20기 <겸손과 절실함> 평가사가 2년차 당시 적었던 19회 시험 답안 (51점 획득)

답안지는 약 9장 정도 썼던 것 같구요.

 

 

 

큰 논리의 흐름은

 

 

1번은 일괄평가의 타당성 -> 우리나라의 과세기준은 개별과세 -> 합리적 배분 기준의 중요성 및 부재 -> 층별효용비율의 연구필요

 

 

 

2번은 부동산가격지수는 부동산 시장에 정보를 제공하는 기능하여 효율적 시장을 달성하기 위한 토대 -> 그러나 부동산의 개별성의 반영이 어렵고 비정상적인 거래가 있는 경우 왜곡된 가격지수 산정가능 -> 전문가인 감정평가사에 의한 가격 산정이 필요함

 

 

 

3번은 무형자산의 시장가치에 관한 정확한 정보의 공시의 필요성 가치평가의 중요성 -> 3방식 적용의 어려움 -> 타 전문가와의 협력의 필요

 

 

4번은 가격다원론의 이해

 

 

 

5번은 상권분석의 필요성 측면에서 접근하려고 했습니다.

 

 

 

<문제1> (40점)

 

 

 

Ⅰ. 서

 

 

상업용 부동산의 소유자는 부동산이 가지는 일체의 수익성을 중시하고, 주거용 부동산의 소유자는 일체의 쾌적성을 중시한다. 이에 따라 토지 건물을 일체로 평가하는 일괄 평가방법이 등장하였다. 일괄평가는 부동산이 창출하는 일체적 “효용”을 반영하는 기법으로 전형적인 수요자의 특성 반영하는 기법이다.

다만 현재 우리나라의 과세기준은 개별과세인바, 일체평가액을 토지, 건물에 합리적으로 배분하는 것이 중요하다. 이하에서 물음에 따라 구체적으로 검토해보기로 한다.

 

 

 

 

Ⅱ. 토지, 건물 일괄평가에 대한 이론적 근거와 평가방법

 

 

1. 이론적 근거

 

 

(1) 일체적 효용의 반영

복합부동산의 경우 부동산의 효용은 토지, 건물 각각이 아닌 일체적으로 발생하며 일체 평가는 이러한 효용을 정확하게 반영하는 기법이다. 예컨대, 상업용 부동산의 효용은 임대료에 의해 결정되며 임대료는 토지,건물 일체로 창출된다.

 

 

(2) 건부감가의 반영

우리나라의 경우 신축뒤 10년이 지난 복합부동산은 대부분 토지가격으로 거래된다. 일괄평가는 이러한 거래관행을 반영하는 기법으로 개별평가에 비해 건부감가의 반영이 정확하다.

 

 

2. 평가방법

 

 

(1) 주거용 부동산의 경우 일체비준가격

대상과 동일한 유사성 비교가능성 있는 사례 부동산을 이용하여 사정보정, 시점수정 거쳐 가격 산정하는 방법이다. 주로 APT등 거래가 자주 이루어 지는 부동산의 경우 유용하다.

 

 

(2) 상업용 부동산의 경우 일체 수익가격

 

표준적 수익을 창출하는 대상 부동산 또는 사례 부동산의 순수익 환원하여 가격을 산정하는 방법이다. 이는 상업용 부동산의 경우 유용하다.

 

 

 

Ⅲ. 합리적 배분기준에 대하여

 

 

1. 합리적 배분기준의 필요성

우리나라의 경우 과세기준은 토지, 건물 각각으로 이루어 지기 때문에 공평한 조세의 부과 위해 합리적 배분이 필요하다. 특히 표준주택의 경우에 합리적인 배분기준이 요구된다.

 

 

2. 합리적 배분기준

 

 

(1) 층별, 위치별 효용비율

부동산의 층별, 위치별 효용비율을 일체로 고려하여 배분하는 기법이다. APT의 경우 수요자가 선호하는 층수이거나 남향의 경우 효용비율이 높은 경향이 있으며 이를 고려한 배분기준이다.

