陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

 

1. 개정이유

감정평가에 관한 기본원칙을 명확히 하고 감정평가 방법을 구체화 하여 감정평가의 공정성과 객관성을 제고하는 한편, 용어와 체계를 국민들이 알기 쉽게 개정하고자 함.

 

 

 

 

2. 주요내용

 

 

가. 감정평가 관련 용어 정의 보완(안 제3조)

 

 

1) 현행 규칙에서는 ‘정상가격’이라는 용어를 사용하여 국제적으로 널리 쓰이는 ‘시장가치(Market value)'와 개념적으로 큰 차이가 없음에도 불구하고 동일성 여부에 대해 불필요한 논란이 발생하고 있으며, 가격시점, 시산가격 등 감정평가 관련 중요 개념들에 대한 정의가 분명하지 못하여 감정평가 의뢰인들의 오해를 유발하는 문제점이 있음.

 

 

 

2) ‘정상가격’을 국제표준 용어라 할 수 있는 ‘시장가치’로 대체하고 개념을 구성하는 요소 중 불명확한 부분을 명확히 보완하는 한편, 규칙에서 사용하는 감정평가 관련 중요 용어를 정의하여 의뢰인 등 감정평가에 대한 이해관계자들의 이해도를 높이고자 함.

 

 

 

 

 

나. 기본적 사항의 확정(안 제6조제1항)

 

 

 

1) 현행 규칙은 감정평가 절차의 하나로 ‘기본적 사항의 확정’을 규정하고 있으나, 확정해야 할 기본적 사항이 무엇인지를 규정하지 않아 감정평가 완료 후 감정평가업자와 의뢰인 등 이해관계자 간의 분쟁의 소지가 있음.

 

 

 

2) 사전에 확정해야 할 ‘기본적 사항’으로 대상물건, 감정평가 목적, 평가조건, 감정평가 수수료 지급에 관한 사항 등을 규정하고, 기본적 사항에 관해서는 의뢰인과 협의하여 결정토록 하여 분쟁의 소지를 최소화 하고자 함.

 

 

 

다. 평가조건 명문화(안 제6조제2항부터 제5항까지)

 

 

1) 현행 규칙은 평가조건 관련 규정이 없어서 감정평가업자가 임의로 평가조건을 부가하여 부당한 감정평가액을 도출하는 것을 제한하기 곤란한 문제점이 있음.

 

 

2) 평가조건은 의뢰인의 요구가 있거나, 법령 또는 조리상 당연히 필요한 경우에만 부가할 수 있도록 제한하고, 평가조건을 부가할 경우에도 의뢰인 등의 오해가 없도록 평가조건 관련 사항을 감정평가서에 상세히 기술하도록 함.

 

 

3) 평가조건과 관련된 불필요한 논란을 방지하고, 평가조건이 부가된 감정평가서가 오ㆍ남용되는 것을 방지할 수 있을 것으로 기대됨.

 

 

 

 

라. 시장가치기준 평가 원칙(안 제8조)

 

 

1) 정상가격과 특정가격이라는 용어가 국제적인 가치기준에 부합하지 않아 논란이 있으며, 특히, 특정가격의 개념이 불명확하여 가치개념에 혼선이 발생하고 의뢰인 등 이해관계자의 오해를 초래하는 등의 문제점이 있음.

 

 

2) 가치개념을 시장가치와 시장가치 이외의 가치로 나누고, 시장가치를 기준으로 감정평가하는 것을 원칙으로 규정하는 한편,시장가치 이외의 가치로 감정평가할 수 있는 경우를 제한적으로 규정하고, 이 경우 감정평가서에 근거 등을 기재하도록 함.

 

 

3) 가치개념을 명확히 하고 시장가치 이외의 가치를 기준으로 한 감정평가가 오ㆍ남용되는 것을 방지할 수 있을 것으로 기대됨.

 

 

바. 현황평가 원칙(안 제9조)

 

 

1) 현황평가는 이론과 실무에서 감정평가의 기본원칙으로 인정되고 있으나, 현행 규칙은 이에 대한 언급이 없어 의문의 여지가 있으며, 또한 어떠한 경우에 현황평가를 하지 않을 수 있는지에 대해서도 불명확하여 실무상 혼란을 초래하고 있음.

 

 

 

2) 현황평가의 원칙과 그 예외를 명확히 규정하고, 현황대로 감정평가하지 않은 경우 감정평가서에 관련 사항을 기재하도록 하여 혼란과 분쟁의 소지를 최소화 하고자 함.

 

 

 

사. 시산가격 조정(안 제12조제2항 및 제3항)

 

 

1) 감정평가 이론 및 외국의 평가기준에서는 시산가격 조정 절차를 가장 중요한 감정평가의 과정 중 하나로 인정하고 있으나, 현행 규칙은 시산가격 조정을 제한하는 문제점이 있음.

 

 

2) 시산가격을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 함으로써 감정평가업자들이 다양한 평가방법을 활용하여 감정평가의 적정성을 확보하도록 유도하고, 시산가격 조정에 대한 근거를 감정평가서에 기재하도록 하여 시산가격 조정이 남용되는 것을 방지하고자 함.

 

 

아. 감정평가서 작성원칙 등(안 제13조)

 

 

1) 감정평가서에 불명확한 표현이 많아 의뢰인 등이 감정평가서를 이해하기 어려운 경우가 있고, 의뢰인이 규칙에서 정하는 서식 외의 다른 서식을 사용하도록 요구하는 경우가 있으며, 감정평가가 아닌 업무에도 ‘감정평가서’라는 표지를 사용하여 이를 감정평가서로 오인하는 경우가 발생하고 있음.

 

 

2) 감정평가서를 명확하고 일관성 있게 작성하도록 하여 의뢰인 등 이해관계자의 이해를 돕고, 의뢰인이 요구하는 경우에는 다른 서식을 사용할 수 있도록 허용하며, 상담, 자문, 정보제공 등 감정평가가 아닌 업무를 수행할 때는 ‘감정평가서’라는 용어를 사용할 수 없도록 하여 이해관계자를 보호하고자 함.

 

 

자. 토지의 감정평가(안 제14조)

 

 

1) 현행 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제21조제1항의 해석상 담보평가 등의 경우 공시지가기준법 이외 다른 방식으로 감정평가하는 것이 허용되나 일부 감정평가업자는 이를 소극적으로 해석하여 다양한 감정평가 방식을 적용하지 않는 문제점이 있으며, 공시지가기준법 적용시 시점수정을 위한 지가변동률 적용 기준이 비교방식의 일반 원리와 상이하고 지역요인 및 개별요인 비교 기준이 불명확하여 혼란이 초래됨.

 

 

2) 담보평가 등의 경우 공시지가기준법을 주방식으로 하되 시산가격 조정이 허용됨을 명확히 하여

 

감정평가의 합리성을 제고하는 한편, 공시지가기준법 적용시 시점수정 방법을 비교방식의 일반 원

 

리에 맞게 변경하고, 지역요인 및 개별요인 비교 방법 등을 명확히 규정하여 실무적인 혼란을 방지

 

하고자 함.

 

 

 

차. 임료의 산정기간 등(안 제23조제2항 및 제3항)

 

 

1) 현행 규칙은 임료를 임대사례비교법 등으로 감정평가하도록 규정하고 있을 뿐 산정기간 등을 규정하지 않아 혼란의 소지가 있으며, 구하는 임료가 실질임료인지 아니면 지불임료인지가 불명확하여 의뢰인 등 이해관계자들이 오해하는 경우가 있음.

 

 

2) 임료는 1월 또는 1년을 단위로 실질임료를 산정하는 것이 원칙임을 규정하여 임료 산정 기준을 명확히 하고자 함.

 

 

카. 감정평가 실무기준 제정 근거 마련(안 제26조)

 

 

1) 같은 목적으로 같은 물건을 감정평가하는 경우에도 감정평가업자에 따라 감정평가액에 큰 차이가 생기는 경우가 발생하여 문제가 되고 있음.

 

 

2) 이 규칙에서 감정평가를 할 때 준수해야 할 기본적인 원칙과 기준들을 규정하고 세부적ㆍ구체적인 사항은 국토해양부장관이 별도로 정하도록 하여 감정평가의 객관성을 확보하고자 함.

 

주택법 시행령

 

 

【제·개정이유】

◇ 개정이유
 

 

 세대수를 증가시키는 수평·별동 증축 및 세대분할 행위를 리모델링의 범위에 포함시키고, 주택건설사업자가 주택단지를 공구(工區)별로 분할하여 건설·공급할 수 있도록 하며, 사업계획승인권자가 공동위원회를 두어 사업계획승인과 관련된 사항을 통합하여 심의할 수 있도록 하는 등의 내용으로 「주택법」이 개정(법률 제11243호, 2012. 1. 26. 공포, 7. 27. 시행)됨에 따라 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 정하고, 과도하게 제한된 수도권 주택 전매제한기간을 합리적으로 조정하며, 주택수요의 다양화에 맞추어 단독주택의 사업계획승인 대상을 완화하고, 입주자의 재산권을 보장하기 위하여 하자보수보증금 청구절차를 간소화하는 한편, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것임.

 

 

◇ 주요내용

 

  가. 리모델링 관련 규정 정비

(현행 제4조의2 삭제, 안 제15조제1항, 제24조제1항 및 제40조제1항, 안 제47조의3 신설)
   

 

 

 세대수를 증가시키는 리모델링이 허용됨에 따라 세대수가 증가하는 리모델링 시 수립하는 권리변동계획에 리모델링 전후의 대지와 건축물의 권리변동 명세, 조합원의 비용분담, 사업비 등을 포함하도록 하고, 20세대 이상 세대수가 증가하는 리모델링은 사업계획승인 대상으로 하며, 20세대 이상 세대수가 증가하는 리모델링을 추진하는 리모델링주택조합은 설립인가 후 2년 이내에 사업계획승인을 신청하도록 하고, 100세대 이상 세대수가 증가하는 리모델링사업은 간선시설(幹線施設) 설치의무 대상사업으로 함.

  

 

나. 공구의 기준과 공구별 분할 건설·공급할 수 있는 주택단지의 규모 설정

(안 제4조의4 및 제15조의2제1항 신설)
    

 

 

전체 세대수 1천세대 이상 또는 대지 면적 5만제곱미터 이상의 주택건설사업을 하는 경우에는 입주자 보호와 원활한 공사 진행을 위하여 주택단지 안의 도로, 주택단지 안의 지상에 설치되는 부설주차장 등의 시설을 설치하거나 공간을 조성하여 6미터 이상의 폭으로 공구 간 경계를 설정하고, 공구별 세대수를 300세대 이상으로 하여 공구를 분할할 수 있도록 함. 

  

 

 

다. 위탁관리 부동산투자회사에 대한 주택건설사업자 등록기준 완화(안 제10조제3항제2호 신설)
    

 

위탁관리 부동산투자회사의 주택건설사업 시장 진입규제를 완화하기 위하여 위탁관리 부동산투자회사가 주택건설사업자 등록을 하려는 경우 사업을 실질적으로 관리하는 자산관리회사가 보유하고 있는 기술인력 및 사무실 면적을 주택건설사업자의 기술인력 및 사무실 면적에 포함하여 산정하도록 함.

 

 

 

 라. 단독주택 사업승인 대상 완화(안 제15조제1항)
    

 

다양한 수요에 맞는 주택공급을 활성화하기 위하여 단독주택은 20호 이상 건설 시 모두 사업계획승인 대상이던 것을 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별필지로 구분하지 아니하고 일단의 토지로 공급받아 단독주택을 건설하는 경우에는 30호 이상 건설 시 사업계획승인 대상으로 함.

  

 

 

마. 공동위원회 구성 및 통합심의의 방법 및 절차(안 제18조의2 및 제18조의4 신설)
    

사업계획의 통합심의를 위한 공동위원회는 위원장 및 부위원장 각 1명을 포함하여 25명 이상 30명 이하로 구성하되, 위원장은 공무원이 아닌 위원 중에서 호선(互選)하고, 중앙건축위원회 등 관련 위원회의 위원이 각각 5명 이상이 되도록 하며, 회의의 일시, 장소 및 상정 안건 등 회의 내용을 공동위원회 개최 7일 전까지 위원에게 알리도록 하고, 사업계획승인과 관련된 사항 등을 종합적으로 검토하여 심의하도록 함.

 

 

 

 바. 하자보수보증금 청구·지급절차 완화(안 제59조의2제3항 신설)
    

 

입주자의 재산권을 보호하기 위하여 사업주체가 하자분쟁 조정결과를 이행하지 아니하여 입주자대표회의 등이 직접 하자보수를 실시하고 하자보수보증금을 청구하는 경우에는 보증금 예치 금융기관이나 보증서 발급기관은 입주자대표회의 등에 하자보수보증금을 청구일부터 30일 이내에 지급하도록 함.

  

 

 

사. 수도권 주택 전매제한기간 완화(안 별표 2의2 제1호)
   

 

 수도권 주택시장의 정상화를 위하여 일반 공공택지 내 85제곱미터 이하 주택의 전매제한기간은 현행 3년에서 1년으로 완화하고, 개발제한구역을 해제하여 개발된 공공택지 내 85제곱미터 이하 주택의 전매제한기간은 보금자리주택의 경우 현행 7년에서 10년까지에서 4년에서 8년까지로, 보금자리주택 외의 주택은 현행 5년에서 7년까지에서 2년에서 5년까지로 각각 완화함.

 

 

 

<법제처 제공>

【제·개정문】

 

① 법 제42조의2에서 “기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
  1. 리모델링 전후의 대지 및 건축물의 권리변동 명세
  2. 조합원의 비용분담
  3. 사업비
  4. 조합원 외의 자에 대한 분양계획
  5. 그 밖에 리모델링과 관련한 권리 등에 대하여 해당 시·도 또는 시·군의 조례로 정하는 사항
  

 

② 제1항제1호 및 제2호에 따라 대지 및 건축물의 권리변동 명세를 작성하거나 조합

 

원의 비용분담 금액을 산정하는 경우에는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법

 

률」에 따른 감정평가업자가 리모델링 전후의 재산 또는 권리에 대하여 평가한 금액

 

을 기준으로 할 수 있다.

 

 

제59조의2제3항을 제4항으로 하고, 같은 조에 제3항을 다음과 같이 신설한다.
  

 

③ 제2항에 따라 입주자대표회의등이 하자보수보증금을 청구한 경우 현금을 보증금으로 예치한 금융기관 또는 하자보수보증금의 보증서 발급기관은 입주자대표회의등에 법 제46조제2항의 사업주체가 예치한 보증금 또는 보증서의 보증금액의 범위에서 하자보수보증금을 청구일부터 30일 이내에 지급하여야 한다.

 

제62조의4제5항에 후단을 다음과 같이 신설한다.
  

 

 

이 경우 당사자가 제60조에 따른 하자보수보증금으로 하자를 보수하는 것으로 조정조서를 작성할 경우에는 하자보수보증금의 보증서 발급기관의 의견을 들을 수 있다.

 

제73조제1항제2호 중 “제1호에 따른 공동주택”을 “법 제16조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 50세대 이상의 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축한 건축물 중 주택이 50세대 이상 300세대 미만인 건축물을 포함한다)”으로 한다.

 

제106조제1항제1호 각 목 외의 부분 중 “법 제16조제1항 본문”을 “법 제16조제1항 본문 또는 같은 조 제3항”으로 한다.

 

제107조에 제3항을 다음과 같이 신설한다.
  ③ 대한주택보증주식회사는 법 제77조제1항제1호, 제2호 및 이 조 제1항 각 호에 따른 보증에 관한 사무를 수행하기 위하여 불가피한 경우 「개인정보 보호법 시행령」 제19조제1호, 제3호 또는 제4호에 따른 주민등록번호, 운전면허의 면허번호 또는 외국인등록번호가 포함된 자료를 처리할 수 있다.

 

 

별표 1 제2호아목4)부터 15)까지를 각각 5)부터 16)까지로 하고, 같은 목에 4)를 다음과 같이 신설한다.

• 
  별표 2의2를 별지와 같이 한다.
  
