이번 3판에서는 제4장(최유효이용의 분석)이 추가되었다.
‘최유효이용분석’이란 지역분석과 개별분석을 통하여 대상 부동산이 최대의 수익을 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다. 그러므로 감정평가과정에서는 최유효이용분석의 사전단계로서 먼저 지역분석과 개별분석을 요구하게 된다.
미국 Appraisal Institute (The Appraisal of Real Estate, 13판)에서도 ‘시장분석 및 시장성분석’을 최유효이용분석의 사전 단계로서 각각 별도의 장에서 다루고 있다. 본서에서도 이러한 체계를 따라 이번에 제3장(시장분석과 시장성분석)을 보완하고, 제4장을 추가하게 된 것이다.
아울러 윤리의식의 강화 및 감정평가에관한규칙 개정 문제가 업계의 중요 이슈로 떠오르는 상황에서 감정평가 행위규범과 미국 영국 일본 중국 등 각국의 감정평가 제도 등(제1장 말미)을 새로이 다루었고, 정상가격 논쟁(제7장), 공중권이나 TDR 등(제 15장) 최근의 연구나 논의 내용도 새롭게 추가하였다.
제 21장에서는 국제회계기준(IFRS)의 도입에 따라 최근 발표된 우리나라 ‘공정가치감정평가기준’ 제정 초안을 수록하였다. 특히 제1장에서는 우리나라 감정평가 행위규범과 앞으로의 과제에 대하여도 심도있게 다루었다.
무릇 감정평가란 한정된 경제자원의 효율적 배분이나 각 경제주체의 자원배분 의사결정을 지원하는 업무이므로 감정평가사의 행위가 경제주체에 미치는 영향은 심대하다. 따라서 그들의 행위가 주관에 치우치거나 가치평가의 기준에 있어 감정평가사 간에 일관성이 결여되면 정보이용자들의 신뢰를 얻을 수 없으므로 각국에서는 엄격한 규범적 원칙을 설정하고 이를 강제하고 있다.
이런 배경에서 우리나라에서는 1989년 감칙을 제정한 이후 수 차례의 개정을 거쳐 오늘에 이르고 있지만, 감정평가 제도를 둘러싸고 있는 내외의 환경이 급변한데 비하여 이를 제대로 수용하지 못한 채 다소 경직적으로 운영됨으로써 제정 당시와 크게 달라진 점이 없고, 감정평가제도나 이론의 발전에도 선도적 역할을 하지 못하는 한계를 나타내고 있다.
이는 본래 ｢부동산감정평가에 관한 법률｣의 하위 규정인 규칙을 그대로 승계시키고, 가격개념만 ‘지가공시법’의 적정개념을 그대로 적용하였기 때문에 장기간 감정평가 규범으로서의 적절한 기능을 함에 있어 미흡했을뿐더러 감정평가전문가 단체의 ‘실무지침’과 위상관계도 정립하지 못한 탓이 크다.
또한 감정평가 행위규범의 가장 중요한 이슈는 감정평가사의 윤리의식과 전문성을 어떻게 높일 것인가 하는 데에 있으므로 감칙은 개략적 원칙을 제시하는 내용으로 구성하고, 세부내용은 감정평가협회의 ‘감정평가실무지침’에 위임하여 현실의 급격히 변화된 환경 및 업무상황을 반영할 수 있도록 하는 것이 바람직하다고 본다.
아울러 가격 개념을 적정가격과 정상가격으로 규정하여 혼란을 야기하고 있는 점에도 유의할 필요가 있다. 즉 지금까지 일관되게 견지하여온 정상가격주의를 최고원칙으로 하되, 정상가격은 시장가치(market value)와 큰 차이가 없으므로 보다 상세한 거래조건이나 금융조건 등을 추가 보완하여 IVS나 AI의 정의와 접근시키는 것이 바람직하다고 본다.
그리고 가격다원론의 입장을 채택하여, 정상가격, 공시가격, 공정가치, 투자가치, 청산가치, 계속기업가치, 특정가격 등의 다양한 가격 개념을 규정하도록 하는 것이 날로 복잡 고도화되는 경제사회의 서비스 수요에 부응할 수 있는 방법이다. 그러나 정상가격주의을 포기하고 갑자기 시장가치로 변경하면 일관성이나 법적안정성을 해칠 수 있으므로 유의할 필요가 있다.