 

 

(2) 지가 배분율

건물은 가격구성비에 따라 배분하며 층별,위치별 효용의 차이는 모두 토지에 반영하는 기법이다. 재개발 구역의 경우 대지권의 가격 산정시 유용하다.

 

 

 

3. 우리나라의 배분기준의 검토

 

 

현재 우리나라의 경우 공시지가 기준가격으로 산정한 토지가격을 일괄평가액에서 차감하여 건물가격으로 배분하고 있다. 그러나 공시지가 기준가격은 나지상정평가로 건부감가가 건물에 반영되는 문제가 있다.

 

 

Ⅳ. 표준주택 가격평가와 관련하여

 

 

1. 현행 법령상 표준주택가격의 조사평가 기준을 설명하시오.

 

 

(1) 적정가격 기준평가

표준주택가격은 당해 주택이 통상적인 시장에서 정상적으로 거래될 경우 성립될 가능성이 가장 높은 가격인 적정가격으로 평가한다.

 

 

 

(2) 실제 이용상황기준 평가, 일체 평가

공부상 지목에 관계없이 공시기준일 현재 이용상황 기준으로 평가하며, 토지건물 일체로 평가한다.

 

 

 

(3) 공법상 제한 반영, 개발이익 반영 평가

공시기준일 현재 일반적, 개별적 계획제한 모두 반영하여 평가하며, 현실화,구체화된 개발이익은 반영하여 평가한다.

 

 

 

2. 일괄평가시 평가 3방식 적용의 타당성

 

 

(1) 평가 3방식의 의의

부동산의 비용성, 수익성, 시장성 반영하여 부동산의 가격을 산정하는 기법으로 원가법, 일체 수익가격, 일체비준가격 이 있다.

 

 

 

(2) 주거용 부동산의 경우 거래사례비교법의 타당성

APT등 주거용 부동산의 경우 거래가 자주 일어나는 경향이 있으며 거래사례 비교법에 의해 일괄평가 가능하며 현재 감칙 제19조에서 규정하고 있다.

 

 

 

(3) 상업용 부동산의 경우 수익환원법의 타당성

상업용 부동산의 경우 임대료에 의해 가격이 결정되는 경향이 있으며 이는 순수익을 환원이율로 환원하는 수익환원법에 의해 적정가격의 산정 가능하다.

 

 

 

(4) 배분기준으로 원가법의 타당성

일괄평가가격을 토지, 건물로 배분하는 경우 원가법에 의해 산정된 가격구성비로 배분이 가능한 바 원가법의 타당성이 인정된다.

 

 

 

Ⅴ. 결

일괄평가기법은 부동산의 일체적 효용 반영하며. 건부감가가 정치하게 반영되는 평가기법으로 타당성이 인정된다.다만 우리나라의 경우 개별 과세기준 적용하는바 합리적 배분기준이 요구된다. 그러나 현재 배분기준은 건물에 건부감가가 모두 반영되는 문제점이 있다. 따라서 건부감가의 정확한 반영위한 층별.위치별 효용비율의 연구가 필요하다고 생각된다.

 

 

 

 

<문제 2> (20점) 부동산 가격지수와 관련하며, 다음을 설명하시오.

 

 

Ⅰ. 서

 

 

최근 부동산 실거래가격이 도입되어 일반인도 부동산 가격수준을 쉽게 알수 있게 되었다. 부동산 가격지수는 부동산 가격 정보를 공개하여 부동산 시장의 불완전성을 완화하는 역할을 한다. 그러나 부동산 가격지수에 사용되는 모형인 HPM이나 RSM 모형의 경우 부동산의 개별성을 반영하지 못하는 단점이 있는바 이하에서 구체적으로 검토해보기로 한다.

 

 

Ⅱ. 부동산 가격지수의 필요성과 기능

 

 

1. 가격지수의 필요성

(1) 정보의 비공개성

(2) 부동산 시장의 불완전한 경향

 

 

2. 가격지수의 기능

(1) 정보의 제공

(2) 효율적 시장의 달성 가능성

 

 

 

Ⅲ. HPM(특성가격모형)과 RSM(반복매매모형)의 원리과 장단점

 

1. HPM의 원리와 장,단점

 

(1) 원리

부동산의 가격형성요인으로 선택될수 있는 요인과 시장가격의 상관관계 분석하여 일정한 회귀식을 만들어 이를 기준으로 가격을 도출하는 방법이다.