  별표 3 제7호 리모델링 공동주택의 허가기준란의 가목을 다음과 같이 한다.
      가. 수평 또는 별도의 동의 증축 및 세대 분할 외의 방법으로 세대를 증가시키거나 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것. 다만, 세대의 일부 또는 전부를 부대시설 및 복리시설 등으로 이용하기 위하여 1층을 필로티 구조로 전용하면서 최상층 상부에 1개층을 증축하는 경우는 제외한다.
  
  별표 13 제2호가목 중 “법 제16조제8항”을 “법 제16조제10항”으로 한다.
  
            부칙
  제1조(시행일) 이 영은 2012년 7월 27일부터 시행한다.
  제2조(사업계획의 승인 대상에 관한 적용례) 제15조제1항의 개정규정은 이 영 시행 후 사업계획승인을 신청하는 경우부터 적용한다.
  제3조(주택단지의 분할 건설·공급에 관한 적용례) 제15조의2제2항의 개정규정에 따라 조례에 위임된 사항은 해당 조례가 제정되거나 개정된 후 법 제16조에 따른 사업계획승인을 신청(착공신고 이전에 변경승인을 신청한 것을 포함한다)하는 경우부터 적용한다.
  제4조(주택관리사 자격증 취득을 위한 근무경력 인정에 관한 적용례) 제73조제1항제2호의 개정규정에 따른 근무경력은 2010년 7월 6일 이후 근무경력 분부터 인정한다.
  제5조(주택단지의 공구 분할에 관한 경과조치) 이 영 시행 당시 사업주체가 종전의 제15조제3항에 따라 일단의 주택단지를 여러 개의 공구로 분할하고 전체 공구의 주택건설호수 또는 세대수의 규모를 기준으로 사업계획을 승인받은 경우에는 제15조제3항의 개정규정에 따라 일단의 주택단지를 여러 개의 구역으로 분할하고 전체 구역의 주택건설호수 또는 세대수의 규모를 기준으로 사업계획을 승인받은 것으로 본다.
  
  

 

 

 

리모델링에서 세대 분할 및 수평 별동증축이 허용되어 권리변동 및 리모델링으로 인한 추가 비용분담이 문제되었는바, 이를 해결하기 위한 기준으로서 <감정평가액>을 적용가능하도록 하는 점에서 의의가 있다.

 

 

수험입장에서는

 

 

1. 리모델링과 관련한 관련 법규정 및 리모델링으로 인한 감정평가사의 역할

 

 

2. 리모델링 감정평가시 유의사항

 

 

3. 리모델링 활성화 방안을 제시 정도로 대비하면 충분할 것이다

 

(ex) 기존의 고비용 증축형 리모델링 보다는 저비용 수선형 리모델링을 활성화)

 

 

만약, 학원에서 이를 이슈로 다루고 대비해준다면 출제가능성은 매우 떨어지니 이점은 감안하길 바란다.

 

 

 

 

 

 

? 감정평가기준의 개선 방향

 

(1) 기본방향

 

 

□ 개선목표     ◦ 감정평가 3방식의 적용 확대, 물건별 평가방식 구체화 등 평가기준 선진화를 통해 평가의 객관성 제고     ◦ 윤리규정 및 능력요건을 강화하여 평가의 전문성․공정성 제고 및 평가의 질 향상     □ 기본원칙   ◦ 감정평가실무 : 객관성, 일관성, 체계성   ◦ 감정평가서 : 신뢰성, 충분성, 명료성, 이해가능성

 

 

 

 

 

 

※ 감정평가실무의 일반원칙

 

- 객관성 : 동일한 사건에 대해서 동일하거나 유사한 측정치에 도달 해야 한다는 원칙

 

- 일관성 : 자산의 최유효이용을 전제로 시장가치를 평가할 때 토지와 건물을 동일용도로 가정하고 평가하여야 한다는 원칙

 

 

- 체계성 : 논리적이고 표준화된 절차나 형식에 따라 대상자산을 평가하여 감정평가사의 주관을 가능한 배제하기 위한 원칙

 

 

 

 

 

※ 감정평가서의 일반원칙

 

- 신뢰성 : 보고서의 내용은 믿을 수 있어야 함력을 강조하는 개념

 

 

- 충분성 : 정보이용자들의 의사결정에 영향을 미칠 가능성이 있는 모든 정보를 공시해야 한다는 원칙

 

 

- 명료성 : 정보이용자를 오도하지 않는 범위내에서 필요한 정보를 공시하자는 원칙

 

 

- 이해가능성 : 정보이용자가 쉽게 이해하여 의사결정에 유용하게 이용할 수 있어야 한다는 것

 

 

 

(2) 윤리강령의 개정방향

 

 

□ 윤리규정을 이원화하여 법령에서 최소한의 규범만을 설정하고, 협회 윤리강령을 통해 보다 구체적인 기준 설정

 

 

□ 윤리강령을 통해 어떠한 경우에는 비윤리적이며 또 어떠한 경우에는 윤리적인지를 상세히 규정하여 사소한 위반도 방지

 

 

 

 

(3) 감정평가기준의 개정방향

 

 

□ 잘못되거나 부적절한 표현이 사용된 경우 등 용어의 정비

 

 

□ 설명서 형태의 실무기준 마련 등 이해하기 쉽도록 규정

 

 

◦ 회계기준이나 평가기준 등 기술적인 사항을 정하는 실무기준은 설명서 형태로 제정하는 것이 세계적인 추세

 

 

◦ 다만, 법규인『감정평가에관한규칙』을 설명서 형태로 규정하는 것이 어려울 경우 시행세칙을 정하는 감정평가매뉴얼 등을 설명서 형태로 상세히 규정하는 방안 검토

 

 

 

□ 기준개정안의 체계

 

 

◦ 총론은 용어정의, 윤리규정, 능력규정, 감정평가기준위원회 설치 등을 명시

 

 

◦ 각론을 포괄적으로 규정할 경우 규칙과 세칙으로 구분

 

 

․규칙 : 포괄적이고 일반적인 사항만 규정

 

 

․시행세칙․실무지침 : 자세한 물건별, 목적별 평가기준제정

 

 

 

◦ 각론을 세부적으로 규정할 경우 규칙에서 일반적인 사항으로부터 구체적인 평가방법과 기법의 적용에 이르기까지 전반적인 사항을 세부적으로 제정

 

 

 

 

 

□ 규칙개정안의 내용과 범위

 

 

◦ “물건별 구분 방법”과 “부문별 구분 방법”이 있음

 

 

◦ 현행『감정평가에관한규칙』은 물건별로 구분되어 있으나, 부문별(부동산, 동산, 기업, 기타자산, 부동산 컨설팅 등)로 평가대상을 분류하는 것이 평가과제를 포괄적으로 분류하여 일반적인 평가원리에 따른 평가기준을 작성할 수 있음

 

․이에 기초하여 세부적인 실무지침을 물건별, 목적별, 용도별로 작성함으로써 체계화할 수 있음

 

 

 

(4) 기준의 향후 관리 및 운영 방향

 

 

□ 개정 규칙 시행에 필요한 세부지침을 마련하고, 향후 평가기준 개선 등 효율적인 운영을 위하여 관리체계를 구축할 필요

 

 

◦ 관리기구의 전문성과 중립성 보장을 위하여 독립적인

 

『감정평가기준위원회』를 상설기구화하는 방안을 검토

 

 

 

 

? 이번 개정안의 주요 내용 (2002년)

 

 

 

□ 잘못되거나 부적절한 표현이나 혼선을 주는 용어들을 적정 용어로 변경하고, 신규로 필요한 용어 정의를 신설     □ 추상적이었던 감정평가업자의 윤리조항을 구체적으로 규정하고 감정평가시 준수사항을 강화     □ 수익방식을 비롯한 감정평가 3방식을 적용하도록 하고, 서술형 평가보고서 작성 유도와 자료 및 산출과정의 명료화로 감정평가의 전문성을 제고     □ 감정평가기준위원회를 설치하여 급변하는 환경속에서 평가실무기준을 지속적으로 유지하고 보완

 

 

 

 

(1) 용어정의 변경 및 신설 (안 제2조)

 

 

 

□ 각 개별 평가방법 위주로 용어가 정의되어 있었는데 이를 비교방식, 원가방식, 수익방식 등으로 정의

 

 

◦ 이는 방법(method) 보다 방식(approach)이 보다 포괄적인 개념으로 각 방식에 다양한 방법과 기법이 포함되므로 규칙에서 포괄적인 용어로 규정하고 각 방식내의 방법 및 기법을 다양하게 적용할 수 있도록 하기 위함

 

 

 

◦ 기존의 복성식평가법, 적산법, 거래사례비교법, 수익환원법, 수익분석법 등의 평가방법들을 원가방식, 비교방식, 수익방식으로 포괄하고, 구체적 평가방법들은 실무매뉴얼 등에서 규정

 

 

 

◦ 수익방식은 순수익을 적정한 이율로 환원 또는 할인하여 경제적 가치를 산정하는 방식으로 규정하여 일기간의 순수익을 환원율로 환원하여 부동산의 수익가격을 구하는 직접환원법과 연속하는 복수의 기간에 발생하는 순수익 및 귀속가격을 그 발생시기에 대응하여 할인하고 이들을 합하여 부동산의 수익가격을 구하는 방법인 DCF법을 모두 포함하는 개념

 

 

 

□ 평가목적, 가정조건, 순수익, 할인율 등의 용어정의 신설

 

◦ 평가목적은 의뢰인이 제시한 평가결과의 용도를 말함

 

 

◦ 가정조건은 감정평가업자가 대상물건의 법적․경제적․물리적 특성 또는 외부적 조건 등 대상물건의 가치에 영향을 미치는 요인에 대해 가정한 조건을 말함

 

 

◦ 순수익은 대상물건을 통하여 획득할 수익에서 그 수익의 획득에 소요될 비용을 공제한 금액

 

 

◦ 할인율은 장래의 현금흐름을 현재가치로 환산하기 위해 적용하는 이율

 

 

 

 

 

(2) 감정평가업자의 윤리를 구체화하고 준수사항을 강화

 

 

 

□ 기존의 공정, 성실, 비밀누설금지, 이해관계와 능력부족시 평가금지 규정을 강화하였고, 일반적인 준수사항, 기록유지의무, 평가의 책임확보 규정은 신설하여 윤리성을 강화

 

 

 

□ 성실의무 (안 제12조)

 

 

◦ 감정평가업자는 업무를 수행함에 있어 공정하고 성실하게 평가하여야 하고, 특정인에게 유리한 방향으로 평가결과를 도출하는 행위를 하여서는 아니 됨.

 

 

- 그리고 청탁 또는 외부의 압력 등이 있는 경우에도 독립적인 지위에서 객관적으로 업무를 수행해야 함

 

 

◦ 기존 규칙에서 추상적으로 규정되어 있던 공정성, 성실성 등의 윤리를 구체화하여 불편부당(不偏不黨)한 감정평가를 유도

 

 

 

□ 업무수행능력 규정 (안 제13조)

 

 

◦ 감정평가업자는 사전에 평가목적, 업무의 내용 및 평가의 난이도 등을 확인하여야 하고, 자기능력에 의한 업무수행이 불가능하거나 극히 곤란한 경우 또는 이해관계 등의 사유로 자기가 평가함이 타당하지 아니하다고 인정되는 경우 평가하여서는 안됨

 

 

◦ 대상물건의 평가업무수행에 필요한 시장상황 등에 대한 지식과 숙련도, 관련 법규에 대한 지식이 있을 경우에만 평가하도록 유도하여 부실 감정평가를 방지

 

 

◦ 시대적 상황에 맞춰 새로운 평가방법과 기법들이 고안됨에 따라 감정평가사들이 이전에 지녔던 기술과 지식을 단순히 유지하는 것을 지양하여 지속적으로 기술을 증진시키도록 유도

 

 

 

□ 기록유지 의무 (안 제15조)

 

 

◦ 평가서 원본, 조사분석자료, 기타 참고자료 등을 기록 및 유지하여야 하고 자료를 작성하는 과정에서 인용한 정보 및 문헌에 대하여는 그 출처를 명시하여야 함. 또 의뢰인 또는 기타의 경우로서 자료의 공개를 요구한 때에는 이를 공개

 

 

◦ 평가과정, 참고자료 등의 기록을 유지하고, 의뢰인 또는 정당한 법적 절차에 의해 자료의 공개가 요구되어질 경우 공개함으로써 감정평가에 대한 객관성과 공정성 그

리고 신뢰성을 제고

 

 

 

□ 일반적인 준수사항 (안 제16조)

 

 

 

◦ 업무내용 및 작업범위를 사전에 확인할 것, 신뢰할 수 있는 평가결과를 도출하는데 필요한 평가방식을 정확하게 이해하고 적용할 것, 합리적이고 적정한 범위 내에서 가정조건을 취하고 그 내용을 명시할 것 등

 

 

 

◦ 사전확인과 평가방식의 이해를 바탕으로 평가하도록 하여 업무수행능력 규정을 재차 확인하며, 평가업자가 가정조건을 합리적 근거 없이 자의적으로 취할 경우 비윤리적임을 명시

 

 

 

□ 평가의 책임확보 강화 (안 제17조)

 

 

 

◦ 감정평가서의 내용이 진실하며 정확하다는 것과 가정조건에 의해서만 제한을 받으며, 감정평가사 본인의 공정하고 합리적인 전문가적 판단에 따른 것이라는 것 등을 감정평가서에 첨부

 

 

 

◦ 감정평가서의 진실성, 정확성, 공정성, 합리성 등에 대한 감정평가사의 책임을 강화

 

 

 

(3) 전문성을 제고하는 방향으로 평가원칙의 개선

 

 

 

□ 감정평가 3방식 적용, 실지조사 강화, 감정평가서 작성에서 명료성 및 이해성을 높이고 서술형 보고서 및 일괄평가를 활성화하여 감정평가의 전문성을 제고

 

 

 

□ 기존의 정상가격주의에서 적정가격주의로 변경 (안 제4조)

 

 

◦ 적정가격 평가를 원칙으로 하고, 성격상 적정가격 평가가 적정하지 아니하거나 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적, 성격이나 조건에 맞는 가격으로 결정

 

 

◦ 지공법 제2조 제2항에서 Market Value 개념으로 개정한 만큼 규칙에서 굳이 정상가격이란 용어를 사용하여 혼란을 초래할 필요가 없다고 판단

 

 

□ 기존 물건확인 원칙에서 실지조사 원칙을 강화 (안 제5조)

 

◦ 실지조사에 의해 대상물건을 확인해야 하는 것으로 실지조사를 강화함. 다만 신뢰할 수 있는 객관적인 자료가 충분한 경우에는 실지조사 생략이 가능

 

 

 

□ 감정평가서 작성의 원칙으로 명료하고 이해할 수 있도록 작성함 (안 제9조)

 

 

◦ 평가목적, 평가방식, 평가가액의 산출과정 및 산출의 기초가 된 정보와 가정조건 등을 명료하게 이해할 수 있도록 감정평가서를 작성하고, 의뢰자의 요구에 따라 서식형, 서술형의 형태로 작성할 수 있음

 

 

 

◦ 기존의 평가서는 가치추계 및 평가과정이 생략된 채, 평가결과만 간단히 서식형으로 작성되는 경우가 많았으므로 산출과정 및 기초자료를 분명하게 제시하도록 함

 

 

- 또한, 서술형 평가서의 활성화도 가능하도록 하였음

 

 

 

 

□ 평가방식 적용에서 기본적으로 3방식을 적용 (안 제10조)

 

 

 

◦ 감정평가는 원가방식, 비교방식 및 수익방식을 적용하여 평가하고 각 평가가액을 평가방식의 적절성, 평가에 이용한 자료의 신뢰성 등을 기준으로 조정하여 최종 평가결과를 도출함

 

 

- 다만 평가방식을 모두 적용하는 것이 곤란하거나 적절하지 않는 경우에는 일부 평가방식을 적용하지 아니할 수 있는데, 이 경우 그 사유를 기재

 

 

 

◦ 기존 거래사례비교법 위주의 평가관행과 물건별 주방식과 부방식으로 규정되었던 문제점을 보완하여

 

 

- 가능한 한 3방식 적용을 원칙으로 하여 감정평가의 신뢰성 및 전문성을 높이고 국제적인 기준에 맞추고자 하였음

 

 

 

 

 

□ 개별평가위주에서 일괄평가의 강화 (안 제11조)

 

 

 

◦ 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우 일괄평가

 

 

 

