陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

-글쓰기 집중강의 1∼4순환-

 

 

1순환 (12주)- 답안 작성 집중 강의Ⅰ

 

 

【강의 목표】

 

 

최근(주관처: 한국산업인력공단)의 감정평가이론 문제는 일반적인 평가이론의 범위 내에서 한계를 지을 수 없다는 것을 지속적으로 확인시켜주는 경향이 있습니다. 이는 불변의 진리처럼 평가이론에서 기출문제의 철저한 분석과 현업의 쟁점에 대한 파악 및 글쓰기의 중요성을 아무리 강조해도 지나치지 않는다는 것입니다.

 

 

 

 

시험문제의 유형을 살펴보면

 

 

① 기본적인 내용을 묻는 문제

 

 

② 기본적인 내용을 현실과 연계하여 해석하고 적용하는 문제

 

 

③ 부동산 학계 및 평가업계 등에서 이슈가 되고 있는 시사적인 문제

 

 

④ 고전적인 문제

 

 

⑤ 고전적인 내용을 현대적인 내용과 연계하여 응용하는 문제 등으로 분류 할 수 있습니다.

 

 

가장 최근인 22, 23회 시험은 ②, ③에 집중해 출제된 것으로 분석됩니다.

 

 

 

따라서 앞으로 이러한 시험 경향(이론+실무)을 반영하여 다음과 같이 강의 목표를 설정했습니다.

 

 

 

1) 최근 시험 경향이 시사성이 있는 문제가 지속적으로 출제되고 있어 이를 반영하여 현재 쟁점이 되고 있는 이슈들 및 기본문제 혼합형으로 출제 예정입니다.

 

 

 

2) 시험장에서의 노하우를 전수할 예정이며 출제가능성이 높은 부분과 출제가능성이 낮은 부분을 과감히 선별하여 선택과 집중을 함으로써 이론만큼은 시험 대비에 있어서 부담을 줄여드릴 수 있도록 하겠습니다.

 

 

 

3) 과거에 출제된 기출문제의 목차 연습과 키워드 쓰기연습을 통하여 실제 시험의 난이도를 직접적으로 체감해보고 배점 조절이나 문제의 출제 의도 파악 등에 대한 능력을 키울 수 있도록 하겠습니다.

 

 

 

4) 스터디의 가장 중요한 역할은 답안 첨삭을 통하여 본인 답안의 문제점을 찾아 수정, 보완해 나가는 것이라 생각하나 기존 스터디는 그렇지 못했다고 생각합니다. 답안 채점에 최대한 집중을 하고 1주일에 한번씩 일정 인원의 스터디 원들과 개별적으로 티타임을 지속적으로 가지며 문제점을 함께 개선해나가고자 합니다.(1수환부터 4순환까지 지속할 예정임.)

 

 

5) 본 강의는 쓰기집중 강의로서 4순환 하는게 목적임.(예상논점, 기출문제를 종합정리하며 스터디에서 부족한 답안 작성 연습이 위 강의의 가장 큰 목적임.)

 

 

 

【스터디 진행순서】

 

1. 답안 작성(70분)

 

2. 전 주차 답안 채점 평(10∼15분)

팀원들의 답안 작성에 있어 공통적인 문제점(예를 들어 형식적 부분, 출제자 의도 파악 등)에 대하여 집중적으로 점검하고 보완함.

 

3. 이번 주차 문제 강평(30분)

문제 출제의도 및 배점 조절과 답안의 기술 방향을 설명함.

 

 

4. 목차연습 및 키워드 쓰기연습(기출문제)(20∼25분)

실제 과거 기출 문제의 목차 및 키워드 작성을 통하여 출제자의 의도파악 및 답안 작성 능력 배양함.

 

 

5. 주요 출제 예상 논점 체크(30～40분)

각 단원 별 출제 가능성이 높고 반드시 알아야할 내용을 체크함. 특히 서나 결에 쓰기 좋은 내용을 제시 할 예정임.

 

 

 

 

【스터디 진행계획】

주차	진 행 내 용
1	감정평가의 기초
2	부동산의 기초
3	지대지가론
4	부동산가격론(가격, 가격형성과정, 가격제원칙)
5	부동산시장, 경기변동
6	지역분석, 개별분석
7	평가절차, 3방식 총론, 비교방식
8	원가방식, 수익방식
9	기타방식, 목적별 평가
10	유형별 평가
11	부동산 정책, 금융, 투자
12	부동산 개발, 입지, 마케팅 등

[논술형 이차답안지 쓰는 요령]

 

I. 초안지 사용 여부

 

 

초안지는 원칙적으로 논술형 답안을 쓰기 전에 먼저 논리의 전개 등을 미리 연습하는 여백으로 답안지의 가장 먼저 나오는 백지입니다. 본래는 이 곳에 앞으로 쓸 답안의 목차와 배점을 정하고 기술해 나가야 하나 초안지에 목차를 적어두고 쓰게 되면, 답안이 써나갈 때마다 다시 앞으로 와서 목차와 배점을 확인하다보면 시간적으로 손해를 보게 됨은 자명합니다. 따라서 보통 수험생의 경우 목차와 배점을 문제지에 바로 하여 한눈에 볼 수 있도록 하는 바, 연습할 때부터 염두해 두시기 바랍니다. 저 같은 경우는 교수님들이 채점시 초안지도 본다는 말을 듣고, 답안을 다 쓴 다음에 다시 앞으로 와서 기존에 쓴 답안의 목차를 대충 적어서 고민한 흔적(?)을 남기는 방법을 썼습니다.

 

 

 

II. 답안에 문제를 써야 하는지 여부

 

 

이차 답안에 문제를 그대로 인용하시는 분들이 많은데 이것은 전혀 불필요하며, 간략히 축약으로 표현하여 채점자로 하여금 어떤 문제를 기술했는가만 구별해준다면 문제될 것은 없습니다. 따라서 불필요하게 문제를 2-3줄에 거쳐 적으므로서 시간의 낭비 및 공간의 낭비를 하지마시고, 한 줄을 더 쓰기위해 1년의 시간의 더 보내야 한다는 것을 명심하시기 바랍니다. 따라서 다음 주 부터는 이런 우를 범하지 마시기 바랍니다. 지난주 문제로서 예를 들면

 

문1]일괄평가등(20점) 문2]경제기반분석, 평가검토 등(15점), 문3]부증성과 용도의다양성 (15점)으로 하여 간략히 제일 위 줄에 적어주시고, 바로 문제의 답이 시작되도록 하십시오.

 

 

Ⅲ. 서(序) 쓰는 요령

 

 

논술형 답안의 ‘서’란 본 문제를 개관하고, 논점을 파악했는지 여부에 대한 개괄적 내용을 기술함으로써 다음 본론의 방향을 제시하는 부분입니다. 따라서 다음과 같은 ‘서’쓰기는 지양해야 합니다.

 

 

①아예 ‘서’를 쓰지 않고 본론을 바로 쓰는 답안

 

이는 이차답안은 한편의 완전한 글이라는 관점에서 볼 때 상당히 좋지 않습니다. 따라서 전체적인 서를 꼭 쓰시기 바랍니다.

 

 

②지나치게 간략하게 쓰는 답안

 

이는 쓰나마나 하며, 논점파악 여부가 드러나지 않습니다. 또한 많은 분들이 문제만을 그대로 서에 인용하고 이하 살핀다라는 식으로 쓰는데, 문제를 몰라서 ‘서’에다 다시 쓰는 것인지.....이는 득점에 전혀 도움이 되지 않으며, 반드시 이 문제를 왜 물어볼까라는 관점에서 생각해보고 나서 이후 본론과의 연계성을 중심으로 서를 써나가시기 바랍니다.

 

 

③너무 과다하게 쓰는 답안

본론에서 논할 부분까지 언급하다보니 본론과의 중복논술이 될 수 있으며, 같은 문장을 한 답안에 계속해서 반복하고 있는 듯합니다. 또한 서에 지나치게 배점을 하다보니 전체 답안 균형이 깨질 수 있음을 유념하시어 전체배점에서 차지할 비중을 생각하시면서 쓰시기 바랍니다. 원래 초보때는 압축하고 핵심을 찌르지 못하기 때문에 글이 길어지는 것이 대부분이니 앞으로 많이 노력하시기 바랍니다.

 

 

④논점과 거리가 먼 산만한 답안

이후 본론과의 연계성도 희박하고 본 문제에서 굳이 쓸 필요가 없는 듯한 감정평가의 일반론에 젖어 서가 산만해지는 경향이 있는데 이는 문제의 논점파악이 제대로 되지 않은 결과라 볼 수 있습니다.

 

 

Ⅳ. 본론쓰기 요령

 

 

1. 목차잡는 방법

 

 

①대목차 잡기

문제의 대목차는 문제속에 숨어 있습니다. 즉 문제에서 묻고 있는 논점을 찾아 이를 대목차로 구별하여 논하시면 됩니다.

 

 

②소목차 잡기

이는 공부가 되어 있어야 할 수 있는 부분이며, 이를 위해서는 많은 연습과 암기등이 필요하긴 합니다. 또한 목차없이 답안을 쓰게 되면 논점이 잘 드러나 보이지 않기 때문에, 통짜답안을 구성하지 마시고 논단의 내용이 구별되면, 반드시 소목차를 잡아서 논해주시면, 채점자로 하여금 한눈에 논점의 기술여부를 알 수 있게 함으로써 도움이 되리라 여깁니다.

 

 

2. 목차 번호 붙이는 요령

 

 

로마자(Ⅰ,Ⅱ: 대목차) 아라비아숫자(1, 2 : 소목차) 괄호숫자 ((1), (2) : 소목차아래 세분목차) 순으로 구별하여 쓰시기 바랍니다.

 

 

3. 노트식 표기는 지양

논술형 답안에 노트정리식 답안 구성은 지양해야 합니다. 즉 지나친 넘버링, 땡땡( : )붙이기, 목차잡고 바로 옆에 붙여쓰기 등은 논술형 답안 형식에 배치되므로 지양하시기 바랍니다.

 

 

4. 여백두기

답안지의 여백은 읽는 이로 하여금 깔끔함과 한눈에 답안이 들어오는 효과가 있으므로 잘 활용해야 하며, 지나치게 여백을 두면 답안의 내용이 부실해질 수 있습니다. 그러나 요즘의 수험생의 경향은 여백은 필요최소한만 두고 많은 양을 기술하는 것이 일반적입니다. 그러나 너무 빼곡이 쓰는 답안은 답답하고 솔직히 읽기가 부담되는 것이 사실입니다. 하여 목차를 잡았으면 내용은 바로 밑에 칸부터 쓰시고, 내용이 바뀌어 대목차등이 바뀌면 한줄을 띄어주는 것이 보기에 편한 답안의 형식입니다.

 

 

5. 통짜답안의 지양

소목차없이 몇 개의 대목차 아래 ‘통’으로 쓰는 것은 쓸말은 다 썼으면서도 점수 획득에 도움이 되지 않을 수 있습니다. 이는 채점자가 일일이 확인해야 한다는 전제가 있어야 하기 때문입니다. 따라서 이차답안에서 목차의 중요성이 강조되며, 이를 위해 논점은 한 눈에 식별이 가능하도록 소목차 등을 잡아 논점이 부각되도록 논술하는 습관을 기르시기 바랍니다.

 

 

6. 답안의 균형 맞추기

이는 문제의 답을 기술전에 목차를 잡고 그 옆에 전체 배점을 분산시켜 미리 답안의 전체 균형을 잡고 답안을 기술해 나가야 어느 한 논점에 치우치지 않고 모든 논점을 비중에 따라 강약이 조절된 균형있는 답안을 구성할 수 있습니다. 그러나 아직 전체적인 답안의 균형 내지는 답안의 분량조절이 되지 않는 분들이 많은 것 같고, 20점을 30점 분량으로 쓴다든지 10-15점 분량으로 쓰는 경우가 있는데 이는 절대적으로 자신에게 감점의 요소라는 것을 명심하시기 바랍니다.

 

 

7. 답안의 내용에 충실

뭐니뭐니해도 아무리 형식이 중요하더라도 잘짜진 형식아래 내용이 부실하면, 이는 빈수레가 요란한 꼴 밖에 될 수없을 것입니다. 따라서 형식은 차츰 가다듬어 질것이고 보면 수험생으로서는 답안에 기술할 정확한 내용이 앞으로의 과제라 할 수 있습니다. 맞는 내용을 정형화된 형식으로 표현할 때 가장 효과적이라 볼 때, 아직은 형식도 형식이지만 내용면에서 많이 부족한 편이므로 많은 분발을 바랍니다.

 

 

Ⅴ. 결어 쓰기

 

 

①결어는 꼭 쓰는 습관이 필요

감정평가이론의 답안은 ‘한편의 글’이어야 한다는 말이 있듯이, 결론 없는 글은 어딘지 허전하기 짝이 없습니다. 따라서 형식적 측면에서도 결은 반드시 써주는 편이 나을 듯합니다.

 

 

②결어에 뭘 써야 하나??

보통 결에 본론 등에서 언급한 논점을 상기시키는 편이 일반적이나, 이는 중복 멘트에 불과하므로 득점에는 도움이 안되리라 여깁니다. 저 같은 경우는 살짝 본론을 리와인드 하면서도 본 문제에서 묻지 않은 관련 중요 논점 등을 문제제기 식으로 첨가하면서 결을 맺었던 것 같습니다. 수험생 여러분도 “서”와 “결”에도 배점이 있다는 사실을 유념하시어 꼭 연습을 해두시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 감정평가이론의 공부 비중에 관해서

 

 

감정평가이론에서 가장 큰 비중을 차지하는 부분은

 

 

 1) 부동산 가격론 2) 부동산 가격의 형성 및 발생 3) 부동산 특성 4) 부동산시장론 5)부동산 가격제원칙 정도입니다.