 

(2) 장.단점

① 산정이 간편하여 대량평가인 과세평가, 보험평가에 유용한 장점이 있으나,

② 부동산의 개별성 반영이 어려우며 선택 요인을 잘못 선택한 경우 오류 가능성이 있으며 시산가격 조정 절차가 없는 단점이 있다.

 

 

2. RSM 원리와 장.단점

 

(1) 원리

 

(2) 장.단점

① 시장성을 반영하는 기법으로 안정 시장의 경우 유용한 장점이 있으나,

② 거래 당사자의 특수한 사정이나 개별적 동기 반영된 거래의 경우에는 가격을 왜곡시킬 우려가 있다.

 

 

Ⅳ. 결

 

 

부동산 가격지수는 부동산 시장에 정보를 제공하는 기능을 하여 효율적 시장을 달성하기 위한 토대가 된다. 그러나 부동산의 개별성의 반영이 어렵고 비정상적인 거래가 있는 경우 왜곡된 가격지수를 제공할 수 있는 가능성이 있다. 따라서 전문가인 감정평가사에 의한 가격 산정이 필요하다고 생각된다.

 

 

 

<문제 3> (20점) 무형자산의 적합한 평가방법 및 근거

 

 

Ⅰ. 서

감칙 제 31조 에서는 비상장주식의 평가에 대해 순자산가치를 발행주식수로 나눈 가격으로 평가하도록 규정하고 있다. 무형자산으로 이루어진 기업의 경우 무형자산의 시장가치에 관한 정확한 정보의 공시를 위해 가치평가의 중요성이 무엇보다 강조되고 있는바 이하에서 구체적인 장단점을 검토해 보기로 한다.

 

 

Ⅱ. 무형자산의 특징

 

 

1. 비배제성 및 내재적 위험

유형자산의 경우, 예컨대 건물의 경우에는 상업용으로 이용하는 동안에는 다른 용도로 사용이 불가능하다. 그러나 무형자산의 경우에는 자산을 동시에 여러명이 사용가능하며 동시에 사용이 가능하다. 다만 무형자산의 경우 법적 보호의 필요성 및 모방의 위험이 존재한다.

 

 

2. 네트워크 효과

유형자산의 경우 대부분 소모성 자산으로 사용에 따라 가치가 하락하는 경향이 있다. 그러나 무형자산의 경우 네트워크 효과로 인해 네트워크에 연결된 다른 사람이나 기업의 수가 증가함에 따라 증가한다.

 

 

Ⅲ. 무형자산의 적합한 평가방법 및 근거. 장단점

 

 

1. 시장접근법

대상 부동산과 유사한 무형자산을 가진 기업이 거래된 경우 이를 바탕으로 대차대조표를 비교하여 구하는 방법이다. 이는 ① 객관성이 인정되며, 시장성의 사고에 근거한 장점이 있으나 ② 비교 가능한 기업을 찾기 어렵다는 단점이 있다.

 

 

2. 비용접근법

무형자산을 개발하는데 투입된 비용을 산정하여 평가하는 방법이다. 이는 ① 안정성이 인정되어 담보평가시 유용하나. ② 네트워크 효과등 무형자산의 경제적 특성을 반영하지 못한다는 단점이 있다.

 

 

3. 소득접근법

무형자산이 장래 창줄할 것으로 예상되는 장래 기대이익을 현재 가치로 환원하여 구하는 방법이다. 이는 ① 가치원리에 부합한 방법으로, 객관적이나 ② 수익에 무형자산이 기여하는 정도를 파악하기 어렵다는 점과 예측의 오류가능성이 있다.

 

 

4. 타 전문가와의 협력의 필요성

무형자산의 경우 평가에 있어 3방식 적용의 어려움이 있다. 따라서 변리사, 회계사 등 권리의 전문가와 함께 평가한다면 평가의 객관성, 신뢰성을 담보할 수 있을 것으로 생각된다.

