제20회 공인중개사 자격시험 부동산학개론 시험문제 및 답안

 

제1과목：부동산학개론

 

 

 

 

 

 

 

 

1.부동산의 입지에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

①부동산은 입지차이로 인해서 상품의 동질성을 확보하기 어렵다.

 

 

②어떤 토지의 입지조건이 마음에 들지 않는다고 해서 소유자가 입지조건을 보다 유리하게 변환시키기 어렵다.

 

 

③입지는 도시공간구조, 생산자원의 지역 간 이동, 토지이용변화 등을 설명하는데 자주 활용된다.

 

 

④잡화점, 세탁소 등과 같은 업종은 가구점, 공구상 등과 간은 업종에 비해서 한 곳에 모여 있는 경향이 있다.

 

 

⑤부동산 입지선정은 주변의 이용상황에 따라 결정되는 경제적 위치(상대적위치)와 부지 자체의 물리적 위치(절대적 위치)를 고려하여 결정한다.

 

 

 

2.다음 중 ( )안이 올바르게 묶인 것은?(다만, 중간점을 이용하여 계산한 탄력성임)

 

 

사무실의 월임대료가 9만원에서 11만원으로 상승할 때 사무실의 수요량이 108㎡에서 92㎡로 감소했다. 이때 수요의 가격탄력성은 ( A )이며, 이 수요탄력성을 ( B )이라고 할 수 있다.

 

 

( A ) ( B )

 

① 0.9 탄력적

② 1.0단위탄력적

③ 0.8 비탄력적

④ 1.1 비탄력적

⑤ 1.2 탄력적

 

 

 

 

3.부동산의 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은? (다만, 다른 조건은 일정한 것으로 가정함)

 

①부동산의 초과공급은 임대료를 하락시키는 요인으로 작용하며, 초과수요는 임대료를 상승시키는 요인으로 작용한다.

 

 

②부동산 수요 및 공급은 일정기간 동안 거래하고자 하는 부동산의 양(量)을 나타내는 스톡(stock) 개념이다.

 

③부동산 가격이 상승하면 공급량은 증가하고, 가격이 하락하면 공급량은 감소한다.

 

④부동산의 물리적인 공급량은 단기적으로 한정되어 있어 비탄력적이라고 할 수 있다.

 

⑤부동산 수요자의 소득이 변하여 동일 가격수준에서 부동산의 수요곡선이 이동하였다면 이를 부동산 수요의 변화라 한다.

 

 

 

 

4.부동산에 대한 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 일정한 것으로 가정함)

 

 

①어느 부동산과 밀접한 대체재가 시장에 출현한다면, 그 부동산에 대한 수요의 탄력성은 이전보다 더 커진다.

 

 

②수요의 가격탄력성은 가격이 변할 때 수요량이 얼마나 변하는지를 나타내는 정성적(qualitative)지표이다.

 

③수요의 가격탄력성이 1보다 큰 경우 임대료가 상승하면, 임대업자의 임대료 수입은 감소한다.

 

④공급의 가격탄력성은 단기에 비해 장기에 더 탄력적이다.

 

⑤수요의 가격탄력성이 완전탄력적인 경우에 공급이 증가하면, 균형임대료는 변화하지 않지만 균형거래량은 증가한다.

 

 

 

5.부동산 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

①부동산 경기변동은 순환(cyclical), 추세(trend), 계절(seasonal),무작위(random) 변동으로 나타난다.

 

②부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반 경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 말한다.

 

③부동산경기는 일반경기와는 다르게 일정한 주기와 동일한 진폭으로 규칙적, 안정적으로 반복되며 순환된다.

 

④부동산경기 국면도 일반경기 국면처럼 회복, 호황, 후퇴, 불황 등 4개 국면으로 구분할 수 있다.

 

⑤건축허가면적과 미분양물량은 부동산 경기변동을 측정할 수 있는 지표로 활용될 수 있다.

