陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

[6월 실무수습 교육훈련 시간표]

[7월 실무수습 교육훈련 시간표(안)]

(김윤식 평가사님의 경우 陰陽和平之人이 22회 감정평가이론 시험 3번 문제 (재개발)의 출제자로 유력하게 생각하고 있는 분)

참조하세요

도정법 3단비교.hwp

노용호 평가사 감정평가이론 채점 방법

Q> 채점에 대해 말들이 많은데 실제로 채점을 어떻게 하시나요?

실무나 이론 모두 부분별로 나누어 부분점수(출제위원간에 상의된 점수)을 주며, 실무의 경우 계산 결과는 정확하지 않아도 푸는 과정이나 문제 접근과정을 보고 점수를 주며 답이 틀려도 3점배점에서 2점까지도 준다고 하셨습니다. 즉 부분점수표를 만들고 거기에 부분점수를 주고 이를 합산하여 최종 점수가 나오는 것이라는 뜻입니다. 실제 본인의 답안지를 채점후에 본다고 해도 아무 표시도 안되어 있습니다.

또한 채점에 소요되는 시간은 초반에 한 200부까지는 한 부당 10분~15분정도, 이후는 숙달이 되어 5분~10분사이에 이루어지며 사람이다 보니 초반에 채점할 때는 점수를 좀 짜게 준다고 하시면서 초반에 채점이 다소 불리할 수는 있으므로 답안을 순서대로 꺼내는 게 아니라 랜덤으로 꺼내서 채점하신다고 하셨습니다.

또한 문제1번의 서는 왠만하면 다 읽어보고 서만 읽어보아도 대충 몇점대 사람이다라는게 보인다고 하셨습니다. 결국 대충대충 채점하시는 것은 아니라는 점을 알 수 있습니다.

Q> 어떤 답안에 좋은 점수를 주시나요?

도대체 문제를 제대로 읽는지 의심이 가는 사람이 반은 된다고 하십니다. 본인이 묻는 것과 보고 싶은 것이 있는데 왜 묻는거에는 제대로 대답하지 않고 쓸데없는 말들을 그렇게 많이들 쓰는지 모르겠다라고 하셨습니다. 따라서 묻는거를 정확히 파악하고 이를 충실하고 풍부하게 답변하는 답안이 좋은 점수를 받는다라고 해석됩니다.

Q>그렇다고 묻는거(논점)로 가기위한 과정이 있어야 하는데 이를 소홀히 할 수도 없는 거 아닌가요?

당연히 본론으로 가기위한 과정은 있어야 한다. 다만 그 과정은 필요최소한도로 하고 그러기 위해선 의의 위주로 써야 한다고 하셨습니다. 즉, 본론으로 가기위한 과정은 기승전결에서 “승” 부분이라고 할 수 있으며 최대한 간략히 기술하되 의의를 위주로 하여 기술하고 직접 묻는 본론(논점)에 비중을 많이 두라는 의미입니다.

Q> 답안 내용 중에서 특히 눈여겨 보시는 부분이 있으신가요?

가장 많이 보는 부분은 서 부분이며 서만 보아도 이하에 쓸 말들을 예측할 수 있기 때문이라고 하셨습니다. 또한 개념의 중요성을 강조하시면서 의의를 정확하고 간결하게 기술해야 한다고 하셨습니다. 그 예로 감정평가의 의의를 법 규정대로 정확히 쓰면 되는데, 이런저런 장황한 설명을 하면서 기술하는 것은 이미지가 좋지 않다고 덧붙이셨습니다. 결국 이론의 절반은 의의라는 것을 다시금 느끼게 하는 말씀이셨습니다.

Q> 기출문제를 참고하시는지, 우리나라 기출말고 일본기출문제도 보시는지요?

기출문제를 참고하기는 하나 그대로는 안낼려고 하신다 하셨습니다. 일본기출문제 역시 참고한다고 분명히 말씀하셨습니다.

Q> 가점요인과 감점요인에는 어떤 것들이 있는지요?

다양한 시각에서 접근하는 답안에 가점을 많이 주신다고 하셨습니다. 또한 법규정에 근거를 잘 명시한 답안, 영어를 풀어서 쓴다거나 그래프 등으로 설명하는 것은 가점요인이라고 하셨습니다. 반대로 한자나 영어를 잘못 구사하면 감점요인이라는 점도 언급하셨습니다. 이경우는 아예 안쓰는 것이 낫다고 하셨습니다.

1 AHP모형에 의한 지구단위계획의 합리적 의사결정 방안에 관한 연구 / 최광영 전주대 대학원 2009 TD 333.3 -9-132 107호 박사

2 부동산 손실보상의 기준과 적용에 관한 연구 / 조용근 한성대 대학원 2009 TD 333.3 -9-26 107호 박사

3 정비사업 개발이익 적정배분을 위한 감정평가방법에 관한 연구 / 김윤식 한성대 대학원 2009 TD 333.3 -9-32 107호 박사

4 공동주택 리모델링사업 저해요인 분석을 통한 활성화 방안 / 김성수 전주대 대학원 2009 TD 333.3 -9-153 107호 박사

5 주택재개발조합의 특성에 따른 조합의 수익과 조합원의 자신가치변화에 관한 연구 : 서울시 주택재개발사업구역을 중심으로 / 성상준 건국대 대학원 2009 TD 333.3 -9-90 107호 박사

6 공인중개사 실무교육 서비스 만족도에 관한 연구 / 홍상수 대구대 대학원 2009 TD 333.3 -9-21 107호 박사

7 무배우 여성 고령세대주의 주택소유특성에 관한 연구 / 이미자 한성대 대학원 2009 TD 333.3 -9-28 107호 박사

8 도심형 노인주거의 입지선호 모형에 관한 연구 : 대전광역시 구도심을 중심으로 / 이진호 전주대 대학원 2009 TD 333.3 -9-137 107호 박사

9 장기미집행 도시계획시설의 금전보상 방안에 관한 연구 / 김상설 전주대 대학원 2009 TD 333.3 -9-152 107호 박사

10 민간보증 역모기지 모형과 보험료 구조 / 김선주 건국대 대학원 2009 TD 333.3 -9-73 107호 박사

11 강남역 상권 입지조건이 개인병원의 수익성에 미치는 영향에 관한 연구 / 박복래 서울벤처정보대학원대 2009 TD 333.3 -9-207 107호 박사

12 공공사업에서의 갈등관리 연구 : 용인죽전지구 택지개발사업 사례를 중심으로 / 이승우 단국대 대학원 2009 TD 333.3 -9-171 107호 박사

13 부동산개발이익 환수부담금의 적합성평가 / 김정선 강원대 대학원 2009 TD 333.3 -9-43 107호 박사

14 부동산정책 신뢰도와 만족도에 관한 연구 : 노무현 정부와 이명박 정부를 중심으로 / 신항섭 서울벤처정보대학원대 2009 TD 333.3 -9-209 107호 박사

15 산업단지 개발을 통한 지역경제 활성화 방안에 관한 연구 : 양산시 사례를 중심으로 / 이장권 영산대 [부동산]대학원 2009 TD 333.3 -9-217 107호 박사

16 부동산중개서비스 품질이 고객의 재이용의도에 미치는 영향에 관한 연구 / 신광식 서울벤처정보대학원대 2009 TD 333.3 -9-206 107호 박사

17 부동산 신탁회사의 서비스 품질이 고객만족 및 재이용의도에 미치는 영향에 관한 연구 / 강성범 서울벤처정보대학원대 2009 TD 333.3 -9-205 107호 박사

18 우리나라 대도시의 주택가격지수 변화 패턴 분석 / 이형욱 단국대 대학원 2009 TD 333.3 -9-170 107호 박사

19 개발부담금 제도의 개선에 관한 연구 / 이승현 강남대 대학원 2009 TD 333.3 -9-126 107호 박사

20 도시개발 과정의 갈등 구조 특성에 관한 연구 : 혁신도시 사례를 중심으로 / 윤성훈 강원대 대학원 2009 TD 333.3 -9-44 107호 박사

21 서울 오피스 빌딩 시장의 포트폴리오에 대한 효율성 분석 / 임정혁 단국대 대학원 2009 TD 333.3 -9-185 107호 박사

22 아파트 분양권 보유기간의 적용 기준에 관한 연구 : 분양권이 등기아파트로 바뀌는 과정을 중심으로 / 박석창 서울벤처정보대학원대 2009 TD 333.3 -9-208 107호 박사

23 부동산정책 투입이 시장에 미친 파급영향의 메커니즘 : 참여정부의 부동산정책을 중심으로 / 임혜순 강원대 대학원 2009 TD 333.3 -9-40 107호 박사

