陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

4월 실무수습 과제물

동산채권 등의 담보에 관한 법률 해설서.pdf

안정근 기계.pdf

안녕하세요

제목 그대로 입니다. a+ 교재로 강의 한 번 들었는데 정말 외워지지도 않고 이해되지도 않아서 접었다가 (서브를 보면 중요한 문장을 파악 못 하겠고 그냥 외워야 겠다는 생각만 들어서 질려버렸습니다)

문득 다른 교재로 기초를 쌓고 이론과 실무를 연계 시키는 것이 이상적이라 생각해서 이론을 중요하게 생각 하고 있습니다.

이론은 부동산학개론(총론) 평가이론(각론) 정도로 구분되어 있고 학개론 공부한 뒤 평가이론을 공부해야 겠지만

교재 선택이 난감합니다. 각 교수님들마다 정의도 다르다고 하고 견해도 다르시니 그걸 모두 정리한 서브교재가 편리한 듯 해보이지만 서브교재는 애정이 안가서 안보게 되더라고요..

그래서 총론부분 교재 기본서 하나와 참고서 1권

각론부분 기본서 하나와 참고서 몇 권 정도 해서 서브도 참고해가며 좀 오래걸리겠지만 이해가 가지 않는 부분은 이렇게 해서라도 봐야 될 것 같다는 생각이 드네요

어떤 책이 기초 쌓기에 괜찮은지 답변 부탁드립니다.

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안녕하세요?

원하시는 총론쪽 교재로는

- 방경식, 장희순 교수님의 부동산학총론을 추천합니다.

경쟁관계에 있는 이창석 교수님의 학개론책은 최근의 빈번한 활동에도 불구하고 수험서로서의 적합성은 떨어져 보입니다.(개인적인 견해입니다) 하지만 내용은 훌륭합니다. 기타 조주현, 안정근 교수님의 학개론 책은 굳이 고려하지 않으셔도 될 것 같습니다.

원하시는 각론쪽 교재로는

-안정근 교수님의 부동산평가이론 5판과 해설부동산평가기준을 추천합니다. 경쟁관계에 있는 경응수 평가사님의 감정평가론과 함께 보면 좋을 것 같습니다.

안정근 교수님의 책과 해설부동산평가기준은 내용의 깊이와 이해에 있어 우위에 있으며, 경응수 평가사님의 책은 수험서로서의 전략성에 있어 우위에 있습니다. 부동산 외 기타 평가방법 및 최근 이슈부분에 있어서는 경응수 평가사님의 책을 봐야 할 것습니다.

최근 나온 해설부동산평가기준(일본)은 편집이 개판이라, 보기가 정말 힘듭니다. 오히려 구판인 07년도 버전을 구해 보시기 바랍니다. 편집이 휠씬 잘되어 있습니다. 단 추록된 부분은 따로 복사하시면 될 것입니다.

이 책 역시 부동산 평가에만 국한되므로 부동산 외적인 부분은 별도의 책을 참고해야 합니다. 나상수 평가사님의 감정평가이론강의는 책의 분량이 많고 문맥이 어색하고 단어가 낮설어 읽기가 쉽지 않은 책입니다. 하지만 몇가지 부분에 있어 참고할 만할 부분이 있는데 이는 해당 부분의 발췌나 복사를 통해서 해결하시면 될 것 입니다.

이론 기본서 및 관련 책에 관한 리뷰와 추천 발췌부분은 월간감정평가사 1월~4월을 참고하시길 바랍니다.

기본서와 서브에 대하여는 제가 작년 월간감정평가사에 기고한 글을 참고해 보시길 바랍니다. (파일첨부)

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안녕하세요? 삼일한성감정평가학원의 일요반 이론팀장 김병철입니다.

잘 아시다시피 감정평가이론에는 주요개념들마다 중요한 Graph와 Diagram이 등장합니다. 이러한 Graph

와 Diagram 들은 단순히 이론 개념을 보완적으로 표현해 준다기 보다는 이들의 활용을 통해서 개념

이해를 보다 명확히하고, 답안지의 격을 높이는 큰 효과를 가집니다. 저도 22회 감정평가이론 시험

에서 3개의 Graph를 답안지에 표출했습니다.

(陰陽和平之人 註 : 그러나 월간 감정평가사에 제시한 예시답안에 아주 초보의 그래프를 볼 수 있었음)

실제적으로 기존 기출문제에서도 Graph와 Diagram를 그렸을 때 차별화할 수 있고 가점을 받을 수 있는 경우가 상당수 있었음을 아래자료로 확인할 수 있습니다.

합격점검.hwp

▶ 기본서에 대하여
이론은 한 과목이라기보다는 한 분야라는 말이 적합 할 것 같습니다. 그렇지만 이론과 관련한 다양한 서적을 다 읽을 수도 다 살 수도 없는 것이 실상입니다. 그래서 가장 검증된 교과서와 이론 서브를 기본서로 하시고 기타 관련 서적은 필요한 부분을 발췌독 하심이 바람직하다고 생각이 됩니다.  
 

▶ 기본서 추천

평가이론 : 안정근 부동산평가론(각론위주), 일본부동산평가기준 해설서(총론위주)

개론 : 안정근 부동산개론 또는 방경식·장희순 부동산학 개론

서브 : 시중기본서브(A+) 

문제집 : Top class 감정평가이론문제연습(박준필 편저)

정도를 추천 해드리고 싶습니다. 
 

▶ 관련참고도서
나상수 평가이론, 경응수 감정평가론, 부동산 금융과 투자 정도는 구입하셔서 수시로 견해들을 비교해가면 필요한 정보를 발췌독 하심이 좋을 것 같고
 
 
일본기출문제해설서(김인식 편저)는 절판되었기 때문에 복사본을 구입하심이 좋을 듯 합니다. 
 

나머지 책들은 연차수와 수준을 고려하셔서 선택하시는 것이 바람직 할 것 같습니다. 연차수가 되신 분들

은 김지연의 부동산 경제의 이해나 홍길성 님의 신부동산평가론 같은 경우 발췌독 하시면 하루에 한권도 읽어 가실 수 있습니다. 
 
그리고 이해를 돕기 위해서 관련 참고서의 필요한 부분은 제가 복사해서 읽기자료로 제공해 드리겠습니다. 
 

▶ 요약에 대해서
요약에 너무 부담 가지시기 마시고 요약을 위해 읽는 것이 아니라 관점과 결론과 결론을 정당화 시키는 논리를 찾기 위해서 읽으시고 이해한 내용을 최대한 명료하게 논리화 시키는 차원에서 요약을 하십시오.

그리고 중요한 것은 요약한 자료가 아니라 여러분이 요약해 가는 과정에서 이론에 대한 이해력을 향상시키는 것이 중요한 것입니다.  
 

그리고 시간 제약상 모든 내용을 요약 하시려고 하지 마시고 문제의식 지도를 참고하시어 주요 쟁점 위주로 분석적 읽기를 하시며 요약하시고 나머지 부분은 서브내용으로 대체하셔도 무방하리라고 생각합니다. 
 

