陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

제1과목：부동산학개론

 

 

 

 

 

1.부동산학에 관한 설명 중 틀린 것은?

 

①부동산학은 토지 및 그 정착물에 관하여, 그것과 관련된 직업적, 물적, 법적, 금융적 제 측면을 연구하는 학문이다.

 

② 부동산학은 여러 분야의 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합 학문적 성격을 지니고 있다.

 

③ 부동산학은 복잡한 현대의 부동산 문제를 해결하기 위하여 학제적 접근을 취하는 전문적인 학문 영역으로 등장하였다.

 

④ 부동산학은 토지와 건물을 대상으로 하는 탐구라는 점에서 우주와 지구의 기본원리를 탐구하는 물리학이나 지구과학과 같은 순수과학이라고 할 수 있다.

 

 

⑤ 부동산학의 접근방법 중 의사결정 접근방법은 인간은 합리적인 존재이며, 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본가정에서 출발한다.

 

 

 

 

2. 다음 중 지적법상 지목에 해당하는 것은?

① 제방② 저수지③ 유휴지

④ 사찰용지⑤ 선하지

 

 

 

3. 토지의 자연적․인문적 특성과 관련된 설명 중 옳은 것은?

 

① 토지의 부증성은 토지 사용이나 판매를 둘러싼 계약에 있어 법적으로 대체가능성을 없게 만드는 원인이 되기도 한다.

 

② 토지의 공공성은 토지시장에 대한 정부개입의 명분을 약화시킨다.

 

③ 토지는 비생산성 때문에 개별 용도의 관점에서도 공급을 증가시킬 수 없다.

 

④토지의 영속성은 부동산 시장을 국지화시키는 역할을 한다.

 

⑤토지는 이용의 비가역성이 있으므로 토지이용과 관련된 의사결정에는 장기적인 관점에서의 배려가 필요하다.

 

 

4.소득이 10% 증가하자 어떤 부동산의 수요량이 8% 증가하였다. 이 사실을 통해 볼 때, 이 부동산은 다음 중 어디에 속하는가?(단, 다른 요인은 불변임)

① 정상재② 보완재③ 대체재

④ 열등재⑤ 독립재

 

 

5.아파트에 대한 수요의 변화 요인과 수요량의 변화 요인이 옳게 묶인 것은?

수요의 변화 요인수요량의 변화 요인

 

 

① 단독주택 가격의 하락가구 수의 감소

② 택지공급의 증가이자율의 하락

③ 가구 수의 증가아파트 가격의 하락

④ 소득수준의 증가인구증가

⑤ 아파트 건축비의 하락재산세의 강화

6.

 

우하향하는 수요곡선과 우상향하는 공급곡선을 갖는 아파트시장에서 수요가 증가하고 공급이 감소한다고 할 때, 다음 중 옳은 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정함)

① 균형가격은 하락하고 균형거래량도 감소한다.

② 균형가격은 하락하고 균형거래랑은 증가한다.

③ 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.

④ 균형가격은 상승하고 균형거래량도 증가한다.

⑤ 균형가격은 상승하고 균형거래량은 그 변화를 알 수 없다.

7.

 

거미집이론에 관한 설명 중 옳은 것은?

① 가격에 대한 수요의 탄력성이 공급의 탄력성보다 클 경우 균형에 충격이 가해지면 새로운 균형으로 수렴한다.

② 가격에 대한 수요의 탄력성과 공급의 탄력성이 같을 경우 균형에 충격이 가해지면 균형으로부터 이탈․발산한다.

③ 균형의 이동을 비교정학적으로 설명하는 이론이다.

④ 가격이 변해도 수요량은 일정 기간 후에 변한다고 가정한다.

⑤ 가격이 변하면 공급량은 즉각 변한다고 가정한다.

8.

 

어떤 부동산에 대한 시장수요함수는 P=100-4QD [여기서 P는 가격(단위：만원), QD는 수요량(단위：m²)]이며, 이 시장의 수요자는 모두 동일한 개별수요함수를 갖는다. 이 시장의 수요자 수가 2배로 된다면 새로운 시장수요함수는? [단, 새로운 시장수요량은 QM으로 표기하며 다른 조건은 일정하다고 가정함. 또한 이 부동산은 민간재(private goods)이며 새로운 수요자들도 원래의 수요자들과 동일한 개별수요함수를 갖는다고 가정함]

 

① P=100-4QM② P=100-2QM

③ P=100-8QM④ P=200-4QM

⑤ P=200-8QM

 

 

 

9.

부동산시장의 특성에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 국지화 혹은 지역화되는 경향이 있다.

② 재화의 특성에 따라 분화되는 경향이 있다.

③ 상황이 변하여도 수요와 공급을 조절하는데 많은 시간이 소요되는 경우가 많다.

④ 거래와 관련된 정보가 공개되지 않거나 불완전한 경우가 많다.

⑤ 대부분 강성 효율적 시장이며, 시장 참여자들은 초과이윤을 누릴 수 없다.

 

 

 

10.

다음은 부동산과 관련된 경제변수들이다. 유량(flow)변수와 저량(stock)변수가 옳게 묶인 것은?

ㄱ. 지대수입ㄴ. 실물자산ㄷ. 도시인구 ㄹ. 아파트 생산량ㅁ. 가계소득ㅂ. 주택재고

유량변수 저량변수

① ㄱ, ㅁㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅂ

② ㄱ, ㄹ, ㅁㄴ, ㄷ, ㅂ

③ ㄴ, ㅂㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

④ ㄹ, ㅂㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ

⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁㄴ, ㅂ

 

 

 

 

11.

어떤 부동산에 대한 수요 및 공급함수가 각각 QD1=900-P, QS=2P 이다. 소득증가로 수요함수가 QD2=1200-P 로 변한다면 균형가격과 균형거래량은 어떻게 변하는가?[여기서 P는 가격(단위：만원), QD1과 QD2는 수요량(단위：m²), QS는 공급량(단위：m²), 다른 조건은 일정하다고 가정함]

① 균형가격은 300만원에서 400만원으로 상승, 균형거래량은 600m²에서 800m²로 증가

② 균형가격은 900만원에서 1,200만원으로 상승, 균형거래량은 600m²에서 800m²로 증가

③ 균형가격은 400만원에서 300만원으로 하락, 균형거래량은 600m²에서 800m²로 증가

④ 균형가격은 300만원에서 400만원으로 상승, 균형거래량은 900m²에서 1,200m²로 증가

⑤ 균형가격은 900만원에서 1,000만원으로 상승, 균형거래량은 900m²에서 600m²로 감소

 

 

 

 

12.

주거분리와 주택의 여과과정(filtering process) 이론에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 주거분리란 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 분리되는 현상을 말한다.

② 주거분리는 주택 소비자가 정(+)의 외부효과 편익은 추구하려 하고, 부(-)의 외부효과 피해는 피하려는 동기에서 비롯된다.

③ 저소득층 주거지역에서 주택의 보수를 통한 가치 상승분이 보수비용보다 크다면 상향여과가 발생할 수 있다.

④ 고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 할증료(premium)가 붙어 거래되며, 저소득층 주거지역과 인접한 고소득층 주택은 할인되어 거래될 것이다.

⑤ 고소득층 주거지역으로 저소득층이 들어오게 되어 상향여과과정이 계속되면, 고소득층 주거지역은 점차 저소득층 주거지역으로 바뀔 것이다.

 

 

 

 

13.

버제스(E. W. Burgess)의 동심원이론에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 20세기 초반, 미국 시카고대학의 시카고학파를 중심으로 발전하였다.

② 도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근하였다.

③ 도시의 공간구조 형성을 침입, 경쟁, 천이 등의 과정으로 설명하였다.

④ 튀넨(von Thünen)의 고립국 이론은 버제스의 동심원이론을 농업부문에 응용한 것이다.

⑤ 이 이론에 따르면 천이지대(혹은 점이지대)는 중심업무지구와 저소득층 주거지대의 사이에 위치한다.

 

 

 

14.

다음에서 설명하는 지대이론은?

◦ 지대가 발생하는 이유는 비옥한 토지의 양이 상대적으로 희소하고 토지에 수확체감현상이 있기 때문이다. ◦ 경작되고 있는 토지 가운데 생산성이 가장 높은 토지를 한계지라고 하며, 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다. ◦ 어떤 토지의 지대는 그 토지의 생산성과 한계지의 생산성과의 차이에 의해 결정된다. ◦ 지대는 토지생산물 가격의 구성요인이 되지 않으며 또한 될 수도 없다.

① 리카도(D. Ricardo)의 차액지대설

② 알론소(W. Alonso)의 입찰지대 이론

③ 파레토(V. Pareto)의 경제지대 이론

④ 마르크스(K. Marx)의 절대지대설

⑤ 마셜(A. Marshall)의 준지대설

 

 

 

15.

정부가 주택시장에 개입하는 이유에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 주거복지의 측면에서 최소한의 질적 수준을 갖춘 주택이 부족하기 때문이다.

② 주택시장에는 시장실패의 요인이 있기 때문이다.

③ 개별주택의 불량화는 주변 지역사회에 사회적 비용을 초래하기 때문이다.

④ 주택시장은 시장으로의 진입과 퇴거가 자유롭기 때문이다.

⑤ 지역별로 주택보급률에 편차가 있기 때문이다.

 

 

 

 

16.

공공재에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 소비의 비경합성(非競合性)과 비배제성(非排除性)이라는 특성이 있다.

② 생산을 시장에 맡길 경우 사회적 적정 생산량보다 과다하게 생산되는 경향이 있다.

③ 생산을 시장에 맡길 경우 무임승차의 문제가 발생한다.

④ 소비에 있어서 규모의 경제가 있다.

⑤ 산림, 명승지 등 자연이 잘 보존된 토지는 공공재적 성격을 지닌다.

 

 

 

 

17.

외부효과에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 외부효과에는 외부경제와 외부불경제가 있다.

② 외부효과는 생산과정에서 발생하는 경우도 있고 소비과정에서 발생하는 경우도 있다.

③ 생산과정에서 외부불경제를 발생시키는 재화의 공급을 시장에 맡길 경우, 그 재화는 사회적인 최적 생산량보다 과다하게 생산되는 경향이 있다.

④외부효과는 어떤 경제주체의 경제활동의 의도적인 결과가 시장을 통하여 다른 경제주체의 후생에 영향을 주는 것을 말한다.

⑤ 토지이용 행위에서 발생하는 외부불경제는 토지이용규제의 명분이 된다.

 

 

 

18.

분양가 상한제에 관한 설명 중 옳은 설명으로 묶인 것은?

ㄱ. 장기적으로 민간의 신규주택 공급을 위축시킴으로써 주택가격을 상승시킬 수 있다. ㄴ. 상한가격이 시장가격보다 낮을 경우 일반적으로 초과공급이 발생한다. ㄷ. 주택건설업체의 수익성을 낮추는 요인으로 작용하여 주택공급을 감소시킬 수 있다. ㄹ. 시장가격 이상으로 상한가격을 설정하여 무주택자의 주택가격 부담을 완화시키고자 하는 제도이다.

① ㄱ, ㄷ② ㄱ, ㄷ, ㄹ③ ㄴ, ㄷ

④ ㄱ, ㄴ, ㄷ⑤ ㄴ, ㄹ

 

 

 

19.

임대료 보조정책에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 저소득층에게 정부가 임대료의 일부를 보조해 주는 것을 말한다.

② 저소득층의 실질소득을 증가시키는 효과를 갖는다.

③ 다른 조건이 같을 경우 임대주택의 수요를 증가시킨다.

④ 다른 조건이 같을 경우 임대주택의 공급을 감소시킨다.

⑤ 저소득층의 주택문제를 해결하기 위한 정부의 시장개입정책 중 하나이다.

 

 

 

 

20.

다음 임대주택사업의 세후현금수지는 얼마인가?(단, 다른 조건은 고려하지 않음)

◦ 순운영소득140,000,000원 ◦ 재산세5,000,000원 ◦ 연간융자월부금90,000,000원 ◦ 융자이자70,000,000원 ◦ 감가상각10,000,000원 ◦ 소득세율30%

① 18,000,000원② 27,000,000원

③ 32,000,000원④ 45,000,000원

⑤ 50,000,000원

 

 

 

 

21.

상업용부동산의 투자성과 판단지표에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?

① 부채감당률(DSCR)이 1.0보다 크다는 것은 순영업소득이 부채의 할부금을 상환하고도 잔여액이 있다는 의미이다.

② 순현가법(NPV)은 장래 기대되는 세후소득의 현가합과 투자비용의 현가합을 서로 비교하여 투자의사를 결정한다.

③ 내부수익률(IRR)은 수익성지수가 1.0이 되는 할인율이다.

④ 자본환원율(capitalization rate)은 화폐의 시간 가치를 고려하지 않는다.

⑤ 현가회수기간법(present value payback period method)은 화폐의 시간 가치를 고려하지 않는다.

 

 

 

 

22.

다음 표와 같은 투자사업들이 있다. 이 사업들은 모두 사업기간이 1년이며, 금년에는 현금지출만 발생하고 내년에는 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 5%라고 할 때 다음 중 틀린 것은?

사업	금년의 현금지출	내년의 현금유입
A	300만원	630만원
B	100만원	315만원
C	100만원	420만원
D	100만원	262.5만원

① A와 C의 NPV(순현가)는 같다.

② NPV가 가장 작은 사업은 D이다.

③ C의 PI(수익성지수)는 4이다.

④ PI가 큰 순서는 C>B>A>D이다.

⑤ 총투자비가 300만원일 경우, A만 수행하는 투자안보다 B, C, D를 함께 수행하는 투자안의 타당성이 더 높다.

 

 

 

23.

부동산투자회사법상 부동산투자회사에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산투자회사의 설립 자본금은 10억원 이상으로 한다.

② 부동산개발사업에 투자․운영할 목적으로 설립되는 부동산투자회사는 총자산의 전부를 부동산개발사업에 투자할 수 없다.

③ 영업인가를 받은 날부터 6개월이 지난 부동산투자회사의 자본금은 100억원 이상이 되어야 한다.

④ 부동산투자회사는 영업인가 전에는 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 없다.

⑤ 부동산투자회사는 그 자산을 부동산의 취득․관리․개량 및 처분, 부동산개발사업 등의 방법으로 투자․운용하여야 한다.

 

 

 

 

24.

포트폴리오이론에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 주식, 회사채, 국채로 구성된 포트폴리오에 부동산이 추가편입되면 위험분산 혜택 등을 얻을 수 있다.

② 경기변동, 인플레이션, 이자율의 변화 등에 의해 야기되는 시장위험은 피할 수 없는 위험으로 이를 비체계적 위험이라 한다.

③ 투자자 자신의 무차별곡선과 효율적 프론티어(efficient frontier)의 접점에서 최적의 포트폴리오가 선택된다.

④ 기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 위험을 측정하는 전통적인 방법이다.

⑤ 투자를 분산하는 것은 위험을 줄이는 방법 중 하나이다.

 

 

 

 

25.

서울에 거주하는 A가 다음과 같이 시중은행에서 주택을 담보로 대출을 받고자 할 때 A가 받을 수 있는 최대 대출 가능금액은?

◦ 대출승인 기준：담보인정비율(LTV) 60%소득대비 부채비율(DTI) 40% (두 가지의 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 함) ◦ A의 서울소재 주택의 담보평가가격：500,000,000원 ◦ A의 연간 소득：60,000,000원 ◦ 사업자금대출：연간 12,000,000원 부채상환 ◦ 연간 저당상수：0.12

① 100,000,000원② 150,000,000원

③ 200,000,000원④ 240,000,000원

⑤ 300,000,000원

 

 

 

 

26.

한국주택금융공사에서 고령자의 노후생활지원을 위해 시행하고 있는 주택연금제도에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 이용자격은 보증신청일 현재 만65세 이상 1세대 1주택 소유자(1년 이상 거주)이며, 배우자가 있는 경우 배우자도 만65세 이상이어야 한다.

② 주택연금 지급방식은 종신지급방식과 종신혼합방식 등이 있다.

③ 담보가 되는 대상은 주택법상 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 아파트(주상복합아파트 포함) 등이고, 실버주택, 오피스텔, 상가주택, 상가 등은 제외된다.

④ 보증료는 주택가격의 2%를 최초 대출실행시 납부하는 초기보증료와 보증잔액의 연 0.5%를 매월 납부하는 연보증료가 있다.

⑤ 종신지급방식에서 가입자가 사망할 때까지 지급된 주택연금 대출 원리금이 담보주택가격을 초과하는 경우에는 초과 지급된 금액은 법정상속인이 상환해야 한다.

 

 

 

 

27.

가상적인 아파트 투자사업에 대해 미래의 경제환경 조건에 따라 추정된 수익률의 예상치가 아래와 같다고 가정할 때 기대수익률은?(단, 다른 조건은 동일함)

경제환경변수	발생확률(%)	수익률(%)
비관적	20	4.0
정상적	60	8.0
낙관적	20	13.0

① 4.8%② 6.8%③ 7.4%

④ 8.2%⑤ 9.6%

 

 

 

 

28.

부동산금융에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산금융은 부동산의 개발, 취득 등의 목적으로 화폐와 신용을 이전하기 위하여 사용되는 제도, 시장, 수단과 관계된 영역을 말한다.