 

 

 

 

6.다음 사무실 수요 및 공급표에서 균형임대료와 균형거래량은?

월 임대료(만원/㎡)	수요량(㎡)	공급량(㎡)
2	100	80
6	80	80
10	60	80
14	40	80
18	20	80

 

① 2만원/㎡, 100㎡② 6만원/㎡, 80㎡

③ 10만원/㎡, 60㎡④ 14만원/㎡, 40㎡

⑤ 18만원/㎡, 20㎡

 

 

 

 

7.부동산 공급의 결정요인에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 일정하다고 가정함)

 

①지역지구제와 같은 부동산정책을 통해서 부동산의 공급을 조절할 수 있다.

 

②예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면, 부동산의 실질 임대료는 줄어든다.

 

③노동자임금이나 시멘트가격과 같은 생산요소가격의 하락은 부동산 공급을 증가시키는 요인이 된다.

 

④기준금리의 하락은 이자비용을 감소시켜 부동산공급자의 수익을 감소시키는 요인이 된다.

 

⑤토지가격의 상승은 주택공급을 감소시키는 요인이 된다.

 

 

 

 

8.임대료 규제가 임대주택시장에 미치는 효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 단기적으로 다른 조건은 일정하다고 가정함)

 

 

①균형임대료보다 임대료 상하이 높을 경우, 균형 임대료와 공급량에 아무런 영향을 미치지 않는다.

②균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 장기적으로 임대주택의 질이 낮아질 수 있다.

③균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대주택에 대한 공급이 단기적으로는 탄력적, 장기적으로는 비탄력적으로 반응한다.

④균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료 규제가 지속되면 장기적으로는 음성적 거래가 발생할 수 있다.

⑤균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료가 규제이전의 균형수준보다 낮아져서 단기에 비해 장기에 초과수요가 더 발생할 수 있다.

 

 

 

9.인구 10만명인 도시 인근에 대형할인점이 2개 있다. 다음 자료에 허프(Huff)의 상권분석모형을 적용할 경우, 대형할인점 A의 시장점유율 및 이용객수는?

(다만, 공간마찰계수는 없으며, 도시 인구의 70%가 대형할인점을 이용한다고 가정함)

구분	대형할인점 A	대형할인점 B
거주지에서 거리	1㎞	2㎞
대형할인점 면적	5,000㎡	20,000㎡

① 50%, 35,000명② 50%, 50,000명

③ 33%, 33,000명④ 33%, 23,000명

⑤ 70%, 70,000명

 

 

 

 

10.지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

①차액지대설에서는 토지 비옥도가 지대를 결정하게 되며, 수확체감의 법칙을 전제한다.

②절대지대설에 따르면 토지 소유자는 최열등지에 대해서는 지대를 요구할 수 없다.

③튀넨(Thϋnen)의 입지이론에 따르면 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대의 차이가 날 수 있다.

④입찰지대설에서는 가장 높은 지대를 지불할 의사가 있는 용도에 따라 토지이용이 이루어진다.

⑤차액지대설에 따르면 생산물의 가격과 생산비가 일치하는 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다.

 

 

 

 

11.도시공간구조이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

①호이트(Hoyt)의 선형이론에 따르면 주택지불능력이 낮을수록 고용기회가 많은 도심지역과 접근성이 양호한 지역에 주거입지를 선정하는 경향이 있다.

②헤이크(Haig)의 마찰비용이론은 중심지로부터 멀어질수록 수송비는 증가하고 지대는 감소한다고 보고 교통비의 중요성을 강조했다.

③버제스(Burgess)의 동심원이론은 거주지 분화현상의 연구를 통하여 도시팽창이 도시내부구조에 미치는 영향을 설명 했다.

④해리스(Harris)와 울만(Ullman)의 다핵심이론에 의하면 도시는 하나의 중심이 아니라 여러 개의 전문화된 중심으로 이루어진다.