24 주택가격대책의 효과에 관한 연구 : 수도권 지역을 중심으로 / 원태영 강남대 대학원 2009 TD 333.3 -9-125 107호 박사

25 공공임대주택의 효율적 관리를 위한 이해당사자의 갈등구조분석 / 이동영 강남대 대학원 2009 TD 333.3 -9-129 107호 박사

26 부동산업 전문직 종사자의 직업윤리에 관한 연구 : 직업윤리 준수 실태에 대한 전문직 종사자와 일반인과의 인식 비교를 중심으로 / 정은희 단국대 대학원 2009 TD 333.3 -9-175 107호 박사

27 입지 및 의료서비스 품질이 교정치과의원의 성과에 미치는 영향에 관한 연구 / 이준규 서울벤처정보대학원대 2009 TD 333.3 -9-168 107호 박사

28 도시성장관련 지목을 이용한 수도권의 공간구조 변화분석에 관한 연구 / 이용호 한성대 대학원 2009 TD 333.3 -9-226 107호 박사

29 마케팅 커뮤니케이션이 아파트 브랜드 프리미엄에 미치는 영향에 관한 연구 / 김영기 서울벤처정보대학원대 2009 TD 333.3 -9-167 107호 박사

30 상가용 부동산의 분양률과 입점률 영향요인 분석 : 수도권 택지개발지구내 상가용 부동산을 중심으로 / 하권찬 건국대 대학원 2008 TD 333.3 ㅎ112ㅅ 107호 박사

31 주택 재건축 규제 정책의 효과 분석 : 소형주택 의무비율을 중심으로 / 한형수 강원대 대학원 2008 TD 333.3 -8-47 107호 박사

32 오피스 관리방식 결정요인에 관한 연구 : 강남권·도심권·여의도권을 중심으로 / 노영학 전주대 대학원 2008 TD 333.3 -8-168 107호 박사

33 골프리조트 개발사업의 리스크 관리방안 연구 / 이철규 전주대 대학원 2008 TD 333.3 -8-166 107호 박사

34 서울시 아파트 임대가 비율의 변화특성과 영향요인 분석 / 이재범 단국대 대학원 2008 TD 333.3 -8-126 107호 박사

35 주택 재건축 사업의 갈등 해소 방안 : 갈등모형의 실증분석을 중심으로 / 홍순주 강원대 대학원 2008 TD 333.3 -8-58 107호 박사

36 주택시장 안정화 정책이 대도시 아파트시장에 미치는 영향에 관한 연구 / 최혜경 전주대 대학원 2008 TD 333.3 -8-165 107호 박사

37 유비쿼터스 환경에서 고령자를 위한 주택지원성에 관한 연구 : 국내 유비쿼터스 공동주택을 중심으로 / 김영돈 서울벤처정보대학원대 2008 TD 333.3 -8-150 107호 박사

38 골프장용지의 가격형성요인에 관한 연구 / 허장식 단국대 대학원 2008 TD 333.3 -8-114 107호 박사

39 풍수지리를 활용한 전원마을 입지평가에 관한 연구 / 백호진 대구대 대학원 2008 TD 333.3 -8-75 107호 박사

40 공공업무시설의 합리적 유지관리 방안 / 최석규 강원대 대학원 2008 TD 333.3 -8-295 107호 박사

41 용도별 블록화를 통한 단독주택용지의 문제점 개선방안 연구 / 박인선 전주대 대학원 2008 TD 333.3 -8-164 107호 박사

42 수도권 부동산 경매시장 특성 / 우형달 강원대 대학원 2008 TD 333.3 -8-286 107호 박사

43 단독주택 과세가격의 평가적정성에 관한 연구 / 심재복 한성대 대학원 2008 TD 333.3 -8-97 107호 박사

44 공공-민간합동형 PF 사업단계별 핵심 수행요인에 관한 연구 / 전수현 전주대 대학원 2008 TD 333.3 -8-171 107호 박사

45 사용수용의 공공성 제고 방안 연구 / 육정균 단국대 대학원 2008 TD 333.3 -8-306 107호 박사

46 도시성장에 따른 특화지목 변화에 관한 연구 : 경기도 지역을 중심으로 / 이명근 한성대 대학원 2008 TD 333.3 -8-99 107호 박사

47 지역종합개발지구사업의 민자유치 활성화방안에 관한 연구 / 신현철 전주대 대학원 2008 TD 333.3 -8-169 107호 박사

48 서울시 산업구조변화에 따른 건축물 시장수요와 용도변경의 구조적 변화 / 고종옥 강원대 대학원 2008 TD 333.3 -8-296 107호 박사

49 도시정비사업의 자금조달을 위한 프로젝트 파이낸싱 의사결정요인 연구 / 오석건 강원대 대학원 2008 TD 333.3 -8-53 107호 박사

50 부동산 개발이익 산정에 관한 연구 : 택지개발사업을 중심으로 / 이차관 강남대 대학원 2008 TD 333.3 -8-87 107호 박사

51 재건축아파트의 최적매도 시기에 관한 연구 : 모의실험을 통한 실물옵션접근법을 중심으로 / 안영호 건국대 대학원 2008 TD 333.3 -8-292 107호 박사

52 노후 고층아파트 단지의 재생방안 : 강남권 재건축, 리모델링사업의 결정요인을 중심으로 / 고재풍 강원대 대학원 2008 TD 333.3 -8-59 107호 박사

53 부동산컨설팅업의 전문화 방안에 관한 연구 / 정윤 강남대 대학원 2008 TD 333.3 -8-42 107호 박사

54 브랜드가 아파트 가격형성에 미치는 영향에 관한 연구 : 수도권 택지개발지구를 중심으로 / 이준하 단국대 대학원 2008 TD 333.3 -8-307 107호 박사

55 부동산경매 참여자들의 합리적 의사결정모형에 관한 연구 / 김종덕 전주대 대학원 2008 TD 333.3 -8-93 107호 박사

56 고층공동주택재건축을 위한 자금조달방안 / 권대중 강원대 대학원 2008 TD 333.3 -8-56 107호 박사

57 오피스빌딩의 서비스품질이 고객만족과 충성도에 미치는 영향 / 장무창 강원대 대학원 2008 TD 333.3 -8-214 107호 박사

58 프로젝트 파이낸싱을 위한 특수목적회사의 운용특성과 발전방안에 관한 연구 / 김선규 전주대 대학원 2008 TD 333.3 -8-162 107호 박사

59 아파트의 심미적 외관디자인요인이 가격에 미치는 영향 : 서울특별시를 중심으로 / 이인화 강원대 대학원 2008 TD 333.3 -8-294 107호 박사

60 산업단지 주변지역의 지가 및 지역경제 변화 실태 분석 : 전북 완주지방산업단지를 중심으로 / 정미희 전주대 대학원 2008 TD 333.3 -8-94 107호 박사

61 부동산자산관리가 은행경영성과에 미치는 영향분석 : 프라이빗뱅킹을 중심으로 / 윤순기 강원대 대학원 2008 TD 333.3 -8-55 107호 박사

62 프로젝트 파이낸스의 이자율 결정요인에 관한 연구 : 저축은행 부동산개발금융 사례를 중심으로 / 박만순 전주대 대학원 2008 TD 333.3 -8-163 107호 박사

63 권리금에 대한 상가건물임차인의 행태분석 / 권영수 강원대 대학원 2008 TD 333.3 -8-247 107호 박사

64 우리나라의 해외부동산 직접투자제도 변천과 결정요인에 관한 연구 / 정태식 한성대 대학원 2008 TD 333.3 -8-151 107호 박사

65 DEA 모형을 이용한 대형마트 개별 점포의 효율성 평가에 관한 연구 / 임영록 강원대 대학원 2008 TD 333.3 -8-50 107호 박사

66 부동산경매에서 유치권의 개선에 관한 연구 / 김기찬 건국대 대학원 2008 TD 333.3 ㄱ549ㅂ 107호 박사

67 부동산중개업의 경영성과 결정요인에 관한 연구 / 임일환 전주대 대학원 2008 TD 333.3 -8-170 107호 박사

68 부동산중개업의 직무분석을 통한 경영성과에 관한 연구 / 이미숙 전주대 대학원 2008 TD 333.3 -8-160 107호 박사

69 오피스 수요와 공급의 동태적 분석을 통한 시장 안정화에 관한 연구 / 강인덕 강원대 대학원 2007 TD 333.3322 ㄱ265ㅇ 107호 박사

70 부동산 공시가격의 현실화 방안에 관한 연구 / 김영도 단국대 대학원 2007 TD 333.3323 ㄱ767ㅂ 107호 박사

71 자본자산가격결정모형(CAPM)을 이용한 지역별 지가변동 특성에 관한 연구 : 기초자치 단체별 토지시장의 유형화를 중심으로 / 김형순 단국대 대학원 2007 TD 333.33 ㄱ974ㅈ 107호 박사

72 수익환원법의 가격 설명력과 층별임대료 격차율의 가격 상관성에 대한 실증분석 : 서울지역 매장용부동산을 중심으로 / 박용수 강원대 대학원 2007 TD 333.33 ㅂ254ㅅ 107호 박사