 

이를 총론이라고 하고 감정평가이론의 60%정도를 차지한다고 보셔도 무방하다고 생각합니다.

 

초보자들은 이 총론부분을 잘 공부해두시는게 좋습니다. ^^

 

여기서 제일 중요한 것은 각 부분을 잘 연결하여 하나의 논리적 흐름을 만드는게 중요합니다.

 

기본서에 대한 정독이 요구되는 부분이지요~

 

이 단계에서는 이해 후 암기가 요구되어 집니다.

 

입문자들은 이 단계를 조급한 마음이 들지 않게 충분한 시간을 가지고 준비해 주시면 됩니다.

 

 

 

 ① 독특한 부동산 특성으로 인해 ② 독특한 부동산 가격의 형성 및 발생과정이 있게 되고 ③ 그 결과 독특한 부동산 가격과 부동산 시장에 대한 고유 이론이 나오며 ④ 이러한 과정 속의 독특한 부동산 만의 고유 가격 원칙을 찾아내는 것이 감정평가 이론입니다.

 

 

총론부분의 흐름을 잡아 뼈대를 세우셨다면, 그 다음부터 암기로 살을 붙히시면 됩니다.

 

 

 

 

2. 암기의 어려움에 관해서

 

 

암기는 중요합니다. 다만 암기는 고통스럽고 그 시간 대비 효율성이 떨어지는 작업인 것이 사실이고요

그러나 암기는 입문자에게 중요한 단계가 아닙니다.

 

 

잘 알지도 못하는 내용을 무조건 적으로 암기한다고 해서 암기되는 것이 아니고, 답안지에 써지는 것도 아니거든요

 

 

처음 공부하시는 분들은 암기할려고 하지마세요

 

우리가 10여년간 영어회화를 열심히 암기 했지만 지금 기억에 남는 문장은

Good morning ~ fine thank you and you 아닌가요?

 

 

이건 외우려고 외운게 아니고 그냥 많이 듣고 익숙해져서 저절로 나오는 것입니다.

우리 시험 1년에 한번있는 귀한 시험이에요~

 

 

즉, 준비기간이 1년이란 것인데~

 

1년동안 반복하고 자주보고 그러한 문장들이랑 친해지면 저절로 외워집니다.

 

툭치면 툭하고 줄줄줄 나오게 됩니다~ 정말이에요

 

다만 기본서만 보면 어떤게 중요한지 모르고 어떤 단어를 써야 할지 모르다보니

 

강사들의 써브교제를 통해 정형화된 문장들과 친해지게 되는 것이죠

 

다만 강사 써브교제들은 문장이 뚝뚝 끊기고 이해를 위한 책이라기보다는 암기를 위한 책이다 보니

 

쭉 읽어도 전체적인 흐름 잡기가 어렵기에 교수님저 기본서를 처음에는 정독하라 추천드리는 것입니다.

 

강사 써브는 이론공부 6개월 정도 하시고 난 다음에 보시면 충분합니다. ^^

 

즉 암기는 6개월 정도 공부하시고 나머지 4~5개월 하시면 충분하다는 것입니다.

 

 

 

3. 그럼 나머지 40%는 뭐냐?

총론부분의 흐름잡기가 60%로면 나머지 40%는 뭘까요?

 

나머지 40%는 1) 각론 2) 학개론 3) 교수논문 4) 시사잇슈 입니다.

 

이건 60%를 다하고도 계속 떨어지는 분들이 열심히 준비하는 부분입니다.

 

근데 우리 시험 이론 60점 맞으면 합격권 입니다.

 

총론 부분만 열심히 하셔도 이미 당신은 고수니 입문자들은 60%에 집중하시고

 

나머지 40%는 시험 4~5개월 전에 하시면 충분합니다.

 

 

 

 

4. 이해도 다 했고 암기도 다 했다. 근데 답안지만 보면 자신있게 글이 안 써진다면?

 

보통 우리 시험을 한번정도 치뤄본 분들의 경우 시중에 나온 왠만한 문제는 다 풀어보게 됩니다.

 

불행히 떨어진 후에 다시 1년을 준비하면 작년에 봤던 문제를 똑같이 다시 풀어보는 경우가 많은데요

 

이때 정형화된 목차가 나오게 되는 것이지요~

 

이건 본인에게는 독입니다.

 

시험에서는 절대 한번 풀어봤던 문제는 안나온다고 생각하시는게 맞습니다.

 

처음본 문제를 목차잡고 쓸때는 다년차건 입문자건 고민하면서 목차를 잡아야 합니다.

 

이 때 평소에 잡아둔 감정평가이론의 논리적 체계가 빛을 발휘하게 되는 것입니다.

 

논리의 흐름을 따라 여러분의 목차를 잡으시면 됩니다.

 

자신있게 목차잡고 답안지를 작성해 보세요

 

다만 그 논리적 체계란 1년동안 고민하고 답안지에 표현되는게 연습되어온 흐름이여야 합니다.

 

이해만 하고 시험장에서 목차잡고 쓰면 되겠지 하면, 아주 창조적인 목차가 나와 꽈락 맞기 딱 좋죠

 

실제 기출될 문제와 유사문제로 유사한 논리적 흐름을 목차로 표현하는 연습을 아주 아주 아주 많이 하셔

야 하니다.

 

이 과정이 수험기간의 대부분을 차지하게 될 것입니다.

 

그러나 불행히도 입문자들에게는 이러한 목차잡는 연습할 시간이 부족하게 될 것입니다.

 

마지막 3~4개월을 이런 연습하는데 올인하시게 되실 것입니다.

 

이때 롯또 터지길 기대하면 어디서 나온다고 소문이 들려오는 쓸때없는것들 암기하고 있는 것보다 이게 훨

신 효율적일 것입니다.

 

 

 

 

 

5. 이론 공부의 효율적 시간 배분 문제

 

 

한정된 수험시간을 배분함에 있어 어느정도 공부를 하여야 하는지는 고민이 많이 되실꺼라 생각됩니다.

특히 2년차의 경우는 더욱더 그러하겠지요

 

우선 "수준(공부의 깊이)"을 논하기 앞서 결국 논설형 시험에서 어떻게 답을 하여야만 득점을 잘 할 수 있는지를 생각해 보셔야 할 듯합니다.

 

논문형 시험은 출제자가 "문제로서 물으면" 수험생은 "답안지로 말하는" 구조 입니다.

 

먼저 득적포인트를  ① 첫번째 득점포인트는 "묻는 물음에 옳바른 형식으로 잘 답하는 것"입니다.

문제유형은 크게 세가지입니다.

 

 

첫째 기본이론에 대한 암기와 이해 정도를 묻는 문제(설명하시오) ex) 지역분석에 대해 설명하시오

 

 

둘째 관련이론의 이동(異同)을 설명하여 그 특성을 명확히 하는(비교하시오) 경우 ex) 표준적 사용과 최유효이용을 비교하시오

 

셋째 쟁점의 논의 실익과 관련 논의를 설명하며 장단점을 밝히는(논하시오) 경우 ex) 보증금 처리 방법과 문제점에 대해 논하시오

 

이렇게 묻는 문제의 유형에 따라 올바른 형식에 따라 답하면 당락을 좌우하는 큰 편차는 나타나기 쉽지 않습니다(실무에 비해 상대적으로)

 

이는 "기본서의 이해와 암기"가 요구되어 지는 부분이며, 써브 수준의 암기만으로도 공부시간대비 효율적인 성과(득점)를 거둘 수 있다고 생각합니다.

 

 

 

②두번째는 득점포인트는 "묻는 물음을 물어보는 이유, 즉 출제자가 듣고 싶은 이야기(논점, 시사적 배경, 논의 실익, 이 내용을 알고 있음으로서 어떠한 문제가 해결되는지, 어떠한 문제의 선결 과제가 되는지. 등등의 비슷한 표현들)를 답안지에 표현하는 것입니다.

 

 

이는 기본서에 안나와 있거나, 작은 단서만이 나와 있는 경우가 많습니다(현업과 관련된 경우가 많아서, 올해 보증금 처리방법 문제도 결국 임대사례조사란 현업과 관련이 있습니다) 이는 관련 논문자료, 현업이슈 등을 통해서 학습할 수 있으나, 이는 공부시간대비 효율적인 성과(득점)을 거두기 어려운 경우가 많습니다.

 

 

 

그러나 이런 출제자의 숨은 의도(묻고 싶은 숨은 의도가 농후한 문제)가 있는 경우에는 이를 써주는건 안 써주는가는 당락을 좌우하는 큰 편차를 보이게 됩니다.(21회 이론)

 

 

그럼 어느정도 수준에서 공부를 해야 하는지 이제 생각해 보겠습니다.

 

 

공부시간 투자대비 효과는 첫번째 득점포인트를 중심으로 공부하시는게 좋습니다. 그러나 이는 이론에서의 당락을 좌우하는 차별화는 많은 어려움이 있습니다. 3과목밖에 안되는 우리시험에서 한과목이라도 더 남들과 다른 변별성을 기른다는 것은 중요하다고 생각합니다. 따라서 이론공부가 어느정도 된다면 두번째 득점포인트에 집중하게 됩니다.

 

이는 선택과 집중의 문제입니다. 본인 능력(학습시간, 집중력, 공부환경)에 맞추어 전략을 세우셔야 할 것입니다.

 

 

제 개인적 기준을 제시해 드리자면 강의 듣는 시간을 제외하고 이론 공부시간이 하루기준(2시간) 혹은 일주일기준(9시간)정도 확보되지 않는 2년차는 첫번째 수준에 집중하시는게 적당하고고 생각합니다. 그리고 공부시간에  충분한 시간 확보가 가능하신 분들은 두번째 수준에 도달하시는 것도 수험기간을 줄이는데 도움이 되실꺼라 생각합니다.

 

 

1년간의 공부방법이란걸 어찌 짧은 글로 설명한다는 것도 어려울 뿐만아니라

 

사람마다 적절한 공부방법이 있습니다.

 

하루에 9~12시간 정도를 꾸준히 공부하며 다양한 책을 공부했었는데

 

컨디션 조절하면 하루에 6시간 정도 공부하시면 한권만 파신 분이 저보가 훨신 빨리 붙기도 합니다.

 

일반론적 공부방법에 대해 설명드린것이니~ 본인의 적합성을 고려하시면서 수험 방법을 잡기를 바랍니다.

2010년 제21회 감정평가이론 총평

 

 

 

먼저 제21회 감정평가사 시험에 응시하셨던 많은 수험생들의 노고에 격려를 드리며 무사히 시험을 마치신 것을 축하드립니다. 금번 감정평가이론은 평소 수험가에서 논의되었던 논점들로 구성되어 불의타라 할 수 있는 문제는 없었으나, 기본 이론의 심도 있는 이해와 부동산 현상의 해석을 필요로 하는 난이도가 높은 문제였습니다. 기본이 충실한 분들에게 유리한 좋은 문제였다고 생각되어 집니다.

 

 

 

<문제1>

 

 

문제1번의 경우 부동산 가격형성요인을 묻되, 가격형성요인이 부동산 가격형성과정 속에서의 역할을 묻는 일반론적 문제가 아닌, (물음1)에서는 사회에서 나타나는 구체적인 현상으로서 출생율 저하, 핵가족화 같은 구체적인 사회현상이 주거용 부동산에 미치는 영향을 묻고, 주거용 부동산 평가의 유의사항을 같이 묻고 있습니다. (물음2)의 경우 기회변화 즉, 자연현상이 부동산가격형성요인에 어떠한 영향을 미치는지 묻고 있습니다.

 

 

 

서는 부동산 평가이론의 뼈대가 되는 가격형성요인과 관련된 물음인바, 문제에서도 언급되었듯이 “먼저 부동산가격은 다양한 가격형성요인의 상호작용에 의해 영향을 받음을 언급합니다. 그다음 가격형성요인은 일반적요인, 지역적요인, 개별적요인이 있고 이 중 일반적요인은 일반 경제사회의 부동산 상태 및 그 가격 수준에 영향을 주는 요인으로 거시적인 요인이며 추상적이나 지역지향성으로 인해 지리적 특성과 결합하여 지역적 요인으로서 지역적 차원에서 구체적으로 나타나기도 함“을 언급해주어야 할 것이다.

 

 

 

(물음1)의 출생율은 “인구의 상태”에 영향을 주며 핵가족화는 “가족구성 및 세대분리의 상태”에 영향을 주어 모두 일반적 요인 중 사회현상으로서 사회적 요인에 해당된다. 이러한 사회현상의 변화에 따른 가격형성요인의 변화가 주거용 부동산 시장이라는 부동산 시장의 부분시장에서 어떻게 가격에 영향을 미치게 되는지 서술하는 것이 문제의 관건이라 보여 집니다. 따라서 단순히 누구나 생각할 수 있는 출생율의 감소를 수요의 감소로, 핵가족화를 가구수의 증가를 통한 수요 증가로 설명하는 수요공급 분석보다는, 주거용 부동산 시장을 중대형 부동산 시장과 소형 부동산 시장으로 나누어 개별 부분시장에 동 가격형성요인의 변화가 부동산 시장의 수요공급에 어떻게 영향을 달리 미치는지 분석하는 것도 의미 있을 것이라 보입니다.

