불법행위로 인한 건물훼손 경우 통상의 손해액 산정방법(대법원 97다39520 판결)

   

대법원 1999. 1. 26. 선고 97다39520 판결 【손해배상(기)】

[공1999.3.1.(77),339]

 

 

 

 

【판시사항】

 

 

[1] 불법행위로 인하여 건물이 훼손된 경우 통상의 손해액을 산정하는 방법

 

 

[2] 주택의 균열 등으로 인한 붕괴를 방지하기 위하여 지출한 응급조치공사비가 주택을 원상회복시키는 데 드는 수리비와 그 성질이 다른 것으로 볼 여지가 있다고 한 사례

 

 

[3] 건물 훼손으로 인한 소유자의 손해를 배상하기 위하여 그 건물의 시가를 평가함에 있어서 복성식 평가법에 의하는 경우, 건물 부지의 도시계획 저촉 여부를 고려하여야 하는지 여부(소극)

 

 

 

 

【판결요지】

 

 

 

[1] 불법행위로 인하여 물건이 훼손·멸실된 경우 그로 인한 손해는 원칙적으로 훼손·멸실 당시의 수리비나 교환가격을 통상의 손해로 보아야 하되, 건물이 훼손되어 수리가 불가능한 경우에는 그 상태로 사용이 가능하다면 그로 인한 교환가치의 감소분이, 사용이 불가능하다면 그 건물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고, 수리가 가능한 경우에는 그 수리에 소요되는 수리비가 통상의 손해일 것이나, 훼손된 건물을 원상으로 회복시키는 데 소요되는 수리비가 건물의 교환가치를 초과하는 경우에는 그 손해액은 형평의 원칙상 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 한다.

 

 

 

[2] 주택의 균열 등으로 인한 붕괴를 방지하기 위하여 응급조치공사비를 지출한 경우, 이는 주택을 원상으로 회복시키는 데 드는 수리비와는 그 성질을 달리하는 것으로 볼 여지가 있다는 이유로 위 응급조치공사비를 원상회복을 위한 수리비와 동일한 성질의 것으로 판단한 원심판결에 건물 수리비에 대한 법리오해 및 심리미진의 위법이 있다고 한 사례.

 

 

 

[3] 건물의 교환가치는 그 구조, 위치, 면적, 용도, 경과기간 등을 참작하여 산출한 감정가격으로

 

산정함이 원칙이고, 건물을 훼손함으로 인하여 입은 건물 소유자의 손해를 배상하기 위하여 그 건

 

물의 시가를 평가할 경우에 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의

 

가격을 산정하는 복성식 평가법에 의하는 경우에는 그 건물 부지가 도시계획에 저촉되는 여부는 고

 

려할 성질의 것이 아니다.

 

 

 

 

 

 

【참조조문】

 

 

 

[1] 민법 제393조 , 제763조 / [2] 민법 제393조 , 제763조 / [3] 민법 제393조 , 제763조

 

 

 

【참조판례】

[1][3] 대법원 1994. 10. 14. 선고 94다3964 판결(공1994하, 2970) /[1] 대법원 1970. 9. 22. 선고 70다649 판결(집18-3, 민40), 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1926 판결(공1988, 167), 대법원 1994. 3. 22. 선고 92다52726 판결(공1994상, 1295)

 

 

 

【전 문】

 

 

 

【원고,상고인】

 

한동임 (소송대리인 변호사 임형욱 -> 감정평가사)

 

 

 

【피고,피상고인】

 

심재훈 외 1인 (소송대리인 변호사 박찬주)

 

 

【원심판결】

 

 

광주고법 1997. 7. 24. 선고 94나4515 판결

 

 

 

【주문】

 

 

원심판결 중 원고의 피고 삼양건설 주식회사에 대한 재산상 손해에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다. 원고의 피고 심재훈에 대한 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

 

 

 

 

【이유】

 

 

상고이유를 본다.

 

 

1. 피고 심재훈에 대하여

 

 

원고는 피고 심재훈에 대하여도 상고를 제기하였으나, 그에 대하여는 상고장과 상고이유서에 상고이유의 기재가 전혀 없다.

 

 

2. 피고 삼양건설 주식회사(이하 피고 회사라 한다)에 대하여

 

 

가. 원심의 판단

 

 

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고 회사가 1992. 3.경 원고 소유의 이 사건 주택과 인접하여 있는 피고 심재훈의 신축건물 공사현장에서 지하굴착공사를 시행하는 과정에서 이 사건 주택에 피해를 주지 아니하도록 안전조치를 취하지 아니한 잘못으로 이 사건 주택에 바닥과 벽의 균열, 기둥의 침하, 창호의 뒤틀림 등의 하자가 발생되는 피해를 입힌 사실을 인정한 다음, 그로 인한 손해의 범위에 관하여, 원심 감정인 김응길의 감정 결과에 따라 1996. 12. 20. 현재 이 사건 주택은 일반 주거용 건물로서 그 시가가 금 23,805,800원 정도인데, 이 사건 주택의 훼손 당시 시가도 그 상당이라는 점을 피고 회사가 자인한다는 점을 근거로 원고의 손해액을 그 감정가액 상당이라고 판단하고, 그 밖에 원고가 피고 회사의 신축공사로 발생한 이 사건 주택의 하자로 인하여 붕괴할지도 모를 위험에 대비하기 위한 응급조치로 지출한 공사비 금 1,820,000원의 배상을 구하는 것에 대하여는 수리비가 주택의 시가를 초과하는 이상 교환가격을 넘는 부분을 손해배상으로 청구할 수 없다는 이유로 기각하였다.

 

 

 

나. 상고이유에 대한 판단

 

 

 

(1) 불법행위로 인하여 물건이 훼손·멸실된 경우 그로 인한 손해는 원칙적으로 훼손·멸실 당시의 수리비나 교환가격을 통상의 손해로 보아야 하되, 건물이 훼손되어 수리가 불가능한 경우에는 그 상태로 사용이 가능하다면 그로 인한 교환가치의 감소분이, 사용이 불가능하다면 그 건물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고, 수리가 가능한 경우에는 그 수리에 소요되는 수리비가 통상의 손해일 것이나, 훼손된 건물을 원상으로 회복시키는 데 소요되는 수리비가 건물의 교환가치를 초과하는 경우에는 그 손해액은 형평의 원칙상 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 할 것이다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다3964 판결, 1994. 3. 22. 선고 92다52726 판결, 1987. 11. 24. 선고 87다카1926 판결, 1970. 9. 22. 선고 70다649 판결 등 참조).

 

 

 

그런데 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 채택한 이 사건 주택의 교환가격에 관한 감정은 그 기준시점을 불법행위시인 1992. 3.경이 아닌 1996. 12. 20.로 잡고, 감정방법은 가격기준시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재가격을 산정하는 복성식 평가법으로 평가하였다는 것인바, 원심은 감정의 기준시인 1996년도의 물가가 불법행위시인 1992년도보다 상승하였을 것이라는 전제에서 이 사건 주택의 훼손 당시 시가가 감정가격 상당이라는 점을 피고 회사 측에서 자인한다는 이유로 그 감정가격을 이 사건 주택의 훼손으로 인한 손해액으로 인정하여도 원고에게 불이익이 없을 것이라고 판단한 것으로 짐작되나, 감가누계액은 시일이 경과함에 따라 증가하는 것임에 비추어 불법행위시인 1992년 당시의 재조달원가를 밝혀 보지 아니하고서 단지 물가의 상승추세만을 근거로 이 사건 주택의 1992년도 시가가 1996년도의 그것보다 낮거나 같다고 단정할 수는 없을 것이다.

 

 

결국 훼손된 주택을 원상으로 회복시키는 데 소요되는 수리비가 주택 자체의 교환가치를 초과할 경우 주택의 시가를 한도로 하여 그 훼손으로 인한 손해액을 산정하여야 한다는 원심의 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하나, 그 손해액 산정을 위한 주택 시가의 산정에 관하여서는 심리를 다하지 아니하거나 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있고, 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.

 

 

 

 

(2) 그리고 원고가 주장하는 응급조치공사비는 이 사건 주택의 균열 등으로 인한 붕괴를 방지하기 위하여 지출하였다는 것이므로, 이는 이 사건 주택을 원상으로 회복시키는 데 드는 수리비와는 그 성질을 달리하는 것으로 볼 여지가 있으므로, 원심으로서는 원고가 주장하는 응급조치공사의 필요성과 그 내용 등에 대하여 심리해 보았어야 함에도 불구하고, 이를 원상회복을 위한 수리비와 동일한 성질의 것으로 보아 배척하고 말았으니, 원심판결에는 건물수리비에 대한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분 또한 이유 있다.

 

 

 

 

(3) 또한 원심이 채택한 감정 결과에 의하면, 이 사건 주택의 시가를 산정하면서 이 사건 주택의 대지 일부가 도시계획시설(도로)에 저촉된다 하여 그 제한의 정도를 감안하여 시가의 80%로 낮추어 평가한 사실을 알 수 있다.