◦ 토지, 건물을 일체로 한 부동산에서 발생하는 수익성이 중요시됨에 따라 이를 평가하도록 함으로써 토지의 공시지가 기준 평가, 건물의 원가법에 의한 평가방식을 지양하고 오피스 빌딩과 같은 수익성부동산의 경우 실질적으로 수익방식을 적용할 수 있도록 한 조치

 

 

 

 

 

(4) 부문별 평가원칙의 신설

 

 

 

□ 기업평가 (안 제39조～제41조)

 

 

◦ 기업평가시 확인사항 및 자료분석으로 부동산감정평가 조항을 준용하고, 기업자산 및 지분, 기업의 특성, 산업 및 경제상황 등 기업평가 고유의 분석사항을 규정

 

 

◦ 청산평가를 하는 경우에는 청산가치와 계속가치를 비교하도록 하였음

 

 

 

□ 부동산컨설팅 및 보고 (안 제47조～제56조)

 

 

◦ 부동산 컨설팅에서의 확인사항으로 부동산 감정평가 조항을 준용하고, 의뢰인의 목적을 달성할 수 있는 하나 또는 둘 이상의 대안을 비교분석하도록 하였음

 

 

◦ 지역경제분석,

 

 

시장분석, 시장성분석, 현금흐름분석, 위험분석 등에 대해 규정하고, 컨설팅 보

 

고서의 작성으로 부동산의 감정평가 조항을 준용

 

 

 

 

(5) 감정평가기준위원회 설치 (안 제58조)

 

 

□『감정평가에관한규칙』시행에 필요한 실무지침 마련 및 운영을 위하여 감정평가기준위원회를 설치

 

 

 

 

① 대안 검토

 

 

◦ 제1안 : 감정평가협회에 위원회를 설치하는 방안

- 업무위탁근거 마련을 위해 지공법 개정 필요

- 전문성 제약 및 재정적 안정 확보 곤란

 

 

◦ 제2안 : (재)한국감정평가연구원에 위원회 설치 방안

- 업무위탁근거 마련을 위해 지공법 개정 필요

- 별도의 민간기관에 위탁하는 방안으로 전문성 확보가 가능하나, 재정적 안정을 위한 분담금 등 제도 장치 필요

 

 

◦ 제3안 : 건교부내 소위원회로 설립하는 방안

-『감정평가에관한규칙』개정으로 가능하므로 절차 간단

- 기존 중앙토지평가위원회의 소위원회 형식으로 운영

 

 

 

② 추진방향

 

 

◦ 조속한 시행을 위해 우선 제3안으로 추진하되, 중․장기적으로 민간전문기관에 위탁하는 방안을 지속 검토추진

 

 

◦ 규칙의 지속적인 관리유지를 위한 기구로서, 구체적인 물건별 평가방식 및 감정평가서식의 개발 등 실무지침 및 평가매뉴얼을 제정할 예정

 

 

 

 

< 참고자료 >   ※ 우리나라 기업회계기준의 경우 - 주식회사의외부감사에관한법률 제13조에 의거 회계처리기준은 금융감독위원회가 증권선물위원회 심의를 거쳐 정함     - 또 전문성을 갖춘 민간법인 또는 단체에 회계처리기준의 제정, 개정과 해석업무를 위탁할 수 있도록 하였음     - 이에 따라 한국회계연구원이 ’99년에 개원하고 동시에 회계기준위원회가 발족     - 금융감독원이 증권거래법의 규정에 의하여 징수하는 분담금의 5%를 초과하지 않는 범위안에서 회계기준제정기관을 지원할 수 있도록 하였음       ※ 미국의 통일감정평가기준의 경우 - 미국의 감정평가협회, 금융기관 등이 후원하여 ’87년 설립한 감정평가재단에서 감정평가 기준을 관장함 - ’89년 금융기관개혁법이 제정되면서 감정평가재단 산하 감정평가기준위원회에 감정평가기준 제정과 개편에 관한 권한이 부여됨

 

 

 

 

? 향후 보완 및 추진 과제

 

 

□ 개정(안)에 물건별 평가기준이 불필요하게 상세히 규정되어 있는데, 이는 세부지침이나 매뉴얼에서 다룰 필요

 

 

□ 평가 3방식중 “수익방식”의 경우 실무에 바로 적용하기 위한 업계의 사전준비 및 여건조성이 미흡한 실정

 

 

◦ 수익성 부동산의 임대료, 관리비용, 환원율 조사 등 관련자료의 정비․구축 그리고 평가전례자료 공유, 자료의 표준화 등을 위한 감정평가정보체계의 구축 등이 시급히 이루어져야 함

 

 

 

 

□ 감정평가기준위원회의 설치와 활동이 시급히 이루어져야 하는데, 구체적인 절차나 향후 액션 프로그램이 미흡

 

 

◦ 규칙개정 이후 세부 고려사항, 수익방식 등 실무매뉴얼과 평가서식의 개발이

 

나 이에 대한 교육 및 연수 실시 등 액션 프로그램을 시급히 마련할 필요

 

 

․감정평가사에게 실무메뉴얼에 대한 레벨(Level)별 의무교육과 추가적인 자율교육을 통한 실

 

무메뉴얼의 숙지

 

 

․감정평가기준위원회에 상설 상담기구를 설치하여 구체적인 실무에서의 제반문제를 적시적으로 해결

 

 

․관련기관 및 학계 그리고 연구원 등과의 제휴를 통해 이론적, 실무적 전문성을 지속적으로 제고

 

 

□ 또한, 중장기적으로 지공법을 비롯한 각 개별 법률에 흩어져 있는 감정평가와

 

관련된 규정들에 대해 체계적으로 규정하는 법체계를 갖출 필요

 

 

 

? 감정평가기준 현황 및 문제점

 

(1) 외국의 감정평가기준

 

 

① 미국의 감정평가기준 현황

 

 

□ 미국의 감정평가제도의 변천 과정

 

 

◦ ’30년대 대공항기에 부동산가치가 폭락하고 부실감정에 대한 비판이 높아짐에 따라 AIREA, SRA 두 기관 탄생

 

 

․미국감정평가사협회(AIREA: American Institute of Real Estate Appraisers, 1932)

 

 

․주택감정평가사협회(SRA: Society of Residential Appraisers, 1935)

 

 

 

 

 

◦ ’80년대 금융위기 이후 정비방향은 감정평가기준의 정교화와 연방관련 감정평가업무의 통일성 확보였음

 

 

◦ 감정평가의 전문성 제고를 위해 연구와 교육이 증가되었고, 각종 평가기법의 발달이 진행되어 ’80년대 이후 할인현금흐름분석이 널리 사용

 

 

 

□ 감정평가기준의 정비

 

 

◦ '89년 『금융기관개혁법』제정 이전에는 각 개별법령이나 감정평가 관련기관의 내부규정에 따라 나름대로 감정평가기준을 보유

 

 

◦『금융기관개혁법』에 따라 탄생한 통일전문평가실무기준(USPAP : Uniform Standard of Professional Appraisal Practice)은 원래 금융기관만을 포괄하는 것이었지만, ’92년부터 연방행정관리국이 보상업무와 대출업무에서 본 기준을 따를 것을 요구

 

 

 

 

□ 통일감정평가기준(USPAP)

 

 

◦ 기준의 주요 목적은 부동산처리에서 통일성과 공정성임

 

 

◦ 평가업무 범위에 제약을 가할 목적은 아니며, 최대한 유연성을 보장하기 위해 일정 환경하에서 수정적용 가능

 

 

․부동산, 동산 및 기업가치평가에 대한 기준을 담고 있으며, 평가업무의 수행이나 평가보고서 작성에 대한 최소한의 기준을 설정

 

 

◦ 그러나, ’92년부터 실질적으로는 본 기준을 준수

 

 

◦ 서론, 평가기준 1～10, 평가기준에 대한 해설로 구성되어 있으며, 각 기준은 하부로 몇 개의 기준세칙을 포함

 

 

 

․서론과 기준 1～3은 부동산평가에 직접적인 영향을 미치며, 전문, 윤리규정, 능력규정, 이탈규정, 관할권 예외규정, 보충규정, 정의로 구성된 서론은 USPAP의 적용에 대한 포괄적 원칙을 담고 있음

 

 

 

◦ 평가기준 내용은 부동산평가, 업무의 수행, 검토평가, 컨설팅, 대량평가, 동산평가, 기업평가 등으로 구성

 

 

 

◦ 평가기준 해설은 법률로 권위가 인정되며, USPAP를 명확하게 하고, 이를 해설․설명함

 

 

 

◦ 또 자문의견도 발간되고 있는데, 이는 법적 의견을 구성하지 않지만, 특수한 상황에서 평가기준의 적용가능성을 예시하고 평가상의 쟁점과 문제를 해결하기 위해 발간

 

 

 

USPAP 기준

기준	주요내용
기준1 기준2	․부동산평가의 수행과 전달(Communication)에 관한 사항
기준3	․평가검토와 검토보고에 관한 지침을 설정
기준4 기준5	․평가사가 행하는 여러 가지 부동산컨설팅 기능의 수행과 전달에 관한 사항
기준6	․과세목적의 대량평가나 부동산(동산) 모집단의 기타 목적 대량평가의 수행과 보고에 관한 준거를 설명
기준7 기준8	․동산평가를 수행하고 전달하는 지침
기준9 기준10	․기업평가를 수행하고 전달하는 지침

 

 

 

 

 

② 영국의 감정평가기준 현황

 

 

□ 부동산 경기와 감정평가기준의 정비

 

 

 

◦ 부동산경기의 침체를 계기로 정비되어 왔음

 

 

․'80년대에 들어서면서 기존의 투자분석 및 평가방법에 대한 비판이 고조되었고 부동산시장과 자산평가방법에 대한 조사연구 증가

 

 

◦ 왕립평가협회(RICS : Royal Institution of Chartered Surveyors)의 자산가치평가지침, 일명 Red Book 탄생

 

 

․이 기준은 강고한 규칙이 아니라 안내지침이며, 평가사들은 재량권과 유연성을 가지고 평가보고서를 작성

 

 

 

◦ 아울러 RICS는 '80년에 모든 평가와 관련하여 강제력이 없는 안내지침서인 White Book을 작성

 

 

 

․White Book은 Red Book의 평가기초외에 평가사가 평가에서의 문제점에 대응 및 해결하는데 지침이 되는 실무논문을 싣고 있음

 

 

 

□ 종합감정평가지침(RICS Appraisal and Valuation Manual)의 발간

 

 

◦ '95년 상기의 두 지침을 통합한 종합감정평가지침이 감정평가매뉴얼로서 개정

 

 

 

◦ 매뉴얼의 주요 목적

 

 

․평가사들이 처음부터 의뢰자의 요구와 요구조건을 주의 깊게 확정하고 이해하는데 도움을 주며, 만족스런 기준으로 이들의 요구에 부응할 수 있다는 자신감을 심어줌

 

 

․평가금액을 산정할 때에 일관성 있는 기준과 가정을 제시할 수 있도록 하고, 의뢰자의 적절한 요구를 충족시킬 수 있는 평가금액 산정유형을 선택하는데 도움을 줌

 

 

․평가사들이 감정평가할 때 높은 수준의 전문성을 발휘할 수 있도록 도움을 줌

 

 

․감정평가 보고서의 이용자들이 필요로 하는 자문과 정보를 제공하고, 불편부당하고 종합적인 감정평가보고서를 제출할 수 있도록 함

 

 

 

․평가를 위해 공개된 자료들은 오해의 소지가 없도록 분명하고, 정확하며, 충분한 정보를 포함하도록 함

 

 

 

◦ 본 매뉴얼은 평가이론이나 방법에 대한 것이 아니라 평가업무 수행과 관련한 정보

 

의 수집, 해석, 보고 등을 포함하는 실무절차에 대한 것임

 

 

 

◦ 종합감정평가지침은 서론, 용어의 정의, 제1부 실무지침 및 부록, 제2부 안내지침 및 부록으로 구성

 

 

 

◦ 본 지침의 준수는 거의 대부분의 평가사들에게는 의무사항이며, 정당한 사유가 있을 때에는 이탈할 수 있는 권리가 있음

 

 

 

 

 

종합감정평가지침 제1부 실무지침

 

 

실무 지침	주요내용
1조	․제1부가 적용되는 상황을 정의
2조	․평가사가 수행해야 할 서비스를 명확히 하는 것에 대해
3조	․특정목적을 위해 평가할 때 사용되는 평가가치의 종류를 구체화
4조	․평가가치의 종류 및 그에 따른 가정을 정의
5조	․각 평가의 책임은 평가업무 수행능력이 있는 평가사에게 달려 있음을 분명히 하는 것이며 아울러 자격요구조건을 규정
6조	․제1부를 적용하는 평가를 수행할 때 필요한 조사와 자료조건을 구체화
7조	․의뢰인에 대한 보고서의 기본적 내용과 반드시 지켜야 할 보고서 작성기준을 제시

 

 

 

◦ 제2부 안내지침은 추가적인 일반안내지침과 물건의 유형에 따라 또는 목적에 따라 또 다른 안내지침이 수록

 

 

 

③ 일본의 감정평가기준 현황

 

 

 

□ 최근 부동산감정평가기준의 개정 배경

 

 

 

◦ 일본의 감정평가제도는 현행 한국의 제도와 거의 유사한 형태로 발전되어 왔음

 

 

- '61년 『부동산의감정평가에관한법률』의 제정에 의해 부동산감정평가제도를 창설하여 감정평가기준을 책정하였고, '90년에 토지기본법의 제정에 따라 개정

 

 

 

◦ 최근 부동산의 수익성을 중심으로 평가하기 위한 평가방법의 필요성과 평가과정을 명확히 설명할 수 있도록 하기 위해 부동산감정평가기준의 개정을 추진

 

 

 

□ 부동산감정평가기준의 주요한 개정사항

 

 

◦ 가격의 성격에 대한 정리

 

 

․부동산 증권화 등 새로운 동향을 중심으로 일반적인 감정평가가격 이외에 증권화대상 부동산과 같이 부동산의 현금흐름을 전제로 가격을 평가하는 것이 요구될 때 가격의 성격을 정리하여 명확히 함

 

 

 

 

◦ 수익환원법의 체계적 정리

․부동산의 수익성을 중심으로 감정평가를 할 경우 부동산의 현금흐름을 부동산 가격에 정확하게 반영시킬 수 있는 DCF법을 보강하는 등 수익환원법을 명확하고 체계적으로 정리

 

 

 

 

 

◦ 광역적인 지역분석의 중시

 

 

․부동산의 가격이 근린지역 뿐만 아니라 시장동향 등에 영향을 받을 경우 대상부동산의 수익성

 

 

에 영향을 미치는 광역적인 수급동향을 분석하도록 함

 

 

 

 

◦ 상세조사의 충실

․부동산의 수익에 영향을 미치는 요인을 정확하게 파악하기 위해 조사항목을 추가하고, 타 분야의 전문가에 의한 조사를 활용하는 경우를 정리

 

 

 

◦ 감정평가서의 설명성 향상

․의뢰자와 일반투자가가 평가의 전제와 과정을 잘 이해할 수 있도록 하기 위해 조사와 분석결과 및 그 한계 그리고 최종적인 감정평가액 결정과정을 감정평가서에 명확하게 기재하도록 함

 

 

 

 

(2) 우리나라의 감정평가기준

 

 

□ 감정평가기준 관련 개별법 : 지공법 등

 

 

 

◦ 감정평가 및 기준에 관한 일반적 법률로서 지공법이 있으며, 보상평가방법과 보상기준 등에 관하여『토지수용법』및 『공공용지의취득및손실보상에관한특례법』이 있음

 

 

․보상에 대해 현재 『토지수용법』 및 『공공용지의취득및손실보상에관한특례법』으로 이원화되어 있으나 2003. 1월부터 『공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률』로 일원화될 예정

 

 

◦ 그 밖에 개별 법률에서 필요에 따라 별도로 규정하고 있는데, 감정평가기준에 관한 내용이 흩어져 있어 체계적이지 못함

 

 

․상속세및증여세법, 소득세법시행령, 지방세법시행령 등

 

 

◦ 각 법률마다 재산가치를 평가하는 방법을 달리하고 있어 행정력의 낭비, 납세자의 혼란 등을 야기

 

 

 

 

