陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

제25차 범태평양부동산감정평가회의(PPC) 참가 / 2010. 9. 27 ~ 9. 30

 

 

부동산산업의 개방화와 국제화에 따라 각국의 감정평가사들과 교류하고 감정평가이론과 기법 등에 대한 정보교류의 장에 참여하여 한국감정평가업계의 국제화와 선진화를 도모하고자 1959년 호주 시드니에서 제1회 회의가 개최된 이래 2년마다 정기적으로 개최되어 온 범태평양부동산감정평가회의(PPC)의 25번째 회의가 2010년 9월 27일부터 30일까지 인도네시아 발리 웨스틴리조트 누사두아 국제컨벤션센터에서 인도네시아평가사협회(ISA)의 주체로 개최되었다.

 

 

 

 

협회는 지난 제24차 PPC 개최국으로서 높아진 위상을 바탕으로 이번 대회에 김경식 국제위원장을 수석대표로 대표단 및 일반 참가단 총 37명이 참석하여 국제사회에서의 역할을 확대해나갔다. “금융위기, 세계적 불확실성 및 국경 없는 경쟁 - 향후 10년간 전문가의 도전 (Financial Crisis, Global Uncertainty and Borderless Competition - The Professions' Challenges in the Next Decade)” 라는 주제로 개최된 금번 회의에서는 총 20개국 약 500여명이 참석하였다.

 

 

 

협회 대표로

 

 

‘GIPS 도입에 따른 감정평가사의 역할(The introduction of GIPS and the role of appraisers at times of crisis)’ 강재성 평가사(프라임법인),

 

 

 

‘중단된 건설의 자산평가(Valuation of work in progress properties ? Case Study)’ 김수연 평가사(18기, 프라임법인),

 

 

 

‘공·사익의 합리적인 조정을 위한 개발이익의 배분과 개발법의 병용(A Study on the Improvement of Land Compensation Appraisal System according to Establishment of the Different Concept of Public and Private Interests)’ 홍진화 평가사(18기 前 중앙감정평가법인 본사)가 주제를 발표하였으며,

 

 

 

김수연 평가사가 30세 이하 부문 최우수 논문을 수상하였다.

 

 

 

 

PPC 참여자

 

소 속	직 급	성 명	성 별	구분
한국감정원	원장	황해성	남	수석대표
사업지원실	실장	유해철		교체수석대표
보상사업처	처장	윤호영	”	선진평가혁신사례수집
공적평가처	부장	서경화 (19,21회 감정평가실무 출제위원)	”	감정평가기준 연구자료수집
비서팀	팀장	정상규	”	원장 수행
경영관리실	과장	김준기	”	대표단 업무 지원
연구개발실	대리	강여정 (16기)	여	감정평가기준 연구자료수집
조사지원실	과장	이창로	남	논문발표자
일산지점	대리	배해미 (17기)	여	논문발표자
동부지점	과장	권용희 (11기)	남	전 대회 논문발표자
미래전략실	대리	신종태	”	전 대회 논문발표자
계		총11명

 

 

 

PPC의 성과

 

 

성과

 

 

 

- 범태평양부동산감정평가회의의 이사국인 우리 원은 태평양 연안 국가들의 부동산 감정평가 전문가 모임인 본 회의에 참석함으로서 미국, 일본등 선진국의 최신 감정평가이론 및 기법에 대한 정보 습득과 함께 우리나라 시장에의 도입 · 적용 가능성에 대해 모색해 볼 수 있는 기회가 됨

 

 

 

- 회원국 간 친선도모와 활발한 상호정보교환을 통해 우리나라 감정평가 업무의 국제화, 선진화에 기여함과 동시에 우리 원의 국제적인 지위 향상에도 이바지함

 

 

 

- 세부 주제들 중 IFRS(국제회계기준)와 보상 평가에 대한 Breakout에서 참가자들간의 열띤 토론이 이루어졌으며, IFRS 도입에 대한 선제적 대응과 보상 평가에 대한 Global Standard에 관한 논의가 필요할 것으로 판단됨

 

 

 

- 금번 대회 주제인 “금융위기, 국제적 불확실성과 국경없는 경쟁” 과 관련한 다양한 주제 발표와 참가자들간의 활발한 토론이 대회 기간 중에 이루어졌으며, 부동산과 관련한 금융 기법, 상품 등에 대한 정보와 “Green Building” 과 같은 환경 관련 이슈들에 대한 최신 학술자료를 습득하는 기회가 되었음

 

 

 

- 담보평가, 오염부동산 평가, 무형자산평가, 공정가치평가 등과 관련하여 대회에서 주제별로 수집된 자료는 10월말 국토해양부에 제출예정인 「감정평가에 관한 규칙」개정(안)에 반영할 수 있는 논점들을 수집할 수 있는 기회가 되었으며, 개정(안) 마련시 적의 고려할 예정임

 

 

 

 

