PASS 이론 저자 류제형 평가사님 작성한 의의노트 (파일첨부)

제 1 장 감정평가의 기초이론

1. 감정평가

토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다

2. 감정평가의 필요성

 합리적 시장의 결여로 인한 필요성, 부동산 가격형성요인의 복잡성 및 다양성, 부동산의 사회성 공공성

 가격형성의 기초, 부동산 거래의 특수성

3. 감정평가의 기능

정책적 기능으로는 부동산의 효율적 이용관리, 적정한 가격 형성 유도, 합리적인 손실보상, 과세의 합   리화 등이 있고 일반경제적 기능으로는 부동산 자원의 효율적 배분, 거래질서의 확립과 유지, 합리적인   의사결정제시가 있다.

4. 부동산의 사회성 공공성

 국토공간으로서의 사회성 공공성, 용도적 측면에서 본 사회성 공공성, 환경요소적 측면에서의 사회성 공공성, 경제적 비중으로서의 사회성 공공성 등이 있다.

5. 직업윤리

직업윤리라 함은 감정평가업자가 직무를 수행함에 있어서 지켜야할 규범으로 관계법령에 제 규정은 물론이고, 자율적으로 준수하여야 할 전문직업인으로서의 행위규범을 말한다.

윤리적 준수사항으로는 기여성, 성실성, 공정성, 신뢰성, 비밀엄수, 감정제한 등이 있고 직무적 준수사항으로는 전문적 지식의 보유및 향상, 조사능력, 정확한 판단력, 풍부한 경험 등이 있다.

6. 법정평가

평가의 목적이 일반적 거래활동과 차이가 있어 그 가격을 시장가격과는 달리 구할 필요가 있는 경우 그 평가방법을 법령에 규정해 놓고 그 규정에 의해 평가하는 것을 말한다.

7. 조건부평가

일정한 조건, 부동산 가격의 증가 감가 요인이 되는 새로운 상태를 상정하여 그 상황이 성취된다는 것을 전제로 한 평가로서 현황평가의 예외이다. 이에는 장래의 불확실한 조건의 성취를 전제로 하는 ?협의의 조건부평가?, 장래 확실하게 도래할 사항을 전제하는 ?기한부 평가?, 과거의 특정시점을 가격시점으로 하는 ?소급평가?등이 있다.

8. 협의의 조건부 평가

장래 불확실하게 발생하는 새로운 사태의 발생을 조건으로 그 상황이 성취되는 것을 전제로 하여, 이에 따른 부동산의 증 ․ 감가요인을 적절히 참작해서 평가하는 것을 말한다.

9. 기한부 평가

장래 확실하게 도래할 사안을 상정하여 행하는 평가로서 단순히 가격시점이 미래인 평가와는 엄밀한 의미에서 구분된다.

10. 소급평가 (가.미.가.조)

원칙적으로 감정평가에 있어 가격시점은 가격조사 완료일이나, 소급평가는 과거의 특정시점을 가격시점으로 하여 대상물건의 가격을 평가하는 것을 말한다. 감정평가에관한규칙 제 7조 에서는 ?가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여? 그 일자를 가격시점으로 할 수 있다고 하여 소급평가를 허용하고 있다.

11. 일괄평가

평가는 대상물건마다 개별로 행함이 원칙이다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있는데 이를 일괄평가라 한다.

12. 구분평가

하나의 물건이나 가치를 달리하는 부분으로 구성된 경우 이를 구분하여 행하는 평가를 말하며, 이 경우 평가서에 그 내용을 기재하여야 한다.

13. 부분평가

일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부는 평가하지 않음이 원칙이나, 일부분에 대하여 특수한 목적이나 합리적인 조건이 수반되는 경우 전체의 일부만을 평가할 수 있다고 하여 부분평가를 인정하고 있다. 즉 전체가격 기준으로 일부분만 평가하는 경우를 말한다.

14. 컨설팅  (컨.정.제.자.분.추.결.제)

가치추계 이외의 일로서 부동산에 결부된 다양한 문제에 대하여 정보를 제공하고 부동산 자료를 분석하고, 추천안이나 결론을 제안하는 행위나 과정이라고 정의된다.

15. 비용편익분석

어떤 투자사업에 대해서 투입되는 비용과 산출되는 편익을 비교 분석하는 것을 의미한다. 비용과 편익은 여러 가지 형태로 측정될 수 있지만 화폐적 척도에 의한 측정이 가장 흔히 쓰이고 있다.

16. 경제기반분석

경제기반이란 지역주민의 생계를 유지시켜주는 경제활동이며, 그 지역의 수출활동으로서 다른 지역으로부터 자금을 끌어들이는 산업을 말한다. 이러한 지역의 경제기반이 현재의 고용인구 및 부동산가치에 어떤 영향을 미치는가를 분석하는 것을 경제기반분석이라 한다.

17. 타당성 분석

계획 중인 개발사업이 투하자본에 대한 투자자의 요구수익률을 확보할 수 있는지 여부를 분석하는 것을 말한다. 요구수익률이란 투자자가 다른 대안에 투자하더라도 얻을 수 있는 수익률로서, 투하자본에 대한 기회비용을 의미한다.

18. 토지이용분석

주어진 토지에 대한 대안적 이용을 분석하고 어떤 이용이 대상토지의 최고최선의 이용인지를 판단하는 것을 말한다.

19. 현금수지분석

현금의 유입과 흐름을 비교 ․ 분석하는 것, 즉 투자자가 투하한 지분에 대해 세후현금수지의 수익률이 얼마나 되는가를 분석하는 것을 말한다.

20. 평가검토  (다.비.연 / 요.지.합.일.수.완)

 “다른 사람이 작성한 평가보고서를 비판적으로 연구하는 행위 또는 과정” 또는 “평가보고서가 특정한 요구사항이나 지침에 부합되고 합리적이며 일관성이 있으며, 수학적으로 정확한지를 확인하기 위하여 완성된 평가보고서를 분석하는 것”으로 정의될 수 있다.

제 2 장 부동산학의 기초

1. 부동산학의 정의

부동산학이란 “부동산현상을 정확하게 인식하고 부동산활동을 전개해 나가기 위해 부동산의 기술적, 경제적 법률적 측면을 기초로 하여 연구하는 종합응용과학”이라 정의할 수 있으며, 이러한 부동산학의 연구대상으로는 “부동산현상과 부동산활동”이 있다.

2. 부동산현상

부동산현상이란 인간이 삶을 영위하는 터로서의 부동산 자체가 시간의 흐름속에서 생태적으로 변화하는 모습 내지는 그 모습으로부터 도출될 수 있는 여러 가지 반복성, 법칙성 등을 말한다.

3. 부동산활동

부동산활동이란 인간이 부동산을 상대하여 전개하는 관리적 측면에서의 활동을 말한다. 부동산학의 목적은 이러한 부동산활동을 능률화하는 데에 있다. 부동산활동이란 인간이 부동산을 상대하는 활동을 의미하므로 자연현상과는 구별되며 이는 사회현상으로서의 부동산현상으로 현시된다.

4. 종별과 유형 (유.유.권.태를.종.용하다)

부동산의 종별이란 부동산의 용도에 따른 분류이며, 유형이란 유형적 이용 및 권리관계의 태양에 따른 분류를 말한다. 이는 부동산의 감정평가상 분류로서 지역분석과 개별분석을 위하여 분류된 개념이다.

양자의 관계로는 부동산은 지리적 위치의 고정성이라는 자연적 특성이 있고 이의 파생적 특성으로서 지역성이 존재하는 바, 이로 인해 그 지역 내의 부동산은 유사한 이용형태를 보이고 가격도 일정한 수준을 보이게 된다. 종별에 대해서는 지역분석, 유형에 대해서는 개별분석에 의하여 부동산의 경제가치가 결정된다. 개별분석은 최유효사용을 판정하는 작업으로서 대상 부동산의 최유효사용은 인근지역의 지역특성의 제약하에 있으므로 개별분석에서는 특히 인근지역의 표준적사용과의 관계를 검토하여야 한다. 이때 표준적 사용이 다른 부동산의 종별을 갖고 가격형성요인을 비교분석한다면 그 실효가 적어지므로 부동산의 동일종별에서 가격형성요인을 분석해야만 한다. 이로 인하여 유형은 종별에의 피결정성의 관계가 존재하게 되는 것이다.

 

 

5. 부동산의 자연적 특성

자연적 특성이란 토지 자체가 지니고 있는 고유의 물리적 특성으로서 인간의 가공이 있기 전부터 물리적으로 지니고 있는 특성으로 인문적 특성과 비교하여 선천적, 태고적, 본원적, 비가변적 성질을 갖는다.