⑤다핵심이론에서는 지대를 지불하는 능력의 차이와 유사한 활동이 집중하는 성향을 도시의 다핵화 요인으로 설명하고 있다.

 

 

 

 

12.서민의 주거안정을 위한 주거복지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 일정하다고 가정함)

 

 

①정부가 임대료 상승을 통제하면 단기적으로 임차인의 주거이전이 촉진될 것이다.

②정부가 임대료를 보조해주면 저소득층의 임대주택 소비가 늘어난다.

③저소득층의 주거와 사회복지서비스를 연계시켜 서민주거안정과 자활을 유도하기 위해 다가구주택 매입임대주택사업을 시행하고 있다.

④우리나라는 생산자보조방식으로 공공임대주택제도를 시행하고 있다.

⑤ 정부는 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 하기 위하여 필요한 최소주거기준을 갖추고 있다.

 

 

 

13.현재 우리나라에서 시행하고 있는 부동산시장에 대한 정부의 개입수단이 아닌 것은?

① 국민임대주택의 건설 공급

② 토지비축제도

③ 개발권양도제(transferable development right)

④ 토지정보의 창출 및 제공

⑤ 공영개발사업

 

 

 

 

14.정부가 부동산투자회사제도를 도입한 정책목표에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 일반국민의 부동산 투자 기회 확대

② 부동산에 대한 건전한 투자 활성화

③ 기업구조조정 부동산투자회사를 통한 구조조정 지원

④ 주택저당채권의 유동화

⑤ 투자보고서 공시 등을 통한 투자자 보호

 

 

 

 

15.정부가 시행하고 있는 보금자리주택에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

 

①보금자리주택이란 보금자리주택 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금을 지원받아 건설 또는 매입하여 공급하는 임대주택이나 국민주택규모 이하의 분양주택을 말한다.

 

 

②보금자리주택은 저소득층의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하고 무주택자의 주택마련을 촉진하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지하기 위한 정책수단이다.

 

 

③보금자리주택사업이란 보금자리주택지구 조성과 보금자리 주택 건설 사업을 일괄하여 수행하는 사업 또는 주택을 매입하거나 인수하여 보금자리주택으로 공급하는 사업으로, 보금자리주택지구조성사업과 보금자리 주택 건설 사업을 구분하여 시행할 수 있다.

 

 

④국토해양부장관은 보금자리주택지구조성사업을 추진하기 위하여 필요한 지역을 보금자리주택지구로 지정하거나 지정된 보금자리 주택 지구를 변경 또는 해제할 수 있다.

 

 

⑤도시계획․건축․환경․교통․재해 등 보금자리 주택 지구계획 승인과 관련된 사항의 검토 및 심의는 각각의 해당 심의위원회를 거쳐야 한다.

 

 

 

 

16.토지이용규제에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

①지역지구제는 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정된다.

②지역과 지구별로 건축물의 용도 ․종류 및 규모 등을 제한하고 있다.

③지구단위계획이란 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적 ․계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다.

④국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역 중 도시지역에는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역이 있다.

⑤국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역과 용도지구는 중첩해서 지정할 수 없다.

 

 

 

 

17.한국주택금융공사가 시행하고 있는 주택담보노후연금(주택연금)보증제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

①주택연금이라 함은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 연금의 방식으로 노후생활자금을 대출받는 것을 말한다.

 

②주택연금을 받을 수 있는 주택소유자(배우자가 있는 경우에는 배우자를 포함함)는 60세 이상이어야 한다.

 

③주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다.

 

④주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다.

 

⑤주택소유자의 사망 등 계약해지 사유가 발생한 때에 주택연금채권은 항상 주택연금채권을 담보한 대상주택에 대하여만 행사할 수 있다.

 

 

 

 

18.상가, 오피스텔, 아파트에 대한 경제상황별 수익률이 다음과 같이 추정될 때, 이에 관한 설명으로 틀린 것은?