 

 

 

 

그러나 건물의 교환가치는 그 구조, 위치, 면적, 용도, 경과기간 등을 참작하여 산출한 감정가격으로 산정함이 원칙이고(앞서 본 대법원 94다3964 판결 참조), 이 사건과 같이 건물을 훼손함으로 인하여 입은 건물 소유자의 손해를 배상하기 위하여 그 건물의 시가를 평가할 경우에 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 복성식 평가법에 의하는 경우에는 그 건물 부지가 도시계획에 저촉되는 여부는 고려할 성질의 것이 아니라 할 것임에도, 원심이 도시계획에 저촉된다는 점을 이 사건 주택의 시가를 낮추는 사유로 본 것은 건물의 시가 평가에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분 역시 이유 있다.

 

 

 

 

3. 그러므로 원심판결 중 피고 회사에 대한 재산상 손해에 관한 원고 패소 부분을 파기하여 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 원고의 피고 심재훈에 대한 상고를 기각하며, 이 부분 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

 

대법관 지창권(재판장) 천경송 신성택 송진훈(주심)

1. 조건부감정에서 조건설정에 대한 감정평가시 유의사항을 쓰라.(82.공.15점)<★>

 

 

 

2. 부동산 특성이 부동산가격과 부동산시장에 작용하는 관계를 설명하고, 그에 따른 부동산 감정평가의 필연성에 대해 논하시오(90.감50)<★>

 

 

※<강평>본 문제는 부동산 특성의 내용이나 설명을 묻는 것이 아니라, “작용관계” “작용현상”, 곧 특성이 공급과 수요에 어떠한 작용과 기능을 해서, 시장이 운행 ․ 운용된 결과로 나타난 부동산 활동현상과 가격현상을 묻고자 했던 것이다. 그 예들이 누구나 알고 있는 일물일가법칙의 不發生, 임장활동의 요구, 가격의 일원론, 다원론, 공급․수요의 본질적 의미내용, stagflation현상, inflation-hedge, 중개활동의 요구 등등 이루다 열거할 수가 없다. 특성의 내용만을 잔뜩했기에 정말 혼이 났다. 글씨는 또 왜 그렇게 개발쇠발인고...... <김근전 교수님>

 

 

 

3. Improvements 에 대하여 약술하시오.(75.공.5점)<★>

 

 

 

4. 대지(垈地) 부지(敷地) 택지(宅地)의 차이에 대하여 약술하시오.(81.토.10점)<★>

 

 

 

5. 가격의 이중성격에 관하여 설명하시오.(76,공.10점)<★>

 

 

 

6. 정상시가와 현실거래가격의 차이를 설명하시오.(88.공.10점)<★>

 

 

 

7. 최유효 사용의 원칙과 가격형성요인과의 관계를 논하시오.(75.토.20점)<★>

 

 

 

8. 부동산 가격수준 및 그 형성과정을 설명하시오.(77.토.20점)<★>

 

 

 

9. 부동산의 가격에 대한 통제가 부동산 가격에 미치는 영향과 부동산 가격에 대한 세제(稅制)의 상태 등이 부동산 가격에 미치는 영향을 논급하시오.(84.공.20점)<★>

 

 

 

10. 부동산가격의 발생요인을 일반재화의 가격과 비교하여 논하시오.(95.감.40점)<★>

※<강평요약> ①Ring교수를 밝히는 것은 공부의 양을 밝혀서 좋으나, 비판은 없으니 질은 드러나 있지 못하다. 부동산의 이전은 부동산가격이 유용성과 유효수요에 의해 발생되고 나서, 존재되고 그 다음에 그 가치와 가격이 내용을 구성하고 형성하고 꾸미는 조건이라고 봄이 타당하다고 생각된다. ②효용에 있어서 동산은 ‘단일성적 효용’이고 ‘소멸성적 효용’이나, 부동산의 효용은 특성에 따라 ‘다용도적’이고 ‘영속적’이며 시간의 경과에 따라 오히려 ‘증식적 효용’으로 나타나는 것이 일반적이다. ③상대적 희소성에서 부증성이 있어서 희소성이 생긴다는 것은 생각해 볼 일이다. ‘부증성’은 절대적 희소성의 문제이고, 부동산의 상대적 희소성은 지역적‧ 용도적의 문제로서 이는 부동성과 수행정성 즉 용도지역‧지구별의 문제이다. ④ 동산의 수요와 부동산의 유효수요의 차이는 부동산이 경제적 가치의 덩어리가 비교적 엄청나게 크기 때문에 발생한다. 즉 부동산은 구매력이 있는 수요이어야 시장체계에 영향을 입힐 수 있는 것이다. <김근전 교수님>

 

 

 

 

11. 최유효사용의 원칙과 3방식과의 관련성을 설명하라.(87.토.30점)<★>

 

 

 

12. 대체의 원칙과 기회비용의 원칙과의 관계를 약술하시오.(91.감.10점)<★>

※<강평> 본 문제는 대체의 원칙과 부동산평가기법의 관계와 사회‧ 경제적 환경에서 중요성에 대한 검토와 기회비용에 관한 상실비용(효용)의 언급이 요구된다. <홍길성 평가사님>

 

 

 

13. 감정평가에서 최유효이용의 원칙이 강조되는 이론적 근거를 약술하시오.(94.감.10점)<★>

 

 

 

14. 부동산 가격원칙중 최유효이용의 원칙과 연관되는 원칙을 기술하시오.(97.감.20점)<★>

※<강평> 이 문제에서는 부동산의 최유효이용과 최유효이용의 원칙을 구별할 줄 알아야하고, 이것이 부동산가격형성의 기초가 된다는 점과 부동산가격원칙중 변동‧ 예측의 원칙이 토대가 되면서 대내적으로는 균형‧ 기여‧ 수익배분‧ 수익체증체감의 원칙이, 대외적으로는 적합‧ 경쟁의 원칙과 연관되는 이론임을 기술하는 것이 답안작성의 핵심이었다고 생각한다. 답안작성에서 더 욕심을 부린다면 ‘최유효이용원칙과 연관되는 가격원칙’을 논하면서 ‘가장 상위의 개념’ 이라는 기술을 하였는데, 이것을 “부동산 고유의 가격원칙” 이라고 기술하는 것이 더 좋다는 생각이 든다. 우리가 부동산가격제원칙을 논할 때 에는 사회‧ 경제법칙적인 것, 자연법칙적인 것 그리고 감정평가 고유의 것 등이 상호작용한다는 것은 잘 알고있는 것이기 때문이다. <김태훈 교수님>

 

 

 

15. 부동산의 시장흡수율(98.감.5점)<★>

 

 

16. 감정평가에 있어서 시장분석과 시장성분석의 목적과 내용을 설명하시오.(99.감.10점)<★>

※<강평> 과거의 감정평가에서는 시장분석이 형식적 요건이었으나 시장환경의 변화로 수익을 결정하는 요인들이 복잡해지고 다양해짐에 따라 그 중요성이 더욱 높아지고 있다. 따라서 이 문항에서 묻고자 하는 것도 시장분석을 어떤 측면에서 이해하고 있는가 이므로 논술 속에 이를 펼쳐 보여야 한다. ①답안에서는 시장분석과 시장성분석이 마치 별개인 것처럼 기술되고 있으나 실제로는 시장성분석이 시장분석에 기초하고 있으므로 이들간의 관계를 명확히 해 주는 논리 전개가 있었어야 할 것이다. ②그리고 시장분석이나 시장성분석이 대상 부동산의 종류에 따라 달리 접근되어야 한다는 점도 언급이 필요하다. ③또 부동산 시장분석이 부지에서 먼 국가적 추세로 시작하여 대상 부동산으로 공간적 범위가 축소되어 가는 특성도 강조해 줄 필요가 있을 것이다. <노태욱 교수님>

 

 

 

17. 자본시장에서 시장이자율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 장단기별로 구분하여 설명하시오.(99.감.20점)<★>

※<강평>실제 채점에서는 내용적 깊이에 차이가 없다면 형식 논리가 우선한다. 따라서 숫자로 단락을 짓는다고 모든게 해결되는 것은 아니다.

내용적으로 보면 ①자본시장의 이자율은 부동산 시장에 영향을 주는 여러 가지 요인들 중의 하나임에도 서로를 직접적으로 영향을 주고받는 관계로 서술하고 있어서 설득력이 약하다. 따라서 부동산 시장의 영향 요인들과 특성을 전체적으로 서술하고 그 속에서 자본시장의 이자율을 강조해야 할 것이다. ②그리고 부동산 시장을 수요와 공급 그리고 다시 전체 시장으로 구분한 것도 설득력이 미약하다. <노태욱 교수님>

 

 

 

18. 지역분석의 의의와 필요성을 논급하시오.(86.공.10점)<★>

 

 

 

19. 부동산의 지역성에 관하여 약술하시오.(87.토.10점)<★>

 

 

 

20. 개별분석에 있어서의 최유효사용에 관하여 언급하여라.(76.토.10점)<★>

 

 

 

 

21. 직접법과 간접법을 설명하여라.(75.토.10점)<★>

 

 

 

22. 공공용지의 보상평가에 관한 규칙에 평가방법은 평가3방법 중 대상물건에 따라 적절한 방법을 선택하되, 그 선택한 특정방법으로 구한 가격은 다른 방식(부수방식)으로 구한 가격과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 규정하고 있는바, 평가방식의 기능과 검토이유에 대해 기술하시오.(79.토.20점)<★>

 

 

 

23. 감정평가방법의 선택에 있어서 고려해야 할 사항을 설명하시오.(84.공.10점)<★>

 

 

 

24. 배분법에 대해서 약술하시오.(75.공.10점)<★>

 

 

 

25. 우리나라 토지평가방법과 거래사례비교법과의 관계를 설명하시오.(92.감.30점)<★>

※<강평요약> 본 문제에 대한 설명은 먼저 우리나라 토지평가방법에 대한 설명이 필요하다. 토지의 일반적 감정평가방법은 법적 평가방법과 이론적 평가방법으로 분류할 수 있다. 법적 평가방법이 표준지의 감정평가방법이고 이론적 평가방법은 거래사례비교법, 배분법, 도출법, 분양개발법, 토지잔여법, 지대수익환원법 등의 6방법이 있다.

