13회 감정평가이론 기출문제 예시답안 (작성 : 11회 감정평가이론수석 이우영 감정평가사)

<제13회 감정평가이론 모범답안 - 이우영>

이 내용은 제 나름대로의 답안을 작성한 것이므로 단순히 참고용에 지나지 않음을 공지합니다.

 

 

 

 

【문-1】최근 상업용부동산의 가치평가에서 수익방식의 적용이 중시되고 있는 바 수익방식에 대한 다음사항을 설명하시오. (40점)

1. 수익방식의 성립근거와 유용성

2. 환원이율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계

3. 할인현금수지분석법(DCF)의 적용시 재매도가격의 개념 및 구체적 산정방법

4. 수익방식을 적용하기 위한 조사자료항목을 열거하고 우리나라에서의 수익방식 적용의 문제점

 

 

 

 

 

I. 수익방식의 성립근거와 유용성

 

1. 의의

수익방식(수익환원법)이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 적정한 이율로 환원 또는 할인하여 대상물건의 가격을 구하는 방법으로 최근 상업용부동산의 가치평가에서 그 적용이 중시되고 있다.

 

 

 

2. 성립근거

수익방식은 수익을 많이 창출하는 부동산일수록 가격이 크고 그렇지 못한 부동산일수록 가격이 적다는 가격의 3면성 중 수익성, 가치이론 중 효용을 장래 기대되는 편익의 현재가치로 환원한 값으로 측정하는 한계효용학파의 한계효용가치설, 가격제원칙 중 대체■예측■수익배분■최유효이용의 원칙 등을 성립근거로 하고 있다.

 

 

 

3. 유용성

 

 

(1) 타 방법에 대한 유용성

 

 

① 원가방식(복성식평가법)에 대한 유용성

재조달원가나 대체원가, 감가수정을 추계할 필요가 없기 때문에 그 과정에 수반되는 주관성이나 부정확성을 피할 수 있다.

 

 

② 비교방식(거래사례비교법)에 대한 유용성

대상부동산과 유사부동산과의 차이를 비교ㆍ수정하는 데에 발생할 수 있는 주관성을 피할 수 있다.

 

 

(2) 수익방식 자체에 대한 유용성

 

 

① 강한 현실적인 필요성

부동산투자에서 대출자는 차입자가 원금과 이자를 제대로 갚을 수 있을 지에 관심이 많으므로 대상부동산의 가치를 수익방식으로 평가하기를 요구하는 수가 많다. 가격 추계외에 개발사업의 타당성분석, 최고최선의 이용분석 등 다양한 분야에 적용할 수 있다.

 

 

② 이론적 근거에 부합

부동산의 가격이란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값인데 수익방식의 논리와 동일하다. 또한 투자자의 현실적인 행태에도 가장 잘 부합되는 평가방법이다.

 

 

 

II. 환원이율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계

 

1. 개설

환원이율이란 순수익을 가격시점의 경제적 가치로 환산하기 위하여 적용하는 이율을 말하며, 할인율이란 장래의 현금흐름을 현재가치로 환산하기 위하여 적용하는 이율을 말한다. 수익방식의 적용을 위해서 환원이율 및 할인율의 결정은 중요한 의의를 갖는다.

 

 

 

2. 양자의 차이점

 

 

(1) 개념

환원이율은 한해의 소득이나 여러 해의 평균소득을 가격과 비교한 비율로 단기에 적용되며 “자본수익률+자본회수율”로 구성된다. 할인율은 일련의 개별적 소득에 적용되는 비율로 복기에 적용되며 회수율이 포함되어 있지 않아 완전한 의미의 환원이율로 보기는 어렵다.

 

 

(2) 자본의 회수

환원이율은 경제적 수명까지 투자자가 대상부동산을 보유한다고 가정하여 자본회수를 하며, 할인율은 투자자가 일정기간만 보유하고 중간에 처분하여 자본을 회수한다고 가정한다.

 

 

(3) 적용되는 환원방법

환원이율은 잔여환원법, 직접법■직선법■상환기금법■연금법 등의 환원방법에 적용되며, 할인율은 저당지분환원법이나 할인현금수지분석법 등의 환원방법에 적용된다.

