제18회 공인중개사 자격시험 부동산학개론 문제 및 해설

1. 공간으로서의 부동산에 대한 설명 중 틀린 것은?

①공간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산가치로 본다면, 이는 부동산을 단순히 물리적 측면뿐만 아니라 경제적 측면을 포함하여 복합적 측면에서 파악한 것이다.

②공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미한다.

③현행 지적도는 토지의 경계를 입체적으로 표현하지 못하고 있다.

④지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권 이전제도, 용적률 인센티브제도 등이 있다.

⑤지하공간의 이용이 증대되고 초고층건물이 늘어남에 따라, 토지소유권의 구체적 범위의 해석에 대해서는 법원의 판단에 의존하기도 한다.

 

 

 

2.

지적법상 하나의 지번을 가진 토지의 등록단위를 의미하는 용어는?

① 맹지(盲地)② 필지(筆地)

③ 획지(劃地)④ 대지(垈地)

⑤ 택지(宅地)

 

 

 

 

3.

부동산시장을 분석할 때 사용하는 자료는 그 성격에 따라 일정 기간에 거쳐 양(量)을 측정하는 유량(flow) 자료와 일정 시점에서 양(量)을 측정하는 저량(stock) 자료로 구별할 수 있다. 다름 중 저량(stock) 자료에 해당하는 것은?

① 순영업소득(NOI：net operating income)

② 연간 이자 비용

③ 월 임대료 수입

④ 부동산관리자 월 급여

⑤ 부동산투자회사의 순 자산가치

 

 

 

 

4.

부동산관리를 외부의 전문가 집단에게 위탁하는 비중이 늘고 있는 요인 중 틀린 것은?

① 부동산펀드의 오피스빌딩 투자 증가

② 부동산투자회사의 상업용부동산 투자 증가

③ 국내 연기금의 오피스빌딩 투자 증가

④ 외국계 부동산펀드의 복합용도시설 투자 증가

⑤ 단독주택의 자가 소유 비중 확대

 

 

 

 

5.

부동산관리는 자신관리(asset management), 건물 및 임대차관리(property management), 시설관리(facility management)로 나눌 수 있다, 다음의 부동산관리 업무중 시설관리에 속하지 않는 것은?

① 설비의 운전 및 보수

② 부동산의 매입과 매각관리

③ 에너지관리

④ 건물 청소관리

⑤ 방법, 방재 등 보안관리

 

 

 

 

6.

다음의 부동산마케팅 활동은 4P[유통경로(Place), 제품(Product), 가격(Price), 판매촉진(Promotion)] 중 각각 어디에 해당되는가?

㉠ 기존과 차별화된 아파트 평면 설계 ㉡ 아파트 모델하우스 방문고객을 대상으로 경품 제공

㉠ ㉡

① 제품가격

② 유통경로제품

③ 판매촉진유통경로

④ 가격판매촉진

⑤ 제품판매촉진

 

 

 

 

7.

아파트를 선분양할 때 당해 토지에 권리 상의 하자가 있으면 선분양을 할 수 없다. 이에 따라 금융기관은 시행사에게 프로젝트 파이낸싱을 통하여 자금을 제공할 때 토지에 대한 저당권을 설정할 수 없다. 이런 문제를 해결하기 위해서 금융기관이 토지에 대한 권리를 확보하는 방법으로 활용하는 것은?

① 관리신탁

② 불특정금전신탁

③ 담보신탁

④ 특정금전신탁

⑤ 대리사무업무

 

 

 

 

8.

아파트 매매시장에서 수요 변화를 가져오는 요인으로 틀린 것은?

① 아파트 가격 변화

② 인구 변화

③ 소득 변화

④ 아파트에 대한 선호도 변화

⑤ 아파트 가격에 대한 기대의 변화

 

 

 

 

9.

경비변동은 변동 요인(factor)에 따라 추세(trend) 변동, 순환(cyclical) 변동, 계절(seasonal) 변동, 불규칙(우발적；random) 변동으로 구성되어 있다. 매월 주택 건축허가량을 통해 부동산시장의 경기변동을 파악할 수 있다면, 다음 중 계절 변동에 해당하는 사례는?

 

 

① 가격 거품으로 건축허가량이 급격히 증가하였다.

② 일시적인 정부규제 완화로 건축허가량이 증가하였다.

③건축허가량의 전년 동기 대비 증가율이 지난 5월을 정점으로 하여 후퇴기로 접어들었다.