이러한 내용을 먼저 설명한 뒤 거래사례비교법 등에 대한 문제제기와 함께 정리되면 더 좋은 답안지가 될 것이라고 본다. <이창석 교수님>

 

 

 

26. 토지시장에서 발생하는 불합리한 거래사례는 감정평가시 이를 적정하게 보정하여야한다. 현실적으로 보정을 요하는 요인을 어떠한 것이 있으며 이에 대한 의의와 그 보정의 타당성 여부를 논하시오.(01.감.20점)<★>

 

 

 

27. 최유효사용의 원칙과 원가방식의 관련성을 논하시오.(87.공.10점)<★>

 

 

 

28. 재조달원가 산정방법 중 간접법에 대하여 설명하시오,(78.공.10점)<★>

 

 

 

29. 복성식평가법의 감가수정방법에 있어서 정액법과 정률법을 비교하여 설명하시오.(75.공.10점)<★>

 

 

 

30. 복성식평가법의 적용에 있어 감가요인에 대하여 간단히 설명하시오.(77.공.10점)<★>

 

 

 

31. 감가수정에서 관찰감가법에 대하여 설명하시오.(78.공.10점)<★>

 

 

 

32. 기능적· 경제적 감가요인을 열거하고 감가수정의 처리방법을 설명하시오.(85.토.10점)<★>

 

 

 

33. 최유효사용의 원칙과 수익환원법과의 관련성을 설명하시오.(74.공.10점)<★>

 

 

 

34. 수익환원법에서 예측의 원칙이 적용되는 이유를 설명하시오.(75.공.10점)<★>

 

 

 

35. 환원이율이 낮으면 감정가격이 높고 환원이율이 높으면 감정가격이 낮게 평가되는 이유를 설명하시오.(83.공.10점)<★>

 

 

 

36. 수익환원법을 적용함에 있어서 순수환원이율에 추가되는 투자위험도의 유형과 환원방법에 대하여 설명하시오.(99.감.10점)<★>

※<강평> 수익환원법은 많은 변형이 있겠지만 한 동안 논의가 지속될 것으로 보인다. 수익환원법에 여러 가지 논쟁거리가 있지만 가장 많은 관심은 아무래도 환원이율에 두어진다. 그것은 환원되는 수익을 결정하는 열쇠가 환원이율이 될 것이기 때문이다. 그리고 이 환원이율의 결정에서는 투자의 위험을 고려할 수 있어야만 의사결정에 이용 할 수가 있다.

따라서 논리전개는 수익환원법의 간단한 개념 그리고 수익환원법에서 환원이율이 갖는 의미를 설명한 다음에 위험을 유형화하고 이를 계산에 산입하는 방법을 논해야 할 것이다.

일반적으로 의사결정에 위험을 고려하는 방법은 크게 주먹구구식과 체계적인 방법으로 나눌 수 있다. 전자는 단기의 회임기간을 적용하는 방법, 현재가치 계산에 위험 할증율을 다하는 방법, 편익과 비용에 일정비율을 빼거나 더하는 방법이 있다. 체계적인 방법으로는 위험에 대한 확률 분포의 적용, 감응도 분석(sensitivity analysis) 그리고 게임이론을 이용한 선택 규칙의 적용 등이 있다. <노태욱 교수님>

 

 

 

37. 건물잔여법이 건물투자액의 과대 또는 과소를 검토하는데 유효한 이유를 설명하라.(76.공.15점)<★>

 

 

 

38. Inwood법과 Hoskold법을 비교하여라.(85.공.20점)<★>

 

 

 

39. 최근 부동산시장이 개방되면서 상업용 부동산의 가치평가방법이 수익방식으로 변화하는 추세이다. 자본환원이론의 발전과정을 설명하고 저당지분환원법의 본질과 장점 및 문제점을 논술하시오.(98.감.30점)<★>

 

 

 

40. 계속임료 평가방법 중 슬라이드법에 관하여 설명하라.(83.공.5점)<★>

 

 

 

41. 부동산의 임대차에 수반하여 수수되는 일시금의 종류와 성격에 대하여 설명하고 지불임료를 구하는 방법에 관하여 설명하시오.(89.토.50점)<★>

 

 

 

42. 공유지분, 합동환지 평가방법을 설명하라.(83.공.10점)<★>

 

 

 

43. 최근 부동산시장에서 임료의 감정평가가 점차 중요시되고 있다. 이에 있어 다음 사항을 논하시오.(96.감.40점)<★>

(1)가격과 임료의 관계 (2)신규임료와 계속임료의 평가방법과 유의점

(3)부가사용료와 공익비의 차이점과 이들의 실질임료 산정시 처리방법

(4)임료의 시산가격 조정시 유의점

 

 

 

44. 구분소유부동산의 감정평가에 대하여 다음 사항을 설명하시오.(96.감.20점)<★>

(1)구분소유권의 특징·성립요건과 대지권

(2)구분소유부동산의 평가방법

※<강평>

(1)구분소유권에 대한 문제는 모든 평가의 기초가 되는 평이한 문제로서 좋은 답안을 기대하고 있었는데 명확히 이해하고 기술한 수험생은 그리 많지 않았다. 구분소유권의 특징은 의의, 전유부분과 공유부분, 대지사용권의 일체성을 기술하고 성립요건은 구조적, 기능적으로 구분되어야 성립되고, 건물의 대지는 법정대지, 규약상대지, 간주규약상대지로 구분되고 있다.

(2)구분소유권의 평가방법은 일반적인 평가이론에 명시된 것과 같이 거래사례비교법, 수익환원법, 복성식평가법으로 평가할 수 있으며, 특히 복성식평가법에 의한 가격배분방법으로 통상의 경우에는 층별효용비율에 의한 방법과 지가배분율에 의한 방법이 있으며, 간편적인 배분방법, 특수한 경우로 나눌 수 있다.

그러나, 일부 수험생은 구분소유권의 평가는 토지와 건물의 전유부분, 공용부분으로 구분평가하여 합산하는 옛 방식을 아주 편한 마음으로 기술한 경우도 있었다. 연립주택, 복합상가, 오피스텔과 같은 건물은 “집합건물의소유및관리에관한법률”에 의해 법률구성이 되고 있다. 앞으로 구분소유권에 대한 평가는 가격이나 임료의 감정평가에서 매우 중요시되고 있으므로 정확한 개념파악 및 전체적인 이해는 감정평가이론 및 감정평가실무에서 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다. <백일현 평가사님>

 

 

 

 

 

 

46. 용어설명 (02.감.10점)

(1) Project financing<★>

 

 

 

47. 부동산투자에서는 부채금융(debt loan)을 이용하여 지분에 대한 수익률을 변동시킬 수 있다. 다음 질문에 답하시오. (03.감.20점)<★>

(1) 지분에 대한 수익률(rate on equity or equity yield rate)과 자본에 대한 수익률(rate of return on capital)의 상관관계에 대하여 설명하시오.

(2) 정의 지렛대효과(positive or plus leverage effect)가 나타나는 경우와 부의 지렛대효과(negative or minus leverage effect)가 나타나는 경우를 비교설명하고 중립적 지렛대효과(neutral leverage effect)는 어떤 경우에 발생하는가를 설명하시오.