날짜	시간	프로그램	행사 내용
9월 27일(월)			환영 리셉션
9월 28일(화)	08:30～10:30		개회사 및 기조연설 - 개회사 : Hatta Rajasa(인도네시아) - 기조연설 : Agus DW Martowardojo(인도네시아), Nicholas Brooke(홍콩)
	11:00～12:30	Plenary Session 1	- Hiramsyah S. Thaib(인도네시아)-글로벌 위기상황의 인도네시아의 올바른 부동산 투자 목적 - Pierre R. Welch(미국)-세계를 평가하다 - 강재성(한국)-GIPS 소개와 위기에서 감정평가사의 역할
	12:30～13:15	Forum 1	인도네시아 자본 시장
	14:00～17:30		산업 시찰
9월 29일(수)	08:00～09:30	Plenary Session 2	- Elvin Fernandez(말레이시아)-자산 버블상황에서 자산 가치평가의 역할 - Leslie P. Sellers(미국)-불확실한 경제상황에서의 자산 가치평가 - Takayuki Kobayashi(일본)-요코하마 시의 부동산 거래 시장 트렌드
	09:30～10:30	Forum 2	인도네시아 은행 시스템
	11:00～13:00	Breakout 1	'재무 목적 평가‘ - Reiner Lux(독일)-담보 대출 가치 - Yuko Tomizuka(일본)-대출 목적의 적절한 평가 지침 - 김수연(한국)-개발중인 자산 평가(사례연구)
		Breakout 2	‘DCF모형 평가의 우수 사례’   - Leslie P. Sellers(미국)-DCF모형 평가의 우수 사례   - Kuo Kuo Jen(타이완)-부동산 평가에서의 DCF 적용   - Hiroaki Komatsu(일본)-감정평가서에 기초한 오피스 빌딩의 자본화율에 대한 연구   - Lim Lan Yuan(싱가폴)-평가 우수 사례-DCF 모형
		Breakout 3	‘혐오 시설 평가’   - Randall Bell(미국)-손상된 부동산 경제학   - Sopon Pornchokchai(태국)-자연재앙 이후의 부동산 평가   - Grant S. Uba(캐나다)-오염부동산 평가
	14:00～16:00	Breakout 4	‘IFRS 기준 평가’ - 이창로(한국)-영업권과 작별할 시간   - Mirza Diran(인도네시아)-공정한 평가 세계로의 이동-PPA와 장애 시험   - Yoshihisa Tai(일본)-현재 상황과 일본의 IFRS 이슈들
		Breakout 5	‘농림 자산 평가’   - Elvin Fernandez(말레이시아)-사례 연구-섬 지역에 이식된 목재에 대한 평가 모형   - Blue Hancock(뉴질랜드)-농림 평가가 직면한 이슈들   - Marissa Y. Benitez(필리핀)-포괄농업방식 하에서 경작지의 평가
		Breakout 6	‘그린 빌딩 평가와 컨설팅’ -  Naning Adiwoso(인도네시아)-인도네시아 친환경 자산시장, 기후변화와 전세계적 위기에서의 기회   - Terry Dunkin(미국)-그린 빌딩 평가&컨설팅   - Koji Ota(일본)-신지속가능건축시장에서의 그린 빌딩 산업발전과 평가사들 - Nan Yu Chu(타이완)-타이완의 그린 빌딩 평가
9월 30일(목)	08:00～09:30	Plenary Session 3	- Robert C. Brachett, Steven Gottlieb(미국)-평가 트렌드
	09:30～10:30	Forum 3	공공 자산 관리
	11:00～13:00	Breakout 7	‘공공자산/인프라 자산 평가’   - Faizan Abdul Rahman(말레이시아)-Sepang International Circuit Insurance 평가   - Yuzo Fujino(일본)-도심재개발의 사회적 편익 분석   - Tzu-Chin Lin(타이완)-City Hungry for land에서의 빌딩 경제적 감가상각
		Breakout 8	‘평가 모델링’   - Yao Shao Bing(중국)-평가 연구-중국 기업 데이터에 기초한   - 배해미(한국)-PF사업 실행가능성 분석 기법과 감정평가사의 역할변화에 대한 연구
		Breakout 9	‘광업 자산 평가’ - Nuzulul Haq(인도네시아)-개선된 의사결정 기법에 의한 프로젝트 위험 및 불확실성 평가   - John Martin(호주)-광업 자산 및 추출 산업 평가
	14:00～16:00	Breakout 10	‘토지 보상 평가’   - Peter Dempsey(호주)-토지 보상 평가   - Sandip Kumar Deb(인도)-토지 보상 평가-두뇌를 적용하기 전에 마음으로   - 홍진화(한국)-공·사에 대한 상이한 개념의 확립에 의한 토지 보상 평가 시스템의 개선에 대한 연구
		Breakout 11	‘무형 자산 평가’ - Raymond D. Rath(미국)-무형 자산 평가 - Ferdinand Sadeli(인도네시아)-무형 자산-기업의 주요 자산
	16:00～17:00		폐회식

 

•질의회신•

｢표준지의 선정 및 관리지침｣ 제10조제1항제1호에서 가격 층화의 의미

토지의 가격형성요인에 따라 다양하게 결정되는 지가의 일정한 범위를 의미하며, 일반적으로 대로변을 중심으로 상급지가 형성되는 반면, 대로변 후면으로 갈수록 중급지 또는 하급지의 가격이 형성되는 것이다.

이러한 규정을 둔 것은 인근지역 내에서 위와 같은 가격의 층화를 반영할 수 있는 대표성 등을 확보한 표준지를 선정하여 개별토지의 가격형성요인을 적정하게 반영 하도록 하는 취지이다.

[2005.9.7. 부동산평가팀 - 49]

질의요지

｢표준지의 선정 및 관리지침｣ 제10조제1항제1호에서의 가격층화의 의미

회신내용

우리부에서는 매년 1.1 기준으로 표준지공시지가 조사 시 동 지침 제10조제1항의 규정에 의거 표준지를 선정토록 하고 있으며 제1항제1호에서 “가격의 층화” 의 의미는 토지의 가격형성요인에 따라 다양하게 결정되는 지가의 일정한 범위를 의미하며, 일반적으로 대로변을 중심으로 상급지가 형성되는 반면, 대로변 후면으로 갈수록 중급지 또는 하급지의 가격이 형성되는것입니다.

동 지침에서 이러한 규정을 둔 것은 인근지역 내에서 위와 같은 가격의 층화를 반영할 수 있는 대표성 등을 확보한 표준지를 선정하여 개별토지의 가격형성요인을 적정하게 반영하도록 하는 취지임을 알려드립니다.

【문3】부동산감정평가에서 부동산의 종류는 종별과 유형의 복합개념이다. 종별과 유형에 대해 설명하시오. (5점)

예시답안

I.의의

부동산의 종별이란 부동산의 용도에 따른 분류이며, 유형이란 이용 및 권리관계의 태양에 따른 분류이다. 종별과 유형은 부동산의 경제적 가치를 본질적으로 결정하므로 지역, 개별분석의 중요개념이다.

2.부동산의 종별

부동산의 종별은 부동산이 속한 지역의 용도에 따른 구분인 지역종별과 지역종별에 의해 분류되는 토지의 구분으로 토지종별이 있다. 종별의 판단시 평가주체는 현실의 토지이용상황,용도지역에 좌우되지 않고 사회적․경제적․행정적 관점에서 합리적으로 판단하면 된다.

3.부동산의 유형

부동산의 유형은 택지,건물 및 그 부지로 나뉜다. 택지의 유형은 이용상태와 권리적 측면에서 나지, 건부지, 지상권 및 임차권 설정토지, 구분소유권 설정토지로 나뉘며, 건물 및 그부지의 유형은 자용복합부동산, 임차권등이 설정된 복합부동산, 구분소유복합부동산 등으로 나뉜다.