② 부동산금융은 부동산을 운용대상으로 하여 자본을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다.

③ 부동산금융에는 담보기능, 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면의 혜택 등이 있다.

④ 부동산 프로젝트금융에서는 대상부동산을 담보로 제공받으며, 소구금융(recourse loan)이 일반적이다.

⑤ 부동산 거래의 활성화를 통해 부동산 개발 및 건설 활동을 촉진시키는 기능이 있다.

 

 

 

 

29.

부동산금융의 자금조달 방법 중 하나인 지분금융(equity financing)과 관련이 없는 것은?

① 공모(public offering)에 의한 증자

② 부동산 신디케이트(syndicate)

③ 주택저당담보부채권(MBB)

④ 부동산투자회사법에 의한 부동산투자신탁(REITs)

⑤ 간접투자자산운용업법에 의한 부동산간접투자펀드

 

 

 

 

30.

금융기관이 부동산 대출 관련 위험을 줄이는 방법으로 옳은 것은?

① 담보인정비율(LTV)을 높인다.

② 소득대비 부채비율(DTI)을 높인다.

③ 금리 변동이 심할 때는 고정금리로 대출한다.

④ 대출 실행시 부채감당률(DSCR)이 1.0 이하가 되는 투자안을 선택한다.

⑤ 금리 변동 위험을 방어하기 위하여 이자율 스왑(Swap) 등의 방법으로 위험을 전가한다.

 

 

 

 

31.

부동산 마케팅 전략에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 시장점유 마케팅 전략은 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 메시지의 취지와 강약을 조절하는 전략이다.

② 표적시장선정 전력은 세분화된 수요자 집단에서 경쟁상황과 자신의 능력을 고려하여 가장 자신 있는 수요자 집단을 찾아내는 것을 말한다.

③ 차별화 전략은 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급 경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것인가를 정하는 전략이다.

④ 홍보(promotion) 전략은 매체를 통하여 수요자의 관심을 끌기 위한 전략이다.

⑤ 시장세분화 전략은 수요자 집단을 인구경제학적 특성에 따라서 세분하고, 그 세분된 시장을 대상으로 상품의 판매 지향점을 분명히 하는 전략이다.

 

 

 

 

32.

부동산 개발에 관한 옳은 설명으로 묶인 것은?

ㄱ. 시장성분석은 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매․임대될 수 있는 가능성 정도를 조사하는 것을 말한다. ㄴ. 개발사업에 대한 타당성분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. ㄷ. 흡수율분석의 궁극적인 목적은 과거 및 현재의 추세를 정확하게 파악하는 데 있다. ㄹ. 개발사업에 있어서 법적 위험은 토지이용규제와 같은 사법적인 측면과 소유권 관계와 같은 공법적인 측면에서 발생할 수 있는 위험을 말한다. ㅁ. 개발의 단계 중 예비적 타당성분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다.

① ㄱ, ㄷ② ㄱ, ㄴ, ㄷ③ ㄱ, ㄴ, ㅁ

④ ㄴ, ㄹ⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ

 

 

 

 

33.

부동산개발사업 자산유동화증권(이하, 부동산개발 PF ABS)에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산개발 PF ABS는 부동산개발업체의 개발사업에서 발생하는 수익 등을 기초자산으로 발행되는 자산유동화증권이다.

② 금융기관이 부동산개발업체에게 대출을 실행하고 이 대출채권을 유동화전문회사에 매각하여 자산유동화증권을 발행한다.

③ 부동산개발 PF ABCP(자산담보부기업어음)의 도관체(conduit)는 상법의 적용을 받지 않고, 자산유동화에 관한 법률의 적용을 받는 회사로서 특례를 받을 수 있다.

④ 부동산개발 PF ABS는 부동산개발 PF ABCP에 비해 장기로 자금조달이 가능하다.

⑤ 부동산 개발업체는 부동산개발 PF ABS를 활용하여 개발사업에 필요한 자금을 조달할 수 있다.

 

 

 

 

34.

개발권양도제(Transferable Development Rights)에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역(이하 규제지역)에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다.

② 초기의 개발권양도제는 도심지의 역사적 유물 등을 보전하기 위한 목적으로 실시되었다.

③ 규제지역 토지 소유자의 손실을 개발지역 토지에 대한 소유권 부여를 통해 보전하는 제도이다.

④ 공공이 부담해야 하는 비용을 절감하면서 규제에 따른 손실의 보전이 이루어진다는 점에 의의가 있다.

⑤ 규제지역 토지 소유자의 재산상의 손실을 시장을 통해서 해결하려는 제도이다.

 

 

 

 

35.

다음 용어에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 조건부평가란 부동산가격의 증감요인이 되는 새로운 상황의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산을 평가하는 것을 말한다.

② 소급평가란 과거 어느 시점을 가격시점으로 하여 부동산가격을 평가하는 것을 말한다.

③ 일괄평가란 두 개 이상의 물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간 불가분의 관계에 있는 경우에 일괄하여 평가하는 것을 말한다.

④ 법정평가란 법규에서 정한대로 행하는 평가로서, 공공용지 수용시 평가, 과세평가 등이 있다.

⑤ 구분평가란 일체로 이용하고 있는 물건의 일부만을 평가하는 경우를 말한다.

 

 

 

 

36.

부동산가격이론에서 가치와 가격에 관한 설명 중 틀린 것은?

 

① 가치는 주관적․추상적인 개념이고, 가격은 가치가 시장을 통하여 화폐단위로 구현된 객관적․구체적인 개념이다.

 

 

② 가치가 상승하면 가격도 상승하고, 가치가 하락하면 가격도 하락한다.

 

 

③ 수요와 공급의 변동에 따라 단기적으로 가치와 가격은 일치하게 되고, 장기적으로 가격은 가치로부터 괴리되는 현상을 나타낸다.

 

 

④ 부동산가치는 평가목적에 따라 일정 시점에서 여러 가지가 존재하나, 부동산가격은 지불된 금액이므로 일정 시점에서 하나만 존재한다.

 

 

⑤ 부동산의 가치는 장래 기대되는 유․무형의 편익을 현재가치로 환원한 값을 의미한다.

 

 

 

 

37.

거래사례비교법에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 시장성의 원리에 의한 것으로 실증적이며 설득력이 풍부하다.

② 아파트 등 매매가 빈번하게 이루어지는 부동산의 경우에 유용하다.

③ 시점수정은 거래사례 자료의 거래시점 가격을 현재시점의 가격으로 정상화하는 작업을 말한다.

④ 사례자료는 가격시점이 가까울수록 유용하다.

⑤ 부동산시장이 불완전하거나 투기적 요인이 있는 경우에는 거래사례의 신뢰성이 문제가 된다.

 

 

 

 

38.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 표준주택에 대하여 매년 공시해야 하는 내용에 포함되지 않는 것은?

① 표준주택가격② 표준주택의 건축허가일

③ 표준주택의 용도④ 표준주택의 사용승인일

⑤ 표준주택의 지번

 

 

 

 

39.

다음 자료를 이용하여 대상부동산의 비준가격을 구하면?

◦ 대상부동산(토지)은 면적이 900m²이며, 사례부동산(토지)보다 개별요인이 10% 우세하다. ◦사례부동산은 면적이 1,000m²이며, 가격시점 1년 전 200,000,000원에 거래되었다. ◦ 연간 지가상승률은 5% 이다.(단, 다른 조건은 사례부동산과 동일함)

① 198,000,000원② 207,900,000원

③ 220,600,000원④ 231,200,000원

⑤ 246,000,000원

 

 

 

 

40.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 정부는 부동산가격을 매년 공시하고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가․지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우에 적용되는 것은 시가표준액이다.

② 개별주택 및 공동주택의 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가․지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.

③ 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정․공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토해양부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

④ 시장․군수 또는 구청장은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사․산정하여 한국감정원 공동주택가격심의위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다.

⑤ 국토해양부장관은 공시기준일 이후에 분할․합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정․공시하여야 한다.

 

 

 

[부동산학개론]

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
④	①	⑤	①	③	⑤	①	②	⑤	②
11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
①	⑤	④	①	④	②	④	①	④	③
21	22	23	24	25	26	27	28	29	30
⑤	④	②	②	①	⑤	④	④	③	⑤
31	32	33	34	35	36	37	38	39	40
①	③	③	③	⑤	③	③	②	②	②

 

 

 

 

부동산학은 인간과 부동산과의 관계개선이라는 목적 또는 이상을 실현하기 위해 실제적으로 현실생활에 활용하려는 실천적이고 실무적인 학문이라는 점에서 응용과학이라고 볼 수 있다.

 

 

 

 

2.

 

현행 지적법에 의하면 전국의 토지를 이용 용도에 따라 28개의 지목으로 구분하여 토지대장에 기입ㆍ관리하고 있다. 즉, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지ㆍ양어장ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지ㆍ유원지ㆍ종교용지ㆍ사적지ㆍ묘지ㆍ잡종지 등을 의미한다. → 다만, 이 문제는 2차 과목인 지적법에서도 출제되고 있는 사항이기 때문에 굳이 부동산학개론에서 출제할 필요가 있는가 하는 생각이 든다. 왜냐하면 공인중개사시험에서는 1차만 준비하시는 분들도 많으시기 때문이다. 개인적으로 상당히 유감인 문제이다.

 

 

 

 

3.

 

① 부증성 → 개별성 ② 토지의 공공성은 토지시장에 대한 정부개입의 명분을 강화시킨다. ③ 토지는 부증성(비생산성)으로 인하여 물리적 측면에서의 공급은 불가능하나, 인문적인 특성으로 인하여 용도의 관점에서는 공급을 증가시킬 수 있다. ④ 영속성 → 부동성

 

 

 

 

4.

 

수요의 소득탄력도란 소득의 변화에 따른 수요의 변화의 정도를 측정하는 척도를 말하는 것이다.

소득이 증가함에 따라 그 재화의 수요량이 증가하면 수요의 소득탄력도는 양(+)의 값(즉, 0보다 크면)을 가지게 되는데, 이러한 재화를 정상재 또는 우등재라고 한다. 한편, 소득이 증가함에 따라 그 재화의 수요량이 감소하면 수요의 탄력도는 음(-)의 값(즉, 0보다 작으면)을 가지게 되는데 이러한 재화를 열등재라고 한다.

 

 

 

 

5.

 

(1) 수요량의 변화란 해당상품(이 문제에서는 아파트가 된다.)가격의 변화에 의한 수요량의 변화를 말한다. 이때 수요량의 변화는 그 수요곡선상에서의 점의 이동으로 나타난다.

(2) 수요의 변화란 해당상품가격 이외의 요인이 변화하여 일어나는 수요량의 변화를 말한다. 이때 ‘수요의 변화’에 의한 수요량의 변화는 수요곡선 자체의 이동으로 나타난다.

 

 

 

 

6.

 

수요가 증가하고 공급이 감소하면 수요자 경쟁으로 인하여 가격은 반드시 상승하나, 균형거래량은 수요증가와 공급감소의 상대적 크기에 따라 다르다.

수요증가, 공급감소 ① 수요증가＞공급감소 ② 수요증가＜공급감소 ③ 수요증가=공급감소

반드시 상승 상승 상승 상승

알 수가 없다. 증가 감소 불변

 

 

 

 

7.

 

② 가격에 대한 수요의 탄력성과 공급의 탄력성이 같을 경우 균형에 충격이 가해지면 규칙적 순환형이 된다. ③ 거미집이론(cob-web theorem)은 에치켈이 주장한 것으로 가격이 변동하면 수요는 즉각적으로 영향을 받지만 공급은 일정한 기일이 경과되어야 변동한다는 이러한 시차를 고려해서 가격이 어떻게 균형에 접근해 가는지를 동태과정을 통해 설명한 것이다. ④ 가격이 변하면 수요량은 즉각 변한다고 가정한다. ⑤ 가격이 변한다면 공급량은 일정 기간 후에 변한다고 가정한다.

 

 

 

 

8.

 

함수는 종속변수 = 회귀상수 ± 회귀계수 × 독립변수로 표현되는 것이 기본원리이다. 수요함수의 경우는 수요량이 종속변수이고, 가격이 독립변수이다. 그러므로 문제의 내용인 시장수요함수 (P=100 - 4Q)는 (Q=25 - P)로 수정한다. 여기에 시장의 수요자 수가 2배로 된다면 (Q=50 - P)이 된다. 이를 보기의 지문처럼 수정한다면 P=100 - 2Q)

 

 

 

 

9.

 

부동산시장은 대부분 준강성 효율적 시장의 성질이 있기 때문에, 시장 참여자들은 미래정보를 이용하면 초과이윤을 누릴 수 있다.

 

 

 

 

10.

 

1. 유량변수

㉠ 유량변수란 어느 일정기간이 명시가 되어야만 측정과 수량화가 가능한 변수를 말한다.

㉡ 소비, 저축, 소득, 임료, 생산량, 투자, 수요, 공급, 인구변동, 국민총생산, 수출량, 연간이자비용, 급여, 지대 등이 해당한다.

2. 저량변수

㉠ 저량변수란 일정기간의 명시가 없이도 어느 한 시점에서 측정이 가능한 변수를 말한다.

㉡ 자산, 자본, 국부, 인구, 주택보급률, 재고, 통화(량), 순자산가치, 주택의 수, 지가 등이 해당한다.

11.

기본서 p.139 문제집 p.65 50,51번

㉠ Q=900 - P와 Q=2P를 동일하게 한다. 그러면 900 - P = 2P가 된다. 결국 균형가격은 300만원이 되고, 균형거래량은 600㎡가 된다.

㉡ Q=1200 - P와 Q=2P를 동일하게 한다. 그러면 1200 - P = 2P가 된다. 결국 균형가격은 400만원이 되고, 균형거래량은 600㎡가 된다.

㉢ 결국 균형가격은 300만원에서 400만원으로 상승하고, 균형거래량은 600㎡에서 800㎡로 증가하게 된다.

 

 

 

 

12.

 

상향여과과정 → 하향여과과정

 

 

 

 

13.

 

버제스 등이 전개한 도시공간구조에 관한 최초의 이론으로서, 튀넨의 농촌 토지이용구조를 도시 토지이용구조에 적용시킨 것이다.

 

 

 

 

14.

 

리카르도의 차액지대설

㉠ 지대는 토지생산물에 대한 토양의 힘을 이용한 대가로 지주에게 지불되는 부분이다.

㉡ 지대발생요인 : ⓐ 비옥한 토지의 희소성(부증성) ⓑ 수확체감의 법칙

㉢ 한계지(조방한계)에서는 토지의 생산력과 생산비가 일치하므로 지대가 발생하지 않는다.

㉣ 지대는 토지생산물의 가격에 의해서 결정된 결과이지, 그 가격을 결정하는 원인이 될 수 없다. 따라서 지대는 잉여이다.

㉤ 이 이론은 토지의 위치문제를 경시하였고, 비옥도의 차이에만 중점을 두었다.

㉥ 토지소유자의 요구가 있으면 최열등지라하더라도 지대가 발생한다는 것을 설명하지 못한다.

 

 

 

15.

 

정부가 주택시장에 개입하는 이유는 주택시장이 근본적으로 불완전경쟁시장이기 때문이다. 그러나 주택시장이 시장으로의 진입과 퇴거가 자유로운 시장이라면 완전경쟁시장을 의미하기 때문에 정부가 시장에 개입하는 이유가 약화될 것이다.

 

 

 

 

16.

 

공공재란 여러 사람이 소비하더라도 소비량이 줄지 않으며, 가격을 지불하지 않은 사람이라도 소비에서 배제하기 어려운 재화를 말한다. 이러한 공공재는 비경합성과 비배제성이라는 성질로 인해 무임승차자문제와 과소생산의 문제를 야기한다.

 

 

 

 

17.

 

외부효과란 어떤 경제활동과 관련하여 자신의 행동이 시장기구를 통하지 않고 거래 쌍방이 아닌 제3자에게 의도하지 않은 이익이나 손해를 가져다 주면서도 이에 대한 보상을 받거나 보상을 해주지 않는 경우를 말한다. 이러한 외부효과를 외부성이라고도 한다.

 

 

 

 

18.

 

ㄴ: 초과공급 → 초과수요, ㄹ: 시장가격 이상 → 시장가격 이하

 

 

 

19.

 

저소득층에게 임대료보조 → 저소득층의 실질소득 증가 → 수요증가 → 초과이익 발생 → 임대주택의 임대료는 원상태로 복귀하고, 임대주택의 공급은 증가

 

 

 

20.

 

1. 세후현금수지 계산

Ⅰ. 순영업소득 -------- 140,000,000원 - 부채서비스액 -------- 90,000,000원

Ⅱ. 세전현금수지 -------- 50,000,000원 - 영업소득세 -------- 18,000,000원

Ⅲ. 세후현금수지 -------- 32,000,000원

2. 영업소득세 계산

Ⅰ. 순영업소득 -------- 140,000,000원 + 대체충당금 -------- 0원 - 이자지급액 -------- 70,000,000원 - 감가상각비 -------- 10,000,000원

Ⅱ. 과세대상소득 -------- 60,000,000원 × 소득세율 -------- 30%

Ⅲ. 영업소득세 -------- 18,000,000원

 

 

 

 

21.

 

단순회수기간법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않으나, 현가회수기간법은 화폐의 시간가치를 고려한다.