 

 

Ⅳ. 결

현재 경제발전의 원동력이 유형자산에서 무형자산 중심으로 변화하고 있는바 무형자산의 평가는 그 의미가 있다. 무형자산의 평가는 3방식으로 가능하나 무형자산의 특성상 한계가 있는바, 관련분야의 전문가들과 함께 평가방법에 대한 연구가 필요하다고 생각된다.

 

 

 

 

 

<문제 4> (10점) 보상평가가격과 표준지 공시지가, 실거래가격과의 관계

 

 

1. 가격다원론의 의의 근거

가격다원론이란 하나의 물건에 대하여 평가목적, 조건, 대상물건의 성격에 따라 다양한 가격이 존재할 수 있다는 것이다. 감칙 제 5조에서는 정상가격으로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건 등이 수반되는 경우 특정가격으로 평가할 수 있도록 하여 이를 인정하고 있다.

 

 

2. 보상평가가격과 적정가격과의 관계

 

 

(1) 개발이익과의 관계

보상평가가격은 당해 사업으로 인한 개발이익은 배제하여 평가하나(공토법 제 67조), 적정가격의 경우 공시기준일 현재 현실화, 구체화된 개발이익은 반영하여 평가한다.

 

 

(2) 공법상 제한과의 관계

보상평가가격은 개별적 계획제한과 당해 사업으로 인한 공법상의 제한은 반영하지 아니하나, 적정가격의 경우 공시기준일 현재 일반적, 개별적 계획제한 모두 반영한다.

 

 

3. 보상평가가격과 실거래 가격과의 관계

 

 

(1) 사정개입의 문제

보상 평가가격은 특수한 사정 또는 개별적 동기가 개입되니 않는 가격이나. 실거래가격의 경우 거래당사자의 사정이 개입될 수 있다.

 

 

(2) 평가주체와의 관계

보상평가가격은 가격의 전문가인 감정평가사에 의해 구해진 가격이나, 실거래가격은 부동산 시장의 참가자인 수요자와 공급자에 의한 가격이다.

 

 

4. 가격다원론의 이해 필요성

따라서 동일한 토지의 경우에도 보상평가 1천만원, 적정가격 1억2천, 실거래가 1억 5천의 가격이 형성가능하다. 이러한 가격다원론을 일반 국민들에게도 알릴 필요성이 있다고 생각된다.

 

 

 

<문제 5> (10점) 상권분석에서 HUFF 모형의 원리와 실무상 장. 단점

 

 

1. 상권 분석의 필요성

상권은 배후지 > 최소요구치 인 경우에 성립가능하며 부동산의 개발시 상권분석은 안정적인 부동산 개발을 위해 필요성이 인정된다.

 

 

2. HUFF 모형의 원리

인구 / 거리^2

 

 

3. 실무상 병용의 장단점

① 뉴턴의 만유인력의 법칙을 응용하여 분석과정이 간편하다는 장점이 있으나.

② 실제 상권의 경우 다양한 변수들이 존재하는 바 이를 고려하지 못했다는 단점이 있다.

 

 

 

 

이에 대한 수험생 및 강사의 평석

 

 

 

1.

 

 

저도 잘 모르지만, 짧은 생각을 적겠습니다. 1번의 경우, 저는 서에서 일괄평가가 이슈가 되는 이유를 "종합부동산세"와 관련해 설명했습니다. 님의 서는 서브에 있는 전형적인 답안이라는 느낌이 드네여. 일괄평가의 이론적 근거가 "건부감가의 반영"이라는 목차에서도 "토지가격으로 거래되는 거래관행"이 "일괄평가"라는 설명도 쉽게 납득이 안됩니다. 평가방법의 경우, 주거용이라도 수익가격 산정이 가능하고, 상업용이라도 비준가격이 가능한데 주거용=비준, 상업용=수익 이라고 단정한 것도 좀 이상하구요.. 이런 식으로 본문의 내용이 납득이 어려운 부분이 눈에 보이네여...