73 중대형 민간임대주택의 수요·공급에 관한 실증분석과 공급 활성화 방안 / 장태일 강원대 대학원 2007 TD 333.33 ㅈ133ㅈ 107호 박사

74 CST 분석을 통한 주택수요의 공간적 분포특성에 관한 연구 / 이승우 강원대 대학원 2007 TD 333.338 ㅇ772c 107호 박사

75 골프회원권 가격 결정요인 및 내재가격 추정 : 헤도닉 가격 모형을 이용하여 / 박성룡 단국대 대학원 2007 TD 796.35206 ㅂ199ㄱ 107호 박사

76 아파트경매시장에서 경매특성변수를 이용한 매각가격결정요인 분석 / 조남복 강원대 대학원 2007 TD 333.3323 ㅈ378ㅇ 107호 박사

77 학교 BTL 사업 적격성(VFM) 분석을 위한 AHP 활용 및 수선주기·수선율 산정에 관한 연구 / 하호성 건국대 대학원 2007 TD 333.33 ㅎ151ㅎ 107호 박사

78 입지특성에 따른 고객의 은행점포 선택요인에 관한 연구 : 서울특별시 소재 시중은행을 사례로 / 이정섭 단국대 대학원 2007 TD 333.3387 ㅇ848ㅇ 107호 박사

79 부동산의 전속중개계약 및 거래정보망 합리화 방안 : 서울지역 중개업자 신뢰성과 고객만족의 실증분석 / 최봉현 강원대 대학원 2007 TD 333.33 ㅊ199ㅂ 107호 박사

80 개발제한구역의 지가형성요인 분석 : 수도권을 중심으로 / 최중각 단국대 대학원 2007 TD 333.73 ㅊ292ㄱ 107호 박사

81 대형마트의 물리적 특성과 소비자 점포선택 속성이 소비자 행동에 미치는 영향에 관한 연구 / 신민식 대구대 대학원 2007 TD 333.33 ㅅ571ㄷ 107호 박사

82 주택재개발사업상 발생하는 갈등해소방안 연구 : 조합설립 추진위원회를 중심으로 / 김종기 전주대 대학원 2007 TD 333.33 ㄱ862ㅈ 107호 박사

83 도시재생을 위한 노후주거지 정비방안 : 서울시 제1종 일반주거지역을 중심으로 / 김청원 강원대 대학원 2007

TD 333.33 ㄱ919ㄷ 107호 박사

84 아파트 시장가격과 분양가격의 상호 관련성에 관한 연구 / 조훈희 전주대 대학원 2007 TD 333.332 ㅈ526ㅇ 107호 박사

85 주택과세의 수직 공평성 실증분석을 통한 공평과세 실현 방안 / 이우진 강원대 대학원 2007 TD 336.22 ㅇ798ㅈ 107호 박사

86 공영개발사업의 맞춤보상에 관한 연구 / 박용한 강원대 대학원 2007 TD 333.33 ㅂ254ㄱ 107호 박사

87 전원주택의 수요특성분석을 통한 수요촉진방안 / 원경호 강원대 대학원 2007 TD 333.33 ㅇ391ㅈ 107호 박사

88 비성장형도시의 쇠퇴원인 분석과 도시재생 방안에 관한 연구 / 송상열 강원대 대학원 2007 TD 333.33 ㅅ335ㅂ 107호 박사

89 소음 진동 피해구제를 위한 사업손실보상에 관한 연구 / 최제호 강원대 대학원 2007 TD 346.043 ㅊ284ㅅ 107호 박사

90 국민임대주택의 주거만족도와 이주의향에 대한 연구 / 남영우 건국대 대학원 2007 TD 333.338 ㄴ212ㄱ 107호 박사

91 수요자 특성에 따른 고령자주택단지의 개발방안에 관한 연구 : 중상층의 고령자 및 고령자진입계층에 대한 수요분석을 중심으로 / 윤정득 건국대 대학원 2007 TD 333.338 ㅇ526ㅅ 107호 박사

92 지가변동에 따른 도시공간구조 분석 / 민웅기 전주대 대학원 2007 TD 333.33 ㅁ428ㅈ 107호 박사

93 실버타운 개발을 위한 선호속성 및 선택의도에 관한 연구 : 라이프스타일을 중심으로 / 하정순 건국대 대학원 2007 TD 333.33 ㅎ148ㅅ 107호 박사

94 민간택지개발사업의 구조적 한계와 참여확대방안 / 조인창 강원대 대학원 2006 TD 333.33 ㅈ472ㅁ 107호 박사

95 인터넷 부동산 서비스 품질이 마케팅 성과에 미치는 영향에 관한 연구 / 최민섭 건국대 대학원 2006 TD 333.33 ㅊ193ㅇ 107호 박사

96 장기미집행 도시계획시설의 개선방안에 관한 연구 / 황진택 전주대 대학원 2006 TD 711.4 ㅎ273ㅈ 107호 박사

97 혼잡통행료 부과방안의 효율성과 형평성 분석 : 수도권을 대상으로 / 조은경 서울대 대학원 2006 TD 388.3 ㅈ464ㅎ 107호 박사

98 노후생활 보장을 위한 역저당제도의 잠재수요 특성 분석 / 최은희 서울대 대학원 2006 TD 332.72 ㅊ268ㄴ 107호 박사

99 공공임대주택 입주민의 주거만족도 영향요인 연구 / 한경원 서울대 대학원 2006 TD 363.5 ㅎ153ㄱ 107호 박사

100 부동산중개업자의 직무만족에 관한 연구 : 서울시를 중심으로 / 이동진 단국대 대학원 2006 TD 333.33 ㅇ648ㅂ 107호 박사

101 아파트가격지수 추정방법의 비교분석에 관한 연구 / 권재욱 단국대 대학원 2006 TD 333.332 ㄱ454ㅇ 107호 박사

102 성남시 주거지역에서 번식기 조류 종조성과 식생요소 및 토지피복의 관계 / 이장호 서울대 대학원 2006 TD 577 ㅇ839ㅅ 107호 박사

103 통행시간 정보 제공을 위한 구간 데이터 수집체계의 최적설계 및 운영 : 연속류를 중심으로 / 김재진 한양대 도시대학원 2006 TD 629.04 ㄱ851ㅌ 107호 박사

104 인공하구호의 유역관리대안별 수질개선 성과평가 : 시화호유역을 중심으로 / 김경미 서울대 대학원 2006 TD 363.73 ㄱ511ㅇ 107호 박사

105 지속가능한 연안통합관리정책 수립을 위한 시민참여 증진방안 : 시화호 정책집행과정 사례를 중심으로 / 문장원 한양대 도시대학원 2006 TD 354.3 ㅁ324ㅈ 107호 박사

106 서울시 주택하위시장의 분석과 가격지수구축에 관한 연구 / 김용경 건국대 대학원 2006 TD 333.33 ㄱ778ㅅ 107호 박사

107 환승과 운행시간 스케줄을 고려한 통합교통망에서 동적K경로탐색알고리즘 / 조종석 서울대 대학원 2006 TD 629.04 ㅈ484ㅎ 107호 박사

108 REITs의 경영방식이 기업가치에 미치는 영향에 관한 연구 : 미국사례를 중심으로 / 정완성 건국대 대학원 2006 TD 332.63247 ㅈ274r 107호 박사

109 정부-주민간 공공정책 갈등해소 영향요인 : 김해시와 철원군 보호구역 지정 갈등 사례를 중심으로 / 김두환 서울대 대학원 2006 TD 711.4 ㄱ598ㅈ 107호 박사

110 주거단지 친환경계획요소에 대한 만족도 및 중요도 평가에 관한 연구 : 이용자평가를 중심으로 / 임승남 한양대 도시대학원 2006 TD 711.58 ㅇ991ㅈ 107호 박사

111 순환확률분포를 이용한 교통량 결측자료 보정 모형에 관한 연구 / 김현석 서울대 대학원 2006 TD 629.04 ㄱ972ㅅ 107호 박사

112 한국 지역혁신체계의 제도화 과정과 특성 / 김륜희 서울대 대학원 2006 TD 338.9 ㄱ612ㅎ 107호 박사

113 중국의 토지수용과 손실보상제도에 관한 연구 : 한ㆍ중ㆍ일 비교를 중심으로 / 이영수 건국대 대학원 2006 TD 346.044 ㅇ789ㅈ 107호 박사

114 환경오염을 고려한 도시생산성 연구 : 대기오염물질을 중심으로 / 김미숙 서울대 대학원 2006 TD 711.4 ㄱ634ㅎ 107호 박사

115 가격예측모형에 의한 부동산정책평가 / 서수복 전주대 대학원 2006 TD 333.33 ㅅ219ㄱ 107호 박사

116 재난지역 거주자의 주거안정 방안에 관한 연구 / 박연직 강원대 대학원 2006 TD 333.33 ㅂ246ㅈ 107호 박사

117 교육환경이 주택가격에 미치는 효과에 관한 실증분석 : 서울특별시를 중심으로 / 진영남 건국대 대학원 2006 TD 333.3323 ㅈ595ㄱ 107호 박사