 

 

 

22.

 

사업	금년의 현금지출	내년의 현금유입	현금유입의 현가㉠	순현가㉡	수익성지수㉢
A	300만원	630만원	600만원	300만원	2
B	100만원	315만원	300만원	200만원	3
C	100만원	420만원	400만원	300만원	4
D	100만원	262.5만원	250만원	150만원	2.5

㉠ 현금유입의 현가 = 내년의 현금유입액 ×

㉡ 순현가 = 현금유입의 현가 - 현금유출의 현가

㉢ 수익성지수 = 현금유입의 현가 / 현금유출의 현가

 

 

 

 

23.

 

부동산개발사업에 투자․운영할 목적으로 설립되는 부동산투자회사(개발전문부동산투자회사)는 총자산의 전부를 부동산개발사업에 투자할 수 있다.

 

 

 

 

24.

 

비체계적 위험 → 체계적 위험

 

 

 

25.

 

㉠ LTV기준 : 5억원 × 0.6 = 3억원

㉡ DTI기준

DTI=

0.4 =

따라서 당해 부채의 원리금상환액은 12,000,000원이 된다.

그러므로 (원리금상환액 = 저당원금 × 저당상수)를 이용하여 계산하므로 (12,000,000원 = 저당원금 × 0.12)이 된다. 따라서 저당원금은 1억원이 된다.

결론적으로 LTV와 DTI기준을 모두 충족시켜야 하므로 최종적으로 1억원이 대출가능한 최대금액이 된다.

 

 

 

 

26.

 

한국주택금융공사보증 주택연금의 경우 주택처분 가격으로부터 대출원리금을 전부 회수하고 남는 부분이 있을 경우 당연히 이용자 또는 상속인에게 돌려주면 되고, 주택처분 가액으로 대출금 상환 후 부족한 금액이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 상속인에게 청구하지 않는 이른바 “비소구권”이 특징이다.

 

 

 

27.

 

기대수익률은 투자부동산이 실제로 실현될 수 있는 수익률의 여러 가지 가능한 값들의 가중평균의 합으로 구해진다. 즉, 기대수익률은 각 상태가 발생할 확률에다가 각 상태가 발생할 경우에 실현되는 값을 곱한 결과를 모두 더해서 구해진다.

기대수익률 = 4% × 0.2 + 8% × 0.6 + 13% × 0.2 = 8.2%

 

 

 

28.

 

프로젝트 파이낸싱은 프로젝트에서 발생하는 현금흐름을 담보로 당해 프로젝트를 수행하는데 필요한 지금을 조달하는 방법이기 때문에 사업시행자는 해당 프로젝트에 소요되는 자금을 자신의 고정자산에 근거하여 조달하지 않고 프로젝트의 현금 흐름에 근거하여 조달하며, 프로젝트에 소요된 자금의 변제는 전적으로 프로젝트의 현금흐름에 의존한다. 그러므로 소요자금을 제공한 채권자는 채권상환을 프로젝트의 자산 및 현금흐름 내에서만 청구할 수 있으며 이 외에 사업 시행자의 자산에 대하여 청구할 수 없다. 따라서 프로젝트의 실패가 반드시 사업시행자의 도산으로 직결되는 것은 아니며 각자의 투자지분에 따른 위험만을 감당하게 된다.

 

 

 

 

29.

 

주식회사가 주식을 발행하거나, 주식회사가 아닌 법인 지분권을 판매하여 자기자본을 조달하는 것을 지분금융이라 한다. 한편, 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인자본을 조달하는 것을 부채금융이라 하고, 이러한 부채금융을 얻기 위해 발행하는 증권을 부채증권이라고 한다. 저당담보증권(MBS) 등이 그에 해당한다.

 

 

 

30.

 

① 높인다. → 낮춘다. ② 높인다. → 낮춘다. ③ 고정금리 → 변동금리 ④ 1.0 이하 → 1.0 이상

 

 

 

 

31.

 

시장점유 마케팅 전략 → 고객점유 마케팅 전략

 

 

 

32.

 

ㄷ: 흡수율분석의 목적은 단순히 과거의 추세를 파악하는 데 있는 것이 아니라, 이를 기초로 대상개발사업에 대한 미래의 흡수율을 파악하는 데 있다. ㄹ: 사접적인 측면 <-> 공법적인 측면

 

 

 

33.

 

PF ABCP(자산담보부기업어음) → PF ABS

 

 

 

34.

 

개발권양도제도는 규제지역 토지 소유자의 손실을 개발지역 토지에 대한 개발권 양도를 통해 보전하는 제도이다.

 

 

 

35.

 

구분평가 → 부분평가

 

 

 

36.

 

가격과 가치는 단기적으로는 일치하지 않을 수도 있다. 그러나 장기적으로는 가격과 가치는 일치하게 된다. 결국 가치는 가격의 장기적인 균형점이라고 할 수 있다.

 

 

 

37.

 

시점수정이란 거래사례의 거래시점과 가격시점이 시간적으로 불일치하여 가격수준에 변동이 있을 경우 거래시점의 가격을 가격시점의 수준으로 정상화하는 작업을 말한다. 다만, ④의 경우 의미는 통하지만 정확하게 판단하면 ‘가격시점이’는 ‘가격시점에’의 오타가 아닌가 생각이 든다.

 

 

 

 

38.

표준주택가격의 공시사항

㉠ 표준주택의 지번 ㉡ 표준주택가격 ㉢ 표준주택의 대지면적 및 형상 ㉣ 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일(임시사용승인일을 포함한다) ㉤ 지목 ㉥ 지리적 위치 ㉦ 토지의 용도제한 ㉧ 도로·교통상황

 

 

 

39.

 

거래사례비교법에 의한 대상부동산의 가격(비준가격)은 다음과 같이 구한다.

사례선택 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인비교 × 개별요인비교 × 면적요인비교 × 기타요인비교 = 비준가격

㉠ 거래사례가격 : 200,000,000원

㉡ 시점수정 : 1.05

㉢ 개별요인비교 :

㉣ 면적요인비교 :

최종적으로 비준가격은 다음과 같다.

2억원 ×× 1.05 ××××

= 207,900,000원

 

 

 

40.

 

① 시가표준액 → 표준지공시지가 ③ 국토해양부장관 → 시장․군수 또는 구청장 ④ 시장․군수 또는 구청장 → 국토해양부장관 ⑤ 국토해양부장관 → 시장․군수 또는 구청장

 

제1과목：부동산학개론

 

 

 

 

 

 

1.부동산의 입지에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

①부동산은 입지차이로 인해서 상품의 동질성을 확보하기 어렵다.

 

 

②어떤 토지의 입지조건이 마음에 들지 않는다고 해서 소유자가 입지조건을 보다 유리하게 변환시키기 어렵다.

 

 

③입지는 도시공간구조, 생산자원의 지역 간 이동, 토지이용변화 등을 설명하는데 자주 활용된다.

 

 

④잡화점, 세탁소 등과 같은 업종은 가구점, 공구상 등과 간은 업종에 비해서 한 곳에 모여 있는 경향이 있다.

 

 

⑤부동산 입지선정은 주변의 이용상황에 따라 결정되는 경제적 위치(상대적위치)와 부지 자체의 물리적 위치(절대적 위치)를 고려하여 결정한다.

 

 

 

2.다음 중 ( )안이 올바르게 묶인 것은?(다만, 중간점을 이용하여 계산한 탄력성임)

 

 

사무실의 월임대료가 9만원에서 11만원으로 상승할 때 사무실의 수요량이 108㎡에서 92㎡로 감소했다. 이때 수요의 가격탄력성은 ( A )이며, 이 수요탄력성을 ( B )이라고 할 수 있다.

 

 

( A ) ( B )

 

① 0.9 탄력적

② 1.0단위탄력적

③ 0.8 비탄력적

④ 1.1 비탄력적

⑤ 1.2 탄력적

 

 

 

 

3.부동산의 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은? (다만, 다른 조건은 일정한 것으로 가정함)

 

①부동산의 초과공급은 임대료를 하락시키는 요인으로 작용하며, 초과수요는 임대료를 상승시키는 요인으로 작용한다.

 

 

②부동산 수요 및 공급은 일정기간 동안 거래하고자 하는 부동산의 양(量)을 나타내는 스톡(stock) 개념이다.

 

③부동산 가격이 상승하면 공급량은 증가하고, 가격이 하락하면 공급량은 감소한다.

 

④부동산의 물리적인 공급량은 단기적으로 한정되어 있어 비탄력적이라고 할 수 있다.

 

⑤부동산 수요자의 소득이 변하여 동일 가격수준에서 부동산의 수요곡선이 이동하였다면 이를 부동산 수요의 변화라 한다.

 

 

 

 

4.부동산에 대한 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 일정한 것으로 가정함)

 

 

①어느 부동산과 밀접한 대체재가 시장에 출현한다면, 그 부동산에 대한 수요의 탄력성은 이전보다 더 커진다.

 

 

②수요의 가격탄력성은 가격이 변할 때 수요량이 얼마나 변하는지를 나타내는 정성적(qualitative)지표이다.

 

③수요의 가격탄력성이 1보다 큰 경우 임대료가 상승하면, 임대업자의 임대료 수입은 감소한다.

 

④공급의 가격탄력성은 단기에 비해 장기에 더 탄력적이다.

 

⑤수요의 가격탄력성이 완전탄력적인 경우에 공급이 증가하면, 균형임대료는 변화하지 않지만 균형거래량은 증가한다.

 

 

 

5.부동산 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

①부동산 경기변동은 순환(cyclical), 추세(trend), 계절(seasonal),무작위(random) 변동으로 나타난다.

 

②부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반 경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 말한다.

 

③부동산경기는 일반경기와는 다르게 일정한 주기와 동일한 진폭으로 규칙적, 안정적으로 반복되며 순환된다.

 

④부동산경기 국면도 일반경기 국면처럼 회복, 호황, 후퇴, 불황 등 4개 국면으로 구분할 수 있다.

 

⑤건축허가면적과 미분양물량은 부동산 경기변동을 측정할 수 있는 지표로 활용될 수 있다.

 

 

 

 

6.다음 사무실 수요 및 공급표에서 균형임대료와 균형거래량은?

월 임대료(만원/㎡)	수요량(㎡)	공급량(㎡)
2	100	80
6	80	80
10	60	80
14	40	80
18	20	80

 

① 2만원/㎡, 100㎡② 6만원/㎡, 80㎡

③ 10만원/㎡, 60㎡④ 14만원/㎡, 40㎡

⑤ 18만원/㎡, 20㎡

 

 

 

 

7.부동산 공급의 결정요인에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 일정하다고 가정함)

 

①지역지구제와 같은 부동산정책을 통해서 부동산의 공급을 조절할 수 있다.

 

②예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면, 부동산의 실질 임대료는 줄어든다.

 

③노동자임금이나 시멘트가격과 같은 생산요소가격의 하락은 부동산 공급을 증가시키는 요인이 된다.

 

④기준금리의 하락은 이자비용을 감소시켜 부동산공급자의 수익을 감소시키는 요인이 된다.

 

⑤토지가격의 상승은 주택공급을 감소시키는 요인이 된다.

 

 

 

 

8.임대료 규제가 임대주택시장에 미치는 효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 단기적으로 다른 조건은 일정하다고 가정함)

 

 

①균형임대료보다 임대료 상하이 높을 경우, 균형 임대료와 공급량에 아무런 영향을 미치지 않는다.

②균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 장기적으로 임대주택의 질이 낮아질 수 있다.

③균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대주택에 대한 공급이 단기적으로는 탄력적, 장기적으로는 비탄력적으로 반응한다.

④균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료 규제가 지속되면 장기적으로는 음성적 거래가 발생할 수 있다.

⑤균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료가 규제이전의 균형수준보다 낮아져서 단기에 비해 장기에 초과수요가 더 발생할 수 있다.

 

 

 

9.인구 10만명인 도시 인근에 대형할인점이 2개 있다. 다음 자료에 허프(Huff)의 상권분석모형을 적용할 경우, 대형할인점 A의 시장점유율 및 이용객수는?

(다만, 공간마찰계수는 없으며, 도시 인구의 70%가 대형할인점을 이용한다고 가정함)

구분	대형할인점 A	대형할인점 B
거주지에서 거리	1㎞	2㎞
대형할인점 면적	5,000㎡	20,000㎡

① 50%, 35,000명② 50%, 50,000명

③ 33%, 33,000명④ 33%, 23,000명

⑤ 70%, 70,000명

 

 

 

 

10.지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

①차액지대설에서는 토지 비옥도가 지대를 결정하게 되며, 수확체감의 법칙을 전제한다.

②절대지대설에 따르면 토지 소유자는 최열등지에 대해서는 지대를 요구할 수 없다.

③튀넨(Thϋnen)의 입지이론에 따르면 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대의 차이가 날 수 있다.

④입찰지대설에서는 가장 높은 지대를 지불할 의사가 있는 용도에 따라 토지이용이 이루어진다.

⑤차액지대설에 따르면 생산물의 가격과 생산비가 일치하는 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다.

 

 

 

 

11.도시공간구조이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

①호이트(Hoyt)의 선형이론에 따르면 주택지불능력이 낮을수록 고용기회가 많은 도심지역과 접근성이 양호한 지역에 주거입지를 선정하는 경향이 있다.

②헤이크(Haig)의 마찰비용이론은 중심지로부터 멀어질수록 수송비는 증가하고 지대는 감소한다고 보고 교통비의 중요성을 강조했다.

③버제스(Burgess)의 동심원이론은 거주지 분화현상의 연구를 통하여 도시팽창이 도시내부구조에 미치는 영향을 설명 했다.

④해리스(Harris)와 울만(Ullman)의 다핵심이론에 의하면 도시는 하나의 중심이 아니라 여러 개의 전문화된 중심으로 이루어진다.

⑤다핵심이론에서는 지대를 지불하는 능력의 차이와 유사한 활동이 집중하는 성향을 도시의 다핵화 요인으로 설명하고 있다.

 

 

 

 

12.서민의 주거안정을 위한 주거복지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 일정하다고 가정함)

 

 

①정부가 임대료 상승을 통제하면 단기적으로 임차인의 주거이전이 촉진될 것이다.

②정부가 임대료를 보조해주면 저소득층의 임대주택 소비가 늘어난다.

③저소득층의 주거와 사회복지서비스를 연계시켜 서민주거안정과 자활을 유도하기 위해 다가구주택 매입임대주택사업을 시행하고 있다.

④우리나라는 생산자보조방식으로 공공임대주택제도를 시행하고 있다.

⑤ 정부는 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 하기 위하여 필요한 최소주거기준을 갖추고 있다.

 

 

 

13.현재 우리나라에서 시행하고 있는 부동산시장에 대한 정부의 개입수단이 아닌 것은?

① 국민임대주택의 건설 공급

② 토지비축제도

③ 개발권양도제(transferable development right)

④ 토지정보의 창출 및 제공

⑤ 공영개발사업

 

 

 

 

14.정부가 부동산투자회사제도를 도입한 정책목표에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 일반국민의 부동산 투자 기회 확대

② 부동산에 대한 건전한 투자 활성화

③ 기업구조조정 부동산투자회사를 통한 구조조정 지원

④ 주택저당채권의 유동화

⑤ 투자보고서 공시 등을 통한 투자자 보호

 

 

 

 

15.정부가 시행하고 있는 보금자리주택에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

 

①보금자리주택이란 보금자리주택 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금을 지원받아 건설 또는 매입하여 공급하는 임대주택이나 국민주택규모 이하의 분양주택을 말한다.

 

 

②보금자리주택은 저소득층의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하고 무주택자의 주택마련을 촉진하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지하기 위한 정책수단이다.

 

 

③보금자리주택사업이란 보금자리주택지구 조성과 보금자리 주택 건설 사업을 일괄하여 수행하는 사업 또는 주택을 매입하거나 인수하여 보금자리주택으로 공급하는 사업으로, 보금자리주택지구조성사업과 보금자리 주택 건설 사업을 구분하여 시행할 수 있다.

 

 

④국토해양부장관은 보금자리주택지구조성사업을 추진하기 위하여 필요한 지역을 보금자리주택지구로 지정하거나 지정된 보금자리 주택 지구를 변경 또는 해제할 수 있다.

 

 

⑤도시계획․건축․환경․교통․재해 등 보금자리 주택 지구계획 승인과 관련된 사항의 검토 및 심의는 각각의 해당 심의위원회를 거쳐야 한다.

 

 

 

 

16.토지이용규제에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

①지역지구제는 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정된다.

②지역과 지구별로 건축물의 용도 ․종류 및 규모 등을 제한하고 있다.

③지구단위계획이란 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적 ․계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다.

④국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역 중 도시지역에는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역이 있다.

⑤국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역과 용도지구는 중첩해서 지정할 수 없다.

 

 

 

 

17.한국주택금융공사가 시행하고 있는 주택담보노후연금(주택연금)보증제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

①주택연금이라 함은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 연금의 방식으로 노후생활자금을 대출받는 것을 말한다.

 

②주택연금을 받을 수 있는 주택소유자(배우자가 있는 경우에는 배우자를 포함함)는 60세 이상이어야 한다.

 

③주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다.

 

④주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다.

