[스크랩] 감정평가이론 20회 1번의 출제의도 분석 (라떼타운님이 보낸 메일에 대한 답변입니다)

라떼타운님이 보내신 메일 전문(全文)입니다. (불필요한 부분은 x표시)

 

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감평수험계에 많은 관심을 갖고 계신분으로 알고 있습니다.

저는 김xx 평가사님으로 예측을 했으나

아닌 듯하네요. 누군지는 잘 몰라서 더욱더 궁금하기도 하구요.^^;

넘 궁금합니다 ㅋㅋㅋ

다름이 아니라 작년 이론1번에 대하여 글을 남기신 것 봤는데

관련하여 질문하려구요.

1. 지상권이 설정된 토지의 경우 감가되는 것이 일반적이라고

알고 있습니다. 그러나 담침 15조 2호의 공식에 따르면

지상권의 계약임료가 시장의 통상 임료를 초과하는 경우,

지상권이 설정된 토지의 경우에도 증가할 수 있는 여지가 있는게

아닌가요?

2. 물론 현실적으로 담보목적의 평가에 있어 지상권이 설정된

토지의 증가를 인정하기엔 다소 찝찝(?)한 면이 있을 수도 있겠지만

전혀 불가능하고는 생각되지 않다고 생각되는데 실무적으로는 그렇지

않은가요?

바쁜시간 내주셔서 감사합니당^^

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저는 옛날 사람입니다. 감정평가이론에 대해서도 잘 모릅니다. 이러한 사항은 학원스터디를 다니신다면 이론팀장님 혹은

해당과목 강사님 게시판에 물어보는 것이 더 바람직합니다.

 

 

허접한 작년 이론시험에 대한 글 (자유게시판 24551번 글) 때문에 괜한 고민을 하게 해드린 것 같네요.

 

 

출제위원님들은 절대 문제를 아무렇게나 내지 않습니다.

 

 

특히 1번은 당해를 대표하는 문제로 부동산 시장 및 감정평가업계의 문제의식을 바탕으로 출제됩니다.

 

 

스터디에서 내는 팀장문제는 팀장들의 감정평가이론에 대한 지식의 수준이 출제위원님들에 비하여 낮기 때문에 단순

 

히 그 안의 내용만을 물어보는 소위 암기하고 있느냐 없느냐 여부만을 물어보는 경우가 많습니다. (내용만을 물어보기 위한

 

의도라면 실제 시험에서 5~10점으로 물어보는 경우가 이에 해당합니다. 그 이상의 배점으로 물어본다면 좋은 문제가 아니

 

라는 것이며 실제 시험 대비에도 도움이 안 됩니다.) 

 

예를들어

 

 

【문】부동산 시장을 레몬시장에 비유하는 의견들이 있다. 부동산 시장이 어떤 점에서 레몬시장과 유사점을

        가지고 있는지 설명하고 이를 해소하기 위한 방안에 대해 설명하시오.

 

-> 이 문제를 만든 팀장은 감정평가 수수료와 관련하여 노태욱 교수님이 2009.3월 협회 연수때 강의한 교재의 내용을 바탕

으로 만든 문제라고 생각합니다만, 실제 교수님이 감정평가 수수료에 관한 문제점 (= 감정평가수주 과당경쟁에 의한 감

정평가 서비스 질의 저하)에 관하여 물어보고자 한다면 직접적으로 lemon market에 대하여 쓰도록 주지는 않을 것이고

논의의 전제 (premise)가 되는 목차를 쓰게끔 (일명 눈에 보이지 않는 출제의도)로 출제할 것입니다.     

 

이하 논의는 저의 지극히 주관적인 견해이므로 참고만 하세요.

 

억지다 말도 안된다 라고 생각할 수 있습니다.

 

반론도 있을 수 있습니다.

 

 

요즘 감정평가이론 공부를 어떻게 해야 하는지 고민하는 분들이 많은 것 같은데요.

 

 

이 글을 통해 제 의견이 맞고 틀리고를 떠나 출제위원님들이 얼마나 많이 숙고하여 문제를 출제하시는지에 대하여 한번쯤

고민해보고 향후 감정평가이론 공부방법에 대해 각자 혹은 다 같이 다시한번 생각해보는 계기가 되었으면 좋겠습니다. 

 

 

 

【문 1】 지상권이 설정된 토지가 ② 시장에서 거래되고 있다. 이와 관련된 다음 물음에 답하시오 (40점)

  

 

(1) 위 토지의 담보평가시 유의할 점과 ③ 감가(減價) 또는 증가(增價)요인을 ① 설명하시오 (15점)   

   

(2) 위 토지의 보상평가시 검토되어야 할 주요사항을 ① 설명하시오 (10점)

  

(3) 감정평가목적에 따라 감정평가액의 차이가 발생할 수 있는 이유를 감정평가의 기능과 관련하여 ① 설명하시오 (15점)

일단 이 문제는 평가목적에 따라 법적, 경제적 관점을 고려한 가격이 차이가 난다는 것을 물어본 것

(즉, 가격다원론)이 가장 중요한 출제의도인 것은 분명하다.