【문2】부동산가격형성의 일반요인은 자연적․사회적․경제적․행정적 제 요인으로 구분할 수 있다. 다음의 가격형성요인이 부동산의 가격형성 에 미치는 영향을 설명하시오. (40점)

(1) 자원, 지질 등의 자연적 제요인

(2) 인구변동, 가구소득수준 등의 사회적 제요인

(3) 시장이자율, 통화량 등의 경제적 제요인

(4) 토지이용규제, 조세부과 등의 행정적 제요인

출제의도

부동산은 다양한 가격형성요인이 존재하기 때문에 감정평가가 필요하다. 구체적인 가격형성요인이 어떻게 부동산 가격에 영향을 주는 지를 파악하는 것이 지역, 개별분석이며 부동산의 가격을 결정하는 매우 중요한 과정이다. 이 문제는 이같은 사항에 대해 구체적으로 알고 있는지를 물어보는 문제이다.

기출문제를 보면 xx가 부동산가격에 미치는 영향을 묻는 것이 많은데 이는 가격형성요인과 가격과의 관계를 묻는 것이다. 가격형성요인의 파악은 감정평가에서 제일 중요한 것 중 하나이다.

논점

가격형성요인에 대한 구체적인 이해

예시답안

I. 서 [4점]

부동산은 경제활동의 기반으로서 파생수요(derived demand)적 성격을 가지며 이에의해 효용이 결정된다. 또한 부동산은 지역의 자연조건과 행정조건에 따라 공급이 결정되어 가격이 결정된다. 부동산의 가격결정과정은 이러한 다양한 가격형성요인의 상호작용 속에서 이루어진다. 따라서 부동산 감정평가에서 자연적,사회적,경제적,행정적 측면의 가격형성요인이 가격에 미치는 영향을 파악함은 의의가 있다.

II. 가격형성요인에 의한 가격변동 [4점]

1. 효용․상대적 희소성․유효수요의 변화

가격형성요인의 변화는 주거,상업,공업과 같은 경제활동에 변화를 주어 대상 부동산이 산출하는 효용(유용성 utility)을 변화시킨다. 대체․경쟁부동산의 공급상황에 변화를 주어 대상 부동산의 상대적 희소성을 변화시킨다. 또한 수요층의 소득수준과 선호도를 변화시켜 대상부동산에 대한 유효수요(구매력)를 변화시킨다.

2. 수요․공급의 변화

가격형성요인에 의해 변동된 효용과 유효수요는 대상 부동산의 수요를 변화시킨다. 또 변동된 시장내의 상대적 희소성은 대상 부동산에 대한 공급저량(stock)을 변화시킨다. 이러한 수요, 공급의 변화에 의해 부동산의 가격은 변화하게 된다.

III.(물음1)자연적 제요인이 부동산 가격형성에 미치는 영향 [7점]

1. 자연적 제요인

1) 의의 및 종류

부동산은 지리적 위치가 고정되어 있기 때문에 시장지역내의 자연적 제요인에 큰 영향을 받는다. 가격에 미치는 영향의 정도는 부동산의 종류와 용도등에 따라 다르게 나타난다. 자연적 환경으로서 일조,온도,풍향,강수량 등과 홍수나 지진 등이 있고 자연자원 및 지하자원등이 있다.

2) 가격형성에 미치는 영향

자연적 제요인은 시장측면에서 지역의 경제기반을 형성한다. 공업에서 원료 원산지와의 거리,농업에서 농지비옥도,주거에서 쾌적성간의 비교우위를 결정하여 지역의 기반산업을 형성하고 그에 따른 부동산 수요와 공급을 결정하여 부동산 가격형성에 영향을 미친다.

2. 구체적인 예

1) 자원

산,강과 같은 자연자원은 종별(種別)에 따라 대상 부동산의 효용에 영향을 준다. 주거용 부동산의 쾌적성, 상업용․공업용 부동산의 경제성에 영향을 주어 가격을 변동시킨다. 석유,석탄등과 같은 지하자원은 토지의 가치를 더 이상 부동산이 아닌 자원자체의 가격으로 치환시키므로 유의하여야 한다.

2) 지질

지질은 농업용 토지와 주거,상업,공업용 토지에 다른 효용을 발생한다. 농업용 토지의 경우 배수능력, 비옥도등이 토지의 가격에 영향을 주고 주거,상업,공업용 토지의 경우 건물의 건축을 위한 지내력(地內力)에 의해 건축가능규모를 결정짓는다. 용도별로 지질이 제공하는 효용과 시장지역내의 희소성이 부동산 가격형성에 영향을 미친다.

IV.(물음2)사회적 제요인이 부동산 가격형성에 미치는 영향 [7점]

1.사회적 제요인

1) 의의 및 종류

부동산 가격에 영향을 미치는 일련의 사회적 환경 및 현상으로서 인구의 상태.도시의 형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회보장의 수준, 정보화의 수준 등이 있다.

2) 가격형성에 미치는 영향

사회적 제요인은 수요측면에서 부동산의 효용과 유효수요(구매력)에 큰 영향을 준다. 생활양식의 변화에 의해 새로운 용도가 요구되고 인구등에 의해 절대량의 수요가 결정된다. 사회적 제요인은 부동산의 수요를 창출하여 가격에 영향을 미친다.

2.구체적인 예

1) 인구변동

2) 가구소득수준

V.(물음3)경제적 제요인이 부동산 가격형성에 미치는 영향 [7점]

1. 경제적 제요인

1)의의 및 종류

부동산 가격에 영향을 미치는 일련의 경제적 상황으로서 저축,투자,소비수준 및 국제수지등의 상태, 국가의 재정 및 금융의 상태, 물가와 임료 및 고용의 상태 등이 있다.

2)가격형성에 미치는 영향

경제적 제요인은 일반경제와의 상관관계속에서 부동산의 경제적 효용을 결정짓게 된다. 부동산은 실물자산으로서 예금,주식,채권과 같은 대체 투자재와 대체,경쟁의 관계속에서 가격이 형성된다. 경제적 효용과 구매력에 영향을 주어 부동산 가격에 영향을 미친다.

2.구체적인 예

1) 시장이자율

2) 통화량

VI.(물음3)행정적 제요인이 부동산 가격형성에 미치는 영향 [7점]

1.행정적 제요인

1) 의의 및 종류

부동산 가격에 영향을 미치는 공법적 규제 및 기타의 행정적 조치를 말하며 토지제도,토지이용계획(zoning) 및 규제 (토지거래허가제), 토지 및 건축물의 구조 등에 대한 각종 규제, 토지정책,부동산 관련 세제 (양도소득세), 부동산 가격 등에 대한 통제 (분양가상한제) 등이 있다.