▶ 2년차 분들에게
올해 처음으로 2년차가 되신 분들은 처음에 어떻게 답안을 작성 하실지 막막하실 수도 있습니다. 그러나 염려하시 마시고 첫 주는 기본 논리만 숙지하시고 오셔서 마음껏 쓰십시오. 
답안을 다 안 채우셔도 상관없습니다. 그리고 채우실 수도 없구요~ㅠ.ㅠ...  
 

그리고 모르시면 오픈북 하셔도 상관없습니다. 실력을 키운다는 것은 근육을 기르는 것과 같습니다. 스터디를 통해 근육을 길러 가신다고 생각하셔야지 스스로 평가받는다고 생각하시면 안 됩니다. 그리고 최소한의 평가는 경쟁을 위해 필요한 것이기 때문에 하는 것입니다. 경쟁이 있어야만 사람은 자신의 능력을 이끌어 내려고 노력하니까요~^^ 
 

그러니까 자신의 근육을 키우는 즐거운 마음으로 스터디에 임하시길 부탁드립니다.~^^ 
 

ㅇ

kbma_kb010304.pdf

1. 일반적으로 부동산의 개념은 물리적, 경제적, 사회적, 법·제도적 개념으로 나눌 수 있다. 부동산의 경제적 개념과 거리가 먼 것은?

① 생산요소 ② 자산

③ 자본 ④ 공장재단

⑤ 소비재

2. 토지는 지목, 이용상황, 이용목적 등에 따라 다양하게 분류할 수 있다. 지목에 따른 분류에 해당하는 것은?

① 유지(溜地) ② 택지(宅地)

③ 나지(裸地) ④ 공지(空地)

⑤ 맹지(盲地)

3. 부동산개발방식 중 사업기간 동안 형식적인 소유권 이전행위가 발생하는 것은?

① 자체사업방식

② 공사비 대물변제방식

③ 토지신탁방식

④ 사업위탁방식

⑤ 공사비 분양금정산방식

4. 부동산의 특성에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산은 어느 지역의 수요가 급증했다고 하더라도 다른 재화처럼 그 지역으로 이동할 수 없다. 이는 부동성에 기인한다.

② 토지의 가치보존력이 우수한 것은 부동산의 영속성에 기인한다.

③ 토지는 다른 생산물과 마찬가지로 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 있다.

④ 개별성은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량물에도 적용될 수 있다.

⑤ 특정 토지의 위치성은 해당 토지에 대한 개인이나 집단의 상호선택과 선호의 결과로 나타난다.

5. 부동산시장의 특성과 기능에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.

② 부동산시장의 특징 중 하나는 특정 지역에 다수의 판매자와 다수의 구매자가 존재한다는 것이다.

③ 부동산은 개별성이 강하기 때문에 부동산상품별 시장조직화가 가능하다

④ 부동산거래는 그 성질상 고도의 공적인 경향을 띠고 있다.

⑤ 부동산시장은 국지성의 특징이 있기 때문에 균질적인 가격형성이 가능하다.

6. 어떤 지역에서 토지의 시장공급량(Qs)은 300이다. 토지의 시장수요함수가 Q1d=500-2P에서 Q2d=450-2P로 변환하면 시장의 균형가격은 얼마만큼 감소하는가? (P는 가격, Qd는 수요량이며, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 25 ② 50

③ 75 ④ 100

⑤ 125

7. 부동산의 정착물에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 제거하여도 건물의 기능 및 효용의 손실이 없는 부착된 물건은 동산으로 취급한다.

② 토지에 정착되어 있으나 매년 경작노력을 요하지 않는 나무와 다년생식물 등은 부동산의 정착물로 간주되지 않기 때문에 부동산중개의 대상이 되지 않는다.

③ 정착물은 당사자들 간의 합의나 쓰임새, 관계 등에 따라 주물 또는 종물로 구분될 수 있다.

④ 정착물은 사회·경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건이다.

⑤ 정착물은 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간주되는 것으로 나눌 수 있다.

8. 부동산시장에서 나타나는 현상의 하나인 공실률에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 공실률이란 임대 대상 부동산이 임대기간 중 임대되지 않고 비어있는 기간의 비율을 의미하기도 한다

② 사무실의 수요분석에서는 공실률을 조사하여 과잉공급 상태에 있는지 그리고 향후 그러한 위험성은 없는지 등을 조사한다.

③ 공실률 분석은 투자 부동산의 안정적인 점유율 결정에 도움을 준다.

④ 공실률 조사는 부동산시장조사의 핵심사항으로 임차공간이 실제로 임차인들에 의해 어느 정도 사용되고 있는가를 파악하는 것이다.

⑤ 다른 조건이 동일하다면 임대차 기간이 긴 경우에 비해 임대차 기간이 짧은 경우가 상대적으로 공실위험을 줄일 수 있다.

9. 부동산관리방식별 장·단점에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 위탁관리방식은 전문적인 계획관리를 통해 시설물의 노후화를 늦출 수 있는 장점이 있다.

② 위탁관리방식에서 관리업체가 영리만을 추구할 경우 부실한 관리를 초래할 우려가 있다.

③ 혼합관리방식은 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기에 유용할 수 있다.

④ 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 분명해지는 장점이 있다.

⑤ 자가관리방식은 관리하는 각 부분을 종합적으로 운영할 수 있을 뿐만 아니라 기밀유지에도 유리하다.

10. 부동산마케팅 및 광고에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산마케팅 전략을 수립할 때에는 거시환경과 미시환경에 대한 분석이 필요하다.

② 부동산의 개별성으로 인해 광고의 내용도 개별성을 갖는 것이 일반적이다.

③ 고객점유마케팅 전략은 공급자와 소비자 간의 장기적·지속적 상호작용을 중시한다.

④ 부동산 중개업소를 적극적으로 활용하는 것은 부동산마케팅 4P(product, price, place, promotion) 전략 중 유통경로(place)전략에 해당한다.

⑤ 우편물에 의한 직적광고(direct mail)는 표적 고객을 대상으로 부동산을 광고할 수 있는 수단으로 유용하다.

11. 수익환원법에서 사용하는 환원이율을 구하는 방법이 아닌 것은?

① 분해법(breakdown method)

② 요소구성법(build-up method)

③ 시장추출법(market extraction method)

④투자결합법(band-of-investment method)

⑤ 엘우드(Ellwood)법

12. 지역분석의 대상지역에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 사례자료를 동일수급권 내 유사지역에서 구할 경우 지역요인의 비교과정은 필요하지 않다.

② 인근지역과 동일수급권 내 유사지역은 지리적으로 인접할 필요는 없으나, 그 지역 내 부동산 상호간에 대체·경쟁관계가 성립하여 가격형성에 영향을 미치는 지역이다.

③ 인근지역이란 대상부동산이 속해 있는 지역이다.

④ 인근지역의 범위가 지나치게 확대되면 가격수준의 판정이 어려워질 수 있다.

⑤ 일반적으로 주거지의 동일수급권은 도심으로 통근이 가능한 지역의 범위와 일치하는 경향이 있으며, 지역적 선호도에 따라 그 범위가 좁아지기도 한다.

13. 정부는 부동산시장의 안정과 투기억제를 위하여 많은 부동산정책을 시행하여 왔다. 참여정부가 부동산대책으로 발표한 내용과 거리가 먼 것은?