□ 『감정평가에관한규칙』 : 건설교통부령

 

 

 

◦ 지공법 제22조에 의거 감정평가에 있어서 그 공정성과 합리성을 보장하기 위해 감정평가업자가 준수하여야 할 원칙과 기준은 건설교통부령으로 정하도록 되어 있음

 

 

 

◦ 현행 『감정평가에관한규칙』에는 용어정의 수준의 내용과 물건별로 주된 방식과 부수적인 방식으로 적용해야할 평가방법을 정하고 있음

 

 

 

․평가과정에서 거쳐야 할 추론과정과 수집, 분석하여야 할 자료 및 정보에 관한 구체적인 기준과 내용은 없음

 

 

 

◦ 감정평가업자의 기본윤리로 공정․성실의무, 비밀누설 금지의무, 이해관계 개입 금지만을 추상적으로 규정하고 있는 실정

 

 

 

 

『감정평가에관한규칙』

 

 

구분	주요내용	세부내용
서론	목적	․업무수행시 준수해야 할 원칙과 기준을 정함
	기본윤리	․공정, 성실, 비밀유지
	적용범위	․능력 밖의 업무 및 이해관계상 불공정 우려 업무 수행 금지
기본 이론	용어정의	․정상가격, 평가방법, 감가수정
	정상가격주의	․정상가격평가 원칙, 특수한 조건 수반시 특정가격 평가 가능
	물건확인의 원칙	․실지조사 의무, 단 신뢰 가능한 자료 존재시 생략 가능
	가격시점	․가격조사완료일자, 사전결정 가능(소급, 미래)
	평가절차에 관한 규정
평가방법	평가방법	․가장 적정한 방법 적용, 개별평가 원칙
	평가기법	․감가수정방법, 환원방법, 환원이율, 기대이율
	물건별 평가방법	․부동산, 동산, 광산/어장, 무형자산, 임대료, 유가증권
평가보고서	기재사항	․업자의 사무소 명칭, 평가의뢰인, 평가목적 등, 평가가액, 산출근거 및 그 결정에 관한 사항 등
	자격의 표시 및 서명날인

 

 

 

 

□ 한국감정평가협회의 보상평가지침 등

 

 

◦ 협회에서 자체적으로 보상평가지침을 제정하여 감정평가사로 하여금 실무에 활용하도록 하고 있음

 

․토지, 영업손실, 어업권등, 광업권등의 보상 및 분묘이장비산정 등

 

 

◦ 그 밖에 협회에서 발간한 지침서로서『원감정실무』가 있으며, 소송 및 경매 감정평가에 대한 내용이 수록

 

 

□ 한국감정평가협회의 윤리강령

 

 

◦ 협회에서는 윤리연수위원회를 설치하는 한편 감정평가사의 윤리강령을 선언적으로 제시하였고, 윤리규정을 제정하여 포상, 징계 등에 대해 규정

 

 

․'90.9 ～ '99.5월 기간 중 주의 131건, 경고 345건 등이 있었으나 그 정도는 매우 약하여 실질적이고 합리적인 운영성과는 거의 이루어지지 않았다고 볼 수 있음

 

 

협회의 윤리강령	․공정거래의 기초 확립, 복지사회 건설   ․성실 공정한 직무수행으로 국가와 사회에 봉사   ․전문성․신뢰성 제고, 업계발전에 이바지   ․관련법규와 질서 준수, 우애와 신의 존중, 상부상조와 협동   ․기여성, 성실성, 신뢰성, 공정성 및 비밀엄수, 불의와 부정 배격, 명 예와 품위 보전   ․근면, 검소, 성실을 신조로 민주시민의 모범   ․국제 감정평가업계와 친선도모, 세계평화에 이바지
윤리규정	․법규준수, 기본윤리, 업무의 수임, 수수료 청구, 부당경쟁금지   ․윤리 조정위원회 설치   ․포상, 청문, 징계

 

 

 

 

(3) 현행 감정평가기준의 문제점

 

 

 

□ 일반적인 문제점

 

 

◦ 규칙 형식이 법조문으로 되어 있어 자세한 설명이 없음

 

․이를 보완하기 위해 질의회신과 같은 제도가 있으나 그 내용이 규칙의 내용과 크게 다르지 않음

 

 

 

◦ 기준이란 평가 관련 이론, 실무적인 절차 등에 관한 총론적인 내용을 담고 있어야 하는데 단순히 평가절차를 나열하거나 물건별 평가방식을 용어만으로 정하고 있음

 

 

 

◦ 감정평가기준을 실질적으로 제정하고 수정, 보완, 유지할 전문기관이 없음

 

 

 

 

 

□ 용어상의 문제점

 

 

◦ 각 기준에서 사용하고 있는 용어가 이론적이지 못하고 통일성이 없음

 

․가치와 가격 개념 그리고 감정, 평가, 감정평가를 구별없이 혼용

 

 

․지공법 제2조에서 “적정가격”으로 정의하고 있으나 『감정평가에관한규칙』에는 “정상가격”이라는 용어를 사용하여 혼란 야기

 

 

 

◦ 평가방법에 대한 용어정의에 있어서 복성석평가법, 적산법, 거래사례비교법, 수익환원법, 수익분석법 등 평가방법 위주로 정의하여 신규 개발되고 있는 다양한 평가방법의 적용을 어렵게 함

 

 

 

 

 

□ 윤리 규정의 문제점

 

 

◦ 윤리조항의 규정이 지나치게 추상적이며, 이로 인해 실제 실무에서 구체적으로 어떤 행동이 비윤리적인지 판단할 수 없는 경우가 있음

 

 

․일례로, 매매사례비교방식으로 부동산을 평가할 경우 매매사례에 관한 정보를 정확하게 제시하지 않고 평가보고서를 작성하는 행동을 비윤리적이라고 인식하는 것은 현재 상황으로서는 어려움

 

 

◦ 과정보다는 결과 중심적인 윤리규정으로 평가의 결과에 의해서만 평가사의 윤리성을 평가

 

 

․지가공시법은 고의 또는 과실로 적정가격과 현저한 차이가 있게 평가한 경우에 손해배상책임이 있다고 규정함으로써 평가과정에서 불공정하고 불성실한 평가기법을 채용하고 비합리적인 결론을 도출하였다 하더라도 평가가액이 적정가격과 현저한 차이만 없으면 아무런 문제가 없음

 

 

◦ 평가사의 비윤리적인 행위에 대한 사전적인 예방이나 사후적으로 시정이 가능한 시스템이 없음

 

 

 

□ 평가원칙의 문제점

 

 

◦『공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률』시행

규칙(안) 제19조에서는 평가자가 실지조사를 반드시 하도록 되어 있으나, 규칙에는 객관적 자료 존재시 생략 가능

 

․기준의 통일이 있어야 하고, 실지조사를 강화하는 방향이 필요

 

 

 

◦ 물건별 평가방식에 대해 특정한 평가기법, 특히 거래사례비교법 위주로 사용하도록 규정하고 있어 다양한 평가방법의 적용이 제한

 

 

 

◦ 감정평가서의 기재사항으로 “평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견”이 규정되어 있으나, 규정의 추상성으로 인해 현실에서는 평가과정이 생략된 채 평가결과만 작성되는 경우가 많음

 

 

 

 

감정평가업의 위상 제고 방안

 

 

 

□ 감정평가시장의 발전을 위해서는 공정한 경쟁질서 확립, 새로운 업무영역의 개척, 업무내용의 질적인 향상이 필요

 

 

◦ 이 세가지는 결국 하나의 방향을 지향하는 것으로서,

 

 

업무내용의 질적인 향상이 곧 새로운 업무영역의 개척을 가능하게 하고, 이를 통한 시장의 확대는 공정한 경쟁질서를 확립시킬 것임

 

 

 

□ 발전방법으로는 업무내용의 질적인 향상을 위해 윤리성과 전문성을 강화할 필요

 

 

◦ 고도의 윤리성을 신뢰받기 위해 윤리규정 및 강령을 보다 강화할 필요가 있음

 

 

 

◦ 전문성을 강화하기 위해서는 비교방식, 원가방식 그리고 수익방식 등 3방식의 적용을 통한 기준의 국제화 필요

 

 

 

◦ 또한, 구체적이고 전문적인 평가보고서 작성을 통해 관련 의뢰자 및 사용자의 만족도를 높여야 함

 

 

 

 

□ 구체적인 방안으로서, 국제적인 기준에 부합하도록 감정평가기준 개선, 감정평가정보체계를 구축하여 감정평가기반 조성 그리고 전문성 제고를 위한 평가법인 대형화의 필요성이 있음

 

 

◦ 평가기초자료의 수집 및 표준화, 평가전례 공유를 통해 평가의 객관화를 도모하기 위한 감정평가정보체계의 구축은 현재 한국감정평가협회에서 추진

 

 

 

◦ 또한 평가업계의 대형화를 위해 전문경영인 체제를 유도하고, 평가법인을 합명회사의 형태에서 주식회사 형태로 전환할 수 있도록 하였음

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

『감정평가에관한규칙』개정의 필요성

◦ 부동산시장의 환경변화와 감정평가업의 발전방향에 따라 평가기준의 개선, 수익방식의 활용 제고 그리고 윤리성을 강화하기 위한 감정평가규칙 개정은 매우 시급한 상황

 

 

 

․세계경제의 지구화와 전문화 추세로 국제적인 감정평가기준을 마련하고자 하는 움직임이 진행되고 있으며, 감정평가기준의 국제적인 통일이 요구

 

 

 

․부동산을 취득하는 사람들의 가치관은 자산성 중심에서 수익성․편리성을 중시하는 실수요 중심으로 이행하고 있으며, 부동산 증권화의 추진 등에서 감정평가에 대한 수요가 다양화․고도화되는 경향

 

 

 

․또한 토지와 건물을 각각 개별로 보는 관점에서 토지․건물을 일체의 부동산으로 보고, 이를 통해 발생하는 수익성을 중시하는 감정평가가 요구되는 경향

 

 

 

․그리고 현행 감정평가서에는 구체적인 판단근거나 추론과정이 거의 생략되어 있어, 감정평가업자에 대한 외국인투자가의 불신과 국내 의뢰자 등 관련 당사자들의 회의는 심각한 수준

 

 

 

 

 

□ 감정평가 업무내용의 질적인 향상, 새로운 업무영역 개   척, 공정한 경쟁질서 확립을 통한 서비스 개선 필요     □ 이를 위해서는 윤리성․전문성 제고가 절실히 요구

 

 

 

< 참고자료 : 감정평가 제도개선 추진경위 >

 

 

 

□ ’98.10월 『감정평가 개선대책』수립 및 추진 착수

 

- 토지에 대한 수익방식 평가의 도입, 감정평가 실무매뉴얼 제정, 감정평가정보체계 구축 등 제도 개선 등

 

 

 

□ ’98.10～’99. 5 감정평가개선 Task Force 구성․운영

 

- 학계․업계 등의 전문가(7명) 참석, 개선방안 검토 추진

 

 

 

□ ’00.1.28 『지가공시및토지등의평가에관한법률』개정

 

- 감정평가정보체계 구축을 위한 근거 마련(법 제23조의2)

- 사적평가에 대한 평가기법 다양화 근거 마련(법 제9조) 등

 

 

 

□ ’99.12～’00. 9 『공시지가 제도개선에 관한 연구』용역

 

- 국토연구원․한국부동산분석학회 공동연구 수행

 

 

 

□ ’01. 1～ 『감정평가에관한규칙』 개정 추진

 

 

- 개정안 확정(1.6), 관계부처협의(1.12～31), 입법예고(3.2～24)

 

- 간담회(’01.3.19) 및 업계 의견수렴 실시(’01.3.22, 9.10, 9.15)

 

- 윤리강화, 3방식 도입 등 중요사항 추가 의견수렴(’02.3～)

 

 

 

출처 : 건설교통부

 감정평가에관한규칙 개정(안)

감정평가에관한규칙 개정이유 및 주요골자

 

 

 

1. 개정이유

  

 

 평가방법에 관한 개략적인 사항만을 규정하고 있는 현행 감정평가에관한규칙을 전문 개정하여 감정평가업자

의 윤리기준을 강화하고 감정평가방법과 준수사항 등을 구체적으로 규정함으로써 감정평가의 객관성과 적

정성을 제고하기 위함

 

 

 

2. 주요골자

 

 

가. 감정평가업자가 평가를 할 때 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 가장 적정한 평가방식을 선택하

도록 하던 것을 원가방식, 비교방식 및 수익방식을 모두 적용하도록 하여 감정평가의 적정성을 제고함(안

제6조)

 

 

 나. 감정평가업자의 윤리기준을 강화하고 업무수행시 기록․유지할 사항과 감정평가서 작성의 원칙, 업무수행

능력요건 등을 구체적으로 규정하여 감정평가의 공정성을 제고함(안 제8조～제13조)

 

 

 다. 평가대상물건에 따라 특정 평가방법의 적용을 의무화하고 있던 것을 폐지하고 감정평가시 조사하여야 할

사항과 분석방법, 감정평가서의 작성방법과 그 내용을 구체적으로 규정함(안 제14조～제56조)

 

 

 라. 감정평가업자가 다른 감정평가업자가 행한 평가결과를 검토할 때 준수하여야 할 사항과 책임을 규정

함(안 제52조～제56조)

 

 

 마. 부동산 컨설팅을 하는 경우에 확인하여야 할 사항과 대안검토, 시장 및 현금흐름 분석시 준수사항, 부동산

컨설팅 보고서 작성시 포함되어야 할 내용을 규정함(안 제57조～제62조)

 

 

 바. 이 규칙 시행에 필요한 시행세칙을 마련하고 운영하기 위하여 필요한 경우에 감정평가기준위원회를

둘 수 있도록 함(안 제64조)

3. 주요토의과제

    없음

4. 참고사항

  가. 관계법령 : 생략

  나. 예산조치 : 별도조치 필요없음

  다. 합    의 :

  라. 기    타 : 규칙 전문개정안, 별첨

 

 

 

 

건설교통부령 제    호

감정평가에관한규칙 개정(안)

제1장  총  칙

제1조(목적) 이 규칙은 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 “법”이라 한다) 제22조의 규정에 의하여

 

감정평가업자(감정평가사를 포함한다. 이하 같다)가 토지 등을 감정평가함에 있어서 준수하여야 할 원

 

칙과 기준을 정함을 그 목적으로 한다.

 

 

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

 

 

 1. “원가방식”이라 함은 대상물건의 재조달원가에서 감가상각액을 차감하여 대상물건에 대한 평가시점의

 

경제적 가치를 산정하는 방식을 말한다

 

 

 2. “비교방식”이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의

 

현황에 맞게 사정보정, 가격형성요인의 비교 및 시점수정등을 가하여 대상물건에대한 평가시점의 경제적

 

가치를 산정하는 방식을 말한다. 

 

 

 3. “수익방식”이라 함은 대상물건이 장래 산출한 것으로 기대되는 순수익을 적정한 이율로 할인하여 대상

 

물건에 대한 평가시점의 경제적 가치를 산정하는 방식을 말한다.

 

 

 4. “비밀정보”라 함은 의뢰인이 감정평가업자에게 정보를 제공할 때 그것이 비밀임을 확인한 정보를 말한다.

 

 

 5. “작업문서철”이라 함은 감정평가업자가 감정평가를 수행하는 과정에서 작업한 내용을 정리한 문서철을 말한다.

 

 

 6. “의뢰인”이라 함은 감정평가업자에게 법 제20조의 규정에 의한 감정평가업자의 업무(이하 “업무”라 한다)를 의뢰하는 자를 말한다.

 

 

 7. “평가목적”이라 함은 감정평가업자가 업무수임시 의뢰인이 제시한 평가결과의 용도로서 감정평가업자가 감정평가서에 기록하기로 한 것을 말한다.

 

 

 8. “사용자”라 함은 감정평가업자가 업무수임시 의뢰인이 감정평가서를 평가목적에 사용할 자로 지정한 자를 말한다.

 

 

 9. “작업범위”라 함은 감정평가업자가 수행하여야 할 업무의 내용 및 범위를 말하며 다음 각목의 사항을 포함하여야 한다.

