23회 감정평가이론 대비를 위한 기초문제 2 (음양화평지인 작성)

【문2】부동산가격형성의 일반요인은 자연적․사회적․경제적․행정적 제 요인으로 구분할 수 있다. 다음의 가격형성요인이 부동산의 가격형성 에 미치는 영향을 설명하시오. (40점)

 

 

 

 

(1) 자원, 지질 등의 자연적 제요인

(2) 인구변동, 가구소득수준 등의 사회적 제요인

(3) 시장이자율, 통화량 등의 경제적 제요인

(4) 토지이용규제, 조세부과 등의 행정적 제요인

 

 

 

 

 

출제의도

 

 

 

부동산은 다양한 가격형성요인이 존재하기 때문에 감정평가가 필요하다. 구체적인 가격형성요인이 어떻게 부동산 가격에 영향을 주는 지를 파악하는 것이 지역, 개별분석이며 부동산의 가격을 결정하는 매우 중요한 과정이다. 이 문제는 이같은 사항에 대해 구체적으로 알고 있는지를 물어보는 문제이다.

 

 

 

기출문제를 보면 xx가 부동산가격에 미치는 영향을 묻는 것이 많은데 이는 가격형성요인과 가격과의 관계를 묻는 것이다. 가격형성요인의 파악은 감정평가에서 제일 중요한 것 중 하나이다.

 

 

 

 

 

논점

가격형성요인에 대한 구체적인 이해

 

 

 

 

예시답안

 

 

 

I. 서 [4점]

부동산은 경제활동의 기반으로서 파생수요(derived demand)적 성격을 가지며 이에의해 효용이 결정된다. 또한 부동산은 지역의 자연조건과 행정조건에 따라 공급이 결정되어 가격이 결정된다. 부동산의 가격결정과정은 이러한 다양한 가격형성요인의 상호작용 속에서 이루어진다. 따라서 부동산 감정평가에서 자연적,사회적,경제적,행정적 측면의 가격형성요인이 가격에 미치는 영향을 파악함은 의의가 있다.

 

 

 

 

II. 가격형성요인에 의한 가격변동 [4점]

 

 

 

1. 효용․상대적 희소성․유효수요의 변화

가격형성요인의 변화는 주거,상업,공업과 같은 경제활동에 변화를 주어 대상 부동산이 산출하는 효용(유용성 utility)을 변화시킨다. 대체․경쟁부동산의 공급상황에 변화를 주어 대상 부동산의 상대적 희소성을 변화시킨다. 또한 수요층의 소득수준과 선호도를 변화시켜 대상부동산에 대한 유효수요(구매력)를 변화시킨다.

2. 수요․공급의 변화

 

 

 

가격형성요인에 의해 변동된 효용과 유효수요는 대상 부동산의 수요를 변화시킨다. 또 변동된 시장내의 상대적 희소성은 대상 부동산에 대한 공급저량(stock)을 변화시킨다. 이러한 수요, 공급의 변화에 의해 부동산의 가격은 변화하게 된다.

 

 

 

 

III.(물음1)자연적 제요인이 부동산 가격형성에 미치는 영향 [7점]

 

 

 

1. 자연적 제요인

 

 

1) 의의 및 종류

부동산은 지리적 위치가 고정되어 있기 때문에 시장지역내의 자연적 제요인에 큰 영향을 받는다. 가격에 미치는 영향의 정도는 부동산의 종류와 용도등에 따라 다르게 나타난다. 자연적 환경으로서 일조,온도,풍향,강수량 등과 홍수나 지진 등이 있고 자연자원 및 지하자원등이 있다.

 

 

 

 

2) 가격형성에 미치는 영향

자연적 제요인은 시장측면에서 지역의 경제기반을 형성한다. 공업에서 원료 원산지와의 거리,농업에서 농지비옥도,주거에서 쾌적성간의 비교우위를 결정하여 지역의 기반산업을 형성하고 그에 따른 부동산 수요와 공급을 결정하여 부동산 가격형성에 영향을 미친다.