    

 

담보평가의 경우 경제적 가격을 구하고 다음 소유권외 권리내역 (저당권 등) 및 기타 임대차내역 및 주임법 및 상임법

대상여부 등의 법적내용을 검토하여 유효담보가액을 산정하고

 

(경제적 → 법적 검토 順)  

  

 

보상평가의 경우 법적사항 검토 (비교표준지, 적용공시지가 등) 후 경제적 개념의 가격을 산정한다

 

(법적 → 경제적 검토 順) 

  

 

감정평가의 기능과 관련하여 사적 기능 (시장가치) 공적기능 (보상가액)을 대비하는 게 핵심 포인트다.

  

 

 

1. ① 설명하시오 라고 제시한 이유

 

<설명하시오>라고 문제에서 제시한 것은 분명히 출제자가 원하는 정답이 있다는 의미이다. 종전 자유게시판

 

24551번에서는 국어 문장적으로 말이 안된다. 있지도 않은 경우를 가지고 문제를 냈다는 둥으로 언급했으나

 

그것이 아닌 것 같다. 깊은 의미가 숨어 있었던 것 같다.

 

 

2. ② 시장에서 거래되고 있다 라고 한 이유

 

보통 순수하게 용익물권이 설정된 토지는 현실적으로 시장에서 거래되는 일이 거의 없다. 용익물권 중에서도 배

 

타적이고 강행규정성을 가지고 있는 지상권이 설정된 토지를 누가 사려고 하겠는가? 만약 문제에서 보상평가에

 

대한 사항만을 물어보았다면 이 문구가 굳이 필요 없었을 것이지만 담보평가와 같이 물어보았기 때문에 이 문구

 

를 제시한 것 같다. 

 

 

 

3. ③ 감가(減價) 또는 증가(增價)요인 이라는 표현을 한 이유

일단 한자(漢字)가 병기(倂記)되어 있다. (11회 이전까지는 중요단어옆에 한자가 쓰여 있었다.) 이는 연륜이 있으신

평가사님이 출제하셨다는 것이며 일본식 이론을 공부하셨던 분이라는 것을 짐작할 수 있다.

 

<증 , 감가요인> 이라는 표현을 할 수도 있었는데 굳이 위와 같이 표현한 이유는 무엇이었을까?

 

3달전 자유게시판 24551번 글에서 지상권 설정된 토지의 증가요인은 존재하지 않는 것 같다. 이런 경우가 있을지

 

도 모르겠으나 내가 아는 한 지상권 설정으로 인하여 토지가치가 증가하는 경우는 없다고 본다 라고 했다.

 

 

이 말은 맞다. 일반적으로 이런 경우는 현실적으로 있을 수 없다. 위의 메일에 써있는 것처럼 담보평가지침 15조

 

상의 평가방법중 실제지불임료가 정상임료를 초과하는 비정상적인 경우를 상정한다면 토지가치가 증가한다고 말

 

할수도 있을 것이다. (대부분의 수험생 및 팀장, 강사들도 이렇게 이야기하며 어물쩡 넘어갔을거라고 추측된다)

 

그런데 과연 이런 토지가 시장에서 거래될 수 있을 것인가?

 

 

 

이런 경우가 답이 되지 않게 하기 위해 출제위원님은 <시장에서 거래되고 있다>라는 문구를 준 것이 아닐까?

 

 

그렇다면 감가(減價) 또는 증가(增價)요인이라는 표현에 숨어있는 진짜 의도는 무엇이었을까?

 

 

<담보평가지침 제15조>   제15조 지상권이 설정된 토지 지상권이 설정되어 있는 토지의 평가는 다음 각 호의 기준에 따라 평가한다. 다만, 저당권자가 채권확보를 위하여 지상권을 설정한 경우에는 정상평가 할 수 있다.

 

 

1번 문제는 항상 업계에서 고민하고 있는 문제를 수험적합하게 문제화 한다.

 

예전부터 실무자들 사이에서 나대지에 근저당권 설정시 채권확보의 용이성을 이유로 지상권을 설정하는 것이 실익이 있을

 

까라는 의문이 있어왔다. 각 금융권 담보업무지침에서는 이럴 경우 지상권 설정을 하도록 하고 있다. 지상권 설정 비용은 개

 

별공시지가를 기준으로 등록세, 교육세등을 고려하여 상당한 금액이 들어간다. 별도의 추가 비용을 들여 지상권을 설정을

 

하는 것은 단순히 나대지 현 상태로의 담보가치 보전에 불가할 뿐, 지상권 설정만으로는 지상의 미등기 제시외 건물 (무허가

 

건물, 가설건축물)의 건축을 완전히 막을 수 없다. 만약 무허가건물 등에 사람이 거주할 때 철거 등의 물권적 청구권 행사가

 

용이치 않다는 현실적 어려움이 있다. 이러한 이유로, 굳이 지상권 추가 설정 없이도 채권확보에 큰 무리가 없다면 괜히 추

 

가적인 비용을 들여 지상권을 추가 설정할 실익이 있느냐에 대해서 논의가 있다.