 

 

6. 지리적 위치의 고정성

고정성이란 부동산의 위치가 인간의 힘으로 이동시킬 수 없다는 지리적 위치의 절대성으로, 토지의 유용성을 지배하는 가장 큰 요인일 뿐 아니라 부동산 고유문제를 파생시키는 주된 특성이다.

 

 

7. 부증성

부증성이란 토지는 생산비나 노동력을 투입하여 물리적인 절대량을 임의로 증가시킬 수 없다는 특성이다. 택지조성이나 수면매립은 물리적인 양의 증가라기보다 토지이용의 전환 내지 효용성의 증가라는 측면에서 파악하여야 한다.

 

 

8. 영속성

영속성이란 토지는 다른 재화와는 달리 그 물리적 측면에서 소멸, 마모되지 않는 것을 말한다.

 

 

9. 개별성

개별성이란 자연적, 물리적으로 동일한 토지는 없다는 특성으로 이는 지리적 위치가 고정되어 있으므로 다른 토지와 물리적으로 대체할 수 없다는 점(지리적위치의고정성)에 기인한다.

 

 

10. 부동산의 인문적 특성

인문적 특성은 부동산, 그 중에서도 토지와 인간과의 관계, 즉 토지를 인간이 이용함으로 인해 발생되는 특성으로서 자연적 특성을 완화시키는 역할을 한다. 이는 자연적 특성과 달리 후천적, 가변적, 인위적, 조화적인 특징을 갖는다.

11. 용도의 다양성

용도의 다양성이란 부동산이 여러 가지의 이용에 제공될 수 있다는 특성을 말한다. 이는 부동산의 자연적 특성인 부증성, 개별성을 완화한다.

자연적 특성과의 관계에서는 토지의 부증성으로 절대적인 공급이 제한되어있으나 용도의 다양성으로 인해 상대적인 공급이 가능해진다. 즉  부증성에 의한 절대적 희소성이 상대적 희소성으로 변하게 되는 것이다. 개별성으로 인해 토지는 비대체성을 띠게 되나 용도의 다양성으로 인해 용도적 측면에서의 대체가 가능하게 되는 것이다.

12. 병합 ․ 분할의 가능성

토지는 이용목적에 따라 그 크기를 인위적으로 병합 분할하여 사용할 수 있다는 특성으로 이는 용도의 다양성을 지원하는 특성이다. 이와 같은 물리적 분할 이외에도 권리 및 기간의 분할도 가능하다. 통상 병합, 분할에는 행정규제가 수반된다.

 

 

13. 사회적 ․ 경제적 ․ 행정적 위치의 가변성

부동산의 인문적 환경으로서 사회적 경제적 행정적 위치가 시간이 흐름에 따라 변화한다는 특성이다. 즉 인문적인 측면에서 토지는 결코 부동불변이 아니라는 것으로 이러한 가변성이 부동산 가격에 막대한 영향을 미치게 된다.

 

 

14. 지역성 (지역, 고. 구 .지. 다)

지역성이란, 자연적 특성 중 지리적 위치의 고정성을 바탕으로 그 부동산이 속한 지역의 구성분자로서 그 지역 및 지역 내의 다른 부동산과 의존․보완․협동, 대체․경쟁의 상호관계를 통하여,  당해 부동산의 사회적 경제적 행정적 위치가 결정된다는 부동산의 특성을 말한다.

 

 

15. 지역특성

개개의 부동산이 속하는 지역은 그 규모, 구성, 기능 등에 있어서 타 지역과 구별이 되는데 이처럼 어떤 지역이 다른 지역과 구별되는 그 지역만의 특성을 말한다.

 

 

16. 지역특성이 나타나는 이유

1차적으로는 지역성이 있기 때문이고, 2차적으로는 가격형성요인 중 일반적 요인의 지역편향성과 지역의 자연적 제조건의 결합으로 인해 나타난다. (개개 부동산이 속한 지역은 다른 지역과 구별되는 특성을 가지며 지역성이 있으므로 다른 부동산과 상호관계를 형성한다. 즉, 이러한 상호관계를 통하여 당해 지역의 사회적, 경제적 위치가 결정되고 타 지역과 다른 지역특성을 형성한다. 따라서 지역성은 개별부동산 차원의 개념임에 비해 지역특성은 지역차원의 개념이다)

 

 

17. 부동산의 경제적 특성 (소. 림. 투. 위)

부동산 특히 토지에 대한 인문적 특성을 세분하여 경제적 측면에서 고찰하면 발견되는 특성으로 희소성, Improvements의 토지효용가변성, 투자의 고정성 , 위치의 선호성 등이 있다.

 

 

18. 희소성

토지의 자연적 특성인 부증성 및 토지공급의 비탄력성에 기인하여 토지의 이용면적이 한정되어 있음을 의미하며 인문적 특성으로 인해 상대적으로 완화될 수 있다.

 

 

19. Improvements의 토지효용가변성

Improvements란 인위적인 힘이 가미되어 토지위나 토지에 연결또는 설치됨으로서 토지의 가치를 변화시키는 것을 의미한다.

 

 

20. 투자의 고정성

부동산은 타 일반재화에 비해 투하자본의 회수기간이 상대적으로 장기이다. 즉 안전성과 수익성에 비해 환금성이 떨어지게 된다. 이러한 투자의 고정성으로 인하여 토지이용규제 등에 대하여 능동적이고 기동성있는 대처가 곤란하다는 난점이 있다.

 

 

21. 위치의 선호성

용도적 관점에서 생산성, 수익성, 쾌적성이 선호의 주요요인이 되며 이들은 시간의 경과에 따라 변화하는 가변성을 지니고 있다. 예로서 교통수단의 발달로 인하여 시내주택지보다 전원주책을 선호하는 인구의 증대를 들 수 있다.

 

 

22. 토지의 경제적 공급

물리적으로 공급되어 있는 토지를 이용측면에서 효율성을 제고시킴으로서 경제적 측면의 이용도를 증대시키는 인위적인 공급을 말하며, 이를 실질적 공급과 상대적 공급으로 구분하기도 한다.

 

제 3 장 부동산가격, 가격제원칙, 부동산시장

1. 부동산 가격의 정의

1) Adam Smith

가치란 어떤 재화나 용역이 다른 재화나 용역을 교환의 대상으로 지배하는 힘이라는 것이다.

이러한 정의는 가치란 재화가 가지고 있는 어떤 내재적 질에 의해 결정되는 것은 아니라는 것을 의미한다. 즉 가치란 재화와 재화간의 단순한 교환비율이며 이렇게 정의할 때 교환의 매개물로서 화폐가 반드시 필요한 것은 아니다.

2) Irving Fisher

가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라는 것이다. 이러한 정의는 부동산과 같은 내구재에 대한 가치의 정의로 적합하며 부동산학에서는 일반적으로 사용되고 있는 정의이다. 이러한 정의에 의할 때 장래 기대되는 편익은 금전적 비금전적인 것 모두를 포함한다

2. 정상가격  (통. 충. 정. 성. 인)

정상가격은 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격이라 정의된다.

3. 적정가격  (당. 통. 정. 성. 인)

"적정가격"이라 함은 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

4. 특정가격  (목. 성. 정. 평. 특. 수. 조)

평가목적, 대상물건의 성격상 정상가격으로 평가함이 부적당하거나, 특수한 조건이 수반되는 경우에 그 물건의 성격 또는 조건에 부응하는 가격을 말한다.

특수한 조건으로는 자산재평가, 보상평가, 담보평가, 부분평가 등을 들 수 있고 대상부동산의 성격상 정상가격으로 평가함이 적정하지 아니한 경우로는 교회, 사찰, 시장성이 없는 공공용부동산을 들 수 있다.

5. 한정가격

부동산의 병합분할 등으로 시장이 한정된 영역으로 축소하여 그 가격이 시장가격과 괴리될 때 매도자매수자 사이에서만 경제적 합리성이 인정되는 가격을 말한다.

6. 시장가치의 의의 

시장가치란 시장에 대해 합리적 지식과 정보를 가지고 있는 매도자와 매수자 사이에서 자유롭고 공개된 협상을 통한 것으로, 대상부동산의 특정권익에 대해 성립될 가능성이 가장 많은 가격을 말한다.

7. 공익가치

어떤 부동산의 최고최선의 이용이 사적목적의 경제적 이용에 있는 것이 아니라 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 있을 때 대상부동산이 지니는 가치를 지칭한다.

8. 사용가치

경제재의 생산성에 근거한 개념으로서 대상이 특정용도로 사용될 때 가질 수 있는 제한적 가치로 객관적 가치를 말한다.

9. 교환가치

시장에서의 일반적인 이용방법을 전제한 개념으로서 시장가치이며 시장상황을 반영하여 창출되는 가치로서 Sein 가치이다.

10. 가격발생요인

기꺼이 대가를 지불하여 구매하게 하는 최소한의 요건으로서 효용, 상대적 희소성, 유효수요가 있는바, 요인간에 상호불가분성과 상호관련성을 지닌다.