118 관거월류수 영향과 시간단위 변화를 고려한 분포형 유역모형 개선으로 도시비점오염 특성 분석 / 김재훈 서울대 대학원 2006 TD 628.16 ㄱ851ㄱ 107호 박사

119 구조모형과 시계열모형에 의한 부동산경기변동의 분석과 예측에 관한 연구 / 김승욱 건국대 대학원 2006 TD 333.33 ㄱ734ㄱ 107호 박사

120 확률적 위험분석을 통한 민간투자사업 위험배분 연구 / 백성준 서울대 대학원 2006 TD 332.672 ㅂ396ㅎ 107호 박사

121 공동주택 장기수선 운영의 개선 방안 / 신용자 강원대 대학원 2006 TD 333.338 ㅅ575ㄱ 107호 박사

122 부동산 거래사고와 권리보험 역할에 관한 연구 / 황현 강원대 대학원 2006 TD 333.33 ㅎ275ㅂ 107호 박사

123 지방도시의 도심활성화방안에 관한 연구 : 전주시 사례를 중심으로 / 김영근 전주대 대학원 2006 TD 333.33 ㄱ766ㅈ 107호 박사

124 아파트 가격형성인자가 가격에 미치는 영향 분석 / 정상철 전주대 대학원 2006 TD 333.3323 ㅈ243ㅇ 107호 박사

125 지역문화관광 상품화 과정의 문화매개집단 역할에 관한 연구 : 일본 가나자와시 히가시 야마 지역을 사례로 / 이소영 서울대 대학원 2005 TD 711.558 ㅇ754ㅈ 107호 박사

126 제조업을 중심으로 한 도로 및 철도의 투자 효율성에 관한 연구 / 민승기 단국대 대학원 2005 TD 711.4 ㅁ419ㅈ 107호 박사

127 일반국도의 동질구간 내 지점 및 구간검지기 자료의 융합을 통한 통행시간 추정 알고리즘 개발 / 김성현 서울대 환경대학원 2005 TD 388.31 ㄱ699ㅇ 107호 박사

128 수출오이의 재배유형별 경영효과 제고방안에 관한 연구 / 김용순 목포대 대학원 2005 TD 635.63 ㄱ779ㅅ 107호 박사

129 도시간 정보화 격차 특성에 관한 연구 / 김진태 단국대 대학원 2005 TD 711.4 ㄱ888ㄷ 107호 박사

130 도시성장잠재력과 토지개발잠재력의 비교분석을 통한 도시개발 관리방향 / 이영은 서울대 대학원 2005 TD 711.4 ㅇ791ㄷ 107호 박사

131 고령세대의 생활안정을 위한 역모기지의 활용방안에 관한 연구 / 김진 전주대 대학원 2005 TD 332.722 ㄱ885ㄱ 107호 박사

132 농촌관광지 속성에 관한 실증적 연구 / 강평년 목포대 대학원 2005 TD 388.9 ㄱ271ㄴ 107호 박사

133 공시지가와 감정평가가격의 괴리수준에 관한 연구 : 감정평가 사례를 중심으로 / 남경흥 단국대 대학원 2005 TD 333.332 ㄴ174ㄱ 107호 박사

134 유비쿼터스 환경의 정보화도시 개발방안에 관한 연구 : 경제성 분석을 중심으로 / 김창연 건국대 대학원 2005 TD 711.4 ㄱ897ㅇ 107호 박사

135 도시유역 수질영향인자로서의 불투수 지표면에 대한 고찰 / 장수환 서울대 대학원 2005 TD 363.7 ㅈ119ㄷ 107호 박사

136 상가 임대차계약의 옵션가치 추정에 관한 연구 / 정승영 단국대 대학원 2005 TD 333.33 ㅈ258ㅅ 107호 박사

137 부동산개발법제의 체계화와 운용에 관한 연구 / 박진학 강원대 대학원 2005 TD 333.33026 ㅂ331ㅂ 107호 박사

138 주택매매시장, 전세시장 및 월세시장 간의 상호연관성에 관한 연구 / 임정호 건국대 대학원 2005 TD 333.33 ㅇ996ㅈ 107호 박사

139 회피행태접근법을 이용한 승용차 이용자의 생명가치 추정 / 김창범 서울대 대학원 2005 TD 711.7 ㄱ895ㅎ 107호 박사

140 용도지역변경에 따른 개발이익의 측정방법에 관한 연구 : 공시지가를 활용한 사례분석을 중심으로 / 정휘영 중앙대 대학원 2005 TD 333.33 ㅈ355ㅇ 107호 박사

141 유해 화학물질의 수서 생태위해성평가를 위한 유역기반 다매체동태모형(ECORAME)의 개발 및 활용 / 김윤관 서울대 대학원 2005 TD 628.5 ㄱ798ㅇ 107호 박사

142 장기주택저당채권 유동화제도에 관한 연구 : 유용성 및 효과의 예측을 중심으로 / 박상진 단국대 대학원 2005 TD 332.72 ㅂ195ㅈ 107호 박사

143 합리적인 광역상수도 비용배분 방안 연구 / 김상우 서울대 환경대학원 2004 TD 711.8 ㄱ677ㅎ 107호 박사

144 오피스 임대료 지수 모형 개발에 관한 연구 / 박종민 단국대 대학원 2004 TD 333.33 ㅂ311ㅇ 107호 박사

145 토지이용의 합리성 제고를 위한 개발권양도제에 관한 연구 / 김태훈 강원대 대학원 2004 TD 333.33 ㄱ941ㅌ 107호 박사

146 개발용적과 건축물형태의 통합적 관리방안에 관한 연구 : 지구단위의 도시상업지역을 중심으로 / 정동섭 서울대 환경대학원 2004 TD 711.5522 ㅈ196ㄱ 107호 박사

147 공동주택 과세표준의 개선방안에 관한 연구 / 송태영 강원대 대학원 2004 TD 336.22 ㅅ342ㄱ 107호 박사

148 지구단위 도시개발방식 선정모형에 관한 연구 : 계층분석기법을 활용한 선택조합형 도시개발모델을 중심으로 / 박태원 서울대 환경대학원 2004 TD 711.4 ㅂ351ㅈ 107호 박사

149 패널모형을 이용한 도시지역 수해결정요인에 관한 고찰 / 최충익 서울대 환경대학원 2004 TD 711.42 ㅊ321ㅍ 107호 박사

150 3차원 지적정보관리체계의 도입방안 및 기대효과 연구 / 신동윤 단국대 대학원 2004 TD 910.285 ㅅ569ㅅ 107호 박사

151 부동산 개발론의 학문적 체계확립에 관한 연구 / 윤영식 건국대 대학원 2004 TD 333.33 ㅇ511ㅂ 107호 박사

152 Integrated assessment of multimedia fates of PAHs and PCBs in Seoul metropolitan area, Korea = 서울 대도시지역에서의 다환방향족 탄화수소(PAHs)와 폴리염화비페닐(PCBs)의 다매체거동에 대한 통합평가 / 김승규 서울대 환경대학원 2004 TD 628.53 ㄱ732i 107호 박사

153 부동산개발업 및 건설업의 생존경영을 위한 활동기준원가에 관한 연구 / 이정민 건국대 대학원 2004 TD 333.33 ㅇ847ㅂ 107호 박사

154 쾌적성을 중심으로 본 아파트가격 결정 요인의 변화패턴에 관한 연구 : 분당 신도시의 경우 / 강장학 단국대 대학원 2004 TD 333.33 ㄱ265ㅋ 107호 박사

155 지역유형별 토지개발수요 요인분석에 관한 연구 / 이선 단국대 대학원 2004 TD 711.4 ㅇ739ㅈ 107호 박사

156 대형쇼핑시설의 유형별 입지특성 및 소비자행태에 관한 연구 : 서울시를 중심으로 / 임명숙 단국대 대학원 2004 TD 658.834 ㅇ987ㄷ 107호 박사

157 '장로세대'를 위한 부동산개발 모형 정립에 관한 연구 / 홍성관 건국대 대학원 2004 TD 333.33 ㅎ248ㅈ 107호 박사

158 토지정책이 토지의 가격과 거래량에 미치는 영향에 관한 연구 / 김용구 단국대 대학원 2004 TD 333.33 ㄱ778ㅌ 107호 박사

159 한국 도시철도 운영기관들의 효율성과 생산성 분석 : 자료포락분석기법과 확률적 비용변경접근법을 이용하여 / 김민정 서울대 환경대학원 2004 TD 711.75 ㄱ637ㅎ 107호 박사