그리고 윤리규정(code of ethics)을 국제감정평가기준(IVS)이나 미국의 USPAP 수준 이상으로 강화하여 ‘감칙’에 보다 상세히 반영하되, 감정평가실무지침에도 감칙의 윤리규정에 기초를 둔 ‘세부행동강령’을 구체적으로 규정할 필요가 있다. 국가 경제의 자원배분에 지대한 영향을 미치는 감정평가의 결과는 오로지 감정평가사의 뚜렷한 윤리의식과 전문가적 역량, 그리고 공정무사한 자세에 달려있으므로 전문직으로서 감정평가사의 사회적 역할과 직업윤리가 감칙과 감정평가실무지침에 분명히 규정될 필요가 있음을 제시하였다.
◎ 목차정보
제1편 감정평가의 기초지식
제1장 감정평가의 기초
1 감정평가의 기초
1.1 감정평가의 정의와 대상
1.2 감정평가의 기능
1.3 경제적 가치와 감정평가
1.4 감정평가의 수준 및 분류
1.5 감정평가사의 직업윤리
2 부동산의 권리
2.1 개 요
2.2 동산과 부동산의 구분
2.3 토지와 정착물
2.4 준부동산
2.5 영미법상의 부동산 소유권제도
3 우리나라의 감정평가제도
3.1 감정평가제도의 도입배경
3.2 감정평가사
3.3 감정평가업자
3.4 부동산가격공시제도
3.5 감정평가 행위규범
4 외국의 감정평가제도
4.1 미국의 감정평가제도
4.2 영국의 감정평가제도
4.3 일본의 감정평가제도
제2장 감정평가의 절차
1 개 설
2 기본적 사항의 확정
2.1 대상부동산의 확정
2.2 가격시점의 확정
2.3 가격 또는 임료의 종류 확정
3 처리계획의 수립
4 대상물건의 확인
4.1 실제 확인의 원칙
4.2 물적사항의 확인
4.3 권리상태의 확인
5 자료의 수집 및 정리
5.1 자료수집의 의의 및 중요성
5.2 자료의 종류 및 수집방법, 자료의 정리
6 자료의 검토 및 가격형성요인의 분석
6.1 자료의 검토
6.2 가격형성요인의 분석
7 감정평가방식의 선정 및 적용
7.1 감정평가방법의 선정
7.2 감정평가방법의 적용
8 감정평가액의 결정 및 표시
8.1 시산가격의 조정
8.2 평가가격의 표시
제3장 시장분석과 시장성분석
1 시장분석
1.1 개 설
1.2 시장분석의 유형
1.3 시장분석과 부동산 시장 참여자
1.4 감정평가에서의 시장분석
1.5 시장/시장성분석의 6단계
1.6 시장분석의 한계
2 지역분석
2.1 개 설
2.2 지역분석의 필요성
2.3 지역분석의 목적
2.4 지역분석의 절차
2.5 지역분석의 대상지역
2.6 경제기반분석
3 개별분석
3.1 개 설
3.2 개별요인과 지역요인
3.3 지역분석과 개별분석의 관계
3.4 입지분석
3.5 부지분석
3.6 갭(Gap) 분석
3.7 타당성분석
3.8 투자분석
4 시장성분석
4.1 시장성분석의 의의
4.2 시장성분석의 내용
4.3 시장분석과의 관계
제4장 최유효이용분석
1 개 설
2 최유효이용의 판정 기준
3 최유효이용의 판정 절차
3.1 최유효이용 판정의 7단계
3.2 최유효이용 판정 시 유의사항
4 최유효이용과 감정평가의 관련성
5 최유효이용의 분석기법
5.1 의 의
5.2 나지 상태의 최유효이용 분석
5.3 개량물이 있는 상태의 최유효이용분석
5.4 최유효이용에 관한 두 가지 분석의 결과가 다른 경우
6 최유효이용의 장애요인
6.1 부동산 시장의 불완전성
6.2 정부의 행정적 규제
7 특수상황의 최유효이용분석
7.1 단독이용
7.2 중도적 이용
7.3 비최유효이용
7.4 비적법적 이용
7.5 복합적 이용
7.6 특수목적 이용
7.7 투기적 이용
8 초과토지와 잉여토지
8.1 초과토지
8.2 잉여토지
9 최유효이용분석 결과의 보고
제5장 지대ㆍ지가와 도시성장 및 구조이론
1 서 론
2 농경지 지대이론
2.1 차액지대설
2.2 절대지대설
2.3 독점지대설
2.4 입지교차지대설
2.5 불로소득론
2.6 투자수익론
3 도시토지 지가이론
3.1 Alfred Marshall
3.2 Richard M. Hurd
3.3 마찰비용이론
3.4 인문생태학적이론
3.5 Penalty 이론
3.6 Topeka 연구(소도시의 지가구조)
3.7 가격조정곡선
4 도시성장ㆍ구조이론
4.1 개 설
4.2 동심원이론
4.3 부문이론(扇形이론)
4.4 동심원ㆍ부문〔扇形〕이론
4.5 다핵심이론
제6장 부동산 경기변동과 감정평가
1 부동산 경기
1.1 부동산 경기순환이란?