구분		경제상황
		호황	불황
확률		0.5	0.5
수익률(%)	상가	16	6
	오피스텔	12	4
	아파트	8	2

 

①각 상품의 기대수익률은 경제상황별 확률에 해당 상품의 경제상황별 추정 수익률을 곱하여 계산한다.

②기대수익률은 상가가 가장 높고, 다음은 오피스텔이며, 아파트가 가장 낮다.

③투자위험은 추정 수익률의 분포, 즉 분산이나 표준편차로 측정할 수 있다.

④투자위험은 아파트가 가장 낮고, 다음은 오피스텔이며, 상가가 가장 높다.

⑤평균분산지배원리를 기준으로 볼 때, 상가가 아파트를 지배한다.

 

 

 

 

 

19.수익성 부동사의 장래 현금흐름에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

①투자에 따른 현금흐름은 영업 현금흐름과 매각 현금흐름으로 나누어 예상할 수 있다.

②유효총소득은 잠재(가능)총소득에 공실 및 불량부채에 대한 손실과 기타 수입을 반영한 것이다.

③세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액(debt service)을 차감하여 계산한다.

④영업소득세를 계산하기 위해서는 건물의 감가상각비를 알아야 한다.

⑤영업경비에는 임대소득에 대한 소득세가 포함되어야 한다.

 

 

 

 

20.부동산 투자타당성 분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

①여러 투자안의 투자 우선순위를 결정할 때, 순현재가치법과 내부수익률법 중 어느 방법을 적용하더라도 투자 우선 순위는 달라지지 않는다.

②단순회수기간법은 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않고 투자한 금액을 회수하는데 걸리는 기간을 분석한다.

③부채감당률(debt service coverage ratio)은 부채서비스액(debt service)을 부동산투자에서 창출되는 순영업소득으로 어느 정도 충당할 수 있는지 측정하는 지표다.

④부동산 투자자는 투자성향이나 투자목적에 따라 타당성분석기법에서 도출된 값에 대해 서로 다른 판단을 내릴 수 있다.

⑤내부수익률법은 내부수익률을 투자자의 요구수익률과 비교하여 투자 의사결정을 하는 방법이다.

 

 

 

21.다음 현금흐름표를 기초로 계산한 순현재가치는?(다만, 0년차 현금흐름은 초기투자액, 1년차부터 5년차까지 현금흐름은 현금유입과 유출을 감안한 순현금흐름이며, 할인율은 연 10%, 이 때 기간 5년인 연금의 현가계수는 3.79079이고 일시불의 현가계수는 0.620921임) (단위：만원)

기간(년)	0	1	2	3	4	5
현금흐름	-1,000	130	130	130	130	1,430

① 100만원② 200만원

③ 300만원④ 400만원

⑤ 500만원

 

 

 

22.부동산투자에서 재무레버리지효과(지렛대효과)에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

 

①레버리지효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과를 말한다.

②정(+)의 레버리지효과는 총자본수익률(종합수익률)이 저당수익률보다 높을 때 발생한다.

③중립적 레버리지란 부채비율이 변화해도 자기자본수익률은 변하지 않는 경우를 말한다.

④부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것을 말한다.

⑤정(+)의 레버리지효과를 예상하고 투자했을 때 부채비율이 커질수록 경기변동이나 금리변동에 따른 투자위험이 감소한다.

 

 

 

23.다음 1년간 현금흐름 관련 표에서 계산한 비율이 옳은 것은?(다만, 저당대출은 원리금균등분할상환 조건이며, 잠재(가증)총소득과 유효총소득의 차이는 공실로 인한 것임)(단위：천원)

ㅇ 부동산가치 1,000,000 ㅇ 대출비율 50% ㅇ 잠재총소득 100,000 ㅇ 유효총소득 95,000 ㅇ 순영업소득 57,000 ㅇ 세전현금흐름 17,000

① 저당환원율(저당상수) = 8.5%

② 지분환원율(지분배당률) = 4.5%

③ 공실률 = 5.5%

④ 영업경비비율 = 50%

⑤ 자본환원율(종합환원율) = 5.7%

 

 

 

 

24.부동산 포트폴리오에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 위험회피형 투자자를 가정함)

 

 

①두 자산으로 로트폴리오를 구성할 경우, 포트폴리오에 포함된 개별자산의 수익률 간 상관계수가 1인 경우에는 분산투자효과가 없다.