 

 

 

유의사항 역시 주거용 부동산의 경우 부동산의 규모, 수요층의 차이에 따라 가격형성요인이 달리 적용됨에 주의하여야 함을 중심으로 논해주고, 이는 최근의 대형평형 중심의 아파트 가격의 하락이란 부동산 현상을 언급해 주셔도 좋을 것입니다.

 

 

 

(물음2)의 기후변화는 자연현상으로서 일반적요인 중 자연요인에 해당됩니다. 물음은 기후변화가 부동산가격형성요인에 미칠 영향을 묻고 있으므로, 가격형성요인은 상호영향을 주고 받음을 전제로 다른 일반적요인과의 영향(건축양식의 변화), 지역적요인과(지리적 위치)의 영향, 개별적요인(향, 일조)과의 영향을 언급해주고 이는 결국 부동산 시장의 수요공급에 영향을 주어 부동산 가격의 변화를 줄 것임을 언급해 주면 될 것입니다.

 

 

 

<문제2>

 

 

문제2의 경우

 

 

비상장주식의 평가방법을 묻고 있습니다. A주식회사는 특허권과 관련된 공장과 임대업으로 사용되는 업무용빌딩으로 자산이 구성된 법인으로 각각 50억 원과 20억 원의 당기순익을 얻고 있는 비상장법인입니다.

 

 

 

(물음1)의 경우 감정평가규칙 제31조 (주식 등의 평가) 2호의 비상장주식의 2가지 평가방법을 묻고 있으므로, 첫 번째 방법으로 자산 ․ 부채 및 자본항목을 평가하여 수정대차대조표를 작성하여 자산에서 부채를 공제한 기업체의 순자산가치를 당해 주식수로 나누는 방법과 두 번째 방법으로 수익환원법에 의한 수익가격산정방법을 열거하고 각 방법의 장단점을 본건 평가와 관련하여 논하여주면 되는 문제였습니다.

 

 

 

첫 번째 방법의 경우 수정대차대조표 작성 시에 개별 자산을 평가하여 수정된 자산항목을 평가하는바 이해하기 쉽고, 기업소유의 모든 자산을 고려한다는 장점이 있으나, 개별자산의 가치 합이 전체 회사의 가치와 일치하는가에 대한 비판이 존재하고 본건과 같이 특허권에 의한 초과 이익이 창출되어 유무형 자산의 결합편익이 발생하고 있는 경우 이를 반영하기 어렵다는 단점이 있습니다.

 

 

 

두 번째 방법의 경우 발생하는 당기순익을 환원하는 방법으로 당 회사의 무형의 자산가치를 포함하여 평가되므로 별도로 무형자산 가치를 고려치 아니해도 된다는 장점이 있으나, 미래수익의 추계 및 수익창출가능기산의 추정 등 주관개입 위험이 있고, 수익의 예측 및 자본환원이율 산정의 어려움이 있다는 단점이 있습니다.

 

 

 

(물음2)의 경우 감점평가 규칙에 규정하고 있지 않은 주식평가방법을 묻고 있기에 비상장주식의 가치산정을 하고 있는 신용평가회사, 증권회사, 회계법인 등에서 사용되고 있는 방법을 다양하게 설명해 주면 될 것입니다.

 

 

보통 실무적으로 상속세 및 증여세법과 소득세법 관련 조항에 따라 비상장주식의 가치 산정을 하는 경우 순손익가치와 순자산가치를 가중 평균하여 산정하는 방법을 사용하고 있습니다.

 

 

가. 순손익가치 1주당가액＝1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액÷금융기관이 보증한 3년 만기회사채의 유통수익률을 감안하여 국세청장이 정하여 고시하는 이자율 나. 순자산가치 1주당가액＝당해법인의 순자산가액÷발행주식총수 다. 평가방법 - 일반법인 주식=((순손익가치x3)+(순자산가치x2))÷5 - 부동산 과다보유법인 주식=((순손익가치x2)+(순자산가치x3))÷5

 

 

이 외에 장외시장에서 거래되어 참고가격이 있는 경우 이를 이용하여 산정하는 방법도 있습니다.

 

 

문제에서 언급된 (양 방법을 혼합한 방법) 이란 상속세법등에서 언급된 위의 방법을 말하는 것으로 보이며 위의 방법은 자산근거접근법과 소득접근법에 의한 가치를 단순 가중평균한다는 점에서 적정한 가치 추계방법인지에 대한 의문을 지적하면 될 것입니다. 또한 이러한 비상장주식의 평가로 인해 실제가치와의 괴리로 수많은 분쟁이 있어왔음을 지적하고, 전문가에 의한 비상장주식의 가치평가 필요성을 언급해주셔도 좋을 듯 합니다.

 

 

 

<문제3>

 

 

부동산 가격에 관련된 물음들로서 평의한 수준의 문제였으나 부동산 가격과 관련된 주요 논점들을 모두 건드린 좋은 문제였습니다.

 

 

(물음1)은 부동산 가격의 본질의 경우 일반재화의 그것과 달리 장래이익의 현재가치로서 소유권 기타 권리이익에 대한 가격임을 언급해주시면 될 것입니다.

 

 

(물음2)는 부동산 가격의 특징을 부동산의 자연적 제 특성으로부터 도출하시고 이러한 부동산의 자연적 제 특성으로 인해 가격수준(고정성,지역성)이 형성되고 개별 구체적 가격(개별성)으로 나타나는 부동산만의 고유한 가격형성원리를 설명해주시면 됩니다.

 

 

(물음3)은 부동산 가격과 가격시점간의 관계로 부동산 가격의 경우 부동산 가격발생요인과 가격형성요인의 부단한 변동과정속에서 유동성을 띠고 그로 인해 가격시점 당시의 부동산 가격은 그 시점에서만 의미를 가진다는 점을 지적해 주시면 됩니다.

 

 

(물음4)은 특정가격과 한정가격의 비교로서 감칙 규정상의 정상가격주의의 예외로서 양자의 개념을 정상가격과의 비교하면서 그 개념을 명확히 할 수 있을 것입니다.

 

 

 

전체적으로 기본적인 내용을 중심으로 물었으나, 그 깊이의 수준이 높았던 문제였습니다. 논점의 일탈이 일어 날 수도 있는 다양한 논점들이 언급되었기에, 물어보는 핵심적 내용을 중심으로 서술해주셔야 좋은 점수 획득이 가능하지 않았을까 합니다.

횟수	날 짜	분야	주요쟁점	참 고 교 재
1	1/6(일)	개요	제1장. 감정평가 개요 □감정평가 흐름도 강의 □論点1: 감정평가의 의의, 기능(역할), 필요성, 사회성․공공성, 직업윤리
2	1/13(일)	부동산 기초	□論点2: 감정평가의 분류 □論点3: 부동산가격공시제도와 부동산가격지수 제2장. 不動産 基礎 □論点4: 부동산의 특징과 파생현상 □論点5: 부동산의 종별과 유형(감정평가상 부동산 대상의 인식)
3	1/20(일)	지대론	제3장. 地代論, 地價理論 그리고 空間理論 □論点6: 가치론, 지대론, 지가론 □論点7: 상권분석과 상업용부동산의 입지요인, 도시공간구조이론	이창석, 부동산정책론 이정전, 토지경제학 김갑렬, 논문 등
4	1/27(일)	시장론1	제4장. 不動産 市場論 □論点8: 부동산 경기변동 □論点9: 전통적 시장분석 이론(수요-공급이론) □論点10: 전통적 시장분석 이론(지역분석, 개별분석)	안정근 부동산평가이론 일본기출문제해설서 홍길성, 신부동산평가론, 김지현, 부동산경제학 김용창, 시장론 논문 등
5	2/3(일)	시장론2	□論点11: 새로운 시장분석 이론Ⅰ(시장분석, 시장성분석, 타당성분석) □論点12:새로운 시장분석 이론Ⅱ(부동산시장과 자본시장과의 연계: 이자율을 중심으로)
6	2/17(일)	가격론1	제5장. 不動産 價格論 □論点13: 정상가격의 개념과 가격다원론의 이해 □論点14: 가격론[부동산가격발생요인, 가격형성요인] □論点15:부동산가격 형성원리(부동산가격의 개별화․구체화과정)	안정근, 부동산평가이론 홍길성, 신부동산평가론 일본기준 방경식, 논문 홍길성, 신부동산평가론
7	2/24(일)	가격론2	□論点16: 부동산가격제원칙 □論点17: 최유효이용의 원칙, 최유효이용의 분석
8	3/3(일)	평가방법론	제6장. 감정평가 3방식 總論 □論点18: 3방식병용과 시산가격조정 □論点19: 비교방식, 통계적평가방법 □論点20: 원가방식	안정근, 부동산평가이론 미국 AI 교재 임재만, 소득접근법이해 피셔 외, 부동산금융과투자
9	3/10(일)	수익방식	□論点21: 수익방식
10	3/17(토)	감정평가에관한규칙	제7장. 鑑定評價에 관한 規則(물건별평가) □論点22: 감정평가절차, 감정평가보고서 □論点23: 임료평가(감칙 제30조) □論点24: 토지의 입체적이용과 감정평가 □論点25: 기업가치평가(감칙 제31조)	프린트
11	3/24(토)	감정평가실무기준	□論点26: 기타 물건별평가(감정평가실무기준(국토해양부)를 기준 참조)
12	3/31(일)	부동산학	제8장. 不動産學 決定分野 □論点27: 부동산투자론[투자분석기법,위험분석,포트폴리오이론, 자본자산가격모형(CAPM)] □論点28: 부동산금융론 □論点29: 부동산학개론(정책, 컨설팅, 권리분석 등)	안정근, 현대부동산학 피셔,부동산금융과투자

 

 

 

 

 

 

 

 

 

제1장. 감정평가 개요

 

 

 

 

□論点1: 감정평가의 의의, 기능(역할), 필요성, 사회성․공공성, 직업윤리

 

 

 

 

문1) 부동산의 특성이 부동산 가격과 부동산 시장에 작용하는 관계를 설명하고, 그에 따른 부동산 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오. (1회 1번 50점)

 

 

 

 

문2) 부동산 감정평가의 기능에 대하여 약술하시오. (1회 3번 10점)

 

 

 

문3) 부동산감정평가제도의 기능과 감정평가사의 직업윤리에 관하여 설명하시오.(7회 3번 10점)

 

 

 

문4) 감정평가와 부동산컨설팅과의 관계를 설명하고 이와 관련하여 토지유효활용을 위한 등가교환방식의 개념과 평가시 유의사항을 논하시오. (11회 1번 30점)

 

 

 

문5) 감정평가사의 직업윤리가 요구되는 이론적․법률적 근거를 설명하고「공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지 보상법)」제 68조 제2항의 토지소유자 추천제와 관련하여 동업자간 지켜야할 직업윤리의 중요성에 대해 논하시오. (16회 1번 30점)

 

1) 직업윤리가 강조되는 이론적 근거

 

2) 직업윤리가 강조되는 법률적 근거

 

3) 공인․전문인으로서의 직업윤리

 

4) 토지소유자 추천제의 의의 및 지켜야 할 직업윤리

 

 

 

 

문6)공동주택 분양가상한제를 설명하고, 이 제도와 관련된 감정평가사의 역할에 대하여 논하시오.(20회 2번 20점)

 

 

 

문7)지상권이 설정된 토지가 시장에서 거래되고 있다. 이와 관련된 다음 물음에 답하시오.(20회 1번 40점)

1)위 토지의 담보평가시 유의할 점과 감가(減價) 또는 증가(增價)요인을 설명하시오.(15점)

2)위 토지의 보상평가시 검토되어야 할 주요 사항을 설명하시오.(10점)

3)감정평가목적에 따라 감정평가액의 차이가 발생할 수 있는 이유를 감정평가의 기능과 관련하여 논하시오.(20점)

 

 

 

 

□論点2: 감정평가의 분류

 

 

 

문1) 부동산감정평가는 기준에 따라 다양하게 분류될 수 있다. 다음에 대하여 설명하시오. (15회 3번 20점)

1. 부동산감정평가를 체계적으로 분류하는 목적을 설명하시오. (5점)

2. 일괄감정평가, 구분감정평가, 부분감정평가 각각에 대하여 사례를 들어 설명하시오. (15점)

 

 

 

문2) 공적평가에서 복수평가의 필요성(18회 4-1번 10점)

 

 

 

문3) 일괄평가방법과 관련하여, 다음을 논하시오.(19회 1번 40점)

1)토지․건물 일괄평가에 관한 이론적 근거와 평가방법을 논하시오.(10점)

2)일괄평가된 가격을 필요에 의해 토지․건물가격으로 각각 구분할 경우 합리적인 배분기준을 논하시오.(10점)

3)표준주택가격의 평가와 관련하여,

(1)현행 법령상 표준주택가격의 조사평가기준을 설명하시오.(10점)

(2)표준주택가격의 일괄평가시 평가 3방식 적용의 타당성을 논하시오.(10점)

 

 

 

 

문4)일단지(一團地)평가에 관한 다음 물음에 답하시오.(20회 3번 20점)

1)일단지의 개념과 판단시 고려할 사항에 대하여 설명하시오.(10점)

2)일단지평가가 당해 토지가격에 미치는 영향을 설명하고, 일단지평가의 사례3가지를 서술하시

오.(10점)