1.2 부동산 경기변동
1.3 경기순환국면에 따른 특징과 시장분석
2 부동산 경기의 측정
2.1 건축활동
2.2 부동산의 가격변동지표
2.3 주택의 거래량
2.4 택지의 분양실적
2.5 기 타
3 감정평가에서 유의할 사항
3.1 일반적 유의사항
3.2 부동산 경기와 감정평가
제7장 부동산 가격의 형성과 가격원칙
1 부동산 가격 형성과 특징
1.1 부동산 가치의 발생요인
1.2 부동산의 가치에 영향을 미치는 네 가지 힘
1.3 부동산의 특성
1.4 부동산 가격의 특징
2 가격다원론
2.1 개 설
2.2 가격다원론에 대한 우리나라의 입장
2.3 가격다원론에 대한 외국의 입장
2.4 부동산 가격의 종류
3 부동산 가격의 기능
4 부동산 가격의 원칙
4.1 개 요
4.2 부동산 가격원칙의 특징
4.3 일반 경제원칙과 동일한 부동산 가격원칙
4.4 일반 경제원칙과 유사한 원칙
4.5 부동산 고유의 원칙
4.6 부동산 가격원칙의 상호 작용
제2편 감정평가의 3방식과 시산가치 조정
제8장 감정평가의 3방식
1 감정평가의 3방식이란?
1.1 부동산 가격의 3면성
1.2 부동산 감정평가의 3방식
2 수익방식
2.1 수익방식의 의의
2.2 수익방식의 기본사고
2.3 수익방식의 장단점
3 원가방식
3.1 원가방식의 의의
3.2 원가방식의 기본사고
3.3 원가방식의 장단점
4 비교방식
4.1 비교방식의 의의
4.2 비교방식의 기본사고
4.3 비교방식의 장단점
5 감정평가 3방식의 병용
5.1 3방식 병용의 필요성
5.2 단일방식 적용이 인정되는 경우
5.3 시산가치의 조정
제9장 비교방식
1 거래사례비교법
1.1 거래사례비교법의 의의 및 이론적 근거
1.2 거래사례비교법의 적용과정
1.3 거래사례비교법의 적용방법
2 임대사례비교법
2.1 개 념
2.2 이론적 성립근거
2.3 적용방법
제10장 원가방식
1 원가방식
1.1 원가방식의 개요
1.2 재조달원가
1.3 감가수정
1.4 원가방식의 장단점
2 적산법
2.1 개 념
2.2 적용방법
제11장 수익방식
1. 수익방식의 중요성
2. 수익방식의 이론적 근거
3. 수익방식의 장단점
4. 수익방식의 적용
4.1 순수익이란?