④ 경제성장으로 건축허가량이 지속적으로 증가하고 있다.

⑤매년 12월에 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상이 반복적으로 나타나고 있다.

 

 

 

 

10.

특정 주거지역에 있는 아파트의 임대료를 상승시키는 요인에 대한 설명 중 틀린 것은?(단, 해당 아파트는 정상재이며, 다른 요인은 일정하다고 가정한다)

① 해당 지역 강력 범죄율의 하락

② 해당 지역 주민들을 위한 녹지 공간 확충

③해당 지역과 대체관계에 있는 인근 주거지역에 쓰레기 소각장 설치

④소비에 있어서 해당 아파트와 보완관계에 있는 재화의 가격 상승

⑤소비에 있어서 해당 아파트와 대체관계에 있는 주거용 오피스텔의 일부 철거로 주거용 오피스텔의 재고량 감소

 

 

 

 

11.

주거서비스의 공급곡선이 임대료에 대해 완전 비탄력적이라고 한다. 현재의 임대료 하에서 초과수요가 존재한다면, 균형 임대료와 균형 거래량은 각각 어떻게 변할까?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 균형 임대료 상승, 균형 거래량 감소

② 균형 임대료 상승, 균형 거래량 변화 없음

③ 균형 임대료 하락, 균형 거래량 증가

④ 균형 임대료 하락, 균형 거래량 변화 없음

⑤ 균형 임대료 변화 없음, 균형 거래량 변화 없음

 

 

 

 

12.

부동산시장과 관련된 부정적 외부효과(외부 비경제；negative externality)의 사례와 해결 방안에 대한 설명 중 틀린 것은?

①쓰레기 투기로 인해 지역사회가 피폐화되자, 지역주민들이 자율적인 규범을 통해 지역사회를 다시금 쾌적하게 만들었다.

②주거지역에 청소년 유해시설이 들어서자, 지방자치단체가 해당 시설을 매입하여 해당 시설의 용도를 바꾸었다.

③공해를 유발하는 사업장에 정부가 공해방지시설의 설치를 명령하였고, 해당 사업장이 이에 응하지 않자 과징금을 부과하였다.

④신축 공사장의 소음으로 인근 주민들이 고통을 당하자, 주민 대표가 건축회사 대표와 협상하여 보상을 받았다.

⑤주택공급 부족으로 주택가격이 급등하자, 정부가 정책금리를 인상하여 주택시장을 안정화시켰다.

 

 

 

13.

아파트 신축에 필요한 원자재 가격이 하락하였을 때, 아파트 임대료의 변화를 경제학적 관점에서 단기와 장기로 나누어 설명한 것 중 옳은 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① 단기에는 임대료 상승, 장기에도 임대료 상승

② 단기에는 임대료 상승, 장기에도 임대료 하락

③ 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에도 임대료 상승

④ 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에도 임대료 하락

⑤ 단기에는 임대료 변화 없음, 장기에도 임대료 변화 없음

 

 

 

 

14.

다음은 각 산업별, 도시별 고용자 수에 대한 통계이다. 고용자 수의 상대적 비율을 이용한 입지계수(locational coefficient, locational quotient)로 볼 때, A 도시가 B 도시에 비해 특화되어 있는 산업은 어떤 산업인가?

산업 구분	전국	A도시	B도시
제조업	4,000명	300명	1,200명
금융업	5,000명	500명	1,500명
부동산업	1,000명	200명	300명
합계	10,000명	1,000명	3,000명

① 제조업

② 금융업

③ 부동산업

④ 모든 산업에 특화되어 있다.

⑤특화되어 있는 산업이 없다.

 

 

 

 

15.

주거서비스 공급의 임대료탄력성에 대한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

①용도 전환이 용이할수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.

②생산(공급)에 소요되는 기간이 길수록 공급이 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.

③단기공급의 임대료탄력성은 장기공급의 임대료탄력성보다 더 비탄력적이다.

④건축 인․허가가 어려울수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.

⑤생산량을 늘릴 때 생산요소 가격이 상승할수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.

 

 

 

16.

주거빈곤층에 대한 주거안정정책을 설명한 것 중 틀린 것은?

①정부가 저소득층의 주거안정을 위해 공급하는 국민임대주택의 임대료가 시장임대료보다 낮다면 임대료 차액만큼 임차가구에게 주거비를 보조하는 효과가 있다.

