20회 시험결과 예상 (2) : 감정평가이론

우선 15회 이론 기출문제를 보면

 

 

【문 1】부동산 감정평가의 3방식을 이용하여 시산가격을 도출하기 위해서는 여러 단계가 필요하다. 다음에 대하여 설명하시오.

(40점)

 

(1) 부동산 가격의 구체화 ․ 개별화 단계에 대하여 설명하시오. (10점)

 

(2) 부동산 가격수준의 단계와 내용에 대하여 설명하시오. (10점)

 

(3) 부동산 감정평가를 위하여 구분하는 지역을 구체적으로 열거하고 대체성, 경쟁성, 접 근성과 관련 설명하시오. (10점)

 

(4) 부동산 가격의 경제적 특성에 대하여 설명하시오. (10점)

 

 

 

 

【문 2】시장가격이 없는 부동산 혹은 재화의 가치를 감정평가하는 방법에 대하여 설명하시오. (20점)

 

 

【문 3】부동산 감정평가는 기준에 따라 다양하게 분류될 수 있다. 다음에 대하여 설명하시오. (20점)

 

(1) 부동산 감정평가를 체계적으로 분류하는 목적을 설명하시오. (5점)

 

(2) 일괄감정평가, 구분감정평가, 부분감정평가 각각에 대하여 사례를 들어 설명하시오. (15점)

 

 

【문 4】정부가 부동산 시장에 개입하는 이유에 대하여 설명하시오. (10점)

 

 

【문 5】상업용 부동산의 입지결정요인에 대하여 설명하시오. (10점)

 

 

 

다음 이번 20회 이론 기출문제를 보자

 

 

【문 1】 지상권이 설정된 토지가 시장에서 거래되고 있다. 이와 관련된 다음 물음에 답하시오 (40점)

 

 

(1) 위 토지의 담보평가시 유의할 점과 감가(減價) 또는 증가(增價)요인을 설명하시오 (15점)

 

 

(2) 위 토지의 보상평가시 검토되어야 할 주요사항을 설명하시오 (10점)

 

 

(3) 감정평가목적에 따라 감정평가액의 차이가 발생할 수 있는 이유를 감정평가의 기능과 관련하여 설명하시오 (15점)

 

 

 

【문 2】 공동주택 분양가상한제를 설명하고, 이 제도와 관련된 감정평가사의 역할에 대하여 논하시오 (20점)

 

 

【문 3】일단지(一團地)평가에 관한 다음 물음에 답하시오 (20점)

 

(1) 일단지의 개념과 판단시 고려할 사항에 대하여 설명하시오 (10점)

 

(2) 일단지 평가가 당해 토지가격에 미치는 영향을 설명하고, 일단지 평가의 사례 3가지를 서술하시오 (10점)

 

 

 

【문 4】비주거용 부동산가격공시제도의 도입 필요성에 대하여 설명하시오 (10점)

 

 

【문 5】저금리기조가 지속되는 과정에서 주택시장에 나타날 수 있는 시장변화에 대하여 설명하시오 (10점)

 

 

 

자, 어떤가 무슨 느낌이 드는가? 그렇다. 상당히 문제의 패턴이 유사하다는 것을 알 수 있다.

 

 

즉, 동일 인물이 출제했다고 느낄 정도로 상당히 유사하다. (나만 그런 생각이 든건가?)

 

 

 

결론을 말하자면 15회 출제위원 (노태욱, 김태훈, 노용호) 중 한 분이 문제를 출제하였으며

 

 

노태욱 교수님은 전형적 영,․미 식 이론을 공부하신 분으로 (그래서 15회 때 자신의 논문인 비시장재화가치를 문제로 낸 것임)

 

 

김태훈 교수님은 현재 은퇴하셨으므로 시험에 들어가실 일이 없다.

 

 

그럼 나머지 한 분, 노용호 평가사님이 문제를 낸 것으로 생각이 든다

 

 

노용호 평가사님은 출제만 실무 2번 (11,13회)   이론 2번(9,15회) 이번이 5번째인 베테랑이다.

