분양가상한제 택지비 평가와 감정평가 (노용호 평가사님)

 

 

Ⅰ. 분양가상한제 적용주택에서의 택지비

 

 

1. 분양가상한제 적용택지비의 의의

 

 

- 이 제도 적용주택의 분양가상한가격 구성요소 가운데 하나. 즉, 분양가상한제의 가격은 택지비와 건축비로 구성됨.

 

 

- 단위당 건축비는 장소의 차이에도 불구하고 전국 어디에서나 비슷한 수준임에 반하여 택지비는 장소에 따라 천차만별임.

 

 

- 따라서, 택지비의 적정가격을 평가하는 작업이 분양가상한제의 적용가격 결정에 있어 당해 가격의 적정성을 확보하는 가장 핵심사항임.

 

 

 

 

 

2. 분양가상한택지비 평가관련 원가주의와 시가주의

 

 

- 회계에서 일정한 고정자산의 장부가격을 결정함에 있어 취득가격으로 결정할 것인가, 아니면 기록시점의 거래가격으로 결정할 것인가와 관련하여 일반적으로 앞의 경우를 원가주의(原價主義), 뒤의 경우를 시가주의(時價主義)라고 말함.

 

 

- 위 구분에 의할 경우 원가주의는 투입된 현금출납을 명확하게 파악하는데 유용성이 높고, 시가주의는 보유자산의 현재가치를 파악하는데 유용성이 높음.

 

 

- 원가공개제, 원가연동제, 분양가상한제 가운데 원가공개제나 원가연동제는 원가주의적 사고에 의해 투입된 비용을 가격으로 환산하는 논리를 취함.

 

 

- 복합부동산의 가격을 구하기 위한 택지비 평가에 있어 원가법의 경우도 원가주의에 의한 경우와 시가주의에 의한 경우로 구분할 수 있음. 원가주의에 의한 경우는 택지의 취득원가를 기초가격으로 평가함. 반면에 시가주의에 의한 경우는 택지의 재조달원가를 기초하여 평가함.

 

 

 

- 분양가상한제를 위한 택지비 평가에 있어 원가법은 원칙적으로 원가주의를 의제한 면이 강함, 그러나 시가주의는 주로 공시지가기준법이나 배분법이 해당할 것임.

 

 

 

 

3. 복합부동산가치로서의 택지비와 단일부동산가치로서의 택지비

 

 

- 택지비는 복합부동산가치로서의 택지비와 단일부동산가치로서의 택지비로 나누어 볼 수 있음. 공동주택은 원칙적으로 거래사례비교법으로 평가하도록 정하고 있는데, 이것은 택지비가 복합부동산가치로 화체되어 있음을 전제로 한 평가방법으로 볼 수 있음.

 

 

- 복합부동산가치로서의 택지비는 합병증가를 반영하지 아니한 상태에서의 택지가격을 그 가격으로 삼는것.

 

 

- 원칙적으로 합병증가는 개발자의 정상적인 개발위험(development risk)의 극복대가라고 하는 성격을 지니므로 택지비와 건축비의 배분비율에 따라 택지비에 반영함이 타당함.

 

 

 

4. 사회적환수가 정당화 되는 개발이익 여부의 택지비

 

 

- 택지비 속에 사회적 환수대상인 개발이익이 화체되어 있는 것과 그렇지 아니한 것이 존재함. 특히 분양가상한제가 사회적환수대상인 개발이익을 사업시행자에게 독과점적으로 귀속되는 것을 방지하겠다고 하는 목적을 달성하기 위한 정책가격을 구하는 것이므로, 사회적 환수대상인 개발이익을 파악하여 시산가격의 조정에서 반영하는 것이 주요 핵심임.

 

 

 

- 흔히 분양가상한제를 적용하기 위한 평가에 있어 개발이익을 배제하기 위한 작업이 필요하다고 봄.

 

 

 

- 이것은 이른바 사회적 환수가 정당화 될 수 있는 개발이익과 정당화 될 수 없는 개발이익의 문제를 어떻게 규정하여 적용하는가의 문제임.

 

 

 

- 따라서 사회적 환수가 정당화 될 수 있는 개발이익과 사회적 환수가 정당화 될 수 없는 개발이익의 개념을 좀 더 명확하게 구분할 필요가 있음.

 

 

 

 

*사회적 환수가 정당화 되는 개발이익

 

 

- 개발자(developer)의 개발위험(development risk) 극복을 위한 노력과는 성질이 다른 개발특혜(special development benefit, received preferential treatment in land development)를 향유함으로써 정상적인 경쟁관계로서는 창출해 낼 수 없는 개발이익.

 

 

- 시혜적 개발이나 개발사업권을 독과점으로 획득함으로써 향수하게 되는 이익, 법정용적률의 현저한 증대를 꾀하게 하는 토지이용에 있어 전환용 택지조성으로 발생하는 개발이익, 국토계획의 방향을 거스르면서 까지 인정되는 사업인정으로 발생하는 개발이익, 주변환경을 크게 변화시키는 것을 내용으로 하는 공익사업 등에 의한 인위적 조성으로 발생하는 특별한 증가적(增價的)이익 등.