① 부동산실거래가 신고제 도입

② 종합부동산세 도입

③ 취득세 및 등록세 세율 인상

④ 재건축개발이익 환수제 시행

⑤ 주택 양도소득세제 강화

14. 아래 예문의 ( ) 안에 들어갈 숫자는?

① 1,280 ② 1,380

③ 1,440 ④ 1,600 ⑤ 1,860

15. 부동산권리분석에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산권리분석에서는 분석과 판단의 범위를 넓혀서 보도록 노력해야 한다.

② 토지이용을 규제하는 법률의 수가 많고 규제내용이 복잡할수록 부동산거래사고를 많이 발생시킬 수 있다.

③ 등기부상 소유권 이전은 완료하였으나, 타인이 불법으로 점유하고 있는 경우는 인수불가능한 거래사고 유형에 해당된다.

④ 자료의 판독에서는 자료의 내용을 확인·판단하는 일도 중요하지만 자료 자체의 진위 판단도 중요하다.

⑤ 부동산권리분석은 공부 및 자료상의 하자를 발견하기 위한 활동이므로 임장활동이 필요없다.

16. 표준산업분류상 부동산업의 분류에 대한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산업은 부동산임대 및 공급업, 부동산관련서비스업으로 분류된다.

② 부동산임대업은 주거용 건물임대업, 비주거용 건물임대업, 기타 부동산임대업으로 분류된다.

③ 부동산공급업은 주거용 건물공급업, 비주거용 건물공급업, 기타 부동산공급업으로 분류된다.

④ 부동산관련서비스업은 부동산관리업, 부동산감정업, 부동산컨설팅업, 부동산중개업으로 분류된다.

⑤ 부동산관련서비스업 중 부동산관리업은 주거용 부동산관리업과 비주거용 부동산관리업으로 분류된다.

17. 도시 A와 도시 B간에 도시 C가 있다. 레일리의 소매인력법칙(Reilly's Law of Retail Gravitation)을 이용하여 도시 C로부터 도시 A와 도시 B로의 인구유인비율을 구하시오

① 도시 A 33.3%, 도시 B 66.7%

② 도시 A 40.0%, 도시 B 60.0%

③ 도시 A 50.5%, 도시 B 50.5%

④ 도시 A 60.0%, 도시 B 40.0%

⑤ 도시 A 66.7%, 도시 B 33.3%

18. 상점은 입지특성과 구매습관에 의해 분류된다. 이와 관련된 설명으로 옳은 것은?

① 집심성(集心性) 점포는 같은 업종이 서로 모여 입지해야 유리한 유형의 점포이다.

② 선매품점(選買品店)은 구매의 노력과 비용에 크게 구애받지 않고 수요자의 취미·기호 등에 따라 구매하는 상품을 취급하는 점포이다.

③ 집재성(集在性) 점포는 동일 업종의 점포끼리 국부적 중 심지어 입지해야 유리한 유형의 점포이다.

④ 산재성(散在性) 점포는 분산입지해야 유리한 유형의 점포이다.

⑤ 전문품점(專門品店)은 여러 상점들을 상호 비교한 후에 구매하는 상품을 취급하는 점포이다.

19. 부동산분석은 단계별 분석과정을 거쳐 이루어진다. 단계를 순서대로 나열한 것은?

① 지역경제분석 → 시장성분석 → 시장분석 → 타당성분석 → 투자분석

② 지역경제분석 → 시장분석 → 시장성분석 → 타당성분석 → 투자분석

③ 지역경제분석 → 시장분석 → 타당성분석 → 시장성분석 → 투자분석

④ 지역경제분석 → 시장성분석 → 타당성분석 → 시장분석 → 투자분석

⑤ 지역경제분석 → 타당성분석 → 시장분석 → 시장성분석 → 투자분석

20. 가격이 10억원인 아파트를 구입하기 위해 3억원을 대출받았다. 대출이자율은 연리 7%이며, 20년간 원리금균등분할상환방식으로 매년 상환하기로 하였다. 첫 회에 상환해야 할 원금은?(단, 연리 7%·기간 20년의 저당상수는 0.094393이며, 매기 말에 상환하는 것으로 한다)

① 7,290,000원 ② 7,317,900원

③ 8,127,400원 ④ 8,647,200원

⑤ 8,951,200원

21. 주택시장에 대한 정부정책의 효과에 대한 설명 중 옳은 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 주택의 공급곡선이 완전비탄력적일 경우 주택에 부과되는 재산세는 전부 수요자에게 귀착된다.

② 정부가 규제하는 임대료의 상한이 시장균형임대료보다 높다면, 임대료규제는 시장에서 임대주택 공급량에 영향을 미치지 않는다.

③ 일반적으로 임대료규제는 기존 임차인들의 이동을 활발하게 만든다.

④ 저소득층에게 임대료를 보조할 경우 주택 소비량은 증가하지만, 다른 재화의 소비량은 항상 감소한다.

⑤ 임대주택 공급자에게 보조금을 지급하는 방식은 임차인에게 보조금을 지급하는 방식보다 임차인의 주거지 선택의 자유를 보장하는 장점이 있다.

22. 정부는 사회간접자본시설 등을 확충하기 위해 민간투자 사업방식을 활용하고 있다. 다음 설명에 해당하는 민간투자 사업장식은?

① BOT(build-operate-transfer) 방식

② BTO(build-transfer-operate) 방식

③ BLT(build-lease-transfer) 방식

④ BTL(build-transfer-lease) 방식

⑤ BOO(build-own-operate) 방식

23. 토지은행(land banking)제도에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 공공이 장래에 필요한 토지를 미리 확보하여 보유하는 제도다.

② 토지선매를 통해 장래에 필요한 공공시설용지를 적기에 저렴한 수준으로 공급할 수 있다.

③ 개인 등에 의한 무질서하고 무계획적인 토지개발을 막을 수 있어서 효과적인 도시계획 목표의 달성에 기여할 수 있다.

④ 적절한 투기방지대책 없이 대량으로 토지를 매입할 경우 지가상승을 유발할 수 있다.

⑤ 토지양도 의사표시가 전제된다는 점에서 토지수용제도보다 토지소유자의 사적 권리를 침해하는 정도가 크다.

24. 정부의 부동산시장 개입에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 시장실패를 보완하고 자원배분의 효율성을 높이기 위해 개입할 수 있다.

② 소득재분재, 주거복지의 증진 등 사회적 목표를 달성하기 위해 개입할 수 있다.

③ 부(-)의 외부효과가 발생하는 경우 세금 부과나 규제 등을 통해 자원배분의 비효율성을 감소시킬 수 있다.

④ 공원 등과 같은 공공재의 경우 과소생산의 문제가 발생 될 수 있기 때문에 개입할 수 있다.

⑤ 중산층 이상의 주택수요에 부응하기 위해 최저주거기준을 설정하여 운용할 수 있다.

25. 부동산중개업 경영에서 고정비용에 해당되자 않는 항목은?

