22기 최씨성을 가진 합격생이 시험 막 치르고 나서 쓴 이론 목차

이론은 정말 거의 생각이 안나네요

답안지에 목차를 잡고 쓴게 아니기 때문에;;

시험장에서는 열심히 쓴다고 썼으나

지금 정리해보니... 뭘 쓸건지... ;;

이것도 그냥 올리고 싶어 올려봐여;;

 

 

문제1

 

 

l. 서설

 

 

ll. 설문 1

 

 

1. 선하지의 개념

의의+주절주절

 

 

2. 선하지 보상방법

 

1) 거래사례비교법

 

2) 비율법

 

3) 임대료손실환원법

 

4) 입체이용저해율활용법

 

 

 

3. 보상되지 않는 손실

 

1) 잔여지의 가치하락분

 

2) 선하지의 스티그마 미고려

 

 

 

4. 검토

 

선하지보상지침은 입체이용저해율이용하도록 규정

수익형부동산의 경우 다양한 가격형성요인을 종합적으로 고려할 수 있는 규정필요

 

 

 

lll. 설문 2

 

 

1. 수익형 부동산의 배경

수익형부동산의 의미, 주거용부동산의 침체에 따른 자본이득의 감소, 수익성확보를 위한 비주거용부동산으로의 투자관심대상의 변화

 

 

2. 수익형 부동산의 특징

 

1) 개별성 큼

 

2) 임차자 혼합, 관리의 중요성

 

3. 수익형부동산의 가격형성원리

 

 

 

4. 검토

 

 

 

lV. 설문 3

 

1. 개설

 

감칙 제 10조

 

 

2. 수익방식(수익환원법)

 

3. 비교방식

 

4. 원가방식

 

5. 검토

 

 

 

V. 결어

 

평가목적별 평가기법완화필요, 시장변화, 세분화

 

(1번은 설문1과 설문2,3의 연결고리를 찾으려고 애썼지만 잘 모르겠었다는...수익성부동산에서 송전선로 설치가 더 문제되는 점을 지적해야겠다 라고 생각하면서 기술. 무슨말을 썼는지 도통 감이 안잡힘. 실제 답안지도 두서없이 기술했을것 같음)

 

 

 

 

문2

 

l. 서론

컴퓨터의 발달, 아파트실거래가지수 및 KB지수 등 계량적 평가방법의 발달, 그러나 감정평가사에 의한 평가를 대체하기에는 한계가 있다. 특히 시장이 급변하는 시기에 더욱 감정평가사에의한 전통적기법이 요구되는 바 이하 검토해본다

 

 

ll. 설문 1

 

 

 

1. HPM의 의의 및 특징

 

 

1)의의

2)특징

 

 

 

2. HPM의 장.단점

 

1)장점

 

2)단점

 

 

3. 검토

변화하는 시장에서 감정평가사에의한 평가 요구됨. 최근 세계경제의 변화에 따른 감정평가 검토

 

 

 

lll. 설문 2

 

1. 세계경제위기가 국내 부동산시장에 미치는 영향

 

1) 세계경제위기

2008년 미국 서브프라임모기기 사태, 최근 미국 신용등급하락, 유럽의 국가부도위기, 일본의 지진 및 방사능 유출 등의 세계경제 위기요인

 

2)국내 부동산시장에 미치는 영향

세계시장의 동조화현상, 경제환경의 변화가 부동산시장에 영향

불안정성, 위험성 증가. 주택시장침체, 투자용부동산의 각광

 

 

2. 부동산 감정평가시 유의점

 

1) 비교방식(①의의 ②유의점)

①거래사례비교법, 시장성,대체의원칙,신고전학파기원 ② 사례선정시, 요인비교시

 

2) 원가방식

 

3) 수익방식

 

3. 검토

 

시산가격조정, 예측변동의 원칙고려가 특히 중요

 

 

 

lV. 결론

 

계량적평가기법을 통한 추세분석 등을 통해 감정평가사의 주관적 평가시 예측,변동의 원칙고려

 

 

 

 

문3

 

l. 서설

재개발사업의 필요성, 시장침체에 따른 사업진행상 문제, 감정평가사의 역할 중요

 

ll. 설문 1

 

1. 주택재개발사업의 개념

 

2. 주택재개발사업의 추진 단계

주택재개발사업구역지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 건축 및 분양

 

 

3. 감정평가업무

 

1)국공유지평가

사업시행인가전 사업시행인가예정일기준 국공유지 무상 양도 양수 평가, 용도폐지기준

 

2) 종전자산평가

관리처분인가를 위한 필수적평가, 사업시행인가고시일이 가격시점임

 

3)종후자산평가

분양완료일기준, 미제시의 경우 가격조사완료일기준

 

4) 청산을 위한 평가 등

비조합원, 분양미신청자 등 청산을 위한 평가, 보상평가준용

 

 

 

lll. 설문 2

 

1. 종전자산평가

①의의 ②성격 : 상대적가치중시

 

2. 종후자산평가

①의의 ②성격

 

3. 양자관계

 

①비례율에 의한 연결관계 ②시장의 호황기때 종후자산 가치 올라가나 시장침체기때는 종후자산 가치 낮아짐 ③ 그러나 시장의 변화에 관계없이 조합원전체 귀속가치는 동일함, 즉 시장호황기때는 종전자산의 가치가 큰 조합원이 유리, 시장이 불황기때는 종전자산의 가치가 낮은 조합원이 상대적으로 유리(작년 실무 기출문제 풀고서 스스로 내린 결론인데 적음;;)

 

 

lV. 결어

재개발사업에서의 감정평가의 중요성, 또한 시장의 변화에 상관없이 조합원에 귀속되는 가치는 동일한 바 이에 대한 이해 등이 요구됨

 

 

 

문4

 

l. 최유효이용의 개념

객양통이 합합최

 

 

ll. 설문 1

 

1. 물리적측면, 법적측면, 합리성측면, 최대생산성측면

 

2. 건물이 있는 경우에도 나지가정의 최유효이용판단 요구됨

 

lll. 설문 2

 

1. 나지와 건부지 최유효이용의 상이시의 문제

 

2. 전환비용 : 철거비, 전환기간동안의 수익손실 등

 

 

lV. 관련문제

 

중도적이용, 비최고최선이용의 판단

 

일치성의 원리에 유의

 

공부할땐 실이법다 재밌었는데;;

 

시험장에서 문제를 자~알 읽었어야 했는데..

 

2번문제에서 큰 실수를 범해서;; 아쉽다는..

 

답안 다시 작성해보며 느낀점은 실무이론법규가 공통문제가 있다는것

 

실무1번의 도로판단문제는 법규1번의 사실상사도와 연결되고

 

실무2번의 재개발관련평가는 이론 3번과 연결되는 등..

 

과목간 유사점이 크다는게 재밌는 사실;;