감정평가이론 기출문제 중 다시 검토해야 할 문제들

1. 조건부감정에서 조건설정에 대한 감정평가시 유의사항을 쓰라.(82.공.15점)<★>

 

 

 

2. 부동산 특성이 부동산가격과 부동산시장에 작용하는 관계를 설명하고, 그에 따른 부동산 감정평가의 필연성에 대해 논하시오(90.감50)<★>

 

 

※<강평>본 문제는 부동산 특성의 내용이나 설명을 묻는 것이 아니라, “작용관계” “작용현상”, 곧 특성이 공급과 수요에 어떠한 작용과 기능을 해서, 시장이 운행 ․ 운용된 결과로 나타난 부동산 활동현상과 가격현상을 묻고자 했던 것이다. 그 예들이 누구나 알고 있는 일물일가법칙의 不發生, 임장활동의 요구, 가격의 일원론, 다원론, 공급․수요의 본질적 의미내용, stagflation현상, inflation-hedge, 중개활동의 요구 등등 이루다 열거할 수가 없다. 특성의 내용만을 잔뜩했기에 정말 혼이 났다. 글씨는 또 왜 그렇게 개발쇠발인고...... <김근전 교수님>

 

 

 

3. Improvements 에 대하여 약술하시오.(75.공.5점)<★>

 

 

 

4. 대지(垈地) 부지(敷地) 택지(宅地)의 차이에 대하여 약술하시오.(81.토.10점)<★>

 

 

 

5. 가격의 이중성격에 관하여 설명하시오.(76,공.10점)<★>

 

 

 

6. 정상시가와 현실거래가격의 차이를 설명하시오.(88.공.10점)<★>

 

 

 

7. 최유효 사용의 원칙과 가격형성요인과의 관계를 논하시오.(75.토.20점)<★>

 

 

 

8. 부동산 가격수준 및 그 형성과정을 설명하시오.(77.토.20점)<★>

 

 

 

9. 부동산의 가격에 대한 통제가 부동산 가격에 미치는 영향과 부동산 가격에 대한 세제(稅制)의 상태 등이 부동산 가격에 미치는 영향을 논급하시오.(84.공.20점)<★>

 

 

 

10. 부동산가격의 발생요인을 일반재화의 가격과 비교하여 논하시오.(95.감.40점)<★>

※<강평요약> ①Ring교수를 밝히는 것은 공부의 양을 밝혀서 좋으나, 비판은 없으니 질은 드러나 있지 못하다. 부동산의 이전은 부동산가격이 유용성과 유효수요에 의해 발생되고 나서, 존재되고 그 다음에 그 가치와 가격이 내용을 구성하고 형성하고 꾸미는 조건이라고 봄이 타당하다고 생각된다. ②효용에 있어서 동산은 ‘단일성적 효용’이고 ‘소멸성적 효용’이나, 부동산의 효용은 특성에 따라 ‘다용도적’이고 ‘영속적’이며 시간의 경과에 따라 오히려 ‘증식적 효용’으로 나타나는 것이 일반적이다. ③상대적 희소성에서 부증성이 있어서 희소성이 생긴다는 것은 생각해 볼 일이다. ‘부증성’은 절대적 희소성의 문제이고, 부동산의 상대적 희소성은 지역적‧ 용도적의 문제로서 이는 부동성과 수행정성 즉 용도지역‧지구별의 문제이다. ④ 동산의 수요와 부동산의 유효수요의 차이는 부동산이 경제적 가치의 덩어리가 비교적 엄청나게 크기 때문에 발생한다. 즉 부동산은 구매력이 있는 수요이어야 시장체계에 영향을 입힐 수 있는 것이다. <김근전 교수님>

 

 

 

 

11. 최유효사용의 원칙과 3방식과의 관련성을 설명하라.(87.토.30점)<★>

 

 

 

12. 대체의 원칙과 기회비용의 원칙과의 관계를 약술하시오.(91.감.10점)<★>

※<강평> 본 문제는 대체의 원칙과 부동산평가기법의 관계와 사회‧ 경제적 환경에서 중요성에 대한 검토와 기회비용에 관한 상실비용(효용)의 언급이 요구된다. <홍길성 평가사님>

 

 

 

13. 감정평가에서 최유효이용의 원칙이 강조되는 이론적 근거를 약술하시오.(94.감.10점)<★>

 

 

 