160 신행정수도 건설에 따른 파급효과 분석 : 인구, 교통 및 지역경제파급효과를 중심으로 / 원광희 중앙대 대학원 2004 TD 338.951 ㅇ391ㅅ 107호 박사

161 공공임대주택 임차인 운동에 관한 연구 / 서종균 중앙대 대학원 2004 TD 333.33 ㅅ224ㄱ 107호 박사

162 도시성장관리를 위한 개발밀도관리방안 연구 / 전유신 중앙대 대학원 2004 TD 711.4 ㅈ147ㄷ 107호 박사

163 부동산감정평가의 영향요인 및 피드백에 관한 연구/ 서동기 단국대 대학원 2003 TD 333.33 ㅅ213ㅂ 107호 박사

164 REITs 투자의향에 영향을 주는 요인에 관한 연구 : 일반 리츠 공모의 투자의향을 중심으로/ 신용철 단국대 대학원 2003 TD 332.63247 ㅅ575r 107호 박사

165 지방정부 투자사업결정의 영향요인에 관한 연구: 서울시 투·융자심사제도를 중심으로/ 송우경 서울대 환경대학원 2003 TD 352.1 ㅅ338ㅈ 107호 박사

166 부동산 개발사업의 경영합리화를 위한 위험관리 방안/ 강정규 강원대 대학원 2003 TD 333.33 ㄱ266ㅂ 107호 박사

167 도로 안정성투자 평가기법에 관한 연구/ 박용훈 중앙대 대학원 2002 TD 711.7 ㅂ254ㄷ 107호 박사

168 우리나라 대도시 주변부 택지개발규제의 문제와 개선방안 연구 : 기반시설연동제를 중심으로/ 조덕훈 서울대 대학원 2002 TD 711.4 ㅈ383ㅇ 107호 박사

169 임대주택사업의 사업모형 분석과 정책방안에 관한 연구/ 성무경 중앙대 대학원 2002 TD 711.58 ㅅ236ㅇ 107호 박사

170 지식기반 공간구조형성과 지역간 지식연계망구조에 관한 연구/ 원동규 서울대 대학원 2002 TD 711.4 ㅇ391ㅈ 107호 박사

171 수명주기비용분석기법을 적용한 교량유지관리 방안에 관한 연구/ 최길대 중앙대 대학원 2002 TD 711.7 ㅊ159ㅅ 107호 박사

172 택지개발사업지구 외부 간선시설의 합리적 부담제도에 관한 연구/ 채천석 단국대 대학원 2001 TD 711.58 ㅊ123ㅌ 107호 학위논문(박사)

Ⅰ. 분양가상한제 적용주택에서의 택지비

1. 분양가상한제 적용택지비의 의의

- 이 제도 적용주택의 분양가상한가격 구성요소 가운데 하나. 즉, 분양가상한제의 가격은 택지비와 건축비로 구성됨.

- 단위당 건축비는 장소의 차이에도 불구하고 전국 어디에서나 비슷한 수준임에 반하여 택지비는 장소에 따라 천차만별임.

- 따라서, 택지비의 적정가격을 평가하는 작업이 분양가상한제의 적용가격 결정에 있어 당해 가격의 적정성을 확보하는 가장 핵심사항임.

2. 분양가상한택지비 평가관련 원가주의와 시가주의

- 회계에서 일정한 고정자산의 장부가격을 결정함에 있어 취득가격으로 결정할 것인가, 아니면 기록시점의 거래가격으로 결정할 것인가와 관련하여 일반적으로 앞의 경우를 원가주의(原價主義), 뒤의 경우를 시가주의(時價主義)라고 말함.

- 위 구분에 의할 경우 원가주의는 투입된 현금출납을 명확하게 파악하는데 유용성이 높고, 시가주의는 보유자산의 현재가치를 파악하는데 유용성이 높음.

- 원가공개제, 원가연동제, 분양가상한제 가운데 원가공개제나 원가연동제는 원가주의적 사고에 의해 투입된 비용을 가격으로 환산하는 논리를 취함.

- 복합부동산의 가격을 구하기 위한 택지비 평가에 있어 원가법의 경우도 원가주의에 의한 경우와 시가주의에 의한 경우로 구분할 수 있음. 원가주의에 의한 경우는 택지의 취득원가를 기초가격으로 평가함. 반면에 시가주의에 의한 경우는 택지의 재조달원가를 기초하여 평가함.

- 분양가상한제를 위한 택지비 평가에 있어 원가법은 원칙적으로 원가주의를 의제한 면이 강함, 그러나 시가주의는 주로 공시지가기준법이나 배분법이 해당할 것임.

3. 복합부동산가치로서의 택지비와 단일부동산가치로서의 택지비

- 택지비는 복합부동산가치로서의 택지비와 단일부동산가치로서의 택지비로 나누어 볼 수 있음. 공동주택은 원칙적으로 거래사례비교법으로 평가하도록 정하고 있는데, 이것은 택지비가 복합부동산가치로 화체되어 있음을 전제로 한 평가방법으로 볼 수 있음.

- 복합부동산가치로서의 택지비는 합병증가를 반영하지 아니한 상태에서의 택지가격을 그 가격으로 삼는것.

- 원칙적으로 합병증가는 개발자의 정상적인 개발위험(development risk)의 극복대가라고 하는 성격을 지니므로 택지비와 건축비의 배분비율에 따라 택지비에 반영함이 타당함.

4. 사회적환수가 정당화 되는 개발이익 여부의 택지비

- 택지비 속에 사회적 환수대상인 개발이익이 화체되어 있는 것과 그렇지 아니한 것이 존재함. 특히 분양가상한제가 사회적환수대상인 개발이익을 사업시행자에게 독과점적으로 귀속되는 것을 방지하겠다고 하는 목적을 달성하기 위한 정책가격을 구하는 것이므로, 사회적 환수대상인 개발이익을 파악하여 시산가격의 조정에서 반영하는 것이 주요 핵심임.

- 흔히 분양가상한제를 적용하기 위한 평가에 있어 개발이익을 배제하기 위한 작업이 필요하다고 봄.

- 이것은 이른바 사회적 환수가 정당화 될 수 있는 개발이익과 정당화 될 수 없는 개발이익의 문제를 어떻게 규정하여 적용하는가의 문제임.

- 따라서 사회적 환수가 정당화 될 수 있는 개발이익과 사회적 환수가 정당화 될 수 없는 개발이익의 개념을 좀 더 명확하게 구분할 필요가 있음.

*사회적 환수가 정당화 되는 개발이익

- 개발자(developer)의 개발위험(development risk) 극복을 위한 노력과는 성질이 다른 개발특혜(special development benefit, received preferential treatment in land development)를 향유함으로써 정상적인 경쟁관계로서는 창출해 낼 수 없는 개발이익.

- 시혜적 개발이나 개발사업권을 독과점으로 획득함으로써 향수하게 되는 이익, 법정용적률의 현저한 증대를 꾀하게 하는 토지이용에 있어 전환용 택지조성으로 발생하는 개발이익, 국토계획의 방향을 거스르면서 까지 인정되는 사업인정으로 발생하는 개발이익, 주변환경을 크게 변화시키는 것을 내용으로 하는 공익사업 등에 의한 인위적 조성으로 발생하는 특별한 증가적(增價的)이익 등.

*사회적 환수가 정당화 될 수 없는 개발이익

- 일반적으로 누구나 향유하는 경제활동의 결과 발생하는 이익과 사회통념상 개발자가 일반·정상적인 개발활동으로 개발위험을 스스로 극복하여 얻는 개발이익.

- 사회·경제·문화는 항상 변동함. 이러한 변동이 특정한 사람, 장소, 시간에 귀속되지 아니하고 불특정다수에게 무작위적인 증가적(增價的)이익으로 귀속되는 경우에는 이를 환수대상인 개발이익으로 보기어려움.

- 또한 증가적 이익이 개발자의 정상적인 개발활동으로 인하여 개발위험들을 극복해내면서 생성되는 경우에도 이를 사회적 환수대상으로 삼을 수 없을 것임.

-기타요인은 공시지가적용평가에 의해 적정가격을 평가해내는 과정에 있어 전문적인 평가의 역할이 강조되는 부분임.

- 원가주의에 의한 원가법을 활용하는 경우에는 이러한 시산가격의 조정작업이 요구되지 아니할 것임.

- 그러나 시가주의인 공시지가기준방법이나 배분법을 활용할 경우에는 상황에 따라 사회적 환수대상인 개발이익을 평가액에서 적정하게 배제하는 시산가격의 조정을 필요로 할 것임.

Ⅱ. 분양가상한택지비의 감정평가방법

- 정책가격을 구하는데 합리·합법성과 유용성이 높은 평가방법으로 원가주의에 의한 원가법, 공시지가기준방법, 배분법을 들 수 있음. 이들을 차례로 설명함.