 

 

 

 

*사회적 환수가 정당화 될 수 없는 개발이익

 

 

- 일반적으로 누구나 향유하는 경제활동의 결과 발생하는 이익과 사회통념상 개발자가 일반·정상적인 개발활동으로 개발위험을 스스로 극복하여 얻는 개발이익.

 

 

- 사회·경제·문화는 항상 변동함. 이러한 변동이 특정한 사람, 장소, 시간에 귀속되지 아니하고 불특정다수에게 무작위적인 증가적(增價的)이익으로 귀속되는 경우에는 이를 환수대상인 개발이익으로 보기어려움.

 

 

- 또한 증가적 이익이 개발자의 정상적인 개발활동으로 인하여 개발위험들을 극복해내면서 생성되는 경우에도 이를 사회적 환수대상으로 삼을 수 없을 것임.

 

 

-기타요인은 공시지가적용평가에 의해 적정가격을 평가해내는 과정에 있어 전문적인 평가의 역할이 강조되는 부분임.

 

 

- 원가주의에 의한 원가법을 활용하는 경우에는 이러한 시산가격의 조정작업이 요구되지 아니할 것임.

 

 

- 그러나 시가주의인 공시지가기준방법이나 배분법을 활용할 경우에는 상황에 따라 사회적 환수대상인 개발이익을 평가액에서 적정하게 배제하는 시산가격의 조정을 필요로 할 것임.

 

 

 

 

Ⅱ. 분양가상한택지비의 감정평가방법

 

- 정책가격을 구하는데 합리·합법성과 유용성이 높은 평가방법으로 원가주의에 의한 원가법, 공시지가기준방법, 배분법을 들 수 있음. 이들을 차례로 설명함.

 

 

1. 원가법

 

 

(1) 의의와 성격

 

- 당해 택지를 주택으로 공급하기 위해 투입된 토지자본을 원가회계의 개념으로 파악하여 가격시점 현재의 가격으로 합산·산정한 가격을 평가액으로 삼는 방법.

 

- 투입된 현금인 명목가격을 현재가치로 환산하여 합산하는 것이므로 정상시가의 반영과는 큰 관계가 없음. 복합부동산가치의 합병증가나 개발이익 가운데 정책가격에서 배제되어야 할 사회적 환수부분을 별도로 평가하여 시산가격의 조정에 반영하지 않아도 됨.

 

 

(2) 산식

 

택지비 = 택지 취득비용 + 택지조성비

 

*택지비: 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

 

*택지취득비용: 용지 또는 택지를 구입하기 위해 투입된 비용을 가격시점 현재 기준으로 적정이율로 시점수정 한 금액. 도는 그의 투입비용과 그 비용의 가격시점까지의 금융이자상당액의 합계액.

 

*택지조성비: 택지취득비용 이외에 즉시 건축가능한 택지조성을 위해 투입된 조성원가 및 그 원가의 가격시점까지의 건설자금이자상당액. 여기에는 택지조성현황에 따라 기반시설부담을 위한 비용, 기타 인정 할 수 있는 가산비용, 업자의 적정이윤을 포함함.

 

 

(3) 이 방법의 유용성

 

- 용지(소지) 또는 택지의 취득원가를 명확하게 파악 할 수 있고 그의 취득시기가 장기적 기간에 걸치지 아니한 경우에 활용유용성이 높음.

 

- 사회적 환수의 대상인 개발이익이 상당하게 발생했을 것으로 평가되는 경우에 적용의 기술적인 면에서 유용성이 높음.

 

- 복합부동산의 합병증가를 택지비에 배분ㆍ반영시키려면 평가기준에 이를 명시 할 필요 있음

 

 

 

 

2. 공시지가기준방법

 

(1) 의의와 성격

 

- 대상택지와 동일성 또는 유사성 있는 표준지공시지가와 비교하여 대상택지의 현황에 맞게 시점수정, 가격형성요인 비교 등을 행하여 구한 가격을 정책가격의 목적에 맞게 시산가격의 조정을 행하여 택지비를 구하는 방법

 

 

- 거래사례비교법에서의 사례가격 대신에 표준지공시지가를 적용하므로 표준지공시지가가 적정하지 아니함에도

불구하고 이 방법을 기계적으로 활용 할 경우에는 특정가격을 기준으로 또 다른 특정가격(정책가격)을 산정하는 논리가 됨

 

 

 

(2) 산 식

 

 

택지비 = 표준지공시지가 X 시점수정 X 가격형성요인보정치(지역요인ㆍ개별요인ㆍ기타요인비교치)

 

* 택지비 : 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

 

* 표준지공시지가 : 당해 택지와 이용과 거래 면에서 경쟁ㆍ대체관계에 있는 표준지의 공시지가

 

* 시점수정 : 표준지 가격시점과의 시차 제거를 위한 당해 택지지역에 적용되는 지가변동률을 통한 가격의 보정

 