 

 

(노용호 평가사님이 5회 출제회수 채우고 은퇴한다고 하셨으므로 앞으로 시험출제에 들어가지 않으실 것으로 보인다)

 

 

 

노용호 평가사님은 혼자서 대부분의 문제를 다 출제하는 스타일을 가지고 있으며 각론부분을 잘 출제하지 않는 것으로 유명하다. 이는 수험생들이 감정평가실무를 통해 충분히 그 내용을 숙지한다고 생각하기 때문이다. (2001년 건대 특강때 말씀하신 내용임)

 

 

올해 20회 시험에서도 각론 부분은 거의 출제되지 않았다. ^^

 

 

 

1번 문제를 보자

 

평가목적에 따라 법적, 경제적 관점을 고려한 가격이 차이가 난다는 것을 물어본 것이 진짜 출제의도라 본다.

 

 

담보평가의 경우 경제적 가격을 구하고 다음 법적내용(주임법, 상임법 등)을 검토하고

 

 

보상평가의 경우 법적사항 검토 (비교표준지, 적용공시지가 등) 후 경제적 개념의 가격을 산정한다

 

 

감정평가의 기능과 관련하여 사적 기능 (시장가치) 공적기능 (보상가액)을 대비하는 게 핵심 포인트다

 

 

 

 

이번에 시험을 치른 수험생 유재X (5년차)의 예시목차를 보도록 한다.

 

(처음 본 느낌은 왠만한 이론팀장 강사보다도 훨씬 훌륭한 답안을 작성했다는 느낌이 든다)

 

 

 

문제1>

 

 

I. 서

 

 

- 감정평가의 의의, 감정평가의 목적, 기능 등이 다양하여 평가액도 다양하게 도출,

 

 

- 이에 가격다원론의 명확한 이해가 감정평가사에게는 요구됨

 

 

- 이하에서는 지상권이 설정된 토지의 감정평가를 중심으로 검토함.

 

 

(-> 부동산학의 3가지 측면 즉, 법적, 경제적, 기술적인 면이 있고 감정평가시 이러한 측면을 감정평가목적에 따라 고려하여야 한다는 내용을 서술하였다면 좋았을 것임)

 

 

 

II. 물음-1

 

1. 담보평가의 의의

 

 

2, 지상권의 의의

 

 

3, 지상권이 설정된 토지의 평가방법

 

 

- (1) 유사거래사례기준평가, (2)(나지가격- 지상권가치)평가, (3) 70%평가

 

 

4. 지상권이 설정된 토지의 평가시 유의사항

 

(1) 토지의 상태, 요인비교가능성 등의 고려(1번 방법과 관련)

 

(2) 시장의 임료수준,경기변동 등의 고려 (2번 방법과 관련)

 

(3) 지상권이 지가에 미치는 영향고려 (3번방법과 관련)

 

- 일률적인 30%감가 불합리,,, 담보평가의 안정성과 계약상태고려 적정감가

 

(4) 공통유의사항 - 확인주의, 보수주의, 처분주의. 법정현황주의

 

 

(->또한 담보부동산 평가는 채권자의 권리보전수단의 하나이므로 가능한 한 보수적인 평가를 하여야 하며, 미실현 이익이나 보장되지 않고 위험이 수반되는 미래 가치증가분은 평가에서 제외하여야 한다.)

 

 

 

5. 지상권이 설정된 토지의 증감가요인

 

(1) 증가요인

- 비적법이용...토지건물의 복합이용에 따른 시너지 효과- 건부증가

 

(2) 감가요인

- 경기불황, 계약임료와 시장임료의 차이등 비정상적 임료에 의한 지상권가치 증가, 곧 토지가치 감소

 

 

지상권 설정된 토지의 증가요인은 존재하지 않는 것 같다. 이런 경우가 있을지도 모르겠으나 내가

 

 

아는 한 지상권 설정으로 인하여 토지가치가 증가하는 경우는 없다고 본다. 출제자의 정확한 출제

 

 

의도도 모르겠고 설문도 국어 문장적으로 판단했을때도 명확하게 무엇을 묻고 있는지 모르겠다.