 

⑤주택소유자의 사망 등 계약해지 사유가 발생한 때에 주택연금채권은 항상 주택연금채권을 담보한 대상주택에 대하여만 행사할 수 있다.

 

 

 

 

18.상가, 오피스텔, 아파트에 대한 경제상황별 수익률이 다음과 같이 추정될 때, 이에 관한 설명으로 틀린 것은?

구분		경제상황
		호황	불황
확률		0.5	0.5
수익률(%)	상가	16	6
	오피스텔	12	4
	아파트	8	2

 

①각 상품의 기대수익률은 경제상황별 확률에 해당 상품의 경제상황별 추정 수익률을 곱하여 계산한다.

②기대수익률은 상가가 가장 높고, 다음은 오피스텔이며, 아파트가 가장 낮다.

③투자위험은 추정 수익률의 분포, 즉 분산이나 표준편차로 측정할 수 있다.

④투자위험은 아파트가 가장 낮고, 다음은 오피스텔이며, 상가가 가장 높다.

⑤평균분산지배원리를 기준으로 볼 때, 상가가 아파트를 지배한다.

 

 

 

 

 

19.수익성 부동사의 장래 현금흐름에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

①투자에 따른 현금흐름은 영업 현금흐름과 매각 현금흐름으로 나누어 예상할 수 있다.

②유효총소득은 잠재(가능)총소득에 공실 및 불량부채에 대한 손실과 기타 수입을 반영한 것이다.

③세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액(debt service)을 차감하여 계산한다.

④영업소득세를 계산하기 위해서는 건물의 감가상각비를 알아야 한다.

⑤영업경비에는 임대소득에 대한 소득세가 포함되어야 한다.

 

 

 

 

20.부동산 투자타당성 분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

①여러 투자안의 투자 우선순위를 결정할 때, 순현재가치법과 내부수익률법 중 어느 방법을 적용하더라도 투자 우선 순위는 달라지지 않는다.

②단순회수기간법은 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않고 투자한 금액을 회수하는데 걸리는 기간을 분석한다.

③부채감당률(debt service coverage ratio)은 부채서비스액(debt service)을 부동산투자에서 창출되는 순영업소득으로 어느 정도 충당할 수 있는지 측정하는 지표다.

④부동산 투자자는 투자성향이나 투자목적에 따라 타당성분석기법에서 도출된 값에 대해 서로 다른 판단을 내릴 수 있다.

⑤내부수익률법은 내부수익률을 투자자의 요구수익률과 비교하여 투자 의사결정을 하는 방법이다.

 

 

 

21.다음 현금흐름표를 기초로 계산한 순현재가치는?(다만, 0년차 현금흐름은 초기투자액, 1년차부터 5년차까지 현금흐름은 현금유입과 유출을 감안한 순현금흐름이며, 할인율은 연 10%, 이 때 기간 5년인 연금의 현가계수는 3.79079이고 일시불의 현가계수는 0.620921임) (단위：만원)

기간(년)	0	1	2	3	4	5
현금흐름	-1,000	130	130	130	130	1,430

① 100만원② 200만원

③ 300만원④ 400만원

⑤ 500만원

 

 

 

22.부동산투자에서 재무레버리지효과(지렛대효과)에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

①레버리지효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과를 말한다.

②정(+)의 레버리지효과는 총자본수익률(종합수익률)이 저당수익률보다 높을 때 발생한다.

③중립적 레버리지란 부채비율이 변화해도 자기자본수익률은 변하지 않는 경우를 말한다.

④부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것을 말한다.

⑤정(+)의 레버리지효과를 예상하고 투자했을 때 부채비율이 커질수록 경기변동이나 금리변동에 따른 투자위험이 감소한다.

 

 

 

23.다음 1년간 현금흐름 관련 표에서 계산한 비율이 옳은 것은?(다만, 저당대출은 원리금균등분할상환 조건이며, 잠재(가증)총소득과 유효총소득의 차이는 공실로 인한 것임)(단위：천원)

ㅇ 부동산가치 1,000,000 ㅇ 대출비율 50% ㅇ 잠재총소득 100,000 ㅇ 유효총소득 95,000 ㅇ 순영업소득 57,000 ㅇ 세전현금흐름 17,000

① 저당환원율(저당상수) = 8.5%

② 지분환원율(지분배당률) = 4.5%

③ 공실률 = 5.5%

④ 영업경비비율 = 50%

⑤ 자본환원율(종합환원율) = 5.7%

 

 

 

 

24.부동산 포트폴리오에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 위험회피형 투자자를 가정함)

 

 

①두 자산으로 로트폴리오를 구성할 경우, 포트폴리오에 포함된 개별자산의 수익률 간 상관계수가 1인 경우에는 분산투자효과가 없다.

 

 

②효율적 프론티어(efficient frontier)는 평균분산기준에 의해 동일한 위험에서 최고의 기대수익률을 나타내는 포트폴리오를 선택하여 연결한 선이다.

 

 

③위험회피형 투자자 중에서 공격적인 투자자는 보수적인투자자에 비해 위험이 높더라도 기대수익률이 높은 투자안을 선호한다.

 

④포트폴리오 분산투자를 통해 비체계적 위험뿐만 아니라 체계적 위험도 상쇄시킬 수 있다.

 

⑤부동산상품을 지역, 유형 등으로 구분하여 부동산 포트폴리오를 구성할 수 있다.

 

 

 

25.금융기관이 대출비율(loan to value)50%와 총부채상환비율(debt to income) 30% 중에서 적은 금액을 한도로 주택담보대출을 제공하고 있다. 다음과 같은 상황일 때 차입자의 첫 월불입액은?

ㅇ 주택가격이 1억원이고 차입자의 연소득은 1천만원이다. ㅇ 대출기간은 24년, 대출이자율은 연 6% 그리고 원리금균등분할 상환방식이다(월저당상수 = 0.006443). ㅇ 차입자는 대출을 최대한 많이 받고 싶어 한다. ㅇ 숫자는 소수점 첫째 자리 이하에서 절상한다.

① 322,150원② 290,000원

③ 270,000원④ 250,000원

⑤ 230,000원

 

 

 

 

26.주택담보대출에 관한 설명으로 옳은 것은?(다만, 다른 조건은 동일하고, 단기금리가 장기금리보다 낮으면 금리변동위험이 상환불이행위험보다 크다고 가정함)

①CD(양도성예금증서) 금리가 상승하면 CD금리를 기준금리로 하는 변동금리 주택담보대출의 금리는 반대로 하락한다.

②대출시점에 고정금리 주택담보대출의 금리가 변동금리 주택담보대출의 금리보다 높다.

③주택담보 대추금리가 하락하면 정상재인 주택의 수요는 줄어든다.

④대출금리가 고정금리일 때, 대출 시점의 예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면 금융기관에게는 이익이고 차입자에게는 손해다.

⑤대출비율(loan to value)이 높아질수록 주택담보 대출금리는 낮아진다.

 

 

 

 

27.부동산투자회사의 현황에 관한 설명으로 옳은 것은?

①부동산투자회사는 주거용 부동산보다 업무용 부동산에 더 많이 투자하고 있다.

②부동산투자회사 중에서 기업구조조정 부동산투자회사의 수가 자기관리 부동산투자회사의 수보다 적다.

③부동산 개발사업에 투자한 개발전문 부동산투자회사는 없다.

④기업구조조정 부동산투자회사는 모두 증권시장에 상장되어 있다.

⑤대다수의 부동산투자회사는 금융기관으로부터 자금을 차입하지 않고 있다.

 

 

 

28.주택금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

①다계층저당증권(CMO)에서 선순위 증권의 신용등급은 후순위 증권의 신용등급보다 높다.

②다른 조건이 동일할 때 변동금리 주택담보대출의 조정주기가 짧을수록 금융기관은 금리변동위험을 차입자에게 더 전가하게 된다.

③금리상한(interest cap) 변동금리 주택담보대출을 받은 차입자는 금리상한 이상으로 금리가 상승할 때 생기는 금리변동위험을 줄일 수 있다.

④한국주택금융공사는 장기모기지론에 소요되는 자금을 주로 주택저당채권 담보부채권과 주택저당증권의 발행을 통해서 조달하고 있다.

⑤주택저당채권담보부채권의 투자자는 대출금의 조기상환에 따른 위험을 부담한다.

 

 

 

29.다음 중 대출 실행시점의 총부채상환비율(debt to income)이 가장 높고, 대출실행 후 10년이 되는 시점에 대출비율(loan to value)이 가장 낮은 상환방식은?(다만, 대출은 고정금리로 20년 만기이며, 다른 조건은 동일하다고 가정함)

 

① 점증 상환(graduated payment mortgage)

② 원리금 균등분할 상환

③ 원금 균등분할 상환

④ 원금 만기일시 상환

⑤ 거치 후 원리금 균등분할 상환(거치기간 10년)

 

 

 

 

30.시행사가 아파트 개발 사업에 대한 타당성을 검토하고 있다. 다음 중에서 시행사의 예상 사업이익에 부정적인 영향을 끼치는 것은?(다만, 다른 조건은 동일하다고 가정함)

① 분양가격의 상승② 대출금리의 하락

③ 용적률의 감소④ 토지가격의 하락

⑤ 공사비의 하락

 

 

 

31.주택청약에 필요한 입주자저축에 관한 설명으로 틀린 것은?

①주택청약종합저축에 가입할 수 있는 자는 무주택 세대주이어야 한다.

②주택청약조합저축은 국민주택등과 민영주택을 공급받기 위하여 가입하는 저축을 말한다.

③청약저축은 국민주택등을 공급받기 위하여 가입하는 저축을 말한다.

④청약부금은 85㎡ 이하의 민영주택과 민간건설 중형국민주택을 공급받기 위하여 가입하는 부금을 말한다.

⑤청약예금 또는 청약부금에 가입할 수 있는 자는 20세 이상의 자(세대주인 경우에는 20세 미만인 자를 호함)이어야 한다.

 

 

 

 

32.금융기관이 시행사에게 프로젝트 금융(PF)을 제공하고 대출 원리금의 회수를 원활하게 하기 위하여 시행사나 시공사에게 요구할 수 있는 사항으로 적합하지 않은 것은?

①부동산 개발사업의 현금흐름을 통제하기 위해서 에스크로우 계정(escrow account)을 운영한다.

②부동산 개발사업의 자금지출 우선순위를 정할 때, 주로시행사의 개발이익이 공사비보다 먼저 인출되도록 한다.

③시행사와 시공사의 부도 등과 같은 사유가 발생할 경우 사업권이나 시공권을 포기하겠다는 각서를 받는다.

④시공사에게 책임준공 의무를 지우는 동시에 PF 대출의 채무를 인수하게 하거나 이에 대한 보증을 제공하도록 한다,

⑤부동산 개발 사업지를 부동산신탁회사에 담보신탁하고 받은 수익권 증서에 질권을 설정한다.

 

 

 

33.부동산 분양시장의 침체기에 적용할 마케팅 전략으로 적합하지 않은 것은?

① 완공 후 2년 동안 확정 임대료 지급보증

② 입주 1년 후에 잔금 납부 허용

③ 입주 시까지 중도금 이자 면제 또는 유예

④분양가보다 높은 내정가격 이상으로 경쟁입찰방식을 통한 분양

⑤전체 분양대금 중에서 계약금이 차지하는 비율 하향 조정

 

 

 

34.부동산 관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

①우리나라에는 부동산관리와 관련된 전문자격제도로 주택관리사가 있다.

②부동산관리를 위탁받은 회사는 일반적으로 소유주에게 해당 부동산 관리에 관한 사항 등을 보고한다.

③부동산 간접투자규모가 커지면서 오피스 빌딩의 관리업무를 자산관리회사에 위탁하는 경향이 있다.

④오피스 빌딩에 대한 대대적인 리모델링 투자의사결정은 부동산 관리업무 중 시설관리(facility management)에 속한다.

⑤도시화, 건축기술의 발전, 부재자 소유의 증가 등으로 인하여 부동산관리의 필요성이 커지고 있다.

 

 

 

 

35.다음 자료를 활용하여 산정한 A건물의㎡당 재조달원가는?

ㅇ A건물은 10년 전에 준공된 4층 건물이다. (대지면적 400㎡, 연면적 1,250㎡) ㅇ A건물의 준공 당시 공사비 내역(단위: 천원) 직접공사비 : 270,000 간접공사비 : 30,000 공사비 계 : 300,000 개발업자의 이윤: 60,000 총계 : 360,000 ㅇ 10년 전 건축비 지수 100, 가격시점 현재 135

① 388,800원/㎡② 324,000원/㎡

③ 288,000원/㎡④ 240,000원/㎡

⑤ 216,000원/㎡

 

 

 

 

36.감정평가이론상 지역분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

①지역분석에서는 인근지역 뿐만 아니라 유사지역까지 분석함으로써, 대상부동산의 구체적인 가격을 산정한다.

②지역분석이란 대상부동사이 어떤 지역에 속하며, 지역특성이 무엇이며, 전반적으로 지역특성이 지역내 부동산가격형성에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것이다.

③지역분석의 결과로 그 지역의 표준적 이용을 파악할 수 있다.

④지역분석은 당해 지역을 전체적이고 거시적인 차원에서 분석한다.

⑤지역분석은 개별분석보다 선행되는 것이 일반적이다.

 

 

 

 

37.다음 자료를 활용하여 산정한 부동산가격은?

ㅇ 순영업소득 : 21,000,000원 ㅇ 부채서비스액(debt service) :12,000,000원 ㅇ 지분배당률(세전): 2.5% ㅇ 대출비율:40%

① 5억원② 5.5억원

③ 6억원④ 6.5억원

⑤ 7억원

 

 

 

 

38.감정평가에 관한 규칙의 용어 정의로 틀린 것은?

①원가법은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

②수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다.

③정상가격은 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을 말한다.

④적산법은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 사정보정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

⑤거래사례비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말한다.

 

 

 

39.부동산 가격공시제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

①개별주택의 가격은 국가․지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.

②국가․지방자치단체 등이 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 한다.

③표준주택가격은 국가․지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

④감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 개별적으로 토지를 감정평가 하는 경우에 개별고시지가를 기준으로 한다.

⑤개별공시지가는 하나 또는 둘 이상의 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한다.

 

 

 

 

40.다음 현상을 설명할 수 있는 감정평가이론상 부동산가격원칙은?

공인중개사 甲은 아파트 매수의뢰자에게 110㎡형 아파트에 대해 다음과 같이 설명하였다. “이 아파트는 1984년에 사용승인 받은 아파트로, 최근에 건축된 유사한 아파트에 비해서 화장실이 1개 적고, 냉․난방비가 많이 듭니다. 그래서 시장에게 선호도가 떨어져 낮은 가격으로 거래되고 있습니다.”

 

① 수익배분(income distribution)의 원칙

② 수익체증체감(increasing and diminishing income)의 원칙

③ 외부성(externality)의 원칙

④ 기회비용(opportunity cost)의 원칙

⑤ 균형(balance)의 원칙

 

 

 

 

<가답안>

 

1	④
2	③
3	②
4	②
5	③
6	②
7	④
8	③
9	①
10	②
11	①
12	①
13	③
14	④
15	⑤
16	⑤
17	⑤
18	⑤
19	⑤
20	①
21	③
22	⑤
23	⑤
24	④
25	④
26	②
27	①
28	⑤
29	③
30	③
31	①
32	②
33	④
34	④
35	①
36	①
37	③
38	④
39	④
40	⑤

 

 

 

제21회 공인중개사 자격시험 문제

 

 

 

 

 

 

 

1. 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

① 정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 낳을 수 있다.

② 토지은행제도는 정부 등이 사전에 토지를 비축하여 토지시장의 안정과 공공사업 등을 원활하게 추진하기 위한 공적개입수단이다.

③ 주택에 대한 금융지원정책은 정부의 직접적 시장개입수단이다.

④ 부동산정보의 비대칭성, 외부효과 등의 존재는 정부의 시장개입 근거가 된다.

⑤ 정부의 시장개입에는 공공임대주택을 직접 생산․공급 하거나 주택의 거래나 배분을 통제하는 방법 등이 있다.

 

 

 

 

2. 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며, 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단체의 상이한 규제와 통제를 받는다.

② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.

③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에 영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다.

④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고, 이는 지가상승의 문제를 발생시키기도 한다.

⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아 질 수 있다.

 

 

 

 

3. 부동산 및 부동산시장의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 동일함)

① 부동산은 개별성의 특성에 의해 표준화가 어려워 일반재화에 비해 대체가능성이 낮다.

② 부동산의 개별성이라는 특성에도 불구하고 부동산시장은 자원배분 기능을 수행한다.

③ 일반적으로 부동산의 공급곡선 기울기는 단기보다 장기에 더 완만하다.

④ 아파트의 가격이 상승하는 경우 대체재인 오피스텔의 가격은 하락한다.

⑤ 부동산시장의 주요한 기능 중 하나는 경제주체의 지대 지불능력에 따라 토지이용의 유형을 결정하는 것이다.

 

 

 

 

 

4. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용․수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 (A)라 하고, 주거․상업․공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성된 토지를 (B)라 하고, 용도지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 (C)라 하고, 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 (D)라 한다.