14. 부동산 가격원칙중 최유효이용의 원칙과 연관되는 원칙을 기술하시오.(97.감.20점)<★>

※<강평> 이 문제에서는 부동산의 최유효이용과 최유효이용의 원칙을 구별할 줄 알아야하고, 이것이 부동산가격형성의 기초가 된다는 점과 부동산가격원칙중 변동‧ 예측의 원칙이 토대가 되면서 대내적으로는 균형‧ 기여‧ 수익배분‧ 수익체증체감의 원칙이, 대외적으로는 적합‧ 경쟁의 원칙과 연관되는 이론임을 기술하는 것이 답안작성의 핵심이었다고 생각한다. 답안작성에서 더 욕심을 부린다면 ‘최유효이용원칙과 연관되는 가격원칙’을 논하면서 ‘가장 상위의 개념’ 이라는 기술을 하였는데, 이것을 “부동산 고유의 가격원칙” 이라고 기술하는 것이 더 좋다는 생각이 든다. 우리가 부동산가격제원칙을 논할 때 에는 사회‧ 경제법칙적인 것, 자연법칙적인 것 그리고 감정평가 고유의 것 등이 상호작용한다는 것은 잘 알고있는 것이기 때문이다. <김태훈 교수님>

 

 

 

15. 부동산의 시장흡수율(98.감.5점)<★>

 

 

16. 감정평가에 있어서 시장분석과 시장성분석의 목적과 내용을 설명하시오.(99.감.10점)<★>

※<강평> 과거의 감정평가에서는 시장분석이 형식적 요건이었으나 시장환경의 변화로 수익을 결정하는 요인들이 복잡해지고 다양해짐에 따라 그 중요성이 더욱 높아지고 있다. 따라서 이 문항에서 묻고자 하는 것도 시장분석을 어떤 측면에서 이해하고 있는가 이므로 논술 속에 이를 펼쳐 보여야 한다. ①답안에서는 시장분석과 시장성분석이 마치 별개인 것처럼 기술되고 있으나 실제로는 시장성분석이 시장분석에 기초하고 있으므로 이들간의 관계를 명확히 해 주는 논리 전개가 있었어야 할 것이다. ②그리고 시장분석이나 시장성분석이 대상 부동산의 종류에 따라 달리 접근되어야 한다는 점도 언급이 필요하다. ③또 부동산 시장분석이 부지에서 먼 국가적 추세로 시작하여 대상 부동산으로 공간적 범위가 축소되어 가는 특성도 강조해 줄 필요가 있을 것이다. <노태욱 교수님>

 

 

 

17. 자본시장에서 시장이자율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 장단기별로 구분하여 설명하시오.(99.감.20점)<★>

※<강평>실제 채점에서는 내용적 깊이에 차이가 없다면 형식 논리가 우선한다. 따라서 숫자로 단락을 짓는다고 모든게 해결되는 것은 아니다.

내용적으로 보면 ①자본시장의 이자율은 부동산 시장에 영향을 주는 여러 가지 요인들 중의 하나임에도 서로를 직접적으로 영향을 주고받는 관계로 서술하고 있어서 설득력이 약하다. 따라서 부동산 시장의 영향 요인들과 특성을 전체적으로 서술하고 그 속에서 자본시장의 이자율을 강조해야 할 것이다. ②그리고 부동산 시장을 수요와 공급 그리고 다시 전체 시장으로 구분한 것도 설득력이 미약하다. <노태욱 교수님>

 

 

 

18. 지역분석의 의의와 필요성을 논급하시오.(86.공.10점)<★>

 

 

 

19. 부동산의 지역성에 관하여 약술하시오.(87.토.10점)<★>

 

 

 

20. 개별분석에 있어서의 최유효사용에 관하여 언급하여라.(76.토.10점)<★>

 

 

 

 

21. 직접법과 간접법을 설명하여라.(75.토.10점)<★>

 

 

 

22. 공공용지의 보상평가에 관한 규칙에 평가방법은 평가3방법 중 대상물건에 따라 적절한 방법을 선택하되, 그 선택한 특정방법으로 구한 가격은 다른 방식(부수방식)으로 구한 가격과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 규정하고 있는바, 평가방식의 기능과 검토이유에 대해 기술하시오.(79.토.20점)<★>

 

 

 

23. 감정평가방법의 선택에 있어서 고려해야 할 사항을 설명하시오.(84.공.10점)<★>

 