11. 효용

부동산의 효용이란 수익성 ․ 쾌적성 ․ 생산성 등을 통해 인간(수요자)의 욕구를 만족시켜줄 수 있는 재화의 능력으로 이는 수요측면에 영향을 미치는 가격발생요인이며 대체로 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성에 의해 그 부동산의 유용성이 좌우된다.

12. 생산성

어떤 부동산을 이용하여 생산을 할 경우의 경제적 타당성으로서 이는 농업용 또는 공업용의 부동산의 효용으로 나타난다.

13. 수익성

주로 상업용부동산 및 공업용부동산에 해당되는 개념으로 수익을 창출하는 능력을 말하며 최유효사용을 판정하는 단적인 지표가 된다.

14. 쾌적성

주거용부동산에 해당되는 개념으로 주택을 소유하고 생활함으로서 느끼는 정신적 만족도를 의미한다.

15. 상대적희소성

희소성이란 인간의 욕망에 비해 충족수단이 양적으로 유한, 부족한 상태를 의미한다, “상대적”의 의미에 대해서는 ① 부동산의 물리적 측면이 아닌 용도적 측면에서의 양에 대한 상대적 희소성으로 보는 견해와 ② 수요에 비해 공급이 상대적으로 한정적이기 때문에 상대적 희소성이라는 견해가 있다. 결국 부동산가격도 희소성의 반영이라고 할 수 있다.

16. 유효수요

유효수요란 부동산에 대한 실질적인 구매능력을 의미하는 것으로 살 의사(willingness to buy)와 지불능력(ability to pay)을 갖춘 수요를 말한다. 이는 수요에 작용하는 가격발생요인으로 소비자가 돈을 가지고 있어야 수요행위가 이루어지고 따라서 가격이 결정될 수 있기 때문이다.

17. 이전성

법률적 측면에서 가격발생요인으로서 부동산이 가격을 가지기 위해서는 법률적 측면에서 그 권리의 이전이 가능해야 된다는 것을 말한다.

18. 가격형성요인

부동산 가격형성요인은 부동산가격발생요인에 영향을 미치는 일반적 요인, 지역요인, 개별요인을 말한다. 가격형성요인은 그 요인을 이루는 여러 현상의 변동에 따라 끊임없이 변동하는 변동성의 특징과 가격형성요인이 서로 유기적으로 상호 관련성을 갖는 관련성의 특성이 있다.

19. 일반적요인

일반적 요인이란 공간적으로 일반 경제사회 전반에 있어서 모든 부동산가격에 영향을 미치는 제요인을 말하는데, 이는 지역적 요인 및 개별적 요인에 비해 광범위하고 추상적이다.

20. 일반적 요인의 지역편향성(지역지향성)

일반적요인의 지역지향성이란 일반적 요인이 전국적으로 동일하게 영향을 미치는 것이 아니라 용도적 지역에 따른 지역차원에서 동일지역에서는 동질적인 영향을, 다른 지역에서는 그 지역대로 영향을 미치는 것을 말한다.

21. 일반적 요인이 지역지향성을 갖는 이유

부동산은 지역성으로 인해 그 지역의 자연적 조건과 결합하여 지역요인을 이루고 각 지역의 규모, 구성내용, 기능 등과 결합하여 지역적 특성을 형성하고 그에 의해 각기 다른 지역에 속하는 부동산의 가격형성에 전반적인 영향을 주기 때문이다.

22. 지역분석의 필요성

지역분석이란 대상부동산이 속한 지역내 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 당해지역의 지역특성, 표준적 사용, 장래동향을 명백히 하여 그 지역내 부동산의 표준적사용과 가격수준을 판정하는 작업을 말한다. 이때 지역분석에서는 일반적요인이 지역차원으로 축소되어 형성된 지역특성을 분석하게 된다. 

23. 지역적요인

지역적 요인이란 일정한 지역이 다른 지역과 구별되는 지역특성을 형성하는 개개의 요인으로서 지역의 가격수준 및 표준적 사용의 결정에 영향을 미치는 지역적 차원의 가격형성요인을 말한다.

24. 개별적요인

지역적 요인의 제약(범위)하에 부동산의 용도나 이용상태 등을 다른 부동산과 구별시켜 그 부동산의 최유효이용 및 구체적 가격형성에 영향을 미치는 개별 부동산 차원의 가격형성요인을 말한다.

25. 거품지가

금융, 실물자산의 거래가격이 그 자산으로부터 기대되는 장래의 배당, 임대료수입에 의해 결정되는 시장가치를 크게 상회하는 현상을 말한다

26. 가격상한선의 법칙

가격시점 현재의 부동산의 가격은 무한히 상승하지 않고 대체로 어떤 최고수준의 가격이 있다는 것을 의미한다. 원인으로는 수요측면에서의 구매력한계, 부동산의 수익성 한계, 지역경제기반의 한계가 있다.

27. 파급효과와 역급효과

파급효과란 어떤 지역의 지가가 상승할 경우, 그 주변지역에서 그와 유사한 이용을 기대함으로서 지가상승의 영향을 받는 효과, 즉 어떤 지역의 지가가 상승하면 그 영향은 주변으로 파급되는데 도시중심의 지가가 주변지로 파급되는 것을 말한다. 역급효과란 도심에서 멀리 떨어진 토지의 가격이 상승함에 따라 도심근거리의 지가도 상대적으로 상승하는 현상 즉 주변지의 지가가 도심지에 파급되는 것을 말한다

28. 가격제원칙

가격제원칙이란 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산 평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준이다. 이는 부동산시장에서의 구매자 및 수요자의 행동과 경제적 합리성에 근거하여 성립․도출된다.

29. 최유효이용 및 최유효이용의 원칙

최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람에 의한 합법적이고 합리적인 최고최선의 사용방법으로, 당해 사용수익이 일시적인 것이 아니어야 하며, 효용을 충분히 발휘할 수 있는 시점이 예측할 수 없는 장래가 아니어야 한다. 부동산 가격은 이러한 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 하여 형성된다는 원칙이 최유효이용의 원칙이다.

cf) 安‘s  (합. 합. 물. 경. 타)

공지나 개량부동산에 대해서 합리적이며 합법적으로 이용이 가능한 대안 중에서 물리적으로 채택이 가능하고 경험적인 자료에 의해서 적절히 지지될 수 있고 경제성으로도 타당성이 있다고 판명된 것으로서  최고의 가치를 창출하는 이용을 말한다

30. 특수상황의 최고최선의 이용분석

단 , 비적, 중 , 복, 초, 특, 투,  비최

31. 단일이용

일반적으로 특정부지에 대한 최고최선의 이용은 주위용도와 일치하거나 유사하지만 경우에 따라서는 주위용도와 전혀 다른데도 불구하고 최고최선의 이용이 될 수 있다. 이때 대상부동산이 최고최선의 이용상태에 있는지 여부는 시장수요와의 관계에서 파악된다. 예로서 어떤 지역사회에 단 한 개의 쇼핑센터가 있을 때 주변에 유사한 토지이용이 없더라도 이것이 대상부지의 최고최선의 이용이 될 수 있다.

32. 비적법적 이용

한때 적법하게 설립, 유지되던 이용이었으나, 현재는 더 이상 지역지구제의 규정에 부합되지 않는 이용으로서 비적법적 이용은 주로 지역지구제의 규정이 변경됨에 따라 발생한다. 예를 들어 개발제한구역내의 기존주택이나 구조물의 경우 지역지구제 변경시 기득권보호 차원에서 기존이용을 허용하는 수가 많은 바, 비적법적 이용은 지역지구제의 규정에 부합하지는 않지만 법적으로 현재 이용상태의 지속이 허용되기 때문에 불법적 이용은 아닌 것이다.

33. 중도적 이용

가까운 미래에 대상부지나 개량부동산에 대한 최고최선의 이용이 도래할 것으로 생각될 때 그 이용을 대가하는 과정상 현재에 할당되는 이용을 의미한다. 예로서 시가지 내 주차장, 가건물 등 비집약적인 토지이용이나 외곽지역의 공터등이 중도적이용이라고 할 수 있다.

34. 복합적 이용

동일한 부동산이라 할지라도 동시에 여러가지 복합적 이용에 할당될 수 있다. 즉 일단의 넓은 토지는 동시에 여러가지 용도가 혼합되는 것이 최고최선의 이용이 될 수 있다. 그 예로서 PUD(계획단위개발), 고층건물의 다용도로의 이용 등이 있다.

35. 초과토지, 잉여토지

초과토지란 기존개량물의 최고최선의 이용에 비해 필요이상의 넓은 토지를 말한다. 잉여토지란 독립적으로 분리되어 사용될 수 없고, 별도의 최고최선의 이용을 가지지 못하는 부가적인 토지를 의미한다. 양자의 구별은 세제목적상 구분실익이 있고 잉여토지는 그 자체로서 별도의 최고최선의 이용을 가지지 못하므로 기존 개량물의 확장 이외의 용도로는 사용될 수 없다.