2) 가격형성에 미치는 영향

행정적 제요인은 우리나라의 경우 수요와 공급에 대한 억제효과를 많이 가지고 있다. 조세부과등으로 부동산의 수요를 억제하고 개발행위 규제를 통해 부동산의 공급을 통제한다. 수요와 공급을 직,간접적으로 조절하여 부동산 가격에 영향을 미친다.

2.구체적인 예

1) 조세부과

2) 토지이용규제

VII. 결 [4점]

부동산의 가격형성에 영향을 주는 요인은 자연적,사회적,경제적,행정적 측면에서 바라볼 수 있다. 부동산의 수요와 공급은 부동산을 필요로 하는 사회․경제적 활동에 의해 결정되고, 다양한 가격형성요인의 상관관계속에서 부동산의 가격이 결정된다.

부동산의 가격을 평가하는 감정평가에 있어 자연적,사회적,경제적,행정적 제요인에 대한 가격형성요인의 분석은 평가방식을 결정하고 평가액을 산출하기 위한 필수적인 전단계로서 매우 중요한 역할을 한다.

【문1】부동산의 특성과 감정평가의 필요성에 관련한 다음 사항을 논하시오. (30점)

(1) 부동산의 자연적․인문적 특성

(2) 부동산의 지역성과 지역특성

(3) 부동산의 가격특성과 감정평가

출제의도

부동산의 특성에서부터 부동산 감정평가의 필요성을 도출해내는 논리를 평가하는 의도로 출제함. 일본 부동산 감정평가기준 1장 2절의 논리로서 여러 개념들을 연결할 때 유용하게 쓰일 수 있다. 예시답안은 결코 정답은 아니므로 다양한 견해와 목차가 가능하다

논점

부동산특성→ 지역성 → 지역특성 → 가격특성→ 감정평가필요성의 논리

예시답안

I. 序 [3점]

민법 제99조상에서는 동산과 부동산을 구분하고 있고 부동산학의 대상인 부동산은 법률적, 경제적, 기술적 측면의 복합개념이다. 감정평가의 대상으로서 부동산은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제 2조 및 동법 시행령 2조에서 규정하듯이 협의로는 토지 및 정착물을, 광의로는 이에 의제부동산 및 기타 권리등을 포함한다. 이러한 부동산을 대표하는 것은 토지로 부동산의 특성이라 하면 통상 토지특성을 의미하며 이러한 토지의 특성은 토지의 본원적 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 나타나는 인문적 특성으로 대별(大別)된다.

이러한 부동산 특성은 일반재화의 특성과 달라 가격을 쉽게 판별하기 어려운 문제가 있다. 때문에 발생하는 감정평가의 필요성에 대해 부동산의 특성과 지역성, 지역특성 및 부동산가격과의 관계를 통해 논하도록 한다.

II. 부동산의 자연적․인문적 특성 [8점]

1. 부동산의 자연적 특성

고정성 / 부증성 / 영속성 / 개별성

2. 부동산의 인문적 특성

용도의 다양성 / 병합․분할의 가능성 / 사회적․경제적․행정적 위치의 가변성

3. 부동산의 특성과 사회적, 경제적 유용성

부동산의 근본이 되는 토지는 자연적 조건과 인문적 조건을 기반으로 이용되어 그 사회적 경제적 유용성을 발휘한다. 부동산의 이러한 특성이 지역적 차원에서 어떻게 유용성을 발휘하는 지에 대해 부동산의 지역성과 지역특성의 논의를 통해 접근해 볼 필요가 있다.

III. 부동산의 지역성과 지역특성 [8점]

1. 부동산의 지역성

지역성이란 부동산이 그 자연조건, 인문조건을 기반으로 타 부동산과 함께 지역을 구성하고, 그 지역의 구성분자로서 타 부동산과 의존, 보완,협동,대체,경쟁등의 관계를 통해 사회적,경제적 유용성을 발휘하는 것을 말한다.

2. 부동산의 지역특성

부동산의 지역특성이란 부동산의 집합이라는 의미에서 자연, 인문조건 관계속에서 이용상태의 동일성을 기준으로 타 지역과 구별되는 특성을 말한다. 이 상호관계를 통해 부동산은 사회, 경제적 위치를 점하게 된다.

3. 부동산 재화의 특수성

부동산은 지역적 차원에서 사회,경제적 유용성을 발휘하고 이용상태의 동일성을 기준으로 집합적 특성을 지닌다. 때문에 일반 재화와 다른 특수성을 가지게 되고, 부동산 고유의 가격특성을 가지게 된다.

IV. 부동산의 가격특성과 감정평가 [8점]

1. 부동산 가격과 감정평가

감정평가란 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 7호에 의하면 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 감정평가의 주된 대상이 부동산이므로 부동산의 가격특성을 알아야 할 필요가 있다.

2. 부동산의 가격특성

(1) 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료로 표시

(2) 소유권 기타 권리,이익의 가격

(3) 장기적 배려하에서 형성

(4) 개별적 동기나 특수한 사정이 개입용이

3. 감정평가의 필요성

부동산의 현실거래가격은 필요에 의해 개별로 형성된다. 이같은 거래가격을 통해 부동산의 적정가격을 발견하는 것은 일반인에게는 어려운 일이다. 따라서 가치추계의 전문가인 감정평가사에 의한 부동산 감정평가가 필요하다.

V. 結 [3점]

부동산은 우리 삶의 기반을 형성하는 토대로서 매우 중요하다. 부동산은 자연적, 인문적 조건을 바탕으로 지역적 차원에서 유용성을 발휘한다. 이러한 부동산의 특성은 일반재화와 다른 가격 특성을 발생한다. 부동산 가격은 개별 사례로 형성되는 특성이 있어 일반인이 알기 어려운바 정보제공등의 목적으로 감정평가의 필요성이 요구된다.

감정평가는 부동산시장에서 자원의 효율적 배분(경제적 측면)과 거래질서를 확립(정책적 측면)하게 하는바 그 사회적 공공성이 크다. 때문에 감정평가시 성실성,공정성,신뢰성과 전문적인 능력과 같은 높은 윤리수준이 요구된다.