1. 원가법

(1) 의의와 성격

- 당해 택지를 주택으로 공급하기 위해 투입된 토지자본을 원가회계의 개념으로 파악하여 가격시점 현재의 가격으로 합산·산정한 가격을 평가액으로 삼는 방법.

- 투입된 현금인 명목가격을 현재가치로 환산하여 합산하는 것이므로 정상시가의 반영과는 큰 관계가 없음. 복합부동산가치의 합병증가나 개발이익 가운데 정책가격에서 배제되어야 할 사회적 환수부분을 별도로 평가하여 시산가격의 조정에 반영하지 않아도 됨.

(2) 산식

택지비 = 택지 취득비용 + 택지조성비

*택지비: 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

*택지취득비용: 용지 또는 택지를 구입하기 위해 투입된 비용을 가격시점 현재 기준으로 적정이율로 시점수정 한 금액. 도는 그의 투입비용과 그 비용의 가격시점까지의 금융이자상당액의 합계액.

*택지조성비: 택지취득비용 이외에 즉시 건축가능한 택지조성을 위해 투입된 조성원가 및 그 원가의 가격시점까지의 건설자금이자상당액. 여기에는 택지조성현황에 따라 기반시설부담을 위한 비용, 기타 인정 할 수 있는 가산비용, 업자의 적정이윤을 포함함.

(3) 이 방법의 유용성

- 용지(소지) 또는 택지의 취득원가를 명확하게 파악 할 수 있고 그의 취득시기가 장기적 기간에 걸치지 아니한 경우에 활용유용성이 높음.

- 사회적 환수의 대상인 개발이익이 상당하게 발생했을 것으로 평가되는 경우에 적용의 기술적인 면에서 유용성이 높음.

- 복합부동산의 합병증가를 택지비에 배분ㆍ반영시키려면 평가기준에 이를 명시 할 필요 있음

2. 공시지가기준방법

(1) 의의와 성격

- 대상택지와 동일성 또는 유사성 있는 표준지공시지가와 비교하여 대상택지의 현황에 맞게 시점수정, 가격형성요인 비교 등을 행하여 구한 가격을 정책가격의 목적에 맞게 시산가격의 조정을 행하여 택지비를 구하는 방법

- 거래사례비교법에서의 사례가격 대신에 표준지공시지가를 적용하므로 표준지공시지가가 적정하지 아니함에도

불구하고 이 방법을 기계적으로 활용 할 경우에는 특정가격을 기준으로 또 다른 특정가격(정책가격)을 산정하는 논리가 됨

(2) 산 식

택지비 = 표준지공시지가 X 시점수정 X 가격형성요인보정치(지역요인ㆍ개별요인ㆍ기타요인비교치)

* 택지비 : 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

* 표준지공시지가 : 당해 택지와 이용과 거래 면에서 경쟁ㆍ대체관계에 있는 표준지의 공시지가

* 시점수정 : 표준지 가격시점과의 시차 제거를 위한 당해 택지지역에 적용되는 지가변동률을 통한 가격의 보정

* 가격형성요인보정치에 속하는 기타요인의 보정 :

* 기타요인보정의 주요 사례

- 정상가격으로 보정해주는데 있어 보완보정을 필요로 하는 부분을 반영하는 보정(예컨대 비교사례인 표준지공시지가에 조성비 일부가 반영되지 아니한 경우에 그의 반영 등)

- 비교사례인 표준지공시지가에 복합부동산의 병합증가가 반영되지 아니한 경우 이를 반영하는 증액보정

- 비교사례인 표준지공시지가에 정책가격으로의 평가에 핵심 고려사항인 사회적 환수대상인 개발이익이 반영되어 있는 경우 이를 고려하는 감액 보정

(3) 이 방법의 유용성

- 평가대상 택지와 용도ㆍ규모ㆍ거래 면에서 경쟁ㆍ대체관계가 있는 표준지가 존재하는 경우 그의 활용가능성이 높음.

- 경쟁ㆍ대체관계가 없음에도 불구하고 이 방법을 채택하면 공시지가기준방법에 의해 구한 가격이 정상가격의 요소를 상실하므로 특정가격과 유사해짐. 따라서 이를 기준으로 분양가상한택지비를 평가하면 특정가격을 기준으로 특정가격을 구하는 셈이 되므로 가격이 적정성을 잃게 되어 감정평가의 신뢰성에 손상을 초래할 것임.

- 비교사례인 표준지공시지가에 복합부동산의 가치가 전혀 반영되어 있지 아니하다고 판단되거나 또는 당해 택지에 사회적 환수대상인 개발이익이 상당히 포함되어 있다고 판단 될 경우에는 평가의 기술 면에서 유용성이 낮아짐

3. 배분법

(1) 의의와 성격

- 분양주택의 정상적인 거래가격에서 당해 주택을 구성하는데 소요된 건축비를 공제하여 그 잔여인 택지가격을 기준으로 하여 감정평가의 목적에 맞게 시산가격의 조정을 행하여 택지비를 구하는 방법.

- 복합부동산으로 화체되어 가격이 형성되어 있는 경우에 전체가치와 일부가치를 파악할 수 있을 경우에 그 일부의 가격을 공제하여 나머지 가격을 구하므로 시장의 현실을 가장 설득력 있게 반영함.

(2) 산 식

택지비 = 복합부동산거래사례가격 - 건축비 (+) (-) 시산가격의 조정

* 택지비 : 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

* 복합부동산거래사례가격 : 택지비와 건축비로 구성된 공동주택의 가격

* 건축비 : 당해 택지조성 완료 이후에 건축을 위해 지출한 각종 비용(도급 기준)

* 시산가격의 조정:

- 조정요인은 복합부동산 병합가치의 택지가격에서 배분공제와 사회적 환수 대상인 개발이익이 존재하는 경우 이를 고려하는 것임.

- 복합부동산 병합가치의 택지가격에서 배분공제는 복합부동산가격에서 전체 병합증가를 평가한 후 건축비 몫에 귀속될 증가가치를 공제한 잔여 몫만을 당해 택지가격에 귀속시키는 방법.

- 사회적 환수대상인 개발이익의 존부에 따라 당해 가격에서 감액을 원칙으로 하는 보정을 행함.

(3) 이 방법의 유용성

- 원가법과 공시지가기준방법을 채택할 수 없을 정도로 각종 비용이나 사례자료의 적정성에 문제 있을 경우 배분법 활용의 유용성 높음.

- 사회적 환수대상인 개발이익의 정도가 전체 가격에서 차지하는 정도가 작거나 없을 경우 유용성 높아짐.

- 시가주의 평가에 대한 사회적 요구가 높거나 또는 원가법이나 공시지가 기준방법의 검증수단으로 활용하고자 할 경우 유용성 있음.

Ⅲ. 끝으로

- 분양가상한제 적용을 위한 택지비 평가는 정책평가의 성격을 지님.

- 따라서 정책목적에 부응하는 특정가격을 구함으로써 적정가격의 도출에 부응할 수 있음.

- 평가는 원가법, 공시지가기준방법, 배분법 가운데서 유용성을 감안하여 가장 최선의 평가방법을 선택해야 할 것.

- 특히 정책가격의 성격에 맞는 적정가격을 구하기 위해서 사회적 환수대상인 개발이익의 정도를 평가하여 이를 시산가격에 반영할 필요 있을 경우 반영이 요구됨.

- 평가방법에 있어 획일적인 방법을 강요할 경우 평가결과액이 목적에 부응하지 못하는 사례가 빈발할 우려 있음.

2010년 12월 대한토목학회 세미나 (제22회 감정평가사 이론 시험 관련)

세미나 주제 : 국제회계기준(IFRS) 도입에 따른 사회 기반시설 공정가치 평가체계 구축

사회기반시설 공정가치 평가위원회 에서는 이번 대한토목학회 학술발표대회의 특별세션으로 ‘국제회계기준(IFRS)도입에 따른 사회기반시설 공정가치 평가체계 구축’이라는 제목의 세미나를 진행하였다.

기획재정부는 2009~2010년에 걸쳐 도로, 철도, 항만, 댐, 공항, 상수도, 하천 및 어항시설 등 8개 종류를 실사대상으로 국가기반시설에 대한 실사를 수행하고 가치를 평가하여 발생주의 회계에 입각한 회계기준에 따라서 장부에 포함시키는 방안을 갖고 있다.

대상시설물이 토목시설물의 많은 부분을 차지하게 됨에 따라서 토목기술인의 전문적인 지식과 노하우가 공정하고 정확한 시설물 가치평가에 도움이 될 것으로 예상된다.

이에 공정가치평가에 관한 특별세미나를 개최하여 토목분야 뿐만 아니라 평가협회 , 부동산 연구원, 보험사, 회계사 등의 다양한 분야로부터 의견을 나눠보는 자리를 갖고자 공정가치 평가에 관한 특별세션을 갖게 되었다.

세 명의 발표자와 발표제목은 다음과 같다.