 

 

②효율적 프론티어(efficient frontier)는 평균분산기준에 의해 동일한 위험에서 최고의 기대수익률을 나타내는 포트폴리오를 선택하여 연결한 선이다.

 

 

③위험회피형 투자자 중에서 공격적인 투자자는 보수적인투자자에 비해 위험이 높더라도 기대수익률이 높은 투자안을 선호한다.

 

④포트폴리오 분산투자를 통해 비체계적 위험뿐만 아니라 체계적 위험도 상쇄시킬 수 있다.

 

⑤부동산상품을 지역, 유형 등으로 구분하여 부동산 포트폴리오를 구성할 수 있다.

 

 

 

25.금융기관이 대출비율(loan to value)50%와 총부채상환비율(debt to income) 30% 중에서 적은 금액을 한도로 주택담보대출을 제공하고 있다. 다음과 같은 상황일 때 차입자의 첫 월불입액은?

ㅇ 주택가격이 1억원이고 차입자의 연소득은 1천만원이다. ㅇ 대출기간은 24년, 대출이자율은 연 6% 그리고 원리금균등분할 상환방식이다(월저당상수 = 0.006443). ㅇ 차입자는 대출을 최대한 많이 받고 싶어 한다. ㅇ 숫자는 소수점 첫째 자리 이하에서 절상한다.

① 322,150원② 290,000원

③ 270,000원④ 250,000원

⑤ 230,000원

 

 

 

 

26.주택담보대출에 관한 설명으로 옳은 것은?(다만, 다른 조건은 동일하고, 단기금리가 장기금리보다 낮으면 금리변동위험이 상환불이행위험보다 크다고 가정함)

①CD(양도성예금증서) 금리가 상승하면 CD금리를 기준금리로 하는 변동금리 주택담보대출의 금리는 반대로 하락한다.

②대출시점에 고정금리 주택담보대출의 금리가 변동금리 주택담보대출의 금리보다 높다.

③주택담보 대추금리가 하락하면 정상재인 주택의 수요는 줄어든다.

④대출금리가 고정금리일 때, 대출 시점의 예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면 금융기관에게는 이익이고 차입자에게는 손해다.

⑤대출비율(loan to value)이 높아질수록 주택담보 대출금리는 낮아진다.

 

 

 

 

27.부동산투자회사의 현황에 관한 설명으로 옳은 것은?

①부동산투자회사는 주거용 부동산보다 업무용 부동산에 더 많이 투자하고 있다.

②부동산투자회사 중에서 기업구조조정 부동산투자회사의 수가 자기관리 부동산투자회사의 수보다 적다.

③부동산 개발사업에 투자한 개발전문 부동산투자회사는 없다.

④기업구조조정 부동산투자회사는 모두 증권시장에 상장되어 있다.

⑤대다수의 부동산투자회사는 금융기관으로부터 자금을 차입하지 않고 있다.

 

 

 

28.주택금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

①다계층저당증권(CMO)에서 선순위 증권의 신용등급은 후순위 증권의 신용등급보다 높다.

②다른 조건이 동일할 때 변동금리 주택담보대출의 조정주기가 짧을수록 금융기관은 금리변동위험을 차입자에게 더 전가하게 된다.

③금리상한(interest cap) 변동금리 주택담보대출을 받은 차입자는 금리상한 이상으로 금리가 상승할 때 생기는 금리변동위험을 줄일 수 있다.