 

 

이 논의는 법정지상권에 대한 깊은 법논리가 들어가 있어 이런 것을 수험생이 알고 있냐를 물어본 것은 아니라고 생각하지

 

만 (결국 지상권을 설정할 실익이 있다는 것이 일치된 견해임)

 

 

담보평가지침 제15조 단서에 이 같은 사항이 명시되어 있어서 이 문구가 의미하는 바에 대하여 물어볼 수 있음을 예측하고

있었어야 했다.

 

 

감가(減價) 또는 증가(增價)요인이라고 물어본 것은

 

일반적으로 지상권이 설정된 토지 와 저당권자가 채권확보를 위하여 지상권을 설정한 

 

토지의 경우를 구분하여 서술하도록 하기 위함이었다. (‘또는’ 의 의미는 바로 여기에 있다.

 

동일한 Case를 상정하여 물어봤다면 증․감가라는 표현을 썼지 않았을까?)

 

 

일반적으로 보통의 지상권이 설정된 토지는 지상권으로 인하여 소유권에 제한이 있기 때문에 담보평가시 지상권

 

부분만큼 감가(減價) 하여 평가해야 하는 것이며     <내부적 요인에 의한 감가>

 

 

저당권자가 채권확보를 위하여 지상권을 설정한 경우는 지상권으로 인한 소유권 제한을 고려할 필요가 없기 때문

 

에 정상평가한다. 이후 인근지역의 지가수준 및 담보평가전례 등을 고려한 기타요인 보정을 통하여 토지가치가

 

증가(增價)되는 경우가 있을 수 있다.  <외부적 요인에 의한 증가>

 

(기설정된 근저당권의 경우 문제에서 담보평가라고 하였지 담보가용금액을 구하는 것이 아니기 때문에 여기서는 고려하지 않음)

 

 

그래서 주어진 순서도 일반적인 감가(減價)를 먼저 주고

 

그 다음 예외적인 경우인 증가(增價)를 나중에 준 것이라 본다.

 

만약 이 같은 생각이 맞다면 1-2번의 보상평가시 검토사항에서

 

1) 일반적인 지상권 설정의 토지의 경우

-> 나지상정이므로 고려안함 (사업시행자가 별도로 평가의뢰 하는 경우가 아닌 일반적인 경우)

    기타요인 보정가능

 

2) 저당권자가 채권확보의 목적으로 지상권을 설정한 경우

-> (근)저당권 및 지상권은 사권이므로 고려안함

    기타요인 보정가능

 

양 경우 모두 공통된 사항이 적용되기 때문에 문제에서 별도로 1-1에서처럼 감가 또는 증가요인등의 표현을

줄 필요가 없는 것이다.

 

 

이 문제는 평가목적에 따라

(1) 평가의 절차(heuristic)적 측면에서

담보 - 경제적 → 법적  / 보상 - 법적 → 경제적

 

 

(2) 평가의 실체(theoretical)적 측면에서

사권설정시 처리 유무, 증감가의 경우 (담보평가 + - 가능, 보상평가 보상전후 재산권 가치 동일)

 

 

(3) 평가의 기능(functional)적 측면에서

담보평가  : 경제적(사적) 기능  보상평가 : 정책적(공적) 기능

의 논리를 물어본 문제라고 할 수 있다.

 

 

 

 

상기(上記)의 서술이 잘못되었을 수 있습니다.

 

저의 지극히 주관적인 개인적 의견이므로 참고만 하시길 다시한번 당부합니다.

 

진정한 출제의도는 20회 감정평가이론 출제위원인 양원진 평가사님 (통일감정평가법인 대표)님만 아십니다.

20기 합격생 중에 통일감정평가법인에 취업한 분이 계실테니 학원 팀장, 강사등을 통해 간접적으로라도

진정한 출제의도가 무엇이었는지 알아보도록 하세요. 이런 고민없이는 감정평가이론은 밑도 끝도 없는 과목이 될 겁니다.

 

 

괜히 서브 외웠어~

 

서브에서 하나도 안 나왔어~.

 

출제의도를 파악해야 한다고 하는데,,,序는 꼭 읽어본다고 잘 써야 한다는데.. 논리적, 입체적으로 써야

한다고 하는데 그게 무엇을 의미하는지 학원에선 알려주지도 않고

 

어떻게 어떻게 어떻게~ 뾰로롱........... (                  )

(  ) 안에 있는 것은 각자 답을 찾아야 겠죠?  ^^

    

       

라떼타운님 답변이 되셨으면 좋겠네요.

 

 

陰陽和平之人이었습니다. 열심히 하시고 화이팅 하세요 ^^/

 

P.S) 출제위원님들의 마인드를 알 수 있게끔 예시문제 하나 올립니다. 생각해 보세요

<팀장 version>   부동산의 가치에 영향을 미치는 요인들에 대하여 상술하시오     <출제위원님 version>   부동산의 가치에 현실적인 영향을 미치는 요인들에 대하여 상술하시오 (2009 건국대학교 부동산대학원 종합시험 문제)

 

출처 : 12월의 영광(감정평가사)

글쓴이 : 陰陽和平之人 원글보기

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