부동산가격의 발생요인에 대한 일고 (1996)

개요

한국감정원은 일본부동산연구소와 함께 한국, 일본의 친환경건축물과 관련한 법규와 제도를 비교분석하고 친환경건축물에 대한 감정평가기법을 개발하여 평가업계에 보급할 것이라고 밝혔다.

2012년 4월 18~20일까지 일본부동산연구소 방문단이 한국감정원을 방문하여 2차 공동연구회의를 가졌다.

이 일정에는 한국의 친환경건축물 공동시찰 국토해양부 연관부서도 방문하였다

7월에는 3차 연구회의에서는 친환경건축물에 대한 감정평가기법이 가시화되도록 할 예정에 있다.

모든 감정평가 기법의 선진화 관련 agenda는 한국감정원이 주도하고 있는 형국이다

감정평가협회는 손놓고 가만히 있을 것인가?

도시연담화(都市連擔化  conurbation)

연담화란 중심도시의 팽창과 시가화의 확산으로 인하여 주변 중소도시의 시가지와 서로 달라붙어 거대도시가 형성되는 현상을 의미한다.

영국의 도시계획가 패드릭게데스(Padrick Geddes)의 저서 진화 속의 도시(『Cities in Evolution)』에서 거론된 도시현상으로, 근접한 몇 개의 도시가 성장하여 일련의 주거, 공업, 기타 상업·업무등이 상호 연결되어 공간적으로 결합되어 가는 현상을 말한다.

도시연담화 되어 있는 여러 도시들이 기능을 서로 분담하여 하나로서의 도시기능을 발휘하는 경우도 있고, 수도권처럼 하나의 도시가 우위를 확보하게 되어 상대도시는 아예 종속되거나 교외화 되어 버리는 경우도 있다.

우리나라는 대도시 주변에 그린벨트가 지정되어 있어 도시의 과도한 팽창을 방지하고 쾌적한 삶의 질을 보장하며 도시자연을 유지하는 정책을 펴고 있기 때문에 연담화가 방지되고 있다.

서울은 조선시대 한양으로 도읍이 정해진 이후에 강남개발, 상계동 개발 등으로 인해 행정구역상의 크기는 거의 변동이 없지만 도시지역이 계속 커져가고 있다.

최근 주택공급 정책에 따라 대도시 주변에 개발 제한구역을 해제하여 신도시를 건설하고 있어 도시사이에 완충역할을 하는 그린벨트가 없어지게 되고, 시계부근에 연속된 시가지가 나타나게 되므로 도시연담화가 우려된다고 하여 신도시 개발을 반대하는 논리도 제기되고 있다.

이론팀장입니다. 이제 5월이 시작되었읍(습)니다. D-day는 4개월10일 남았읍(습)니다. 5월을 맞이해서 이론 중간점검을 해보겠웁(습)니다. 일단 1차시험일을 기준해서 전반전과 후반전으로 구분하세요.

<다음은 전반전 5,6월 점검입니다>

1. 1,2기나 기타 관련자료 중에 중요한 부분은 본인필체로 옮기시든지 따로 추려서 20-30개의 주요테마(대표문제)를 따로 빼서 소목차위주로 외우세요. 실무나 법규에서. 대표문제 따로관리하는 것과 동일합니다

2. 기출문제를 직접분석하세요. 특히 최근10년. 기출문제중 중요한문제 10문제를 따로 뽑아서 1번항목과 같이 관리하세요.

(음양화평지인 註 : 기출문제의 중요성

10회 4번 -> 시장분석, 시장성분석 -> 14회 1번으로 재출제되었음

이는 노태욱 교수님이 시험에 동시에 들어가서 가능했던 일이었음

18회 1번 (통계적 분석방법), 19회 2번 (HPM , SRM) -> 22회 2번 문제로 재출제 되었음

3. 법조문과 의의를. 시간을 정해 규칙적으로 외우세요

(음양화평지인 註 : 16회 1번 (감정평가사 직업윤리), 19회 1-(3) 번 표준주택의 법적근거 , 21회 2번 비상장주식 평가방법 등 법조문 및 의의를 쓸 경우가 많으므로 법조문 암기는 매우 중요한 사항임.

4. 신문이나 뉴스를 볼때는. 부동산관련 제도나 정책변경 그리고 가형요중 사경행, 경기변동에 포커스하세요

음양화평지인 註 : 부동산관련 제도나 정책변경등은 감정평가사 시험에 직접적으로 출제되지 않음. 오히려 감정평가업계 내부 이슈에 대하여 더더욱 관심을 가질 필요가 있다. 신문이나 뉴스는 감정평가협회 Site 등에서 손쉽게 그날의 주요 부동산 관련 뉴스를 찾아 볼 수 있다. 감정평가 내부 이슈가 시험문제로 출제되는 경우가 상당히 많다.

글을 쓴 김병철 팀장은 현재 협회 연수때 출제위원급 강사님들에게 항상 질문을 많이 하는 연수생인 것으로 전해짐. 해당 학원 팀원들은 이 같은 수석 출신 팀장의 이점을 살려 에게 이같은 업계 내 주요 문제되는 현안등에 대하여 질의를 할 필요가 있음.

(ex) 감정평가에 관한 규칙 전부 개정령(안)의 공청회에 맞추어 제시된 감칙 개정안을 국토해양부가 최근 검토하여 이에 대한 의견제시를 한 것으로 알려짐. 개정된 감정평가에 관한 규칙이 23회 시험에 나오고 안나오고를 떠나 국토해양부가 제시한 의견제시 사항은 직접적 혹은 간접적으로 시험에 반영될 가능성이 있음. 이에 대하여 수험생들은 체크해야 할 것이다.) 

<후반전 7,8월 점검사항>

1. 서를 각 파트별로 준비 10개정도. 20줄씩

2. 전반기 대표문제와 4기자료를 종합해서 A급문제 50개를 추리세요. 본인이 출제위원이라면 하는 시각에서 23회 출제방향을 뽑아보세요. 이 의미는 내가정한 50개문제에서 출제되면 확실히 쓰겠다라는 각오입니다

3. 법조문과. 의의를 정확히 외우세요.

<중요한것운 본인들이 취사선택하시고. 스터디자료를. 후반전에 보기 용이하도록 레벨울 붙이거나 중요표시를 꼭 해두세요. 3과목모두. 전범위를 하시되 중요부분과 덜 중요한 부분을 다르게 관리하세요. 공부에 도움이 되셨길 바랍니다>

<제13회 감정평가이론 모범답안 - 이우영>

이 내용은 제 나름대로의 답안을 작성한 것이므로 단순히 참고용에 지나지 않음을 공지합니다.