④한국주택금융공사는 장기모기지론에 소요되는 자금을 주로 주택저당채권 담보부채권과 주택저당증권의 발행을 통해서 조달하고 있다.

⑤주택저당채권담보부채권의 투자자는 대출금의 조기상환에 따른 위험을 부담한다.

 

 

 

29.다음 중 대출 실행시점의 총부채상환비율(debt to income)이 가장 높고, 대출실행 후 10년이 되는 시점에 대출비율(loan to value)이 가장 낮은 상환방식은?(다만, 대출은 고정금리로 20년 만기이며, 다른 조건은 동일하다고 가정함)

 

① 점증 상환(graduated payment mortgage)

② 원리금 균등분할 상환

③ 원금 균등분할 상환

④ 원금 만기일시 상환

⑤ 거치 후 원리금 균등분할 상환(거치기간 10년)

 

 

 

 

30.시행사가 아파트 개발 사업에 대한 타당성을 검토하고 있다. 다음 중에서 시행사의 예상 사업이익에 부정적인 영향을 끼치는 것은?(다만, 다른 조건은 동일하다고 가정함)

① 분양가격의 상승② 대출금리의 하락

③ 용적률의 감소④ 토지가격의 하락

⑤ 공사비의 하락

 

 

 

31.주택청약에 필요한 입주자저축에 관한 설명으로 틀린 것은?

①주택청약종합저축에 가입할 수 있는 자는 무주택 세대주이어야 한다.

②주택청약조합저축은 국민주택등과 민영주택을 공급받기 위하여 가입하는 저축을 말한다.

③청약저축은 국민주택등을 공급받기 위하여 가입하는 저축을 말한다.

④청약부금은 85㎡ 이하의 민영주택과 민간건설 중형국민주택을 공급받기 위하여 가입하는 부금을 말한다.

⑤청약예금 또는 청약부금에 가입할 수 있는 자는 20세 이상의 자(세대주인 경우에는 20세 미만인 자를 호함)이어야 한다.

 

 

 

 

32.금융기관이 시행사에게 프로젝트 금융(PF)을 제공하고 대출 원리금의 회수를 원활하게 하기 위하여 시행사나 시공사에게 요구할 수 있는 사항으로 적합하지 않은 것은?

①부동산 개발사업의 현금흐름을 통제하기 위해서 에스크로우 계정(escrow account)을 운영한다.

②부동산 개발사업의 자금지출 우선순위를 정할 때, 주로시행사의 개발이익이 공사비보다 먼저 인출되도록 한다.

③시행사와 시공사의 부도 등과 같은 사유가 발생할 경우 사업권이나 시공권을 포기하겠다는 각서를 받는다.

④시공사에게 책임준공 의무를 지우는 동시에 PF 대출의 채무를 인수하게 하거나 이에 대한 보증을 제공하도록 한다,

⑤부동산 개발 사업지를 부동산신탁회사에 담보신탁하고 받은 수익권 증서에 질권을 설정한다.

 

 

 

33.부동산 분양시장의 침체기에 적용할 마케팅 전략으로 적합하지 않은 것은?

① 완공 후 2년 동안 확정 임대료 지급보증

② 입주 1년 후에 잔금 납부 허용

③ 입주 시까지 중도금 이자 면제 또는 유예

④분양가보다 높은 내정가격 이상으로 경쟁입찰방식을 통한 분양

⑤전체 분양대금 중에서 계약금이 차지하는 비율 하향 조정

 

 

 

34.부동산 관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

①우리나라에는 부동산관리와 관련된 전문자격제도로 주택관리사가 있다.

②부동산관리를 위탁받은 회사는 일반적으로 소유주에게 해당 부동산 관리에 관한 사항 등을 보고한다.

③부동산 간접투자규모가 커지면서 오피스 빌딩의 관리업무를 자산관리회사에 위탁하는 경향이 있다.

