부동산가격의 발생요인에 대한 일고 (김근전 명지대학교 명예교수님 논문, 1996)

 

 

 

부동산가격의 발생요인에 대한 일고 (1996)

 

 

 

개요

 

 

 

부동산가격은 이제는 장래 발생될 이익에 대한 현재의 환가가격이 아니라 현재의 현실적 부동산가치이다. 상대적희소성이 시시각각으로 변하기 때문이다. 가액개념이라든지 임료가 부동산가격이 되는 것은 더더욱이나 어불성설이다. 과거의 이론으로는 현실의 부동산 가격현상을 해명할 길이 없다. 따라서 부동산감정평가방법도 재고되어야 한다.

 

 

 

현실의 부동산생활현상에서 경제법칙과 부동산법칙은 확연히 분별된다. 동산과 부동산의 특성, 곧 그 물체성 때문에 이론구성이 기본적 개념들인 수요, 공급, 시장, 가격, 권리, 효용, 가치 등의 본질적 의미내용이 교집합적 관계로서 완연히 다르므로서 인간행동심리에서 필연적으로 나타나는 부동산활동현상이다. 우리의 인식전환이 절대적으로 필요하다. 아전인수격이 절대로 아니다

 

 

 

부동산가격의 발생요인은 유용성과 유효수요이다. 상대적희소성은 일반적제요인과 지역요인 그리고 부동성과 수행정성이 동시적으로 빚어내는 부동산경기현상으로서 그것은 그 지역의 부동산가격수준을 결정하는 형성요인으로 작용하고 기능하는 것이지 부동산가격의 발생요인은 아닌 것이다. 이제까지의 외국이론은 재고되어야 할 것이다

 

 

 

동산에 있어서는 사고 싶은 마음만 있으면 수요의 개념에 넣을 수가 있다. 왜냐하면 비교적 경제적 가치의 덩어리가 적기 때문에 쉽게 기채(起債 : 빚을 얻음)해서 유효수요화 할 수 있기 때문이다. 그러나 부동산은 그 경제적 가치의 덩어리가 몹시 크기 때문에 처음부터 유효수요가 아니면 수요로서 그 기능과 작용을 하지 못한다. 여기서 동산과 부동산의 수요개념이 차이가 날 뿐만 아니라 이러한 이론들의 교집합이 부동산학을 응용과학이 아니라 순수과학이고 기초과학으로 그 학문성을 인식케 한다.

 

 

 

1. 서언

 

본 논제를 가지고 이 글을 쓰게 된 동기는 1995년도 부동산감정평가사자격증 취득시험에 문제를 출제하였고, 답안지를 채점하면서 참으로 안타깝고, 부동산학이 '큰일이다'싶어 시험에 대한 유감으로 느낀 나의 절실한 안타까움에 있다.

 

어쩌면 그렇게도 천편일률적으로 유용성은 효용성으로 혼용했고, 상대적희소성1)은 부증성에 기인된다고 했으며, 유효수요를 수요와 분별치 못하면서, 부동산에는 왜 유효수요여야 하는가를 인식하지 못하고 있었다. 40점짜리 본 문제를 대하고서 수험생들이 얼마나 아연(啞然 : 너무 놀라 입을 벌리고 있는 모양, 음양화평지인 주) 했을까 짐작하고도 남았다. 양면괘지 8페이지를 채워야 했으니 참으로 난감한 모습이 눈에 선히 보인듯 하다. 이것은 수험생들의 잘못만인 것은 결코 아니라고 생각이 들었다. 부끄럽게도 나를 포함한 우리 모두 부동산학 강단자와 부동산학 저술자와 그리고 외국에서 부동산학을 공부했다고 자부하는 분들 모두의 일면적 책임이라고 생각이 들었다. 유용성, 상대적 희소성, 유효수요로 8페이지를 채워라 했으니 참으로 기가 콱 막혔을 것은 자명했다. 이런 줄은 진정 몰랐고, 출제한 내가 너무 미안해서 어쩔 줄 모른다. 지금도 부동산학의 발전을 위해서 부동산학의 선양 (宣揚: 권위나 명성 등을 드러내어서 널리 떨치게 함 : 음양화평지인 주)을 위해서 우리 모두 부동산학도들은 진정으로 각성해야 한다고 생각이 들어 간절한 소망에서 이 글을 쓴다.

 

 

부동산학은 과학이고 학문이기에 반드시 가치관과 본질론을 요구한다. 부동산학은 기능과 숙달만을 요구하는 기술습득의 art가 아니라 가치관과 철학과 인생을 논하는 science이다. 외국의 부동산연구는 우리의 부동산연구자세와 완연히 다르다고 본다. 그들의 연구는 실무치침적 기술습득이 주안점이지 학문적 의식은 별로 없다고 본다. 그렇기에 그들의 기본서는 principle and practice of real estate이다. 그들은 평가기술, 중개기술, 관리기술, 분석기술 등등의 기술습득과 그 연마가 부동산공부의 거의 대부분이다. 부동산의 본질을 밝혀서 그것이 인생과 어떤 철학적 기조위에 설정되어야 하는 가를 논하는 것은 아니다. 그렇기에 외국에는 순수 부동산학과는 없다고 본다. 아니 부동산학 자체도 의식치 못하고 있다. 있다고 한데야 고작 커다란 경영과학(business - management Dept)의 부동산전공(real estate course)이다. 물론 그들의 학문에 대한 사회의식은 매우 다를 것이다. 그러나 분명한 것은 부동산관을 논하는 것이 아니라 감정평가사, 중개사, 관리사, 권리분석사 등의 자격증 취득을 위한 시험준비의 기술습득과 그 지식의 습득과정이고 교육이다. 부동산철학을 논하는 것이 아니다.

 

  물론   

 

 

 

(나머지 부분은 각자 찾아서 읽어보시길.

 

 

6회 1번 (1995년) 기출문제

 

부동산 가격의 발생요인을 일반재화의 가격과 비교하고 논하시오 (40점)

 

이 문제를 출제 채점한 김근전 교수님이 답안지를 채점하면서 너무 안타까운 나머지

 

1996년 논문을 썼고 , 그 다음년도에 논문 내용이 기출문제로 반영되었다는 일화가

 

있었음을 상기할 것.

 

 

(감정평가이론을 가르치는 팀장과 강사들은 강의시 참고할 것)

 

 

8회 1번 (1997년) 기출문제

 

부동산 가격발생요인을 특히 상대적희소성의 역할관계를 논술하시오 (40점)