① 사무원 급료 ② 차입금이자

③ 판매실적수당④ 사무실 임차료

⑤ 감가상각비

26. 다음은 주택의 수요･공급에 관한 그림이다. 수요곡선 D0를 D1으로 이동시킬 수 있는 요인은?(단, 다른 요인은 일정하다고 가정하며, S는 공급곡선이다)

① 주택거래규제의 완화

② 수요자의 소득 증가

③ 모기지대출(mortgage loan)금리의 하락

④ 대체재 가격의 하락

⑤ 주택건축자재 가격의 하락

27. 다음 보기와 관련이 깊은 부동산가격원칙을 맞게 나열 한 것은?

28. 부동산금융과 관련된 설명 중 틀린 것은?

① MBB(mortgage backed bond)의 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물(mortgage pool)에 대한 소유권을 갖지 않는다.

② 한국주택금융공사는 보유하고 있는 주택저당채권 집합물을 기초로 주택저당증권을 발행하고 있다.

③ MPTS(mortgage pass-through security)란 지분형 주택저당증권으로 관련 위험이 투자자에게 이전된다.

④ 역모기지론(reverse mortgage loan)은 한국은행에서 채권 형태로 발행된다.

⑤ CMO(collateralized mortgage ratio)의 발행자는 주택저당채권 집합물의 소유권을 갖는다.

29. 재무비율과 승수에 대한 설명 중 옳은 것은?

① 종합자본환원율(overall capitalization rate)의 역수는 순소득승수(net income multiplier)이다.

② 부채감당률(debt coverage ratio)이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다고 판단할 수 있다.

③ 총자산회전율(total asset tirnover ratio)은 투자된 총자산에 대한 순영업소득(net operating income)의 비율이다.

④ 대부비율(loan to value ratio)이 높을수록 투자의 레버리지 효과가 작아진다.

⑤채무불이행률(default ratio)은 순영업소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가를 측정한다.

30. 공공부문이 직접 공급자나 수요자의 역할을 수행하면서 부동산시장에 개입하는 방법은?

① 용도지역･지구 지정

② 개발부담금 부과

③ 공영개발사업 시행

④ 개발권양도제(TDR) 시행

⑤ 종합부동산세 부과

31. A 부동산회사는 80실의 임대주택을 운영하고 있다. 임대주택 운영에 소요되는 고정비용은 월 3,600만원이고, 변동비용은 1실당 월 20만원이다. 다른 조건이 일정할 경우, A 부동산회사의 손익분기점이 되는 1실 당 월임대료 수입은?(단, 공실은 없다고 가정한다)

① 60만원② 65만원

③ 70만원④ 75만원

⑤ 80만원

32. 주택저당대출시 금융기관이 대출금리를 인상시킬 수 있는 요인으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 향후 인플레이션율이 상승할 것으로 예상된다.

② 통화당국에서 콜금리를 인상하였다.

③ 차입자의 취업상태가 불안정하다.

④ 차입자의 과거 대출에 대한 연체실적이 많다.

⑤ 정부가 대출상환액 중 이자비용에 대한 소득공제한도를 감소시켰다.

33.오피스 빌딩의 순영업소득(net operating income)을 추정할 때 필요한 항목이 아닌 것은?

① 임대료 수입② 공실률

③ 주차료 수입④ 화재보험료

⑤ 이자비용

34. 부동산감정평가에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 감가수정에 사용하는 내용연수는 경제적 내용연수이다.

② 평가목적과 가격시점은 감정평가서에 필수적으로 기재해야 하는 사항이다.

③ 개별분석은 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 작업이다.

④ 거래사례비교법은 시장성에 근거하므로 과도한 호황･불황기에도 매우 유용하다.

⑤ 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 평가대상 물건에 대한 실지조사를 생략할 수 있다.

35. 부동산투자의 타당성 판단기준 중 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 것은?

① 회계적수익률(accounting rate of return)법

② 내부수익률(internal rate of return)법

③ 순현재가치(net present value)법

④ 수익성지수(profitability index)법

⑤ 현가 회수기간(present value payback period)법

36. 1,000억원의 부동산펀드가 빌딩 A, B, C로 구성되어 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 부동산펀드의 기대수익률은 연 10.5%다

② 빌딩 A는 빌딩 C보다 고위험·고수익의 투자 부동산이다.

③ 투자자의 요구수익률이 연 10%일 경우, 이 투자자는 부동산펀드에 투자하지 않을 것이다.

④ 부동산펀드에 빌딩을 추가로 편입시킬 경우 이 펀드의 체계적 위험이 줄어들 것이다.

⑤ 빌딩 A, B, C 중에서 위험 1단위 당 기대수익률이 가장 높은 것은 빌딩 A다.

37.인근표준획지와 비교한 대상토지의 특성은 다음과 같다. 인근표준획지와 대비한 대상토지의 개별요인 비교치는?

① 0.86 ② 0.88

③ 0.90 ④ 0.92

⑤ 0.94

38. 부동산투자의 위험 및 위험관리에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 유동성위험(liquidity risk)이란 투자부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 의미한다.

② 수익은 가능한 한 낮게 그리고 비용은 가능한 한 높게 추정하여 수익과 비용의 불확실성을 투자결정에 반영하기도 한다.

③ 위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 것은 위험을 전가(risk shifting)시키는 방법의 하나다.

④ 수익성에 결정적인 영향을 주는 변수들에 대해서는 감응도 분석을 하기도 한다.

⑤ 투자금액을 모두 자기자본으로 조달할 경우 금융위험(financial risk)을 제거할 수 있다.

39. 다음 그림은 서로 다른 두 유형의 부동산 A와 B의 수요 곡선과 공급곡선을 나타낸 것이다. 공급곡선(S)은 동일한 것으로 가정한다. 그림에 대한 설명 중 옳은 것은 모두 몇 개인가C? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 없음 ② 1개

③ 2개 ④ 3개 ⑤ 4개

40. 원가법에서 사용하는 재조달원가에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 재조달원가는 신축시점 현재 건축물을 신축하는데 소요되는 투하비용을 말한다.

② 자가건설의 경우 재조달원가는 도급건설한 경우에 준하여 처리한다.

③ 대체원가(replacement cost)를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 물리적 감가수정은 필요하지 않지만 기능적 감가수정 작업은 필요하다.

④ 재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함되지 않는다.

⑤ 복제원가(reproduction cost)는 동일한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 소요되는 비용이다.

◇ 부동산학개론 정답 및 해설◇

1. ④ 부동산학에서의 부동산의 개념은 복합개념의 부동산으로 설명한다. 복합개념의 부동산은 부동산을 법률적 개념, 경제적 개념 및 기술적 개념 등으로 접근하는 것이다. 이를 정리하면 다음과 같다.

2. ①유지(溜地: 연못)는 현행 지적법에 의하여 전국의 토지를 이용 용도에 따라 28개의 지목으로 구분하여 토지대장에 기입ㆍ관리하고 있는 것 중의 하나이다.