* 가격형성요인보정치에 속하는 기타요인의 보정 :

 

 

 

* 기타요인보정의 주요 사례

 

 

- 정상가격으로 보정해주는데 있어 보완보정을 필요로 하는 부분을 반영하는 보정(예컨대 비교사례인 표준지공시지가에 조성비 일부가 반영되지 아니한 경우에 그의 반영 등)

 

 

- 비교사례인 표준지공시지가에 복합부동산의 병합증가가 반영되지 아니한 경우 이를 반영하는 증액보정

 

 

- 비교사례인 표준지공시지가에 정책가격으로의 평가에 핵심 고려사항인 사회적 환수대상인 개발이익이 반영되어 있는 경우 이를 고려하는 감액 보정

 

 

(3) 이 방법의 유용성

 

 

- 평가대상 택지와 용도ㆍ규모ㆍ거래 면에서 경쟁ㆍ대체관계가 있는 표준지가 존재하는 경우 그의 활용가능성이 높음.

 

 

- 경쟁ㆍ대체관계가 없음에도 불구하고 이 방법을 채택하면 공시지가기준방법에 의해 구한 가격이 정상가격의 요소를 상실하므로 특정가격과 유사해짐. 따라서 이를 기준으로 분양가상한택지비를 평가하면 특정가격을 기준으로 특정가격을 구하는 셈이 되므로 가격이 적정성을 잃게 되어 감정평가의 신뢰성에 손상을 초래할 것임.

 

 

- 비교사례인 표준지공시지가에 복합부동산의 가치가 전혀 반영되어 있지 아니하다고 판단되거나 또는 당해 택지에 사회적 환수대상인 개발이익이 상당히 포함되어 있다고 판단 될 경우에는 평가의 기술 면에서 유용성이 낮아짐

 

 

3. 배분법

 

 

(1) 의의와 성격

 

 

- 분양주택의 정상적인 거래가격에서 당해 주택을 구성하는데 소요된 건축비를 공제하여 그 잔여인 택지가격을 기준으로 하여 감정평가의 목적에 맞게 시산가격의 조정을 행하여 택지비를 구하는 방법.

 

 

- 복합부동산으로 화체되어 가격이 형성되어 있는 경우에 전체가치와 일부가치를 파악할 수 있을 경우에 그 일부의 가격을 공제하여 나머지 가격을 구하므로 시장의 현실을 가장 설득력 있게 반영함.

 

 

(2) 산 식

 

 

택지비 = 복합부동산거래사례가격 - 건축비 (+) (-) 시산가격의 조정

 

* 택지비 : 분양가상한제에 적용하는 주택가격 구성요소로서의 택지가격

 

* 복합부동산거래사례가격 : 택지비와 건축비로 구성된 공동주택의 가격

 

* 건축비 : 당해 택지조성 완료 이후에 건축을 위해 지출한 각종 비용(도급 기준)

 

 

* 시산가격의 조정:

 

 

- 조정요인은 복합부동산 병합가치의 택지가격에서 배분공제와 사회적 환수 대상인 개발이익이 존재하는 경우 이를 고려하는 것임.

 

 

- 복합부동산 병합가치의 택지가격에서 배분공제는 복합부동산가격에서 전체 병합증가를 평가한 후 건축비 몫에 귀속될 증가가치를 공제한 잔여 몫만을 당해 택지가격에 귀속시키는 방법.

 

 

- 사회적 환수대상인 개발이익의 존부에 따라 당해 가격에서 감액을 원칙으로 하는 보정을 행함.

 

 

(3) 이 방법의 유용성

 

 

- 원가법과 공시지가기준방법을 채택할 수 없을 정도로 각종 비용이나 사례자료의 적정성에 문제 있을 경우 배분법 활용의 유용성 높음.

 

 

- 사회적 환수대상인 개발이익의 정도가 전체 가격에서 차지하는 정도가 작거나 없을 경우 유용성 높아짐.

 

 

- 시가주의 평가에 대한 사회적 요구가 높거나 또는 원가법이나 공시지가 기준방법의 검증수단으로 활용하고자 할 경우 유용성 있음.

 

 

 

Ⅲ. 끝으로

 

- 분양가상한제 적용을 위한 택지비 평가는 정책평가의 성격을 지님.

 

- 따라서 정책목적에 부응하는 특정가격을 구함으로써 적정가격의 도출에 부응할 수 있음.

 

 

- 평가는 원가법, 공시지가기준방법, 배분법 가운데서 유용성을 감안하여 가장 최선의 평가방법을 선택해야 할 것.

 

 

- 특히 정책가격의 성격에 맞는 적정가격을 구하기 위해서 사회적 환수대상인 개발이익의 정도를 평가하여 이를 시산가격에 반영할 필요 있을 경우 반영이 요구됨.

 

 

- 평가방법에 있어 획일적인 방법을 강요할 경우 평가결과액이 목적에 부응하지 못하는 사례가 빈발할 우려 있음.