②주택보조방식은 크게 생산자에게 보조하는 방식과 소비자에게 보조하는 방식으로 나눌 수 있다.

③시장임대료 이하로 임대료를 통제하면 공급이 완전 비탄력적인 한, 임대인의 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득의 재분배 효과가 있다.

④정부가 저소득층 임차가구에게 임대료보조금을 지급하면 해당 주거서비스가 정상재인 한, 주거서비스 소비가 감소한다.

⑤주거급여는 국민기초생활 보장법상 수급자에게 주거안정에 필요한 임차료, 유지수선비 등을 지급하는 것을 말한다.

 

 

 

17.

어떤 도시에 쇼핑센터 A, B가 있다. 두 쇼핑센터간 거리는 8km이다. A의 면적은 1,000m²이고, B의 면적은 9,000m²이다. 컨버스(P. D. Converse)의 분기점 모형에 따른 두 쇼핑센터의 상권 경계선은 어디인가?(컨버스의 분기점 모형에 따르면, 상권은 거리의 제곱에 반비례하고, 상가의 면적에 비례한다)

A									B
0km		2km		4km		6km		8km

① A로부터 1km 지점② A로부터 2km 지점

③ A로부터 4km 지점④ A로부터 6km 지점

⑤ A로부터 7km 지점

 

 

 

 

18.

어느 도시의 임대주택 단기공급함수는 Q=100, 장기공급함수는 Q=2P-100 이다. 임대주택에 대한 수요함수는 Q=200-P 이다. 수요함수는 장단기 동일하다. 만일 정부가 임대주택의 호당 임대료를 월 90만원으로 통제할 경우, 임대주태의 부족량은 단기와 장기에 각각 얼마인가?[Q는 임대주택 수(단위：호), P는 임대주택 호당 월 임대료(단위：만원), 모든 임대주택은 동일한 양과 질의 주거서비스를 제공한다고 가정]

① 단기 10호, 장기 20호

② 단기 10호, 장기 30호

③ 단기 20호, 장기 30호

④ 단기 20호, 장기 40호

⑤ 단기 30호, 장기 40호

 

 

 

 

19.

부동산시장에 대한 정부의 공적 개입과 관련된 설명중 틀린 것은?

①불완전경쟁으로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다.

②공공재와 외부효과로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다.

③토지이용규제는 토지이용을 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 토지이용 행위를 제한하는 방법이다.

④정부의 시장 개입은 정부가 의도하지 않은 부작용이 나타나는 등 실패할 가능성도 있다.

⑤부동산시장에서 정보가 불완전하더라도 자원배분의 효율성이 달성된다.

 

 

 

 

20.

분양가격을 시장가격 이하로 규제하는 분양가상한제에 대한 설명 중 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

①수요의 가격탄력성이 탄력적일수록 초과수요량이 더 커진다.

②공급의 가격탄력성이 탄력적일수록 초과수요량이 더 커진다.

③분양가상한제를 소형 주택에만 적용하면 소형 주택의 공급은 확대되고 대형 주택의 공급은 위축될 수 있다.

④분양가상한제는 분양가 규제를 통해 주택가격을 안정시키기 위한 목적으로 시행되고 있다.

⑤분양주택에 대한 프리미엄이 형성되면 분양권을 불법으로 전매하는 등의 현상이 나타날 수 있다.

 

 

 

 

21.

아파트 공간에 대한 수요의 임대료탄력성은 0.8이고, 소득탄력성은 0.5이다. 아파트 임대료가 10% 상승하였음에도 아파트 수요량은 2% 증가하였다. 그렇다면 소득은 얼마나 변하였을까?(단, 임대료와 소득 이외에는 다른 변화가 없다고 가정한다).

① 8% 증가② 12% 증가

③ 16% 증가④ 20% 증가

⑤ 24% 증가

 

 

 

 

22.

부동산조세의 경제적 효과에 대한 설명 중 틀린 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)

①양도소득세가 중과되면, 주택공급의 동결효과(lock in effect)로 인해 주택가격이 상승할 수 있다.

②임대주택에 재산세가 부과되면, 부과된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.

③공급의 가격탄력성은 탄력적인 반면 수요의 가격탄력성은 비탄력적인 시장에서 세금이 부과될 경우, 실질적으로 수요자가 공급자보다 더 많은 세금을 부담하게 된다.

④토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지보유세를 부과할 때에는 토지용도에 관계없이 동일한 세금을 부과해야 한다.