 

 

 

48. 부동산 유동화를 위하여 다양한 부동산 증권화의 방안들이 논의되고 있다. 이와 관련하여 부동산 증권화의 도입배경, 원리 및 평가기법을 논하시오.(99.감.30점)<★>

 

1

 

 

49. 기업평가에 있어 영업권 가치와 지적 재산권 가치를 설명하고 이와 관련된 발생수익의 원천 및 평가방법을 서술하시오.(98.감.20점)<★>

 

 

 

 

50. 다음의 용어에 대하여 약술하시오.(00.감.10점)

(1) Reilly의 소매인력의 법칙

(2) 복합불황<★>

(3) 주택여과현상

 

부동산학개론

 

한국기출

 

 

 

1.부동산 유동화를 위하여 다양한 부동산증권화 방안들이 논의되고 있다. 이와 관련하여 부동산증권화의도입배경, 원리 및 평가기법을 논하시오(30.10.1)

 

 

 

2.자본자산가격모형 (5.10.6-3) 수익지수법(5.10.6-4)

 

 

 

3.감정평가와 부동산컨설팅과의 관계를 설명하고 이와 관련하여 토지유효활용을 위한 등가교환방식의 개념과 평가시 유의사항을 논하시오(30.11.1)

 

 

 

4.부동산감정평가 활동상 부동산 권리분석이 중요시되고 있다. 이에 있어 부동산 권리분석의 성격과 권리분석의 대상 및 부동산 거래사고의 유형을 기술하시오(15.11.3)

 

 

 

5.포트폴리오이론의 개념을 설명하고, 포토폴리오 위험과 구성 자산수와의 상관관계를 기술하시오(10.11.5)

 

 

 

6.다음의 용어에 대하여 약술하시오(15.11.6)

1)레일리의 소매인력의 법칙

2)복합불황

3)주택여과현상

 

 

 

7.최근 부동산투자회사법(리츠)이 시행되었다. 부동산투자회사제도의 의의와 제도 도입이 부동산시장에 미칠 영향에 관하여 논하시오(20.12.1)

 

 

 

8.다음을 약술하시오(20.13.4)

1)건부감가의 판단기준과 산출방법

2)용어설명 (프로젝트 파이낸싱, 감응도 분석)

 

 

 

9.부동산투자에서는 부채금융을 이용하여 지분에 대한 수익률을 변동시킬수 있다. 다음 질문에 답하시오(20.14.2)

1)지분에 대한 수익률과 자본에 대한 수익률의 상관관계에 대하여 설명하시오

2)정의 지렛대효과가 나타나는 경우와 부의 지렛대효과가 나타나는 경우를 비교하여 설명하고, 중립적 지렛대효과는 어떤 경우에 발생하는가를 설명하시오

 

 

 

10.부동산 투자,개발에서의 위험과 불확실성에 대하여 설명하고, 이를 검증 혹은 고려할 수 있는 방법에 대하여 설멸하시오(10.14.4-1)

 

 

 

11.내부수익률의 장단점에 대하여 설명하시오(10.14.4-2)

 

 

 

12.상업용부동산의 입지결정요인에 대하여 설명하시오(10.15.5)

 

 

 

13.비상장주식의 평가(5.17.5-1)

 

 

 

14.사모주식투자펀드(5.17.5-2)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.개별지가의 활용방법에 대해 기술하시오(30.문영기)

 

 

 

2.각지가치법칙(15.문영기)

 

 

 

3.리츠제도와 구조조정용 부동산펀드와의 유사점과 차이점에 관하여 논하시오(40.김태훈)

 

 

 

4.ABS가 부동산시장에 미칠 영향에 관하여 상술하시오(30.김태훈)

 

 

 

5.바람직한 부동산활동을 위한 포트폴리오에 대하여 상술하시오(10.김태훈)

 

 

 

6.NPV와 할인율간의 상관관계에 대해설명하시오(30.노태욱)

 

 

 

7.부동산의 재개발시기 결정의 경제적 메커니즘에 대해 설명하시오(30.노태욱)

 

 

 

8.부채금융과 수익률간의 관계에 대해 설명하시오(20.노태욱)

 

 

 

9.부동산투자회사(리츠)의 평가, 리츠 자산가치평가 그리고 기업가치평가방법을 설명하고 각각의

차이점에 대하여 논급하라(40 경응수)

 

 

 

10.투자회수율의 측정방법을 할인모형과 비할인모형으로 나누어 설명하고 자본환원율과의 상관관계를 설명하라.(20.경응수)

 

 

 

11.자산관리회사(Real Estate Financing Engineering)(10. 경응수)

 

 

 

12.부동산금융공학(5.경응수)

 

 

 

13.MBS란 무엇이며, 부동산시장에서의 영향 유무(10.김태훈)

 

 

 

14.포트폴리오의 기능과 역할(10.김태훈)

 

 

 

15.MBS란 무엇인가? 부동산감정평가활동과 관련하여 상술하시오(20.김태훈)

 

 

 

16.주택임대료 통제가 주택시장에 미치는 영향에 대해 설명해 보시오(20.노태욱)

 

 

 

17.시장에서 나타나는 외부성을 고려하기위해 정부가 취할 수 있는 행동들에 대해 설명해 보시오(20.노태욱)

 

 

 

18.내부수익률과 요구수익률(10.서동기)

 

 

 

19.부동산권리의 분화와 그에 따른 가격변동(10.서동기)

 

 

 

20.부동산의 매입에서 처분에 이르기까지 전체 현금흐름을 밝히기 위한 부동산현금흐름계산표(Real Estate Cash Flow Model)의 메커니즘을 도시하여 설명하고, 이오 관련하여 투자자가 상업용부동산에 투자함으로써 얻는 수익의 종류와 투자가치 평가방식을 설명하시오(20.경응수)

 

 

 

21.부동산투자의 위험조정기법(Risk Adjustment Methods)(10.경응수)

 

 

 

22.경기침체에 따라 저소득층이 증가하고 주택의 건축비용이 상승하고 있어, 정부는 저소득층에 대한 임대료보조금을 지급한다고 가정하자. 이때 저가주택 및 고가주택 시장에 예상되는 변화를 논하라.(20.김상한)

 

 

 

23.지렛대효과(10.김상한)

 

 

 

24.자산디플레이션하의 부동산가치변동(나상수)

 

 

 

25.원가연동제와 부동산평가(나상수)

 

 

 

26.부동산현금흐름계산표의 매커니즘을 도시하여 설명하고, 이와 관련하여 투자자가 상업용부동산에 투자

함으로써 얻는 종류와 투자유인, 그리고 감정평가와의 관련성을 설명하시오(경응수)

 

 

 

27.부동산투자의 위험요소를 열거하고, 이것이 감정평가 가격에 미치는 영향, 그리고 이를 체계적으로 관리할 수 있는 투자자의 전략이나 위험의 조정방법을 설명하시오(경응수)

 

 

 

28.부동산에 투자할 때 대개 부채조달을 통해 자금을 조성하는 이유를 설명하고, 지분수익률에 대한 레버리지 효과에 영향을 미치는 요인들과 감정평가와의 관련성을 설명하시오(경응수)

 

 

 

29.이익참가부대출(Participation Financing)의 개념과 유형을 설명하고, 프로젝트 가치평가기법이나, 대출기관과 차입자간 협의대상 금융조건들을 열거하시오(경응수)

감정평가절차

 

일본기출

 

1.감정평가를 행한 시점의 개념을 설명하고 그것이 감정평가보고서와 감정평가서의 필요적기재사항으로 하는 이유에 대하여 논술하시오 (71.4)

 

 

 

2.부동산의 가격에 대하여 감정평가를 할 경우에 확정해야 할 기본적 사항은 어떠한 것이 있는가. 이유를 들어 기술하시오(73.1)

 

 

 

3.감정평가보고서에 있어 감정평가액 결정의 이유와 요지가 필요적 기재사항으로 되어 있는 이유를 말하고 그 기재내용을 순서별로 열거하시오(74.2)

 

 

 

4.감정평가의 절차에서 자료는 어떠한 역할을 하는가를 간단히 기술하시오(74.3)

 

 

 

5.대상부동산의 확정과 대상부동산의 확인의 차이에 대하여 기술하고 감정평가에서 필요로 하는 이유를 기술하시오(75.3)

 

 

 

6.감정평가를 행하는 경우에 시점수정이란 어떠한 경우에 필요하며, 또 어떠한 감정평가방식에 있어 적용되는가를 설명하시오(76.3)

 

 

 

7.감정평가보고서의 기재사항중 의뢰자의 의사를 확인하여 기재할 사항을 들고, 의뢰자의 확인을 필요로 하는 이유에 대하여 기술하시오(실81.1)

 

 

 

8.부동산의 감정평가에서 대상부동산의 확인이란 어떤 것을 말하는가. 또 확인에 있어 유의할 사항을 기술하시오(82.3)

 

 

 

9.요인자료의 개념과 그 수집의 필요성을 기술하고 수집에 있어서 유의할 사항을 설명하시오(83.3)

 

 

 

10.부동산의 감정평가에 필요한 자료의 종류를 열거하고 설명하시오. 또 자료의 수집과 정리에 있어서의 유의할 사항에 대하여 기술하시오(85.3)

 

 

 

11.건물구분소유권의 감정평가를 행하는 경우 대상부동산의 확인 및 감정평가방식의 적용의 각각에 대한 유의점에 대하여 기술하시오(실85.2)

 

 

 

12.부동산감정평가기준에서는 감정평가보고서에 가격시점과 감정평가를 한 연월일을 기재하도록 하고 있는바, 그 이유를 기술하시오(86.3)

 

 

 

13.부동산감정평가기준에서 감정평가에 있어서는 감정평가의 기본적사항을 확정하지 않으면 아니된다라고 하였다. 이에 대하여 설명하시오(87.4)

 

 

 

14.대상확정조건이란 무엇인가 설명하시오. 또 부동산의 감정평가에 있어서 상정상의 대상확정조건이 부가된 경우에 대하여 논하시오.(88.1)

 

 

 

15.감정평가보고서의 작성지침에 대하여 기술하시오(88.2)

 

 

 

16.부동산의 감정평가는 합리적이며 현실적인 인식과 판단에 의하여 일정하고 질서있는 절차로서 하도록 하고 있는 바, 이에 대하여 각 작업항목을 들고 간결하게 설명하시오(89.2)

 

 

 

17.대상부동산의 확정과 확인의 관계에 대하여 설명하는 동시에 특히 대상부동산의 확인방법에 대하여 기술하시오(90.3)

 

 

 

18.감정평가의 기본적 사항중 가격시점의 확정에 대하여 다음 문제에 답하시오(92.2)

1)가격시점의 확정은 왜 필요한지를 설명하시오

2)가격시점의 확정과 부동산가격 변동의 원칙에 대하여 설명하시오

 

 

 

19. (실94.1)

1)감정평가보고서의 기재사항으로 감정평가의 조건이란 무엇인가 기술하시오

2)감정평가사의 조건이 감정평가보고서를 기재사항의 하나로 되어 있는 이유는 무엇인가 기술하시오

3)감정평가보고서에 감정평가의 조건을 기재하는데 있어 유의해야 될 사항은 무엇인가 기술하시오

 

 

 

 

한국기출

 

 

1.감정평가시 가격시점의 의의 및 필요성(감정일자의 의의 및 필요성)

 

 

2.가격시점에 대해 논하시오.