한준규 (감정평가협회 미래정책위원회 위원장)
“국제회계기준 및 사회기반시설의 감정평가를 위한 감정평가를 위한 방안”

한준규 위원장은 국가 자산의 경우 일반적인 시설물에 비해서 어떻게 다른지를 설명하고 감정평가협회의 대응계획에 대하여 설명하였다.

패널 토론 참석자 중 1인 -> 김태훈 (부동산 연구원 감정평가연구부)

대체로  IFRS의 실제 적용에 현재 국내 상황이 많이 준비되지 않았다는 의견이 많았는데 국가자산뿐 아니

라 대개 선수주 후생산하는 자산들의  공통점으로서 예를 들면 신도시 재건축개발사업에있어 시행사의부

채를 시공사가 부담을 해야 하는지의 문제와 얽힐경우 자산의 가치평가는 첨예한 이슈로 부각 될 수 있음

이 논의 되었다 또한 평가협회 부동산연구원등과  건축구조  기술협회  등도  자산가치 평가에

많은  관심을 보이고 있으나 명확한 평가기준이 마련되어 있지 않아 조속한 시행은 어려 울 것으로 예상된

다는  의견이  도출되었다

국가기반시설의 자산가치 평가는 매매가 이루어지지 않은 시설이기 때문에 당장의 가치평가는 큰 의미가없을 수 있지만 자산의 가치대비 적절 유지관리비용 산정이라는 단순하고 합리적이긴 하지만 직관적이고 실제적으로 사용될 수 있다는 점을 고려해 볼 때 적절한 가치평가는 장기적 관점에서 상당한 결과를 낳을 수 있다.

22회 1번 문제를 보고 일견 든 생각은 

아... 이 문제는 아마도 박귀경 평가사님의 논문이 바탕이 되었겠구나 라는 것이다.

선하지 관련 보상평가방법과 향후 연구과제 라는 논문이 2010년 5월에 발표되었고, 이 부분은 실무문제로 많은 수험생들이 풀었던 주제이다.

하지만 이것이 감정평가이론에서 나올 줄은 전혀 예상하지 못했다.

보상평가방법에 대하여 설명하라는 것은 법전의 내용만을 설명하는 것이 아닌

뒷 물음의 <보상되지 않은 손실>평가방법과 관련지어 생각한다면 前 물음의 선하지의 보상평가방법에 대하여 설명하라는 것은 단순히 법전 (토지보상법 시행규칙 및 토지보상평가지침)의 내용을 설명하는 것이 아닌 

규정자체의 문제점 및 미비점 보완해야 할 점등도 동시에 같이 적어줘야 했던 것이다.

이 부분은 박귀경 평가사님의 논문을 보지 않았다면 정확하게 출제의도에 맞게 쓰기 어려웠을 것이다.

솔직히 까놓고 애기하자면 이 문제는 박귀경 평가사님이 출제했다고 봐야 하지 않을까 생각한다.

논문의 내용을 그대로 답안에 적으면 되기 때문이다.

(다른 분이 출제했다고 하기에는 문제가 논문 목차 FLOW 그대로이다)

이 부분 논점을 다룬 학원스터디 자료는 내가 아는 한

베리타스 박준필 평가사님의 감정평가이론 시사논점 특강 (2) (2011.7월)의 감정평가실무기준(안)관련 문제중

21기 실무연수교재관련 문제

공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제31조는 토지의 지하공간의 사용에 대한 평가방법을 정하고 있다. 이에 대해 그 평가방법을 설명하고 현행 평가방법의 문제점을 지적하라

참고문헌 : 정재흥 협회 정책연구이사 <21기 실무수습자 실무교육자료>

참고논문 : 박귀경 평가사 <선하지 관련 보상평가방법과 향후 연구과제>

이 문제가 유일하다.

박귀경 평가사님의 논문 말미에 다음과 같은 내용이 들어있다.

<노용호 평가사 (가온감정평가법인)>

Ⅰ. 분양가상한제 적용주택에서의 택지비

1. 분양가상한제 적용택지비의 의의

- 이 제도 적용주택의 분양가상한가격 구성요소 가운데 하나. 즉, 분양가상한제의 가격은 택지비와 건축비로 구성됨.

- 단위당 건축비는 장소의 차이에도 불구하고 전국 어디에서나 비슷한 수준임에 반하여 택지비는 장소에 따라 천차만별임.

- 따라서, 택지비의 적정가격을 평가하는 작업이 분양가상한제의 적용가격 결정에 있어 당해 가격의 적정성을 확보하는 가장 핵심사항임.

2. 분양가상한택지비 평가관련 원가주의와 시가주의

- 회계에서 일정한 고정자산의 장부가격을 결정함에 있어 취득가격으로 결정할 것인가, 아니면 기록시점의 거래가격으로 결정할 것인가와 관련하여 일반적으로 앞의 경우를 원가주의(原價主義), 뒤의 경우를 시가주의(時價主義)라고 말함.

- 위 구분에 의할 경우 원가주의는 투입된 현금출납을 명확하게 파악하는데 유용성이 높고, 시가주의는 보유자산의 현재가치를 파악하는데 유용성이 높음.

- 원가공개제, 원가연동제, 분양가상한제 가운데 원가공개제나 원가연동제는 원가주의적 사고에 의해 투입된 비용을 가격으로 환산하는 논리를 취함.

- 복합부동산의 가격을 구하기 위한 택지비 평가에 있어 원가법의 경우도 원가주의에 의한 경우와 시가주의에 의한 경우로 구분할 수 있음. 원가주의에 의한 경우는 택지의 취득원가를 기초가격으로 평가함. 반면에 시가주의에 의한 경우는 택지의 재조달원가를 기초하여 평가함.

- 분양가상한제를 위한 택지비 평가에 있어 원가법은 원칙적으로 원가주의를 의제한 면이 강함, 그러나 시가주의는 주로 공시지가기준법이나 배분법이 해당할 것임.

3. 복합부동산가치로서의 택지비와 단일부동산가치로서의 택지비

- 택지비는 복합부동산가치로서의 택지비와 단일부동산가치로서의 택지비로 나누어 볼 수 있음. 공동주택은 원칙적으로 거래사례비교법으로 평가하도록 정하고 있는데, 이것은 택지비가 복합부동산가치로 화체되어 있음을 전제로 한 평가방법으로 볼 수 있음.

- 복합부동산가치로서의 택지비는 합병증가를 반영하지 아니한 상태에서의 택지가격을 그 가격으로 삼는것.

- 원칙적으로 합병증가는 개발자의 정상적인 개발위험(development risk)의 극복대가라고 하는 성격을 지니므로 택지비와 건축비의 배분비율에 따라 택지비에 반영함이 타당함.

4. 사회적환수가 정당화 되는 개발이익 여부의 택지비

- 택지비 속에 사회적 환수대상인 개발이익이 화체되어 있는 것과 그렇지 아니한 것이 존재함. 특히 분양가상한제가 사회적환수대상인 개발이익을 사업시행자에게 독과점적으로 귀속되는 것을 방지하겠다고 하는 목적을 달성하기 위한 정책가격을 구하는 것이므로, 사회적 환수대상인 개발이익을 파악하여 시산가격의 조정에서 반영하는 것이 주요 핵심임.

- 흔히 분양가상한제를 적용하기 위한 평가에 있어 개발이익을 배제하기 위한 작업이 필요하다고 봄.

- 이것은 이른바 사회적 환수가 정당화 될 수 있는 개발이익과 정당화 될 수 없는 개발이익의 문제를 어떻게 규정하여 적용하는가의 문제임.

- 따라서 사회적 환수가 정당화 될 수 있는 개발이익과 사회적 환수가 정당화 될 수 없는 개발이익의 개념을 좀 더 명확하게 구분할 필요가 있음.

*사회적 환수가 정당화 되는 개발이익

- 개발자(developer)의 개발위험(development risk) 극복을 위한 노력과는 성질이 다른 개발특혜(special development benefit, received preferential treatment in land development)를 향유함으로써 정상적인 경쟁관계로서는 창출해 낼 수 없는 개발이익.

- 시혜적 개발이나 개발사업권을 독과점으로 획득함으로써 향수하게 되는 이익, 법정용적률의 현저한 증대를 꾀하게 하는 토지이용에 있어 전환용 택지조성으로 발생하는 개발이익, 국토계획의 방향을 거스르면서 까지 인정되는 사업인정으로 발생하는 개발이익, 주변환경을 크게 변화시키는 것을 내용으로 하는 공익사업 등에 의한 인위적 조성으로 발생하는 특별한 증가적(增價的)이익 등.

*사회적 환수가 정당화 될 수 없는 개발이익

- 일반적으로 누구나 향유하는 경제활동의 결과 발생하는 이익과 사회통념상 개발자가 일반·정상적인 개발활동으로 개발위험을 스스로 극복하여 얻는 개발이익.