 

 

 

 

□論点3: 부동산가격공시제도와 부동산가격지수

 

 

문1)「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 표준지공시지가와 표준주택가격의 같은점과 다른점을 설명하시오.(18회 3번 20점)

 

 

 

문2)일괄평가방법과 관련하여, 다음을 논하시오.(19회 1번 40점)

1)토지․건물 일괄평가에 관한 이론적 근거와 평가방법을 논하시오.(10점)

2)일괄평가된 가격을 필요에 의해 토지․건물가격으로 각각 구분할 경우 합리적인 배분기준을 논하시오.(10점)

3)표준주택가격의 평가와 관련하여,

(1)현행 법령상 표준주택가격의 조사평가기준을 설명하시오.(10점)

(2)표준주택가격의 일괄평가시 평가 3방식 적용의 타당성을 논하시오.(10점)

 

 

 

 

문3)부동산가격지수와 관련하여, 다음을 설명하시오.(19회 2번 20점)

1)부동산가격지수의 필요성과 기능을 설명하시오.(10점)

2)부동산가격지수를 산정하는데 사용되는 대표적인 계량모형인 특성가격모형(Hedonic Price Model)과 반복매매모형(Repeat Sale Model)의 원리와 각각의 장․단점을 설명하시오.(10점)

 

 

 

 

문4)부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률의 표준지 공시지가를 기준으로 평가한 보상평가가격과 적정가격, 실거래가격과의 관계를 설명하시오.(19회 4번 10점)

 

 

 

 

문5)비주거용 부동산가격공시제도의 도입 필요성에 대하여 설명하시오.(20회 4번 10점)

 

 

 

 

 

 

 

제2장. 不動産 基礎

 

 

□論点4: 부동산의 특징과 파생현상

 

 

 

문1) 부동산의 특성이 부동산 가격과 부동산 시장에 작용하는 관계를 설명하고, 그에 따른 부동산 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오. (1회 1번 50점)

 

 

 

문2) 토지는 지리적 위치의 고정성으로 인하여 강한 개별성을 갖는다. 이와 관련한 부동산 가격 원칙과 파생적 특징을 설명하시오. (9회 4번 10점)

 

 

 

문3) 대체의 원칙이 감정평가과정에서 중요한 지침이 되는 이유를 부동산의 자연적 특성의 하나인 개별성과 관련하여 설명하고, 이 원칙이 협의의 가격을 구하는 감정평가 3방식에서 어떻게 활용되는지 기술하시오. (12회 2번 20점)

 

 

 

 

□論点5: 부동산의 종별과 유형(감정평가상 부동산 대상의 인식)

 

 

 

문1) 부동산감정평가에서 부동산의 종류는 종별과 유형의 복합개념이다. 이와 관련하여 다음 사항을 논하시오. (17회 1번 30점)

1. 부동산의 종별 및 유형의 개념과 분류목적 (10점)

2. 종별 및 유형에 따른 가격형성요인의 분석 (10점)

3. 종별 및 유형에 따른 감정평가시 유의하여야 할 사항 (10점)

 

 

 

문2)지상권이 설정된 토지가 시장에서 거래되고 있다. 이와 관련된 다음 물음에 답하시오.(20회 1번 40점)

1)위 토지의 담보평가시 유의할 점과 감가(減價) 또는 증가(增價)요인을 설명하시오.(15점)

2)위 토지의 보상평가시 검토되어야 할 주요 사항을 설명하시오.(10점)

3)감정평가목적에 따라 감정평가액의 차이가 발생할 수 있는 이유를 감정평가의 기능과 관련 하여 논하시오.(20점)

 

 

 

 

 

제3장. 地代論, 地價理論 그리고 空間理論

 

 

 

□論点6: 가치론, 지대론, 지가론

 

 

 

문1) 부동산학의 입장에서 지대(차액지대․Ricardian-rent)론, rent(Quasi-rent Paretian-rent․준rent)론 등을 재조명하여 발전연혁과 내용을 밝히면서 과연 현실의 부동산 가격이 상기 이론으로 완전히 설명되어지는가를 규명하고, 실제의 부동산 거래시 왜 부동산 감정평가 활동이 요구되는가를 상기의 지대론, rent론 등과 비교하면서 그 이론적 근거를 제시하시오. (2회 1번 50점)

 

 

 

문2) Marshall의 가치이론을 논하고 감정평가 3방식과의 관련성을 논급하시오. (5회 1번 40점)

 

 

 

문3) 도시지역에서 TOPEKA 현상을 설명하시오. (8회 5번 10점)

 

 

 

문4) 위치지대의 발생원리와 이에 영향을 주는 요인들을 설명하시오. (10회 3번 10점)

 

 

 

문5) 농경지지대이론중 차액지대설과 절대지대설을 각각 설명하고, 그 차이점을 기술하시오.(11회4번10점)

 

 

 

문6) 부동산평가를 위한 시장분석 (market analysis)과 시장성분석 (marketability analysis), 그리고 생산성분석 (productivity analysis)에 대한 다음 질문에 답하시오. (여기서의 생산성은 인간의 필요, 주거경제활동, 공급 만족 및 쾌적성을 충족시킬 수 있는 서비스를 제공하는 부동산의 역량을 의미한다.) (14회 1번 40점)

1. 부동산의 시장분석과 시장성분석을 비교  설명하시오.

2. 부동산의 생산성을 도시성장 및 발전과 연계하여 설명하시오.

 

 

 

 

□論点7: 상권분석과 상업용부동산의 입지요인, 도시공간구조이론

 

 

 

문1) 다음의 용어에 대하여 약술하시오. (11회 5번 각5점)

1) Reilly의 소매인력의 법칙 (Law of Retail Gravitation)

2) 주택여과현상

 

 

 

문2) 상업용 부동산의 입지결정요인에 대하여 설명하시오. (15회 5번 10점)

 

 

 

문3)상권분석에서 일반적으로 사용되는 허프(Huff)모형의 원리와 실무적용상의 장․단점을 설명하시오.(19회 5번 10점)

 

 

 

 

제4장. 不動産 市場論

 

 

 

□論点8: 부동산 경기변동

 

 

 

문1) 부동산경기변동의 제 국면에서 거래사례비교법을 채택할 경우의 유의점에 관하여 설명하시오.(4회 2번 20점)

 

 

 

문2) 부동산 경기변동으로 인한 부동산시장의 동향을 분석하고, 부동산 감정평가의 유의점을 기술하시오. (8회 2번 20점)

 

 

 

 

□論点9: 전통적 시장분석 이론(수요-공급이론)

 

 

 

문1)부동산의 가격은 여러 가격형성요인의 상호작용에 의하여 영향을 받는 바, 가격형성요인에 관한 다음의 물음에 답하시오.(21회 1번 40점)

(1)다른 조건이 일정할 경우 출생률 저하, 핵가족화가 주거용 부동산 시장에 미치는 영향을 설명하고, 주거용 부동산 감정평가 시 유의사항에 대하여 논하시오.(30점)

(2)기후변화에 대한 관심이 높아지고 있는 바, 기후변화가 부동산가격형성요인에 미칠 영향에 대하여 약술하시오.(10점)

 

 

 

 

문2)부동산 감정평가 시 다양한 평가방법이 있고 정확한 가격 평가를 위해서는 경제적상황의 변화도 고려해야할 필요가 있다. 다음의 물음에 답하시오.(22회 2번 30점)

(1)감정평가에 사용될 수 있는 계량적(정량적)방법인 특성가격함수모형(Hedonic Price Model)에 대해 설명하고, 감정평가사의 주관적 평가와 비교하여 그 장․단점을 논하시오.(10점)

(2)최근의 세계경제 위기가 국내 부동산시장에 미치는 영향을 기술하고, 이러한 영향 하에서 부동산 감정평가를 할 경우 비교방식, 원가방식, 수익방식별로 유의점을 논하시오.(20점)

 

 

 

 

□論点10: 전통적 시장분석 이론(지역분석, 개별분석)

 

 

 

 

문1) 지역분석 및 개별분석의 필요성과 그 상호관계를 설명하시오. (4회 3번 10점)

 

 

 

문2) 감정평가에 있어 지역분석의 의의 및 필요성을 설명하고, 개별분석과의 상관관계를 기술하시오. (11회 2번 20점)

 

 

 

문3) 다음 사항을 약술하시오. (12회 4-4번 10점)

인근지역의 Age-cycle의 단계별 부동산감정평가시 유의점

 

 

 

문4) 부동산감정평가에서 3방식을 이용하여 시산가격을 도출하기 위해서는 여러 단계가 필요하다. 다음에 대하여 설명하시오. (40점)

 

1. 부동산가격의 구체화  개별화의 단계와 내용에 설명하시오. (10점)

2. 부동산가격수준의 단계와 내용에 대하여 설명하시오. (10점)

3. 부동산감정평가를 위하여 구분하는 지역을 구체적으로 열거하고, 대체성, 경쟁성, 접근성과 관련하여 설명하시오. (10점)

4. 부동산가격의 경제적 특성에 대하여 설명하시오.(10점)

 

 

 

문5) 인근지역의 개념, 요건 및 경계와 범위를 설명하시오. (16회 5번 10점)

 

 

 

문6) 지역분석과 개별분석을 통하여 부동산가격이 부동산시장에서 구체화되는 과정을 설명하시오. (18회 2번 20점)

 

 

 

 

□論点11: 새로운 시장분석 이론Ⅰ(시장분석, 시장성분석, 타당성분석)

 

 

 

문1) 부동산의 시장흡수율(9회 6-1번 10점)

 

 

 

문2) 감정평가에 있어서 시장분석과 시장성분석의 목적과 내용을 설명하시오. (10회 5번 10점)

 

 

 

문3) 부동산평가를 위한 시장분석 (market analysis)과 시장성분석 (marketability analysis), 그리고 생산성분석 (productivity analysis)에 대한 다음 질문에 답하시오. (여기서의 생산성은 인간의 필요, 주거경제활동, 공급 만족 및 쾌적성을 충족시킬 수 있는 서비스를 제공하는 부동산의 역량을 의미한다.) (14회 1번 40점)

1. 부동산의 시장분석과 시장성분석을 비교  설명하시오.

2. 부동산의 생산성을 도시성장 및 발전과 연계하여 설명하시오.

 

 

 

 

□論点12:새로운 시장분석 이론Ⅱ(부동산시장과 자본시장과의 연계: 이자율을 중심으로)

 

 

 

문1) 자본시장에서 시장이자율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 장, 단기별로 구분하여 설명하시오. (10회 2번 20점)

 

 

 

문2)저금리기조가 지속되는 과정에서 주택시장에 나타날 수 있는 시장변화에 대하여 설명하시오.(10점)

 

 

 

 

 

 

 

제5장. 不動産 價格論

 

 

□論点13: 정상가격의 개념과 가격다원론의 이해

 

 

 

문1) 담보가격과 처분가격 (5회 3번 10점)

 

 

 

문2) 정상가격과 지가공시및토지등의평가에관한법률상의 적정가격의 개념을 비교하여 논하시오.(6회 2번 30점)

 

 

 

문3) 토지시장에서 발생하는 불합리한 거래사례는 감정평가시 이를 적정하게 보정하여야한다. 현실적으로 보정을 요하는 요인은 어떠한 것이 있으며 이에 대한 의의와 그 보정의 타당성 여부를 논하시오. (12회 3번 20점)

 

 

 

문3) 감정평가목적 등에 따라 부동산가격이 달라질 수 있는지에 대하여 국내 및 외국의 부동산가격 다원화에 대한 견해 등을 중심으로 논하시오. (13회 3번 20점)

 

 

 

문4) 시장가격이 없는 부동산 혹은 재화의 가치를 감정평가하는 방법에 대하여 설명하시오.(15회 2번 20점)

 

 

 

문5) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제21조 제1항에는 “토지의 평가는 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준치 공시지가를 기준으로 하여야한다‘라고 규정되어있으나 표준지 공시지가와 정상거래가격과의 차이가 있는 경우 기타요인으로 보정하고 있다. 기타요인 보정의 개념을 기술하고, 관련법규 및 판례 등을 중심으로 그 타당성을 설명하시오. (16회 3번 20점)

 

 

 

문6) 공동주택 재건축사업의 시행시 미동의자에 대한 매도청구 및 시가(時價)의 개념에 대해 약술하시오. (16회 6번 10점)

 

 

 

문7) 감정평가에 있어 시장가치, 투자가치, 계속기업가치 및 담보가치에 대하여 각각의 개념을 설명하고, 각 가치개념간의 차이점을 비교한 후, 이를 가격다원론의 관점에서 논하시오. (17회 2번 30점)

 

 

 

문8) 개별부동산을 평가함에 있어 통계적 평가방법에 의한 가격이 전통적인 감정평가3방식에 의한 가격보다 정상가격과의 차이가 크게 나타날 가능성이 있다. 그 이유를 설명하시오. (18회 1번 30점)

 

 

 

문9)부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률의 표준지 공시지가를 기준으로 평가한 보상평가가격과 적정가격, 실거래가격과의 관계를 설명하시오.(19회 4번 10점)

 

 

 

문10)지상권이 설정된 토지가 시장에서 거래되고 있다. 이와 관련된 다음 물음에 답하시오.(20회 1번 40점)

1)위 토지의 담보평가시 유의할 점과 감가(減價) 또는 증가(增價)요인을 설명하시오.(15점)