【문-1】최근 상업용부동산의 가치평가에서 수익방식의 적용이 중시되고 있는 바 수익방식에 대한 다음사항을 설명하시오. (40점)

1. 수익방식의 성립근거와 유용성

2. 환원이율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계

3. 할인현금수지분석법(DCF)의 적용시 재매도가격의 개념 및 구체적 산정방법

4. 수익방식을 적용하기 위한 조사자료항목을 열거하고 우리나라에서의 수익방식 적용의 문제점

I. 수익방식의 성립근거와 유용성

1. 의의

수익방식(수익환원법)이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 적정한 이율로 환원 또는 할인하여 대상물건의 가격을 구하는 방법으로 최근 상업용부동산의 가치평가에서 그 적용이 중시되고 있다.

2. 성립근거

수익방식은 수익을 많이 창출하는 부동산일수록 가격이 크고 그렇지 못한 부동산일수록 가격이 적다는 가격의 3면성 중 수익성, 가치이론 중 효용을 장래 기대되는 편익의 현재가치로 환원한 값으로 측정하는 한계효용학파의 한계효용가치설, 가격제원칙 중 대체■예측■수익배분■최유효이용의 원칙 등을 성립근거로 하고 있다.

3. 유용성

(1) 타 방법에 대한 유용성

① 원가방식(복성식평가법)에 대한 유용성

재조달원가나 대체원가, 감가수정을 추계할 필요가 없기 때문에 그 과정에 수반되는 주관성이나 부정확성을 피할 수 있다.

② 비교방식(거래사례비교법)에 대한 유용성

대상부동산과 유사부동산과의 차이를 비교ㆍ수정하는 데에 발생할 수 있는 주관성을 피할 수 있다.

(2) 수익방식 자체에 대한 유용성

① 강한 현실적인 필요성

부동산투자에서 대출자는 차입자가 원금과 이자를 제대로 갚을 수 있을 지에 관심이 많으므로 대상부동산의 가치를 수익방식으로 평가하기를 요구하는 수가 많다. 가격 추계외에 개발사업의 타당성분석, 최고최선의 이용분석 등 다양한 분야에 적용할 수 있다.

② 이론적 근거에 부합

부동산의 가격이란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값인데 수익방식의 논리와 동일하다. 또한 투자자의 현실적인 행태에도 가장 잘 부합되는 평가방법이다.

II. 환원이율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계

1. 개설

환원이율이란 순수익을 가격시점의 경제적 가치로 환산하기 위하여 적용하는 이율을 말하며, 할인율이란 장래의 현금흐름을 현재가치로 환산하기 위하여 적용하는 이율을 말한다. 수익방식의 적용을 위해서 환원이율 및 할인율의 결정은 중요한 의의를 갖는다.

2. 양자의 차이점

(1) 개념

환원이율은 한해의 소득이나 여러 해의 평균소득을 가격과 비교한 비율로 단기에 적용되며 “자본수익률+자본회수율”로 구성된다. 할인율은 일련의 개별적 소득에 적용되는 비율로 복기에 적용되며 회수율이 포함되어 있지 않아 완전한 의미의 환원이율로 보기는 어렵다.

(2) 자본의 회수

환원이율은 경제적 수명까지 투자자가 대상부동산을 보유한다고 가정하여 자본회수를 하며, 할인율은 투자자가 일정기간만 보유하고 중간에 처분하여 자본을 회수한다고 가정한다.

(3) 적용되는 환원방법

환원이율은 잔여환원법, 직접법■직선법■상환기금법■연금법 등의 환원방법에 적용되며, 할인율은 저당지분환원법이나 할인현금수지분석법 등의 환원방법에 적용된다.

3. 양자의 관계

(1) 환원이율은 자본수익률(할인율)과 자본회수율로 구성되어 할인율의 변화에 따라 변동하는 관계가 있다. 만일 환원이율에서 기말가격(재매도가격)의 변동이 없다면 환원이율과 할인율은 같게 된다.

(2) 시장행태를 고려할 경우 할인율이 더 우수하다. 투자자는 수익과 기말가격을 불명확하게 내포하는 환원이율보다 별도의 지분수익률(할인율)과 기말가격을 합산하는 할인율을 더 선호한다.

III. 할인현금수지분석법(DCF)의 적용시 재매도가격의 개념 및 구체적 산정방법

1. 개설

할인현금수지분석법이란 매기간의 현금수지와 기간 말의 지분복귀액을 현재가치로 환원해서 지분가치를 구하고 여기에 기간 초의 저당가치를 더하여 대상부동산의 시장가격을 구하는 방법으로 가정의 현실화, 투자분석시 유용성 등에서 그 우수성이 인정되고 있다.

2. 재매도가격의 개념

재매도가격이란 기간 말의 지분복귀액을 구하기 위해서 대상부동산을 일정한 기간 동안 보유하다가 되파는 가격을 말한다. 재매도가격에서 매도경비, 미상환저당잔금, 자본이득세 등을 공제한 것이 세후지분복귀액이 된다.

3. 구체적 산정방법

(1) 내부추계법

기간 말이나 기간 말 다음 해의 순수익을 적절한 환원이율로 환원하여 재매도가격을 구하는 방법으로 가격시점이 기간 말일 경우 환원대상이 되는 순수익은 이론적으로 그 다음 해의 것이어야 한다. 이때 적용되는 환원이율을 기출환원율, 잔여환원율, 종말환원율이라고 한다.

(2) 외부추계법

과거의 가치성장률이나 각종 변수와 가치와의 관계 등을 고려하여 기간 말 대상부동산의 가격을 추계하는 방법으로 과거의 성장추세로부터 재매도가격을 추계할 경우에는 성장률과 인플레이션과의 관계에 특히 유의해야 한다.

IV. 수익방식을 적용하기 위한 조사자료항목을 열거하고 우리나라에서의 수익방식 적용의 문제점

1. 개설

수익방식을 적용하기 위해서는 대상물건을 통하여 장래 일정한 기간동안 발생할 것으로 기대되는 수익에서 소요될 비용을 공제한 금액인 순수익, 환원이율 또는 할인율을 추정해야 한다.