 

     가. 대상물건의 조사 및 확인

     나. 대상물건의 가치에 영향을 미치는 물리적, 경제적 요인에 대한 조사 및 분석

     다. 평가결과의 도출을 위한 평가방식의 적용

 

 

 10. “가정조건”이라 함은 감정평가업자가 대상물건의 물리적․법적․경제적 특성 또는 시장상황과

 

같은 부동산의 외부적 조건 등 대상물건의 가치에 영향을 미치는 요인에 대하여 가정한 조건을 말

 

한다.

 

 

 

 

 

 11. “감가상각”이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가에서 물리적․기능적 또는 경제적 요인에 의한 감가를 하

 

여 평가시점에서의 대상물건의 경제적 가치를 적정화하는 것을 말한다.

 .

 

 

 

 12. “환원이율”이라 함은 순수익을 평가시점의 경제적 가치로 환산하기 위하여 적용하는 이율을 말한다.

 

 

 

 13. “할인율”이라 함은 장래의 순수익의 현금흐름을 현재가치로 환산하기 위하여 적용하는 수익률을 말한다.

 

 

 

14. “부동산권익”이라 함은 부동산의 소유권에 내재하는 권리 또는 이익을 말한다.

 

 

 

 

 15. “평가시점”이라 함은 평가업무가 실제 수행된 일자로 대상물건의 경제적 가치에 관한 조사를 완료한

 

일자를 말한다. 다만 평가시점이 미리 정하여진 때에는 조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를 평가시점

 

으로 할 수 있다.

 

 

 

 

제3조(적용범위) 감정평가업자가 행하는 감정평가는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는

 

이 규칙이 정하는 바에 의한다.

 

 

 

제4조(적정가격주의) 대상물건에 대한 평가가액은 적정가격을 결정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가

 

목적․대상물건의 성격상 적정가격으로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이

 

수반되는 경우에는 그 목적․성격이나 조건에 맞는 가격으로 결정할 수 있다.

 

 

 

제5조(실지조사의 원칙) 감정평가업자가 평가를 할 때는 실지조사를 통하여 대상물건을 확인하여야 한다.

 

 

제6조(평가방식의 적용)

 

①감정평가업자가 평가를 할 때는 원가방식, 비교방식 및 수익방식을 모두 적용하여 평가하고 각 평가가액

 

을 평가방식의 적절성, 평가에 이용한 자료의 정확성 등을 기준으로 조정하여 최종 평가결과를 도출하여야

 

하며 이를 감정평가서에 기재하여야 한다. 다만, 이와 같은 평가방식을 모두 적용하는 것이 불가능하거나

 

적절하지 않은 경우에는 가장 적절하다고 인정되는 한가지 평가방식을 적용하여 평가할 수 있다.

 

 

②제1항의 단서의 규정에 의하여 일부 평가방식을 적용하지 아니하는 경우는 그에 대한 타당한 이유를 감

 

정평가서에 기재하여야 한다.

 

 

 

제7조(일괄평가․구분평가․부분평가)

 

 

 ①2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄평가하여야 한다. 다만 의뢰인이 요구하는 경우에는 대상물건마다 개별로 평가할 수 있다.

 

 

 

②1개의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그

 

내용을 기재하여야 한다.

 

 

 

 

③일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부는 평가하지 아니함을 원칙으로 한다. 다만, 일체로 이용되고 있

 

는 대상물건의 일부분에 대하여 특수한 목적 또는 합리적인 조건이 수반되는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

 

 

 

제2장 감정평가업자의 윤리 및 능력

 

 

제8조(성실의무)

 

①감정평가업자는 업무를 수행함에 있어 공정하고 성실하게 평가하여야 한다.

 

 

 

 ②감정평가업자는 업무를 수행하는 과정에 있어서나 평가결과가 범죄행위에 이용되지 않도록 유의하여야 한다.

 

 

 ③감정평가업자는 청탁 또는 외부의 압력 등이 있는 경우에도 독립적인 지위에서 객관적으로 업무를 수행하여야 한다.

 

 

 

제9조(업무수행상의 의무)

 

①감정평가업자는 자신에 대하여 사실과 다르게 광고를 하거나 그러한 광고를 통하여 업무를 수임하여서는 아니 된다.

 

 

 

 

②감정평가업자가 대상물건에 대한 평가결과를 도출함에 있어 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

 

   1. 의뢰인이나 사용자등 특정인에게 유리한 방향으로 평가결과를 도출하는 행위

   2. 미리 약정된 평가결과를 도출하는 행위

   3. 업무수임등 장래의 경제적 이익을 염두에 두고 평가결과를 도출하는 행위

 

 

 

제10조(비밀유지 의무)

 

①감정평가업자는 정당한 사유없이 의뢰인의 업무상 비밀을 누설하여서는 아니 된다.

 

 

②감정평가업자는 업무수행과정에서 획득한 비밀정보를 다음 각호에서 정한 자를 제외하고는 공개하여서는 아니 된다.

 

  1. 의뢰인 또는 의뢰인이 특별히 지정한 자

   2. 정당한 법적 절차에 의하여 인정된 제3자

 

 

 

 

제11조(기록유지 의무)

 

 

 

①감정평가업자는 업무수행을 위하여 다음 각 호의 자료가 포함된 작업문서철을 기록․유지하여야 한다.

 

   1. 사용자의 신원에 관한 자료

   2. 감정평가서 원본

   3. 법 및 이 규칙에서 정한 사항을 모두 준수한다는 사실을 명시한 각서

   4. 기타 업무수행을 위하여 조사․분석한 자료

 

 

 

②제1항의 규정에 의한 작업문서철을 작성하는 과정에서 인용한 정보 및 문헌에 대하여는 그 출처를 명시하여야 한다.

 

 

 

 ③감정평가업자는 제10조제2항 각 호의 자가 공개를 요구할 때에는 이를 공개할 수 있도록 작업문서철을 작성하여야 한다.

 

 

 

 

제12조(감정평가서 작성의 원칙)

 

①감정평가서는 감정평가업자의 견해, 평가가치의 유형, 평가가치 산정의 기초가 된 가정조건과 정

 

보 등을 사용자가 명료하게 이해할 수 있도록 작성하여야 한다.

 

 

 

 

②평가과정에서 이용하는 정보 또는 가정조건이 불확실하여 평가가액이 영향을 받는다고 인정되는 경우에는 감정평가서에 이를 명시하고, 그 가액의 평가근거로 활용한 자료를 제시하여야 한다.

 

 

 

③의뢰인에게 송달한 감정평가서의 사본은 원본과 같은 평가결과를 가진 것으로 본다. 이 경우 사본에는 전산화일을 포함한다.

 

 

 

④감정평가서의 형태는 평가목적, 평가의뢰서의 특성등을 고려하여 적절히 선택하여야 한다.

 

 

 

⑤감정평가업자는 감정평가서 제출전에 감정평가서의 초안 또는 요약본을 작성할 수 있다.

 

 

 

 

제13조(업무수행능력)

 

①감정평가업자는 업무를 수임하기 전에 업무의 내용, 평가의 난이도 및 처리하여

야 할 문제 등을 확인하여야 한다.

 

 

②감정평가업자는 업무를 수임함에 있어서는 다음 각 호의 요건을 갖추고 있어야 한다.

  

 1. 대상물건의 평가업무 수행에 필요한 시장상황등에 대한 지식과 숙련도

   2. 관련 법규에 대한 지식

 

 

③감정평가업자가 업무수임시 또는 업무수행중에 제2항의 규정에 의한   요건을 갖추지 못한 것으로 인정되는 경우에는 다음 각 호의 조치를 취하여야 한다.

   

1. 업무를 수임하기 전에 관련 지식이나 경험이 부족하다는 사실을 의뢰인에게 알릴 것

   2. 업무를 완수하는데 필요한 조치를 취하고 그 내용을 감정평가서에 기재할 것

 

 

 

제3장 부동산의 감정평가

 

제14조(일반적인 준수사항) 감정평가업자는 부동산을 평가하는 경우에 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다.

 

   1. 업무내용 및 작업범위를 사전에 확인할 것

   2. 신뢰할 수 있는 평가결과를 도출하는 데 필요한 평가방식을 정확하게 이해하고 적용할 것

   3. 평가결과에 영향을 미치는 작위 또는 부작위의 과실을 범하지 아니 할 것

 

 

 

제15조(확인사항 등)

 

 

①감정평가업자는 부동산을 평가하는 경우에 다음 각호의 사항을 확인하여야 한다.

   

1. 의뢰인 및 사용자

   

2. 평가의 목적과 관련된 다음 각 목의 사항

     

가. 대상 부동산의 위치 및 물리적, 경제적 특성

     

나. 대상 부동산의 권익

     

다. 평가에 포함되는 동산 또는 무형물

    

라. 대상 부동산에 대한 점유권, 제한물권, 임차권, 법령에 의한 제한내용 등

 

 

  3. 평가시점

   

 

  4. 작업범위

   

  5. 가정조건

 

 

 ②감정평가업자가 가정조건에 의하여 평가결과를 도출하는 경우에는 합리적이고 적정한 범위내에서 가정조건을 취하여야 하며, 그 내용을 감정평가서에 명시하여야 한다.

 

 

 

제16조(적정가격의 평가)

 

①감정평가업자가 대상부동산의 적정가격을 평가하는 경우 대상부동산의 토지이용규제의 내용 및 변경가능성, 물리적 특성 및 시장상황 등의 요인이 평가결과에 미치는 영향을 분석하여야 한다.

 

②감정평가업자는 제1항의 분석을 행함에 있어 명확하고 객관적인 근거를 제시하여야 한다.

 

 

③감정평가업자는 적정가격의 평가를 하는 경우에는 부동산의 최유효이용에 대한 의견을 제시하여

 

야 한다. 이 경우 토지는 나지를 상정하여 분석하여야 하며, 건축물은 대상 부지에 대한 실제 기여

 

도에 근거하여 분석하여야 한다

 

 

 

제17조(자료수집 등)

 

①감정평가업자는 부동산을 평가하는 경우 작업범위 안에서 다음 각호의 자료를 수집․검증하고 분석하여야 한다.

  

 

 1.비교방식의 경우에는 평가가액을 제시하기 위하여 필요한 비교 가능한 거래사례자료

  

 

 2.원가방식의 경우에는 건축물의 신축원가를 측정하는데 필요한  원가자료 및 건축물의 감가상각을 측정하는데 필요한 자료

  

 

 3.수익방식의 경우에는 다음 각목의 자료

 

 

 가. 부동산의 시장임대료 추정에 이용할 수 있는 자료

    

 

나.부동산의 운영경비를 추정하는데 이용할 수 있는 자료

    

 

다. 환원이율, 할인율을 추정하는데 필요한 자료

 

 

②감정평가업자는 해당 부지 또는 부지외에 설치될 것으로 예상되는 공공시설물 또는 사적시설물이 대상부동산의 가치에 영향을 미친다고 인정되는 경우에는 그 영향에 대해서도 분석하여야 한다.

 

 

 

제18조(순수익등)

 

①순수익이라 함은 대상물건을 통하여 획득할 수익에서 그 수익의 획득에 소요될 비용을 공제한 금액을 말한다.

 

 

②순수익은 최근 3년이상의 수익실적(정상적인 운영상태에서 획득가능한 수익을 말한다. 이하 같다)을 기초로 하여 장차 정상적으로 발생할 것으로 기대되는 연간수익에서 소요비용을 공제한 것으로 결정하여야 한다. 다만, 수익실적이 3년미만인 경우에도 그 수익이 장차 계속적으로 발생할 것이 확실시되는 경우에는 순수익으로 결정할 수 있다.

 

 

③제1항의 소요비용에 해당하는 것은 다음 각 호와 같다.

 

  1. 소멸성보험료

 

   2. 재산세

 

   3. 정착물이나 비품에 대한 감가상각액

 

   4. 관리수수료

 

   5. 전기, 수도, 냉난방 연료비 등

 

   6. 수선유지비

 

   7. 경비, 청소, 쓰레기 처리 등 용역경비

 

   8. 기타 대상부동산의 운영에 소요되는 경비

 

 

 

 ④감정평가업자는 대상부동산의 현금흐름을 계산하는 경우에는 과거 자료와 그 추세, 현재의 시장요인 및

 

장래에 발생될 것으로 예상되는 요인 등을 고려하여 수익경비명세서를 작성하고 현금흐름을 계산하여야

 

한다.

 

 

제19조(거래사례분석 등)

 

 ①감정평가업자는 부동산을 평가함에 있어 현재의 매매계약서 등 거래정보를 수집․분석하여야 한다.

 

 

②감정평가업자는 대상부동산에 대하여 다음 각 호의 기간중에 발생한 거래사례에 대해서는 이를 분석하여야 한다.

  

  1.소득세법시행령 제156조의 규정에 의한 고급주택이 아닌 주택에 대해서는 1년

 

  2. 기타의 부동산에 대해서는 3년

 

 

 ③ 감정평가업자가 거래사례를 분석하는 경우 다음 각호의 사항을 확인하여야 한다.

 

   1.거래대금이 현금 또는 이와 동등한 지불수단으로 지불되는 지 여부

 

   2. 거래대금이 제1호외의 방법으로 지불되는 경우 그 내용

 

 

 

④감정평가업자는 거래대금의 지불방법이 특수한 금융조건이나 금융수단과 결부된 경우에는 그 내용과

 

그러한 요인이 대상부동산의 가치에 미친 영향에 대한 의견을 제시하여야 한다.

 

 

 

 

제20조(토지의 평가)

 

①감정평가업자가 토지를 평가하는 경우에는 법의 규정에 의한 표준지 공시지가를 기준으로 평가하되, 담

보권의 설정․경매 등 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 제10조의 2에서 정하는 평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료나 조성비용 또는 유사거래사례 등을 고려하여 평가할 수 있다.

 

 

 ②감정평가업자가 제1항의 규정에 의하여 표준지 공시지가를 기준으로 토지를 평가하는 경우에는 당해 토지와 용도․지목․주변환경 등의 토지이용상황이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 평가시점까지의 지가변동률, 한국은행이 조사․발표하는 생산자물가상승률 및 기타 지가에 영향을 미치는 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 감정평가업자는 대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다.

 

 

 

③제2항에서 기타 지가에 영향을 미치는 사항이라 함은 다음 각호의 사항을 의미한다.

 

 1. 관계법령에 의한 토지의 사용․수익․처분의 제한 또는 그 해제

  

2. 토지이용의 결정․변경

 

  3. 개발사업의 시행이나 공공시설의 정비

 

  4. 토지의 형질변경이나 지목의 변경

 

  5. 토지개량비 등 유익비의 지출

 

  6. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동

 

  7. 기타 지가에 영향을 미치는 요인

 

 

 

 ④제2항의 경우 표준지 공시지가가 공시된 후 인근지역의 표준지가 용도변경이나 형질변경 등으로

 

비교 표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동

 

일수급권 안의 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.

 

 

 

 

⑤매립지 등 새로이 조성된 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가하는 경우에는 그 용도에 따라

 

인근지역 또는 유사지역의 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.

 

 

 

 

 

⑥제2항의 규정에 의한 지가변동률은 국토이용관리법 제28조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사․발

 

표하는 평가대상토지가 소재하는 시․군․구(자치구에 한한다.)의 동일지목․용도의 지가변동률을 말한다. 다

 

만, 동일지목․용도의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적정하지 아니하다고 판단되는 경우에는

 

유사한 지목․용도의 지가변동률을 적용할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

제21조(공법상 제한을 받는 토지의 평가) 도시계획도로 등 공법상 제한을 받는 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가하는 경우에는 유사한 공법상 제한을 받는 표준지의 공시지가를 기준으로 평가하여야 한다. 다만, 공법상 제한을 받는 표준지가 없을 경우에는 인근의 공법상 제한을 받지 않는 표준지의 공시지가를 기초로 그 제한의 정도를 참작하여 평가한다.

 

 

 

제22조(건축물의 평가)

 

 

 

①건축물이라 함은 건축법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 것을 말한다.

 

 

 

②수익방식으로 대상건축물을 평가하는 경우에는 임대수익중 토지에 귀속되는 수익을 공제한 금액

 

에서 건축물의 유지관리비와 공과금등을 공제한 연간순수익을 고려하여야 한다.