 

① A - 나지, B - 필지, C - 후보지, D - 이행지

② A - 나지, B - 택지, C - 이행지, D - 후보지

③ A - 나지, B - 택지, C - 후보지, D - 이행지

④ A - 획지, B - 나지, C - 후보지, D - 이행지

⑤ A - 필지, B - 획지, C - 이행지, D - 후보지

 

 

 

 

 

5. 부동산개발단계 중 마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산개발의 성공여부는 개발사업의 시장성에 달려있다고 볼 수 있다.

② 일반적으로 개발될 공간의 임대활동은 개발사업 초기단계에서부터 이루어지는 것이 바람직하다.

③ 부동산의 종류와 관계없이 마케팅활동의 유형은 동일하다.

④ 부동산시장의 침체시 주거용 부동산은 임차인을 확보하기가 쉽지 않으므로 철저한 마케팅계획이 요구된다.

⑤ 부동산의 개별성으로 인하여 분양광고의 내용도 개별성을 갖는 것이 일반적이다.

 

 

 

 

 

6. 토지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 용도지역지구제는 토지이용계획에서 토지의 기능을 계획에 부합되는 방향으로 유도하기 위하여 마련한 법적․행정적 장치라 할 수 있다.

② 토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 대상으로 한다.

③ 토지적성평가제도는 토지에 대한 개발과 보전의 경합이 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 수단이다.

④ 개발제한구역의 지정은 개발가능토지의 감소로 인해 주변지역의 지가와 주택가격의 상승을 유발시킬 우려가 있다.

⑤ 제2종지구단위계획구역은 토지이용을 합리화․구체화하고, 도시 또는 농․산․어촌의 기능을 증진하며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획이다.

 

 

 

 

7. 우리나라의 주택금융제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주택금융제도의 목적은 국민 주거복지 및 생활안정, 주택경기 및 주택가격 조절기능 등을 들 수 있다.

② 금융기관은 수취한 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는데, 이를 1차 주택저당대출시장이라 한다.

③ 2차 주택저당 대출시장은 특별목적회사(SPC)를 통해 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해주는 시장을 말한다.

④ 주택금융신용보증기금의 용도는 신용보증채무의 이행, 차입금의 원리금 상환, 기금의 조성․운용 및 관리를 위한 경비, 기금의 육성을 위한 연구․개발 등에 사용된다.

⑤ 저당채권유동화는 금융기관의 유동성을 감소시킨다.

 

 

 

 

8. 주택의 분류 중에서 공동주택의 유형으로 틀린 것은?

① 아파트 ② 연립주택 ③ 다세대주택

④ 다중주택 ⑤ 기숙사

 

 

 

9. 임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 동일 함)

① 장기공공임대주택은 공공부문이 시장임대료보다 낮은 수준의 임대주택을 공급하는 것이다.

② 임대료규제는 임대료에 대한 이중가격을 형성시킬 우려가 있다.

③ 규제임대료가 시장균형임대료보다 낮을 경우 임대부동산의 질적인 저하를 초래할 수 있다.

④ 임대료보조정책은 임차인의 임대료 부담을 줄여줄 수 있다.

⑤ 임대료상한제의 실시는 임대주택에 대한 초과공급을 발생시킨다.

 

 

 

 

10. 부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산관리는 부동산소유자의 목적에 따라 대상 부동산을 관리상 운영․유지하는 것이다..

② 건물과 부지의 부적응을 개선시키는 활동은 경제적 관리에 해당한다.

③ 위탁관리방식의 장점은 전문업자를 이용함으로써 합리적이고 편리하며, 전문화된 관리와 서비스를 받을 수 있다는 것이다.

④ 부동산관리자는 소유주를 대신하여 부동산의 임대차 관리, 임대료의 수납, 유지관리업무 등을 담당한다.

⑤ 부동산관리자가 유지관리업무의 수행시 대상 부동산의 물리적, 기능적인 흠을 발견하여 안전하게 유용성을 발휘할 수 있도록 사전에 조치하는 것이 바람직하다.

 

 

 

 

11. 부동산개발사업에서 사업의 안정성을 제고하기 위해서는 대출기관이 시행사의 신용위험을 낮추는 것이 중요하다. 이를 위한 대책으로 틀린 것은?

① 자기자금의 투입비중 확대요구

② 당해 시행업무의 별도 법인화

③ 시행사주식에 대한 질권 설정

④ 대출심사조건의 완화

⑤ 자금관리의 위탁

 

 

 

 

12. 부동산개발사업의 진행과정에서 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험으로 옳은 것은?

① 매장문화재 출토로 인한 사업 위험

② 거시적 시장환경의 변화 위험

③ 사업지 주변 사회간접자본시설 확충의 지연 위험

④ 행정의 변화에 의한 사업인․허가 지연 위험

⑤ 부실공사 허가에 따른 책임 위험

 

 

 

 

13. 부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산개발은 사회적 수요와 환경의 변화에 따른 토지의 최유효이용을 위한 시장 적응과정이라고 할 수 있다.

② 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)은 사업자의 신용이나 부동산을 담보로 대출하는 것이 아니라 사업성을 기초로 자금을 조달하는 방식이다.

③ 토지(개발)신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 것이다.

④ 환지개발방식은 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 매각하는 것이다.

⑤ 혼용방식은 환지방식과 매수방식을 혼합한 방식으로 도시개발사업, 산업단지개발사업 등에 사용한다,

 

 

 

 

14. 부동산입지에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 회귀모형은 특정 부지의 소매점포의 성과에 영향을 미치는 인자들을 결정하기 위해 사용될 수 있는 접근법 중 하나이다.

② 도심지역에 건물들이 고층화 되는 것은 토지에 대한 자본의 대체성이 낮다는 것이다.

③ 레일리(W. J. Reilly)의 소매인력법칙에 따르면, 2개 도시의 상거래 흡인력은 두 도시의 인구에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례한다.

④ 허프(D. L. Huff)의 상권분석모형에 따르면, 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 경쟁점포의 수, 점포와의 거리. 점포의 면적에 의해 결정된다.

⑤ 베버(A. Weber)의 최소비용이론은 다른 생산조건이 동일하다면, 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.

 

 

 

 

15. 다음은 부동산 경기변동의 4국면에 대한 특징을 나타낸 표이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

회복기	상향기	후퇴기	하향기
- (A)주도시장 - 건축허가 신청건수(B) - 공실률(C)	- (A)주도시장 - 건축허가 신청건수 최대 - 공실률 최저	- (D)주도시장 - 건축허가 신청건수(C) - 공실률(B)	- (D) 주도시장 - 건축허가 신청건수 최저 - 공실률 최대

 

 

① A - 매도자, B - 증가, C - 감소, D - 매수자

② A - 매도자, B - 감소, C - 증가, D - 매수자

③ A - 매수자, B - 증가, C - 감소, D - 매도자

④ A - 매수자, B - 감소, C - 증가, D - 매도자

⑤ A - 매도자, B - 증가, C - 증가, D - 매수자

 

 

 

 

 

16. 다음 제시된 조건하에서 수요가 증가한다면, 거미집이론에 의한 A․B 부동산의 모형 형태는?(다만, 다른 조건은 동일함)

- A 부동산 : 수요의 가격탄력성 1.1, 공급의 가격탄력성 0.9 - B 부동산 : 수요의 가격탄력성 0.9, 공급의 가격탄력성 1.3

 

① A : 수렴형, B : 발산형 ② A : 발산형, B : 순환형

③ A : 순환형, B : 발산형 ④ A : 수렴형, B : 순환형

⑤ A : 발산형, B : 수렴형

 

 

 

 

 

 

 

17. 다음은 각 도시별, 산업별 고용자 수를 나타낸 표이다. 섬유산업의 입지계수가 높은 도시 순으로 나열된 것은?(다만, 전국에 세 개의 도시와 두 개의 산업만이 존재한다고 가정함)

(단위 : 수)

구분	섬유산업	전자산업	전체산업
A 도시	250	150	400
B 도시	250	250	500
C 도시	500	600	1,100
전국	1,000	1,000	2.000

 

① A > B > C ② A > C > B ③ B > C > A

④ C > A > B ⑤ C > B > A

 

 

 

 

18. 다음 부동산수요와 수요량에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 동일함)

① 주택가격이 상승하면 주택수요량에 영향을 준다.

② 부동산수요량은 특정 가격수준에서 부동산을 구매하고자 하는 의사와 능력이 있는 수량이다.

③ 부동산수요는 구입에 필요한 비용을 지불할 수 있는 경제적 능력이 뒷받침된 우효수요의 개념이다.

④ 순유입인구가 증가하면 주택수요에 영향을 준다.

⑤ 수요곡선의 이동으로 인해 수요량이 변하는 경우에 이를 부동산수요량의 변화라고 한다.

 

 

 

 

19. 어느 부동산의 가격이 5% 하락 하였는데 수요량이 7% 증가했다면, 이 부동산 수요의 가격탄력성은?(다만, 다른 조건은 동일함)

① 0.35 ② 0.714 ③ 1.04

④ 1.4 ⑤ 1.714

 

 

 

 

20. 다음 표는 쌀, 우유, 사과 세 가지 상품의 1,00㎡당 연간 산출물의 시장가격, 생산비용, 교통비용을 나타낸다. 상품의 생산자와 소비되는 도시까지의 거리가 19km인 지점에서도 이윤을 얻을 수 있는 상품(들)은?(다만, 다른 조건은 동일하고, 모든 제품은 같은 지점에 있는 도시에 판매한다고 가정함)

(단위 : 만원)

제품	시장가격	생산비용	교통비용(1km 당)
쌀	150	70	5
우유	200	100	4
사과	250	130	6

 

① 쌀 ② 우유, 사과 ③ 쌀, 우유

④ 쌀, 사과 ⑤ 쌀, 우유, 사과

 

 

 

 

21. 부동산경기변동과 관련된 설명으로 틀린 것은?

 

① 부동산경기는 도시별로 다르게 변동할 수 있고 같은 도시라도 도시안의 지역에 따라 다른 변동양상을 보일 수 있다.

② 총부채상환비율(DTI)규제 완화 후 주택거래 증가는 경기변동요인 중 불규칙 변동요인에 속한다.

③ 부동산경기는 각 주기별 순환국면 기간이 일정치 않은 경향을 보인다.

④ 봄․가을의 반복적인 주택거래건수 증가는 추세변동요인에 속한다.

⑤ 일반적으로 건축착공량과 부동산거래량 등이 부동산경기의 측정지표로 많이 사용된다.

 

 

 

 

 

22. 부동산가격에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산감정평가에서 부동산의 가격시점은 감정평가 의뢰일을 기준으로 한다.

② 두 가지 이상의 권리가 동일 부동산에 있을 때에는 그 각각의 권리에 가격을 정할 수 있다.

③ 부동산감정평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적․성격이나 조건에 맞도록 평가한 가격을 특정가격이라 한다.

④ 부동산가격은 수요가 감소하더라도 즉각적으로 하락하지 않는 하방경직성의 특성이 있다.

⑤ 부동산시장은 불완전경쟁시장이지만 부동산가격은 일반적으로 시장에서 경쟁에 의해 결정되므로 소비자와 생산자가 의사결정을 하는데 중요한 지표의 기능을 한다.

 

 

 

 

23. 부동산투자의 위험과 수익에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 동일함)

① 동일한 위험증가에 대해 위험회피형 투자자는 위험추구형 투자자보다 더 높은 수익률을 요구하게 된다.

② 투자결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어지는데 투자자는 투자대안의 기대수익률이 요구수익률보다 큰 경우 투자를 하게 된다.

③ 어떤 부동산에 대한 투자자의 요구수익률이 기대수익률보다 큰 경우 대상부동산에 대한 기대수익률도 점차 하락하게 된다.

④ 부동산투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가지고 있다.

⑤ 위험추구형 투자자는 높은 수익률을 획득할 기회를 얻기 위해 위험을 기꺼이 감수하는 투자자를 말한다.

 

 

 

 

24. 주택의 여과과정이론과 주거분리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주택의 상향여과는 상위소득계층이 사용하던 기존주택이 하위소득계층의 사용으로 전환되는 것을 말한다.

② 주거분리는 도시 전체뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생할 수 있다.

③ 주거분리는 도시내에서 소득계층이 분화되어 거주하는 현상을 말한다.

④ 침입과 천이현상으로 인해 주거입지의 변화를 가져올 수 있다.

⑤ 공가(空家)의 발생은 주택여과과정의 중요한 구성요소 중 하나이다.

 

 

 

 

25. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 지분투자방식에는 조인트 벤처(Joint Venture), 리츠(RETTs) 등이 있다.

② 주택저당담보부채권(MBB)은 조기상환의 위험부담을 투자자에게 전가한다.

③ 유동화자산은 자산유동화의 대상이 되는 자산으로서 채권, 부동산, 기타 재산권을 말한다.

④ 역저당(Reverse Mortgage)제도란 대출자가 차입자의 주택을 담보로 매기간 마다 정기적으로 일정액을 지불하는 제도이다.

⑤ 대출금이 과도한 경우 차입자의 채무불이행 가능성이 커질 위험이 있다.

 

 

 

 

26. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 투자의 가치를 측정하는데 있어서 화폐의 시간가치를 고려한 방법으로는 순련재가치법, 내부수익률법, 회계이익률법(평균수익률법) 등이 있다.

② 순현재가치법이란 장래 기대되는 소득의 현재가치 합계와 투자비용으로 지출된 금액의 현재가치 합계를 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법을 말한다.

③ 내부수익률이란 순현가를 ?0?으로 만드는 할인율을 말한다.

④ 순현재가치법으로 타당성이 있는 사업이 내부수익률법으로는 타당성이 없을 수도 있다.

⑤ 비율분석법에 의한 투자대안 판단시 사용지표에 따라 투자결정이 달라질 수 있다.

 

 

 

 

27. 화폐의 시간가치 계산에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주택마련을 위해 은행으로부터 원리금균등분할상환 방식으로 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 저당상수를 사용한다.

② 현재 5억원인 주택이 매년 5%씩 가격이 상승한다고 가정할 때, 일시불의 미래가치계수를 사용하여 10년 후의 주택가격을 산정할 수 있다.

③ 정년퇴직자가 매월 연금형태로 받는 퇴직금을 일정기간 적립한 후에 달성되는 금액을 산정할 경우 연금의 미래가치계수를 사용한다.

④ 10년 후에 1억원이 될 것으로 예상되는 토지의 현재가치를 계산할 경우 일시불의 현재가치계수를 사용한다.

⑤ 연금의 미래가치계수는 저당상수의 역수이다.

 

 

 

 

28. 대상부동산의 순영업소득(NOI)은?

○ 건축연면적 : 1,800㎡ ○ 유효임대면적 비율 : 80%(건축연면적 대비) ○ 연 평균임대료 : 5,000원/㎡ ○ 영업경비율 : 50%(유효조소득 기준) ○ 평균공실률 : 10% ○ 연간 부채상환액 : 500원/㎡(유효 임대면적 기준)

① 320만원 ② 324만원 ③ 32만원

④ 340만원 ⑤ 380만원

 

 

 

 

29. A, B, C 3개의 부동산자산으로 이루어진 포트폴리오가 있다. 이 포트폴리오의 자산비중 및 경제상황별 예상 수익률 분포가 다음 표와 같을 때 전체 포트폴리오의 기대수익률은?(다만, 호황과 불황의 확률은 각각 50%임)

 

 

구분	포트폴리오 비중(%)	경제상황별 예상 수익률(%)
		호황	불황
A부동산	20	6	4
B부동산	30	8	4
C부동산	50	10	2

① 5.0% ② 5.2% ③ 5.4%

④ 5.6% ⑤ 5.8%

 

 

 

 

30. 제시된 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?

甲은 현금으로 5억원을 투자하여 순영업소득이 연간 8천만원, 저당지불액이 연간 4천만원인 부동산을 8억원에 구입하였다.

① 종합환원율은 10%이다.

② 저당비율은 37.5%이다.

③ 자본회수기간은 10년이다.

④ 지분환원율은 7%이다.

⑤ 부채감당률은 2이다.

 

 

 

 

31. 우리나라의 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 개발전문 부동산투자회사는 총자산의 전부를 부동산개발사업에 투자할 수 있다.

② 기업구조조정 부동산투자회사는 회사의 실체가 없는 명목회사로 법인세 면제 혜택이 없다.

③ 자산관리회사를 설립하려는 자는 일정한 자격요건을 갖춘 자산운용전문인력 5인 이상을 확보하여야 한다.

④ 부동산투자회사법에 의한 부동산개발사업이란 토지를 택지․공장용지 등으로 개발하거나 건축물이나 그 밖의 인공구조물을 신축하거나 재축하는 사업을 말한다.

⑤ 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자․운용업무를 자산관리회사에게 위탁하여야 한다.

 

 

 

 

32. 주택금융에 관한 설명으로 옳은 것은?(다만, 다른 조건은 동일함)

① 원금균등상환방식과 원리금균등상환방식의 1회차 월 불입액은 동일하다.

② 변동금리이자율과 고정금리이자율이 같고 향후 금리상승이 예상되는 경우 차입자는 변동금리 대출이 고정금리 대출보다 유리하다.

③ 일반적으로 차입자의 소득과 담보부동산의 가치는 시간이 지날수록 증가하는 경향으로 인해 차입자의 채무불이행 위험이 높아진다.