 

 

(이 점이 상당히 아쉽다. 이 부분에서 상당수의 수험생들이 시간을 많이 소비했을 것으로 추측된다. 결국 출중한 실력을 갖추고도 100점을 다 채우지 못한 분들도 꽤 많을 것으로 생각한다.)

 

 

내 생각에는 감가(減價) <또는> 증가(增價)요인이라는 표현에 주목을 하고 싶다.

 

 

지상권 설정된 토지는 담보평가시 부동산 자체의 감정평가후 평가 후 담보실행가능가격을 제시하

 

 

여야 하는데, 부동산의 담보제공능력의 평가는 부동산 자체의 가격파악과 가격과 대출비율 및 부채

 

 

감당능력 (L/V , DTI) 등이 파악되어야 하며 마지막으로는 부동산의 법률적 안정성등이 검토되어야

 

 

한다. 즉, 담보가용금액 산정을 위하여 법적 사항검토시 지상권 설정 자체로 인한 토지가액은 반드

 

 

시 감소하지만, 지상권 설정으로 인하여 증가하는 경우는 현실적으로 존재하지 않는다고 본다. 그

 

 

래서 문제에서 <또는> 이라는 표현을 준 것으로 생각된다.

 

 

그렇다면 왜 감가(減價) 또는 증가(增價)요인을 물어봤을까? 이는 뒤의 2번 물음과 연관이 있는 것

 

 

으로 생각된다. 보상평가는 소유권의 강제이행을 전제(前提)로 평가되며 또한 완전보상(判例)을 기

 

 

준으로 평가되어야 한다. 보상평가는 재산권의 완전한 보상이 이루어져야 하기 때문에 <보상 전 재

 

 

산권 가치 = 보상 후 재산권 가치> 여야 한다. 따라서 지상권 설정으로 인한 가치의 증분이 있어서

 

 

는 안된다. 이와 관련한 담보평가와 보상평가의 대비점을 물어보기 위하여 물음 1에서 감가 또는

 

 

증가요인을 물어본 것이 아닐까라는 추측을 해본다. 당연히 물음 2에서는 감가 또는 증가요인을

 

 

언급할 필요가 없다는 내용이 들어가야 물음 1,2가 논리적으로 자연스럽게 연결될 것이다.

 

(이 부분은 내가 쓰고도 좀 이상한 부분이 있다. 어떤 기본적 사항이 전제되어야 가능한 설명이다. 이 부분에 대해 말이 안된다. 억지다라는 생각도 충분히 가능하다. 그냥 사견일 뿐이다) 

 

 

III. 물음-2

 

1. 보상평가의 의의

 

 

2. 보상평가방법 : 나지가격- 지상권가치

 

 

3. 보상평가시 검토사항

 

 

(1) 개발이익 배제

 

 

- 나지와 임료에 당해 공익사업에 의한 개발이익반영시 배제

 

 

(2) 용도지역 변경 등

 

 

- 당해 공익사업에 의한 용도지역 변경 미고려

 

 

(3) 기타

 

 

- 경기변동, 계약임료의 비적정성 등 적정히 고려 지상권 가치 평가

 

 

 

 

IV. 물음-3

 

 

1. 감정평가의 기능의 의의

 

 

- 감정평가의 사회적 역할 = 기능

 

 

- 공적평가기능과 사적평가기능으로 대별 (->매우 훌륭한 목차이다)

 

 

2. 공적평가측면

 

 

(1) 사적평가와의 목적차이

 

 

(2) 법정평가로서 평가목적과 방법의 상이

 

 

3. 사적평가측면

 

 

(1) 평가목적의 다양성

 

 