4.2 순수익의 종류와 요건
4.3 순수익의 산정방법
5. 순수익의 산정
5.1 순수익 산정의 흐름
5.2 가능총소득(PGI)
5.3 공실 및 대손 손실
5.4 유효총소득(EGI)
5.5 운영경비(OE)
5.6 순영업소득(NOI)
5.7 세전현금흐름(BTCF)
5.8 세후현금흐름(ATCF)
5.9 복귀가격(재매도가격)
5.10 보유기간
5.11 시설대체충당금
6. 환원이율
6.1 환원이율의 의의
6.2 환원이율의 성격과 종류
6.3 환원이율을 구하는 방법
6.4 소득률과 할인율
6.5 환원이율의 조정
7. 환원방법
7.1 환원방법의 분류
7.2 직접환원법
7.3 수익환원법
8. 저당지분환원법
8.1 의의
8.2 저당지분환원법의 가정
8.3 적용방법
8.4 장단점
9. 할인현금흐름분석법(DCF)
9.1 의의 및 배경
9.2 가정
9.3 종류
9.4 분석절차
9.5 수익환원법과의 관계
9.6 유용성 및 한계
9.7 유의사항
10. 수익분석법
10.1 의의 및 그 한계
10.2 개념
10.3 수익분석의 성립근거
10.4 적용방법
10.5 수익분석법의 적용
제12장 시산가치의 조정
1 시산가치 조정의 의의
2 시산가치 조정의 필요성
3 시산가치 조정과정과 가치결론
3.1 재검토
3.2 시산조정의 기준
4 최종가치의 산출방법
제3편 감정평가 3방식의 응용
제13장 기업가치의 평가
1 기업가치 평가기법의 원리
1.1 평가원리
1.2 기업가치평가와 부동산 감정평가의 차이
1.3 기업가치평가의 접근방식
2 수익가치 평가방법
2.1 개 요
2.2 수익가치평가의 기본요소
2.3 현금흐름할인모형
2.4 배당금 평가법
2.5 순이익 평가법
2.6 경제적 부가가치법(EVA)
3 자산가치 평가방법
3.1 의 의
3.2 자산접근법의 기초
3.3 순자산가치법
4 상대가치 평가방법
4.1 의 의
4.2 기본원리
4.3 유사기업 비교평가법
4.4 유사거래 비교평가법
5 옵션가치 평가방법
제14장 건물의 감정평가
1 건물의 감정평가를 위한 기초지식
1.1 건축물의 정의
1.2 건 축
1.3 대수선
1.4 지 하
1.5 건물의 대지면적
1.6 건축물 면적의 산정
1.7 설계도서
1.8 건축물대장
2 건물 감정평가 시 조사 사항
2.1 사전조사
2.2 실제조사
2.3 건축설비조사
2.4 공법상의 제한상태
2.5 종물과 부합물의 구분조사
2.6 건물신축단가
2.7 건물의 수명주기
3 건물의 감정평가 기준
3.1 일반기준
3.2 건물의 재조달원가
3.3 건물의 감가수정
3.4 물적 불일치의 처리
3.5 공법상 제한받는 건물의 평가
제15장 구분권리의 평가
1 개 설
2 구분소유권의 평가
2.1 개 요
2.2 층별·위치별 효용비율 및 지가배분율의 산정
3 구분소유권의 평가방법
3.1 개 요
3.2 거래사례비교법
3.3 원가법
3.4 수익환원법
4 구분지상권의 평가
4.1 구분지상권의 개념
4.2 입체이용률과 입체이용저해율
4.3 구분지상권의 평가방법
5 공중권의 평가
5.1 개 요
5.2 공중권 이용실태
5.3 양도가능개발권(TDR)
5.4 공중권의 평가방법
제16장 각종 물건별 평가방법
1 비상장주식의 평가
1.1 비상장주식 평가의 개요
1.2 비상장주식의 감정평가
2 영업권의 평가
2.1 영업권 평가의 개요
2.2 회계학상 영업권
2.3 영업권의 평가
3 무형자산의 평가
3.1 개 설
3.2 무형자산의 특징과 종류
3.3 무형자산의 평가방법
4 부실채권의 평가
4.1 부실채권의 정의
4.2 부실채권의 특징
4.3 부실채권의 평가방법
4.4 부실채권 평가실무와 주체
5 호텔의 평가
5.1 호텔산업의 특징