④ 변동금리부 주택담보대출 이자율의 조정주기가 짧을수록 이자율변동의 위험은 차입자에서 대출자로 전가된다.

⑤ 차입자가 대출액을 중도상환 할 경우 원금균등상환방식은 원리금균등상환방식보다 대출잔액이 적다.

 

 

 

 

33. 부동산투자에 있어서 위험관리 방안으로 틀린 것은?

① 요구수익률을 결정하는데 있어 감수해야 하는 위험의 정도에 따라 위험할증률을 더한다.

② 사업위험 감소를 위해 투자자는 경제환경 변화에 민감한 업종인 단일 임차인 보다는 다양한 업종의 임차인으로 구성한다.

③ 투자에서 발생되는 위험의 일부를 보험회사 등에 전가하기 위해 보험에 가입한다.

④ 위험관리 방법으로 요구수익률을 하향조정하고, 민감도분석, 평균분산분석 등을 실시한다.

⑤ 위험을 회피하는 방법으로 투자의 부적격 자산을 투자안에서 제외시킨다.

 

 

 

 

 

34. 감정평가절차상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 지역분석이 일반적으로 개별분석보다 선행한다.

② 개별요인은 당해 토지의 가격형성에 영향을 미치는 개별적인 상태, 조건 등의 제반요인을 말한다.

③ 지역분석에는 개별분석에서 파악된 자료를 근거로 대상부동산의 최유효이용을 판정한다.

④ 인근지역의 범위는 고정적․경직적인 것이 아니라 유동적․가변적이다.

⑤ 동일수급권은 인근지역을 포함하고, 인근지역과 상호관계에 있는 유사지역이 존재하는 공간적 범위다.

 

 

 

 

35. 부동산감정평가의 부동산가격제원칙에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 대체의 원칙에서 대체관계가 성립되기 위해서는 부동산 상호간 또는 부동산과 일반재화 상호간에 용도, 효용. 가격 등이 동일성 또는 유사성이 있어야 한다,

② 균형의 원칙에서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산을 둘러싼 외부환경과의 균형이 중요하다.

③ 기여의 원칙은 부동산의 구성요소가 전체에 기여하는 정도가 가장 큰 사용방법을 선택해야 한다는 점에서 용도의 다양성, 병합․분할의 가능성 등이 그 성립근거가 된다.

④ 부동산의 가격도 경쟁에 의해 결정되며, 경쟁이 있으므로 초과이윤이 소멸되고 대상부동산은 그 가격에 적합한 가격을 갖게 되는데, 이를 경쟁의 원칙이라 한다.

⑤ 변동의 원칙은 부동산의 자연적 특성인 영속성과 인문적 특성인 용도의 다양성, 위치의 가변성 등을 성립근거로 한다.

 

 

 

 

36. 표준지공시지가의 이의신청에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 토지소유자, 토지이용자 이외의 자는 표준지공시지가에 대한 이의를 신청할 수 없다.

② 이의신청은 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 신ㄴ청할 수 있다.

③ 이의신청서에는 신청인의 성명 및 주소, 표준지의 소재지․지목․실제용도․토지이용상황․주위환경 및 교통상황, 이의신청의 사유를 기재하여야 한다.

④ 국토해양부장관은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다.

⑤ 국토해양부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때는 당해 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.

 

 

 

 

37. 시산가격의 조정에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 부동산가격은 3면 등가성의 원리로 인해 어느 방식으로 평가하여도 가격이 동일하기 때문에 조정 작업이 필요 없다.

② 시산가격의 조정은 감정평가 3방식에 의해 산출한 시산가격을 산술평균하는 것 만을 말한다.

③ 시산가격조정은 평가시 사용된 자료의 양, 정확성 및 적절성 등을 고려하여 각각의 방법에 가중치를 두어 가격을 결정하는 것이다.

④ 3가지 평가방식을 적용시켜 각각 산출한 가격이 대상부동산의 최종 평가가격이다.

⑤ 시산가격의 조정에 사용된 확인자료는 거래사례, 임대사례, 수익사례 등의 자료를 말한다.

 

 

 

38. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용 중 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 대상물건에 대한 평가액은 적정가격 또는 적정임료로 결정함을 원칙으로 한다. ㄴ. 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가함을 원칙으로 한다. ㄷ. 감가수정을 할 때에는 내용연수를 표준으로 한 정액법․정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라야 함을 원칙으로 한다. ㄹ. 평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 잇는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다. ㅁ. 건물의 평가는 거래사례비교법에 의함을 원칙으로 한다.

 

① ㄱ, ㄴ, ㄷ

② ㄱ, ㄴ, ㄹ

③ ㄴ, ㄷ, ㄹ

④ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

 

 

 

 

39. 대출기관에서 부동산의 담보평가시 자산가치와 현금수지를 기준으로 최대 담보대출가능금액을 산정하는 경우, 다음 조건이 명시된 대상부동산의 최대 담보대출가능금액은 각각 얼마인가?

(다만, 다른 조건은 동일함)

 

 

 

○ 대상부동산의 자산가치 : 20억원 ○ 순영업소득 : 1.2억원 ○ 대부비율 : 60% ○ 저당상수 : 0.1 ○ 부채감당률 : 1.5

 

	자산가치기준	현금수지기준
①	2억원	12억원
②	3.5억원	12억원
③	12억원	3.5억원
④	12억원	7.2억원
⑤	12억원	8억원

 

 

 

 

 

 

 

40.( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

○ 원가방식 : ( 가 )의 원리, 가격 - 원가법, 임료 - 적산법 ○ 비교방식 : 시장성의 원리, 가격 - ( 나 ), 임료 - 임대사례비교법 ○ 수익방식 : 수익성의 원리, 가격 - 수익환원법, 임료 - ( 다 )

 

 

① 가 - 형평성, 나 - 건물잔여법, 다 - 노선가식평가법

② 가 - 환가성, 나 - 상환기금법, 다 - 배분법

③ 가 - 비용성, 나 - 거래사례비교법, 다 - 수익분석법

④ 가 - 효율성, 나 - 수익분석법, 다 - 현금흐름할인법

⑤ 가 - 공정성, 나 - 거래사례비교법, 다 - 배분법

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2010년도 제21회 공인중개사 부동산학개론해설

 

 

 

 

 

 

 

1. 정답③

해설) 주택에 대한 금융지원정책은 정부의 간접적 시장개입수단이다.

 

 

 

2. 정답②

해설) 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 하는 것은 비소모성 즉 영속성으로 인한 파생현상이다.

 

 

 

3. 정답④

해설) 아파트의 가격이 상승하면 대체재인 오피스텔의 수요가 증가하게 된다. 그에 따라 오피스텔의 가격은 상승한다.

 

 

 

4. 정답③

해설) A-나지(토지보상지침 제3조의 5), B-택지, C-후보지(용도지역 상호간), D-이행지(용도지역 내에서)

 

 

 

5. 정답③

해설) 부동산의 종류에 따라 마케팅활동의 유형은 달라진다.

 

 

 

6. 정답⑤

해설) 제1종지구단위계획구역에 대한 설명이다.

 

 

 

7. 정답⑤

해설) 저당채권유동화는 금융기관의 유동성을 증가시킨다.

 

 

 

8. 정답④

해설) 다중주택은 단독주택에 속한다.

 

 

 

9. 정답⑤

해설) 임대료상한제의 실시는 임대주택에 대한 초과수요를 발생시킨다.

 

 

 

10. 정답②

해설) 건물과 부지의 부적응을 개선시키는 활동은 기술적 관리에 해당한다.

 

 

 

11. 정답④

해설) 사업의 안정성을 제고하기 위해서는 대출심사조건을 강화하여야 한다.

 

 

 

 

12. 정답⑤

해설) 문항①∼④는 외부적위험으로 시행사 또는 시공사가 스스로 관리하기가 어렵지만 문항⑤ 부실공사 하자에 따른 책임 위험은 내부적 위험으로 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당된다.

 

 

 

13. 문항④

해설) 환지개발방식은 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 되돌려 주는 것으로 다시 매각하는 것은 아니다.

 

 

 

14. 문항②

해설) 도심지역에 건물들이 고층화 되는 것은 토지에 대한 자본의 대체성이 높다는 것이다.

 

 

 

15. 정답①

해설) 회복기나 상향기에서는 매도자 주도시장이며, 후퇴기나 하향기에서는 매수자 주도시장에 된다. 또한 회복기에는 건축허가 신청건수가 증가하며 공실률은 감소하는 반면, 후퇴기에는 건축허가 신청건수가 감소하고 공실률은 증가한다.

따라서 A-매도자, B-증가, C-감소, D-매수자

 

 

 

16. 정답①

해설) 가격탄력성이 1보다 크면 탄력적이며, 1보다 작으면 비탄력적인 상태이다.

따라서 A부동산: 수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성 ⇨ 수렴형

B부동산: 수요의 가격탄력성 < 공급의 가격탄력성 ⇨ 발산형

 

 

 

 

 

17. 정답①

LQ = A지역 X산업 비율 / 국가전체 X산업비율 A지역 X산업의 고용자수 / A지역 전산업의 고용자수 = ───────────────────────────── 국가전체 X산업의 고용자수 / 국가전체 전산업의 고용자수

 

 

 

· A도시의 섬유산업의 입지계수

LQ=(250/400)/(1,000/2,000)= 0.625/0.5=1.25

 

· B도시의 섬유산업의 입지계수

LQ=(250/500)/(1,000/2,000)=0.5/0.5=1

 

· C도시의 섬유산업의 입지계수

LQ=(500/1,100)/(1,000/2,000)=0.45/0.5=0.9

 

· 따라서 섬유산업의 입지계수가 높은 도시 순은 A>B>C가 된다.

 

 

 

 

18. 정답⑤

 

해설) 가격의 변화로 수요곡선 상에 점이 이동하였을 때가 ‘수요량의 변화’이며,

수요곡선의 이동으로 인해 수요량이 변하는 경우에 이를 부동산‘수요의 변화’라고 한다.

 

 

 

 

19. 정답④

해설) 수요의 가격탄력성= 수요량의 변화율/가격변화율

따라서 7%/5%=1.4

 

 

 

 

20. 정답②

해설) 튀넨의 단순지대이론에 따르면 생산자가 획득하는 이윤은 가격에서 생산비와 교통비를 제한 몫이 된다. 문제에서 단위당(1Km 당) 교통비가 쌀은 5만원, 우유는 4만원, 사과는 6만원이며 거리는 19Km이다.

이윤(y) = 가격 - 생산비 - 교통비 = (가격 - 생산비) - 단위당 교통비 × 거리

 

쌀의 이윤 = (150-70)-5×19=-15

 

우유의 이윤= (200-100)-4×19=24

 

사과의 이윤= (250-130)-6×19=6

 

따라서 이윤을 얻을 수 있는 상품은 우유와 사과가 된다.

 

 

 

 

21. 정답④

해설) 봄·가을의 반복적인 주택거래건수 증가는 계절적변동에 속한다.

 

 

 

22. 정답①

해설) 부동산감정평가에서 부동산의 가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 「감정평가에 관한 규칙 제7조」

 

 

 

 

23. 정답③

해설) 어떤 부동산에 대한 투자자의 요구수익률이 기대수익률보다 큰 경우 대상부동산에 대한 기대수익률도 점차 상승하게 된다.

· 요구수익률>기대수익률: 수요감소→가치하락→기대수익률 상승

(기대수익률이 요구수익률보다 낮으므로, 어떠한 투자자도 대상부동산에 기꺼이 투자하려 하지 않을 것이다. 따라서 수요가 줄어들게 되고, 대상부동산의 가치는 점점 하락하게 된다.

가치가 하락하게 됨에 따라, 대상부동산의 대한 기대수익률은 점차 증가하게 된다. 부동산의 가치가 충분히 하락하여 기대수익률이 요구수익률과 다시 일치하는 수준에 이르게 되면, 투자자는 대상부동산에 투자를 하려고 할 것이다.)

 

 

 

 

24. 정답①

해설) 상위소득계층이 사용하던 기존주택이 하위소득계층의 사용으로 전환되는 것은 ‘하향여과’라 한다.

 

 

 

25. 정답②

해설) 주택저당담보부채권(MBB)은 조기상환의 위험부담을 발행자가 부담한다.

 

 

 

26. 정답①

해설) 회계적이익률법은 전통적인 투자분석기법 중 하나로 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.

 

 

 

27. 정답⑤

해설) 연금의 미래가치계수는 감채기금계수의 역수이다.

 

 

 

28. 정답②

해설) 건축연면적 1,800㎡중 유효임대면적 비율이 80%이므로 임대단위수는 1,440㎡(1,800×0.8)이다.

		단위당 예상임대료 -------- 5,000 × 임대단위수 -------- 1,440
		가능조소득 ------ 7,200,000원 - 공실 및 불량부채 ------- 720,000원
		유효조소득 ------- 6,480,000원 - 영업경비 ------- 3,240,000원
		순영업소득 ------- 3,240,000원

 

 

 

 

 

29. 정답⑤

해설)

A부동산⇨ (6×0.5)+(4×0.5)=5%×20%=1%

B부동산⇨ (8×0.5)+(4×0.5)=6%×30%=1.8%

C부동산⇨ (10×0.5)+(2×0.5)=6%×50%=3%

따라서 전체 포트폴리오의 기대수익률은 1%+1.8%+3%=5.8%이다.

 

 

 

 

30. 정답④

문항① 종합환원율=순영업소득/총투자액=8천만원/8억=10%

문항② 저당비율(대부비율)=부채잔금/부동산의 가격=3억/8억=37.5%

문항③ 자본회수기간(순소득승수)=총투자액/순영업소득=8억/8천만원=10

문항④ 지분환원율(지분배당율)=세전현금수지/지분투자액=4천만원/5억=8%

여기서 세전현금수지는 순영업소득 8천만원에서 부채서비스액 4천을 뺀 값이다.

문항⑤ 부채감당률=순영업소득/부채서비스액=8천만원/4천만원=2

 

 

 

 

31. 정답②

해설) 기업구조조정 부동산투자회사는 회사의 실체가 없는 명목회사로 법인세 면제 혜택이 있다.

 

 

 

 

32. 정답⑤

해설) 문항① 원금균등상환방식과 원리금균등상환방식의 1회차 월 불입액은 원금균등상환방식이 더 크다.

문항② 향후 금리상승이 예상되는 경우라면 차입자는 고정금리 대출이 변동금리 대출보다 유리하다.

문항③ 일반적으로 차입자의 소득과 담보부동산의 가치는 시간이 지날수록 증가하는 경향으로 인해 차입자의 채무불이행 위험은 낮아진다.

문항④ 변동금리부 주택담보대출 이자율의 조정주기가 짧을수록 이자율변동의 위험은 대출자에서 차입자로 전가된다.

 

 

 

 

33. 정답④

해설) 위험관리 방법으로 위험조정할인율을 사용하는 방법은 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용하는 것이다. 따라서 요구수익률을 상향조정하여야 한다.

 

 

 

 

34. 정답③

 

해설) 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것은 개별분석이다. 즉,

개별분석에서는 지역분석에서 파악된 자료를 근거로 대상부동산의 최유효이용을 판정한다.

 

35. 정답②

해설) 균형의 원칙은 내부적 균형을 요구하는 것이며, 외부환경과의 균형은 적합의 원칙이

다.

 

 

 

 

36. 정답①

해설) 토지소유자, 토지이용자 그밖에 법률상 이해관계를 가진자도 표준지공시지가에 대한 이의를 신청할 수 있다.

 

 

 

 

37. 정답③

 

해설) 문항① 마샬(A.Marshall)의 3면등가성의 원리는 완전경쟁시장하의 균형점에서 적용되나 현실적으로는 어렵다. 따라서 3방식으로 평가한 시산가격이 다르기 때문에 조정작업이 필요하다.

 

문항② 조정은 3방식에 의해 구해진 시산가치를 단순히 산술평균하는 것이 아니라 대상물건의 특성, 용도, 성격이나 평가목적, 평가조건 등을 검토하여 그 중요도에 따라 가중치를 설정하고 이를 근거로 가중평균하여 시산가치를 조정한다.

 

문항④ 3가지 평가방식을 적용시켜 각각 산출한 가격이 대상부동산의 최종 평가가격이 아니라 3방식으로 나온 각각의 시산가격들을 다시 조정하여야 한다.

 

문항⑤ 확인자료란 위치확인에 필요한 주소, 지적, 토지대장, 기타 공적·사적 제한에 관한 자료를 의미하며 거래사례, 임대사례, 수익사레 등에 관한 자료는 ‘사례자료’라 한다.

 

 

 

 

38. 정답③

해설) 문항ㄱ. 대상물건에 대한 평가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 한다. 「감정평가에 관한 규칙 제5조」

문항ㅁ. 건물의 평가는 원가법에 의함을 원칙으로 한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.「감정평가에 관한 규칙 제18조」

 

 

 

 

 

39. 정답⑤

해설)

· 자산가치기준

대상부동산의 자산가치×대부비율=20억×60%=12억원

· 현금수지기준

 

순영업소득 1억2천만원

 

부채감당률 =1.5

 

부채서비스액 부채서비스액

 

 

부채서비스액=1억2천만원/1.5=8천만원

 

부채서비스액= 융자금×저당상수=8천만원

= 융자금×0.1=8천만원

 

∴ 융자금= 8천만원/0.1=8억

 

 

 

 

40. 정답③

해설)

(가) 원가방식은 비용성의 원리

(나) 비교방식에서 가격을 구하는 방법은 거래사례비교법

(다) 수익방식에서 임료를 구하는 방법은 수익분석법

 

 

 

 

 

 

 

 

Ⅰ. 서론

 

 

▣ 커버드본드의 개념과 구조 등 일반적인 사항을 살펴보고, 최근 국내에서 대두되고 있는 가계부채 문제와 관련한 주택모기지시장의 개선 방안을 커버드본드 발행과 연계하여 논의하고자 함. 
  