⑤토지의 공급곡선이 완전 비탄력적인 상황에서는 토지보유세가 부과되더라도 자원배분의 왜곡이 초래되지 않는다.

 

 

 

 

23.

다음 <보기>의 자료를 이용해 환원이율(capitalization rate)을 바르게 계산한 것은?

<보기> ◦ 총투자액：200,000천원 ◦ 연간 가능총소득(potential gross income)：19,500천원 ◦ 연간 기타 소득：1,000천원 ◦ 연간 공실에 따른 손실：500천원 ◦ 연간 영업경비(operating expenses)：연간 유효총소득(effective gross income)의 40%

① 6%② 9.5%

③ 9.75%④ 10%

⑤ 10.25%

 

 

 

 

24.

현재 시행되고 있는 부동산정책에 대한 설명 중 옳은 것은?

①재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 의해 재건축사업에서 발생하는 초과이익을 환수하고 있다.

②6억원을 초과하는 주택에 부과하는 양도소득세 산정시 양도가격은 공시가격을 기준으로 한다.

③주택보유세는 공시가격에 따라 재산세와 종합부동산세로 나누어지나, 과세표준과 세율은 동일하다.

④주택거래신고지역 안에 있는 모든 주택에 대해서는 거래계약을 체결한 경우 거래계약을 체결한 당사자가 주택거래가액 등을 신고해야 한다.

⑤부동산 매매시 실거래가격을 등기부등본에는 물론 토지대장과 건축물대장에도 기재해야 한다.

 

 

 

 

25.

주택금융시장에 관한 설명 중 옳은 것으로 묶은 것은?(단, 다른 요인은 일정하다고 가정한다)

㉠금융감독기관은 주택저당대출의 대출기준인 대부비율(loan to value ratio)을 올려서 주택수요를 줄일 수 있다. ㉡주택저당대출 금리와 주택자금 공급을 조절하면 주택수요에 영향을 미칠 수 있다. ㉢주택저당증권(MBS)을 발행하여 주택저당대출의 공급이 늘게 되면 주택수요가 증가할 수 있다. ㉣한국주택금융공사의 주택저당대출조건은 변동금리이고 만기가 3년 이내인 경우가 많다. ㉤다른 대출조건이 동일하다면 통상적으로 고정금리 주택 저당대출의 금리는 변동금리 주택저당대출의 금리보다 높다.

① ㉠, ㉡, ㉢② ㉠, ㉢, ㉣

③ ㉡, ㉢, ㉤④ ㉡, ㉣, ㉤

⑤ ㉢, ㉣, ㉤

 

 

 

 

26.

부동산투자분석에 대한 설명 중 틀린 것은?

①내부수익률(IRR)이란 순현가(NPV)를 ‘0’으로 만드는 할인율을 의미한다.

②순현가(NPV)는 장래에 발생할 수입의 현가 총액에서 비용의 현가 총액을 차감한 금액이다.

③요구수익률이 내부수익률(IRR)보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.

④순현가(NPV)가 ‘0’보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.

⑤수익성지수(PI)가 ‘1’보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.

 

 

 

 

27.

다음 <보기>와 같은 상황에서 임대주택 투자자의 1년간 자기자본 수익률은?

<보기> ◦ 임대주택 총투자액：100백만원- 차입금：60백만원- 자기자본：40백만원 ◦ 차입조건：이자율 연 8%, 대출기간 동안 매 1년말에 이자만 지급하고 만기에 원금을 일시 상환 ◦ 1년간 순영업소득(NOI)：8백만원 ◦ 1년간 임대주택의 가격 상승률：2%

① 7%② 10%

③ 13%④ 16%

⑤ 20%

 

 

 

 

28.

부동산투자에 있어 위험과 위험분석에 대한 설명 중 틀린 것은?

①부동산투자자가 위험회피형이라면 부동산투자의 위험이 증가할 때 요구수익률을 낮춘다.

②산출된 기대수익률의 하향 조정을 통해 투자의사결정을 보수적으로 함으로써 위험관리를 할 수 있다.

③수익률의 분포가 정규분포라면 수익률의 분산이나 표준편차로 위험을 측정할 수 있다.

④미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 하나만 변동시킬 때 수익성이 어떻게 변동하는지 분석함으로써 그 요소의 영향을 검토하기도 한다.

⑤미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 몇 가지 요소를 동시에 변동시키면서 비관적인 경우와 낙관적인 경우의 수익성을 분석하기도 한다.