2. 조사자료항목

(1) 부동산의 수익을 추정하는데 이용할 수 있는 자료

정상적인 운영상태에서 획득가능한 대상부동산의 최근 3년 이상의 수익실적, 인근지역의 전형적인 공실률, 유사부동산의 수익자료, 보충자료로서 인구성장과 주택수요와의 관계, 지역소득의 증가추세 등

(2) 부동산의 운영경비를 추정하는데 이용할 수 있는 자료

대상부동산의 소멸성보험료, 제세 및 공과금, 감가상각비, 관리 및 수선유지비, 유사부동산의 경비자료(전형적 관리상태하에서의 비용) 등

(3) 환원이율, 할인율을 추정하는데 필요한 자료

자본회수율, 기대수익률, 요구수익률, 조소득승수(총임료승수), 정기예금이자율, 부채감당율 등

3. 수익방식 적용의 문제점

(1) 수익방식 적용의 자율화

평가는 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 이 규칙에 의한 평가방법 중 가장 적정한 방법에 따라야 한다는 규정(감정평가에관한규칙 제10조)에 의거 비교적 적용이 용이한 타방식을 적용하여 왔다.

(2) 부동산시장의 불완전

부동산시장이 불완전하고 정보가 공개되지 않아 수익방식을 적용하는데 필요한 수익자료, 비용자료 등 자료획득에 어려움이 많았다.

(3) 평가실무의 낙후

감정평가이론상 할인현금수지분석법이나 저당지분환원법이 소개되고 있으나 평가실무는 아직도 잔여환원법이 주를 이루고 있다.

【문-2】최근 노후 공동주택의 재건축이 사회문제로 대두되고 있는 가운데 재건축의 용적률이 핵심쟁점이 되고 있다. “토지가치의 극대화”라는 최유효이용의 관점에서 재건축의 용적률이 이론적으로 어떻게 결정되는지를 설명하고, 현실적인 용적률 규제와 주택가격의 상승이 이러한 이론적 적정용적률에 미치는 영향을 설명하시오. (20점)

I. 서

재건축사업이란 노후·불량주택의 소유자가 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 조합을 설립하여 시공권이 있는 등록업자와 공동사업 주체가 되어 주택을 건설하는 사업이다. 이때 소유자는 높은 용적률(건축물의 연면적의 대지면적에 대한 비율)을 적용하여 수익성을 높이고자 하고, 용적률의 결정권자인 지자체는 쾌적한 주거환경을 위해 용도지역별로 용적률을 규제하고 있어 재건축시 용적률의 결정이 핵심쟁점이 되고 있다.

II. 재건축 적정용적율의 결정

1. 개설

재건축의 이론적인 적정용적률은 토지가치의 극대화라는 최유효이용의 관점에서 결정된다. 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 사용능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고■최선의 사용방법으로 법률적, 경제적, 기술적 측면에서 파악할 수 있다.

2. 경제적 측면

(1) 인근지역에 있어서의 표준적 이용, 대상부동산의 위치와 규모, 주택가격, 건축비용 및 난이, 건축후의 수익 등에 관한 측면에서 적정용적률을 판단한다.

(2) 경제적 타당성이 있는 이용이란 정의 순현가를 실현할 수 있는 이용으로 대상 부동산의 기대이윤이나 가치증진이 그 비용을 초과해야만 경제적으로 타당성이 있는 이용이 된다.

(3) 재건축 용적률이 높다고 해서 항상 경제적 타당성이 있는 것은 아니다. 단위부동산에 대하여 지속적인 투자를 행하는 경우 단위 투자당 순수익은 증가하다가 손익분기점(한계투자점)이후에는 감소한다는 수익체증체감의 원칙을 적용하여 추가투자에 따른 한계수익이 zero가 되는 층수를 결정하고 이에 따라 적정용적률을 결정한다.

3. 법률적 측면

(1) 토지이용에 관한 공■사법상의 제약, 환경기준 및 생태기준, 장래의 합법성 등을 고려하여 적정용적률을 결정한다.

(2) 용도지역별 시, 군 또는 구의 건축조례 등을 감안하여 적정용적률을 판단한다.

4. 기술적 측면

(1) 대상부동산의 기술적 조건에 관한 여러 가지 개별적인 제요인으로 경제적■법률적 측면에서 적정용적률이 결정된다고 해도 그러한 토지이용이 물리적으로 적합한가 여부를 판단해야 한다.

(2) 토지의 하중지지력, 부지의 모양, 공공편익시설의 유용성 등을 감안하여 적정용적률을 판단한다.

III. 현실적인 용적률 규제와 주택가격의 상승이 적정용적률에 미치는 영향

1. 현실적인 용적률 규제와 적정용적률

토지가치의 극대화 측면에서 최유효이용을 달성하는 재건축의 적정용적률이 결정된다고 해도 현실적인 용적률의 규제는 적정용적률에 미치지 못하게 될 수 있다. 법률적 측면에서 허용하는 용적률보다 더 낮게 용적률을 규제하는 경우 이는 최유효이용의 감소로 볼 수 있다.

2. 주택가격의 상승과 적정용적률

주택가격의 상승은 재건축의 적정용적률의 판단기준 중 경제적 측면에 영향을 미치게 된다. 즉, 추가투자에 대한 손익분기점이 상승하게 되어 적정용적률을 상승시킨다.

IV. 결

재건축의 적정용적률은 경제적■법률적■기술적 측면에서 최유효이용을 충족시키는 수준으로 결정된다. 이렇게 결정된 적정용적률은 최유효이용의 판단기준인 경제적■법률적■경제적 상황의 변화로 변화된다.

【문3】감정평가목적 등에 따라 부동산가격이 달라질 수 있는지에 대하여 국내 및 외국의 부동산가격 다원화에 대한 견해 등을 중심으로 논하시오. (20점)

I. 서

부동산가격은 하나이어야 하는가, 아니면 그 평가목적과 형성된 원인에 따라 다양한 가격이 나와야 하는가에 대한 논란이 있다. 이하에서 부동산가격의 다원화에 대한 국내 및 외국의 견해를 살펴본다.

II. 부동산가격 다원화에 대한 견해

1. 국내의 견해

(1) 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 지가공시법)의 규정

지가공시법의 지가체계의 일원화는 토지가격의 산정과 평가를 공시지가를 기준으로 일원화한다는 의미이지 지가를 일원화한 것이 아니다. 지가공시법 제10조 후단은 산정된 지가를 목적에 따라 가감 조정하여 적용할 수 있다고 규정하여 지가의 다원성을 인정하고 있다.