 

 

 

3. 양자의 관계

 

 

(1) 환원이율은 자본수익률(할인율)과 자본회수율로 구성되어 할인율의 변화에 따라 변동하는 관계가 있다. 만일 환원이율에서 기말가격(재매도가격)의 변동이 없다면 환원이율과 할인율은 같게 된다.

 

 

(2) 시장행태를 고려할 경우 할인율이 더 우수하다. 투자자는 수익과 기말가격을 불명확하게 내포하는 환원이율보다 별도의 지분수익률(할인율)과 기말가격을 합산하는 할인율을 더 선호한다.

 

 

 

III. 할인현금수지분석법(DCF)의 적용시 재매도가격의 개념 및 구체적 산정방법

 

 

1. 개설

할인현금수지분석법이란 매기간의 현금수지와 기간 말의 지분복귀액을 현재가치로 환원해서 지분가치를 구하고 여기에 기간 초의 저당가치를 더하여 대상부동산의 시장가격을 구하는 방법으로 가정의 현실화, 투자분석시 유용성 등에서 그 우수성이 인정되고 있다.

 

 

2. 재매도가격의 개념

재매도가격이란 기간 말의 지분복귀액을 구하기 위해서 대상부동산을 일정한 기간 동안 보유하다가 되파는 가격을 말한다. 재매도가격에서 매도경비, 미상환저당잔금, 자본이득세 등을 공제한 것이 세후지분복귀액이 된다.

 

 

3. 구체적 산정방법

 

 

(1) 내부추계법

기간 말이나 기간 말 다음 해의 순수익을 적절한 환원이율로 환원하여 재매도가격을 구하는 방법으로 가격시점이 기간 말일 경우 환원대상이 되는 순수익은 이론적으로 그 다음 해의 것이어야 한다. 이때 적용되는 환원이율을 기출환원율, 잔여환원율, 종말환원율이라고 한다.

 

 

(2) 외부추계법

과거의 가치성장률이나 각종 변수와 가치와의 관계 등을 고려하여 기간 말 대상부동산의 가격을 추계하는 방법으로 과거의 성장추세로부터 재매도가격을 추계할 경우에는 성장률과 인플레이션과의 관계에 특히 유의해야 한다.

 

 

 

IV. 수익방식을 적용하기 위한 조사자료항목을 열거하고 우리나라에서의 수익방식 적용의 문제점

 

 

1. 개설

수익방식을 적용하기 위해서는 대상물건을 통하여 장래 일정한 기간동안 발생할 것으로 기대되는 수익에서 소요될 비용을 공제한 금액인 순수익, 환원이율 또는 할인율을 추정해야 한다.

 

 

2. 조사자료항목

 

 

(1) 부동산의 수익을 추정하는데 이용할 수 있는 자료

정상적인 운영상태에서 획득가능한 대상부동산의 최근 3년 이상의 수익실적, 인근지역의 전형적인 공실률, 유사부동산의 수익자료, 보충자료로서 인구성장과 주택수요와의 관계, 지역소득의 증가추세 등

 

 

(2) 부동산의 운영경비를 추정하는데 이용할 수 있는 자료

대상부동산의 소멸성보험료, 제세 및 공과금, 감가상각비, 관리 및 수선유지비, 유사부동산의 경비자료(전형적 관리상태하에서의 비용) 등

 

 

(3) 환원이율, 할인율을 추정하는데 필요한 자료

자본회수율, 기대수익률, 요구수익률, 조소득승수(총임료승수), 정기예금이자율, 부채감당율 등

 

 

3. 수익방식 적용의 문제점

 

 

(1) 수익방식 적용의 자율화

평가는 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 이 규칙에 의한 평가방법 중 가장 적정한 방법에 따라야 한다는 규정(감정평가에관한규칙 제10조)에 의거 비교적 적용이 용이한 타방식을 적용하여 왔다.

 

 

(2) 부동산시장의 불완전

부동산시장이 불완전하고 정보가 공개되지 않아 수익방식을 적용하는데 필요한 수익자료, 비용자료 등 자료획득에 어려움이 많았다.

