감정평가이론 기본서 추천과 sub 교재에 대한 exit_me님의 의견

안녕하세요

 

 

제목 그대로 입니다. a+ 교재로 강의 한 번 들었는데 정말 외워지지도 않고 이해되지도 않아서 접었다가 (서브를 보면 중요한 문장을 파악 못 하겠고 그냥 외워야 겠다는 생각만 들어서 질려버렸습니다)

 

 

문득 다른 교재로 기초를 쌓고 이론과 실무를 연계 시키는 것이 이상적이라 생각해서 이론을 중요하게 생각 하고 있습니다.

 

 

이론은 부동산학개론(총론) 평가이론(각론) 정도로 구분되어 있고 학개론 공부한 뒤 평가이론을 공부해야 겠지만

 

 

교재 선택이 난감합니다. 각 교수님들마다 정의도 다르다고 하고 견해도 다르시니 그걸 모두 정리한 서브교재가 편리한 듯 해보이지만 서브교재는 애정이 안가서 안보게 되더라고요..

 

 

그래서 총론부분 교재 기본서 하나와 참고서 1권

 

 

각론부분 기본서 하나와 참고서 몇 권 정도 해서 서브도 참고해가며 좀 오래걸리겠지만 이해가 가지 않는 부분은 이렇게 해서라도 봐야 될 것 같다는 생각이 드네요

 

 

어떤 책이 기초 쌓기에 괜찮은지 답변 부탁드립니다.

 

 

 

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안녕하세요?

 

 

원하시는 총론쪽 교재로는

 

 

- 방경식, 장희순 교수님의 부동산학총론을 추천합니다.

 

 

 

경쟁관계에 있는 이창석 교수님의 학개론책은 최근의 빈번한 활동에도 불구하고 수험서로서의 적합성은 떨어져 보입니다.(개인적인 견해입니다) 하지만 내용은 훌륭합니다. 기타 조주현, 안정근 교수님의 학개론 책은 굳이 고려하지 않으셔도 될 것 같습니다.

 

 

 

원하시는 각론쪽 교재로는

 

 

 

-안정근 교수님의 부동산평가이론 5판과 해설부동산평가기준을 추천합니다. 경쟁관계에 있는 경응수 평가사님의 감정평가론과 함께 보면 좋을 것 같습니다.

 

 

 

안정근 교수님의 책과 해설부동산평가기준은 내용의 깊이와 이해에 있어 우위에 있으며, 경응수 평가사님의 책은 수험서로서의 전략성에 있어 우위에 있습니다. 부동산 외 기타 평가방법 및 최근 이슈부분에 있어서는 경응수 평가사님의 책을 봐야 할 것습니다.

 

 

 

 

최근 나온 해설부동산평가기준(일본)은 편집이 개판이라, 보기가 정말 힘듭니다. 오히려 구판인 07년도 버전을 구해 보시기 바랍니다. 편집이 휠씬 잘되어 있습니다. 단 추록된 부분은 따로 복사하시면 될 것입니다.

 

 

 

 

 

이 책 역시 부동산 평가에만 국한되므로 부동산 외적인 부분은 별도의 책을 참고해야 합니다. 나상수 평가사님의 감정평가이론강의는 책의 분량이 많고 문맥이 어색하고 단어가 낮설어 읽기가 쉽지 않은 책입니다. 하지만 몇가지 부분에 있어 참고할 만할 부분이 있는데 이는 해당 부분의 발췌나 복사를 통해서 해결하시면 될 것 입니다.

 

 

 

이론 기본서 및 관련 책에 관한 리뷰와 추천 발췌부분은 월간감정평가사 1월~4월을 참고하시길 바랍니다.

 

 

기본서와 서브에 대하여는 제가 작년 월간감정평가사에 기고한 글을 참고해 보시길 바랍니다. (파일첨부)

 

 

 

 

 

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- 서브에 대한 두 가지 결론 - (월간감평 2011.5월 6월 기재)

 

 

우리가 맨 처음 공부를 시작했을 때를 생각해보자. 몇년전 일이라 잘 기억이 나지 않더라도 처음 두꺼운 이홍규 기본을 택배로 받아 보았을 때의 가슴벅참은 아직 기억 속에 아련히 남아 있으리라 생각된다. 법규공부를 처음 시작 했을 때, 바다같이 시퍼런 박균성 행정법 기본서를 보고 다시한번 가슴이 팍팍 막혀오던 기억 또한 잊을 수 없다.

 

 

 

하지만 이론은 달랐다. 뭣도 모르던 그 시절, 12월의 영광을 뒤적거리다 이론을 공부하려면 이 책을 봐야 하는 구나 싶어서 처음 샀던 이론 책.