④오피스 빌딩에 대한 대대적인 리모델링 투자의사결정은 부동산 관리업무 중 시설관리(facility management)에 속한다.

⑤도시화, 건축기술의 발전, 부재자 소유의 증가 등으로 인하여 부동산관리의 필요성이 커지고 있다.

 

 

 

 

35.다음 자료를 활용하여 산정한 A건물의㎡당 재조달원가는?

ㅇ A건물은 10년 전에 준공된 4층 건물이다. (대지면적 400㎡, 연면적 1,250㎡) ㅇ A건물의 준공 당시 공사비 내역(단위: 천원) 직접공사비 : 270,000 간접공사비 : 30,000 공사비 계 : 300,000 개발업자의 이윤: 60,000 총계 : 360,000 ㅇ 10년 전 건축비 지수 100, 가격시점 현재 135

① 388,800원/㎡② 324,000원/㎡

③ 288,000원/㎡④ 240,000원/㎡

⑤ 216,000원/㎡

 

 

 

 

36.감정평가이론상 지역분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

①지역분석에서는 인근지역 뿐만 아니라 유사지역까지 분석함으로써, 대상부동산의 구체적인 가격을 산정한다.

②지역분석이란 대상부동사이 어떤 지역에 속하며, 지역특성이 무엇이며, 전반적으로 지역특성이 지역내 부동산가격형성에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것이다.

③지역분석의 결과로 그 지역의 표준적 이용을 파악할 수 있다.

④지역분석은 당해 지역을 전체적이고 거시적인 차원에서 분석한다.

⑤지역분석은 개별분석보다 선행되는 것이 일반적이다.

 

 

 

 

37.다음 자료를 활용하여 산정한 부동산가격은?

ㅇ 순영업소득 : 21,000,000원 ㅇ 부채서비스액(debt service) :12,000,000원 ㅇ 지분배당률(세전): 2.5% ㅇ 대출비율:40%

① 5억원② 5.5억원

③ 6억원④ 6.5억원

⑤ 7억원

 

 

 

 

38.감정평가에 관한 규칙의 용어 정의로 틀린 것은?

①원가법은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

②수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다.

③정상가격은 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을 말한다.

④적산법은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 사정보정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

⑤거래사례비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말한다.

 

 

 

39.부동산 가격공시제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

①개별주택의 가격은 국가․지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.

②국가․지방자치단체 등이 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 한다.

③표준주택가격은 국가․지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

④감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 개별적으로 토지를 감정평가 하는 경우에 개별고시지가를 기준으로 한다.

⑤개별공시지가는 하나 또는 둘 이상의 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한다.

 

 

 

 

40.다음 현상을 설명할 수 있는 감정평가이론상 부동산가격원칙은?

공인중개사 甲은 아파트 매수의뢰자에게 110㎡형 아파트에 대해 다음과 같이 설명하였다. “이 아파트는 1984년에 사용승인 받은 아파트로, 최근에 건축된 유사한 아파트에 비해서 화장실이 1개 적고, 냉․난방비가 많이 듭니다. 그래서 시장에게 선호도가 떨어져 낮은 가격으로 거래되고 있습니다.”

 

① 수익배분(income distribution)의 원칙

② 수익체증체감(increasing and diminishing income)의 원칙

③ 외부성(externality)의 원칙

④ 기회비용(opportunity cost)의 원칙

⑤ 균형(balance)의 원칙

 

 

 

 

<가답안>

 

1	④
2	③
3	②
4	②
5	③
6	②
7	④
8	③
9	①
10	②
11	①
12	①
13	③
14	④
15	⑤
16	⑤
17	⑤
18	⑤
19	⑤
20	①
21	③
22	⑤
23	⑤
24	④
25	④
26	②
27	①
28	⑤
29	③
30	③
31	①
32	②
33	④
34	④
35	①
36	①
37	③
38	④
39	④
40	⑤