(2) 감정평가에관한규칙(이하 감칙)의 규정

감칙 제5조에 의하면 대상물건에 대한 평가가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 하나 평가목적, 대상물건의 성격, 평가에 있어 특수한 조건이 수반되는 경우에는 특정가격 또는 특정임료로 가격을 결정할 수 있다고 규정하여 부동산가격 다원화를 긍정하고 있다.

2. 외국의 견해

(1) 일본의 견해

일본의 부동산감정평가기준에 의하면 부동산감정평가로 구하는 가격은 기본적으로 정상가격이나 감정평가의뢰목적 및 조건에 따라 한정가격 또는 특정가격으로 구할 수 있어 의뢰목적 및 조건에 따라 이를 적절히 판단하고 명확히 하여야 한다고 규정하고 있다.

(2) 미국의 견해

가격종류의 표준화와 관련하여 30, 54, 73개설 등의 논의가 있으나 아직 표준화는 이루어지지 못하고 있다. Babcock는 소유자가격■시장가격■투자가격으로 구분하기도 했으나 주어진 시점에서 대상부동산에 적용되는 가격의 종류는 시장가격, 과세가격, 보험가격, 공익가격, 투자가격 등 무수히 많다. 이때 다양한 가격의 개념 중에서 여러 가지 평가이론과 기법 등은 시장가격의 추계를 기준으로 하고 있다.

III. 부동산가격 다원화의 필요성

1. 현실적 거래에 부응

시장가격이 현실적인 거래에서 유익하게 쓰이지 못하는 경우가 있다. 시장이 상대적으로 한정되는 경우 시장가격보다 한정가격이 더 유익하다.

2. 감정평가활동의 정확화

감정평가사에게 여러 가지 가격의 개념을 이해시킴으로서 평가의 적정성과 가격의 객관화를 기할 수 있다.

3. 의뢰자의 요구 충족

보상, 담보, 경매 등 목적에 따라 가격을 유형화시킴으로서 감정평가의 안정성을 기할 수 있고, 목적에 부응하는 가격을 산출하여 의뢰자의 욕구를 충족시킬 수 있다.

4. 감정평가의 도구성에 부응 및 감정평가활동의 영역 확대

가격형성요인이 복잡하여 부동산의 용도에 따라 항상 정상가격만이 형성될 수 없으며, 부동산가격을 일원화하면 감정평가의 기능이 크게 저하된다.

IV. 결

1. 부동산의 가격은 평가목적 및 형성된 원인에 따라 다양하며, 현실 부동산 활동에 있어 하나의 가격만으로는 불충분하기 때문에 하나의 부동산에 다양한 가격이 있을 수 있다는 견해가 오늘날의 일치된 의견이다.

2. 부동산의 가격은 주어진 시점과 보는 관점상 여러 가지가 존재하기 때문에 감정평가사는 각자의 전문분야에 따라 여러 종류의 가격을 평가하며 이때의 기준이 되는 것은 결국 시장가격이다.

【문4】다음을 약술하시오. (20점)

1. 건부감가의 판단기준과 산출방법

1. 건부감가의 의의

지상에 건물 등이 존재하여 토지의 최유효이용을 저해하는 경우에는 토지의 유용성이 저하되는데, 이처럼 건물 등의 존재로 인하여 야기되는 토지에 대한 제약분을 토지가격에서 감액하는 작업을 건부감가라고 한다.

2. 판단기준

(1) 최유효이용과의 격차, 즉, 대상토지가 최유효이용인지 여부를 판단한다. 이때의 판단기준은 최유효이용의 원칙중 내부측면과 관련되는 균형의 원칙, 외부측면과 관련되는 적합의 원칙을 적용한다.

(2) 나지화의 난이도, 즉 건물을 철거하여 나지화함이 용이한가를 판단한다.

3. 산출방법

(1) 수익환원법의 적용

현재 상태하에서의 대상토지에 귀속하는 순수익을 토지잔여법에 의하여 구하고, 최유효이용 상태에 있는 유사토지에서 산출되는 순수익을 토지잔여법으로 구하여 양자의 격차를 자본환원화하여 감가액을 산출한다.

(2) 철거비용의 감안

건물이 노후화되거나 부적합하여 철거함이 합리적이라고 판단되는 경우는 철거비용과 해체철거 이후의 잔재가치를 비교하여 잔재가치를 초과하는 철거비용이 있는 경우 이 비용을 건부감가액으로 산정할 수 있다.

2. 용어설명

① Project financing

1.개요

(1) Project Financing이란 특정한 프로젝트로부터 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 총칭하는 개념이다.

(2) 해외건설 및 대형프로젝트에서 빈번히 등장하고 있으며, 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적 담보의 가치에 두지 않고 동 프로젝트 자체의 수익성에 두는 일종의 금융기법으로, 최근 건설업체의 자산개발 분야에도 본 방식이 도입되고 있다.

2.Project Financing의 특징

프로젝트 파이낸싱은 사업주와 법적으로 독립된 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 것이기 때문에 프로젝트가 도산시 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름이나 자산의 범위내에서 채권청구가 가능하며 채권자는 사업주에 대하여 청구할 수 없다.

3.활용

사업주가 금융기관으로부터의 대출에 제한을 받는 경우에도 유망한 프로젝트에는 대출이 가능하며, 사업성을 기초로 대출이 이루어지므로 사업주에 대한 신용평가 없이 대출금에 대한 상환이 가능하므로 정보의 비대칭성 문제를 해결할 수 있다.

② Sensitivity analysis

1. 의의

감응도 분석법이란 투자분석모형의 투입변수가 변함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는지를 분석하는 기법이다. 즉, 임대료ㆍ영업경비ㆍ공실률ㆍ감가상각의 방법ㆍ세율ㆍ보유기간ㆍ가치의 상승 등 투자수익에 영향을 줄 수 있는 구성요소들이 개별적 또는 집단적으로 변화했을 때 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화하는가를 분석하는 것이다.

2. 유용성

(1) 주요 요소나 변수들에 대한 낙관치, 기대치, 비교치 등에 대한 결과 범위를 파악할 수 있다.

(2) 변수 중 어느 것이 상대적으로 더 중요한지를 분석하고 그 변수의 정확한 추계에 더 비중을 둔다.

3. 한계

(1)변수간에 상호 관련이 있을 수 있으나 이를 무시하고 변수간에는 독립적으로 취급한다.

(2) 주요 요소나 변수들에 대한 낙관치, 기대치, 비관치 자체에 대한 확률분포를 알 수 없고 고려하지도 않는다.