 

 

24. 배분법에 대해서 약술하시오.(75.공.10점)<★>

 

 

 

25. 우리나라 토지평가방법과 거래사례비교법과의 관계를 설명하시오.(92.감.30점)<★>

※<강평요약> 본 문제에 대한 설명은 먼저 우리나라 토지평가방법에 대한 설명이 필요하다. 토지의 일반적 감정평가방법은 법적 평가방법과 이론적 평가방법으로 분류할 수 있다. 법적 평가방법이 표준지의 감정평가방법이고 이론적 평가방법은 거래사례비교법, 배분법, 도출법, 분양개발법, 토지잔여법, 지대수익환원법 등의 6방법이 있다.

이러한 내용을 먼저 설명한 뒤 거래사례비교법 등에 대한 문제제기와 함께 정리되면 더 좋은 답안지가 될 것이라고 본다. <이창석 교수님>

 

 

 

26. 토지시장에서 발생하는 불합리한 거래사례는 감정평가시 이를 적정하게 보정하여야한다. 현실적으로 보정을 요하는 요인을 어떠한 것이 있으며 이에 대한 의의와 그 보정의 타당성 여부를 논하시오.(01.감.20점)<★>

 

 

 

27. 최유효사용의 원칙과 원가방식의 관련성을 논하시오.(87.공.10점)<★>

 

 

 

28. 재조달원가 산정방법 중 간접법에 대하여 설명하시오,(78.공.10점)<★>

 

 

 

29. 복성식평가법의 감가수정방법에 있어서 정액법과 정률법을 비교하여 설명하시오.(75.공.10점)<★>

 

 

 

30. 복성식평가법의 적용에 있어 감가요인에 대하여 간단히 설명하시오.(77.공.10점)<★>

 

 

 

31. 감가수정에서 관찰감가법에 대하여 설명하시오.(78.공.10점)<★>

 

 

 

32. 기능적· 경제적 감가요인을 열거하고 감가수정의 처리방법을 설명하시오.(85.토.10점)<★>

 

 

 

33. 최유효사용의 원칙과 수익환원법과의 관련성을 설명하시오.(74.공.10점)<★>

 

 

 

34. 수익환원법에서 예측의 원칙이 적용되는 이유를 설명하시오.(75.공.10점)<★>

 

 

 

35. 환원이율이 낮으면 감정가격이 높고 환원이율이 높으면 감정가격이 낮게 평가되는 이유를 설명하시오.(83.공.10점)<★>

 

 

 

36. 수익환원법을 적용함에 있어서 순수환원이율에 추가되는 투자위험도의 유형과 환원방법에 대하여 설명하시오.(99.감.10점)<★>

※<강평> 수익환원법은 많은 변형이 있겠지만 한 동안 논의가 지속될 것으로 보인다. 수익환원법에 여러 가지 논쟁거리가 있지만 가장 많은 관심은 아무래도 환원이율에 두어진다. 그것은 환원되는 수익을 결정하는 열쇠가 환원이율이 될 것이기 때문이다. 그리고 이 환원이율의 결정에서는 투자의 위험을 고려할 수 있어야만 의사결정에 이용 할 수가 있다.

따라서 논리전개는 수익환원법의 간단한 개념 그리고 수익환원법에서 환원이율이 갖는 의미를 설명한 다음에 위험을 유형화하고 이를 계산에 산입하는 방법을 논해야 할 것이다.

일반적으로 의사결정에 위험을 고려하는 방법은 크게 주먹구구식과 체계적인 방법으로 나눌 수 있다. 전자는 단기의 회임기간을 적용하는 방법, 현재가치 계산에 위험 할증율을 다하는 방법, 편익과 비용에 일정비율을 빼거나 더하는 방법이 있다. 체계적인 방법으로는 위험에 대한 확률 분포의 적용, 감응도 분석(sensitivity analysis) 그리고 게임이론을 이용한 선택 규칙의 적용 등이 있다. <노태욱 교수님>

 

 

 

37. 건물잔여법이 건물투자액의 과대 또는 과소를 검토하는데 유효한 이유를 설명하라.(76.공.15점)<★>

 

 

 

38. Inwood법과 Hoskold법을 비교하여라.(85.공.20점)<★>

 

 

 