3. ③ ① 자체사업방식은 토지소유자가 사업기획을 하고 직접 자금조달을 하여 건설을 시행하는 방식이다. ②⑤는 등가교환방식으로서 토지소유자가 소유한 토지 위에 개발업자가 건축비를 부담하여 건물을 건축, 완성된 건물의 건축면적을 토지소유자와 개발업자가 토지가격과 건축비의 비율에 기초하여 나누는 공동사 업방식이다. ④는 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하는 형태이며, 개발업자는 시행을 대행하는 것에 대한 수수료를 취하는 형태이다. 자금의 조달은 토지소유자가 조달하며, 사업이 토지소유자 명의로 행해진다 ③ 토지신탁방식은 자신의 토지를 신탁회사에 위탁하여 개발하는 방식으로 사업위탁형과 유사하나, 차이점은 신탁회사에 형식상의 소유권이 이전된다는 것이다.

4. ③ ③은 부증성의 위배이다. 즉, 토지는 다른 생산물과 달리 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 없다.

5. ① ②다수의 판매자와 다수의 구매자가 존재하는 것은 완전경쟁시장이다. 그러나 부동산시장은 소수의 판매자가 다수의 수요자를 지배하는 불완전경쟁시장으로 보는 것이 일반적이다. ③ 부동산시장은 개별성이 강하기 때문에 시장의 조직화가 곤란하다. ④ 부동산거래는 고도의 사적인 경향을 띠고 있다. ⑤ 부동산시장은 국지성 때문에 균질적인 가격형성이 곤란하다.

6. ① ￭,

￭ -> -> P = 100

￭ -> 300 = 450 - 2P -> P = 75

￭ P는 25만큼 감소한다.

7. ② 토지에 정착되어 있으나 매년 경작노력을 요하지 않는 나무와 다년생식물 등은 토지에의 개량물에 해당하는 부동산정착물로 간주된다.

8. ⑤ 임대차 기간이 길수록 단기임차자들의 이동으로 발생하는 공실의 발생가능성을 줄일수가 있다. 그러므로 부동산관리자는 장기임차자(정박임차자)를 확보하는 것이 중요한 관리업무중의 하나이다.

9. ④ 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 불분명해지는 단점이 있다.

10. ③ 관계마케팅 전략은 생산자와 소비자간의 1회성 거래를 전제로 한 종래의 마케팅이론에 대한 반성으로 등장한 것으로 양자간의 장기적․지속적인 관계 유지를 주축으로 하는 마케팅전략이다.

11. ① 분해법은 원가법에서 감가수정방법중의 하나이다.

12. ① 인근지역에서 사례를 선택한 경우에는 지역요인의 비교는 할 필요가 없고, 개별요인만을 비교하며, 동일수급권내 유사지역에서 사례를 선택한 경우에는 일반적으로 지역요인과 개별요인을 비교한다. 그러나 어떠한 경우에도 지역분석과 개별분석은 반드시 해야한다.

13. ③ 취득세 및 등록세 세율을 인하하였다.

14. ③

￭

￭ 수요의 교차탄력도(0.8) =

￭ X = 240

￭ 그러므로 빌라의 수요량은 1,440세대로 증가할 것이다.

15. ⑤ 부동산권리분석을 통하여 거래사고를 미연에 방지하기 위해서는 공부상으로는 나타나지 않는 사실관계 등이 많이 존재하기 때문에 임장활동을 하여야 한다.

16. ④

17. ② 레일리의 소매인력법칙에서 영향력은 크기에 비례, 거리의 비의 제곱에 반비례한다는 것이다. 이를 이용하여 도시 C로부터 도시 A의 인구유인비율을 구하면 다음과 같다.

= = 0.4(40%)

그러므로 도시 A는 40%이고, 도시 B는 60%가 된다.

18. ④ ① 집재성 점포 ② 선매품점은 고객이 가격등을 여러 상점과 비교하여 구매하는 선매품을 주로 판매하는 상점이다. 그러므로 선매품점은 구매의 노력과 비용에 크게 구애 받게 된다. ③ 국부적 집중성 점포 ⑤ 선매품점

20. ②

21. ② ① 공급곡선이 완전비탄력적이면 재산세는 전부 공급자에게 귀착된다. ③ 일반적으로 임대료규제는 기존 임차인들의 이동을 저하시키게 된다. ④ 저소득층에 대한 소득보조는 주택 재화의 소비는 물론 비주택재화의 소비도 증가시키게 된다. ⑤ 임차인에게 보조금을 지급하는 방식이 임차인의 주거지 선택의 자유를 보장하는 장점이 있다.

22. ④ 문제의 내용은 건설(build)하고 공공에 귀속(transfer)시키고, 공공으로 하여금 임차(lease)하게 하는 것이다.

23. ⑤ 토지수용제도가 토지소유자의 사적 권리를 침해하는 정도가 더 크다.

24. ⑤ 중산층 이하의 주택수요에 부응하기 위해 최저주거기준을 설정하여 운용할 수 있다.

25. ③ 고정비용이란 대상부동산의 점유율과는 상관없이 지출되는 영업경비를 말하며, 가변비용이란 점유율이 높아짐에 따라 증가하는 영업경비를 말한다. 보기중에서 판매실적수당은 가변비용에 해당된다.

26. ④ 문제는 수요가 감소한 경우이다. ①②③은 수요가 증가한 경우이고, ⑤는 공급이 증가한 경우이다. ④ 대체재가격의 하락은 당해 주택의 수요가 감소하게 된다.

27. ⑤ ￭균형의 원칙 - 기능적 감가, 개별분석

￭적합의 원칙 - 경제적 감가, 지역분석

￭변동의 원칙 - 물리적 감가, 가격시점

28. ④ 역모기지론은 시중은행에서 발행된다. 2007년도 부터는 한국주택금융공사에서 발행하고 있다.

29. ① ② 부채감당율이 1보다 크면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다고 판단할 수 있다. ③ 총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율이다. ④ 대부비율이 높을수록 투자의 레버리지 효과는 커진다. ⑤ 채무불이행률은 유효조소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가를 측정한다.

30. ③ 정부가 시장에 개입하는 방법

31. ② ￭총비용 = 고정비용 + 변동비용 = 5,200만원

￭고정비용 = 3,600만원

￭변동비용 = 20만원 × 80실 = 1,600만원

￭1실당 총비용 = 5200만원 ÷ 80실 = 65만원

￭손익분기점 : 총수입 = 총비용

32. ⑤ 정부가 대출상환액 중 이자비용에 대한 소득공제한도를 감소시키면 서민들이 금융기관으로 하여금 대출을 안받으려고 할 것이다. 그러므로 금융기관들은 대출을 유도하기 위해서 대출금리를 인하할 것이다.

33. ⑤ 이자비용은 세전현금수지를 추정할 때 필요한 항목이다.

34.④거래사례비교법은 부동산경기가 호ㆍ불황이 극심한 경우 신뢰성이 미약하다.

35. ①

36. ⑤ ① 기대수익률 = 0.06×0.04 + 0.1×0.07 + 0.12×0.1 = 10.8% ② 빌딩 C가 빌딩 A보다 고위험ㆍ고수익의 투자 부동산이다. ③ 기대수익률이 10.8%이기 때문에 요구수익률이 10%라면 투자할 것이다. ④ 분산투자하는 자산의 수가 많을수록 비체계적 위험이 줄어들 것이다. ⑤ 위험 1단위 당 기대수익률()은 빌딩 A = 1.5, 빌딩 B = 1.429, 빌딩 C = 1.2이다.