 

 

(3) 평가실무의 낙후

감정평가이론상 할인현금수지분석법이나 저당지분환원법이 소개되고 있으나 평가실무는 아직도 잔여환원법이 주를 이루고 있다.

 

 

 

 

 

【문-2】최근 노후 공동주택의 재건축이 사회문제로 대두되고 있는 가운데 재건축의 용적률이 핵심쟁점이 되고 있다. “토지가치의 극대화”라는 최유효이용의 관점에서 재건축의 용적률이 이론적으로 어떻게 결정되는지를 설명하고, 현실적인 용적률 규제와 주택가격의 상승이 이러한 이론적 적정용적률에 미치는 영향을 설명하시오. (20점)

 

 

I. 서

재건축사업이란 노후·불량주택의 소유자가 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 조합을 설립하여 시공권이 있는 등록업자와 공동사업 주체가 되어 주택을 건설하는 사업이다. 이때 소유자는 높은 용적률(건축물의 연면적의 대지면적에 대한 비율)을 적용하여 수익성을 높이고자 하고, 용적률의 결정권자인 지자체는 쾌적한 주거환경을 위해 용도지역별로 용적률을 규제하고 있어 재건축시 용적률의 결정이 핵심쟁점이 되고 있다.

 

 

II. 재건축 적정용적율의 결정

 

 

1. 개설

재건축의 이론적인 적정용적률은 토지가치의 극대화라는 최유효이용의 관점에서 결정된다. 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 사용능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고■최선의 사용방법으로 법률적, 경제적, 기술적 측면에서 파악할 수 있다.

 

 

2. 경제적 측면

 

 

(1) 인근지역에 있어서의 표준적 이용, 대상부동산의 위치와 규모, 주택가격, 건축비용 및 난이, 건축후의 수익 등에 관한 측면에서 적정용적률을 판단한다.

 

 

(2) 경제적 타당성이 있는 이용이란 정의 순현가를 실현할 수 있는 이용으로 대상 부동산의 기대이윤이나 가치증진이 그 비용을 초과해야만 경제적으로 타당성이 있는 이용이 된다.

 

 

(3) 재건축 용적률이 높다고 해서 항상 경제적 타당성이 있는 것은 아니다. 단위부동산에 대하여 지속적인 투자를 행하는 경우 단위 투자당 순수익은 증가하다가 손익분기점(한계투자점)이후에는 감소한다는 수익체증체감의 원칙을 적용하여 추가투자에 따른 한계수익이 zero가 되는 층수를 결정하고 이에 따라 적정용적률을 결정한다.

 

 

 

3. 법률적 측면

 

 

(1) 토지이용에 관한 공■사법상의 제약, 환경기준 및 생태기준, 장래의 합법성 등을 고려하여 적정용적률을 결정한다.

 

 

(2) 용도지역별 시, 군 또는 구의 건축조례 등을 감안하여 적정용적률을 판단한다.

 

 

 

 

4. 기술적 측면

 

 

(1) 대상부동산의 기술적 조건에 관한 여러 가지 개별적인 제요인으로 경제적■법률적 측면에서 적정용적률이 결정된다고 해도 그러한 토지이용이 물리적으로 적합한가 여부를 판단해야 한다.

 

 

(2) 토지의 하중지지력, 부지의 모양, 공공편익시설의 유용성 등을 감안하여 적정용적률을 판단한다.

 

 

 

 

III. 현실적인 용적률 규제와 주택가격의 상승이 적정용적률에 미치는 영향

 

 

 

1. 현실적인 용적률 규제와 적정용적률

토지가치의 극대화 측면에서 최유효이용을 달성하는 재건축의 적정용적률이 결정된다고 해도 현실적인 용적률의 규제는 적정용적률에 미치지 못하게 될 수 있다. 법률적 측면에서 허용하는 용적률보다 더 낮게 용적률을 규제하는 경우 이는 최유효이용의 감소로 볼 수 있다.

 

 

 

2. 주택가격의 상승과 적정용적률

주택가격의 상승은 재건축의 적정용적률의 판단기준 중 경제적 측면에 영향을 미치게 된다. 즉, 추가투자에 대한 손익분기점이 상승하게 되어 적정용적률을 상승시킨다.