2)위 토지의 보상평가시 검토되어야 할 주요 사항을 설명하시오.(10점)

3)감정평가목적에 따라 감정평가액의 차이가 발생할 수 있는 이유를 감정평가의 기능과 관련 하여 논하시오.(20점)

 

 

 

 

문11)특정가격과 한정가격의 개념을 설명하시오.(21회 3-4번 5점)

 

 

 

문12)시장가치(Market Value)에 관한 다음의 물음에 답하시오.(23회 1번 40점)

1)시장가치 개념의 발전과정을 설명하시오.(20점)

2)최근 시장가치 정의의 통계학적 의미를 최종가치의 표현방법과 관련하여 설명하시오.(20점)

 

 

 

 

문13) 국토해양부의 부동산 실거래가 자료축적의 의의와 한계극복을 위한 감정평가사의 역할에 대해서 설명하시오.(23회 4번 10점)

 

 

 

 

 

 

□論点14: 가격론[부동산가격발생요인, 가격형성요인]

 

 

 

문1) 부동산가격의 발생원인을 일반재화의 가격과 비교하여 논하시오. (6회 1번 40점)

 

 

 

문2) 부동산 가격발생요인을 분석하여 특히 상대적 희소성의 역할관계를 논술하시오. (8회 1번40점)

 

 

 

문3) 부동산 가격형성에 있어 개별적 제요인 분석의 목적을 기술하시오. (8회 4번 10점)

 

 

 

문4) 부동산감정평가에서 부동산의 종류는 종별과 유형의 복합개념이다. 이와 관련하여 다음 사항을 논하시오. (17회 1번 30점)

1. 부동산의 종별 및 유형의 개념과 분류목적 (10점)

2. 종별 및 유형에 따른 가격형성요인의 분석 (10점)

3. 종별 및 유형에 따른 감정평가시 유의하여야 할 사항 (10점)

 

 

 

문5) 부동산가격형성의 일반요인은 자연적 ㆍ 사회적 ㆍ 경제적 ㆍ 행정적 제 요인으로 구분할 수 있다. 부동산가격형성의 행정적 요인 중 부동산거래규제의 내용에 대하여 설명하고, 거래규제가 감정평가에 미치는 영향에 대하여 설명하시오. (17회 3번 20점)

 

 

 

문6)부동산의 가격은 여러 가격형성요인의 상호작용에 의하여 영향을 받는 바, 가격형성요인에 관한 다음의 물음에 답하시오.(21회 1번 40점)

(1)다른 조건이 일정할 경우 출생률 저하, 핵가족화가 주거용 부동산 시장에 미치는 영향을 설명하고, 주거용 부동산 감정평가 시 유의사항에 대하여 논하시오.(30점)

(2)기후변화에 대한 관심이 높아지고 있는 바, 기후변화가 부동산가격형성요인에 미칠 영향에 대하여 약술하시오.(10점)

 

 

 

 

문7)부동산의 가치는 여러 가지 요인에 의해 영향을 받기 때문에 감정평가사는 대상부동산의 개별적 특성뿐만 아니라 정부의 정책과 부동산시장변화에 대해서도 이해할 필요가 있는바, 다음 물음에 답하시오.(22회 1번 40점)

(1)최근 전력난을 완화하기 위한 초고압 송전선로 설치가 빈번하게 발생하고 있으며 이를 둘러싼 이해관계자의 갈등도 증폭되고 있는데, 이와 관련된 선하지의 보상평가방법과 송전선로 설치에 따른 ‘보상되지 않는 손실’에 대해 설명하시오.(15점)

(2)최근 수익형 부동산에 대한 관심이 확산되고 있는데 수익형 부동산의 특징과 그 가격형성원리에 대해 설명하시오.(15점)

(3)수익형 부동산의 평가방법에 대해 설명하시오.(10점)

 

 

 

 

 

□論点15:부동산가격 형성원리(부동산가격의 개별화․구체화과정)

 

 

 

문1) 부동산 가격의 형성원리를 설명하시오. (2회 2번 30점)

 

 

 

문2) 부동산감정평가에서 3방식을 이용하여 시산가격을 도출하기 위해서는 여러 단계가 필요하다. 다음에 대하여 설명하시오. (15회 1번 40점)

1. 부동산가격의 구체화  개별화의 단계와 내용에 설명하시오. (10점)

2. 부동산가격수준의 단계와 내용에 대하여 설명하시오. (10점)

3. 부동산감정평가를 위하여 구분하는 지역을 구체적으로 열거하고, 대체성, 경쟁성, 접근성과 관련하여 설명하시오. (10점)

4. 부동산가격의 경제적 특성에 대하여 설명하시오. (10점)

 

 

 

 

문3) 지역분석과 개별분석을 통하여 부동산가격이 부동산시장에서 구체화되는 과정을 설명하시오. (18회 2번 20점)

 

 

 

문4) 부동산가격의 특징 및 가격형성원리에 대해 설명하시오.(21회 3-2번 10점)

 

 

 

 

 

□論点16: 부동산가격제원칙

 

 

 

문1) 대체의 원칙과 기회비용의 원칙의 관계(2회 3번 10점)

 

 

 

문2) 예측의 원칙 (5회 3(2)번 10점)

 

 

 

문3) 대체의 원칙이 감정평가과정에서 중요한 지침이 되는 이유를 부동산의 자연적 특성의 하나인 개별성과 관련하여 설명하고, 이 원칙이 협의의 가격을 구하는 감정평가 3방식에서 어떻게 활용되는지 기술하시오. (12회 2번 20점)

 

 

 

 

문4) 감정평가사 김氏는 K은행으로부터 대상부동산에 대한 담보감정평가를 의뢰 받았다. 감정평가사 김氏는 현장조사 및 자료분석을 통하여 아래와 같은 자료를 수집하였다. 아래 대상부동산의 시장분석자료를 근거로 감정평가사 김氏가 K은행 대출담당자에게 담보가격을 결정에 대한 이론적 근거에 대해 부동산가격제원칙을 중심으로 기술하시오. (16회 4번 10점)

 

 

<대상부동산> 서울시 ○○구 ○○동 ×××-× AA빌라 3층 301호 100평형 대상부동산 분양예정가 :10억원     <현장조사 및 자료분석내용>   분양성검토 : 대형평형으로 인해 인근지역내에서 분양성 악화가 우려됨   인근지역의 표준적 이용상황 : 40-50평형   인근지역의 담보평가가격수준 : 3.6억～4.5억원   거래가능가격(표준이용상황 기준) : 평형당 1,000만원

 

 

 

 

 

 

 

□論点17: 최유효이용의 원칙, 최유효이용의 분석

 

 

 

문1) 부동산의 최유효이용의 의의에 있어 특수상황을 설명하시오. (3회 3(2)번 10점)

 

 

 

문2) 감정평가에서 최유효이용의 원칙이 강조되는 이론적 근거 (5회 3(1)번 10점)

 

 

 

문3) 표준적사용의 의의 및 특성을 최유효사용과 대비하여 설명하고 상호관계를 논하시오. (6회 3번 20점)

 

 

 

문4) 부동산가격원칙 중 최유효이용원칙과 연관되는 원칙을 기술하시오. (8회 3번 20점)

 

 

 

문5) 최근 노후 공동주택의 재건축이 사회문제로 대두되고 있는 가운데 재건축의 용적률이 핵심쟁점이 되고 있다.“토지가치의 극대화”라는 최유효이용의 관점에서 재건축의 용적률이 이론적으로 어떻게 결정되는지를 설명하고, 현실적인 용적률 규제와 주택가격의 상승이 이러한 이론적 적정용적률에 미치는 영향을 설명하시오. (13회 2번 20점)

 

 

 

문6) 건부증가와 건부감가의 성립논리 (18회 4-3번 10점)

 

 

 

문7) 최유효이용에 관한 다음의 물음에 답하시오.(22회 4번 10점)

(1)최유효이용 판단 시 유의사항을 설명하시오.(5점)

(2)최유효이용의 장애요인을 설명하시오.(5점)

 

 

 

 

 

 

제6장. 감정평가 3방식 總論

 

 

 

 

□論点18: 3방식병용과 시산가격조정

 

 

 

문1) 시산가격조정이 우리나라 현실에 잘 맞지 않는 논거를 약술하시오. (1회 2번 30점)

 

 

 

문2) 감정평가는 비교방식, 원가방식, 수익방식 중에서 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 적정한 평가방식을 선택하여 결정하여야 한다. 이 경우 다음 사항에 관하여 논술하시오.(4회 1번 40점)

1) 각 평가방식의 이론적 근거를 설명하고, 이를 토대로 각 방식을 적용한 토지의 평가방식을 약술하시오. (20점)

2) 3가지 평가방식을 병용하는 경우 각 시산가격을 조정하는 방법과 시산가격 조정시 유의사항을 기술하시오. (20점)

 

 

문3)표준주택가격의 일괄평가시 평가 3방식 적용의 타당성을 논하시오.(19회 1(4)번 10점))☞답안참조

 

 

 

 

 

□論点19: 비교방식, 통계적평가방법

 

 

 

문1) 우리나라 토지평가방법과 거래사례비교법과의 관계를 설명하시오. (3회 2번 30점)

 

 

 

문2) 감정평가방법에 있어 통계적 평가방법의 의의와 활용상의 문제점을 설명하시오. (3회 3(3) 10점)

 

 

 

문3) 계량적 부동산평가 기법인 회귀분석(regression analysis)의 개념, 결정계수 및 유의수준에 관하여 약술하시오. (9회 5번 10점)

 

 

 

문4) 최빈매매가능가격(10회 6-2번 5점)

 

 

 

문5) 개별부동산을 평가함에 있어 통계적 평가방법에 의한 가격이 전통적인 감정평가3방식에 의한 가격보다 정상가격과의 차이가 크게 나타날 가능성이 있다.그 이유를 설명하시오. (18회 1번 30점)

 

 

 

문6)부동산가격지수와 관련하여, 다음을 설명하시오.(19회 2번 20점)

1)부동산가격지수의 필요성과 기능을 설명하시오.(10점)

2)부동산가격지수를 산정하는데 사용되는 대표적인 계량모형인 특성가격모형(Hedonic Price Model)과 반복매매모형(Repeat Sale Model)의 원리와 각각의 장․단점을 설명하시오.(10점)

 

 

 

 

문7)부동산 감정평가 시 다양한 평가방법이 있고 정확한 가격 평가를 위해서는 경제적상황의 변화도 고려해야할 필요가 있다. 다음의 물음에 답하시오.(22회 2번 30점)

(1)감정평가에 사용될 수 있는 계량적(정량적)방법인 특성가격함수모형(Hedonic Price Model)에 대해 설명하고, 감정평가사의 주관적 평가와 비교하여 그 장․단점을 논하시오.(10점)

(2)최근의 세계경제 위기가 국내 부동산시장에 미치는 영향을 기술하고, 이러한 영향 하에서 부동산 감정평가를 할 경우 비교방식, 원가방식, 수익방식별로 유의점을 논하시오.(20점)

 

 

 

 

 

□論点20: 원가방식

 

 

 

문1) 복성식평가법에 관하여 다음 사항을 설명하시오. (7회 2번 20점)

1. 다음 공식의 차이점

가. Dn = C (1 - R)

나. Dn = C (1 - R)

다. Dn = C (1 - R)

Dn: 감가누계액 C: 재조달원가 R: 내용연수 만료시의 잔가율 N: 내용연수 n: 경과연수 n': 장래보존연수

2. 발생감가의 의의와 구하는 방법

3. 회복불가능한 기능적감가의 감가액을 구하는 방법

4. 중고주택의 감정평가상 현실적 모순점

 

 

 

 

문2) 복성식평가법에 있어서 감가수정의 방법은 내용년수를 표준으로 하는 방법과 관찰감가법이 있다. 이러한 감가수정을 하는 이론적 근거를 관련원칙을 들어 서술하고, 두 방법의 장단점과 실무상 양자를 병용하는 이유를 설명하시오. (9회 3번 20점)

 

 

 

문3) 경제적 감가수정(12회 4-1번 10점)

 

 

 

문4) 건물의 치유불가능한 기능적 감가의 개념과 사례를 기술하고, 이 경우 감정평가시 고려해야 할 사항에 대하여 설명하시오. (17회 4번 10점)

 

 

 

 

□論点21: 수익방식

 

 

 

문1) 부동산감정평가의 수익환원에 관하여 다음 사항을 약술하시오. (3회 1번 40점)

1) 자본(수익)환원이론의 발전과정

2) 수익가격과 가격원칙과의 관계

3) 자본환원이율의 구조이론

4) 동태적 부동산시장에서의 자본환원이율의 결정방법을 논하고 감정평가에 관한 규칙에서 정한 기준에 관한 언급

 

 

 

문2) 최근 부동산시장이 개방되면서 상업용 부동산의 가치 평가방법이 수익방식으로 변화하는추세이다. 자본환원이론의 발전과정을 설명하고, 저당지분환원법(mortgage-equity capitalization)의 본질과 장점 및 문제점을 논술하시오.(9회 1번 30점)

 

 

 

문3) 수익환원법을 적용함에 있어서 순수환원이율에 추가되는 투자위험도의 유형과 반영방법에 대하여 설명하시오. (10회 4번 10점)

 

 

 

문4) 다음의 용어에 대하여 약술하시오. 수익지수법(10회 6-4번 5점)

 

 

 

문5) 다음 사항을 약술하시오. 자본회수율과 자본회수방법(12회 4-3번 10점)

 

 

 

문6) 최근 상업용부동산의 가치평가에서 수익방식의 적용이 중시되고 있는 바, 수익방식에 대한 다음 사항을 설명하시오. (13회 1번 40점)

1. 수익방식의 성립근거와 유용성

2. 환원이율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계

3. 할인현금수지분석법(DCF)의 적용시 재매도가격의 개념 및 구체적 산정방법

4. 수익방식을 적용하기 위한 조사자료 항목을 열거하고 우리나라에서의 수익방식 적용의 문제점

 

 

 

문7) 수익성 부동산의 가치는 할인된 현금수지(discounted cash flow)와 순운영소득(net operating income)을 이용하여 구할 수 있고, 이 가치들은 대부기관의 담보가치 결정의 기준이 된다. 다음 물음에 답하시오. (14회 3번 20점)

1. 두 평가방법으로 구한 부동산의 담보가치를 비교하여 설명하시오.