 

 

3.사례자료에 관하여 설명하시오.

 

 

4.요인자료에 대해 약술하라.

 

 

5.감정평가방법의 선택시 고려해야 할 사항을 설명하라.

 

 

 

 

3방식총론

 

일본기출

 

 

1.부동산감정평가기준에 있어 시산가격의 개념을 기술하고 감정평가액과의 관계를 논하시오.(1970.3번)

 

 

 

2.감정평가방식의 적용에 있어서는 3방식을 병용하는 것을 원칙으로 한다. 그 병용하는 이유를 설명하시오(72.1)

 

 

 

3.시산가격의 조정하는 것은 어떠한 것인가. 또 이를 구하는 경우에 유의하여야 할 사항에 대하여 설명하시오(73.3)

 

 

 

4.부동산 감정평가기준은 감정평가방식의 적용에 있어서 원칙적으로 소위 3방식을 병용할 것을 정하고 있는바, 그 이유에 대하여 기술하시오(78.3)

 

 

 

5.시산가격을 조정하는데 있어서 유의점에 대하여 구체적으로 기술하시오(실79.4)

 

 

 

6.시산가격의 조정이 필요한 이유와 조정시의 유의점을 기술하시오(82.4)

 

 

 

7.부동산감정평가기준에 감정평가의 방식의 적용에 있어서는 원칙으로 소위 3방식을 병용하게 되어있는바, 3방식 적용의 필연성에 대하여 논하시오(83.2)

 

 

 

8.감정평가방식의 병용에 있어서 고려할 여러 가지 점을 기술하시오(84.2)

 

 

 

9.부동산 감정평가기준에서는 시산가격의 조정을 할 경우에 단가와 총액과의 관련의 적부에 대하여 유의하도록 하고 있으나 여기에 대하여 그 예를 들어 기술하시오(실90.4)

 

 

 

 

한국기출

 

 

1.시산가격의 조정이 우리나라의 현실에 잘 맞지 않는 논거를 약술하시오(30.1.2)

 

 

 

2.감정평가는 비교방식,원가방식,수익방식 중에서 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 적정한 평가방식을 선택하여 결정하여야 한다. 이 경우 다음 사항에 관하여 약술하시오(40.4.1)

1)각 평가방식의 이론적 근거를 설명하고, 이를 토대로 각 방식을 적용한 토지의 평가방법을 약술하시오

2)3가지 평가방식을 병용하는 경우 각 시산가격을 조정하는 방법과 시산가격조정시 유의사항을 기술하시오

 

 

 

3.부동산 감정평가의 3방식을 이용하여 시산가격을 도출하기 위해서는 여러 단계가 필요하다. 다음에 대하여 설명하시오(40.15.1)

1)부동산 가격의 구체화,개별화 단계에 대하여 설명하시오

2)부동산 가격수준의 단계와 내용에 대하여 설명하시오

3)부동산 감정평가를 위하여 구분하는 지역을 구체적으로 열거하고 대체성, 경쟁성, 접근성과 관련 설명하시오

4)부동산 가격의 경제적 특성에 대하여 설명하시오

지역분석,개별분석

 

일본기출

 

 

1.부동산의 지역성이란 어떠한 것인가를 설명하고 또 부동산의 감정평가에 있어 지역분석이 중요한 이유를 기술하시오(1970.4번)

 

 

2.동일수급권의 개념을 기술하고 또 다음에 대하여 동일수급권의 판정상 특히 유의할 기본적 사항을 설명하시오(1971.2)

1)주택지 2)상업지 3)공업지

 

 

 

3.개별분석에 대하여 1)그 의의를 기술하고 2)지역분석과의 관련을 언급하여라(72.3)

 

 

 

4.예정지와 이행지의 개념을 설명하고, 이들 지역의 지역요인의 파악에 대하여 기술하시오(73.4)

 

 

 

5.부동산의 가격수준이란 무엇인가. 부동산감정평가기준과의 관련에 대해서 기술하시오(75.1)

 

 

 

6.부동산의 가격에 관한 제원칙중 지역분석에 있어 특히 고려할 원칙을 적어도 셋을 들어 그 이유를 설명하시오(78.2)

 

 

 

7.개별적요인의 의의를 기술하고 그것이 감정평가의 3방식의 적용에서의 역할에 대하여 기술하시오(80.2)

 

 

 

8.부동산의 종별마다 착안하는 가격형성요인이 다르게 되는 이유를 설명하시오.(80.4)

 

 

 

9.택지(협의)의 동일수급권을 판정하는데 특히 유의할 사항을 설명하시오(81.3)

 

 

 

10.주거지나 상업지의 개별적요인의 파악에 있어서 공통적으로 고려해야 할 요인이나, 그 미치는 작용은 상이한 요인이 있다. 이 요인에 대한 구체적인 예를 두 개 들어 설명하시오(실82.1)

 

 

 

11.상업지의 감정평가를 하는 경우 근린지역의 판정을 할 때 어떠한 점에 유의할 것인가를 기술하시오(실85.3)

 

 

 

12.부동산의 감정평가에서 근린지역의 지역분석을 행하는 의의와 그 중요성에 대하여 기술하시오. 또 지역분석과 개별분석과의 관련에 대하여 기술하시오(86.1)

 

 

 

13.부동산감정평가의 지역분석에 있어서 특히 중요한 지역에 대하여 설명하시오. 또 감정평가방식의 적용에 관하여 그 지역과 사례자료와의 관계에 대하여 기술하시오(89.3)

 

 

 

14.동일수급권의 개념에 대하여 설명하는 동시에 이행지와 예정지에 대한 동일수급권의 판정에 있어 특히 유의할 사항을 기술하시오(90.1)

 

 

 

15.거래사례비교법의 적용함에 있어서 지역요인의 비교와 개별요인의 비교하는 방법으로써 각각의 지역에 있어서의 개별적 요인이 표준적인 토지를 설정하는 방법이 있다. 그 방법을 구체적으로 설명하는 동시에 실무상 유의할 점을 기술하시오(실91.3)

 

 

 

16.지역분석에 있어 인근지역 및 유사지역의 의의를 기술하고 또한 인근지역과 동일수급권내에 존재하는 유사지역과의 관계에 대하여 간단하게 기술하시오(93.2)

 

 

 

17.(94.2.2~3)

2) 개별적요인에 대하여 약술하시오

3) 동일수급권의 판단시 특별히 유의해야 할 사항에 대해 약술하시오

 

 

 

18.부동산의 감정평가에 있어서의 일반적요인에 대하여 다음의 물음에 답하시오(95.2)

1)부동산의 감정평가에 있어서의 일반적요인의 위치에 대하여 논술하시오

2)부동산의 감정평가에 당면하여 왜 가격형성요인으로서 일반적 요인을 파악하고 분석할 필요가 있는가의 그 이유를 논술하시오

3)일반적요인의 안에 자연적 요인이란 무엇인가를 논술하시오

 

 

 

19.부동산감정평가에 있어 지역분석에 대하여 다음 물음에 답하시오(96.3)

1) 인근지역,유사지역 및 동일수급권의 정의를 서술하시오

2) 인근지역의 범위를 판정하는 요인에 대하여 구체적으로 서술하고, 유의할 사항을 서술하시오

3)거래사례비교법을 적용하기 위해 거래사례를 선택할 때 근린지역, 동일수급권내의 근린지역의 주변지역 및 동일수급권내의 유사지역에 대하여 우선순위를 어떻게 해야만 하는가 서술하시오

 

 

 

 

한국기출

 

1.지역분석 및 개별분석의 필요성과 그 상호관계를 설명하시오(10.4.3)

 

 

 

2.표준적 사용의 의의 및 특성을 최유효사용과 대비하여 설명하고 상호관계를 논하시오(20.6.3)

 

 

 

3.부동산 가격형성에 있어 개별적 제 요인 분석의 목적을 기술하시오(10.8.4)

 

 

 

4.감정평가에 있어 지역분석의 의의 및 필요성을 설명하고, 개별분석과의 상관관계를 기술하시오(20.11.2)

 