 

 

 

 

 

제23조(공법상 제한을 받는 건축물의 평가) 도시계획법에 의한 고도지구 지정 등 공법상 제한을 받는

 

건축물이 제한을 받는 상태대로의 가격이 형성되어 있을 경우에는 그 가격을 기초로 하여 평가하여야 한

 

다. 다만, 가격이 형성되어 있지 아니한 경우에는 그 제한의 정도를 참작하여 결정한다.

 

 

 

 

제24조(건축중인 건축물의 평가) 건축중인 건축물(건축예정인 경우를 포함한다. 이하 같다.)을 평가하는 경우에는 다음 각호의 자료를 조사하여야 한다.

 

 

 1. 건축물의 규모와 특성을 충분히 확인할 수 있는 사업계획서, 시방서 및 기타 서류

  2. 건축물의 완공가능시점을 알 수 있는 자료

  3. 개발비용, 예상수익, 점유율 등의 추정자료

 

 

 

 

제25조(염전의 평가) ①염전이라 함은 염관리법 제2조제1호의 규정에 의한 것을 말한다.

 

 

 ②염전에 대하여는 등기부 또는 토지대장, 염제조허가서 등에 의하여 다음 각호의 사항을 사전조사하여야 한다.

   1. 소재지, 지번, 지목, 지적

   2. 설비, 면적 등 염전제조업의 허가내용

   3. 소유자 및 지역권, 지상권, 임대차 등 소유권의 제한사항

   4. 관계법령에 의한 규제사항

 

 

③염전에 대하여는 다음 각호의 사항을 실지조사하여야 한다.

   1. 제2항의 사전조사사항

   2. 위치, 일조량 등 입지조건

   3. 생산량, 판매실적 및 수지상황

   4. 기타 염전의 가치에 영향을 미치는 사항

 

 

 

제26조(산림의 평가) ①산림이라 함은 산립법 제2조 제1항의 규정에 의한 것으로 임지와 입목을 말한다.

 ②임지라 함은 산림에서 수목을 제외한 토지로서 입목의 생육에 사용되고 있거나 장래에 입목의 생육에 사용될 토지를 말하며, 입목이라 함은 임지에 부착하여 생육하고 있는 일체의 수목의 집단을 말한다.

 ③산림에 대하여는 임야대장, 임야도, 입목등록원부, 입목등기부등에 의하여 다음 각 호의 사항을 사전조사하여야 한다.

   1. 소재지, 지번, 지목, 지적

   2. 수종, 수령, 입목재적 등 입목의 내용

   3. 소유자 및 지역권, 지상권, 임대차 등 소유권의 제한사항

   4. 관계법령에 의한 규제사항

 ④산림에 대하여는 항공사진이 있는 경우에는 이를 이용하여 산림전체의 상황을 파악할 수 있도록 표준지를 선정하고 이 표준지에 대하여 다음 각 호의 사항을 실지조사하여 산림조사표와 임상도를 작성하여야 한다.

   1. 제3항의 사전조사사항

   2. 기후․지세․방위․경사․토양 등 지황

   3. 임종․수종․수령․수고․경급․입목도․소밀도․생장율 등 임황

 ⑤감정평가업자는 영림실태를 파악하기 위하여 다음 각 호의 사항을 실지조사하여야 한다.

   1. 산림연혁 및 경영관리상태

   2. 조림, 수확관계 및 병충해 발생등 피해상황

   3. 입지조건, 산지주변 현지주민의 사정 및 임산물 시장상황

   4. 기타 산림의 가치에 영향을 미치는 사항

 ⑥산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 한다. 다만, 임지와 입목을 일체로 평가할 필요가 있는 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다.

 

제27조(과수원의 평가)①과수원이라 함은 일정한 구역에서 현재 사과․배․밤․호도 등의 과일류가 생산되고 있거나 장래에도 생산될 전망이 있는 과수, 토지 및 그 부속시설물을 말한다.

 ②과수원에 대하여는 등기부, 토지대장등에 의하여 다음 각 호의 사항을 사전조사하여야 한다.

   1. 소재지, 지번, 지목, 지적

   2. 수종, 수령 등 과수의 내용

   3. 소유자 및 지역권, 지상권, 임대차 등 소유권의 제한사항

   4. 관계법령에 의한 규제사항

③과수원에 대하여는 다음 각 호의 사항을 실지조사하여야 한다.

   1. 제2항의 사전조사사항

   2. 관개등 재배관리상황

   3. 과거의 수확량 및 품질

   4. 생산물의 판매 및 수지상황

   5. 토양 및 입지조건

   6. 수익예상 및 장래성

   7. 기타 과수원의 가치에 영향을 미치는 사항

 

 

 

제28조(농지등의 평가)

 

①농지라 함은 농지법 제2조제1호의 규정에 의한 농지(과수원을 제외한다)와 초지법 제2조제1호의 규정에 의한 초지, 기타 관계법령의 규정에 의하여 이와 유사한 용도로 이용하기로 결정․고시된 토지(이하 “농지등”이라 한다)를 말한다.

 

 

②농지에 대하여는 등기부, 토지대장, 자경농지증명서, 지적도 등에 의하여 다음 각호의 사항을 사전조사하여야 한다.

   1. 소재지, 지번, 지목, 지적, 소유자

   2. 소유자 및 지역권, 지상권, 임대차 등 소유권의 제한사항

   3. 관계법령에 의한 규제사항

 

 

③농지에 대하여는 다음 각호의 사항을 실지조사하여야 한다.

   1. 제2항의 사전조사사항

   2. 위치 및 인근의 상황

   3. 토지의 비옥도

   4. 관개․배수의 설비상황

   5. 한해 또는 수해의 유무와 정도

   6. 단위 면적당 평균수확량

   7. 기타 농지의 가치에 영향을 미치는 사항

 

 

 

 

제29조(감정평가서의 작성) ①부동산 감정평가서는 다음 각 호의 요건에 맞게 작성되어야 한다.

   1. 평가과정 및 결과를 명료하게 설명할 것

   2. 평가과정 및 결과를 이해하기에 충분한 정보를 포함하고 있을 것

   3. 평가결과에 영향을 미치는 가정조건을 명시하고, 가정조건이 평가결과에 미친 영향을 충분히 설명할 것

 

 

 ②제1항의 규정에 의한 감정평가서를 작성함에 있어서는 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다.

   1. 의뢰인과 사용자의 성명을 명시할 것

   2. 평가목적을 명시할 것

   3. 물리적, 경제적 특성 등 대상부동산을 확인하는데 필요한 정보를 충분히 설명할 것

   4. 대상 물건의 부동산권익을 명시할 것

   5. 평가시점과 작성시점을 명시할 것

   6. 의뢰인 또는 사용자에게 평가의 작업범위를 알리는데 필요한 정보를 충분히 설명할 것

   7. 평가결과의 도출에 이용된 가정조건 및 평가결과에 대한 근거를 설명할 것

   8. 평가시점에서의 부동산의 실제용도와 평가시 상정한 부동산의 용도가 다른 경우 실제용도와 가상적 용도를 명시하고 용도를 달리한 근거를 설명할 것

   9. 업무수행에 참여한 감정평가사 및 직원의 신상 및 작업범위를 구분하여 명시할 것

  10. 감정평가서를 작성함에 있어 평가결과에 영향을 미치는 전문가의 도움을 제공받은 경우에는 그 자의 성명과 소속 및 그 내용을 기술할 것

  11. 감정평가사의 사무소 또는 법인의 명칭과 업무를 행한 감정평가사의 자격을 표시한 후 서명․날인할 것

 

 

 

 

제30조(평가의 책임확보) ①감정평가업자는 감정평가서를 의뢰인에게 제출할 경우에는 다음 각 호의 사항을 확인한다는 취지의 각서를 함께 제출하여야 한다.

   1. 감정평가서에 기술된 내용은 진실하며 정확한 것이라는 사항

   2. 감정평가서의 내용은 감정평가서에 기재된 가정조건에 의해서만 제한을 받으며, 감정평가사 본인의 공정하고 합리적인 전문가적 판단에 따른 것이라는 점

   3. 감정평가사 본인은 대상부동산과 관련 당사자에 대해서 어떠한 개인적인 이해관계도 없다는 점

   4. 예정된 결과를 제시하거나 보고하는 것을 조건으로 업무를 수임하지 않았다는 점

   5. 감정평가서는 법 및 이 규칙의 규정사항을 준수하여 작성되었다는 점

 ②감정평가업자는 부동산평가결과를 의뢰인에게 구두로 보고하는 경우에도 제1항에서 규정한 내용을 전달하여야 한다.

 

 

 

제4장 동산의 감정평가

제31조(일반적인 준수사항) 동산 감정평가시의 준수사항에 대해서는 제14조의 규정을 준용한다.

 

 

 

 

제32조(확인사항 등)

 

 

 

①감정평가업자는 동산을 평가하는 경우에 다음 각 호의 사항을 확인하여야 한다.

 

 

   1. 의뢰인 및 사용자

 

 

   2. 평가의 목적과 관련된 다음 각 목의 사항

     가. 동산의 공시나 등록방법

     나. 대상동산을 이루고 있는 구성부분의 항목 및 항목간의 상대적인 질적 차이

     다. 동산가치에 영향을 미치는 물리적, 경제적 특성

     라. 대상동산의 소유권 및 그 제한에 관한 사항

   

 

3. 제15조 제3호 내지 제5호에 관한 사항

 

 

 ②감정평가업자는 제시하고자 하는 대상동산의 가치가 적정가격인 경우의 확인사항에 관하여는 제16조의 규정을 준용한다.

 

제33조(평가를 위한 분석)

 

감정평가업자는 동산을 평가하는 경우 다음 각호의 사항을 분석하여야 한다.

 

  1. 대상동산의 최유효이용에 관한 사항

   

  2. 대상동산의 시장상황

   

  3. 거래사례 및 매수희망가격 등 가격에 대한 사항

 

 

 

제34조(자료수집 등) 감정평가업자가 동산을 평가하는 경우의 정보수집 및 분석에 대해서는 제17조의 규정을 준용한다

 

 

 

제35조(감정평가서) 동산에 대한 감정평가서의 작성 및 제출에 관하여는 제29조 및 제30조의 규정을 준용한다.

 

 

제5장 기업등의 감정평가

 

 

제36조(일반적 준수사항) 기업을 평가하는 경우에 감정평가업자가 준수하여야 할 사항에 대하여는 제14조를 준용한다.

 

 

 

 

제37조(확인사항) 감정평가업자가 기업을 평가하는 경우 다음 각 호의 사항을 확인하여야 한다.

  1. 의뢰인 및 사용자

  2. 대상기업의 자산 또는 기업지분

  3. 주식매매에 대한 제한 등 기업가치에 영향을 줄 수 있는 요인

  4. 제15조제1항제2호 내지 제5호의 규정에 의한 사항. 이 경우 “부동산”을 “기업”으로 본다.

 

 

 

제38조(청산평가) ①감정평가업자는 기업지분을 평가하는 경우에는 그 기업체의 전부나 일부를 청산하는 것이 기업을 계속 운영하는 것보다 더 높은 가치를 지닐 수 있는지 여부를 조사하여야 한다.

  ②감정평가업자가 제1항의 규정에 의하여 기업의 전부나 일부의 청산가   치를 제시하는 경우에는 그 청산가치 산정의 근거를 제시하여야 한다.

 

제39조(정보수집 등) ①감정평가업자가 기업을 평가하는 경우의 정보 수집 및 분석에 대하여는 제17조의 규정을 준용한다

  ②감정평가업자가 기업을 평가하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 분석   하여야 한다.

   1. 대상기업의 업종과 역사

   2. 대상기업이 속해 있는 산업 및 일반경제상황

   3. 대상기업의 과거 실적, 현재의 운영실태 및 장래 전망

   4. 대상기업의 주식 등의 거래사례

   5. 유사기업의 주식 등의 거래사례

   6. 대상기업의 무형자산이 기업가치에 미치는 영향

 

제40조(광산의 평가)

 

 

①광산이라 함은 광업법 제4조의 규정에 의한 광업경영을 목적으로 한 일체의 기업재산으로서 광업재단을 조성한 것 또는 조성할 수 있는 것을 말한다.

 ②광산에 대하여는 광업원부 또는 광업재단등기부등에 의하여 광업권 및 광업재단에 관한 사항을 사전조사하여야 한다.

 ③광산에 대해서는 다음 각 호의 사항을 실지조사하여야 한다.

   1. 제2항의 사전조사사항

   2. 입지조건

   3. 지질 및 광상

   4. 채광 및 제련방법

   5. 관련기술 및 설비

   6. 광물의 시장성

   7. 기타 광산의 가치에 영향을 미치는 사항

 ④광산을 수익방식에 의하여 평가하는 경우에는 평가가액에서 장래에 소요될 기업비의 현재가치에 해당하는 금액을 공제하여야 한다.

 ⑤광업권만의 평가는 제4항의 규정에 의한 평가가액에서 현재시설에 해당하는 가치를 공제한다.

 ⑥매장량은 확정광량과 추정광량의 합계량으로 결정하며, 가행년수는 매장량을 년간 채광가능량으로 나누어 계산한다. 매장량 계산에는 평균품위의 산출기초를 명확히 한 계산표와 도면을 첨부한다.

 ⑦장래소요기업비는 적정생산량을 가행최종년도까지 유지하기 위한 제반 광산설비에 대한 장래 총투자소요액의 현재가치로 결정한다.

 ⑧채석권등의 평가는 제1항 내지 제7항의 규정을 준용한다.

 

 

 

 

제41조(공장의 평가) ①공장이라 함은 공장저당법 제2조제1항 및 제2항의 규정에 공장과 일단의 기업용 재산으로서 공장으로 간주할 수 있는 것을 말한다.

 ②공장에 대하여는 공부 또는 기타 자료에 의하여 다음 각호의 사항을 사전조사하여야 한다.

   1. 소재지

   2. 평가대상물건의 목록

   3. 관계법령에 의한 사용․처분등의 제한

 ③공장에 대하여는 다음 각호의 사항에 의하여 사업의 적부를 조사하여야 한다.

   1. 사업체의 개요

   2. 원료의 수급관계

   3. 제품의 시장성

   4. 생산능력 및 규모의 적정성

   5. 생산공정

   6. 생산실적 및 예상

   7. 입지조건

   8. 경영 및 기술능력

   9. 기타 공장의 가치에 영향을 미치는 사항

 ④공장에 대하여는 다음 각호의 사항을 실지조사하여야 한다.

   1. 토지와 건축물

   2. 기계기구 및 공작물

   3. 기타 일단의 재산으로서 평가의뢰된 물건

 ⑤공장을 원가방식이나 비교방식에 의하여 평가하는 경우에는 유형고정자산과 무형고정자산으로 분리하여 평가한다. 이 경우 유형고정자산에 과잉유휴시설이 있다고 인정되는 경우에는 이를 구분하여 평가하여야 한다.

제42조(감정평가서) 기업에 대한 감정평가서의 작성 및 제출에 관하여는 제29조 내지 제30조의 규정을 준용한다.

 

 

 

제6장 기타자산의 감정평가

제43조(자동차의 평가) ①자동차라 함은 자동차관리법 제2조 제1호의 규정에 의한 자동차를 말한다.

 ②자동차는 등록원부, 등록증, 사업면허증등에 의하여 다음 각호의 사항을 사전조사하여야 한다.

   1. 차종과 차적

   2. 등록번호와 등록일자 및 용도

   3. 검사유무 및 조건

   4. 관련법령에 의한 면허사항

 ③자동차에 대하여는 다음 각 호의 사항을 실지조사하여야 한다.

   1. 제2항의 사전조사사항

   2. 년식과 형식

   3. 차대 및 기관번호

   4. 사용연료와 기통수 및 마력수

   5. 정원 또는 적재정량

   6. 제작자, 제작년월일

   7. 자동차의 주행거리 및 현황

   8. 기타 자동차의 가치에 영향을 미치는 사항

 ④사업용자동차의 평가가격은 노선가격, 기타 무형가치를 포함하지 아니한 것으로 한다.

 

 

제44조(건설기계의 평가) ①건설기계라 함은 건설기계관리법 제2조 제1항의 규정에 의한 건설기계를 말한다.

 ②건설기계는 등록원부, 등록증, 검사증, 신고증등에 의하여 다음 각 호의 사항을 사전조사하여야 한다.