 

 

 ○ 최근 정책당국은 국내 주택모기지시장에서 고정금리·비거치식 분할상환 대출의 확대를 유도하는 등 구조개선방안을 제시(‘11.6.29) 
  

 

 

○ ‘가계부채 연착륙 종합대책’의 후속조치로 은행의 자금조달수단을 다양화하고, 장기·고정금리의 주택담보대출 확대를 위해 커버드본드 발행 모범규준을 제정·시행

 

 

 

Ⅱ. 커버드본드 개요

 

 

 

▣ 커버드본드는 금융기관의 중장기자금 조달을 위해 우량 보유자산을 담보로 발행하는 일종의 담보부 채권으로, 도산위험으로부터의 절연과 발행회사에 대한 이중청구권을 주요 특성으로 함. 
  

 

 

 ○ 발행회사 도산 시 담보자산과 커버드본드는 도산절차로부터 분리되며 투자자는 담보자산을 통하여 우선 상환되며, 담보자산으로 상환재원이 부족할 경우 발행자의 여타 자산에 대해서도 청구권을 보유

 

 

 

 

 

▣ 커버드본드의 특징을 구현하는 근거법의 유무에 따라 법제화 커버드본드(statutory covered bond)와 구조화 커버드본드(structured covered bond)로 구분 
  

 

 

○ 법제화 커버드본드는 ‘특별법’에 근거하여 담보자산의 절연성과 이중청구권을 보장함.

 

* 대표적인 법제화 커버드본드로 독일의 ‘Pfandbriefe’가 있음. 
 

 

  ○ 구조화 커버드본드는 금융기법을 이용하여 법제화 커버드본드와 경제적으로 동일한 효과를 갖도록 발행

 

* 영국의 경우, 커버드본드의 지급채무를 보증하기 위해 설립된 SPC가 자신이 이전(true sale)받은 담보자산에 대하여 담보권을 설정함으로써 우선변제권을 부여하는 구조

 

* 미국의 경우, 은행이 담보자산 풀을 담보로 주택저당채권을 발행하고 SPC가 이를 기초로 커버드본드를 발행하는 구조

 

 

 

▣ 국제적으로 커버드본드 발행잔액은 2009년 2.4조 유로로 2005년 대비 65% 증가 
  

 

 ○ 특히 모기지 자금조달원천으로 커버드본드의 발행 비중이 점차 증가하여 17.5%(2006년 기준)에 이름. 
  

 

○ 유럽 내에서는 신자본요건령(NCRD; New Capital Requirement Directive)과 UCIT Directive 제22조(4)항 규정에 의해 커버드본드의 위험가중치를 낮게 적용받음으로 크게 활성화

 

 

 

▣ 국내에서 법제화 커버드본드의 발행은 사실상 불가하나, 구조화 방식을 이용하여 최근 일부 금융회사에서 커버드본드를 발행 
  

 

○ 2009년 5월, 담보자산을 금융회사 외부에 신탁하여 절연시키는 구조화 방식의 커버드본드를 국민은행이 최초로 발행 
  

 

○ 2010년 7월, 주택금융공사가 주택금융공사법(제31조)을 이용하여 주택저당채권 담보부채권(MBB)를 발행

 

 

 

Ⅲ. 은행의 자금조달과 커버드본드

 

 

▣ 은행이 어떠한 방식으로 자금조달을 하느냐에 따라 대출형태에 큰 차이를 나타냄. 
  

 

○ 대출의 주요 재원이 예금인 한국, 영국 등의 경우에는 변동 또는 단기고정금리의 대출 비중이 높음. 
  

 

○ 자본시장을 이용한 자금조달 방식이 활성화된 미국, 독일, 프랑스 등은 중장기 고정금리 대출 비중이 높음.

 

 

 

▣ 국내에서 MBS시장은 활성화되지 못하고 예금 위주의 자금조달이 이루어져서 주택담보대출의 구조가 단기·변동금리의 위주로 형성(소비자가 금리상승 위험을 부담) 
  

 

○ 한국주택금융공사의 장기 고정금리 주택담보대출(보금자리론)이 국내 MBS시장을 이끄는 정도임 
  

 

○ 일반 금융회사는 부실자산을 SPC에 매각하여 대차대조표에서 제거하고 금융회사만의 자산건전성을 높이는 수단으로 MBS를 주로 활용하기 때문에 주택모기지시장의 구조를 바꾸는데 한계
      * 영국에서는 우량자산을 SPC에 진정매각하여 자금을 조달하는 수단으로 커버드본드를 활용 
  

 

○ 그러나, 최근에는 커버드본드의 발행을 주택담보대출의 구조를 장기·고정화시키는 대안으로서 적극 검토

 

 

 

▣ 현재 모기지 관련 유동화시장은 MBS가 대표적이나 주택금융공사를 제외한 민간 금융회사의 MBS 발행은 부진하며 다양한 원인이 지적 
 

 

  ○ 주택담보대출 상품이 다양하여 MBS발행에 필요한 표준화가 용이하지 않고, 단기 시세차익을 목적으로 일시상환 대출하는 관행이 팽배한 등 구조적 문제가 상존

 

 

▣ 커버드본드의 경우 MBS보다 국내 시장환경에 적합한 요소를 가지고 있음 
  

 

 ○ MBS와 달리 담보자산의 교체 및 추가편입을 통해 투자자로의 현금흐름을 발행기관이 조절가능(만기일시 상환식 채권 가능) 
  

 

○ MBS에서는 불가능한 담보자산의 다양성 확보가 가능하여 국내실정에 맞는 다양한 상품을 담보자산으로 확보 가능 
  

 

○ 투자자의 입장에서 높은 신용등급의 커버드본드에 투자할 수 있게 됨으로써 투자의 다각화를 실현할 수 있음 
  

 

○ 연기금 및 보험 등 부채 대비 자산 듀레이션이 짧은 기관에서 커버드본드와 같은 장기채권의 수요는 증대될 것으로 예상

 

 

 

Ⅳ. 커버드본드 활성화 방안

 

 

▣ 현재 민간 금융회사가 커버드본드 발행에 활용할 수 있는 법적·제도적 장치를 마련하는 것이 선행될 필요 
  

 

○ 최근 발표된 ‘은행의 우선변제권부채권 발행 모범규준’은 커버드본드의 기본 틀(미국식 구조화 커버드본드 준용)을 제시한데 의의가 있으나, 담보자산의 절연 등 법률적 효력이 없는 한계 
  

 

○ 커버드본드를 법제화시키는 과정에서 관련 법적검토, 사회적 합의 등의 과정이 절대적으로 필요 
  

 

○ 커버드본드의 활성화를 위해서는 담보권의 공신력 문제, 담보권의 부종성 문제에 대한 추가적인 법적 검토가 필요함.

 

 

 

▣ 커버드본드의 발행은 결국 시장성 자금을 이용한 대출이므로 예대율 규제 등과 정책목적상 상충할 가능성이 있기 때문에 이러한 요인을 고려 
  

 

 

○ 커버드본드의 지나친 발행을 통해 자금조달에만 집중할 경우 미국 등의 사례와 같이 과도한 유동화로 인해 문제가 발생 
  

 

 

○ 다만, 모범규준에 의해 커버드본드의 발행가능규모를 부채잔액에 4% 이내로 제한하거나 주택금융공사가 기관간 MOU 등을 통해 직접 발행할 경우 시장활성화는 어려울 것으로 예상

 

 

 

▣ 국내시장에서 AAA등급을 획득하고 있는 은행이 발행하는 경우 담보자산의 차이에서 발생하는 신용위험의 차이를 어떻게 반영할 것인지에 대한 논의도 필요

 

 

 

▣ 커버드본드의 발행을 통해 주택담보대출의 전체 구조를 장기·고정금리로 전환시키고자 하는 시도는 한계가 있으나, 커버드본드와 규모의 매칭 등을 통해 장기·고정금리를 확대시키려는 노력이 필요   
  

 

 

○ 커버드본드의 발행시 발행규모에 매칭되는 규모의 신규대출을 장기·고정금리 대출로 강제하는 방안을 검토 
     

 

 

* 예컨대, 모범규준에서 제한된 발행규모의 제약(발행기관 자산의 4%이내)을 완화시키고, 커버드본드의 발행액과 장기·고정금리 대출액을 매칭 
  

 

 

○ 커버드본드 시장의 형태를 도매시장으로 형성시킬지, 소매시장 형성시킬지에 대한 추가적인 연구가 필요

 

 

* 덴마크의 커버드본드 시장은 대출금액과 소규모 커버드본드를 매칭시켜주는 소매시장 형태

 

 

 

▣ 커버드본드에 대한 투자한도완화, 위험가중치 적용 특례 등을 통해 신용도와 유동성을 높여 커버드본드의 실질적인 수요자의 애로요건을 완화시킬 수 있는 조치를 검토 
  

 

 

○ 국내 커버드본드 투자자에게 투자유인을 제공하기 위해 투자자 특례조항 등을 감독규정 등의 형태로 포함하는 방안이 필요

부동산학원론 2003년도 기출문제 (조주현 교수님 출제)

 

 

 

1. 건축물의 바닥면적 산정방법을 설명하라.

 

 

 

2. 도심에서의 거리에 따른 지가의 하락현상을 검증하기 위해 회귀분석을 이용할 경우 검증방법을 설명하라.

 

 

 

3. 부동산의 특성 중 “부동성(고정성)”의 시장효과를 설명하라.

 

 

 

4. IRR의 정의와 "Internal"의 의미를 설명하라.

 

 

 

5. 허프(Huff)모형의 원리와 한계를 설명하라.

 

(2008년 19회 감정평가이론 기출문제로 재출제 되었음)

 

 

 

6. MBS의 유형과 특징을 설명하라.

 

 

 

7. 감가상각을 크게 허용하는 정책이 부동산사업자에게 유리한 이유를 설명하라.

 

 

 

8. 수익률의 지렛대 효과에 있어서 조건을 설명하라.

 

 

 

9. 경락배당에 있어서 물권을 채권보다 우선하는 이유를 설명하라.

 

 

 

10. ARM(변동금리저당대출)에서 이자율변동의 위험은 차입자에게 전가되지만 다른 위험은 증가되게 되는데 그 위험들에 대해 설명하라.

답안지는 약 9장 정도 썼던 것 같구요.

 

 

 

큰 논리의 흐름은

 

 

1번은 일괄평가의 타당성 -> 우리나라의 과세기준은 개별과세 -> 합리적 배분 기준의 중요성 및 부재 -> 층별효용비율의 연구필요

 

 

 

2번은 부동산가격지수는 부동산 시장에 정보를 제공하는 기능하여 효율적 시장을 달성하기 위한 토대 -> 그러나 부동산의 개별성의 반영이 어렵고 비정상적인 거래가 있는 경우 왜곡된 가격지수 산정가능 -> 전문가인 감정평가사에 의한 가격 산정이 필요함

 

 

 

3번은 무형자산의 시장가치에 관한 정확한 정보의 공시의 필요성 가치평가의 중요성 -> 3방식 적용의 어려움 -> 타 전문가와의 협력의 필요

 

 

4번은 가격다원론의 이해

 

 

 

5번은 상권분석의 필요성 측면에서 접근하려고 했습니다.

 

 

 

<문제1> (40점)

 

 

 

Ⅰ. 서

 

 

상업용 부동산의 소유자는 부동산이 가지는 일체의 수익성을 중시하고, 주거용 부동산의 소유자는 일체의 쾌적성을 중시한다. 이에 따라 토지 건물을 일체로 평가하는 일괄 평가방법이 등장하였다. 일괄평가는 부동산이 창출하는 일체적 “효용”을 반영하는 기법으로 전형적인 수요자의 특성 반영하는 기법이다.

다만 현재 우리나라의 과세기준은 개별과세인바, 일체평가액을 토지, 건물에 합리적으로 배분하는 것이 중요하다. 이하에서 물음에 따라 구체적으로 검토해보기로 한다.

 

 

 

 

Ⅱ. 토지, 건물 일괄평가에 대한 이론적 근거와 평가방법

 

 

1. 이론적 근거

 

 

(1) 일체적 효용의 반영

복합부동산의 경우 부동산의 효용은 토지, 건물 각각이 아닌 일체적으로 발생하며 일체 평가는 이러한 효용을 정확하게 반영하는 기법이다. 예컨대, 상업용 부동산의 효용은 임대료에 의해 결정되며 임대료는 토지,건물 일체로 창출된다.

 

 

(2) 건부감가의 반영

우리나라의 경우 신축뒤 10년이 지난 복합부동산은 대부분 토지가격으로 거래된다. 일괄평가는 이러한 거래관행을 반영하는 기법으로 개별평가에 비해 건부감가의 반영이 정확하다.

 

 

2. 평가방법

 

 

(1) 주거용 부동산의 경우 일체비준가격

대상과 동일한 유사성 비교가능성 있는 사례 부동산을 이용하여 사정보정, 시점수정 거쳐 가격 산정하는 방법이다. 주로 APT등 거래가 자주 이루어 지는 부동산의 경우 유용하다.

 

 

(2) 상업용 부동산의 경우 일체 수익가격

 

표준적 수익을 창출하는 대상 부동산 또는 사례 부동산의 순수익 환원하여 가격을 산정하는 방법이다. 이는 상업용 부동산의 경우 유용하다.

 

 

 

Ⅲ. 합리적 배분기준에 대하여

 

 

1. 합리적 배분기준의 필요성

우리나라의 경우 과세기준은 토지, 건물 각각으로 이루어 지기 때문에 공평한 조세의 부과 위해 합리적 배분이 필요하다. 특히 표준주택의 경우에 합리적인 배분기준이 요구된다.

 

 

2. 합리적 배분기준

 

 

(1) 층별, 위치별 효용비율

부동산의 층별, 위치별 효용비율을 일체로 고려하여 배분하는 기법이다. APT의 경우 수요자가 선호하는 층수이거나 남향의 경우 효용비율이 높은 경향이 있으며 이를 고려한 배분기준이다.

 

 

(2) 지가 배분율

건물은 가격구성비에 따라 배분하며 층별,위치별 효용의 차이는 모두 토지에 반영하는 기법이다. 재개발 구역의 경우 대지권의 가격 산정시 유용하다.

 

 

 

3. 우리나라의 배분기준의 검토

 

 

현재 우리나라의 경우 공시지가 기준가격으로 산정한 토지가격을 일괄평가액에서 차감하여 건물가격으로 배분하고 있다. 그러나 공시지가 기준가격은 나지상정평가로 건부감가가 건물에 반영되는 문제가 있다.

 

 

Ⅳ. 표준주택 가격평가와 관련하여

 

 

1. 현행 법령상 표준주택가격의 조사평가 기준을 설명하시오.

 

 

(1) 적정가격 기준평가

표준주택가격은 당해 주택이 통상적인 시장에서 정상적으로 거래될 경우 성립될 가능성이 가장 높은 가격인 적정가격으로 평가한다.

 

 

 

(2) 실제 이용상황기준 평가, 일체 평가

공부상 지목에 관계없이 공시기준일 현재 이용상황 기준으로 평가하며, 토지건물 일체로 평가한다.

 

 

 

(3) 공법상 제한 반영, 개발이익 반영 평가

공시기준일 현재 일반적, 개별적 계획제한 모두 반영하여 평가하며, 현실화,구체화된 개발이익은 반영하여 평가한다.

 

 

 

2. 일괄평가시 평가 3방식 적용의 타당성

 

 

(1) 평가 3방식의 의의

부동산의 비용성, 수익성, 시장성 반영하여 부동산의 가격을 산정하는 기법으로 원가법, 일체 수익가격, 일체비준가격 이 있다.

 

 

 

(2) 주거용 부동산의 경우 거래사례비교법의 타당성

APT등 주거용 부동산의 경우 거래가 자주 일어나는 경향이 있으며 거래사례 비교법에 의해 일괄평가 가능하며 현재 감칙 제19조에서 규정하고 있다.

 

 

 

(3) 상업용 부동산의 경우 수익환원법의 타당성

상업용 부동산의 경우 임대료에 의해 가격이 결정되는 경향이 있으며 이는 순수익을 환원이율로 환원하는 수익환원법에 의해 적정가격의 산정 가능하다.

 

 

 

(4) 배분기준으로 원가법의 타당성

일괄평가가격을 토지, 건물로 배분하는 경우 원가법에 의해 산정된 가격구성비로 배분이 가능한 바 원가법의 타당성이 인정된다.