- 사회·경제·문화는 항상 변동함. 이러한 변동이 특정한 사람, 장소, 시간에 귀속되지 아니하고 불특정다수에게 무작위적인 증가적(增價的)이익으로 귀속되는 경우에는 이를 환수대상인 개발이익으로 보기어려움.

- 또한 증가적 이익이 개발자의 정상적인 개발활동으로 인하여 개발위험들을 극복해내면서 생성되는 경우에도 이를 사회적 환수대상으로 삼을 수 없을 것임.

-기타요인은 공시지가적용평가에 의해 적정가격을 평가해내는 과정에 있어 전문적인 평가의 역할이 강조되는 부분임.

- 원가주의에 의한 원가법을 활용하는 경우에는 이러한 시산가격의 조정작업이 요구되지 아니할 것임.

- 그러나 시가주의인 공시지가기준방법이나 배분법을 활용할 경우에는 상황에 따라 사회적 환수대상인 개발이익을 평가액에서 적정하게 배제하는 시산가격의 조정을 필요로 할 것임.

Ⅱ. 분양가상한택지비의 감정평가방법

- 정책가격을 구하는데 합리·합법성과 유용성이 높은 평가방법으로 원가주의에 의한 원가법, 공시지가기준방법, 배분법을 들 수 있음. 이들을 차례로 설명함.

1. 원가법

(1) 의의와 성격

- 당해 택지를 주택으로 공급하기 위해 투입된 토지자본을 원가회계의 개념으로 파악하여 가격시점 현재의 가격으로 합산·산정한 가격을 평가액으로 삼는 방법.

- 투입된 현금인 명목가격을 현재가치로 환산하여 합산하는 것이므로 정상시가의 반영과는 큰 관계가 없음. 복합부동산가치의 합병증가나 개발이익 가운데 정책가격에서 배제되어야 할 사회적 환수부분을 별도로 평가하여 시산가격의 조정에 반영하지 않아도 됨.

(2) 산식

택지비=택지 취득비용 + 택지조성비

*택지비: 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

*택지취득비용: 용지 또는 택지를 구입하기 위해 투입된 비용을 가격시점 현재 기준으로 적정이율로 시점수정 한 금액. 도는 그의 투입비용과 그 비용의 가격시점까지의 금융이자상당액의 합계액.

*택지조성비: 택지취득비용 이외에 즉시 건축가능한 택지조성을 위해 투입된 조성원가 및 그 원가의 가격시점까지의 건설자금이자상당액. 여기에는 택지조성현황에 따라 기반시설부담을 위한 비용, 기타 인정 할 수 있는 가산비용, 업자의 적정이윤을 포함함.

(3) 이 방법의 유용성

- 용지(소지) 또는 택지의 취득원가를 명확하게 파악 할 수 있고 그의 취득시기가 장기적 기간에 걸치지 아니한 경우에 활용유용성이 높음.

- 사회적 환수의 대상인 개발이익이 상당하게 발생했을 것으로 평가되는 경우에 적용의 기술적인 면에서 유용성이 높음.

- 복합부동산의 합병증가를 택지비에 배분ㆍ반영시키려면 평가기준에 이를 명시 할 필요 있음

2. 공시지가기준방법

(1) 의의와 성격

- 대상택지와 동일성 또는 유사성 있는 표준지공시지가와 비교하여 대상택지의 현황에 맞게 시점수정, 가격형성요인 비교 등을 행하여 구한 가격을 정책가격의 목적에 맞게 시산가격의 조정을 행하여 택지비를 구하는 방법

- 거래사례비교법에서의 사례가격 대신에 표준지공시지가를 적용하므로 표준지공시지가가 적정하지 아니함에도 불구하고 이 방법을 기계적으로 활용 할 경우에는 특정가격을 기준으로 또 다른 특정가격(정책가격)을 산정하는 논리가 됨

(2) 산 식

택지비 = 표준지공시지가 X 시점수정 X 가격형성요인보정치(지역요인ㆍ개별요인ㆍ기타요인비교치)

* 택지비 : 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

* 표준지공시지가 : 당해 택지와 이용과 거래 면에서 경쟁ㆍ대체관계에 있는 표준지의 공시지가

* 시점수정 : 표준지 가격시점과의 시차 제거를 위한 당해 택지지역에 적용되는 지가변동률을 통한 가격의 보정

* 가격형성요인보정치에 속하는 기타요인의 보정 :

* 기타요인보정의 주요 사례

- 정상가격으로 보정해주는데 있어 보완보정을 필요로 하는 부분을 반영하는 보정(예컨대 비교사례인 표준지공시지가에 조성비 일부가 반영되지 아니한 경우에 그의 반영 등)

- 비교사례인 표준지공시지가에 복합부동산의 병합증가가 반영되지 아니한 경우 이를 반영하는 증액보정

- 비교사례인 표준지공시지가에 정책가격으로의 평가에 핵심 고려사항인 사회적 환수대상인 개발이익이 반영되어 있는 경우 이를 고려하는 감액 보정

(3) 이 방법의 유용성

- 평가대상 택지와 용도ㆍ규모ㆍ거래 면에서 경쟁ㆍ대체관계가 있는 표준지가 존재하는 경우 그의 활용가능성이 높음.

- 경쟁ㆍ대체관계가 없음에도 불구하고 이 방법을 채택하면 공시지가기준방법에 의해 구한 가격이 정상가격의 요소를 상실하므로 특정가격과 유사해짐. 따라서 이를 기준으로 분양가상한택지비를 평가하면 특정가격을 기준으로 특정가격을 구하는 셈이 되므로 가격이 적정성을 잃게 되어 감정평가의 신뢰성에 손상을 초래할 것임.

- 비교사례인 표준지공시지가에 복합부동산의 가치가 전혀 반영되어 있지 아니하다고 판단되거나 또는 당해 택지에 사회적 환수대상인 개발이익이 상당히 포함되어 있다고 판단 될 경우에는 평가의 기술 면에서 유용성이 낮아짐

3. 배분법

(1) 의의와 성격

- 분양주택의 정상적인 거래가격에서 당해 주택을 구성하는데 소요된 건축비를 공제하여 그 잔여인 택지가격을 기준으로 하여 감정평가의 목적에 맞게 시산가격의 조정을 행하여 택지비를 구하는 방법.

- 복합부동산으로 화체되어 가격이 형성되어 있는 경우에 전체가치와 일부가치를 파악할 수 있을 경우에 그 일부의 가격을 공제하여 나머지 가격을 구하므로 시장의 현실을 가장 설득력 있게 반영함.

(2) 산 식

택지비 = 복합부동산거래사례가격 - 건축비 (+) (-) 시산가격의 조정

* 택지비 : 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

* 복합부동산거래사례가격 : 택지비와 건축비로 구성된 공동주택의 가격

* 건축비 : 당해 택지조성 완료 이후에 건축을 위해 지출한 각종 비용(도급 기준)

* 시산가격의 조정:

- 조정요인은 복합부동산 병합가치의 택지가격에서 배분공제와 사회적 환수 대상인 개발이익이 존재하는 경우 이를 고려하는 것임.

- 복합부동산 병합가치의 택지가격에서 배분공제는 복합부동산가격에서 전체 병합증가를 평가한 후 건축비 몫에 귀속될 증가가치를 공제한 잔여 몫만을 당해 택지가격에 귀속시키는 방법.

- 사회적 환수대상인 개발이익의 존부에 따라 당해 가격에서 감액을 원칙으로 하는 보정을 행함.

(3) 이 방법의 유용성

- 원가법과 공시지가기준방법을 채택할 수 없을 정도로 각종 비용이나 사례자료의 적정성에 문제 있을 경우 배분법 활용의 유용성 높음.

- 사회적 환수대상인 개발이익의 정도가 전체 가격에서 차지하는 정도가 작거나 없을 경우 유용성 높아짐.

- 시가주의 평가에 대한 사회적 요구가 높거나 또는 원가법이나 공시지가 기준방법의 검증수단으로 활용하고자 할 경우 유용성 있음.

Ⅲ. 끝으로

- 분양가상한제 적용을 위한 택지비 평가는 정책평가의 성격을 지님.

- 따라서 정책목적에 부응하는 특정가격을 구함으로써 적정가격의 도출에 부응할 수 있음.

- 평가는 원가법, 공시지가기준방법, 배분법 가운데서 유용성을 감안하여 가장 최선의 평가방법을 선택해야 할 것.

- 특히 정책가격의 성격에 맞는 적정가격을 구하기 위해서 사회적 환수대상인 개발이익의 정도를 평가하여 이를 시산가격에 반영할 필요 있을 경우 반영이 요구됨.

- 평가방법에 있어 획일적인 방법을 강요할 경우 평가결과액이 목적에 부응하지 못하는 사례가 빈발할 우려 있음.

이동과 평가사님은 2011 감정평가실무기준 (안)의 보상평가 부분을 집필하셨음

6차조찬세미나(이동과)감정평가에관한규칙.pdf