23회 감정평가이론 대비를 위한 기초문제 1 (음양화평지인 작성)

【문1】부동산의 특성과 감정평가의 필요성에 관련한 다음 사항을 논하시오. (30점)

 

(1) 부동산의 자연적․인문적 특성

(2) 부동산의 지역성과 지역특성

(3) 부동산의 가격특성과 감정평가

 

 

 

출제의도

 

 

부동산의 특성에서부터 부동산 감정평가의 필요성을 도출해내는 논리를 평가하는 의도로 출제함. 일본 부동산 감정평가기준 1장 2절의 논리로서 여러 개념들을 연결할 때 유용하게 쓰일 수 있다. 예시답안은 결코 정답은 아니므로 다양한 견해와 목차가 가능하다

 

 

 

 

논점

부동산특성→ 지역성 → 지역특성 → 가격특성→ 감정평가필요성의 논리

 

 

 

 

 

예시답안

 

 

 

I. 序 [3점]

 

 

 

민법 제99조상에서는 동산과 부동산을 구분하고 있고 부동산학의 대상인 부동산은 법률적, 경제적, 기술적 측면의 복합개념이다. 감정평가의 대상으로서 부동산은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제 2조 및 동법 시행령 2조에서 규정하듯이 협의로는 토지 및 정착물을, 광의로는 이에 의제부동산 및 기타 권리등을 포함한다. 이러한 부동산을 대표하는 것은 토지로 부동산의 특성이라 하면 통상 토지특성을 의미하며 이러한 토지의 특성은 토지의 본원적 특성인 자연적 특성과 인간과의 관계에서 나타나는 인문적 특성으로 대별(大別)된다.

 

 

 

이러한 부동산 특성은 일반재화의 특성과 달라 가격을 쉽게 판별하기 어려운 문제가 있다. 때문에 발생하는 감정평가의 필요성에 대해 부동산의 특성과 지역성, 지역특성 및 부동산가격과의 관계를 통해 논하도록 한다.

 

 

 

 

 

II. 부동산의 자연적․인문적 특성 [8점]

 

 

1. 부동산의 자연적 특성

고정성 / 부증성 / 영속성 / 개별성

 

 

 

 

2. 부동산의 인문적 특성

용도의 다양성 / 병합․분할의 가능성 / 사회적․경제적․행정적 위치의 가변성

 

 

 

 

3. 부동산의 특성과 사회적, 경제적 유용성

부동산의 근본이 되는 토지는 자연적 조건과 인문적 조건을 기반으로 이용되어 그 사회적 경제적 유용성을 발휘한다. 부동산의 이러한 특성이 지역적 차원에서 어떻게 유용성을 발휘하는 지에 대해 부동산의 지역성과 지역특성의 논의를 통해 접근해 볼 필요가 있다.

 

 

 

 

 

 

III. 부동산의 지역성과 지역특성 [8점]

 

 

1. 부동산의 지역성

지역성이란 부동산이 그 자연조건, 인문조건을 기반으로 타 부동산과 함께 지역을 구성하고, 그 지역의 구성분자로서 타 부동산과 의존, 보완,협동,대체,경쟁등의 관계를 통해 사회적,경제적 유용성을 발휘하는 것을 말한다.

 

 

 

 

2. 부동산의 지역특성

부동산의 지역특성이란 부동산의 집합이라는 의미에서 자연, 인문조건 관계속에서 이용상태의 동일성을 기준으로 타 지역과 구별되는 특성을 말한다. 이 상호관계를 통해 부동산은 사회, 경제적 위치를 점하게 된다.

 

 

 

 

3. 부동산 재화의 특수성

부동산은 지역적 차원에서 사회,경제적 유용성을 발휘하고 이용상태의 동일성을 기준으로 집합적 특성을 지닌다. 때문에 일반 재화와 다른 특수성을 가지게 되고, 부동산 고유의 가격특성을 가지게 된다.

 

 

 

 

 

IV. 부동산의 가격특성과 감정평가 [8점]

 

 

1. 부동산 가격과 감정평가

감정평가란 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 7호에 의하면 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 감정평가의 주된 대상이 부동산이므로 부동산의 가격특성을 알아야 할 필요가 있다.

 

 

 

 

2. 부동산의 가격특성

 

(1) 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료로 표시

 

(2) 소유권 기타 권리,이익의 가격

 

(3) 장기적 배려하에서 형성

 

(4) 개별적 동기나 특수한 사정이 개입용이

 

 

 

 

3. 감정평가의 필요성

 

 

부동산의 현실거래가격은 필요에 의해 개별로 형성된다. 이같은 거래가격을 통해 부동산의 적정가격을 발견하는 것은 일반인에게는 어려운 일이다. 따라서 가치추계의 전문가인 감정평가사에 의한 부동산 감정평가가 필요하다.

 

 

 

 

V. 結 [3점]

 

 

부동산은 우리 삶의 기반을 형성하는 토대로서 매우 중요하다. 부동산은 자연적, 인문적 조건을 바탕으로 지역적 차원에서 유용성을 발휘한다. 이러한 부동산의 특성은 일반재화와 다른 가격 특성을 발생한다. 부동산 가격은 개별 사례로 형성되는 특성이 있어 일반인이 알기 어려운바 정보제공등의 목적으로 감정평가의 필요성이 요구된다.

 

 

 

감정평가는 부동산시장에서 자원의 효율적 배분(경제적 측면)과 거래질서를 확립(정책적 측면)하게 하는바 그 사회적 공공성이 크다. 때문에 감정평가시 성실성,공정성,신뢰성과 전문적인 능력과 같은 높은 윤리수준이 요구된다.