 

 

5.인근지역의 Age-cycle의 단계별 부동산감정평가시 유의점(10.12.4-4)

 

 

 

6.인근지역의 개념, 요건 및 경계와 범위를 설명하시오(10.16.5)

 

 

 

7.지역분석과 개별분석을 통하여 부동산가격이 부동산 시장에서 구체화되는 과정을 설명하시오(20.18.2)

 

 

 

교수문제

 

1.인근지역에서 동일수급권에 이르는 논리를 단계적으로 상술하시오(30.김태훈)

 

 

 

지대지가론

 

한국기출

 

 

1.부동산학의 입장에서 지대로, rent론 등을 재조명하여 그 발전연혁과 내용을 밝히면서, 과연 현실의 부동산 가격이 상기이론으로 완전히 설명되어지는가를 설명하고 현실의 부동산 거래시 왜 부동산 감정평가활동이 요구되는가를 상기의 지대론, rent론과 비교하면서 그 논리적 근거를 설명하시오(50.2.1)

 

 

2.도시지역에서 TOPEKA현상을 설명하시오(10.8.5)

 

 

3.위치지대의 발생원리와 이에 영향을 주는 요인들을 설명하시오(10.10.3)

 

 

 

4.농경지 지대이론 중 차액지대설과 절대지대설을 각각 설명하고, 그 차이점을 기술하시오(10.11.4)

 

 

 

 

 

교수문제

 

 

1.중농주의 사상에서의 지대지가이론의 특징-절대지대, 차액지대,입지교차지대설을 중심으로(20.김태훈)

 

 

2.차액지대와 입지교차지대설을 상술하고, 부동산감정평가에 미친 영향을 상술하시오(20.김태훈)

 

 

3.Differential rent(5.김태훈)

 

 

4.버제스의 동심원이론에 의하면 CBD를 둘러싸고 있는 지역이 슬럼화 된다고 한다. 그 이유를 Age-Cycle현상과 관련하여 설명하라(20.서동기)

 

 

 

5.입지교차지대와 차액지대(10.김태훈)

부동산 가격론

 

일본기출

 

 

1.부동산감정평가기준에 있어 한정가격의 개념을 기술하고 정상가격과의 차이를 논하시오(1970.1번)

 

 

 

2.부동산의 가격을 형성하는 요인에 관하여 다음 물음에 답하시오(74.1)

1)다음 용어의 의미를 기술하시오

(1)일반적요인 (2)지역요인 (3)요인자료

2)부동산의 감정평가를 할 경우 왜 가격형성요인을 파악하여 분석할 필요가 있는가 그 이유를 기술하시오

 

 

 

3.부동산감정평가기준에 의하면 부동산의 가격과 임료와의 사이에는 소위 원본과 과실과의 사이에 인정되는 상관관계를 인정할 수 있다 라고 기술하고 있으나 이 경우의 상관관계는 어떠한 것이며 또 부동산의 적정한 가격을 구할 때 그 관계의 이용에서 체크포인트를 기술하시오.(76.2)

 

 

 

4.부동산의 정상가격의 의의를 설명하고, 현실의 시장에서 성립하고 있는 부동산의 거래가격과 다른점을 기술하시오.(79.1)

 

 

 

5.현실로 성립된 매매사례와 정상가격의 상위점 및 공통점에 대하여 기술하시오.(77.4)

 

 

 

6.부동산 감정평가기준에서 말하는 부동산의 가격이 갖고 있는 이중성격에 대하여 다음 물음에 답하시오(79.2)

1)부동산가격의 이중성격이란 무엇을 의미하는가

2)일반재화의 가격의 이중성격과 다른 점을 기술하시오

 

 

 

7.부동산의 상대적 희소성에 대하여 다음 물음에 답하시오(81.1)

1)그것은 어떠한 것인가

2)그것은 부동산의 가격과 어떠한 관련성이 있는가

3)감정평가상 그것을 어떻게 취급하면 좋은가

 

 

 

8.부동산의 감정평가에 의하여 구한 가격은 원칙적으로는 정상가격이라고 한다. 그 이유를 밝히시오(82.1)

 

 

 

9.가격형성요인의 분석에 있어서 고려할 사항에 대해서 기술하시오. 또 개별적요인은 부동산의 가격에 어떻게 작용하는 것인가를 기술하시오(84.1)

 

 

 

10.일반적요인과 지역요인의 개념에 대하여 설명하고 그것이 부동산가격형성과 어떠한 관계를 갖는가를 기술하시오(85.1)

 

 

 

11.부동산의 감정평가에 있어서의 토지에 대한 다음 물음에 답하시오(87.1)

1)타일반재화와 다른 특성이 있는 부동산의 지역성에 관하여 설명하시오

2)부동산의 가격을 형성하는 요인중 일반적요인의 지역지향성에 관하여 설명하시오

 

 

 

12.택지지역에서 상업지역으로 이행하는 지역내의 갱지의 감정평가에 있어서 가격형성요인의 분석을 할 때 유의할 사항을 기술하시오(실88.4)

 

 

 

13.부동산 가격을 형성하는 요인에 대하여 다음 문제에 답하시오

1)다음 용어의 의미를 간단히 기술하시오

일반적요인, 지역요인, 개별적인 요인

2)부동산 감정평가에 있어서 왜 가격형성요인을 파악하고 분석할 필요가 있는지를 그 이유를 기술하시오

 

 

 

14.부동산 감정평가기준에 있어서의 정상가격의 개념에 대하여 논술하시오(95.1)

 

 

 

한국기출

 

1.부동산 가격의 형성원리를 설명하라(30.2.1)

 

 

 

2.마샬의 가치이론을 논하고 감정평가 3방식과의 관련성을 논급하시오(40.5.1)

 

 

 

3.담보가격과 처분가격에 대하여 약술하시오(10.5.3-1)

 

 

 

4.부동산가격의 발생원인을 일반재화의 가격과 비교하여 논하시오(40.6.1)

 

 

 

5.정상가격과 지가공시법상의 적정가격의 개념을 비교하여 논하시오(30.6.2)

 

 

 

6.부동산 가격발생요인을 분석하여 특히 상대적 희소성의 역할관계를 논술하시오(40.8.1)

 

 

 

7.감정평가목적 등에 따라 부동산 가격이 달라질 수 있느지에 대하여 국내 및 외국의 부동산가격 다원화에 대한 견해 등을 중심으로 논하시오(20.13.3)

 

 

 

8.개별부동산을 평가함에 있어 통계적 평가방법에 의한 가격이 전통적인 3방식에 의한 가격보다 정상가격과의 차이가 크게 나타날 가능성이 있다. 그 이유를 설명하시오. (30.18.1)

 

 

 

 

교수문제

 

 

1.개별부동산가격이 구체화되는 과정에 대하여 체계적으로 기술하시오(40.문영기)

 

 

 

2.감정평가과정에서 산출되는 정상가격과 시장거래가격 간 피드백을 논하라(40.서동기)

 

 

 

3.부동산의 시장가치, 투자가치의 개념을 정의한 다음 서로 다른점과 같은점은 무엇인가를 약술하시오 (20.경응수)

 

 

 

4.부동산 가치와 가격의 괴리현상을 설명하고, 감정평가상의 적용방법을 논의하시오(나상수)

 

 

 

5.부동산가격의 구체와, 개별화(10.김태훈)

 

 

 

부동산가격제원칙

 

일본기출

 

 

1.최유효사용의 원칙에 대하여 다음 물음에 답하시오(1971.1)

1)최유효사용의 판정에 있어 유의할 점을 기술하시오

2)최유효사용의 찬정에 있어 활용되는 다른 가격원칙을 들어 그 활용의 논거를 말하시오

 

 

 

2.부동산의 최유효사용에 대하여 다음 물음에 답하시오(72.2)

1)최유효사용의 원칙이 있는 부동산의 감정평가상의 의의

2)감정평가에서 대상부동산의 최유효사용과 당해 부동산이 속하는 근린지역내의 부동산의 일반적, 표준적사용과 관련성

 

 

 

3.대체의 원칙에 대하여 다음 물음에 답하시오(73.2)

1)그 성립하는 근거는 무엇인가

2)기여와 적합의 원칙을 비교하여 그 차이점으로서 지적되는 특징은 무엇인가

3)감정평가에서는 대체의 원칙이 어떠한 의의가 있는가

 

 

 

4.부동산감정평가기준에서 부동산의 가격에 대하여 ‘오늘의 가격은 어제의 전개이며 내일을 반영하는 것으로 기술하고 있다. 이것의 고착방법에 대하여 다음 물음에 답하시오(75.1)

1)최유효사용의 원칙에서 말하는 최유효사용과는 어떻게 해석하여야 하는가

2)수익환원법의 적용에 있어 어떠한 점에 유의할 것인가

 

 

 

5.적합의 원칙에 대하여 다음 물음에 답하시오(80.1)

1)이 원칙이 성립하는 근거에 대해 명확히 설명하시오

2)감정평가를 행할 때 이 원칙을 적용하는 경우에 특히 유의하여야 할 점에 대하여 기술하시오

 

 

 

6.부동산의 자연적 특성의 하나인 개별성과 부동산의 가격에 관한 제원칙의 하나인 대체의 원칙을 설명하고 이들의 관계를 논하여라.(83.1)