 

 

 

 

29.

기대수익률-위험 평면에서 투자자산들을 보여주고 있는 다음 그림과 관련된 설명 중 틀린 것은?(단, 투자자산은 A, B, C, D, E만 존재하며, 투자자는 위험회피형으로서 기대수익률과 위험을 기준으로 투자의사결정을 한다고 가정한다)

 

 

 

①투자자산 A, C, D, E를 연결한 곡선을 효율적 프론티어(efficient frontier)라고 한다,

②A와 C에 각각 50%씩 투자한 ‘A+C’ 포트폴리오의 기대수익률은 A와 D에 각각 50%씩 투자한 ‘A+D’ 포트폴리오의 기대수익률보다 낮다.

③투자자들은 투자자산 B와 C 중에서 하나를 선택한다면 C를 선택하게 된다.

④‘A+C+E’ 포트폴리오의 분산효과보다 ‘A+C’ 포트폴리오의 분산효과가 더 크다.

⑤A를 선택하는 투자자보다 E를 선택하는 투자자가 더 공격적인 투자자다.

 

 

 

30.

국내 부동산금융의 현황에 대한 설명 중 틀린 것은?

①다양한 부동산관련 자산을 기초로 한 자산유동화증권(ABS)이 발행되고 있다.

②부동산투자회사제도가 도입되면서 소액투자자도 대규모 부동산에 투자할 수 있게 되었다.

③부동산 개발관련 대출채권이 증권화되면서 개발사업의 자금조달방법이 다양해지고 있다.

④2차 주택저당시장(secondary mortgage market)제도가 도입되어 운영되고 있다.

⑤부동산신탁회사의 신탁업무 중 토지(개발)신탁업무는 아직 허용되고 있지 않다.

 

 

 

 

31.

한국주택금융공사의 업무가 아닌 것은?

① 주택저당채권 유동화

② 주택저당채권 보유

③ 주택저당채권 또는 학자금대출채권의 평가 및 실사

④ 주택담보노후연금 보증

⑤ 국민주택기금 관리 및 운용

 

 

 

32.

다음 [그림 1]은 주택저당대출 원리금지급액의 추이를, [그림 2]는 주택저당대출 대출잔액의 추이를 표시한 것이다. ( ㄱ )과 ( ㄴ )에 해당되는 주택저당대출의 상환방식은?

 

[그림 1] 원리금지급액 추이

 

 

 

 

 

 

 

[그림 2] 대출잔액 추이

 

 

 

 

 

 

	ㄱ		ㄴ
①	원리금균등분할 상환방식		원금균등분할 상환방식
②	원금균등분할 상환방식		원리금균등분할 상환방식
③	원리금균등분할 상환방식		점증상환방식
④	점증상환방식		원금균등분할 상환방식
⑤	원금균등분할 상환방식		점증상환방식

 

 

 

 

33.

부동산투자회사법상 부동산투자회사와 관련된 설명 중 틀린 것은?

①부동산투자회사의 주식에 투자한 자는 배당에 따른 이익과 주식매매차익을 향유할 수 있다.

②부동산투자회사란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 부동산투자회사법의 규정에 의하여 설립된 회사를 말한다.

③부동산투자회사에 투자하는 경우 투자원금의 손실이 발생할 수도 있다.

④부동산투자자 중 유동성을 선호하는 사람은 부동산 직접 투자보다 증권거래소에 상장되어 있는 부동산투자회사에 대한 투자를 선호한다.

⑤부동산투자자문회사는 부동산투자회사의 부동산을 개발, 관리, 처분하는 업무를 담당한다.

 

 

 

 

34.

감정평가이론상 감가수정에 대한 설명 중 옳은 것은?

①감정평가의 감가수정은 취득원가에 대한 비용배분의 개념이고, 회계목적의 감가상각은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정하는 개념이다.

②관찰감가법은 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 판정하므로 객관적이다.

③동일한 내용년수의 부동산이라도 건축방법, 관리 및 유지 상태 등에 따라 감가의 정도가 달라진다.

④정률법에 의한 연감 감가액은 일정하지만, 정액법에 의한 연간 감가액은 체감한다.

⑤경제적 감가요인에는 인근지역의 쇠퇴, 설계의 불량, 설비의 부족 등이 있다.

 

 

 

35.

금융기관의 상업용부동산에 대한 대출기준이 다음 <보기>와 같다면, 금융기관이 대출해줄 수 있는 최대 금액은?