2. 담보가치의 결정에서 고려해야 할 사항들에 대하여 설명하시오.

 

 

 

문8) 동적DCF분석법과 정적DCF분석법의 비교 (18회 4-2번 10점)

 

 

문9) 최근 수익성 부동산의 임대차시장에서는 보증부월세가 주된 임대차 계약형태로 자리 잡고 있다. 이 수익성 부동산을 수익환원법으로 평가하고자 할 때, 다음 물음에 답하시오. (23회 2번 30점)

1)이 수익성 부동산의 평가절차에 대해서 설명하시오.(10점)

2)보증금의 처리 방법과 문제점에 대해서 논하시오.(20점)

 

 

 

 

 

 

제7장. 鑑定評價에 관한 規則(물건별평가)

 

 

□論点22: 감정평가절차, 감정평가보고서

 

 

문1) 다음 사항을 약술하시오. 감정평가시 가격시점의 필요성(12회 4-2번 10점)

 

 

문2) 부동산가격과 가격시점간의 관계에 대해 설명하시오.(21회 3-3번 10점)

 

 

 

□論点23: 임료평가(감칙 제30조)

 

 

문1) 계속임료의 각 평가방법에 대한 특질과 문제점을 설명하시오.(3회 3-1번 10점)

 

 

문2) 다음 용어를 간략하게 설명하시오. (6회 4번 10점)

1) 임료의 가격시점2) 임료의 실현시점

3) 임료의 산정시기4) 임료의 지불시기

 

 

 

문3) 최근 부동산 시장에서 임료의 감정평가가 점차 중요시되고 있다. 이에 있어 다음 사항을 논하시오. (7회 1번 40점)

1. 가격과 임료와의 관계

2. 신규임료와 계속임료의 평가방법과 유의점

3. 부가사용료와 공익비의 차이점과 이들의 실질임료 산정시 처리방법

4. 임료의 시산가격 조정시 유의점

 

 

 

□論点24: 토지의 입체적이용과 감정평가

 

 

문1) 토지의 입체이용률에 대해 약술하시오.(1회 3번 10점)

 

 

문2) 구분지상권의 평가원리(2회 3-2번 약술 10점)

 

 

문3) 구분소유부동산의 감정평가에 대하여 다음 사항을 설명하시오. (7회 3번 20점)

1. 구분소유권의 특징  성립요건과 대지권

2. 구분소유부동산의 평가방법

 

 

문4) 공중권의 이용방법과 평가방법에 관하여 설명하시오. (7회 5번 10점)

 

 

문5) 한계심도(10회 6-2번 약술 5점)

 

 

 

 

□論点25: 기업가치평가(감칙 제31조)

 

 

 

문1) 비상장주식의 평가(17회 5-1번 약술 5점)

 

 

문2) 향후 전자제품을 개발․생산․판매하기 위하여 설립된 비상장 영리법인인 A기업은 설립 후 자본금 전액을 기술개발에 지출하여 당해 금액을 무형자산으로 계상하였다.(다른 자산․부채는 없음) 당해 기업의 주식가치를 평가하고자 한다. 적합한 평가방법 및 근거를 구체적으로 설명하고 장․단점을 설명하시오.(19회 3번 20점)

 

 

 

문3) 비상장법인 A주식회사는 특허권을 가지고 전자제품을 제조 판매하는 공장과 임대업에 사용하는 업무용 빌딩을 소유하고 있다. A주식회사는 2009년 전자제품부문에서 50억원, 임대업에서 20억원의 당기순이익을 얻었다. A주식회사의 주식을 평가하고자 한다.(21회 2번 30점)

 

(1)본건 평가와 관련하여 감정평가에 관한 규칙이 인정하는 2가지 방법 및 그 장․단점을 논하라.(15점)

 

(2)감정평가에 관한 규칙에서 규정하고 있지 않은 주식평가방법(양 방법을 혼합한 방법 포함)들을 예시하고, 평가이론의 관점에서 동 규칙외의 방법에 의한 평가의 타당성을 논하시오.(15점)

 

 

 

 

□論点26: 기타 물건별평가(감정평가실무기준(국토해양부)를 기준 참조)

 

 

 

문1) 공장의 감정평가(5회 2번 20점)

 

 

 

문2) 다음 사항을 약술하시오. 소지가격 (5회 3-2번 10점)

 

 

 

문3) 기업평가에 있어 영업권 가치와 지적 재산권 가치를 설명하고, 이와 관련된 발생 수익의 원칙 및 평가방법을 서술하시오. (9회 2번 20점)

 

 

 

문4) 가행년수의 의의와 산정방법(9회 6-2번 5점)

 

 

 

문5) 감정평가시 가격시점의 필요성(12회 4-2번 약술 10점)

 

 

 

문6) 「감정평가에 관한 규칙」제31조의 2[소음 등으로 인한 토지 등의 가치 하락분에 대한 평가]에 환

경오염이 발생한 경우의 평가에 대한 기준을 제시하고 있다. 토양오염이 부동산의 가치에 미치는 영향과 평가시 유의사항에 대하여 설명하시오. (16회 2번 20점)

 

 

 

 

문7)부동산의 가치는 여러 가지 요인에 의해 영향을 받기 때문에 감정평가사는 대상부동산의 개별적 특성뿐만 아니라 정부의 정책과 부동산시장변화에 대해서도 이해할 필요가 있는바, 다음 물음에 답하시오.(22회 1번 40점)

 

(1)최근 전력난을 완화하기 위한 초고압 송전선로 설치가 빈번하게 발생하고 있으며 이를 둘러싼 이해관계자의 갈등도 증폭되고 있는데, 이와 관련된 선하지의 보상평가방법과 송전선로 설치에 따른 ‘보상되지 않는 손실’에 대해 설명하시오.(15점)

 

(2)최근 수익형 부동산에 대한 관심이 확산되고 있는데 수익형 부동산의 특징과 그 가격형성원리에 대해 설명하시오.(15점)

 

(3)수익형 부동산의 평가방법에 대해 설명하시오.(10점)

 

 

 

 

 

문8)정비사업은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 것이 목적인데 그 중 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후․불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 이에 관한 감정평가사의 역할이 중요한 바, 다음 물음에 답하시오.(22회 3번 20점)

 

(1)주택재개발사업의 추진 단계별 목적에 따른 감정평가업무를 분류하고 설명하시오.(10점)

 

(2)종전자산(종전의 토지 또는 건축물)과 종후자산(분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액)과의 관계를 설명하시오.(10점)

 

 

 

 

 

문9) 다음 사항을 설명하시오. 재건축정비사업에 있어서 매도청구소송목적의 감정평가(23회 3번 10점)

 

 

 

 

 

 

 

 

제8장. 不動産學 決定分野

 

 

□論点27: 부동산투자론[투자분석기법,위험분석,포트폴리오이론, 자본자산가격모형(CAPM)]

 

 

 

문1) 자본자산가격모형(CAPM) (10회 6-3번 약술 5점)

 

 

 

문2) 포트폴리오이론의 개념을 설명하고, 포트폴리오 위험과 구성 자산수와의 관계를 기술하시오.(11회 5번 10점)

 

 

 

문3) 다음을 약술하시오. (13회 4-2번 5점)

Sensitivity analysis

 

 

 

 

문4) 다음 질문에 답하시오.(14회 4번 20점)

1. 부동산 투자 개발에서의 위험(risk)과 불확실성(uncertainty)에 대하여 설명하고, 이를 검증 혹은 고려할 수 있는 방법에 대하여 설명하시오.

2. 내부수익률(Internal Rate of Return)의 장단점에 대하여 설명하시오.

 

 

 

문5) 다음 사항을 설명하시오. 실물옵션 (23회 3번 10점)

 

 

 

 

 

 

□論点28: 부동산금융론

 

 

 

문1) 부동산 유동화를 위하여 다양한 부동산증권화 방안들이 논의되고 있다. 이와 관련하여 부동산증권화의 도입배경, 원리 및 평가기법을 논하시오. (10회 1번 30점)

 

 

 

문2) 최근 부동산투자회사법(일명 REITs법)이 시행되었다. 부동산투자회사제도의 의의와 제도 도입이 부동산시장에 미칠 영향에 관하여 논하시오. (12회 1번 20점)

 

 

 

문3) Projecting financing (13회 4-2번 약술 5점)

 

 

 

문4) 부동산투자에서는 부채금융(debt loan)을 이용하여 지분에 대한 수익률을 변동시킬수 있다. 다음 질문에 답하시오. (14회 2번 20점)

1. 지분에 대한 수익률(rate on equity or equity yield rate)과 자본에 대한 수익률(rate of return on capital)의 상관관계에 대하여 설명하시오.

2. 정의 지렛대효과 (positive or plus leverage effect)가 나타나는 경우와 부의 지렛대효과(negative or minus leverage effect)가 나타나는 경우를 비교하여 설명하고, 중립적 지렛대효과(neutral leverage effect)는 어떤 경우에 발생하는 가를 설명하시오.

 

 

 

 

문5) 다음 사항을 약술하시오. 사모주식투자펀드(PEF : Private Equity Fund) (5점) (17회 5-2번 5점)

 

 

 

 

 

□論点29: 부동산학개론(정책, 컨설팅, 권리분석 등)

 

 

 

문1) 감정평가와 부동산컨설팅과의 관계를 설명하고 이와 관련하여 토지유효활용을 위한 등가교환방식의 개념과 평가시 유의사항을 논하시오. (11회 1번 30점)

 

 

 

 

문2) 부동산감정평가 활동상 부동산의 권리분석이 중요시되고 있다. 이에 있어 부동산권리 분석의 성격과 권리분석의 대상 및 부동산 거래사고의 유형을 기술하시오. (11회 3번 15점)

 

 

 

 

문3) 정부가 부동산시장에 개입하는 이유에 대하여 설명하시오. (15회 4번 10점)

 

 

 

 

 

※ 최대한 실제 시험장에서 쓴 내용을 솔직히 복원하려고 하였습니다. 추가 삽입이나 허세․허영류의 목차나 내용은 없습니다. 따라서 아래의 목차는 23회 이론 시험의 ‘모범적인 예시답안’이 절대 아닙니다. 단지 제가 시험장에서 썼던 목차일 뿐입니다. 보면 아시겠지만 실제로 제가 시험장에서 쓴 내용은 허접하기 짝이 없습니다. 이 정도로 논점이탈을 하고 목차도 별 볼일 없어도 몇 가지 원칙만 지킨다면 과락을 넘길 수 있다는 점을 보여드리기 위한 것입니다. 멋지고 화려한 목차를 기대하셨던 분들에게는 죄송한 마음뿐입니다.

 

 

 

 

 

● 1번

Ⅰ. 서   ▶ 평가액은 다양하게 표현될 수 있으며,   ▶ 최근 감칙 개정으로 가치기준인 시장가치에 통계학적 개념이 정착됨에 따라   ▶ 기존 평가영역 뿐만 아니라 컨설팅, 기업가치, 무형자산 등의 평가 수요에 적극 대응할 수 있게 되었음.           Ⅱ. 시장가치 개념의 변천과정   1. 시장가치의 의미   ▶ 감칙 개정 언급, 바뀐 감칙상 시장가치 정의 정확히 써줌       2, 시장가치개념의 변천과정   1) 개설(물리적 실체에서 권리평가로, 통계적 개념의 정착화) (논점 가져오기)   2) 측정기준   3) 평가대상   4) 균형가격인지 여부   5) 정의에 대한 변천   6) 검토 (논점 가져오기, 개설과 연결시킴)     (1) 권리평가의 중요성 대두 ▶ 권리평가는 본 문제의 주 논점은 아님     (2) 통계적 의미의 가격개념 정착 (링크목차 삽입) ▶ 통계학적 개념 정착이 평가액 표현방법과 관련이 있다고 언급           Ⅲ. 시장가치 정의의 통계학적 의미   1. 가치정의의 통계학적 의미 (논점 가져오기) ▶ '성립될 가능성이 가장 높은 가격=최빈값' 이라고 정리함       2. 최종평가가치의 표현방법   1) 특정 값으로 표현하는 방법(point estimate) (영어삽입)   2) 일정 범위로 표현하는 방법(interval estimate)   3) 특정 상하관계로 표현하는 방법(relation value)   ▶ 의의뿐만 아니라 “유용성과 한계”를 자세히 서술하였음       3. 최근 시장가치 정의의 통계학적 의미   ▶ 다목차 전략으로 갔음.   ▶ 가설검정, 구간추정, 확률분석 몬테카를로 시뮬레이션 분석(Monte-calo) 상관분석, 회귀분석 등 통계적 용어를 최대한 기술   ▶ 정규분포 그래프를 그릴까 하다가 미리 연습해둔 그래프가 아니라 포기     1) 확률적 의미의 가치개념의 정착   2) 평가 RISK 체계적 분석 가능   3) 보다 유연한 가격개념 도입과 그 효과   4) 업무영역의 확대 효과 (논점이탈 목차라고 생각됨)   5) 평가의 공신력 제고 효과     Ⅳ. 결 (뭐라 썼지만 기억나지 않음)   ▶ 부동산 시장의 불확실성 증대, 감정평가 역할 중요해짐 ▶ 동적DCF, 리얼옵션평가 등 보다 높은 수준의 평가기법 수요가 있음. ▶ 최근 감칙 개정과 더불어 더 발전하고 노력해 나가야함.