37. ② 0.4× + 0.6× = 0.88

38. ③ 부동산투자에서 발생하는 위험을 회피, 축소, 전가하는 방법 등을 통해서 투자 위험을 적극적으로 관리하는 것을 ‘위험관리’라고 한다. 이것을 구분하면 다음과 같다.

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1. 공간으로서의 부동산에 대한 설명 중 틀린 것은?

①공간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산가치로 본다면, 이는 부동산을 단순히 물리적 측면뿐만 아니라 경제적 측면을 포함하여 복합적 측면에서 파악한 것이다.

②공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미한다.

③현행 지적도는 토지의 경계를 입체적으로 표현하지 못하고 있다.

④지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권 이전제도, 용적률 인센티브제도 등이 있다.

⑤지하공간의 이용이 증대되고 초고층건물이 늘어남에 따라, 토지소유권의 구체적 범위의 해석에 대해서는 법원의 판단에 의존하기도 한다.

2.

지적법상 하나의 지번을 가진 토지의 등록단위를 의미하는 용어는?

① 맹지(盲地)② 필지(筆地)

③ 획지(劃地)④ 대지(垈地)

⑤ 택지(宅地)

3.

부동산시장을 분석할 때 사용하는 자료는 그 성격에 따라 일정 기간에 거쳐 양(量)을 측정하는 유량(flow) 자료와 일정 시점에서 양(量)을 측정하는 저량(stock) 자료로 구별할 수 있다. 다름 중 저량(stock) 자료에 해당하는 것은?

① 순영업소득(NOI：net operating income)

② 연간 이자 비용

③ 월 임대료 수입

④ 부동산관리자 월 급여

⑤ 부동산투자회사의 순 자산가치

4.

부동산관리를 외부의 전문가 집단에게 위탁하는 비중이 늘고 있는 요인 중 틀린 것은?

① 부동산펀드의 오피스빌딩 투자 증가

② 부동산투자회사의 상업용부동산 투자 증가

③ 국내 연기금의 오피스빌딩 투자 증가

④ 외국계 부동산펀드의 복합용도시설 투자 증가

⑤ 단독주택의 자가 소유 비중 확대

5.

부동산관리는 자신관리(asset management), 건물 및 임대차관리(property management), 시설관리(facility management)로 나눌 수 있다, 다음의 부동산관리 업무중 시설관리에 속하지 않는 것은?

① 설비의 운전 및 보수

② 부동산의 매입과 매각관리

③ 에너지관리

④ 건물 청소관리

⑤ 방법, 방재 등 보안관리

6.

다음의 부동산마케팅 활동은 4P[유통경로(Place), 제품(Product), 가격(Price), 판매촉진(Promotion)] 중 각각 어디에 해당되는가?

㉠ ㉡

① 제품가격

② 유통경로제품

③ 판매촉진유통경로

④ 가격판매촉진

⑤ 제품판매촉진

7.

아파트를 선분양할 때 당해 토지에 권리 상의 하자가 있으면 선분양을 할 수 없다. 이에 따라 금융기관은 시행사에게 프로젝트 파이낸싱을 통하여 자금을 제공할 때 토지에 대한 저당권을 설정할 수 없다. 이런 문제를 해결하기 위해서 금융기관이 토지에 대한 권리를 확보하는 방법으로 활용하는 것은?

① 관리신탁

② 불특정금전신탁

③ 담보신탁

④ 특정금전신탁

⑤ 대리사무업무

8.

아파트 매매시장에서 수요 변화를 가져오는 요인으로 틀린 것은?

① 아파트 가격 변화

② 인구 변화

③ 소득 변화

④ 아파트에 대한 선호도 변화

⑤ 아파트 가격에 대한 기대의 변화

9.

경비변동은 변동 요인(factor)에 따라 추세(trend) 변동, 순환(cyclical) 변동, 계절(seasonal) 변동, 불규칙(우발적；random) 변동으로 구성되어 있다. 매월 주택 건축허가량을 통해 부동산시장의 경기변동을 파악할 수 있다면, 다음 중 계절 변동에 해당하는 사례는?

① 가격 거품으로 건축허가량이 급격히 증가하였다.

② 일시적인 정부규제 완화로 건축허가량이 증가하였다.

③건축허가량의 전년 동기 대비 증가율이 지난 5월을 정점으로 하여 후퇴기로 접어들었다.

④ 경제성장으로 건축허가량이 지속적으로 증가하고 있다.

⑤매년 12월에 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상이 반복적으로 나타나고 있다.

10.

특정 주거지역에 있는 아파트의 임대료를 상승시키는 요인에 대한 설명 중 틀린 것은?(단, 해당 아파트는 정상재이며, 다른 요인은 일정하다고 가정한다)

① 해당 지역 강력 범죄율의 하락

② 해당 지역 주민들을 위한 녹지 공간 확충

③해당 지역과 대체관계에 있는 인근 주거지역에 쓰레기 소각장 설치

④소비에 있어서 해당 아파트와 보완관계에 있는 재화의 가격 상승

⑤소비에 있어서 해당 아파트와 대체관계에 있는 주거용 오피스텔의 일부 철거로 주거용 오피스텔의 재고량 감소

11.

주거서비스의 공급곡선이 임대료에 대해 완전 비탄력적이라고 한다. 현재의 임대료 하에서 초과수요가 존재한다면, 균형 임대료와 균형 거래량은 각각 어떻게 변할까?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 균형 임대료 상승, 균형 거래량 감소

② 균형 임대료 상승, 균형 거래량 변화 없음

③ 균형 임대료 하락, 균형 거래량 증가

④ 균형 임대료 하락, 균형 거래량 변화 없음

⑤ 균형 임대료 변화 없음, 균형 거래량 변화 없음

12.

부동산시장과 관련된 부정적 외부효과(외부 비경제；negative externality)의 사례와 해결 방안에 대한 설명 중 틀린 것은?

①쓰레기 투기로 인해 지역사회가 피폐화되자, 지역주민들이 자율적인 규범을 통해 지역사회를 다시금 쾌적하게 만들었다.

②주거지역에 청소년 유해시설이 들어서자, 지방자치단체가 해당 시설을 매입하여 해당 시설의 용도를 바꾸었다.

③공해를 유발하는 사업장에 정부가 공해방지시설의 설치를 명령하였고, 해당 사업장이 이에 응하지 않자 과징금을 부과하였다.

④신축 공사장의 소음으로 인근 주민들이 고통을 당하자, 주민 대표가 건축회사 대표와 협상하여 보상을 받았다.

⑤주택공급 부족으로 주택가격이 급등하자, 정부가 정책금리를 인상하여 주택시장을 안정화시켰다.

13.

아파트 신축에 필요한 원자재 가격이 하락하였을 때, 아파트 임대료의 변화를 경제학적 관점에서 단기와 장기로 나누어 설명한 것 중 옳은 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 단기에는 임대료 상승, 장기에도 임대료 상승

② 단기에는 임대료 상승, 장기에도 임대료 하락

③ 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에도 임대료 상승

④ 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에도 임대료 하락

⑤ 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에도 임대료 변화 없음

14.