<보기> ◦ 대출기준- 부채감당비율(debt service coverage ratio：1.2 이상- 대부비율(loan to value ratio：0.8 이하- 위의 2개 조건 모두 충족 ◦ 연저당상수(annual mortgage constant)：0.1 ◦ 상업용부동산의 현황- 평가가격：15억원- 연간순영업소득(NOI)：1.5억원

① 11.5억원② 12억원③ 12.5억원

④ 13억원⑤ 13.5억원

 

 

 

 

36.

다음 <보기>와 같은 감정평가에 대한 설명 중 틀린 것은?

<보기> ◦ 법원은 경매개시결정(2007년 7월 4일)이 된 甲소유의 A물건에 대하여 □□감정평가사무소 △△△감정평가사에게 감정평가 의뢰(2007년 10월 24일) ◦ A물건 현장 조사 및 가격 조사 완료(2007년 10월 27일) ◦ 감정평가사 △△△이(가) 보고서 작성(2007년 10월 28일)

 

①본 감정평가는 국가로부터 자격을 부여받은 개인이 평가 주체인 점에서 공인감정평가이다.

②본 감정평가를 통해 산정된 감정평가액을 참작하여 법원은 최저경매가격을 정한다.

③본 감정평가는 법원의 임의 의사에 의해서 행하여지는 감정평가인 점에서 임의적 평가이다.

④본 감정평가의 가격시점은 2007년 10월 27일이다.

⑤본 감정평가는 A물건의 상태․용도 등 가격시점 현재 상태대로 평가하는 점에서 현황평가이다.

 

 

 

37.

다음 <보기>와 같은 현상을 설명할 수 있는 감정평가 이론상의 부동산 가격원칙은?

<보기> ◦A지역에 대한 지역분석 결과, 서민들이 거주하는 단독주택지역인 것으로 판단되었다. ◦ A지역에 개발업자가 고급주택을 건축하였다. ◦거래사례비교법을 적용하여 해당 고급주택을 평가한 가격이 건축비용에도 미치지 못하였다.

 

① 경쟁의 원칙② 적합의 원칙③ 변동의 원칙

④ 예측의 원칙⑤ 수익배분의 원칙

 

 

38.

부동산가격공시제도에 대한 설명 중 옳은 것은?

①개별주택가격은 매년 1월 1일까지 결정․공시된다.

②표준지공시지가를 공시할 때 건물면적, 구조 및 사용승인일 등 건물에 대한 사항도 공시한다.

③공동주택가격은 표준주택가격과 개별주택가격으로 구분하여 공시된다.

④표준지로 선정된 토지에 대해서는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.

⑤개별공시지가에 대해서는 이의신청을 할 수 있지만, 표준지공시지가에 대해서는 이의신청을 할 수 없다.

39.

감정평가에 관한 규칙상 물건별 평가에 대한 설명 중 틀린 것은?

①토지의 평가는 대상토지와 동일 또는 유사한 표준지의 공시지가를 선택하고, 시점수정 등 필요한 조정을 하여야 한다.

②건물의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

③건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의한다.

④소음․진동․일조침해 또는 환경오염 등으로 인한 토지 등의 가치하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 소음 등의 허용기준, 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.

⑤산림은 임지와 입목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다.

 

40.

감정평가이론상 환원이율을 산정할 경우, 다음 산식에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

환원이율 = (ㄱ) 가격 환원이율 = 부채감당비율 × 대부비율 × (ㄴ)

	ㄱ		ㄴ
①	순영업소득(NOI)		저당상수
②	순영업소득(NOI)		감채기금계수
③	순영업소득(NOI)		연금의 현가계수
④	세후현금흐름		감채기금계수
⑤	세후현금흐름		저당상수

 

 

 

부동산학개론
번호	A형	B형
1	4	4
2	2	5
3	5	2
4	5	5
5	2	3
6	5	5
7	3	2
8	1	1
9	5	4
10	4	5
11	2	2
12	5	5
13	4	1
14	3	3
15	1	4
16	4	4
17	2	2
18	2	5
19	5	2
20	3	3
21	4	1
22	4	4
23	1	4
24	1	1
25	3	3
26	3	1
27	3	3
28	1	3
29	4	4
30	5	5
31	5	5
32	1	5
33	5	1
34	3	3
35	2	3
36	3	2
37	2	2
38	4	2
39	2	4
40	1	1