5.2 호텔산업의 위험과 수익
5.3 호텔기업의 가치평가 요소
5.4 호텔기업의 가치평가방법
5.5 호텔평가
6 선하지의 감정평가
6.1 선하지의 개념과 범위
6.2 용어의 정의
6.3 선하지의 감가요인
6.4 고압선 아래 토지의 감정평가
7 개발획지의 평가(개발법)
7.1 개발법 개관
7.2 분양대금의 현재가치 산정
7.3 개발비용의 현재가치 산정
제4편 감정평가의 새로운 이슈
제17장 부동산 시장, 화폐시장, 자본시장
1 개 설
2 부동산 시장
2.1 부동산 시장의 의의
2.2 부동산 시장의 특징
2.3 부동산 시장의 분류
2.4 부동산 시장의 기능
2.5 부동산 시장과 효율적 시장
3 자본시장과 부동산 시장
3.1 자본시장의 의의
3.2 자본시장의 구성요소
3.3 자본시장과 부동산 시장의 관계
4 화폐시장과 부동산 시장
4.1 화폐시장의 의의
4.2 화폐시장의 구성요소
4.3 화폐시장과 부동산 시장
5 부동산 시장의 증권화
5.1 부동산의 증권화와 유동화
5.2 부동산 시장과 자본시장의 통합화
5.3 부동산 시장의 증권화와 감정평가
제18장 부동산 투자분석과 금융
1 부동산 투자분석
1.1 화폐의 시간적 가치
1.2 부동산 투자의 속성
1.3 부동산 투자위험의 분류
1.4 부동산 투자의 위험분석
1.5 현금흐름모델
1.6 투자타당성 분석방법
2 부동산 금융
2.1 부동산 투자의 금융
2.2 부동산 대출
제19장 부동산 컨설팅
1 컨설팅의 개념
2 컨설팅과 부동산 감정평가의 차이점
2.1 개 설
2.2 감정평가와의 차이점
3 컨설팅의 종류와 과정
4 컨설턴트
5 컨설턴트들이 해야 할 적절한 질문
5.1 시장관련 질문
5.2 부동산관련 질문
5.3 사용자관련 질문
5.4 프로젝트관련 질문
5.5 투자관련 질문
5.6 공익관련 질문
6 컨설팅 보고서의 종류
7 부동산 컨설턴트의 직업윤리
7.1 전문직 종사자로서의 직업윤리
7.2 부동산 윤리의 유형과 규제방법
제20장 평가검토
1 개 설
2 평가검토의 개념
3 평가검토의 목적
3.1 개 설
3.2 일관성과 정확성 제고
3.3 의사결정의 근거 제시
3.4 대출기관의 위험관리 강화
3.5 감정평가의 질적 발전 도모
4 평가검토의 기능과 절차
4.1 평가검토의 종류
4.2 평가검토의 기능
4.3 검토평가의 절차
5 평가자와 검토자와의 관계
6 평가검토의 한계
제21장 국제회계기준(IFRS)의 도입과 감정평가
1. 국제회계기준의 최근 동향
1.1 국제회계기준의 현황
1.2 국제회계기준의 특징
2. 국제회계기준과 유형자산의 평가
2.1 재고자산
2.2 유형고정자산
2.3 자산의 손상
2.4 투자부동산
3. 국제회계기준에서 규정한 평가가치와 정상가격
3.1. IFRS에서 규정한 평가가치와 정상가격의 개념차이
3.2 감정평가의 주체
4 우리나라 재무보고목적 공정가치 감정평가기준
4.1 적용범위와 목적
4.2 국제감정평가기준의 채택
4.3 관련 국제회계기준에의 준거
4.4 기준의 구성
4.5 국제감정평가기준의 요건 충족
4.6 국제감정평가기준상의 기본개념
4.7 국제감정평가기준의 개요
4.8 관련 국제회계기준에의 준거
5 문제점과 향후 과제
5.1 감정평가 신뢰도의 제고
5.2 평가의 독립성 및 통일실무기준 적용
5.3 감정평가 주체에 대한 논쟁
부록(감정평가에 관한 규칙)
◎ 저자소개
경 응 수
농협대학, 한국방송통신대(경영학 학사)
연세대학교 경영대학원(경영학 석사)
New York University(부동산학 석사)
중앙대학교(경영학박사)
현, 에이원감정평가법인 코리아 대표
제17회_감정평가이론_예시답안.pdf