36. 특수목적의 이용

호텔, 대학, 교회 등 특정한 활동을 위해서 설계되고 운영되는 부동산으로서 단지 하나 또는 극히 제한된 목적으로만 적합하도록 설계되어 최고최선의 이용을 확인하기가 곤란한 경우를 말한다. 특수이용의 지속정도가 가능할때 개량부동산에 대한 최고최선의 이용분석이 행해지고 이때는 사용가치로 평가된다.

37. 투기적 이용

부동산투자에는 취득, 운영, 처분의 세단계가 있는데 이 중 운영의 단계가 없는 투자행위를 투기라 하며 시세차익을 목적으로 토지를 보유하는 경우를 투기적 이용이라고 한다. 투기적 목적으로 사용되는 토지는 불확실성이 높아 최고최선의 이용예측이 어려운바, 이때는 미래사용에 대한 일반적 유형을 산정한다. 특정 최고최선의 이용을 확인할 수 없으므로 평가사는 우선적으로 대안적 사용을 논리적으로 검토하여 예상수입과 지출의 일반적인 수준을 제시한다.

38. 비최고최선의 이용

최고최선의 이용에 할당되지 않는 이용을 말하며 다음 두가지중 하나이다. 하나는 대상부동산의 최고최선의 이용과 같은 범주에 속하는 경우이다. 예를 들어 오래된 저층 아파트의 대상부지 최고최선의 이용이 현대식 고층아파트라면 기존 아파트는 최고최선의 이용과 같은 범주에 속하지만 현재의 이용이 최고최선의 이용에 할당되고 있는 것은 아니다. 이 때 개량물은 물리적, 기능적 감가상각만 하면 된다. 그렇지 않을경우 경제적 감가상각도 해야 하며 일치성원리를 적용하여 평가하여야 한다.

39. 기여의 원칙

부동산의 가격은 부동산을 구성하고 있는 각 요소가 가격에 기여하는 공헌도의 영향을 받아 결정된다는 원칙을 말한다.

40. 수익배분의 원칙

부동산의 자연적 특성으로 인하여 부동산의 수익은 자본, 노동, 경영 등에 배분되고 남는 잔여수익이 배분되는 바, 이러한 잔여수익의 크기가 토지가치의 형성에 영향을 미친다는 원칙을 말한다.

41. 균형의 원칙

부동산의 가치가 최고로 되기 위해서는 부동산의 내부구성요소들이 적절한 균형을 이루고 있어야 한다는 가격제원칙을 말한다.

42. 수익체증체감의 원칙

부동산에 대한 투자단위당 수익은 체증하다가 일정수준을 넘으면 체감하게 된다는 원칙이다. 즉, 투자와 관련하여 부동산의 가치가 최대로 되는 경우는 한계비용과 한계수입이 일치하는 수준까지 비용을 투입했을 때이다.

43. 대체의 원칙

최유효이용의 원칙을 부동산 외부적 차원에서 지원하는 원칙으로서, 부동산의 가격은 대체 ․ 경쟁관계에 있는 유사한 부동산 또는 다른 재화의 영향을 받아 형성된다는 가격제원칙을 말한다.

44. 경쟁의 원칙

일반경제활동과 같이 부동산도 이용으로 인한 초과이윤을 얻기 위해 시장참가자들의 경쟁관계에 의해 그 가격이 형성된다는 원칙이다. 부동산 가격은 경쟁에 의해서 결정되는데, 경쟁이 있음으로 인해 초과이윤이 없어지고 부동산은 그 가치에 적합한 가격이 형성된다는 것이다.

45. 적합의 원칙

최유효이용의 원칙을 부동산의 외부적 차원에서 지원하는 원칙으로 부동산의 효용이 최고로 발휘되기 위해서는 그 이용방법이 주위환경에 적합하여야 한다는 가격제원칙이다.

46. 외부성의 원칙

외부성의 원칙이란 대상부동산에 대한 외부의 경제적 또는 비경제적 환경요소가 그 부동산이 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미친다는 원칙이다.

47. 수요공급의 원칙

일반재화의 가격이 수요공급에 의해 결정되고 동시에 그 가격은 수요공급에 영향을 미치게 되는바 이를 부동산에 적용시킨 것으로서, 부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 시장에서의 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정되며 이렇게 결정된 가격은 다시 수요와 공급에 영향을  미친다는 가격제원칙을 말한다. 그러나 부동산의 특성상 일반재화와는 약간 달리 적용된다.

48. 기회비용의 원칙

어떤 대안을 선택함으로 인하여 선택되지 않은 다른 대안 중 가장큰 비용을 기회비용이라 하는데, 부동산의 가격은 이러한 기회비용을 반영하고 있다는 원리이다.

49. 변동의 원칙

부동산현상 및 가격형성과정의 각 요인은 고정적인 것이 아니라 시간의 경과에 따라 항상 변화하는 과정에 있으므로 이의 영향으로 부동산 가격 또한 이러한 변동의 과정에서 형성되고 변화한다는 가격제원칙으로, 예측의 원칙과 함께 모든 가격제원칙의 토대가 되는 원칙이다.

50. 예측의 원칙

부동산의 가격형성요인과 지역특성, 가격수준은 부단히 변화하고 이에 따라 부동산 가격도 변동되기 때문에 평가활동에 있어서는 그 요인의 추이나 동향에 대한 예측을 하여야 한다는 원칙이다.

51. 부동산시장 (수. 경. 이. 공. 패. 교. 가)

일반재화의 시장을 수요와 공급을 통하여 가격조정 및 결정을 행하는 공간이라 할 때 부동산시장 역시 수요공급을 통해 경쟁적 이용에 의한 공간배분 및 토지이용패턴을 결정하는 부동산의 교환 및 가격결정의 공간이다.

(부동산시장이란, 양, 질, 위치 등의 제측면에서 유사한 부동산에 대해 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역이라고 정의된다. 따라서 부동산학에서 단순히 시장이라고 할 경우, 이것은 시장지(marketplace) 또는 시장지역(market area)을 의미하는 수가 많다.)

52. 할당적 효율성  (할. 금. 자. 위. 이적. 료. 배분)

  1)일반적으로 자금이 자본시장의 위험과 이자율을 감안한 요구수익률로 각 부문에 균형적으로 배분되게 되면 이때 자본이 “효율적으로 할당되었다”고 한다.

  2)부동산시장에서 자원이 효율적으로 할당되었다는 말은 “매수자가 얻을 수 있는 임대료 수익률과 매도자가 자본시장에서 얻을 수 있는 이자율”이 상호간의 위험을 감안하여 서로 같도록 할당되었다는 것을 의미한다.

32. 부동산 경기변동

경기변동이란 경기순환을 포함하여 일반경기와 경제활동의 수준이 지속적으로 변동하는 현상을 의미하며 자본주의 시장경제의 특징적 현상이다. 부동산의 경기변동은 일반 경제의 그것과 비교하여 하향, 회복, 상향, 후퇴하는 제국면에 더하여 부동산 고유의 안정시장을 고려할 수 있다.

 

 하향시장

불황하에서 계속적인 경기의 하강이 진행되는 부동산 시장이다.

 회복시장

경기 저점을 지나 상향을 시작, 아직 불황에 있는 시장이다.

상향시장

불황을 벗어나 호황에 이르러 경기상승국면을 지속해가는 일반경기의 확장에 해당하는 시장 이다.

후퇴시장

경기의 하향 전환점을 지나 하강세로 바뀌나 아직 불황시장까지 하강하지 않는 시장.

안정시장

부동산의 가격이 가벼운 상승을 유지하거나 안정되어 있는 불황에 강한 유형의 부동산 고유의 시장.

33. 초과토지

기존개량물의 최고최선의 이용에 비해 필요이상의 넓은 토지를 말한다.

34. 잉여토지  (잉어, 독.분.사.별도.부가)

“독립적으로 분리되어 사용될 수 없고 별도의 최고최선의 이용을 가지지 못하는 부가적인 토지”를 의미한다. 비록 대상부지가 필요이상으로 토지를 과다하게 보유하고 있더라도 그것이 특정한 용도로 분리되어 사용될 수 없는 성격의 것일 경우에는 초과토지의 범주에 들어가지 못한다.

35. 흡수율분석  (흡, 수. 유. 원)

흡수율이란 시장에 공급된 특정 부동산이 일정시기 동안 매도되는 비율을 의미하며, 흡수율 분석이란 일정기간동안 특정지역의 특정부동산에 대한 수요와 공급의 추이를 분석하는 것을 말한다.