 

 

 

IV. 결

재건축의 적정용적률은 경제적■법률적■기술적 측면에서 최유효이용을 충족시키는 수준으로 결정된다. 이렇게 결정된 적정용적률은 최유효이용의 판단기준인 경제적■법률적■경제적 상황의 변화로 변화된다.

 

 

 

 

【문3】감정평가목적 등에 따라 부동산가격이 달라질 수 있는지에 대하여 국내 및 외국의 부동산가격 다원화에 대한 견해 등을 중심으로 논하시오. (20점)

 

 

 

I. 서

부동산가격은 하나이어야 하는가, 아니면 그 평가목적과 형성된 원인에 따라 다양한 가격이 나와야 하는가에 대한 논란이 있다. 이하에서 부동산가격의 다원화에 대한 국내 및 외국의 견해를 살펴본다.

 

 

 

II. 부동산가격 다원화에 대한 견해

 

 

1. 국내의 견해

 

 

(1) 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 지가공시법)의 규정

지가공시법의 지가체계의 일원화는 토지가격의 산정과 평가를 공시지가를 기준으로 일원화한다는 의미이지 지가를 일원화한 것이 아니다. 지가공시법 제10조 후단은 산정된 지가를 목적에 따라 가감 조정하여 적용할 수 있다고 규정하여 지가의 다원성을 인정하고 있다.

 

 

 

(2) 감정평가에관한규칙(이하 감칙)의 규정

감칙 제5조에 의하면 대상물건에 대한 평가가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 하나 평가목적, 대상물건의 성격, 평가에 있어 특수한 조건이 수반되는 경우에는 특정가격 또는 특정임료로 가격을 결정할 수 있다고 규정하여 부동산가격 다원화를 긍정하고 있다.

 

 

2. 외국의 견해

 

 

(1) 일본의 견해

일본의 부동산감정평가기준에 의하면 부동산감정평가로 구하는 가격은 기본적으로 정상가격이나 감정평가의뢰목적 및 조건에 따라 한정가격 또는 특정가격으로 구할 수 있어 의뢰목적 및 조건에 따라 이를 적절히 판단하고 명확히 하여야 한다고 규정하고 있다.

 

 

(2) 미국의 견해

가격종류의 표준화와 관련하여 30, 54, 73개설 등의 논의가 있으나 아직 표준화는 이루어지지 못하고 있다. Babcock는 소유자가격■시장가격■투자가격으로 구분하기도 했으나 주어진 시점에서 대상부동산에 적용되는 가격의 종류는 시장가격, 과세가격, 보험가격, 공익가격, 투자가격 등 무수히 많다. 이때 다양한 가격의 개념 중에서 여러 가지 평가이론과 기법 등은 시장가격의 추계를 기준으로 하고 있다.

 

 

III. 부동산가격 다원화의 필요성

 

 

1. 현실적 거래에 부응

시장가격이 현실적인 거래에서 유익하게 쓰이지 못하는 경우가 있다. 시장이 상대적으로 한정되는 경우 시장가격보다 한정가격이 더 유익하다.

 

 

2. 감정평가활동의 정확화

감정평가사에게 여러 가지 가격의 개념을 이해시킴으로서 평가의 적정성과 가격의 객관화를 기할 수 있다.

 

 

3. 의뢰자의 요구 충족

보상, 담보, 경매 등 목적에 따라 가격을 유형화시킴으로서 감정평가의 안정성을 기할 수 있고, 목적에 부응하는 가격을 산출하여 의뢰자의 욕구를 충족시킬 수 있다.

 

 

4. 감정평가의 도구성에 부응 및 감정평가활동의 영역 확대

가격형성요인이 복잡하여 부동산의 용도에 따라 항상 정상가격만이 형성될 수 없으며, 부동산가격을 일원화하면 감정평가의 기능이 크게 저하된다.

 

 

 

IV. 결

 

 

1. 부동산의 가격은 평가목적 및 형성된 원인에 따라 다양하며, 현실 부동산 활동에 있어 하나의 가격만으로는 불충분하기 때문에 하나의 부동산에 다양한 가격이 있을 수 있다는 견해가 오늘날의 일치된 의견이다.