(2) 평가조건의 다양성

 

 

(3) 대상물건 특성의 다양성

 

 

 

4. 물음1,2와의 관계

 

- 사적평가의 대표적인 영역이 담보평가, 공적평가의 대표적인 영역이 보상평가

 

- 상기에서 검토한바와 같이 평가목적, 조건, 대상물건의 성격에 따라 그 가치가 상이함을 시사함

 

(둘다, 특정가격의 성격을 지닌다라는 것을 명확히 밝히는 것이 필요)

 

 

 

V. 결 (문제점과 개선안)

 

1. 감정평가는 그 목적 기능. 대상물건의 성격 등에 따라 다양한 가격형성, 따라서 다양한 가치가격개념이 감정평가에서는 필요하나 감칙에서는 정상특정가격의 2원적 구조로 규율

 

2. 이에 평가기능의 확대와 안정성도모를 위해 미국과 일본과 같이 다양한 가치개념의 도입이 요구되며... 그 전제로서 학계와 연계한 가치개념의 연구 및 기초개념 정립이 요구됨. 이는 다가오는 국제회계기준의 적용에 대한 대비로서 의미가 있음

 

감정평가의 목적이 세분된다고 하여 감정평가의 원칙이나 기법등의 적용이 달라지는 것은 아니고 평가상의 특성의 차이이므로 평가 목적에 따라 각각의 특성에 맞는 감정평가가 수행되어야 한다.

 

 

 

(유제) 개발제한구역이 해제된 토지의 감정평가를 의뢰받았다. 만일 동일 가격시점에 동일한 토지를 보상목적과 담보목적으로 각각 감정평가할 경우 평가방법상의 차이점을 설명하시오 (15기 협회 연수종합문제)

 

 

 

 

문제2>

 

I. 서

(정책론 문제이므로 효율성 , 형평성 내용을 가미하였다면 좋은 인상을 줄 수 있을 것임)

 

 

II. 분양가 상한제의 고찰

 

 

1. 분양가 상한제의 의의 및 법적 근거 (주택법제38조의 2)

법적 근거를 적시한 것은 매우 훌륭함...

 

 

2, 분양가 상한제의 도입취지

 

 

(1) 시장실패보완 (형평성측면의 검토)

 

 

(2) 저소득층에 대한 내집마련의 기회제공

 

 

3, 분양가 상한제의 장단점

 

 

(1) 장점

 

 

1) 과도한 분양원가통제

 

 

2) 저소득층의 주택구입비지원효과

 

 

(2) 단점

 

 

1) 장기적 공급감소

 

 

2) 주택의 질저하

 

 

3) 암시장 형성 - 그래프

 

 

 

 

III. 분양가 상한제하에서 감정평가사의 역할

 

 

1. 분양가상한제의 핵심인 택지비

 

 

2. 택지비의 산정방법

 

 

3, 개발이익의 배제와 기타요인보정- 사회환수대상여부에 대한 판단이 중요

(good~~~노용호 평가사님의 관련논문을 충분히 숙지한 것 같다. 채점자에게 좋은 인상을 줄 듯)

 

 

 

 

IV. 결

 

 

- 검토한 바와 같이 분양가 상한제의 장단점이 공존..

 

 

- 최근 분양가 상한제 폐지 논란이 있으나 현재까지 분양가 상한제가 존속

 

 

- 이러한 현실에서 명백한 것은 분양가 상한제하의 감정평가사의 적정한 택지비 산정이 절대적으로 요구되고, 평가사의 직업윤리가 무엇보다 강조됨

 

 

 

분양가상한제가 폐지되더라도 감정평가사에게는 이익이 됨 (19기 연수내용)

 

이 문제가 왜 나왔는지 아마 강사들도 감을 잡기가 어려울 것으로 생각한다. 알고 있어도 강사로서 언급할

 

 

내용은 아니라는 생각에 애기를 안할 수도 있다. 국토해양위원회가 지난 7월 20∼21일 예정됐던 법안심사

 