   1. 건설기계의 종류, 형식

   2. 등록번호와 등록일자

   3. 검사유무 및 조건

   4. 관련법령에 의한 건설기계사업의 신고사항

 ③건설기계에 대하여는 다음 각 호의 사항을 실지조사하여야 한다.

   1. 제2항의 사전조사사항

   2. 사용본거지 또는 소속대여회사 및 소재지 등

   3. 본체(하체, 차체, 작업장치) 및 원동기등 건설기계의 내용과 현황

 

제45조(선박의 평가) ①선박이라 함은 선박법 제1조의2의 규정에 의한 선박을 말한다.

 ②선박에 대하여는 국적증서, 선적증서, 검사증등에 의하여 다음 각 호의 사항을 사전조사하여야 한다.

   1. 선적 및 국적

   2. 선력

   3. 검사유무 및 면허사항

   4. 선급협회 가입 여부

 ③선박에 대하여는 다음 각 호의 사항을 실지조사하여야 한다.

   1. 제2항의 사전조사사항

   2. 선체, 기관, 의장별 규격, 형식, 제작자, 제작일자등

   3. 선종, 선적량

   4. 선박의 관리․운영상황

   5. 기타 선박의 가치에 영향을 미치는 사항

 ④선박을 평가함에 있어 선체는 총톤수, 기관은 실마력(축마력)을 기준으로 한다.

 

제46조(항공기의 평가) ①항공기라 함은 항공법 제2조제1호의 규정에 의한 항공기를 말한다.

 ②항공기에 대하여는 등록원부, 등록증명서, 감항증명서에 의하여 다음 각 호의 사항을 사전조사하여야 한다.

   1. 항공기의 종류, 형식

   2. 등록번호

   3. 제작년도 등 기타 참고사항

 ③항공기는 다음 각 호의 사항을 실지조사하여야 한다.

   1. 제2항의 사전조사사항

   2. 항공기의 연혁 및 현황

   3. 기체, 원동기 등 항공기의 내용

 

제47조(유가증권의 평가) ①유가증권이라 함은 증권거래법 제2조의 규정에 의한 증권을 말한다.

 ②유가증권에 대하여는 다음 각 호의 사항을 조사하여야 한다.

   1. 양도방법과 그 제한

   2. 지급기간 미도래의 이익 또는 배당권 부착여부

   3. 상장여부

   4. 거래상황

   5. 기타 유가증권의 가치에 영향을 미치는 사항

 

 

 

제48조(어업권의 평가) ①어업권이라 함은 수산업법 제8조 또는 내수면어업법 제6조의 규정에 의하여 면허를 받아 어업을 할 수

있는 권리를 말한다.

 ②어업권은 어업권원부에 의하여 다음 각 호의 사항을 사전조사하여야 한다.

   1. 소재지

   2. 면허번호

   3. 어업권의 종류 및 존속기간

   4. 어업면허의 부대조건 및 권리 관계

 ③어업권에 대하여는 다음 각호의 사항을 실지조사하여야 한다.

   1. 제2항의 사전조사사항

   2. 사업체의 개요

   3. 어종 및 어기

   4. 어장의 입지

   5. 어장의 시설상황

   6. 어획고와 판로

   7. 경영상황

   8. 기타 어업권의 가치에 영향을 미치는 사항

 ④어업권을 수익방식으로 평가하는 경우에는 어장 전체의 가치를 수익    방식으로 평가하고 이 평가가치에서 당해사업의 적정규모에 해당하는 시설소요액을 공제한다.

 ⑤수산업법 또는 내수면어업법에 의한 허가어업 및 신고어업의 경우에는    면허어업에 준하여 평가한다.

 

 

제49조(무형고정자산의 평가) ①무형고정자산은 구체적인 존재 형태를 가지지 아니하는 고정자산으로 특허권, 의장권, 상표권, 실용신안권 등 법률상의 공업소유권 및 이에 준하는 것으로서 저작권, 전용측선이용권, 가입전화사용권, 특허권 사용에 관한 권리 또는 법률상의 권리는 아니나 기업의 사회적 인지도 또는 계약관계에서의 기업의 유리한 지위 등 경제적 가치가 있다고 인정되는 것을 말한다.

 ②무형고정자산에 대하여는 다음 각 호의 사항을 조사한다.

   1. 무형고정자산의 가치를 파악할 수 있는 재무제표

   2. 평가시점 현재의 총자산 평가액

   3. 초과수익의 발생원인

   4. 장래수요 및 지속성, 이전성

   5. 무형고정자산에 관한 증빙자료

   6. 기타 무형고정자산의 가치에 영향을 미치는 사항

 

제50조(기타 조건부 권리등의 평가)

 

조건부권리, 존속기간이 불확정한 권리, 신탁의 이익을 받을 권리 또는 소송중에 있는 권리, 부동산

 

을 취득할 수 있는 권리(건축물이 있는 경우에는 그 건축물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는

 

권리를 포함한다), 특정시설물을 이용할 수 있는 권리 및 정기금(유기정기금, 무기정기금, 종신정기

 

금 등)을 받을 권리에 대하여는 당해 권리의 성질․내용․잔존기간등을 기준으로 그 가치를 평가한다.

 

 

 

제51조(감정평가서) 기타자산에 대한 감정평가서의 작성 및 제출에 관하여는 제29조 및 제30조의 규정을 준용한다.

 

 

 

 

 

제7장 감정평가 결과의 검토

제52조(준수사항) ①다른 감정평가업자의 평가결과를 검토하는 감정평가업자(이하 “검토자”라 한다)는 검토를 함에 있어서 검토범위를 명시하고 신뢰할 수 있는 검토의견을 제시하여야 한다.

  ②검토자는 감정평가서의 필수적 기재사항의 기재여부와 평가과정 및    결과의 적정성 및 타당성을 검토하여야 한다.

 

 

 

제53조(검토사항 등)①검토자는 다음 각호의 사항을 확인하여야 한다.

  1. 감정평가서상의 감정평가업자, 의뢰인, 평가목적

  2. 검토시점과 검토대상 감정평가서의 평가시점

  3. 검토대상 감정평가서의 대상물건

  4. 평가검토의 작업범위

 ②검토자는 원래의 감정평가업자가 평가시 이용한 자료의 적합성 및 적용의 타당성에 대하여 의견을 제시하여야 한다.

 ③검토자는 원래의 감정평가업자가 사용한 평가방식의 적합성에 대한 의견을 제시하여야 한다.

 ④검토자는 원래의 감정평가업자의 의견 또는 결론의 적합성 및 타당성에 대한 의견을 제시하여야 한다.

 

 

 

 

 

제54조(실지조사 등)①검토자는 검토와 관련하여 실지조사가 필요하다고 인정되는 경우에는 이를 실시하여야 한다.

 ②검토자는 검토에 필요하다고 인정되는 경우에는 원래의 감정평가업자에게 관련자료의 제출을 요구할 수 있다.

 ③검토자는 검토를 함에 있어 고도의 전문성을 요하는 경우에는 관련 전문가의 자문을 구할 수 있다.

 

 

 

 

제55조(평가검토서의 제출)검토자는 평가검토서를 제출하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다.

  1. 의뢰인의 성명이나 신분, 검토목적을 명시하여야 한다.

  2. 제53조제1항의 규정에 의한 사항을 확인할 수 있는 정보를 명시하여야 한다.

  3. 제53조제2항 내지 제4항의 규정에 의한 검토자의 의견에 대하여 설명하여야 한다.

  4. 현장조사를 실시하거나 관련자료의 제출을 요구한 경우에는 그에 대한 합리적 이유를 제시하여야 한다.

  5. 검토와 관련하여 다른 전문가의 자문을 받은 경우에는 그 이유와 내용을 명시하여야 한다.

 

 

제56조(검토자로서의 책임) 검토자는 다른 감정평가업자가 작성한 감정평가서에 서명한 경우에는 감정평가서의 내용에 대하여 원래의 감정평가업자와 동등한 책임을 진다.

 

 

 

제8장 부동산 컨설팅 및 보고

제57조(일반적인 의무) 감정평가업자가 법 제20조제1항제5의3호의 규정에 의한 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공(이하 “부동산컨설팅”이라 한다)을 함에 있어 준수하여야 할 사항은 제14조의 규정을 준용한다.

 

제58조(확인사항등) ①감정평가업자가 부동산컨설팅을 하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 확인하여야 한다.

  1. 컨설팅의 목적

  2. 대상부동산 및 자료수집의 범위

  3. 가정조건 및 컨설팅 시점

 ②감정평가업자는 컨설팅 수행에 필요한 자료를 수집하고 분석하여야 한다. 이 경우 특정 부동산에 대한 적정가격의 평가가 컨설팅과제에 포함된 경우에는 제3장의 규정을 준수하여야 한다.

 ③감정평가업자는 컨설팅목적에 가장 적합한 기법을 적용하여야 한다.

 ④컨설팅과 관련한 모든 분석은 합리적이어야 하며 객관적인 자료에 근거하여야 한다.

 

제59조(대안검토) ①부동산컨설팅 의뢰인이 가장 적정한 대안의 제시를 요구하는 경우에 감정평가업자는 다음 각호의 사항을 준수하여야 한다.

  1. 의뢰인의 목적을 달성할 수 있는 하나 또는 둘이상의 대안을 비교분석하여야 한다.

  2. 대안의 분석에서 이용한 가정조건을 명시하고, 그 가정조건의 영향을 분석하여야 한다.

  3. 각 대안의 실현에 기여할 수 있는 경제적 자원을 확인하고, 그 경제적 자원의 영향을 분석하여야 한다.

 

 

 

제60조(시장분석) 감정평가업자는 부동산컨설팅과 관련한 시장분석을 행함에 있어서는 다음 각호의 사항을 준수하여야 한다.

 

  1. 시장을 정의하고 획정하여야 한다.

 

 2. 대상 부동산시장의 수요와 공급 상황을 확인하고 분석하여야 한다.

  

 3. 개발사업의 시행 등 장래의 공급변화가 부동산시장에 미칠 영향을 예측하여야 한다.

 

 4. 인구의 변화 등 장래의 수요변화가 부동산시장에 미칠 영향을 예측하여야 한다.

 

 

 

제61조(현금흐름분석) 감정평가업자는 현금흐름분석이나 투자분석을 행함에 있어 다음 각호의 사항을 준수하여야 한다.

  1. 현금흐름의 규모와 안정성 등을 분석하여야 한다.

  2. 운영경비등 지출과 관련된 과거내역을 분석하여야 한다.

  3. 융자의 가능성과 조건을 분석하여야 한다.

  4. 할인율선정방법 및 그 이유를 명시하여야 한다.

  5. 각 투자대안별로 현금흐름을 비교분석하여야 한다.

 

제62조(컨설팅 보고서) 부동산 컨설팅 보고서의 작성 및 제출에 관하여는 제29조 및 제30조의 규정을 준용한다.

 

 

제9장 보 칙

제63조(시행세칙) 이 규칙시행에 필요한 시행세칙과 구체적인 물건별 평가방식 및 감정평가서식의 마련 등의 실무지침에 대하여는 건설교통부장관이 정한다.

 

제64조(감정평가기준위원회) ①건설교통부장관은 제63조의 규정에 의한 시행세칙을 규정하고 운영하기 위하여 필요한 경우에는 감정평가에 관한 전문가로 구성되는 감정평가기준위원회(이하 “위원회”라 한다)를 둘 수 있다.

 ②위원회는 위원장을 포함하여 15인 이내의 위원으로 구성하며 그 임기는 2년으로 한다.

 ③위원회의 위원장은 위원 과반수의 찬성으로 호선한다.

 ④위원회의 위원은 다음 각 호의 1에 해당하는 자중 한국감정평가협회의 장의 추천을 받아 건설교통부장관이 위촉하는 자가 된다.

  1. 고등교육법에 의한 대학에서 감정평가와 관련된 이론을 가르치는 조교수 이상의 직에 있거나 있었던 자

  2. 감정평가사로서 감정평가 경력이 5년 이상인 자

  3. 감정평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자

부       칙

이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 감정평가업자가 이 규칙 시행전에 업무를 수임한 경우에는 종전의 규정에 의한다.

국토해양부령 제 호

 

 

감정평가에 관한 규칙 전부개정령안

 

 

 

 

감정평가에 관한 규칙 전부를 다음과 같이 개정한다.

 

 

 

감정평가에 관한 규칙

 

 

 

제1조(목적) 이 규칙은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제31조에 따라 감정평가업자가 감정평가를 할 때 준수하여야 할 원칙과 기준을 정함을 목적으로 한다.

 

 

 

제2조(적용범위) 감정평가업자는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 규칙이 정하는 바에 따라 감정평가를 하여야 한다.

 

 

 

제3조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

 

 

1. “시장가치”란 감정평가의 대상이 되는 토지등(이하 “대상물건”이라 한다)이 시장에서 충분한 기간 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가격을 말한다.

 

1. “시장가치”란 감정평가의 대상이 되는 물건(이하 “대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 방매된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다. (국토해양부 수정안)

 

 

2. “가격시점”이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 일자를 말한다.

 

 

3. “시산가격”이란 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 각각의 감정평가 방식에 따라 산정된 금액을

말한다.

 

 

4. “가격형성요인”이란 대상물건의 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인, 개별요인 등을 말한다.

 

 

5. “인근지역”이란 감정평가의 대상이 된 부동산(이하 “대상부동산”이라 한다)이 속한 지역으로서 부동산 이용이 동질적이고 대상부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

 

 

6. “유사지역”이란 인근지역의 지역특성과 유사한 특성을 갖는 지역으로서 대상부동산이 속하지 아니한 지역을 말한다.

 

 

7. “동일수급권”이란 일반적으로 대상부동산과 대체ㆍ경쟁관계가 성립하고 가격형성에 상호 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

 

국토해양부의 수정(안)에선 동일수급권 의의 부분을 삭제하도록 하고 있다

 

8. “원가법”이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

 

 

9. “적산법”이란 대상물건의 기초가격에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익과 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말한다.

 

 

10. “거래사례비교법”이란 대상물건과 가격형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가격형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

 

 

11. “공시지가기준법”이란 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가격형성요인이 같거나 비슷한 비교표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

 

 

12. “임대사례비교법”이란 대상물건과 가격형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가격형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말한다.

 

 

13. “수익환원법”이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

 

 

14. “수익분석법”이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 산정한 후 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말한다.

 

 

 

제4조(감정평가업자의 윤리)

① 감정평가업자는 감정평가를 공정하고 성실하게 하여야 한다.

② 감정평가업자는 정당한 이유 없이 직무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니 된다.

③ 감정평가업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감정평가를 하여서는 아니 된다.

 

1. 자신의 능력으로 업무수행이 불가능하거나 극히 곤란한 경우

2. 이해관계 등의 이유로 자기가 감정평가를 하는 것이 타당하지 아니하다고 인정되는 경우

 

 

 

제5조(감정평가의 절차) 감정평가업자는 다음 각 호의 순서에 따라 감정평가 하여야 한다. 다만, 합리적ㆍ능률적인 감정평가를 위하여 필요한 때에는 순서를 조정하여 감정평가할 수 있다.

 

1. 기본적 사항의 확정

2. 처리계획의 수립

3. 대상물건의 확인

4. 자료수집 및 정리

5. 자료검토 및 가격형성요인의 분석

6. 감정평가 방법의 선정 및 적용

7. 감정평가액의 결정 및 표시

 

 

제6조(기본적 사항의 확정)

① 감정평가업자가 감정평가 의뢰를 받은 때에는 의뢰인과 협의하여 다음 각 호의 사항을 확정하여야 한다.

 

1. 의뢰인

2. 대상물건

3. 감정평가의 목적

4. 가격시점과 감정평가서 발급 예정일

5. 평가조건

6. 외부전문가의 활용 여부와 협조 요청사항

7. 감정평가 수수료 및 실비의 청구와 지급에 관한 사항

 

 

 

② 가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 다만, 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에만 그 일자를 가격시점으로 정할 수 있다.

 

 

③ 감정평가업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 한정하여 가격시점 당시 대상물건의 가격형성에 영향을 미칠 수 있는 물리적ㆍ사회적ㆍ행정적ㆍ경제적ㆍ법적 요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(이하 “평가조건”이라 한다)을 부가하여 감정평가를 할 수 있다.