 

 

 

 

┗ 겸손과 절실함 

지적 감사합니다. '종부세'는 그 당시에 생각을 못했구요. 주거용의 경우 비준가격이 좀 더 타당하다는 느낌을 주려고 했는데 어휘선택이 적절하지 못했고, 내용이 모순이 있는것 같네요.

 

 

2.

 

 

그리고 가격 배분은 "일괄평가"를 "토지+건물"로 배분하는 문제인데, 그걸 "층별효용비"로 설명한 것은 논점 일탈 아닌가요? 그냥 제 생각입니다. 제가 틀릴 수도 있습니다...

 

 

┗ 겸손과 절실함 

합리적 배분기준에 대해 이론 교과서로 다시 한번 찾아보겠습니다. 제가 잘못 생각한것 같네요

 

 

 

3.

 

 

문1에서 1번에서의 님과 같은 의견이며 일괄평가방법제시가 잘못되엇구요(감칙19조를 그대로 적시해줘야할듯),표준주택과3방식적용을 묻고 있는데 방향을 달리 하신듯하여 물음의 논점과 안맞는듯합니다. 부동산 가격지수와 산정방법에서는 양자의 관련성을중심으로 각 방식에 의한 가격지수의 성격을 적어야 할듯합니다. 무형자산은 근거를 제시하라했는데 근거가 보이지 않네요 저는 사안의 경의 31-2의 한계점과 29조의 적용가능성을 각각 무형자산의 특징과 결부지어 결국 3방식설명및 수익환원법의 활용등이 필요하다 적었습니다

 

 

 

 

 4.

정명선 평가사

 

 

제 주관적인 느낌입니다. 한번 참조해 보세요 <문1>의 경우, 논점과 상관없는 서브에 나와있는 일괄평가 개별평가 논의를 써 놓으신게 아닌가 싶습니다. 당해 문제의 기본은 부동법시행령 제27조에 규정된 표준주택산정시 3방식 적용규정과 부공법의 하위 훈령인 감칙 제15조 1항 개별평가의 예외로서 일체평가에 대한 연결규정인 제19조 상 비교/수익 방식 적용규정과의 괴리문제에 대한 자신의 견해를 밝히는 부분이 중요하다고 봅니다. 이에 대한 언급이 전혀 없어 문제를 정확히 인식하고 있다는 인상을 심어주기에는 부족한 것으로 보입니다.

 

 

┗ 겸손과 절실함08.12.19. 19:13

<문제의 기본은 부동법시행령 제27조에 규정된 표준주택산정시 3방식 적용규정과 부공법의 하위 훈령인 감칙 제15조 1항 개별평가의 예외로서 일체평가에 대한 연결규정인 제19조 상 비교/수익 방식 적용규정과의 괴리문제에 대한 자신의 견해를 밝히는 부분. >-> 놓쳤던 부분이네요. 전 단지 합리적 배분기준에만 눈이 돌아가서ㅜ

 

 

 

5. 

 

 

그리고 문3은 사례형이라 사례식으로 푸는것도 한 방법일거 같아 그렇게 했습니다.문4에서는 보상가격은 정당보상및 시가보상 표준지는 적정가격, 실거래가격은 시가인점을 중심으로 평가요소보다는 가격성격을 주로 논해주었습니다, 허프모델은 소비자의 효용측면을 고려점을 강조하여 기존 상권분석과의 차이를 부각하여 적은듯합니다. 물어본 논점과 벗어난게 몇개보여 잠시 참견했습니다. 물어본 내용을 풀어가는 방식에는 차이가 있어도 다른 내용을 적게되면... 이론 64점 받았는데 정답은 아니더라도 흐름은 맞춘듯합니다. 지나친 표현이 있으면 널리 이해해주십시요

 

 

┗ 겸손과 절실함

확실히 제가 문제 1번에서 논점 파악이 잘못 된 것 같군요. 그리고 규정의 정확한 적시랑 구체적인 근거의 부재도 지적해주셔서 감사합니다^^

 

 

 6.