 부동산가격의 이중성

부동산가격발생 3인자의 상관결합에 의해 발생한 가격은 사회적경제적행정적 요인의 가격형성요인에 영향을 주고 이러한 제력은 다시 효상유의 가격발생 3인자의 변화를 초래하여 수요, 공급을 조절하게 된다.

제 4 장 지역분석 개별분석, 부동산문제

1. 지역분석

대상부동산이 속한 지역내 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통해 당해 지역의 지역특성, 표준적 사용, 장래동향을 명백히 하여 그 지역내 부동산의 표준적 사용과 가격수준을 판정하는 작업을 말한다.

2. 표준적사용 (표적, 인. 개. 일. 사. 개. 집)

대상부동산이 소재한 인근지역내 개별부동산의 일반적․평균적 사용방법으로 이는 지역내 개별부동산의 개별성에 근거한 최유효이용의 집약적인 이용방법을 말한다.

3. 가격수준

가격수준이란 개개의 부동산의 가격이 아니고, 지역내의 부동산의 평균가격을 의미하며 지역간의 격차를 나타내 준다. 부동산의 개별적, 구체적 가격은 그 부동산이 속한 지역의 가격수준 내에서 형성되고, 가격수준은 지역내 부동산의 일반적, 표준적 사용의 상태와 장래동향을 파악함으로써 그 판정이 가능하다.

4. 지역특성

부동산의 지역은 그 규모, 구성내용, 기능 등에 따라 여러 종류가 있으며 각기 다른 지역과 구별되는 특성을 갖는 바 이를 지역특성이라 한다.

5. 인근지역 (인. 속. 용. 기. 대. 경. 존)

인근지역이란 당해 부동산이 속해 있는 지역으로 대상부동산과 용도적인 공통성과 기능적 동질성이 있어 상호 대체, 경쟁관계에 있는 부동산이 존재하는 지역으로 당해 지역의 특성이 대상 부동산의 가격형성에 직접 영향을 미치는 지역을 의미한다.

6. 동일수급권내 유사지역

①인근지역의 지역특성과 유사한 특성을 갖는 지역으로서, 대상부동산이 속하지 않은 지역이다. 이때의 지역은 원근개념에 아닌 지가형성 제요인이 유사성을 갖는 범위이다.

②인근지역과 지리적 위치는 다르지만 인근지역과 용도적기능적으로 동질적이고 양지역의 부동산은 서로 대체경쟁의 관계가 성립한다.

7. 동일수급권  (동.가.형.영.대.경.성.존)

대상부동산과 가격형성에 영향을 미치고 대체경쟁관계가 성립하는 부동산이 존재하는 권역으로 인근지역과 유사지역을 포함하는 광역적인 지역을 말한다.

8. 개별분석

개별분석이란 지역분석에 의해 판정된 지역의 표준적사용과 가격수준을 전제로, 부동산의 개별성에 근거하여 부동산 가격에 영향을 미치는 가격형성요인 중 개별적 요인을 분석하므로 대상 부동산의 최유효이용을 판정하는 작업을 말한다.

9. 인근지역의 Age Cycle

인근지역의 Age Cycle이란 인근지역의 연령성이라고도 하며 지역의 성쇠현상을 생태학적 측면에서 파악하여 각 국면의 여러 가지 현상의 특징을 나타낸 것으로 서구에서는 全단계가 약 100년을 1주기로 변화한다는 것이 일반적이다.

성장기

성장기란 발달기라고도 하며, 어떤 지역이 새로 개발되거나 과거 존재하던 건물이 새로운 건물로 교체됨으로써 지역의 변화가 달라지는 시기이다.

성숙기

지역개발이 점차 진행됨에 따라 지역은 점차로 단절되어 가고, 지역특성 기능이 자리잡혀가는 단계가 성숙기이다.

쇠퇴기

시간이 흐름에 따라 지역의 건물이 점차 노후화하여 지역기능이 감소하는 단계로서, 지역의 경제적 내용연수가 다 되어가는 시기를 말한다.

천이기

고소득층의 전출과 저소득층의 전입이 이루어지는 과도기적 단계로 필터링 현상이 활발해지는 단계이다.

악화기

아무런 개선의 노력이 없으면 지역은 계속 악화되어 악화기에 이르며, 이는 슬럼화 직전의 단계이다.

10. 부동산 문제

부동산 문제란 부동산과 인간과의 관계의 악화현상을 말하는데, 부동산은 인간의 생산, 수익활동의 기초가 되므로 날로 증대되어가는 부동산 문제를 인식하고 그 특징을 파악함은 평가활동의 필수적인 전제라고 할 수 있다.

11. 공적개입의 의의 및 목표

공적개입이란 여러 가지 부동산문제를 해결, 개선함으로써 부동산과 인간과의 관계를 개선하려는 행정적 노력을 말한다.

기본적 목표는 “효율성”과 “형평성”의 달성으로 ①국토공간구조 형성의 합리화 ②토지자원의 유한성 극복과 경제적 공급 ③지가의 적정한 유지 ④적정한 토지소유와 토지의 경제적 이용 등을 정책과제로 한다.  (국.유.지.적.소)

제 5 장 지대 지가론

1. 리카르도 지대 (리.토.이.유)

고전학파의 전통을 승계하였고, “토지가 이용되도록 유도하기 위해서 필요한 최소한의 대가를 초과하는 소득”이라 정의된다.

2. 파레토 지대 (파.토.현.용.계.리.보)

신고전학파의 전통을 승계하였고, “토지가 현재 용도에 계속 이용되기 위해 보장해주어야 할 최소한의 대가를 초과하는 소득”이라 정의 된다.

3. 리카르도의 차액지대론

지대란 토지생산물에 대해 토양의 힘을 이용한 대가로 지주에게 지불되는 부분으로서 차액지대란 토지의 생산력의 차이 때문에 발생하는 지대를 말한다. 리카르도는 지대의 발생근거를 토지의 비옥도와 위치, 개별성, 부증성에서 찾고 있다.

4. 절대지대론

지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 최소 열등지에서도 지대가 발생한다는 이론으로서 J.S Mill, K.Marx 등이 주장하였다. 즉 절대지대란 토지의 생산력에 관계없이, 토지를 소유하고 있다는 그 사실만으로 토지소유자가 강제적으로 요구하는 지대를 말한다.

5. 독점지대설(Monopoly rent theory)

독점지대란 토지의 공공독점에 기인하여 발생하는 지대를 말한다. 즉 토지의 수요는 무한한데 비해, 공급은 독점되어 있는 경우 토지생산물의 초과이윤을 기초로 발생한다. 따라서 독점지대는 토지사용의 본질적 가치인 완전경쟁가격보다 높다.

6. 집약도 지대

비옥도가 높거나 위치가 좋은 토지는 노동과 자본의 대체가 나타나서 토지의 생산성과 집육도가 높아지고 그만큼 지대는 더 높아진다는 이론이다. 즉 비옥도나 위치에 의해 발생된 지대 이상의 증가분이 토지의 집약적 이용에 의해 발생되었다면 그것이 집약도 지대라는 것이다.

7. 튀넨의 입지교차지대론 (튀/곡.한.생.수.곡.차.수(사).절)

Von Thunen은 그의 “고립국”론에서 동심원이론을 제시하면서 시장과 거리를 볼 때 원거리 위치에 대한 근거리 토지생산물의 수송비 절약분이 지대화한다고 하였다.

입지교차지대설은 곡물가격은 한계지의 생산비와 수송비가 결정하며 그 곡물가격의 차이, 즉 시장과의 거리 차이가 곡물수송비의 절약분 만큼의 지대를 발생시킨다고 한다.

8. 마샬의 도시토지 지가이론 (마/위.유.화.총)

마샬은 농토에 적용되는 원리가 그대로 비농업용 토지에도 적용된다고 하면서 특히 도시의 토지와 관련하여 상세히 논의하였다. 지가는 “위치의 유리성에 대한 화폐가치의 총액”이라 하여 위치의 중요성을 강조하였다.

9. Haig의 마찰비용이론 (마/교.지.절약)

헤이그의 주장에 따르면 도시지가는 마찰비용에 따라서 달라진다. 마찰비용이란 지대와 교통비의 합이며 지대란 용지의 이용자가 교통비를 절약할 수 있고 상대적 도달가능성을 갖는 경우 용지 소유자에게 지급하는 요금이다.

10. Penalty이론(Alonso, Wingo, Mill) (페/도.함.수)

도시의 각종 직접시설이 도시의 중심지에 있는 것으로 가정할 경우 중심지와의 거리와 함수관계에 있는 운송비에 의해 지가가 결정된다는 이론이다. V=지가, T=시간이라고 할 때 V=f(T)가 성립하여 도심에서의 거리함수인 수송비에 의해 지가가 결정된다는 것으로 튜넨의 입지교차지대설을 일반화한 이론이다.