 

 

 

 

 

 

 

 

● 2번

Ⅰ. 서 ▶ 최근 부동산 시장 침체로 전세레버러지가 감소하여, 전세를 월세를 전환하는 경우가 늘고 있음   ▶ 이에 따라 수익환원법 적용 시 자료의 수집과 순수익․현금흐름․환원율 등의 산정시 주의해야야 함.   ▶ 보증금의 성격을 명확히 하여 평가의 객관성을 높여야 함.         Ⅱ. 수익성 부동산의 평가절차     ▶ 구 감칙 제8조상 평가절차와 수익부동산 평가방법에 근거한 절차 사이에 고민끝에 보수적으로 감칙상 절차를 중심으로 씀.     ▶ 대신 내용은 최대한 수익성 부동산의 ① 수익비용 ② 환원방법 ③ 환원율 등과 관련시켜 서술하려고 노력함.     1. 수익환원법의 의미 (구 감칙 제2조 및 12조)   2. 수익성 부동산의 평가절차   1) 기본적 사항의 확정과 처리계획의 수립   2) 대상부동산 확인과 가격형성요인 분석   3) 평가방법의 선정 및 시산가격의 조정         Ⅲ. 보증금의 처리방법과 문제점   1. 보증금의 의의   ▶ 보증금은 전세금, 전세보증금, 보증금 등 다양하게 통용되며, 사안에서 평가상 ‘전세보증금’ 을 중심으로 서술한다고 언급   ▶ 문제에서는 보증부월세의 수익성 부동산의 평가를 물어본 것이므로 솔직히 ‘전세보증금’은 논점이탈에 해당함.       2. 보증금의 성격   ▶ 배점상 목차는 따로 잡지 않고 칸을 띄워서 서술   ▶ 사금융적 성격, 안전자산적 성격, 투자포트폴리오의 성격         3. 보증금의 처리방법   1) 예금적 성격, 선불적 성격의 처리방법 (실무문제풀이의 내용 적시)   2) 보증금운용이율의 산정 (링크목차 삽입)     ▶ 보증금의 성격이 명확하지 않음     4. 문제점   1) 보증금의 성격과 운용이율 산정의 관계   2) 보증금운용이율의 전환율과의 관계   3) 객관적인 자료, 지표의 부재   4) 층별, 위치별 보증금 및 이율의 차이       Ⅳ. 결(뭐라 썼는지 기억 안남)   ▶ 미국의 BOMAI 같은 객관적인 자료수집이 요구됨.   ▶ 상위 문제점 정리하며 앞으로 더 연구가 필요하다 결론.

 

 

 

 

 

● 3번

문3-1 실물옵션   ▶ 개인적으로 승부수를 띄운 문제.   ▶ 비록 10점이지만 최대한 많은 내용을 담을 욕심으로 다목차를 씀.     Ⅰ. 실물옵션의 의의   ▶ 금융옵션과의 차이 강조     Ⅱ. 실물옵션의 가치구성요소과 그 영향   ▶ 기대 현금흐름의 현재가치, 투자비용, 투자기회의 수명, 투자가치(프로젝트)의 불확실성, 시간흐름에 따른 화폐가치   ▶ 가치구성요소의 변화에 따른 실물옵션가치 변화 언급       Ⅲ. 실물옵션의 종류   ▶ 수험계의 흔한 7가지 실물옵션 서술     Ⅳ. 실물옵션의 평가방법   1. 블랙-숄즈법, 이항분포모형   2. 몬테카를로 시뮬레이션, 루에르만 7단계 방법론     ▶ 거의 언급만 하는 수준     Ⅴ. 실물옵션의 평가시 활용(실물옵션평가법)   ▶ 종전DCF법 보완, 무형자산, 개발프로젝트 등의 평가시 활용된다 언급.   ▶ 실물옵션평가법 산식 적시     Ⅵ. 소결(직무교육과 자료축적이 요구됨)         문3-2) 재건축문제   ▶ 개인적으로 불의타 문제였음.   ▶ 어쩔 수 없이 배점을 줄여 7~8점 분량 적시   ▶ 당연히 논점 이탈이며, 답안은 진짜 허접하였음.       Ⅰ. 의의   Ⅱ. 강제성 여부   Ⅲ. 평가의 필요성   1. 사업수행의 신속성   2. 이해관계의 합리적 조절     Ⅳ. 소결(재건축사업시 감정평가 필요함)

 

 

 

 

 

● 4번

▶ 문3-2에서 불의타를 맞아, 마지막 문제에 특히 신경을 씀.   ▶ 수험계의 흔한 논점이었기 때문에 더 자세히 쓰려고 노력함.   ▶ 목차가 많기 때문에 2개목차를 1개로 묶어서 서술하여 분량 조절함.       Ⅰ. 개설       Ⅱ. 실거래가 자료축적의 의의   1. 실거래가제도의 이해   2. 실거래가 자료축적의 의의   1) 부동산 자료축적과 그 분석   2) 공적가격의 검증   3) 통계처리와 부동산업의 발전       Ⅲ. 한계   1. 비합리적 요소의 개입   2, 다양한 허위신고의 존재   3. 특정부동산(APT)위주의 자료   4. 외국의 사례(캐나다 사례)     Ⅳ. 한계극복을 위한 감정평가사의 역할   1. 실거래가 조정의 주체   2, 실거래가 없는 공백 극복   3. 실거래가의 검증 주체     Ⅴ. 소결(기존 공적가격과의 상생관계의 추구)

제13회 공인중개사 1차시험

부동산학개론

1.

이자율의 하락이 부동산시장에 미치는 영향으로 타당한 것은? (단, 이자율 상승 이외에 부동산의 수요와 공급에 영향을 미치는 요인들의 변화는 없다고 가정한다.)

 

㉮ 생산비 하락으로 신규주택의 공급이 장기적으로 감소한다.

㉯ 전세금의 기회비용이 하락하면서 전세수요가 감소한다.

㉰ 투자에 따른 기회비용의 감소로 부동산에 대한 수요가 증가한다.

㉱ 경기가 위축되면서 부동산의 공간서비스에 대한 수요가 감소한다.

㉲ 전세금의 운용수익이 줄어들면서 월세공급이 감소한다.

 

해설

㉰ 이자율이 하락하면 부동산수요와 공급은 모두 증가한다.

 

 

 

 

2.

부동산의 위치(접근성)에 대한 평가는 용도에 따라 그 기준이 다르다. 다음 부동산의 위치에 관한 설명 중 가장 타당한 것은?

 

 

㉮공공용부동산의 위치에 대한 평가는 주민의 편리성, 공익성, 주변경관과 안식, 인구의 사회적 지위 등이 그 판단기준이 된다.

㉯ 부동산의 가치에 상당한 영향을 미치는 것은 접근성이지만 농업용부동산에서는 기후, 강수량, 재해위험성 등이 중요하므로 위치관계는 중요하지 않다.

㉰ 부동산의 현재 위치에서의 용도사용이나 다른 용도로의 전환은 주변의 토지이용의 상태로 판단하기보다는 토지이용의 주체에 의하여 많은 영향을 받게 된다.

㉱ 일반적으로 주거용은 거주자의 사회환경과 매물습관, 상업용은 배후지를 둘러싼 공익시설의 배치상태, 공업용은 소득수준과 개발비용 등이 부동산의 위치가치의 판단기준이 된다.

㉲ 위치는 절대적 위치와 상대적 위치가 있다. 부동산 간에는 상대적 위치에 따라 효용성에서 차이가 있으며, 효용성이 유사한 부동산 간에는 상호대체관계가 인정된다.

해설

㉲

㉮ 인구의 사회적 지위는 판단기준(×)

㉯ 위치관계는 중요하지 않다.(×)

⇨ 위치관계가 중요하다.(○)

㉰ 주변의 토지이용의 상태로 판단하여야 하며 토지이용의 주체에 의해서도 많은 영향을 받게 된다.

㉱ 주거용(×) ⇨ 상업용(○)

공업용(×) ⇨ 주거용(○)

 

 

 

 

3.

최근 도심의 오랜된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득층에서 중․고소득층으로 유입, 대체되는 현상을 말하는 것은?

㉮ 집중반전현상㉯ 공동화현상㉰ 도시회춘화현상

㉱ 직․주접근현상㉲ 도심고등현상

해설

㉰

 

 

 

 

 

4.

특정 토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면, 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가?

㉮ 내구성㉯ 접근성㉰ 물리적 개별성

㉱ 부동성㉲ 부증성

해설

㉱

㉯의 접근성에 가장 큰 영향을 미치는 것은 ㉱의 부동성이다. 부동산의 특성에서 찾으라는 문제이다.

 

 

 

 

 

5.

 

 

다음은 부동산금융에 관련된 기초 용어의 설명이다. 이들 중 틀린 것은?

㉮ 잔금비율(propotion outstanding)은 저당대출액에 대한 미상환된 원금의 비율을 말한다.

㉯ 저당상수(mortgage constant)에 대출원금을 곱하면 매년(또는 매월) 갚아야 할 상환액이 계산된다.

㉰ 상환조견표(amortization schedule)를 통해 저당대출에 대한 원금상환분과 이자지급분이 시간에 따라 어떻게 달라지는지 볼 수 있다.

㉱ 채무불이행위험(default risk)은 대출자(은행)에게 그리고 조기상환위험(prepayment risk)은 차입자에게 부담이 되는 위험을 말한다.

㉲ 상환비율은 1에서 잔금비율을 차감한 값이다.

해설

㉱ 대출자(은행) ‘ 차입자

 

 

 

 

 

6.

부동산에 관한 의사결정에 있어서 관련조세는 경제적 관점에서 고려하여야 하는 요소이다. 다음 부동산관련 조세 중 취득․보유․양도 모든 과정에 관련되는 것으로 맞는 것은?

㉮ 지역개발세․공동시설세․지방교육세

㉯ 취득세․재산세․양도소득세

㉰ 부가가치세․농어촌특별세․인지세

㉱ 면허세․도시계획세․주민세(소득할)

㉲ 인지세․사업소세(재산할)․법인세

해설

㉰

 

 

 

 

 

7.

다음 설명 중 가장 올바른 것은?

㉮ 호수(戶數)밀도란 주택수의 대지(용지)면적에 대한 비율의 개념이다.

㉯ 건축면적은 건물의 전 층수 평균바닥면적을 말한다.

㉰ 건폐율은 건축면적의 총건축면적에 대한 비율로서 건축밀집도를 나타낸다.

㉱ 건축연면적은 지하층을 제외한 지상건축총면적을 말한다.

㉲ 용적률이란 지하층을 포함한 건축연면적의 토지면적에 대한 비율을 말한다.

해설

㉮

㉰ 건물의 바닥에 대한 비율

㉱ 지하층을 포함

㉲ 지하층을 제외

 

 

 

 

 

 

 

8.

부동산컨설팅에서 컨설턴트와 의뢰인과의 관계를 설명한 것이다. 적절하지 못한 것은?

㉮ 의뢰인은 컨설턴트가 제출한 보고서나 연구결과물에 대해 기밀을 유지해야 한다.

㉯ 의뢰인은 컨설턴트에게 처음부터 사실관계의 정보를 제공할 필요는 없다.

㉰ 컨설턴트는 의뢰인에게 최선의 이익이 될 수 있는 해결대안과 행동방안을 제시해야 한다.

㉱ 컨설턴트는 의뢰인이 안고 있는 문제의 본질이나 관련 부동산 현상을 정확하게 파악하여야 한다.

㉲ 컨설턴트는 자신의 능력을 벗어나는 과제는 원칙적으로 수락해서는 안 된다.

해설

㉯ 의뢰인은 상담계약서에 명시된 자료와 정보를 제공하여야 한다.

 

 

 

9.

우리 나라에서 부동산거래사고가 많은 일반적 원인이 아닌 것은?

㉮ 지적(地籍) 및 등기제도의 일원화에 의한 취약점

㉯ 토지이용규제에 관한 법률이 많고 규제내용이 복잡

㉰ 대상부동산에 관한 권리분석기관의 부재

㉱ 한국동란으로 등기부 소실 및 소유자 행방불명

㉲ 등기공무원은 원칙적으로 실질적 심사권이 없고 등기의 공신력 불인정

해설

㉮ 일원화(×) ⇨ 이원화(○)

 

 

 

 

 

 

 

10.

다음 감가상각과 감가수정에 대한 설명 중 틀린 것은?

㉮ 감가수정 방법 중 정액법은 계산이 가장 간편하나, 실제의 감가와 일치되지 않는 단점이 있기 때문에 관찰감가법과 병용하여 쓰이며, 건물과 구축물 등의 평가에 적용한다.