 

 

그건 서브였다. (아차!)

 

 

 

어설프게 기억나는 서브의 첫 느낌은 다른 과목의 기본서와는 달리 두께도 얇을뿐더러 그 편집이나 내용도

 

어딘지 다급하다는 것이었다. 뿌듯함보다는 뭐라 꼬집을 수 없는 실망감이 들었던 것 같다. 본디 기본서란

 

처음 그 것을 만나는 사람으로 하여금 ‘내가 이것만 잘 공부하면 합격할 수 있겠구나’고 하는 설레임과 설레

 

발을 안겨주고, 그 내용의 풍부함과 신뢰성으로 인해 이미 합격이나 한 것처럼 자신감과 뿌듯함을 안겨줄

 

수 있어야 하는데 서브는 그렇지 못했다.

 

 

 

 

상식적으로, 처음 공부를 시작할 때 각 과목의 ‘기본서’를 사서 보는게 맞다. 기본서를 읽고 강의를 들으며

 

이해할 건 이해하고, 외울 건 외우고 문제집을 풀면서 해당 과목을 정복해 나가는게 ‘정석’ 이다. 하지만 어

 

떤 책이 기본서인지도 잘 몰랐던 시절, 내가 기본서라고 생각해서 받아보았던 책은 나중에 알고 보니 고작

 

‘서브’ 였던 것이다.

 

 

 

 

서브(sub)가 대체 뭐 길래, 감정평가 이론에서 기본서 대접을 받고 있는 것일까? 특정 시중서브의 머리말을

 

읽어보면 본 책이 감정평가 이론의 ‘기본서’로서 손색이 없을 것이라 며 자화자찬 하고 있다. 나도 당했지

 

만, 많은 사람들이 이론 공부를 처음 시작할 때 이런 시중서브를 기본서 삼아 공부를 시작한다. 역시

 

나 기본강의도 듣기 마련인데 기본강의의 교재 역시 시중서브를 사용하고 있다. 따라서 구조적으로 처음

 

공부를 시작하는 사람(그야말로 아무것도 모르는 사람)은 서브를 통해서 감정평가 이론을 접하게 된다. 상

 

당수의 수험생들은 시중에 엄연히 존재하는 감정평가 이론서적들을 제쳐두고 서브로 공부의 시작과 끝을

 

장식하고 있다. 서브가 그렇게 할 수 있는 이유가 무엇일까?

 

 

 

 

첫째, 서브와 관련된 이해관계 때문이다.

 

 

한마디로 시중서브를 편집해서 판매하는 사람이 해당 서브를 가지고 기본강의를 하기 때문이다. ‘저자직강’ 인 셈이다. 기본강의를 자신의 서브로 하기 때문에 서브와 강의가 직접적인 이해관계를 가지고 있다. 따라서 기본강의를 처음 듣는 사람은 자연스럽게 서브를 기본서삼아 이론공부를 시작하게 된다.

 

 

 

 

둘째, 방대한 이론을 서브로 효과적으로 정리할 수 있을 거라는 ‘착각’ 때문이다.

 

 

최근 동남권 신공항 백지화 사건과 관련해 ‘공약은 공약일 뿐!’ 이란 말이 새삼 와 닿는다. 이 말은 무책임한 대통령에게만 해당하는 말은 아니다. 무책임한 서브에도 해당한다. 방대하지도 않은 이론을 방대한 것처럼 꾸미고 효과적으로 정리 할 수 없는 구조를 가지고 있으면서도 효과적으로 정리 할 수 있는 것처럼 공약하면서 다수의 선량한 수험생을 서브의 매력속으로 빠져들게 만든다. 죽지도 않은 경제를 살리겠다고 난리를 치던 모 대통령의 행각이 서브위에 그림자처럼 겹쳐 보인다.

 

 

 

셋째, 서브로 공부해도 합격을 할 수 있기 때문이다.

 

 

비록 서브가 많은 문제점을 가지고 있다고 할지라도 서브를 통해 단기합격을 도모할 수 있다. 비록 실패하는 사람이 더 많다 할지라도 어쨌든 합격자는 나온다. 중간에 기본서를 보며 내실을 다졌다 할지라도 처음에 서브를 봤으니 서브를 보고 합격한 것이 아니냐고 서브애창자들이 주장하기도 한다. 주로 2년차 합격자들은 높은 실무점수 덕분에 서브를 보고도 합격할 수 있다. 서브를 보고 합격 할 수 있는 것은 몇 가지 특수 조건(높은 실무점수 + 이론에 대한 개인적인 감각 + 답안 현출능력 + 좋은 글씨)이 갖추어 진다면 서브를 보고도 단기합격을 할 수 있다. 내가 그 소수의 합격생이 될 것이라는 믿음이 있기 때문에 서브로 공부를 시작하는 사람이 많다.