11. 입찰지대곡선 (입/소.극.도.한계)

William Alonso가 도출한 것으로 소비자 효용 극대화 모형을 이용해서 도심으로부터 지대가 zero인 한계점까지 각 토지이용자가 지불하는 최고가격을 이은 곡선이다. 즉, 도심에서부터 한계점까지 각 지점의 토지를 경매에 붙인다고 했을때 토지이용자가 부를 수 있는 최고가격을 반영한다는 의미에서 입찰지대라 한다.

12. 거품지가 이론

토지등 실물자산의 거래가격이 자산으로부터 기대되는 임대료 수입 등에 의해 결정되는 시장의 기본가치를 크게 상회하는 지가

13. 입지잉여

1)입지잉여란 입지조건이 양호한 경우에 발생하는 특별한 이익을 말한다.

2)입지잉여는 이용하는 산업이 달라지면 그에 따라 달라질 수도 있다. 이는 우수한 입지를 가장 효과적으로 이용할 수 있는 업체가 이용하여야 한다는 것을 의미한다.

3)한계입지란 입지잉여가 0으로 되는 위치를 말한다. 최악의 입지조건이 되면 입지잉여는 0또는 (-)가 되는 것이다.

14. 접근성

접근성이라 함은 평가대상물건과 다른 목적물과의 상대적 거리관계를 말하는데, 어떤 목적물에 도달하는데 소요되는 시간, 경제, 거리적 부담의 정도를 말하며 보통 실거리, 시간거리, 운임거리 및 의식거리로 표시된다. (실.시.운.의)

15. 동심원이론 (동/양.균.형.운송)

동심원이론이란 도시는 그 중심지에서 동심원상으로 확대되어 성장하는 경향이 있다는 것으로 E. W Bergess 등이 전개한 이론이다.

이 이론은 튜넨의 농촌토지 이용구조를 도시토지 이용구조에 적용시킨 것으로, 여기에는 토양의 균일성, 균질적인 지형, 운송비 조건의 동일성 등이 전제된다고 볼 수 있다.

16. 선형이론 (선.망하던.확.성기.부채)

선형이론이란 도시가 교통망의 축에 따라서 확대ㆍ성장되는 현상을 중시하며 Homer Hoyt가 전개한 이론이다. 이 이론은 동질적인 토지이용은 도심에서 시작되어 점차 교통망을 따라 확대ㆍ성장하며 이에 따라 원을 변형한 부채꼴 모형으로 도시가 성장한다는 것이다.

17. 다핵심이론 (다/유사.군별)

다핵심이론이란 도시에 있어서 이용형태는 어떤 지역내에서 여러개의 핵을 형성하면서 지역공간을 구성해 간다는 이론이다. 이 이론은 Harris와 Ullman에 의해 전개되었다.

도시는 유사토지 이용군별로 여러개의 핵을 형성하면서 지역공간을 형성해간다는 이론으로 유사토지이용군은 서로 흡인력을 가지고 동질적인 집단을 형성한다.

18. 다차원이론 (인.도.사계)

Simmins는 토지이용의 공간적 분포를 기술함에 있어 서로 받아들일 수 없는 다핵심이론, 동심원이론, 선형이론을 동시에 적용하여 왔다고 지적하고, 도시의 내부구조는 인종별분산, 도시화, 사회계층 등 3개 차원에서 파악해야 한다는 이론을 제시하였다.

19. 부동산 입지의 의의 (현.지.점.위.지점/고.부.속.관.상.속)

입지란 “어떤 현상이 지표상에서 점하고 있는 위치 또는 지점”을 말하는 것으로 단순한 위치만을 가리키는 것이 아니라, 다른 지점과의 관계에서 보면 상대적으로서 입지는 고정되어 있는 부지로서의 속성과 언제든 변할 수 있는 관계적, 상황적 속성을 동시에 가진다.

따라서 위치뿐만 아니라 그것이 위치한 장소적 성격, 다른 입지와의 관계에 의해 결정되는 분포의 개념들을 포함한다.

20. 부동산 입지분석의 개념 (경.입.분.지.공. 특.활.최적. 특.입.최적)

따라서 입지분석은 경제적 관점에서 입지요소를 분석함으로써 지리적 공간현상을 파악하고 특정활동을 위한 최적의 입지를 선정하거나 특정입지의 최적 활동을 모색하는 작업이라 할 수 있다.

21. 집약적 한계

어떤 주어진 토지에 생산요소가 한 단위 더 추가됨으로 인한 한계생산과 추가로 발생하는 비용이 일치하는 한계를 집약적 한계라 하며, 토지이용의 집약도, 추가투자의 적부판정, 최유효사용의 축소 판정 등과 관련하여 수익체증체감의 원칙으로 감정평가에서 활용된다.

22. 조방적 한계

어떤 특정 용도에 이용되는 토지 중 생산된 생산물로부터의 수익이 간신히 생산비를 충당하는 토지를 조방적 한계라 하며 부동산의 손익분기점, 한계지 등의 개념으로 감정평가에서 활용된다.

 

 

 

제 6 장 감정평가 3방식

1. 기본적 사항의 확정

기본적사항의 확정이란 고객의 의뢰나 소속기관의 지시사항을 명확하게 인식하여 그에 따른 접근방법을 강구하는 것으로 감정평가활동의 첫 단계이다. 확정사항에는 ①대상부동산의 확정, ②가격시점의 확정, ③가격종류의 확정 등이다.

2. 가격시점의 확정

가격시점이라 함은 평가가격 결정의 기준이 되는 날로, 대부분 평가일 현재가 되나, 과거 또는 미래의 특정일이 될 수도 있다.

감정평가에관한규칙 제7조에서는 가격조사완료일을 원칙으로 하나, 다만 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한해 그 일자로 한다고 하여 예외를 인정하고 있다. (가.미.가.조)

3. 대상물건의 확인

기본적 사항의 확정에서 정해진 대상물건에 대해 현장조사로써 물건의 존부, 동일성여부, 권리내용을 확인하는 절차를 말한다.

4. 감정평가 보고서

감정평가보고서란 평가과정의 최종단계에서 전문적인 학식과 경험에 근거하여 가격에 대한 의견을 표명하고, 그 책임소재를 명확히 하는 것을 목적으로 하는 문서이다. 즉 감정평가의 결과를 기재하는 문서로서, 이는 감정평가의 특별원칙인 “전달성의 원칙”이 적용되는 부분이라 하겠다.

5. 원가방식

비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

6. 비교방식

시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

7. 수익방식

수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

8. 시산가격 조정 (감.방.도.시.상.재 / 단.정.객. 비.차.명. 액.객.윤)

시산가격 조정이란 감정평가 각 방식의 적용에 의해 도출된 시산가격을 상호관련시켜 재검토함으로써 목적부동산의 정상가격 등의 감정평가 결론을 도출하는 작업이다. 이 작업은 ①각 단계의 진행과정의 정당성, 객관성을 부여하고, ②비판적으로 재음미하여 시산가격의 차이가 생긴 이유를 명백히 하고, ③감정평가액에 객관성ㆍ윤리성을 주는 중요한 의의를 갖는 것이다.

9. 거래사례비교법

"거래사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말한다.

10. 시장접근법

시장접근법이란 최근의 유사매매사례를 분석하여 대상부동산의 시장가치를 도출하는 평가기법으로, 이 방법의 유용성은 충분한 매매사례에 좌우된다 하겠다.

11. 사정보정

사정보정이란 수집된 거래사례에 특수한 사정이나 개별적인 동기가 개재되어 있거나, 거래당사자가 시장에 정통하지 못하여 그 가격이 적정하지 않을 때 그러한 사정이 없었을 경우의 적당한 가격으로 정상화하는 작업을 말한다.

12. 시점수정

시점수정이란 사례의 거래시점과 가격시점의 시간적 불일치를 가격시점을 기준으로 정상화하는 작업을 말한다.

13. 지역요인ㆍ개별요인 비교

사례물건과 대상물건이 속한 지역이 지역적 격차를 비교하고, 사례물건과 대상물건의 개별적 격차를 비교하여 대상물건 차원으로 정상화하는 작업을 말한다.

14. 배분법

배분법이란 대상 부동산과 같은 유형의 부분을 포함하는 복합 부동산의 거래사례를 선택하고 대상 물건과 다른 유형부분의 가격을 공제하여 동 유형에 귀속되는 부분의 가격만을 추출해 내는 방법이다.

15. 임대사례비교법

"임대사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

16. 자료의 확대해석 금지

자료의 확대해석은 적절한 시장자료가 부족하거나 철저한 시장연구가 부족했을 경우 평가사가 범하기 쉬운 오류 중의 하나로, 평가사에 의한 매매사례분석이 주어진 매매사례자료로부터 보증할 수 없는 결론을 산출했을 때, 흔히들 자료가 확대해석 되었다고 한다.