39. 최근 부동산시장이 개방되면서 상업용 부동산의 가치평가방법이 수익방식으로 변화하는 추세이다. 자본환원이론의 발전과정을 설명하고 저당지분환원법의 본질과 장점 및 문제점을 논술하시오.(98.감.30점)<★>

 

 

 

40. 계속임료 평가방법 중 슬라이드법에 관하여 설명하라.(83.공.5점)<★>

 

 

 

41. 부동산의 임대차에 수반하여 수수되는 일시금의 종류와 성격에 대하여 설명하고 지불임료를 구하는 방법에 관하여 설명하시오.(89.토.50점)<★>

 

 

 

42. 공유지분, 합동환지 평가방법을 설명하라.(83.공.10점)<★>

 

 

 

43. 최근 부동산시장에서 임료의 감정평가가 점차 중요시되고 있다. 이에 있어 다음 사항을 논하시오.(96.감.40점)<★>

(1)가격과 임료의 관계 (2)신규임료와 계속임료의 평가방법과 유의점

(3)부가사용료와 공익비의 차이점과 이들의 실질임료 산정시 처리방법

(4)임료의 시산가격 조정시 유의점

 

 

 

44. 구분소유부동산의 감정평가에 대하여 다음 사항을 설명하시오.(96.감.20점)<★>

(1)구분소유권의 특징·성립요건과 대지권

(2)구분소유부동산의 평가방법

※<강평>

(1)구분소유권에 대한 문제는 모든 평가의 기초가 되는 평이한 문제로서 좋은 답안을 기대하고 있었는데 명확히 이해하고 기술한 수험생은 그리 많지 않았다. 구분소유권의 특징은 의의, 전유부분과 공유부분, 대지사용권의 일체성을 기술하고 성립요건은 구조적, 기능적으로 구분되어야 성립되고, 건물의 대지는 법정대지, 규약상대지, 간주규약상대지로 구분되고 있다.

(2)구분소유권의 평가방법은 일반적인 평가이론에 명시된 것과 같이 거래사례비교법, 수익환원법, 복성식평가법으로 평가할 수 있으며, 특히 복성식평가법에 의한 가격배분방법으로 통상의 경우에는 층별효용비율에 의한 방법과 지가배분율에 의한 방법이 있으며, 간편적인 배분방법, 특수한 경우로 나눌 수 있다.

그러나, 일부 수험생은 구분소유권의 평가는 토지와 건물의 전유부분, 공용부분으로 구분평가하여 합산하는 옛 방식을 아주 편한 마음으로 기술한 경우도 있었다. 연립주택, 복합상가, 오피스텔과 같은 건물은 “집합건물의소유및관리에관한법률”에 의해 법률구성이 되고 있다. 앞으로 구분소유권에 대한 평가는 가격이나 임료의 감정평가에서 매우 중요시되고 있으므로 정확한 개념파악 및 전체적인 이해는 감정평가이론 및 감정평가실무에서 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다. <백일현 평가사님>

 

 

 

 

 

 

46. 용어설명 (02.감.10점)

(1) Project financing<★>

 

 

 

47. 부동산투자에서는 부채금융(debt loan)을 이용하여 지분에 대한 수익률을 변동시킬 수 있다. 다음 질문에 답하시오. (03.감.20점)<★>

(1) 지분에 대한 수익률(rate on equity or equity yield rate)과 자본에 대한 수익률(rate of return on capital)의 상관관계에 대하여 설명하시오.

(2) 정의 지렛대효과(positive or plus leverage effect)가 나타나는 경우와 부의 지렛대효과(negative or minus leverage effect)가 나타나는 경우를 비교설명하고 중립적 지렛대효과(neutral leverage effect)는 어떤 경우에 발생하는가를 설명하시오.

 

 

 

48. 부동산 유동화를 위하여 다양한 부동산 증권화의 방안들이 논의되고 있다. 이와 관련하여 부동산 증권화의 도입배경, 원리 및 평가기법을 논하시오.(99.감.30점)<★>

 

1

 

 

49. 기업평가에 있어 영업권 가치와 지적 재산권 가치를 설명하고 이와 관련된 발생수익의 원천 및 평가방법을 서술하시오.(98.감.20점)<★>

 

 

 

 

50. 다음의 용어에 대하여 약술하시오.(00.감.10점)

(1) Reilly의 소매인력의 법칙

(2) 복합불황<★>

(3) 주택여과현상