 

 

 

7.주택지에서 상업지로 이행하는 지역내의 토지의 감정평가를 하는 경우 특히 유의할 부동산의 가격에 관한 원칙을 세가지 들고 그들의 각 원칙이 감정평가에 있어서 어떻게 활용되는가를 기술하시오(실85.4)

 

 

 

8.부동산의 가격에 관한 제원적 사용광칙중 최유효사용의 원칙에 대하여 다음 물음에 답하시오(91.3)

1)최유효사용의 원칙이란 무엇인가 설명하시오

2)이 원칙과 지역분석 또는 개별분석에 있어서 부동산의 표준적 사용과의 관계를 설명하시오

 

 

9.주택지에서 상업지에로의 이행지에 있어서 최유효사용의 판단에 유의하여야 할 사항을 서술하시오(실92.1)

 

 

 

10.부동산 감정평가의 개별분석에 있어서, 최유효사용을 판정하는 경우 기본적 사항 및 유의해야 할 사항에 대하여 기술하시오(93.1)

 

 

 

11.(94.1)

1)부동산의 가격에 관한 제원칙중 대체의 원칙, 적합의 원칙 예측의 원칙을 설명하시오

2)대체의 원칙, 적합의 원칙, 예측의 원칙이 지역분석 및 개별분석에 있어서 어떻게 활용되어지는지 약술하시오

 

 

 

12.부동산가격에 관한 제원칙에 대하여 다음 물음에 답하시오(96.1)

1)부동산가격에 관한 제원칙의 필요성을 서술하고 제원칙중 최유효이용의 원칙, 변동의 원칙,예측의 원칙의 각각에 대하여 구체적으로 서술하시오

 

2)이행지의 정의를 서술하고, 이행지의 감정평가에 있어서 최유효사용의 원칙, 변동의 원칙, 예측의 원칙을 어떠한 형태로 활용할 것인가 서술하시오

 

 

 

 

 

한국기출

 

 

 

1.대체의 원칙과 기회비용의 원칙의 관계(10.2.3-1)

 

 

 

2.부동산의 최유효이용의 의의에 있어 특수상황을 설명하시오(10.3.3-2)

 

 

 

3.예측의 원칙(10.5.3-3)

 

 

 

4.감정평가에서 최유효이용의 원칙이 강조되는 이론적 근거(10.5.3-4)

 

 

 

5.부동산가격제원칙중 최유효이용원칙과 연관되는 원칙을 기술하시오(20.8.3)

 

 

 

6.대체의 원칙이 감정평가과정에서 중요한 지침이 되는 이유를 부동산의 자연적 특성의 하나인 개별성과 관련하여 설명하고 이 원칙이 협의의 가격을 구하는 감정평가3방식에서 어떻게 활용되는지 기술하시오(20.12.2)

 

 

 

7.최근 노후 공동주택의 재건축이 사회문제로 대두되고 있는 가운데 재건축의 용적률이 핵심쟁점이 되고 있다. “토지가치의 극대화”라는 최유효이용의 관점에서 재건축의 용적률이 이론적으로 어떻게 결정되는지를 설명하고, 현실적인 용적률 규제와 주택가격의 상승이 이러한 이론적 적정용적률에 미치는 영향을 설명하시오(20.13.2)

 

 

 

8.감정평가사 김씨는 K은행으로부터 대상부동산에 대한 담보감정평가를 의뢰 받았다. 감정평가사 김씨는 현장조사 및 자료분석을 통하여 아래와 같은 자료를 수집하였다. 아래 대상 부동산의 시장분석자료를 근거로 감정평가사 김씨가 K은행 대출담당자에게 담보가격의 결정에 대한 이론적 근거에 대해 부동산가격제원칙을 중심으로 기술하시오(10.16.4)

 

 

 

교수문제

 

 

1.부동산가격원칙중 최유효사용의 원칙과 적합의 원칙에 관하여 상술하시오(50.김태훈)

 

 

 

2.건부증,감가의 성립논리를 최유효사용의 원칙을 중심으로 설명하라(20.서동기)

 

 

 

3.대체의 원칙에서 성장적대체와 후퇴적대체에 관하여 예를 들어 기술하시오(10.김태훈)

 

 

 

 

 

부동산시장론

 

일본기출

 

 

1.토지가격의 동향이 상승국면에서 하강국면으로 옮기는 경우에 감정평가방식의 적용과 시산가격의 조정에 있어서 유의할 사항에 대하여 기술하시오(실88.2)

 

 

 

한국기출

 

 

1.부동산 경기변동의 제국면에서 거래사례비교법 채택할 경우의 유의사항에 관하여 설명하시오(20.4.2)

 

 

2.부동산 경기변동으로 인한 부동산시장의 동향을 분석하고, 부동산 감정평가의 유의점을 기술하시오(20.8.2)

 

 

3.부동산의 시장흡수율(10.9.6-1)

 

 

4.자본시장에서 시장이자율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 장,단기별로 구분하여 설명하시오(20.10.2)

 

 

5.감정평가에 있어서 시장분석과 시장성분석의 목적과 내용을 설명하시오(10.10.5)

 

 

6.부동산평가의 위한 시장분석과 시장성분석 그리고 생산성분석에 대한 다음 질문에 답하시오(여기서의 생산성은 인간의 필요, 주거경제활동, 공급만족 및 퇘적성을 충족시킬수 있는 서비스를 제공하는 부동산의 역량을 의미한다.)(40.14.1)

1)부동산 시장분석과 시장성분석을 비교,설명하시오

2)부동산의 생산성을 도시성장 및 발전과 연계하여 설명하시오

 

 

 

7.정부가 부동산 시장에 개입하는 이유에 대하여 설명하시오(10.15.4)

 

 

 

 

8.감정평가에 있어 시장가치, 투자가치, 계속기업가치 및 담보가치에 대하여 각각의 개념을 설명하고 각 가치개념간의 차이점을 비교한 후 이를 가격다원론의 관점에서 논하시오(30.17.2)

 

 

 

9.부동산가격형성의 일반요인은 자연적,사회적,경제적,행정적 제 요인으로 구분할 수 있다. 부동산가격형성의 행정적 요인 중 부동산거래규제의 내용에 대하여 설명하고, 거래규제가 감정평가에 미치는 영향에 대하여 설명하시오(20.17.3)

 

 

 

교수문제

 

1.토지시장에서 균형가격이 결정되는 과정을 설명하시오(30.김갑열)

 

 

 

2.부동산시장의 기능과 특성을 설명하시오(10.김갑열)

 

 

 

3.부동산시장분석기법을 거시분석->미시적분석기법을 중심으로 논의하고 부동산 유형별(오피스,산업용,주거용)로 흡수율의 추정방법을 설명하라 (20.경응수)

 

 

 

4.부동산시장의 효율성을 결정하는 두가지 특성을 제시하고 부동산시장의 효율성을 제고할 수 있는 방안에 대해 설명하시오 (30.노태욱)

 

 

 

5.합리적인 부동산 투자자는 경제상황 및 시장상황을 늘 주시하면서 투자활동에 임한다. 이러한 투자자에게 있어 부동산의 가치에 영향을 미치는 부동산시장, 자본시장, 그리고 임대시장의 상호작용을 설명하고 특히 시장이자율이 부동산시장 및 부동산의 가치에 미치는 영향을 논급하시오(30.경응수)

 

 

 

6.부동산경기변동론을 논술하고 감정평가시 착안사항을 설명하시오(나상수)

추억이 새록새록

 

 

 

 

조주현학개론요약(김성유).PDF

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논점#1 : 부동산가격공시제도

 

- 부동산가격공시제도의 개념, 효과,

 

   표준비주거용 부동산가격공시제도,

 

   단수평가,

 

   격년제 평가,

 

  감정평가사의 전문성과 역할,

 

  실거래가격과 공시제도의 존치여부 등 관련

 

 

 

 

논점#2 : 적정가격의 개념 (기타요인 보정)

 

- 보상평가에 있어서 기타요인 보정, 공정가치개념과의 관계, 기타요인 보정, 보상선례 요건, 기타요인 보정방법 등 관련

 

 

 

논점#3 : 평가검토

 

 

- 부감법 개정안, 평가검토의 필요성, 내용, 한계, 재평가와의 구분 등 관련

 

 

 

논점#4 : 재무보고목적 평가

 

- 감정평가실무기준(안) 관련 내용

 

 

 

논점#5 : 도시정비사업 관련 평가 (=> 실제 시험에서 20점으로 기출 적중)

 

- 종전자산평가, 매도청구*현금청산, 국공유지 매각평가 등 관련

 

 

 

논점#6 : 시장분석

 

- 시장분석의 절차, 수준, 감정평가3방식에서 활용, 최유효이용분석과의 관계, 시장성분석과의 관계 등 관련

 

 

 

논점#7 : 시산가격조정

 

- 조정기준, 방법 등 관련하여 구체적인 내용

 

 

 

논점#8 : IFRS

 

- 중요 용어의 개념, 평가모형 등 관련

 

 

 

논점#9 : CASE유형의 문제

 

- 각종 감정평가이론을 CASE화하여 물을 것으로 예상됨.