 

 

 

 

 

2. 구체적인 예

 

 

 

1) 자원

산,강과 같은 자연자원은 종별(種別)에 따라 대상 부동산의 효용에 영향을 준다. 주거용 부동산의 쾌적성, 상업용․공업용 부동산의 경제성에 영향을 주어 가격을 변동시킨다. 석유,석탄등과 같은 지하자원은 토지의 가치를 더 이상 부동산이 아닌 자원자체의 가격으로 치환시키므로 유의하여야 한다.

 

 

 

 

2) 지질

지질은 농업용 토지와 주거,상업,공업용 토지에 다른 효용을 발생한다. 농업용 토지의 경우 배수능력, 비옥도등이 토지의 가격에 영향을 주고 주거,상업,공업용 토지의 경우 건물의 건축을 위한 지내력(地內力)에 의해 건축가능규모를 결정짓는다. 용도별로 지질이 제공하는 효용과 시장지역내의 희소성이 부동산 가격형성에 영향을 미친다.

 

 

 

 

IV.(물음2)사회적 제요인이 부동산 가격형성에 미치는 영향 [7점]

 

 

 

1.사회적 제요인

1) 의의 및 종류

부동산 가격에 영향을 미치는 일련의 사회적 환경 및 현상으로서 인구의 상태.도시의 형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회보장의 수준, 정보화의 수준 등이 있다.

 

2) 가격형성에 미치는 영향

사회적 제요인은 수요측면에서 부동산의 효용과 유효수요(구매력)에 큰 영향을 준다. 생활양식의 변화에 의해 새로운 용도가 요구되고 인구등에 의해 절대량의 수요가 결정된다. 사회적 제요인은 부동산의 수요를 창출하여 가격에 영향을 미친다.

 

 

 

 

2.구체적인 예

1) 인구변동

2) 가구소득수준

 

 

 

 

 

V.(물음3)경제적 제요인이 부동산 가격형성에 미치는 영향 [7점]

 

 

 

1. 경제적 제요인

1)의의 및 종류

부동산 가격에 영향을 미치는 일련의 경제적 상황으로서 저축,투자,소비수준 및 국제수지등의 상태, 국가의 재정 및 금융의 상태, 물가와 임료 및 고용의 상태 등이 있다.

 

2)가격형성에 미치는 영향

경제적 제요인은 일반경제와의 상관관계속에서 부동산의 경제적 효용을 결정짓게 된다. 부동산은 실물자산으로서 예금,주식,채권과 같은 대체 투자재와 대체,경쟁의 관계속에서 가격이 형성된다. 경제적 효용과 구매력에 영향을 주어 부동산 가격에 영향을 미친다.

 

 

 

 

2.구체적인 예

1) 시장이자율

2) 통화량

 

 

 

 

VI.(물음3)행정적 제요인이 부동산 가격형성에 미치는 영향 [7점]

 

 

 

1.행정적 제요인

 

 

1) 의의 및 종류

부동산 가격에 영향을 미치는 공법적 규제 및 기타의 행정적 조치를 말하며 토지제도,토지이용계획(zoning) 및 규제 (토지거래허가제), 토지 및 건축물의 구조 등에 대한 각종 규제, 토지정책,부동산 관련 세제 (양도소득세), 부동산 가격 등에 대한 통제 (분양가상한제) 등이 있다.

 

 

 

 

2) 가격형성에 미치는 영향

행정적 제요인은 우리나라의 경우 수요와 공급에 대한 억제효과를 많이 가지고 있다. 조세부과등으로 부동산의 수요를 억제하고 개발행위 규제를 통해 부동산의 공급을 통제한다. 수요와 공급을 직,간접적으로 조절하여 부동산 가격에 영향을 미친다.

 

 

 

 

2.구체적인 예

1) 조세부과

2) 토지이용규제

 

 

 

 

VII. 결 [4점]

 

 

부동산의 가격형성에 영향을 주는 요인은 자연적,사회적,경제적,행정적 측면에서 바라볼 수 있다. 부동산의 수요와 공급은 부동산을 필요로 하는 사회․경제적 활동에 의해 결정되고, 다양한 가격형성요인의 상관관계속에서 부동산의 가격이 결정된다.

 

 

부동산의 가격을 평가하는 감정평가에 있어 자연적,사회적,경제적,행정적 제요인에 대한 가격형성요인의 분석은 평가방식을 결정하고 평가액을 산출하기 위한 필수적인 전단계로서 매우 중요한 역할을 한다.