 

 

 

나는 감히 서브에 대한 두 가지 결론을 내려 보고자 한다.

 

 

 

첫 번째 결론은 서브로 공부하면 합격은 할 수 있지만, 이론을 제대로 배울 수는 없다. 는 것이다.

 

 

 

두 번째 결론은 서브로 공부하면 소수의 합격자들을 제외하곤 대부분 장수생으로 전락한다는 것이다.

 

 

 

서브로 공부해도 ‘합격’ 할 수 있다. 사실 합격만 하는데는 큰 지장이 없을지도 모른다. 수많은 사람들이 이를 입증해 보였다. 2차 과목이 이론만 있는 것이 아니기 때문이다. 이론에서 부족한 점수를 실무와 법규에서 만회한다면 얼마든지 합격의 영광을 누릴 수 있다.

 

 

 

서브로 공부하면 감정평가 이론을 제대로 배울 수 없다. 많은 수험생들과 이론에 대해 대화를 나누어 보면 그들 대부분은 감정평가 이론에 대한 체계적인 이해를 하지 못하고 있다. 마치 반찬과 밥알이 입안에서 따로 노는 것처럼 정리되지 못한 이론의 조각들을 머릿속에 잔뜩 집어 놓고 있는 듯하다.(모든 사람이 그렇다는 것은 아니다) 문제는 그들은 본인이 이론을 잘 이해하지 못하고 있다는 것을 인지하지 못한다는 것이다. 저번 달 글에서도 말했듯이 이론에 대하여 자신의 실력을 과대평가하는 경향이 있기 때문이다.

 

(특히 년차가 낮을 수록 그 경향이 강해진다)

 

 

 

몇 명 솔직한 사람들은 자신의 이론 실력이 부족한 것을 인정하고 서브에서 벗어나고 싶어 한다. 그들은 이제 기본서를 좀 봐야하는 건 아닌가 싶어 서점을 기웃거리지만 하나같이 망설이고 만다. 기본서의 양이 너무 많고 방대하여 감히 볼 엄두가 나지 않는다고들 말한다. 누군가가 잘 정리해 주었으면 좋겠다고 한다. 결국 다시 서브를 집어 든다. 요즘에 들어서는 이러한 ‘반기본서’ 성향이 많이 무뎌지고 어느 정도 년차가 올라가면 기본서를 찾아 읽는 분위기로 많이 변화되었다고는 하지만 여전히 서브에 대한 이런식의 충성도는 타 과목에 비하여 높은 편이다. 투덜투덜 대지만 결국 서브에 포스트잇을 붙여가며 읽고 또 읽는 것이다.

 

 

 

나는 기본서와 서브를 비교하여 감정평가 이론을 이해하는 측면과, 감정평가 이론에 대한 논술 측면에서 과연 서브가 기본서에 비하여 어떠한 비교우위가 있는 지를 감히 논해보고자 한다. 물론 객관적인 분석이 아닌 지극히 개인적인 감정과 경험이 반영된 것이다. 이를 통하여 서브의 문제점을 지적하고 냉철한 시각으로 감정평가 이론의 학습에 있어서의 기본서와 서브 각각의 올바른 역할에 대해서 살펴 보고자 한다.

 

 

 

 

기본서에 대한 이해

 

 

기본서란 무엇일까? ‘수험’ 목적으로서의 기본서는 해당과목에 대한 전반적인 지식과 내용이 충분히 설명되어 있고 기본적인 문제가 수록되어 있는 책을 뜻한다. 자동차도 메이커 별로 여러 종류가 있듯이, 주요 고시 공부에 있어서의 수험서도 유명 학자 혹은 강사를 중심으로 기본서류가 형성되어 있다. 기본서의 의미를 이렇게 두고 봤을 때 서브는 절대 기본서화 될 수 없다.

 

 

왜냐하면 해당과목에 대한 전반적인 지식과 내용이 충분히 서술되어 있지 않기 때문이다. 시중의 서브는 대략 1000페이지 정도이다. 수험목적으로서의 기본서의 분량이 1000페이지를 크게 넘어서지 못하고 있는 것을 감안하면 ‘서브’ 라는 말이 무색하게 그 분량이 방대하다. 이렇게 분량이 많음에도 불구하고 각 챕터별 내용이 빈약하고 단순 요약 및 목차나열에 그치고 있기 때문에 서브는 기본서가 반드시 갖추어야 할 내용의 충실성이 결여되어 있다.