17. 불추종의 오류

불추종의 오류란 어떤 명제의 진위가 불확실한데도 불구하고 그것을 확실한 것으로 간주하여 어떤 결론을 도출할 때 발생하는 오류를 의미한다.

18. 대표성이 없는 자료

대상부동산과 비교부동산과의 유사성이 부정되거나, 비교부동산의 거래금액이 시장상황에 비추어 불합리하게 높은 경우 비교사례의 대표성이 부인된다고 본다.

19. 비교분석의 방법

 1) 계량적 분석법

계량적 분석법이란 수학적 과정을 통하여 수정이 요구되는 비교요소를 확인하고 수정량을 측정하는 방법을 말하며 대쌍자료분석법, 집단자료분석법, 감응도분석법, 통계자료분석법, 그래프분석, 추세분석법 등이 있다.

 2) 정성분석법

비계량적 방법에 의해 시장자료가 시사하는 관계를 규명하는 것으로서, 불완전한 시장상황을 잘 반영할 수 있기 때문에 실질적으로 자주 이용된다. 상대비교, 순위, 개인면접법이 있다.

20. 매매사례의 수정방법

 1) 비율수정법

비율수정법은 대상부동산과 비교부동산과의 우월성과 열등성의 차이를 백분율로 치환하여 특성별 차이를 수정하는 방법이다. 비율수정법에는 평균비율수정법과 가중비율수정법이 있다.

 2) 금액수정법

금액수정법은 대상부동산과 비교부동산과의 특성별 차이를 실제의 화폐가치로 수정하는 방법으로 특성별 금액 수정은 시장증거에 근거해야 한다.

 3) 연속수정법

연속수정법은 비율수정법과 금액수정법의 혼합형으로, 각 방법의 장점을 절충하여 비율과 금액의 두가지를 모두 사용해서 시산가치를 산출한다.

21. 원가법

"원가법"이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

22. 재조달원가

재조달원가란 현존하는 물건을 가격시점에 있어서 원시적으로 재생산 또는 재취득을 가정할 때 소요되는 적정원가의 총액을 말한다.

23. 재생산비용 ( Reproduction Cost, 복제원가, 복조원가)(재.노.모.구.원.복)

대상물건의 개별성과 물리적 측면에 착안하여 동일한 모양, 구조, 원자재, 노동의 질을 갖는 복제품을 가격시점 현재 현행가격으로 만드는데 드는 비용을 말한다.

24. 대체비용 ( Replacement Cost, 대체원가, 대치원가)

대상물건의 효용(기능적측면)에 착안하여 대상 물건과 동일한 효용을 가진 물건을 평가시점 현재 재조달하는데 소요되는 비용을 말한다.

25. 총량조사법  (총.직.간.적)

건축에 관계되는 모든 항목에 대해서 투입되는 원자재와 노동량을 세세히 조사하여 비용을 추계하는 방법이다. 즉, “전체비용 = 직접비용(원자재비용+노동비용) + 간접비용 + 건설업자의 적정이윤”이 된다.

26. 구성단위법  (구.벽.바.지.측.곱.단)

건물을 벽, 바닥, 지붕 등과 같은 몇 개의 중요한 구성부분으로 나누고, 각 구성부분멸로 측정단위에다 단가를 곱하여 비용을 추계하는 방법이다. 총량조사법을 간략하게 수정한 방법으로 “분리비용법”이라고도 불리운다.

27. 단위비교법  (단.평.입.규.원.질.특)

평방미터나 입방미터와 같은 총량적 단위를 기준으로 비용을 산출하는 방법을 말한다.

평가사는 주어진 특성, 규모, 원자재, 질에 따라 재생산비용을 추계하는 기준이 되는 건물인 “표준건물”을 설정해 놓고 대상부동산이 주어질 때마다 서로 비교하여 특성차이에 따른 비용을 가감함으로써 건물가치를 산출한다

28. 비용지수법

신뢰성있는 기관으로부터 발표된 건물비용에 관한 지수를 사용하여 재생산비용을 추계하는 방법이다.

29. 감가수정

"감가수정"이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가ㆍ기능적 감가 또는 경제적 감가등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다.

30. 정액법

정액법은 대상 물건의 가치가 매년 일정액씩 감소한다는 가정하에 대상 물건의 감가총액을 경제적 내용년수로 나누어 매년의 감가액으로 삼는 방법이다.

31. 정률법

자산의 가치가 매년 일정비율로 감가된다는 가정하에 전년도 말의 미상각잔액에 매년의 감가율을 곱하여 매년의 상각액을 정하는 방법을 말한다.

32. 상환기금법

부동산의 내용년수를 통하여 매년 감가액에 해당하는 일정액을 적립하고 거기에 복리로 붙여 산출한 원리금 합계액과 감가총액이 같도록 매년 일정액씩 감가하는 방법이다.

33. 관찰감가법

관찰상태법이란 ①특정유형의 여러 유사부동산으로부터 시간이나 질과 같은 감가상각요인에 따라 가장 전형적이고 지배적인 감가상각 수준이 어떻게 달라지는가에 대한 일반적인 원리를 먼저 수립한 다음 ②평가대상이 되는 부동산의 상태를 면밀히 관찰하여 그것이 어느 정도에 해당하는지를 파악하고 적절한 감가상각률을 적용하여 감가상각을 하는 방법을 말한다.

34. 분해법

분해법(Breakdown Method)이란 대상 부동산에 대한 감가수정의 요인을 물리적, 기능적, 경제적 감가요인으로 구분하고 각 요인별로 적정 평가기법을 적용하여 감가액을 산정한 후 이를 합산하여 대상 부동산 전체의 발생감가액을 구하는 방법이다.

35. 적산법

"적산법"이라 함은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

36. 기초가격

기초가격이란 적산임료를 구하는데 기초가 되는 가격으로, 임료의 가격시점에 있어서의 대상물건의 원본가격을 말한다. (적산임료 = 기초가격 × 기대이율 + 필요제경비)

37. 기대이율

기대이율이란 임대차 계약내용에 따라 사용할 때 기대되는 수익의 기초가격에 대한 비율을 말하며, 임대차기간에 적용되는 단기적인 이율이다.

38. 수익환원법

"수익환원법"이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다.

39. 순수익

순수익이란 경제주체가 대상물건을 통하여 획득할 수익에서 그 수익을 발생시키는데 소요되는 경비를 공제한 금액을 말한다.

40. 환원이율

환원이율이란, 대상부동산이 장래산출할 것으로 기대되는 표준적인 순수익과 부동산가격의 비율로서, 순수익을 자본환원해서 수익가격을 구하는 경우 적용되며 부동산의 수익성을 나타낸다.

41. 환원이율을 구하는 방법

 1) 시장추출법

시장추출법은 부동산시장에서 직접 자본환원율을 추출하는 방법으로서, 대상부동산과 유사한 최근의 매매사례로부터 이 비율을 찾아내는 것으로 회귀분석의 사용이 가능하다.

 2) 조성법(요소구성법)

요소구성법은 대상 부동산에 대한 위험을 여러 가지 구성요소로 분해하고, 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 순수이율에 더해감으로써 자본환원률을 구하는 방법이다.

 3) 투자결합법(이자율합성법)

대상 부동산에 대한 투자자본과 그것의 구성비율을 결합하여 자본환원율을 구하는 방법으로 물리적 투자결합법과 금융적 투자결합법으로 나뉜다.

 4) Ellwood법

엘우드가 개발한 이 방법은 투자결합법을 대폭적으로 개량한 것으로 자본환원율에 영향을 미치는 요소는 ① 매기간 동안의 현금수지 ② 보유기간 동안의 부동산의 가치상승 또는 하락 ③ 보유기간동안의 지분형성분이라 한다

 5) 부채감당법 (Gettel법)

이 방식은 Gettel이 발표한 것으로 저당투자자의 입장에서 대상 부동산의 순수익이 과연 매기간 원금과 이자를 지불할 수 있느냐 하는 부채감당율에 근거하여 종합환원이율을 구하는 방법이다.

42. 수익분석법

"수익분석법"이라 함은 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말한다.

43. 소득률 (Income rate)

소득률이란 한 해의 소득이나 여러 해의 안정적 평균소득을 대상물건의 가격과 비교한 비율이며 소득이란 단어 자체에는 수입의 의미를 지니고 있으므로 따라서 소득은 어느 기간 단위를 전제로 산출한다.

44. 수익률 (yield rate : 보수이익률)

수익률이란 개별적인 소득의 흐름의 현재가치를 구하기 위해서 일련의 개별적인 소득에 적용되는 비율을 말한다. 즉 복기에 적용되는 수익률(rate of return)이다.