 

 

 

논점#9 : 부동산증권화*금융화

 

- 부동산펀드, REITs의 가치평가, 각종 투자분석기법 등

 

 

 

논점#10 : 기타

품질관리, 직업윤리, 최유효이용분석 (=> 10점으로 기출 적중), 기대이율, 용적률거래제 등 관련

대법원 2011.5.13. 선고 2008두1849 판결 【양도소득세등부과처분취소】

 

 

 

【판시사항】

 

[1] 비상장주식에 대한 감정가액이 구 상속세 및 증여세법 제60조 제2항의 시가에 해당한다고 할 수 있는지 여부

     (원칙적 소극)

 

 

[2] 특수관계자 사이 비상장주식의 양도가 시가보다 낮은 저가양도에 해당하는지를 판단하면서 감정평가법인의 비상장주식에 대한 감정가액을 시가로 볼 수 있는지가 문제된 사안에서, 감정가액을 구 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 규정에 의한 시가로 볼 수 없다고 본 원심판단을 수긍한 사례

 

 

 

【판결요지】

 

[1] 구 상속세 및 증여세법 시행령(2002. 12. 30. 대통령령 제17828호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 제2호가 구 상속세 및 증여세법(2003. 12. 20. 법률 제7010호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제2항 후단에 의하여 시가로 인정되는 가액에서 비상장주식에 대한 감정가액을 명시적으로 제외하고 있고, 그 취지는 비상장주식에 대한 감정평가방법을 달리함에 따라 다양한 감정가액이 산출됨으로써 조세공평의 원칙에 반하는 결과가 초래되는 것을 방지하기 위하여 그 평가방법을 상증세법 시행령이 정하는 보충적 평가방법으로 통일하고자 하는 데 있는 점, 비상장주식의 경우 일반적으로 불특정 다수인 사이에 거래가 이루어지지 아니하므로 감정평가에 의하여 상증세법 제60조 제2항 전단 규정의 시가를 도출하기도 어려운 점 등을 고려하면, 비상장주식에 대한 감정가액은 특별한 사정이 없는 한 구 상증세법 제60조 제2항의 시가에 해당한다고 할 수 없다.

 

 

 

[2] 특수관계자 사이 비상장주식의 양도가 시가보다 낮은 저가양도에 해당하는지를 판단하면서 감정평가법인의 비상장주식에 대한 감정가액을 시가로 볼 수 있는지가 문제된 사안에서, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2002. 12. 30. 대통령령 제17828호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 제2호는 공신력 있는 감정기관의 감정가액을 시가로 인정하면서도 비상장주식의 감정가액을 명시적으로 제외하고 있는 만큼 비상장주식에 대한 감정평가법인의 감정가액을 위 규정에 의한 시가로 볼 수 없을 뿐 아니라, 위 감정가액이 비상장주식의 객관적이고 구체적인 교환가격이라고 인정할 증거도 부족하므로, 비상장주식에 대한 시가를 산정하기 어렵다고 보아 구 상속세 및 증여세법 시행령이 정하는 보충적 평가방법에 의하여 그 가액을 산정한 것은 적법하다고 본 원심판단을 수긍한 사례.

 

 

 

 

【이 유】

 

상고이유를 판단한다.

 

 

1. 상고이유 제1점 내지 제4점에 대하여

 

 

구 ‘상속세 및 증여세법’(2003. 12. 20. 법률 제7010호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제2항은 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 정한다. 그 위임에 따른 구 ‘상속세 및 증여세법 시행령’(2002. 12. 30. 대통령령 제17828호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항은 제2호에서 ‘당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액’을 시가로 인정되는 것의 하나로 들면서, 다만 비상장주식 등 상증세법 제63조 제1항 제1호에 정하여진 재산에 대한 감정가액은 제외한다고 정한다. 그리고 상증세법 제60조 제3항, 제63조 제1항 제1호 다목은 비상장주식 등의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 법인의 자산 및 수익 등을 감안하여 상증세법 시행령이 정하는 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있다.

 

 

이와 같이 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호가 상증세법 제60조 제2항 후단에 의하여 시가로 인정되는 가액에서 비상장주식에 대한 감정가액을 명시적으로 제외하고 있고, 그 취지는 비상장주식에 대한 감정평가방법을 달리함에 따라 다양한 감정가액이 산출됨으로써 조세공평의 원칙에 반하는 결과가 초래되는 것을 방지하기 위하여 그 평가방법을 상증세법 시행령이 정하는 보충적 평가방법으로 통일하고자 하는 데 있는 점, 비상장주식의 경우 일반적으로 불특정 다수인 사이에 거래가 이루어지지 아니하므로 감정평가에 의하여 상증세법 제60조 제2항 전단 소정의 시가를 도출하기도 어려운 점 등을 고려하면, 비상장주식에 대한 감정가액은 특별한 사정이 없는 한 상증세법 제60조 제2항의 시가에 해당한다고 할 수 없다.

 

 

원심은 채용증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호는 공신력 있는 감정기관의 감정가액을 시가로 인정하면서도 비상장주식의 감정가액을 명시적으로 제외하고 있는 만큼 원고들이 들고 있는 이 사건 비상장주식에 대한 주식회사 글로벌감정평가법인의 감정가액을 위 규정에 의한 시가로 볼 수 없을 뿐 아니라, 위 감정가액이 이 사건 비상장주식의 객관적이고 구체적인 교환가격이라고 인정할 증거도 부족하므로, 이 사건 비상장주식에 대한 시가를 산정하기 어렵다고 보아 상증세법 시행령이 정하는 보충적 평가방법에 의하여 그 가액을 산정한 이 사건 처분은 적법하다고 판단하였다.

 

 

 

나아가 원심은 원고들의 주장, 즉 이 사건 비상장주식에 대한 경쟁입찰과정에서 공표된 액면가액, 이 사건 비상장주식에 대한 원고 2와 소외인 등 사이의 거래가액, 이 사건 비상장주식과 유사한 성격을 지닌 상장주식의 평균주가 등을 이 사건 비상장주식의 시가로 볼 수 있다는 취지의 주장에 대하여, 이 사건 비상장주식에 관하여 경쟁입찰방식에 의한 매각이 시도된 적이 있으나 입찰자가 없어 매각되지 아니하였으므로 그 과정에서 공표한 액면가액을 시가로 볼 수 없고, 원고 2와 소외인 등은 특수관계에 있어서 그들 사이의 거래사실만으로 그 가액을 객관적인 교환가격으로 볼 수 없으며, 유사한 상장주식의 평균주가도 이 사건 비상장주식의 구체적 시가로 볼 수 없다는 이유로 이를 모두 배척하였다.

 

 

 

앞서 본 법리와 관계 법령 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 상증세법상 비상장주식의 시가 및 그에 관한 보충적 평가방법의 적용에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

 

 

2. 상고이유 제5점에 대하여

 

(이하 생략)

 

 

 

 

 

 

 

 

[책 소 개]

우리나라에 감정평가제도가 도입된 지도 1973년 토지평가사 제도 이후 벌써 약 40여년에 이르렀습니다.
미국과 일본감정평가이론을 도입하던 초창기를 거쳐 우리나라 실정에 맞게 정착시키는데 많은 제도적 변화와 시행착오가 있었습니다. 1989년 지가공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가사제도 도입은 감정평가업계 뿐만 아니라 감정평가이론에서도 질적으로나 양적으로 많은 발전을 이루는 전환점이 되었습니다.


그러나 이러한 현실에 있어서도 감정평가사로서 실제 현장 업무를 하면서 좀 더 간결하고 이해하기 쉬운 감정평가이론서의 필요성이 늘 절실하였습니다. 또한 그동안의 현장경험, 강의경험 등을 살려 감정평가 이론재정립 차원에서도 기본이론서가 하나쯤은 꼭 있어야겠다는 생각을 하게 되었습니다.

 


이 책은 첫째, 감정평가 현장경험을 토대로 하였는바 감정평가 실무를 수행하는 데 꼭 필요한 기본 감정평가이론서입니다.
둘째, 기존의 감정평가이론서를 재해석하고 정리하여 처음 감정평가이론을 접하는 사람들도 쉽게 이해할 수 있도록 쉬운 용어로 핵심내용을 체계화한 감정평가이론서입니다.
셋째, 부동산학을 공부하는 학생들의 감정평가 기초이론교재로도 충분히 활용 가능하도록 목차구성 및 내용정리에 초점을 맞추었습니다.

 


[목 차]

Chapter1. 부동산과 시장
Ⅰ. 부동산
Ⅱ. 부동산 가격과 가치
Ⅲ. 부동산 시장


Chapter2. 감정평가에 의한 가격접근
Ⅰ. 가격제원칙
Ⅱ. 평가접근법 개요


Chapter3. 평가접근법
Ⅰ. 시장접근법
Ⅱ. 비용접근법
Ⅲ. 수익접근법

 


Chapter4. 목적별‧유형별 평가
Ⅰ. 목적별 평가
Ⅱ. 유형별 평가


부록
감정평가에 관한 규칙
표준지 조사․평가 기준

 

 

특히, 최은영 평가사님은 17기 감정평가사 시험 전체수석을 차지한 분임

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