 

1. 법령에서 평가조건을 규정하고 있거나 법령에 따라 감정평가하려면 평가조건이 당연히 부가되어야 하는 경우

2. 의뢰인이 평가조건의 부가를 요청하는 경우

3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 따라 사회통념상 당연히 평가조건이 부가되어야 하는 경우

 

 

 

④ 평가조건이 부가된 감정평가를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 감정평가서에 기재하여야 한다. 다만, 제3항제1호에 해당하는 경우에는 근거 법령을 기재하여 이를 갈음할 수 있다.

1. 평가조건의 내용

2. 평가조건을 부가한 사유

3. 평가조건의 합리성 및 합법성

4. 평가조건의 실현 가능성에 대한 구체적인 분석

5. 해당 감정평가가 평가조건을 전제로 할 때에만 성립될 수 있다는 사실

 

 

⑤ 제3항제2호에 해당하는 경우에 감정평가업자는 해당 평가조건의 합리성, 합법성이 결여되거나 평가조건의 실현이 사실상 불가능하다고 판단될 때에는 감정평가 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.

 

 

⑥ 감정평가를 수행함에 있어 특정 전문분야에 관한 자문이나 용역(이하 “자문등”이라 한다)이 필요하면 외부전문가로부터 자문등을 받을 수 있다.

 

 

 

제7조(대상물건의 확인)

 

① 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다.

 

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다.

1. 실지조사가 불가능하거나 극히 곤란한 경우

2. 실지조사를 하지 아니하여도 감정평가에 필요한 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우

 

③ 제2항에 따라 실지조사를 하지 아니하고 감정평가한 경우에는 실지조사를 하지 아니한 사실과 그 이유를 감정평가 의뢰인에게 통지하고 감정평가서에 그 사실을 기재하여야 한다.

 

 

 

제8조(시장가치 기준평가 원칙)

 

① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치로 결정하는 것을 원칙으로 한다.

 

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 이외의 가치로 결정할 수 있다.

 

1. 시장가치의 개념에서 벗어나는 평가조건이 부가된 경우

2. 의뢰인이 시장가치 이외의 가치로 감정평가할 것을 요구한 경우

③ 시장가치 이외의 가치로 감정평가액을 결정할 때에는 감정평가서에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다. 다만, 법령에서 정하는 바에 따라 감정평가할 때에는 해당 법령에 따라 감정평가 하였음을 기재하는 것으로 갈음할 수 있다.

 

1. 감정평가액이 시장가치 이외의 가치라는 사실

2. 시장가치 이외의 가치로 감정평가를 하는 근거

3. 해당 가치의 성격과 특징

 

 

 

제9조(현황평가 원칙)

 

① 감정평가를 할 때에는 가격시점에서의 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한 상태를 기준으로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 그러하지 아니 한다.

1. 대상물건의 이용상황이 일시적이거나 불법적인 경우

2. 대상물건의 현황에 대한 평가조건이 부가된 경우

③ 제2항에 따라 감정평가하는 경우에는 가격시점에서의 대상물건의 상태대로 감정평가 하지 않았다는 사실과 그 이유를 감정평가서에 기재하여야 한다.

 

 

 

 

제10조(개별평가 원칙)

① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 일괄평가ㆍ구분평가 또는 부분평가를 할 수 있다.

1. 일괄평가 : 복수의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 복수의 대상물건을 일괄하여 하나의 감정평가액으로 산정할 수 있다.

2. 구분평가 : 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분이 있는 경우에는 각각의 감정평가액을 구분하여 별도로 산정할 수 있다.

3. 부분평가 : 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 대상물건의 일부분에 대한 감정평가액만을 산정할 수 있다.

③ 일괄평가ㆍ구분평가 또는 부분평가를 하는 경우에는 그 사실과 이유를 감정평가서에 기재하여야 한다.

 

 

 

제11조(감정평가 방식)

① 감정평가는 원가방식ㆍ비교방식ㆍ수익방식에 따라 수행한다.

② 원가방식은 비용성의 원리를 따르는 감정평가 방식으로서 원가법 등으로 대상물건의 가격을 구하는 방법과 적산법 등으로 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

③ 비교방식은 시장성의 원리를 따르는 감정평가 방식으로서 거래사례비교법, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제21조제1항에 따른 공시지가기준법 등으로 대상물건의 가격을 구하는 방법과 임대사례비교법 등으로 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

④ 수익방식은 수익성의 원리를 따르는 감정평가 방식으로서 수익환원법 등으로 대상물건의 가격을 구하는 방법과 수익분석법 등으로 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

 

 

 

 

제12조(감정평가 방식의 적용 및 시산가격 조정)

 

① 감정평가업자는 감정평가 3방식 중 대상물건의 성격 등에 따라 이 규칙에서 원칙으로 정하는 가장 적절한 방식(이하 “주방식”이라 한다)으로 감정평가하되, 그 방식으로 구한 가격이나 임료(이하 “가격등”이라 한다)를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 합리성을 검토하는 것을 원칙으로 한다.

 

② 주방식에 따라 구한 가격등의 합리성이 부족하다고 판단되는 경우에는 주방식 및 다른 방식에 따라 산정된 시산가격을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.

 

③ 시산가격을 조정할 때에는 평가목적, 대상물건의 성격, 수집한 자료의 신뢰성, 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 각 시산가격에 적절한 가중치를 부여하여 감정평가액을 결정(주방식이 아닌 다른 방식으로 구한 가격등으로 감정평가액을 결정하는 경우를 포함한다)하여야 하며, 시산가격 조정에 대한 근거를 감정평가서에 기재하여야 한다.

 

④ 제1항부터 제3항까지에도 불구하고 법 제21조제1항 본문에 따른 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법으로 감정평가한다.

 

 

 

제13조(감정평가서 작성)

 

① 감정평가업자는 법 제32조에 따른 감정평가서를 의뢰인과 이해관계자(이하 “의뢰인등”이라 한다)가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성하여야 한다.

 

② 감정평가업자는 다음 각 호의 사항을 감정평가서에 반드시 기재하여야 한다.

1. 감정평가사사무소 또는 감정평가법인의 명칭

2. 의뢰인

3. 평가목적

4. 평가조건

(제6조제3항제2호에 따라 평가조건이 부가된 경우에는 감정평가서 표지에 그 사실을 반드시 표시하여야 한다 -> 별지 서식 참조)

5. 가격시점, 조사기간과 감정평가서 작성일자

6. 대상물건의 내용(소재지, 종별, 수량과 그 밖에 필요한 사항)

7. 감정평가액

8. 감정평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견

9. 대상물건목록의 표시근거

10. 전문가의 자문등을 거쳐 감정평가 한 경우 그 자문등의 내용

11. 그 밖에 이 규칙이나 다른 법령 등에서 감정평가서에 기재하도록 규정한 사항

 

③ 제2항제8호의 내용에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다. 다만, 부득이한 경우에는 그 이유를 적고 일부를 포함하지 아니할 수 있다.

1. 적용한 감정평가 방법, 감정평가액의 산출 과정 및 시산가격 조정에 관한 의견

2. 비교표준지의 선정 내용, 비교표준지와 대상토지를 비교한 내용

(공시지가기준법으로 토지를 평가한 경우로 한정한다)

3. 건물의 감정평가 방법과 감가수정을 한 경우 그 근거 및 내용

4. 적산법이나 수익환원법으로 감정평가를 한 경우 기대이율이나 환원율(할인율)의 산출근거와 내용

5. 일괄평가, 구분평가 또는 부분평가를 실시한 경우 그 이유

6. 제14조제6항에 따라 그 밖의 요인을 고려한 경우 그 내용

7. 그 밖에 감정평가액 결정에 참고한 자료가 있는 경우 그 자료의 명칭, 출처와 내용

8. 감정평가를 의뢰받은 대상물건 중 일부를 감정평가에서 제외한 경우 그 이유

 

④ 감정평가업자가 감정평가서를 작성할 때에는 별지 제1호서식에 따라 작성하되, 별지 제1호서식에서 정한 사항 외에도 필요한 사항이 있는 경우 이를 추가할 수 있다. 다만, 제6조제3항제2호에 따라 평가조건이 부가된 경우 감정평가서 표지는 별지 제2호서식에 따른다.

 

⑤ 제4항에도 불구하고 의뢰인의 요구가 있을 경우에는 제2항 및 제3항에서 요구하는 모든 내용을 구비한 다른 서식을 사용할 수 있다. 이 경우 표지에는 ‘감정평가서’라는 제목을 명확하게 기재하여야 한다.

 

⑥ 감정평가서에는 감정평가를 행한 감정평가사가 그 자격을 표시하고 서명날인 하여야 한다.

 

⑦ 누구든지 감정평가가 아닌 업무(감정평가에 관한 상담, 자문, 조언, 정보 제공 등의 업무를 포함한다)를 하는 경우에는 ‘감정평가서’ 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.

 

 

 

제14조(토지의 감정평가)

 

① 법 제21조제1항 본문에 해당하는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법으로 감정평가 하여야 하며, 법 제21조제1항 단서에 해당하는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 주방식으로 한다.

 

② 공시지가기준법으로 토지를 감정평가할 때 비교표준지는 인근지역에 있는 표준지 중에서 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주위환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정하여야 한다. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없거나 인근지역에 있는 표준지가 용도변경이나 형질변경 등으로 비교표준지로 선정하는 것이 적절하지 아니한 경우에는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있다.

 

 

 

③ 공시지가기준법으로 토지를 감정평가할 때 시점수정은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토해양부장관이 월별로 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역의 지가변동률로 한다. 다만, 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 행위제한이 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률, 또는 해당 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다.

 

 

④ 제3항에도 불구하고 시점수정을 할 때 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)을 적용하여 시점수정 할 수 있다.

 

 

⑤ 공시지가기준법으로 토지를 감정평가할 때 지역요인 비교는 비교표준지가 있는 지역과 대상토지가 있는 지역 모두 가격시점을 기준으로 하며, 개별요인 비교는 비교표준지의 공시기준일 당시의 개별요인과 대상토지의 가격시점 당시의 개별요인을 기준으로 한다.

 

 

⑥ 공시지가기준법으로 토지를 감정평가할 때 보정하는 그 밖의 요인은 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 관계법령에 따른 토지의 사용ㆍ처분 등의 제한이나 그 해제

2. 도시관리계획의 결정ㆍ변경이나 도시계획사업의 시행

3. 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비

4. 토지의 형질변경이나 지목의 변경

5. 토지개량비 등 유익비의 지출

6. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동

7. 그 밖에 지가에 영향을 미치는 요인 등

 

 

 

 

제15조(건물의 감정평가)

 

① 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 주방식으로 한다.

 

② 원가법으로 건물을 감정평가할 때에 재조달원가는 감정평가의 대상이 된 건물(이하 “대상건물”이라 한다)을 일반적인 방법에 따라 건축하는 데에 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 한다.

 

③ 원가법으로 건물을 감정평가할 때에 감가수정은 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법ㆍ정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용한다.

 

④ 제3항에 따른 감가수정 방법이 적절하지 아니한 경우에는 물리적ㆍ기능적ㆍ경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가법 등으로 감가수정할 수 있다.

 

 

 

 

제16조(토지와 건물의 일괄평가 등) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제10조제2항제1호에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 주방식으로 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

 

 

 

제17조(산림 등의 평가)

 

 ① 산림을 감정평가할 때에는 산지와 입목을 구분하여 감정평가하는 것을 원칙으로 하되, 산지의 감정평가는 제14조에 따르고 입목의 감정평가는 거래사례비교법을 주방식으로 한다. 다만, 제10조제2항제1호에 따라 산지와 입목을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 주방식으로 한다.

 

② 과수원을 감정평가 할 때에는 거래사례비교법을 주방식으로 한다.

 

 

 

 

제18조(공장재단 및 광업재단의 감정평가)

① 공장재단을 감정평가할 때에는 공장재단을 구성하는 자산의 물건별 감정평가액을 합산하여 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 계속적인 수익이 예상되는 경우에는 제10조제2항제1호에 따라 일괄하여 감정평가할 수 있으며 이 경우 수익환원법을 주방식으로 한다.

 

② 광업재단을 감정평가할 때에는 수익환원법을 주방식으로 한다.

 

 

제19조(자동차 등의 감정평가)

① 자동차를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 주방식으로 한다.

② 건설기계를 감정평가할 때에는 원가법을 주방식으로 한다.

③ 선박을 감정평가할 때에는 원가법을 주방식으로 한다. 이 경우 선체ㆍ기관ㆍ의장별로 구분하여 감정평가한다.

④ 항공기를 감정평가할 때에는 원가법을 주방식으로 한다.

⑤ 제1항부터 제4항까지에도 불구하고, 본래의 용도로 효용가치가 없는 물건은 해체처분가격으로 감정평가할 수 있다.

 

 

 

제20조(권리 등 무형자산의 감정평가) ① 광업권을 감정평가할 때에는 제17조제2항에 따른 광업재단의 감정평가액에서 해당 광산의 현존시설의 가액을 차감하여 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. 이 경우 현존시설의 가액은 적정 생산규모와 가행조건 등을 고려하여 감정평가하되 과잉유휴시설은 포함하지 아니 한다.

 

② 어업권을 감정평가할 때에는 어장 전체를 수익환원법으로 감정평가한 가액에서 해당 어업의 적정 시설가액을 차감하여 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. 이 경우 현존시설의 가액은 적정 생산규모와 어업권 존속기간 등을 고려하여 감정평가 하되 과잉유휴시설은 포함하지 아니 한다.

 

③ 영업권을 감정평가할 때에는 수익환원법을 주방식으로 한다.

 

④ 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에는 수익환원법을 주방식으로 한다.

 

 

 

 

제21조(유가증권 및 기업가치의 감정평가)

 

① 상장채권을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 주방식으로 한다.

 

② 비상장채권을 감정평가할 때에는 수익환원법을 주방식으로 한다.

 

③ 상장주식을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 주방식으로 한다.

 

④ 비상장주식을 감정평가할 때에는 기업가치에서 부채의 가치를 차감하여 산정한 자기자본가치를

발행주식수로 나누어 감정평가하는 것을 원칙으로 한다.

 

⑤ 기업가치를 감정평가할 때에는 수익환원법을 주방식으로 한다.

 

 

 

제22조(동산 등의 감정평가)

 

① 동산을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 주방식으로 한다.

 

② 제1항에도 불구하고 본래의 용도로 효용가치가 없는 물건은 해체처분가격으로 감정평가할 수 있다.

 

제23조(오염 등으로 인한 토지등의 가치하락분에 대한 감정평가) 오염ㆍ소음ㆍ진동 또는 일조침해 등 직접적이거나 간접적인 피해(이하 “오염등”이라 한다)로 인한 토지등의 가치하락분을 감정평가할 때에는 오염등이 발생하기 전의 대상물건의 가격과 오염등이 발생한 후의 대상물건의 가격 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.

 

 

 

제24조(임료의 감정평가)

 

① 임료(사용료를 포함한다. 이하 같다)를 감정평가할 때에는 임대사례비교법을 주방식으로 한다.

 

② 임료의 산정기간은 1월이나 1년을 단위로 하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 의뢰인이 별도의 산정기간을 제시하는 등 특수한 사정이 있는 경우에는 1년을 초과하지 않는 범위에서 그 조건에 따라 산정기간을 정할 수 있다.

 

③ 임료는 산정기간 동안에 임대인에게 귀속되는 모든 경제적 대가에 해당하는 실질임료를 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 의뢰인이 권리금이나 보증금 등의 지급조건이 있는 지불임료를 산정할 것을 요청하는 경우에는 지불임료를 구하되, 감정평가서에 지불임료라는 것을 표시하여야 한다.

 

 

 

제25조(기타 물건의 감정평가) 제14조부터 제24조까지 규정하지 아니한 물건을 감정평가할 때에는 이와 비슷한 물건의 경우를 준용하여 감정평가하여야 한다.

 

 

제26조(조언ㆍ정보 등의 제공) 감정평가업자가 법 제29조제1항제8호에 따른 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공에 관한 업무를 행할 때에 이와 관련한 모든 분석은 합리적이어야 하며 객관적인 자료에 근거하여야 한다.

 

 

제27조(그 밖의 감정평가 기준) 이 규칙에서 정하는 것 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토해양부장관이 따로 정한다.

 

 

 

부칙

 

이 규칙은 2012년 7월 1일부터 시행한다.