 

 

 

Ⅴ. 결

일괄평가기법은 부동산의 일체적 효용 반영하며. 건부감가가 정치하게 반영되는 평가기법으로 타당성이 인정된다.다만 우리나라의 경우 개별 과세기준 적용하는바 합리적 배분기준이 요구된다. 그러나 현재 배분기준은 건물에 건부감가가 모두 반영되는 문제점이 있다. 따라서 건부감가의 정확한 반영위한 층별.위치별 효용비율의 연구가 필요하다고 생각된다.

 

 

 

 

<문제 2> (20점) 부동산 가격지수와 관련하며, 다음을 설명하시오.

 

 

Ⅰ. 서

 

 

최근 부동산 실거래가격이 도입되어 일반인도 부동산 가격수준을 쉽게 알수 있게 되었다. 부동산 가격지수는 부동산 가격 정보를 공개하여 부동산 시장의 불완전성을 완화하는 역할을 한다. 그러나 부동산 가격지수에 사용되는 모형인 HPM이나 RSM 모형의 경우 부동산의 개별성을 반영하지 못하는 단점이 있는바 이하에서 구체적으로 검토해보기로 한다.

 

 

Ⅱ. 부동산 가격지수의 필요성과 기능

 

 

1. 가격지수의 필요성

(1) 정보의 비공개성

(2) 부동산 시장의 불완전한 경향

 

 

2. 가격지수의 기능

(1) 정보의 제공

(2) 효율적 시장의 달성 가능성

 

 

 

Ⅲ. HPM(특성가격모형)과 RSM(반복매매모형)의 원리과 장단점

 

1. HPM의 원리와 장,단점

 

(1) 원리

부동산의 가격형성요인으로 선택될수 있는 요인과 시장가격의 상관관계 분석하여 일정한 회귀식을 만들어 이를 기준으로 가격을 도출하는 방법이다.

 

(2) 장.단점

① 산정이 간편하여 대량평가인 과세평가, 보험평가에 유용한 장점이 있으나,

② 부동산의 개별성 반영이 어려우며 선택 요인을 잘못 선택한 경우 오류 가능성이 있으며 시산가격 조정 절차가 없는 단점이 있다.

 

 

2. RSM 원리와 장.단점

 

(1) 원리

 

(2) 장.단점

① 시장성을 반영하는 기법으로 안정 시장의 경우 유용한 장점이 있으나,

② 거래 당사자의 특수한 사정이나 개별적 동기 반영된 거래의 경우에는 가격을 왜곡시킬 우려가 있다.

 

 

Ⅳ. 결

 

 

부동산 가격지수는 부동산 시장에 정보를 제공하는 기능을 하여 효율적 시장을 달성하기 위한 토대가 된다. 그러나 부동산의 개별성의 반영이 어렵고 비정상적인 거래가 있는 경우 왜곡된 가격지수를 제공할 수 있는 가능성이 있다. 따라서 전문가인 감정평가사에 의한 가격 산정이 필요하다고 생각된다.

 

 

 

<문제 3> (20점) 무형자산의 적합한 평가방법 및 근거

 

 

Ⅰ. 서

감칙 제 31조 에서는 비상장주식의 평가에 대해 순자산가치를 발행주식수로 나눈 가격으로 평가하도록 규정하고 있다. 무형자산으로 이루어진 기업의 경우 무형자산의 시장가치에 관한 정확한 정보의 공시를 위해 가치평가의 중요성이 무엇보다 강조되고 있는바 이하에서 구체적인 장단점을 검토해 보기로 한다.

 

 

Ⅱ. 무형자산의 특징

 

 

1. 비배제성 및 내재적 위험

유형자산의 경우, 예컨대 건물의 경우에는 상업용으로 이용하는 동안에는 다른 용도로 사용이 불가능하다. 그러나 무형자산의 경우에는 자산을 동시에 여러명이 사용가능하며 동시에 사용이 가능하다. 다만 무형자산의 경우 법적 보호의 필요성 및 모방의 위험이 존재한다.

 

 

2. 네트워크 효과

유형자산의 경우 대부분 소모성 자산으로 사용에 따라 가치가 하락하는 경향이 있다. 그러나 무형자산의 경우 네트워크 효과로 인해 네트워크에 연결된 다른 사람이나 기업의 수가 증가함에 따라 증가한다.

 

 

Ⅲ. 무형자산의 적합한 평가방법 및 근거. 장단점

 

 

1. 시장접근법

대상 부동산과 유사한 무형자산을 가진 기업이 거래된 경우 이를 바탕으로 대차대조표를 비교하여 구하는 방법이다. 이는 ① 객관성이 인정되며, 시장성의 사고에 근거한 장점이 있으나 ② 비교 가능한 기업을 찾기 어렵다는 단점이 있다.

 

 

2. 비용접근법

무형자산을 개발하는데 투입된 비용을 산정하여 평가하는 방법이다. 이는 ① 안정성이 인정되어 담보평가시 유용하나. ② 네트워크 효과등 무형자산의 경제적 특성을 반영하지 못한다는 단점이 있다.

 

 

3. 소득접근법

무형자산이 장래 창줄할 것으로 예상되는 장래 기대이익을 현재 가치로 환원하여 구하는 방법이다. 이는 ① 가치원리에 부합한 방법으로, 객관적이나 ② 수익에 무형자산이 기여하는 정도를 파악하기 어렵다는 점과 예측의 오류가능성이 있다.

 

 

4. 타 전문가와의 협력의 필요성

무형자산의 경우 평가에 있어 3방식 적용의 어려움이 있다. 따라서 변리사, 회계사 등 권리의 전문가와 함께 평가한다면 평가의 객관성, 신뢰성을 담보할 수 있을 것으로 생각된다.

 

 

Ⅳ. 결

현재 경제발전의 원동력이 유형자산에서 무형자산 중심으로 변화하고 있는바 무형자산의 평가는 그 의미가 있다. 무형자산의 평가는 3방식으로 가능하나 무형자산의 특성상 한계가 있는바, 관련분야의 전문가들과 함께 평가방법에 대한 연구가 필요하다고 생각된다.

 

 

 

 

 

<문제 4> (10점) 보상평가가격과 표준지 공시지가, 실거래가격과의 관계

 

 

1. 가격다원론의 의의 근거

가격다원론이란 하나의 물건에 대하여 평가목적, 조건, 대상물건의 성격에 따라 다양한 가격이 존재할 수 있다는 것이다. 감칙 제 5조에서는 정상가격으로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건 등이 수반되는 경우 특정가격으로 평가할 수 있도록 하여 이를 인정하고 있다.

 

 

2. 보상평가가격과 적정가격과의 관계

 

 

(1) 개발이익과의 관계

보상평가가격은 당해 사업으로 인한 개발이익은 배제하여 평가하나(공토법 제 67조), 적정가격의 경우 공시기준일 현재 현실화, 구체화된 개발이익은 반영하여 평가한다.

 

 

(2) 공법상 제한과의 관계

보상평가가격은 개별적 계획제한과 당해 사업으로 인한 공법상의 제한은 반영하지 아니하나, 적정가격의 경우 공시기준일 현재 일반적, 개별적 계획제한 모두 반영한다.

 

 

3. 보상평가가격과 실거래 가격과의 관계

 

 

(1) 사정개입의 문제

보상 평가가격은 특수한 사정 또는 개별적 동기가 개입되니 않는 가격이나. 실거래가격의 경우 거래당사자의 사정이 개입될 수 있다.

 

 

(2) 평가주체와의 관계

보상평가가격은 가격의 전문가인 감정평가사에 의해 구해진 가격이나, 실거래가격은 부동산 시장의 참가자인 수요자와 공급자에 의한 가격이다.

 

 

4. 가격다원론의 이해 필요성

따라서 동일한 토지의 경우에도 보상평가 1천만원, 적정가격 1억2천, 실거래가 1억 5천의 가격이 형성가능하다. 이러한 가격다원론을 일반 국민들에게도 알릴 필요성이 있다고 생각된다.

 

 

 

<문제 5> (10점) 상권분석에서 HUFF 모형의 원리와 실무상 장. 단점

 

 

1. 상권 분석의 필요성

상권은 배후지 > 최소요구치 인 경우에 성립가능하며 부동산의 개발시 상권분석은 안정적인 부동산 개발을 위해 필요성이 인정된다.

 

 

2. HUFF 모형의 원리

인구 / 거리^2

 

 

3. 실무상 병용의 장단점

① 뉴턴의 만유인력의 법칙을 응용하여 분석과정이 간편하다는 장점이 있으나.

② 실제 상권의 경우 다양한 변수들이 존재하는 바 이를 고려하지 못했다는 단점이 있다.

 

 

 

 

이에 대한 수험생 및 강사의 평석

 

 

 

1.

 

 

저도 잘 모르지만, 짧은 생각을 적겠습니다. 1번의 경우, 저는 서에서 일괄평가가 이슈가 되는 이유를 "종합부동산세"와 관련해 설명했습니다. 님의 서는 서브에 있는 전형적인 답안이라는 느낌이 드네여. 일괄평가의 이론적 근거가 "건부감가의 반영"이라는 목차에서도 "토지가격으로 거래되는 거래관행"이 "일괄평가"라는 설명도 쉽게 납득이 안됩니다. 평가방법의 경우, 주거용이라도 수익가격 산정이 가능하고, 상업용이라도 비준가격이 가능한데 주거용=비준, 상업용=수익 이라고 단정한 것도 좀 이상하구요.. 이런 식으로 본문의 내용이 납득이 어려운 부분이 눈에 보이네여...

 

 

 

 

┗ 겸손과 절실함 

지적 감사합니다. '종부세'는 그 당시에 생각을 못했구요. 주거용의 경우 비준가격이 좀 더 타당하다는 느낌을 주려고 했는데 어휘선택이 적절하지 못했고, 내용이 모순이 있는것 같네요.

 

 

2.

 

 

그리고 가격 배분은 "일괄평가"를 "토지+건물"로 배분하는 문제인데, 그걸 "층별효용비"로 설명한 것은 논점 일탈 아닌가요? 그냥 제 생각입니다. 제가 틀릴 수도 있습니다...

 

 

┗ 겸손과 절실함 

합리적 배분기준에 대해 이론 교과서로 다시 한번 찾아보겠습니다. 제가 잘못 생각한것 같네요

 

 

 

3.

 

 

문1에서 1번에서의 님과 같은 의견이며 일괄평가방법제시가 잘못되엇구요(감칙19조를 그대로 적시해줘야할듯),표준주택과3방식적용을 묻고 있는데 방향을 달리 하신듯하여 물음의 논점과 안맞는듯합니다. 부동산 가격지수와 산정방법에서는 양자의 관련성을중심으로 각 방식에 의한 가격지수의 성격을 적어야 할듯합니다. 무형자산은 근거를 제시하라했는데 근거가 보이지 않네요 저는 사안의 경의 31-2의 한계점과 29조의 적용가능성을 각각 무형자산의 특징과 결부지어 결국 3방식설명및 수익환원법의 활용등이 필요하다 적었습니다

 

 

 

 

 4.

정명선 평가사

 

 

제 주관적인 느낌입니다. 한번 참조해 보세요 <문1>의 경우, 논점과 상관없는 서브에 나와있는 일괄평가 개별평가 논의를 써 놓으신게 아닌가 싶습니다. 당해 문제의 기본은 부동법시행령 제27조에 규정된 표준주택산정시 3방식 적용규정과 부공법의 하위 훈령인 감칙 제15조 1항 개별평가의 예외로서 일체평가에 대한 연결규정인 제19조 상 비교/수익 방식 적용규정과의 괴리문제에 대한 자신의 견해를 밝히는 부분이 중요하다고 봅니다. 이에 대한 언급이 전혀 없어 문제를 정확히 인식하고 있다는 인상을 심어주기에는 부족한 것으로 보입니다.

 

 

┗ 겸손과 절실함08.12.19. 19:13

<문제의 기본은 부동법시행령 제27조에 규정된 표준주택산정시 3방식 적용규정과 부공법의 하위 훈령인 감칙 제15조 1항 개별평가의 예외로서 일체평가에 대한 연결규정인 제19조 상 비교/수익 방식 적용규정과의 괴리문제에 대한 자신의 견해를 밝히는 부분. >-> 놓쳤던 부분이네요. 전 단지 합리적 배분기준에만 눈이 돌아가서ㅜ

 

 

 

5. 

 

 

그리고 문3은 사례형이라 사례식으로 푸는것도 한 방법일거 같아 그렇게 했습니다.문4에서는 보상가격은 정당보상및 시가보상 표준지는 적정가격, 실거래가격은 시가인점을 중심으로 평가요소보다는 가격성격을 주로 논해주었습니다, 허프모델은 소비자의 효용측면을 고려점을 강조하여 기존 상권분석과의 차이를 부각하여 적은듯합니다. 물어본 논점과 벗어난게 몇개보여 잠시 참견했습니다. 물어본 내용을 풀어가는 방식에는 차이가 있어도 다른 내용을 적게되면... 이론 64점 받았는데 정답은 아니더라도 흐름은 맞춘듯합니다. 지나친 표현이 있으면 널리 이해해주십시요

 

 

┗ 겸손과 절실함

확실히 제가 문제 1번에서 논점 파악이 잘못 된 것 같군요. 그리고 규정의 정확한 적시랑 구체적인 근거의 부재도 지적해주셔서 감사합니다^^

 

 

 6.

 

 

정명선 평가사

 

 

<문2>의 경우 먼저 지가변동률이외에 신뢰성있는 부동산가격관련 지수가 없다는 현실의 문제점에 대한 정확한 지적이 필요하다고 봅니다. 그리고 제시하신 두가지 모형에 대한 설명과 장단점의 경우 정확한 내용으로 보기는 어려운 점이 있습니다. 관련 자료를 참조하여 내용검토 해보시면 비교되는 장단점이 제시한 것과 상이함을 확인하실 수 있을 것입니다. 하지만 전체적으로 이 문제에 대하여 정확히 서술하신 분이 별로 없을 것이므로, 당락에 직접적 영향을 미치는 문제는 아니지 않았을까라고 조심스래 생각해봅니다. 물론 전체적으로 이론점수가 낮아지는데는 영향을 미쳤을것 같습니다.

 

 

 

<문3>은 주식가치를 평가하는 문제이므로, 감칙31조 규정과 특히 동조제2항에 대한 검토가 필요하다고 생각합니다. 현재 제시하신 목차와 서술은 무형자산가치평가 일반론으로 보입니다. 특히 문제에서 제시된 기업은 기술관련 무형자산만으로 구성되어 있으므로 순자산가치접근법에 있어서 무형자산평가방법들에 대한 검토가 요구된다고 봅니다. 그리고 수익환원법에 있어서는 현재 또는 미래의 수익발생의 불확실성이 존재하므로 옵션모형등 새로운 기법에 대한 제시가 이루어 질 수 있을것으로 생각합니다. 문제가 구체적이니 답안도 제시된 기업에 맞추어 구체적으로 작성되어야 좋은 인상을 남기지 않았을까 싶습니다.

 

 

<문4>의 경우 일단 실거래가격과 감정평가이론상 추구하는 시장가치의 관계에 대한 관계규정부터 필요하다고 봅니다. 일단 양자 동일이다 해버리면 더이상 논의할 이유가 없어질 것 같구요. 결국 공지지가의 기준인 적정가격인 경우 일정한 평가기준에 의거하여 평가된 시장가치를 의미합니다. 보상평가액은 이를 기초로 하여 다시 정당한보상을 달성하기 위한 일정평가기준들에 의거한 가격이구요. 결국 각 가격이 이론적으로는 시장가치를 지향하고 있으므로 일치할 수도 있겠으나, 현실적인 제도운영상, 또는 관련 법령의 기준 등으로 인하여 그 결과가 상이해질수도 있음을 강조하는 것이 중요하다 봅니다. 즉, 법에서 규정한 대로...

 

 

<문5> 상권분석은 예정부동산의 경우 배후지 파악을 위하여, 부동산평가의 경우 수익추정을 위한 시장분석과정에서 시장획정과 관련하여 필수적인 분석이 됩니다. 허프모형의 원리는 시중 서브에 잘 나왔구요,

 

 

 

실무상 적용에 있어 추상적인 시장범위를 계량화하여 추정할 수 있게 해준다는 기본적인 장점이 있습니다. 특히 사용되는 변수나 내용이 현실에서 얻을 수 있다는 장점등도 있구요, 다만, 계수의 설정이 복잡하다는(주관적으로 설정될 수도 있겠죠) 단점이 존재(이런면에서 일본의 수정모델이 제시되기도..)합니다. 그리고 현실에서는 다양한 변수가 존재하기도 하구요. 제시하신 원리 산식도 시중교재 확인 부탁드리겠습니다.

 

 

앞서 말씀드린 것처럼 제 주관적인 관점에서의 느낌을 서술했습니다. 전체적으로 기본 개념들은 알고 계시나 문제에서 요구한 정확한 논점을 확실하게 건드리면서 그를 중심으로 목차를 구성했는가에 대한 고민은 해보실 필요가 있다고 봅니다. 감정평가론이 최근 점점 난이도가 올라가다보니, 둥글둥글한 일반론의 제시만으로는 득점이 점점 어려워지는 경향이 있는것 같습니다. 이런 부분에 있어 과거에 제시되었던 출제위원 강평이 간절해지는 것 같습니다. 어찌되었든 한번 꼼꼼히 분석해보는 과정이 높은 득점을 위한 기본임에는 틀림없는것 같습니다.