 

 

 

따라서 서브는 기본서가 될 수 없는 것이다. 서브가 필요한 내용을 충분하고 자세하고 정확하게 서술했다면 오늘날 서브는 서브라는 이름이 아닌 기본서라는 이름으로 불렸을 것이다.

 

 

 

 

안타까운 일이지만 감정평가 이론에는 ‘단 하나의 기본서’는 아직 존재하지 않는다. 분야별로 몇 권의 책이 기본서가 되고 그 것들이 뭉쳐 ‘기본서군’ 을 이루고 있다. 따라서 우리가 이론의 기본서라고 지칭하는 것은 특정의 책을 말하는 것이 아니고 이러한 ‘기본서군’ 을 말하는 것이다. 시중의 모든 하드커버 책이 다 기본서 대접을 받을 수 있는 것은 아니다. 해당 부분에서 최고수준의 내용을 담고 있어야 기본서의 범위에 들어갈 수 있다.

 

 

 

수험계에서 즐겨 읽히는 기본서군으로는 다음과 같은 것이 있다.

 

부동산학	평가이론	기 타
방,장 총론 안정근 학개론 이찬석 학개론 조주현 원론 토지경제학 등	안정근 평가이론 나상수 평가이론 노용호 평가이론 경응수 평가이론 AI, 일본기준	부동산경제학 관련 투자, 금융관련 정책, 시사관련 부동산용어사전 논문

 

 

이 모든 책을 다 읽어야 ‘기본서군’을 읽었다고 말할 수 있는 것은 아니다. 대략적으로 기본서군의 책은 5권정도로 압축된다.(이른바 5대 기본서) 개인적인 사견으로 보편적이면서 가장 훌륭한 기본서 조합은 다음과 같지 않을까 생각된다.

 

 

 

방경식, 장희순 부동산총론 + 안정근 or 경응수 평가이론 + 일본 부동산평가기준 + 토지경제학 + AI 12th + 부동산경제학의 이해(김지현 저)를 제외한 일반 부동산 경제학책

 

 

 

이와 같이 기본서군을 정리하는 이유는 감정평가 이론의 각 부분의 내용을 가장 정확하고 충실하게 서술하는 책들이기 때문이다. 또 학문에 욕심을 내기 보다는 합격을 위한 수험의 측면에서 수험생이 보기에도 무리가 없는 무난한 기본서군이라고 생각되기 때문이다.

 

 

(시중에 출판된 다양한 기본서의 특징과 장, 단점에 관하여는 다음 기회에 설명할 수 있을 것이다)

이와는 별도로 수익방식을 이해하기 위한 기본서군으로는 다음과 같은 것을 제안하고 싶다.

 

 

 

소득접근법의 이해(임재만 저) + 나상수 평가이론 + AI12th + 안정근 평가이론 + 부동산 자본환원기법의 이해(임재만 저)

 

 

 

 

서브에 대한 이해

 

 

(이하에서 말하는 서브는 감정평가 이론 수험계에서 통용되는 용어로서의 ‘서브’를 뜻한다)

 

 

 

그렇다면 서브란 무엇일까? 쉽게 말해 앞에서 서술한 기본서군에 속한 기본서들을 요약 정리한 것이 서브다. 따라서 서브 안에는 상기의 기본서의 상당부분이 거의 빠짐없이 요약 정리가 되어 있다. 바로 이 점이 서브의 가장 큰 특징이자 강점이다. 방대한 감정평가 이론을 효과적으로 정리할 수 있다는 주장도 이 점에서 근거되어 진다.

 

 

 

‘서브’는 감정평가 공부뿐만 아니라 보편적으로 거의 모든 다양한 종류의 공부에 있어서 보편적으로 사용되는 ‘학습도구’ 중 하나이다. 내용에 대한 공부가 어느 정도 되었다면 이제 그것들을 효과적으로 요약 정리한 서브를 반복숙달 함으로써 답안지에 쓸 분량을 미리 조정하고, 핵심내용을 빠짐없이 암기해야 된다.

 

 

 

이를 위한 도구로 서브를 따라올 자가 없다. 서브를 어떻게 활용하는가에 따라 합격의 당락이 상당히 좌우된다 해도 과언이 아니다. 따라서 ‘서브’ 자체를 자지고 그 역할과 기능에 대해서 문제를 삼을 것이 없다. 문제는 서브가 서브로서 가져야할 역할을 넘어서 감당하지 못할 ‘기본서’의 역할까지도 하고 있다는 것이다. 이 것과 관련하여 시중서브는 다음과 같은 심각한 문제점을 안고 있다.