 

소위원회를 무기한 연기해 민간택지에 대해 분양가 상한제를 폐지하는 내용의 주택법 개정안을 심의조차

 

 

하지 못했다. 민간택지 분양아파트에 대한 ‘분양가 상한제 폐지가 사실상 물 건너갔다고 할 수 있었으나 나

 

 

는  출제가능성을 조심스럽게 점쳐졌었다. 물론 이론은 아니고 실무쪽에서였다. 내가 이렇게 판단한

 

 

것은 8회때 감정평가실무에서 자산재평가법이 한시적으로 시행될 때 바로 자산재평가가 출제되었

 

 

던 점에 비추어 볼 때 1%의 출제가능성은 있다는 점에서 이다.

 

 

 

하지만, 내가 생각하는 진짜 출제의 이유는

 

<본인이 쓴 논문이라서 수험생들에게 출제위원 자신의 존재를 알리고 싶어서..>이다

 

(실제 이런 경우는 상당히 많다. 14회 1,2,3,4번 , 15회 2번, 16회 6번, 18회 5-3번, 19회 5번 등)

 

 

분양가 상한제 내용은 2008년 노용호 평가사님의 기고글이 시초이며,

 

 

2009년 4.20일 노용호 평가사님의 19기 연수내용(부동산 시장과 감정평가)에도 일부 포함된 것으

 

 

로 안다. 결국 최근 이슈중 노용호 평가사님이 전문적으로 알고 있는 내용이기에 문제를 출제한 것

 

 

으로 보인다. 다만, 분양가 상한제가 조만간 폐지될 것이 거의 확실하고 이같은 문제에서 분양가 상

 

 

한제의 내용에 따라 점수의 차등을 둔다면 바람직하지 않기 때문에 분양가 상한제의 자체 내용 중

 

 

문제가 되는 <기타요인보정>에 대한 내용과 이와 관련하여 택지비 평가가 <사회성, 공공성>을 가

 

 

지고 있으므로 이에 따른 <직업윤리>에 관련된 사항을 되도록 심도있게 논하는 것이 출제의도라고 판단된다.

 

 

택지비 평가에 관하여 구체적으로 잘 쓰지 못하더라도 감정평가의 사회성, 공공성 이에 따른 감정

 

 

평가사의 역할 및 직업윤리 내용을 잘 썼다면 좋은 점수를 받을 수 있을 것이라 생각한다.

 

유제) 분양가상한제와 부동산 평가를 설명하라          (2004 나상수 삼일한성특강) → 1. 분양가상한제의 의의 2. 분양가상한제의 목적 및 취지 ① 토지가격 상승에 따른 원가상승예방 ② 주택분양가 상승을 억제 3. 분양가상한제에 대한 비판논리 전개 4. 분양가상한제상 개발이익 반영여부 언급

 

 

 

문제3>

 

 

I. 서

 

II. 일단지 평가의 개념 및 판단시 고려사항

 

 

1. 개념 (법 조문 적시가 중요)

 

 

2. 판단시 고려사항

 

 

(1) 2이상의 필지상에 하나의 건물 있으면 일단지 평가

 

 

(2) 사업예정지인 경우 사업인정고시 없으면 일단지 아님

 

 

(3) 조경수목재배지등 주변환경으로 보아 일시적이용인 경우 일단지로 보지 아니함

 

 

 

 

III. 일단지 평가가 당해 토지가격에 미치는 영향 및 사례

 

 

1. 일단지 평가가 당해 토지가격에 미치는 영향

 

 

- 시장수요의 관계와 일단지로의 이용의 합리성검토

 

 

- 시장수요가 많은 경우 토지가격 상승, 적은 경우 감소

 

 

2. 일단지 평가사례

 

 

(1) 공익사업에 일단의 토지 중 일부편입시 보상평가

 

 

- 전체를 대상으로 평가후 단가에 면적 곱함

 

 