다음은 각 산업별, 도시별 고용자 수에 대한 통계이다. 고용자 수의 상대적 비율을 이용한 입지계수(locational coefficient, locational quotient)로 볼 때, A 도시가 B 도시에 비해 특화되어 있는 산업은 어떤 산업인가?

① 제조업

② 금융업

③ 부동산업

④ 모든 산업에 특화되어 있다.

⑤특화되어 있는 산업이 없다.

15.

주거서비스 공급의 임대료탄력성에 대한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

①용도 전환이 용이할수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.

②생산(공급)에 소요되는 기간이 길수록 공급이 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.

③단기공급의 임대료탄력성은 장기공급의 임대료탄력성보다 더 비탄력적이다.

④건축 인․허가가 어려울수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.

⑤생산량을 늘릴 때 생산요소 가격이 상승할수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.

16.

주거빈곤층에 대한 주거안정정책을 설명한 것 중 틀린 것은?

①정부가 저소득층의 주거안정을 위해 공급하는 국민임대주택의 임대료가 시장임대료보다 낮다면 임대료 차액만큼 임차가구에게 주거비를 보조하는 효과가 있다.

②주택보조방식은 크게 생산자에게 보조하는 방식과 소비자에게 보조하는 방식으로 나눌 수 있다.

③시장임대료 이하로 임대료를 통제하면 공급이 완전 비탄력적인 한, 임대인의 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득의 재분배 효과가 있다.

④정부가 저소득층 임차가구에게 임대료보조금을 지급하면 해당 주거서비스가 정상재인 한, 주거서비스 소비가 감소한다.

⑤주거급여는 국민기초생활 보장법상 수급자에게 주거안정에 필요한 임차료, 유지수선비 등을 지급하는 것을 말한다.

17.

어떤 도시에 쇼핑센터 A, B가 있다. 두 쇼핑센터간 거리는 8km이다. A의 면적은 1,000m²이고, B의 면적은 9,000m²이다. 컨버스(P. D. Converse)의 분기점 모형에 따른 두 쇼핑센터의 상권 경계선은 어디인가?(컨버스의 분기점 모형에 따르면, 상권은 거리의 제곱에 반비례하고, 상가의 면적에 비례한다)

① A로부터 1km 지점② A로부터 2km 지점

③ A로부터 4km 지점④ A로부터 6km 지점

⑤ A로부터 7km 지점

18.

어느 도시의 임대주택 단기공급함수는 Q=100, 장기공급함수는 Q=2P-100 이다. 임대주택에 대한 수요함수는 Q=200-P 이다. 수요함수는 장단기 동일하다. 만일 정부가 임대주택의 호당 임대료를 월 90만원으로 통제할 경우, 임대주태의 부족량은 단기와 장기에 각각 얼마인가?[Q는 임대주택 수(단위：호), P는 임대주택 호당 월 임대료(단위：만원), 모든 임대주택은 동일한 양과 질의 주거서비스를 제공한다고 가정]

① 단기 10호, 장기 20호

② 단기 10호, 장기 30호

③ 단기 20호, 장기 30호

④ 단기 20호, 장기 40호

⑤ 단기 30호, 장기 40호

19.

부동산시장에 대한 정부의 공적 개입과 관련된 설명중 틀린 것은?

①불완전경쟁으로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다.

②공공재와 외부효과로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다.

③토지이용규제는 토지이용을 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 토지이용 행위를 제한하는 방법이다.

④정부의 시장 개입은 정부가 의도하지 않은 부작용이 나타나는 등 실패할 가능성도 있다.

⑤부동산시장에서 정보가 불완전하더라도 자원배분의 효율성이 달성된다.

20.

분양가격을 시장가격 이하로 규제하는 분양가상한제에 대한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

①수요의 가격탄력성이 탄력적일수록 초과수요량이 더 커진다.

②공급의 가격탄력성이 탄력적일수록 초과수요량이 더 커진다.

③분양가상한제를 소형 주택에만 적용하면 소형 주택의 공급은 확대되고 대형 주택의 공급은 위축될 수 있다.

④분양가상한제는 분양가 규제를 통해 주택가격을 안정시키기 위한 목적으로 시행되고 있다.

⑤분양주택에 대한 프리미엄이 형성되면 분양권을 불법으로 전매하는 등의 현상이 나타날 수 있다.

21.

아파트 공간에 대한 수요의 임대료탄력성은 0.8이고, 소득탄력성은 0.5이다. 아파트 임대료가 10% 상승하였음에도 아파트 수요량은 2% 증가하였다. 그렇다면 소득은 얼마나 변하였을까?(단, 임대료와 소득 이외에는 다른 변화가 없다고 가정한다).

① 8% 증가② 12% 증가

③ 16% 증가④ 20% 증가

⑤ 24% 증가

22.

부동산조세의 경제적 효과에 대한 설명 중 틀린 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

①양도소득세가 중과되면, 주택공급의 동결효과(lock in effect)로 인해 주택가격이 상승할 수 있다.

②임대주택에 재산세가 부과되면, 부과된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.

③공급의 가격탄력성은 탄력적인 반면 수요의 가격탄력성은 비탄력적인 시장에서 세금이 부과될 경우, 실질적으로 수요자가 공급자보다 더 많은 세금을 부담하게 된다.

④토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지보유세를 부과할 때에는 토지용도에 관계없이 동일한 세금을 부과해야 한다.

⑤토지의 공급곡선이 완전 비탄력적인 상황에서는 토지보유세가 부과되더라도 자원배분의 왜곡이 초래되지 않는다.

23.

다음 <보기>의 자료를 이용해 환원이율(capitalization rate)을 바르게 계산한 것은?

① 6%② 9.5%

③ 9.75%④ 10%

⑤ 10.25%

24.

현재 시행되고 있는 부동산정책에 대한 설명 중 옳은 것은?

①재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 의해 재건축사업에서 발생하는 초과이익을 환수하고 있다.

②6억원을 초과하는 주택에 부과하는 양도소득세 산정시 양도가격은 공시가격을 기준으로 한다.

③주택보유세는 공시가격에 따라 재산세와 종합부동산세로 나누어지나, 과세표준과 세율은 동일하다.

④주택거래신고지역 안에 있는 모든 주택에 대해서는 거래계약을 체결한 경우 거래계약을 체결한 당사자가 주택거래가액 등을 신고해야 한다.

⑤부동산 매매시 실거래가격을 등기부등본에는 물론 토지대장과 건축물대장에도 기재해야 한다.

25.

주택금융시장에 관한 설명 중 옳은 것으로 묶은 것은?(단, 다른 요인은 일정하다고 가정한다)

① ㉠, ㉡, ㉢② ㉠, ㉢, ㉣

③ ㉡, ㉢, ㉤④ ㉡, ㉣, ㉤

⑤ ㉢, ㉣, ㉤

26.

부동산투자분석에 대한 설명 중 틀린 것은?

①내부수익률(IRR)이란 순현가(NPV)를 ‘0’으로 만드는 할인율을 의미한다.

②순현가(NPV)는 장래에 발생할 수입의 현가 총액에서 비용의 현가 총액을 차감한 금액이다.