 

 

2. 부동산의 가격은 주어진 시점과 보는 관점상 여러 가지가 존재하기 때문에 감정평가사는 각자의 전문분야에 따라 여러 종류의 가격을 평가하며 이때의 기준이 되는 것은 결국 시장가격이다.

 

 

 

 

【문4】다음을 약술하시오. (20점)

 

1. 건부감가의 판단기준과 산출방법

 

 

1. 건부감가의 의의

지상에 건물 등이 존재하여 토지의 최유효이용을 저해하는 경우에는 토지의 유용성이 저하되는데, 이처럼 건물 등의 존재로 인하여 야기되는 토지에 대한 제약분을 토지가격에서 감액하는 작업을 건부감가라고 한다.

 

 

 

2. 판단기준

(1) 최유효이용과의 격차, 즉, 대상토지가 최유효이용인지 여부를 판단한다. 이때의 판단기준은 최유효이용의 원칙중 내부측면과 관련되는 균형의 원칙, 외부측면과 관련되는 적합의 원칙을 적용한다.

(2) 나지화의 난이도, 즉 건물을 철거하여 나지화함이 용이한가를 판단한다.

 

 

 

3. 산출방법

 

 

(1) 수익환원법의 적용

현재 상태하에서의 대상토지에 귀속하는 순수익을 토지잔여법에 의하여 구하고, 최유효이용 상태에 있는 유사토지에서 산출되는 순수익을 토지잔여법으로 구하여 양자의 격차를 자본환원화하여 감가액을 산출한다.

 

 

(2) 철거비용의 감안

건물이 노후화되거나 부적합하여 철거함이 합리적이라고 판단되는 경우는 철거비용과 해체철거 이후의 잔재가치를 비교하여 잔재가치를 초과하는 철거비용이 있는 경우 이 비용을 건부감가액으로 산정할 수 있다.

 

 

 

 

2. 용어설명

 

 

① Project financing

 

 

1.개요

(1) Project Financing이란 특정한 프로젝트로부터 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 총칭하는 개념이다.

 

 

(2) 해외건설 및 대형프로젝트에서 빈번히 등장하고 있으며, 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적 담보의 가치에 두지 않고 동 프로젝트 자체의 수익성에 두는 일종의 금융기법으로, 최근 건설업체의 자산개발 분야에도 본 방식이 도입되고 있다.

 

 

 

2.Project Financing의 특징

프로젝트 파이낸싱은 사업주와 법적으로 독립된 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 것이기 때문에 프로젝트가 도산시 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름이나 자산의 범위내에서 채권청구가 가능하며 채권자는 사업주에 대하여 청구할 수 없다.

 

 

 

3.활용

사업주가 금융기관으로부터의 대출에 제한을 받는 경우에도 유망한 프로젝트에는 대출이 가능하며, 사업성을 기초로 대출이 이루어지므로 사업주에 대한 신용평가 없이 대출금에 대한 상환이 가능하므로 정보의 비대칭성 문제를 해결할 수 있다.

 

 

 

② Sensitivity analysis

 

1. 의의

감응도 분석법이란 투자분석모형의 투입변수가 변함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는지를 분석하는 기법이다. 즉, 임대료ㆍ영업경비ㆍ공실률ㆍ감가상각의 방법ㆍ세율ㆍ보유기간ㆍ가치의 상승 등 투자수익에 영향을 줄 수 있는 구성요소들이 개별적 또는 집단적으로 변화했을 때 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화하는가를 분석하는 것이다.

 

 

 

2. 유용성

 

 

(1) 주요 요소나 변수들에 대한 낙관치, 기대치, 비교치 등에 대한 결과 범위를 파악할 수 있다.

(2) 변수 중 어느 것이 상대적으로 더 중요한지를 분석하고 그 변수의 정확한 추계에 더 비중을 둔다.

 

 

 

3. 한계

(1)변수간에 상호 관련이 있을 수 있으나 이를 무시하고 변수간에는 독립적으로 취급한다.

(2) 주요 요소나 변수들에 대한 낙관치, 기대치, 비관치 자체에 대한 확률분포를 알 수 없고 고려하지도 않는다.