(2) 2이상의 용도지역에 속한 토지의 감정평가

 

 

(3) 광평수 토지평가

 

 

 

 

IV. 결

 

 

- 최근 산업-도시화 및 경제발전으로 광평수토지에 대한 수요 증가와 평가수요증가

 

 

- 이에 일단지평가시 고려사항과 일단지 평가가 당해 토지가격에 미치는 영향에 대해 평가사는 충분한 이해가 요구됨

 

 

 

일단지 평가에 관한 내용은 실무 12회 4번(표준지 공시지가를 조사평가함에 있어서 일단지의 개념과 판단기준 및 평가

 

 

방법 등을 설명하시오)로 기출되었기 때문에 다들 잘 썼을 것으로 보이며 개념만 법조문에 나와있는 의의를 정확히 서술

 

 

하였다면 설사 내용적인 면에서 조금 부족하더라도 충분히 좋은 평가를 받을 수 있을 것으로 생각한다.

 

 

 

문제4>

 

I. 개설

- 올해 시범사업으로 시행중이고 내년에 본격적으로 시행될 것으로 예상됨

 

 

- 비주거용 부동산 가격공시제도가 구체적으로 왜 필요한지에 대한 이해는 새로운제도의 시행과 더불어 감정평가사에게 당연히 요구됨

 

 

2. 비주거용 부동산 가격공시제도의 필요성

 

 

(1) 적정과세실현

 

 

(2) 탈세 방지

 

 

(3) 비주거용 부동산 시장에 정보제공

 

 

(4) 국가의 재정확보

 

 

3, 결

 

 

- 비주거용 부동산 가격공시제도는 검토한바와 같이 필요

 

- 다만 현실적으로 표준화 내지 규격화의 어려움, 임차인의 경영능력에 따른 가치상이, 분석사례 부족 등 현실적 문제가 있어 학계와 연계한 평가기준의 명확한 확립과 데이타 베이스 구축이 무엇보다 시급한 과제임

 

 

비주거용 부동산 가격공시→ 올해 이슈가 없는 와중에 IFRS 와 함께 가장 큰 이슈중 하나여서 수험생들이 40점으로까지 준비했던 내용이므로 충분히 예상가능했던 주제이다.

 