 

 

정명선 평가사

 

 

<문2>의 경우 먼저 지가변동률이외에 신뢰성있는 부동산가격관련 지수가 없다는 현실의 문제점에 대한 정확한 지적이 필요하다고 봅니다. 그리고 제시하신 두가지 모형에 대한 설명과 장단점의 경우 정확한 내용으로 보기는 어려운 점이 있습니다. 관련 자료를 참조하여 내용검토 해보시면 비교되는 장단점이 제시한 것과 상이함을 확인하실 수 있을 것입니다. 하지만 전체적으로 이 문제에 대하여 정확히 서술하신 분이 별로 없을 것이므로, 당락에 직접적 영향을 미치는 문제는 아니지 않았을까라고 조심스래 생각해봅니다. 물론 전체적으로 이론점수가 낮아지는데는 영향을 미쳤을것 같습니다.

 

 

 

<문3>은 주식가치를 평가하는 문제이므로, 감칙31조 규정과 특히 동조제2항에 대한 검토가 필요하다고 생각합니다. 현재 제시하신 목차와 서술은 무형자산가치평가 일반론으로 보입니다. 특히 문제에서 제시된 기업은 기술관련 무형자산만으로 구성되어 있으므로 순자산가치접근법에 있어서 무형자산평가방법들에 대한 검토가 요구된다고 봅니다. 그리고 수익환원법에 있어서는 현재 또는 미래의 수익발생의 불확실성이 존재하므로 옵션모형등 새로운 기법에 대한 제시가 이루어 질 수 있을것으로 생각합니다. 문제가 구체적이니 답안도 제시된 기업에 맞추어 구체적으로 작성되어야 좋은 인상을 남기지 않았을까 싶습니다.

 

 

<문4>의 경우 일단 실거래가격과 감정평가이론상 추구하는 시장가치의 관계에 대한 관계규정부터 필요하다고 봅니다. 일단 양자 동일이다 해버리면 더이상 논의할 이유가 없어질 것 같구요. 결국 공지지가의 기준인 적정가격인 경우 일정한 평가기준에 의거하여 평가된 시장가치를 의미합니다. 보상평가액은 이를 기초로 하여 다시 정당한보상을 달성하기 위한 일정평가기준들에 의거한 가격이구요. 결국 각 가격이 이론적으로는 시장가치를 지향하고 있으므로 일치할 수도 있겠으나, 현실적인 제도운영상, 또는 관련 법령의 기준 등으로 인하여 그 결과가 상이해질수도 있음을 강조하는 것이 중요하다 봅니다. 즉, 법에서 규정한 대로...

 

 

<문5> 상권분석은 예정부동산의 경우 배후지 파악을 위하여, 부동산평가의 경우 수익추정을 위한 시장분석과정에서 시장획정과 관련하여 필수적인 분석이 됩니다. 허프모형의 원리는 시중 서브에 잘 나왔구요,

 

 

 

실무상 적용에 있어 추상적인 시장범위를 계량화하여 추정할 수 있게 해준다는 기본적인 장점이 있습니다. 특히 사용되는 변수나 내용이 현실에서 얻을 수 있다는 장점등도 있구요, 다만, 계수의 설정이 복잡하다는(주관적으로 설정될 수도 있겠죠) 단점이 존재(이런면에서 일본의 수정모델이 제시되기도..)합니다. 그리고 현실에서는 다양한 변수가 존재하기도 하구요. 제시하신 원리 산식도 시중교재 확인 부탁드리겠습니다.

 

 

앞서 말씀드린 것처럼 제 주관적인 관점에서의 느낌을 서술했습니다. 전체적으로 기본 개념들은 알고 계시나 문제에서 요구한 정확한 논점을 확실하게 건드리면서 그를 중심으로 목차를 구성했는가에 대한 고민은 해보실 필요가 있다고 봅니다. 감정평가론이 최근 점점 난이도가 올라가다보니, 둥글둥글한 일반론의 제시만으로는 득점이 점점 어려워지는 경향이 있는것 같습니다. 이런 부분에 있어 과거에 제시되었던 출제위원 강평이 간절해지는 것 같습니다. 어찌되었든 한번 꼼꼼히 분석해보는 과정이 높은 득점을 위한 기본임에는 틀림없는것 같습니다.