45. 기대수익률

투자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산되는 수익률이다. 예를 들어, 어떤 땅을 현재 5,000만원에 사서 1년 후에 경비를 제하고도 5,500만원에 팔 수 있다고 하면, 이것에 대한 기대수익률은 10%가 된다.

46. 요구수익률

투자에 대한 위험이 주어졌을 때 투자자가 대상부동산에 자본을 투자하기 위해서 요구하는 최소한의 수익률을 의미한다.

47. 실현수익률

투자가 이루어지고 난 후에, 현실적으로 달성된 수익률이다. 투자가 이루어진 후에야 알 수 있는 것이기 때문에 사후수익률 즉 역사적 수익률이다. 다른말로 실제수익률이라고도 한다.

48. 자본회수방법에 따른 소득접근법의 유형

 1) 직선법(직선환원법)

순영업소득은 매기간 감소하고, 회수액은 재투자되지 않고 대상부동산의 경제적 수명동안 적립된다고 가정한다. 매년 일정한 액수를 순영업소득에서 자본회수분으로 할당하고, 재투자가 없으므로 단리가 적용된다.

 2) 상환기금법(감채기금환원법)

매기간 순영업소득은 일정하고, 자본회수액에 대한 재투자율은 투기율이 아니라 안전율 즉, 위험이 수반되지 않는 투자에 대한 수익률로 재투자된다고 가정한다. 기간말의 원리금합계와 건물가치와 동일하게 회수액을 할당한다.

 3) 연금법(평준연금환원법)

매기간 순영업소득은 일정하고, 동종수익률(r)로 재투자되며 회수액은 동종사업에 재투자됨을 가정한다. 매기간 건물소득에서 건물에 대한 자본소득을 제한 나머지를 동일한 수익률로 건물의 경제적 내용연수까지 복리로 적립하여 투하된 자본을 기간말에 모두 회수하는 방법이다.

49. 저당지분환원법

1959년 Leon W. Ellwood에 의해 개발된 평가기법으로 대상 부동산에 대한 매기간 지분수익의 현재가치의 합과 기간말 지분복귀액의 현재가치를 합하여 지분가치를 구하고, 이에 저당가치를 더하여 부동산의 가치를 구하는 방법이다.

50. 할인현금수지분석법

할인현금수지분석법(DCF)이란 장래 매 기간 기대되는 현금 수지를 현재가치로 환원하여 대상부동산의 시장가치를 구하는 방법으로 세전현금수지(BTCF)모형과 세후현금수지(ATCF)모형으로 구분되며 이 때의 稅란 영업소득세 및 자본이득세를 말한다.

51. 조소득승수법

조소득승수법은 조소득승수를 사용하여 부동산의 시장가치를 구하는 방법으로 조소득승수와 대상 부동산의 가치간에는 일정한 관계가 있다는 것을 근거로 한다. 조소득승수란 매매가격을 연간조소득으로 나눈 승수이다.

52. 중회귀분석

다중회귀분석이란 가치에 영향을 미치는 여러 가지 요인들을 종합해서 부동산의 가치를 계량적으로 추계하는 것을 말한다. 즉 단순회귀분석에서는 토지가치가 단 하나의 변수에 의해서만 결정되는 것으로 간주하나 이는 오류를 범할 가능성이 많으므로 대상토지의 위치, 지역지구제, 주변의 토지이용, 도심으로부터의 거리, 도로와의 접근성 등 여러 가지 변수로 종합적으로 고려한다.

제 7 장 기타방법 및 물건별 평가 등

1. 평가검토의 의의 (다.비.연 / 요.지.합.일.수.완)

평가검토란 “다른 사람이 작성한 보고서를 비판적으로 연구하는 행위 또는 과정” 또는 “평가보고서가 특정한 요구사항이나 지침에 부합되고, 합리적이며 일관성이 있으며, 수학적으로 정확한지를 확인하기 위하여 완성된 평가서를 분석하는 것”이다.

2. 노선가식평가법

노선가식평가법이란 특정한 가로에 연접한 접근성이 같은 일단지를 선정하여, 표준획지와 노선가를 선정하고, 이를 기초로 같은 가로에 연해있는 다른 획지의 가격을 깊이, 토지의 형태 등에 따른 보정을 가하여 수학적으로 산출하는 방법이다.

3. 노선가의 의의

노선가란 가로에 연접한 표준획지의 단위면적당 가격을 말하는 것으로 가로계수, 접근계수, 획지계수 등을 참작하여 결정하게 되며 이는 보통 금액으로 표현되지만 비교수치로도 나타나게 되는데 이를 노선가지수라 한다.

4. 스티그마 효과의 개념

“오염부동산에 대해 대중들이 갖는 무형의 또는 양을 잴수 없는 불리한 인식” 즉, 스티그마는 불확실성과 위험할지도 모른다는 인식의 결과로 직접적인 정화나 복구비용을 초과하는 부가적 영향으로서 부동산가치에 영향을 미치는 모든 무형의 요인을 포함한다.

5. 담보평가

담보평가라 함은 금융기관 등이 대출에 대한 담보취득을 목적으로 담보대상 물건의 상태나 사실관계를 조사, 확인하여 그 진위, 적부, 선악 등을 판정하고 당해 담보대상물건의 경제적 가치를 판단하는 것을 말한다.

6. 기업가치평가

기업가치 평가란 기업에 대한 여러 가지 경제적 권익의 가치를 추계하는 것으로서 기업가치 변화요인의 다양성, 복잡성(국내외 경제상황 및 기업설비와 노동력, 기업이미지, 경영능력) 등으로 인하여 기업가치 평가에서는 중립적, 전문적 평가가 요구된다.

7. 구분소유권

1동의 건물로써 구조상, 이용상 독립성이 인정되는 일정 범위(부분)에 대하여 등기함으로써 그 부분을 배타적, 독점적으로 소유할 소유권을 갖게 되는데 이를 구분소유권이라 한다.

8. 선하지

선하지란 토지상에 고압선이 통과하여 건축제한이나 기타 토지가 창출할 기대이익이 상실되거나 심리적 부담이 발생하여 경제적 가치의 손실을 입게 되는 구역내의 토지를 말한다.

9. 투자 및 부동산 투자의 의의

투자란, “장래 기대되는 현금수입을 위해서 현재의 자금을 투입하는 행위” 또는 “장래 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위”를 말한다.

부동산 투자란 부동산 결정의 한 분야로서 이익증진, 효용증대 등을 목적으로 하여 부동산을 취득ㆍ운영ㆍ처분하는 일련의 활동을 말하며, 운영의 단계가 없는 투기와는 구별된다.

10. 부동산투기 (양.위.금.투.수.현.미)

부동산투기란 양도차익을 얻을 것을 목적으로 스스로의 위험부담을 안고 금전을 투입하는 행위로써 투기적 수요는 현재가격과 미래가격의 함수라고 할 수 있다.

한편, 투기가격이란 기대되는 개발 가능성 등의 실현을 전제로 누군가가 지불하여 주기를 바라는 소유자의 희망가격을 말한다.

11. NPV법

투자안의 수행으로 예상되는 미래현금유입의 현재가치 합과 투입되는 비용 즉 현금유출의 현재가치 합의 차이를 비교하여 이를 기준으로 투자여부를 결정하는 방법이다.

12. IRR법 (내부수익률법)

IRR이란 투자의 수행결과 나타나는 미래 현금유입의 현가와 투자비용인 현금유출의 현가를 일치시켜주는 할인율, 즉 투자안의 NPV를 0으로 하는 할인율로서, 투자사업 자체에 내재되어 있어 내부수익률이라 부르는데 이를 외부에서 주어진 요구수익률과 비교하여 투자여부를 결정하는 방법이 IRR법이다.

13. 흡수율분석

시장흡수율이란 해당 시장지역이 신규로 공급하는 특정 부동산을 일정기간 동안에 흡수, 소화하는 수량의 비율이다. 흡수율분석은 이러한 시장흡수율을 통해 대상 부동산의 매매가능성 및 임대가능성을 분석하는 것이다.

14. 자산유동화의 의의

 1) 각종 대출채권, 매출채권, 부동산 기타 다양한 형태의 자산을 증권형태로 전환하여 자금 조달하는       방식

 2) 자산유동화에관한법률(ABS법)상 유동화증권은 유동화전문회사(SPC)등이 유동화자산을 기초로하여      ABS를 발행하여 유통시키는 방법.

 3) 주택저당채권유동화법(MBS법)상 유동화증권은 MBS회사가 금융기관으로부터 양도받은 주택저당채      권(모기지)을 기초로 발행하는 채권 및 수익증권을 의미.

cf) ABS - 부동산을 포함한 모든 자산을 근거로 발행하는 채권.

    MBS - 저당채권을 담보로 발행하는 채권과 수익증권.

 

 

 

류제형평가사이론의의노트.hwp

류제형평가사이론의의노트.hwp

0.1MB