유제) 2009년 국토해양부가 상가, 오피스텔, 공장 등 비주거용건물에 대해 실제거래가격을 토대로 공시가격을 산정하기 위해 서울 강남구 및 동대문구 등 전국 17개 시군구를 대상으로 시범사업을 펼치고 있는바 이와 같은 비주거용 부동산 가격공시제도의 필요성 및 예상되는 문제점과 개선방안에 대해 논하시오. (19기 7월 연수문제)     Ⅰ. 序論 실거래 반영의 비대칭성으로 인한 주거용 부동산과 비주거용 부동산간 과세형평성 문제를 해소하기 위해 비주거용 부동산에 대해서도 주택과 유사한 방법인 표준부동산에 대해 직접 가격을 일체로 산정한 후 이를 기준으로 개별부동산가격을 산정하는 방법을 도입하고자 시범사업을 진행 중이다. 그러나 과세형평이라는 취지에서는 바람직한 제도이나, 예상되는 부작용 등 문제점으로 제도 도입을 반대하는 우려의 목소리도 있다.   Ⅱ. 비주거용 부동산 평가제도의 의의 및 도입취지 1. 의의 비주거용부동산 가격공시제도란 비주거용부동산에 대해서 일체평가등의 방식을 통하여 적정가격 및 시장가격을 구하여, 이를 토대로 과세 및 각종자료로 활용하기 위해 도입하고자 하는 제도이다. 이는 공시지가 및 주택의 평가방법과 유사하게 표준부동산에 대한 적정가격을 직접적으로 평가한 후 이를 기준으로 개별부동산의 가격을 간접적으로 산정하는 방식으로 평가3방식을 적용하는 것을 원칙으로 하되, 곤란한 경우에는 유형별로 적합한 평가기법을 채택하여 평가한다.   2. 도입 취지 종래 비주거용 부동산은 토지는 개별공시지가, 건물은 과세관청에 의해 매년 고시하는 기준시가를 기준으로 한 금액을 합산하여 이를 토대로 과세하는 방식을 취하고 있다. 이와 같이 과세를 할 경우 시가반영률이 주거용부동산에 비해 현저히 떨어져 과세불평등의 문제를 야기하였다. 또한 개별부동산간의 부정확한 평가 및 평가기관 다원화에 따른 경제적 낭비 등의 문제점도 지적되어왔다. 따라서 이러한 문제점들을 개선하고자 시장가치에 기초한 토지건물 일체평가시스템인 비주거용 부동산 가격공시제도를 도입하고자 하는 것이다.   Ⅲ. 비주거용 부동산 평가제도의 도입시 문제점 1. 다양한 가격형성요인반영의 어려움 2. 비도시지역에서의 평가방법 적용의 어려움 3. 개별부동산 특성조사의 어려움 4. 수익자료 확보 및 가공상의 어려움 5. 최유효이용원칙을 적용시 평가에 따른 과세저항   Ⅳ. 비주거용 부동산 평가제도의 도입상 문제점의 해결책 1. 다양한 가격형성요인의 계량화된 반영 2. 도시지역 및 비도시지역간의 적용의 단계적 적용 3. 유관기관과의 공조 및 특성조사요원의 전문화 4. 통일된 수익방식 적용기준의 마련     Ⅴ. 結論 비주거용부동산가격공시제도의 도입으로 인하여 과세형평의 실현 등 긍정적 영향이 기대된다. 그러나 이로 인한 부작용 또한 문제점으로 제기되고 있는 실정이다. 따라서 시범운영 과정상 나타나는 문제점들에 대한 보완책을 조속히 마련하고, 시행에 있어 시가대비 공시가격 비율(현실화율)을 단계적으로 인상하는 등의 대책이 필요할 것으로 보인다.

 

 

 

문제5>

 

1. 개설

 

 

- 저금리 기조는 상반기 현 정부의 대규모 공적자금의 집행에 따라 자본시장의 현금유동성 증가에 기인

 

 

- 이는 부동산 가격형성요인 중 경제적 요인으로서 부동산의 가격수준과 구체적 가격에 지대한 영향

 

 

- 이에 감정평가 활동상 정확한 분석이 요구됨

 

 

2. 저금리 기조가 주택시장에 미치는 영향

 

 

(1) 주택시장의 의의

 

 

(2) 미치는 영향

 

 

1) 단기 - 저금리에 따라 상대적 부동산 임대수익률 높음, 수요증가, 가격증가.

 

 

2) 장기 - 초과이윤의 발생에 따른 공급증가.. 주택 가격하락과 수요감소, 균형

 

 

3. 감정평가와의 관계

 

 

- 시장분석이 중요...

 

 

- 특히 행정적 요인과 경제적 요인의 상호관계 검토가 적정한 주택가치 판정의 기초가 됨에 유의 (매우 훌륭함)

 

  

  이 문제는 교수님이 출제한 것으로 보인다.

 

 

위의 답안 정말 참 잘썼다. 내공이 장난이 아니다. 나보러 쓰라고 하면 이정도 수준만큼 쓸 자신이 없다. 내가 출제위원이라면 답안 형식 및 글씨에 따라 차이는 있을 수 있으나 63~65점 정도를 줄 것 같다

 

노용호 평가사님이 들어간 해에는 대체로 점수를 후하게 주시는 경우가 많았다. 다른 출제위원님(특히 교수님)이 채점시에는 점수가 약간 짜게 나올 가능성도 있지만 대체적으로 무난하게 잘 주실 것으로 예측한다.

 

 

p.s) 설마 출제 채점위원님들께서 이 글을 보고 '웃기고 있네'라면서 점수 이상하게 주시지는 않기를..........