③요구수익률이 내부수익률(IRR)보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.

④순현가(NPV)가 ‘0’보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.

⑤수익성지수(PI)가 ‘1’보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.

27.

다음 <보기>와 같은 상황에서 임대주택 투자자의 1년간 자기자본 수익률은?

① 7%② 10%

③ 13%④ 16%

⑤ 20%

28.

부동산투자에 있어 위험과 위험분석에 대한 설명 중 틀린 것은?

①부동산투자자가 위험회피형이라면 부동산투자의 위험이 증가할 때 요구수익률을 낮춘다.

②산출된 기대수익률의 하향 조정을 통해 투자의사결정을 보수적으로 함으로써 위험관리를 할 수 있다.

③수익률의 분포가 정규분포라면 수익률의 분산이나 표준편차로 위험을 측정할 수 있다.

④미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 하나만 변동시킬 때 수익성이 어떻게 변동하는지 분석함으로써 그 요소의 영향을 검토하기도 한다.

⑤미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 몇 가지 요소를 동시에 변동시키면서 비관적인 경우와 낙관적인 경우의 수익성을 분석하기도 한다.

29.

기대수익률-위험 평면에서 투자자산들을 보여주고 있는 다음 그림과 관련된 설명 중 틀린 것은?(단, 투자자산은 A, B, C, D, E만 존재하며, 투자자는 위험회피형으로서 기대수익률과 위험을 기준으로 투자의사결정을 한다고 가정한다)

①투자자산 A, C, D, E를 연결한 곡선을 효율적 프론티어(efficient frontier)라고 한다,

②A와 C에 각각 50%씩 투자한 ‘A+C’ 포트폴리오의 기대수익률은 A와 D에 각각 50%씩 투자한 ‘A+D’ 포트폴리오의 기대수익률보다 낮다.

③투자자들은 투자자산 B와 C 중에서 하나를 선택한다면 C를 선택하게 된다.

④‘A+C+E’ 포트폴리오의 분산효과보다 ‘A+C’ 포트폴리오의 분산효과가 더 크다.

⑤A를 선택하는 투자자보다 E를 선택하는 투자자가 더 공격적인 투자자다.

30.

국내 부동산금융의 현황에 대한 설명 중 틀린 것은?

①다양한 부동산관련 자산을 기초로 한 자산유동화증권(ABS)이 발행되고 있다.

②부동산투자회사제도가 도입되면서 소액투자자도 대규모 부동산에 투자할 수 있게 되었다.

③부동산 개발관련 대출채권이 증권화되면서 개발사업의 자금조달방법이 다양해지고 있다.

④2차 주택저당시장(secondary mortgage market)제도가 도입되어 운영되고 있다.

⑤부동산신탁회사의 신탁업무 중 토지(개발)신탁업무는 아직 허용되고 있지 않다.

31.

한국주택금융공사의 업무가 아닌 것은?

① 주택저당채권 유동화

② 주택저당채권 보유

③ 주택저당채권 또는 학자금대출채권의 평가 및 실사

④ 주택담보노후연금 보증

⑤ 국민주택기금 관리 및 운용

32.

다음 [그림 1]은 주택저당대출 원리금지급액의 추이를, [그림 2]는 주택저당대출 대출잔액의 추이를 표시한 것이다. ( ㄱ )과 ( ㄴ )에 해당되는 주택저당대출의 상환방식은?

[그림 1] 원리금지급액 추이

[그림 2] 대출잔액 추이

33.

부동산투자회사법상 부동산투자회사와 관련된 설명 중 틀린 것은?

①부동산투자회사의 주식에 투자한 자는 배당에 따른 이익과 주식매매차익을 향유할 수 있다.

②부동산투자회사란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 부동산투자회사법의 규정에 의하여 설립된 회사를 말한다.

③부동산투자회사에 투자하는 경우 투자원금의 손실이 발생할 수도 있다.

④부동산투자자 중 유동성을 선호하는 사람은 부동산 직접 투자보다 증권거래소에 상장되어 있는 부동산투자회사에 대한 투자를 선호한다.

⑤부동산투자자문회사는 부동산투자회사의 부동산을 개발, 관리, 처분하는 업무를 담당한다.

34.

감정평가이론상 감가수정에 대한 설명 중 옳은 것은?

①감정평가의 감가수정은 취득원가에 대한 비용배분의 개념이고, 회계목적의 감가상각은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정하는 개념이다.

②관찰감가법은 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 판정하므로 객관적이다.

③동일한 내용년수의 부동산이라도 건축방법, 관리 및 유지 상태 등에 따라 감가의 정도가 달라진다.

④정률법에 의한 연감 감가액은 일정하지만, 정액법에 의한 연간 감가액은 체감한다.

⑤경제적 감가요인에는 인근지역의 쇠퇴, 설계의 불량, 설비의 부족 등이 있다.

35.

금융기관의 상업용부동산에 대한 대출기준이 다음 <보기>와 같다면, 금융기관이 대출해줄 수 있는 최대 금액은?

① 11.5억원② 12억원③ 12.5억원

④ 13억원⑤ 13.5억원

36.

다음 <보기>와 같은 감정평가에 대한 설명 중 틀린 것은?

①본 감정평가는 국가로부터 자격을 부여받은 개인이 평가 주체인 점에서 공인감정평가이다.

②본 감정평가를 통해 산정된 감정평가액을 참작하여 법원은 최저경매가격을 정한다.

③본 감정평가는 법원의 임의 의사에 의해서 행하여지는 감정평가인 점에서 임의적 평가이다.

④본 감정평가의 가격시점은 2007년 10월 27일이다.

⑤본 감정평가는 A물건의 상태․용도 등 가격시점 현재 상태대로 평가하는 점에서 현황평가이다.

37.

다음 <보기>와 같은 현상을 설명할 수 있는 감정평가 이론상의 부동산 가격원칙은?

① 경쟁의 원칙② 적합의 원칙③ 변동의 원칙

④ 예측의 원칙⑤ 수익배분의 원칙

38.

부동산가격공시제도에 대한 설명 중 옳은 것은?

①개별주택가격은 매년 1월 1일까지 결정․공시된다.

②표준지공시지가를 공시할 때 건물면적, 구조 및 사용승인일 등 건물에 대한 사항도 공시한다.

③공동주택가격은 표준주택가격과 개별주택가격으로 구분하여 공시된다.

④표준지로 선정된 토지에 대해서는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.

⑤개별공시지가에 대해서는 이의신청을 할 수 있지만, 표준지공시지가에 대해서는 이의신청을 할 수 없다.

39.

감정평가에 관한 규칙상 물건별 평가에 대한 설명 중 틀린 것은?

①토지의 평가는 대상토지와 동일 또는 유사한 표준지의 공시지가를 선택하고, 시점수정 등 필요한 조정을 하여야 한다.

②건물의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

③건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의한다.

④소음․진동․일조침해 또는 환경오염 등으로 인한 토지 등의 가치하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 소음 등의 허용기준, 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.

⑤산림은 임지와 입목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다.

40.

감정평가이론상 환원이율을 산정할 경우, 다음 산식에 들어갈 내용으로 옳은 것은?