 

 

 

 

첫째, 서브의 정체성에 관한 문제

 

 

다시 말해 ‘스스로 이해하고 작성한 서브’가 아니라는 것이다. 본디 서브는 기본서를 공부하고 나서 스스로 이해한 기본서의 내용을 정리하면서 만들어가야 하는 것이다. 하지만 제한된 수험기간의 한계와 다년차와의 격차를 줄이고 서브를 작성하는데 필요한 고통과 노력을 줄이기 위해 다른 사람이 사전에 작성해 둔 서브를 스스로 만들어야 할 서브로 ‘대체’ 하여 사용하고 있다.

 

 

 

서브는 필연적으로 작성자 ‘본인’이 이해한 내용으로 작성되어 지게 되어있다. 서브에 사용되는 목차와 목차아래 정리된 내용은 서브 작성자 본인이 그렇게 이해하고 답안지 작성시 이대로 쓰겠다는 의도가 담긴 내용들이다. 이 점은 서브를 처음 읽는 사람에게 서브 작성자가 이해한 관점에서 기본서의 내용을 이해하도록 강요하게끔 만든다.

 

 

서브 안에는 작성자도 잘 이해하지 못한 내용을 단순히 배끼는식으로 첨부해 놓은 것도 많을뿐더러 행정법 서브처럼 쟁점에 대한 각 견해를 조화롭게 반영해 놓기 보단 특정 책의 내용을 단순 요약해 둔 것들이 더 많아 이론을 처음 공부하는 사람에게 특정 내용만이 옳은 것처럼 강요하게끔 만드는 문제도 있다.

 

 

 

둘째, 서브의 작성방식과 내용에 관한 문제

 

 

서점에서 팔리는 시중서브는 그 내용이 거의 대동소이하고 편집과 구성에 있어 큰 차이가 없다. 그 구성과 형식이 가장 완전하여 문제가 없는 것이라면 모르겠지만, 시중의 서브는 불행히도 ‘기본서’로서의 역할도 함께 하고 있기 때문에, 그 점에서 보자면 현재 시중서브의 구성은 크게 문제가 있다.

 

 

가령 해당 챕터의 내용을 기술할 때 약속이나 한 듯이 서론, 본론, 결론의 형식을 취하고 있고, 본론 안에서의 목차의 수는 많으나 목차아래 기술된 내용은 상대적으로 빈약하다.

 

 

이 점은 답안지에 옮겨 적기 위한 목적의 서브로는 적합하나 감정평가 이론을 이해하고 공부하기 위한 목적에서는 적합하지 못하다.(지나치게 요약을 해두었기 때문이다) 또 서브를 기본서에 준하는 역할을 기대한다면 굳이 서론과 결론이라는 형식을 취할 이유도 없다.(상기에서 언급한 어느 기본서 중에서도 서브식의 목차형식을 사용하는 책은 없다) 시중 서브를 단순히 시험장에 들어가기 전에 보는 ‘최종 정리’ 및 ‘답안지 작성의 롤모델’ 로서 사용한다면 이와 같은 점이 문제가 되지 않겠지만 시중서브를 가지고 기본강의를 하는 현실을 비추어 보면 서브의 작성방식과 그 서술방식은 분명 문제가 있다.

 

 

 

결국 이 점은 서브의 정체성과 관련된 문제이다. 서브를 서브로서 활용하고 공부하면 문제가 없는데 서브를 기본서로서 사용하자니 이와 같은 갖갖이 문제가 생겨나는 것이다.

 

 

 

 

셋째, 무분별한 짜깁기로 인한 분량의 비대화의 문제

 

 

 

앞에서도 말했듯이 시중 서브의 분량은 이제 천페이지를 훌쩍 넘어간다. 이 천페이지 안에는 감정평가 이론 공부를 위한 대부분의 내용이 수록되어 있는 것은 사실이다. 하지만 뭐든지 빠짐없이 다 있어야 한다는 서브의 지나친 욕심으로 인하여 내용의 경중과는 무관하게 불필요한 부분까지 과다하게 수록되어 있기도 하고 해당 내용의 수험적합성에 대한 검증없이 무분별하게 짜깁기되어 있기도 하다. 이로 인해 내용의 앞과 뒤가 모순되는 부분도 있고, 전체적인 흐름이 일관되지 못한 부분도 있다. 또한 서브의 이름에 걸맞지 않게 보기에도 부담스러운 분량을 자랑하고 있다.