㉯ 감가수정은 취득가격을 기초로 하는 데 반하여, 감가상각은 재조달원가를 기초로 한다.

㉰ 감가요인 중 경제적 감가요인으로는 인근지역의 쇠퇴, 부동산과 부근 환경과의 부적합, 당해 부동산과 부근의 다른 부동산과의 비교에 있어서 시장성의 감퇴 등을 들 수 있다.

㉱ 감가수정 방법 중 상환기금법은 건물 등의 내용년수가 만료하는 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용년수로 상환하는 방법이다.

㉲ 감가수정은 관찰감가법을 인정하는 데 반하여, 감가상각은 이를 인정하지 않는다.

해설

㉯ 취득가격 ⇨ 재조달원가

 

 

 

 

 

 

 

11.

 

토지의 자연적 특성인 부증성(不增性)에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은?

㉮ 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니며 용도전환을 의미하는 것이다.

㉯ 생산비를 투입하여 물리적으로 양을 늘릴 수 없다.

㉰ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다.

㉱ 매립 등으로 농지의 양이 증가된 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다.

㉲ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능하다.

해설

㉲ 물리적 공급은 불가능하지만 용도적 공급은 가능하다.

 

 

 

 

 

 

 

12.

다음은 거래사례자료의 수집기준에 관한 설명이다. 가장 옳지 않은 것은?

㉮ 거래사례는 인근지역이나 유사지역 내의 사례, 즉 동일수급권 내의 거래사례로서 지역요인의 비교가 가능한 사례자료를 수집하여야 한다.

㉯ 시점수정의 가능성이란 시간적 유사성을 뜻하며, 대상물건의 가격시점과 유사한 시점의 거래사례일수록 효과적이다.

㉰ 거래사례는 위치에 있어서 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 지역 내에 소재되는 거래사례를 선택하여야 한다.

㉱ 거래사례는 관계자의 특수한 사정, 또는 개별적 동기가 개재되기 쉽기 때문에 특수한 사정이 개재되지 않는 거래사례이어야 한다.

㉲ 대상물건과 개별요인의 비교가 가능해야 하며, 거래사례는 대상물건과 상호대체, 경쟁의 관계가 성립되고 가격은 상호 관련이 유지되어야 한다.

해설

㉱

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13.

외환위기 이후 외국인의 서울지역 대형 오피스 빌딩의 매입이 크게 늘어나고 있다. 이들이 오피스 빌딩을 매입할 때에는 타인자본을 적절하게 조달하여 자기자본대비 투자수익률을 높이는 것으로 알려져 있다. 만약 연초에 외국인이 300억 원의 자기자본과 연 7%로 타인자본을 700억원 조달하여 1,000억 원 상당의 오피스 빌딩을 매입하였다고 하자. 그리고 연말까지 순영업소득(net operating income)을 100억 원을 올렸다면 이 외국인 투자자의 1차연도 자기자본대비 투자수익률은 어느 정도인가? (단, 1년 후의 매매가격은 변동이 없다고 가정한다.)

㉮ 연 17%㉯ 연 15%㉰ 연 10%

㉱ 연 13%㉲ 연 19%

해설

㉮

현금수지 100억원－49억원

자기자본대비 투자수익률＝─────＝─────────

자기자본 300억원

51

＝───＝0.17＝17%

300

 

 

 

 

 

 

 

 

14.

부동산시장의 효율성에 관한 설명이다. 옳은 것은?

㉮ 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체없이 가격에 반영하는가 하는 것을 시장의 효율성이라 하고, 정보가 지체없이 가치에 반영된 시장을 효율적 시장이라 한다.

㉯ 강성 효율적 시장에서는 이미 모든 정보가 가격에 반영되어 있으므로 투자분석만 잘하면 정상 이상의 초과이윤을 얻기가 쉽다.

㉰ 어떠한 형태의 효율적 시장이 부동산시장에 존재하는가는 나라마다 비슷하며, 효율성의 정도도 거의 같다.

㉱ 과거의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 기술적 분석이라 하는데, 약성 효율적 시장에서는 기술적 분석을 통해 초과 이윤을 얻기가 쉽다.

㉲ 준강성 효율적 시장은 새로운 정보가 공표되는 즉시 가격에 반영되는 시장으로, 공표된 자료를 토대로 투자분석을 하면 초과이윤을 얻기가 쉽다.

해설

㉮

㉯㉱㉲ 얻기가 쉽다 ⇨ 얻을 수 없다

㉰ 나라마다 다르며, 효율성의 정도가 다를 수 있다.

 

 

 

 

 

15.

부동산의 진정한 소유자를 확인하는 방법에 관한 다음 설명 중 가장 올바른 것은?

㉮ 권원보험(Title Insurance)은 등기의 공신력을 보완하는 장치이다.

㉯ 토렌스제도(Torrens system)는 시간과 비용이 가장 적게 든다는 장점이 있다.

㉰ 토렌스제도(Torrens system)는 영국에서 주로 채택하고 있으며 형식적 심사주의에 해당된다.

㉱ 형식적 심사주의는 신속성이 저해되고 실질적 심사주의는 확실성이 없다는 단점이 있다.

㉲ 우리 나라 등기는 실질적 심사주의를 채택하고 있다.

해설

㉮

㉯ 적게 ⇨ 많이 ㉰ 형식적 ⇨ 실질적 ㉱ 형식적 ‘ 실질적 ㉲ 실질적 ⇨ 형식적

 

 

 

 

16.

가격시점에 있어서 대상부동산의 정상가격이 50,000,000원이고 상각후 세(稅)공제 전 기대이율이 연 5%이며, 부동산을 임대차함에 따라 임료에 포함되어야 할 감가상각비 등 필요제경비가 연 700,000원인 경우, 이 부동산의 적산임료는 얼마인가?

㉮ 3,200,000원㉯ 1,800,000원㉰ 2,500,000원

㉱ 43,000,000원㉲ 2,465,000원

해설

㉮

적산임료＝(기초가격으로서의 정상가격×기대이율)＋필요제경비

＝(50,000,000×5%)＋700,000

＝3,200,000원

 

 

 

 

 

 

17.

공동중개위임제(Multiple Iisting service)의 도입효과와 관계가 먼 것은?

㉮ 중개정보의 개방화와 중개시장의 광역화를 유도한다.

㉯ 매물을 보다 신속하고, 최선의 가격으로 처리할 수 있다.

㉰ 매수자에게 부동산 매물의 선택기회를 확대하여 준다.

㉱ 소비자는 중개수수료를 이중으로 부담하여야 한다.

㉲ 중개정보의 대량화(집중화)로 중개비용을 절감할 수 있다.

해설

㉱ 소비자는 기타 다른 listing과 마찬가지로 중개수수료를 이중으로 부담하지 않는다.

 

 

 

 

 

 

 

18.

정부는 주택에 부과하는 재산세를 상승시켰다고 가정할 경우, 단기적으로 주택시장에 나타나는 현상에 관한 설명이다. 가장 적합한 것은? (단, 다른 조건이 일정할 경우임)

㉮ 임대인과 임차인은 부과되는 재산세를 절반씩 부담한다.

㉯ 재산세의 귀착 문제는 수요의 탄력성과 공급의 탄력성의 상대적 크기에 따라 다르게 나타난다.

㉰ 주택의 임대료는 상승하고, 공급량은 증가한다.

㉱ 주택 가격에 일률적으로 같은 세율을 적용하는 재산세는 누진세적인 효과를 나타낸다.

㉲ 수요가 완전 탄력적일 경우 재산세 상승분은 전부 임차인에게 귀착된다.

해설

㉯

㉰ 수급량은 감소한다.

㉱ 누진세적인 효과 ⇨ 역진세적인 효과

㉲ 전부 임차인 ⇨ 전부 임대인

 

 

 

 

 

19.

저당상환방법에 대한 다음의 설명들 중 맞는 것은?

㉮ 원리금균등분할상환(CPM：Constant Payment Mortgage Loan)은 점증상환대출(GPM：Graduated Payment Mortgage)에 비해 상대적으로 초기에 자금회수가 늦다.

㉯ 원리금균등분할상환(CPM：Constant Payment Mortgage Loan)은 대출기간 내내 동일한 금액을 납부한다.

㉰ 점증상환대출(GPM：Graduated Payment Mortgage)은 미래에 소득이 보장되는 젊은 부부에게 상대적으로 불리하다.

㉱ 원리금균등분할상환(CPM：Constant Payment Mortgage Loan)에 의하면 대출기간 중 매월 납부하는 원리금상환액 중 대출원금분할상환액의 규모는 점점 줄어든다.

㉲ 점증상환대출(GPM：Graduated Payment Mortgage)은 주택의 보유예정기간이 긴 사람에게 유리하다.

해설

㉯

㉮ 원리금균등분할상환 ‘ 점증상환대출

㉰ 불리 ⇨ 유리

㉱ 줄어든다 ⇨ 늘어난다. 이자상환액이 줄어든다.

㉲ 유리 ⇨ 불리

 

 

 

 

 

 

 

20.

다음은 부동산감정평가방식 중 비교방식의 거래사례비교법에 관한 설명이다. 가장 타당한 것은?

㉮ 임대사례부동산과 감정평가 대상부동산에 대한 원가법과 적산법 등을 비교대조해서 부동산의 적산가격을 구하고자 하는 수법으로서, 이론적 근거는 예측의 원칙이다.

㉯ 거래사례부동산과 감정평가 대상부동산에 대한 순수익, 환원이율을 적용하여 부동산의 가격을 구하고자 하는 수익방식으로서, 이론적 근거는 수익체증체감의 원칙이다.

㉰ 임대사례부동산과 감정평가 대상부동산에 대한 품등․시점 등을 비교해서 부동산의 임료를 구하고자 하는 실증적 수법으로서, 이론적 근거는 최유효이용의 원칙이다.

㉱ 거래사례부동산과 감정평가 대상부동산에 대한 수익환원법과 수익분석법을 적용하여 부동산의 비준임료를 구하고자 하는 수법으로서, 이론적 근거는 수요공급의 원칙이다.

㉲ 거래사례부동산과 감정평가 대상부동산에 대한 품등․시점 등을 비교대조해서 부동산의 가격을 구하고자 하는 실증적 수법으로서, 이론적 근거는 대체의 원칙이다.

해설

㉲

㉮ 임대사례부동산과 감정평가 대상부동산에 대한 거래사례 등을 비교대조해서 부동산의 비준가격(혹은 유추가격)을 구하고자 하는 수법으로서, 이론적 근거는 대체의 원칙 및 수요공급의 원칙이다.

㉯ 수익환원법에 대한 설명이다.

㉰ 임대사례비교법에 대한 설명이다.

 

 

 

 

 

21.

다음은 정부가 아파트의 분양가를 규제하는 경우에 대한 설명이다. 맞는 것은?

㉮ 가수요를 진정시키고 실수요자 중심의 시장이 형성된다.

㉯ 채권입찰제를 병행하면 규제가격과 시장가격의 차액은 실수요자의 몫이 된다.

㉰ 부동산경기가 과열된 경우에는 최고가격제를 시행한다.

㉱ 수입이 안정되므로 아파트 건설업의 생산성이 향상된다.

㉲ 아파트 공급시장이 활성화되며 공급량이 증가한다.

해설

㉰

㉮ 가수요 ‘ 실수요

㉯ 실수요자 ⇨ 분양받은 가수요자

㉱ 향상 ⇨ 저하

㉲ 활성화 ⇨ 채산성의 악화, 증가 ⇨ 감소

 

 

 

 

 

22.

오피스 빌딩, 아파트, 호텔 부동산에 대해서 경제환경변화를 시나리오별로 나누어서 향후 5년간의 수익률을 추정한 결과는 아래와 같았다. 모든 투자자가 위험 회피적이라고 할 때 다음의 설명 중에서 적절치 않은 것은?

	기대수익률──────	표준편차 ─────
오피스 빌딩 아파트 호 텔	18.52% 15.00% 20.00%	8.02% 3.54% 9.68%

㉮ 오피스 빌딩과 호텔에 비해서 아파트의 실제 수익률이 기대수익률에 가까울 가능성이 크다.

㉯ 기대수익률이 가장 높은 것으로 추정된 호텔 부동산에 우선적으로 투자한다.

㉰ 부동산 유형별로 위험이 클수록 더 높은 기대수익률을 얻을 수 있다.

㉱ 아파트 투자의 경우, 기대수익률 단위당 위험도가 가장 낮았다.

㉲ 세 가지 유형의 부동산 수익률이 완전히 상호 연관되어 있지 않다면, 부동산에 분산 투자하면 위험이 감소될 수 있다.

해설

㉯ 위험회피적 투자자이므로 고수익, 고위험을 갖는 호텔에 우선 투자한다고 볼 수 없다.

 

 

 

23.

용도지역지구제 등과 같은 토지이용에 관한 공법적 규제가 필요한 이유로서 부적당한 것은?

㉮ 토지자원의 개발과 보전의 적절한 조화를 위함.

㉯ 토지이용에 따른 부(負)의 외부효과의 발생을 사전에 방지하기 위함.

㉰ 토지자원을 보다 효율적이고 합리적으로 이용하기 위함.

㉱ 도시 내의 지가를 합리적으로 조정하기 위함.

㉲ 토지자원의 활용측면에서 세대 간 형평성을 유지하기 위함.

해설

㉲ 형평성을 잃게 된다.

 

 

 

24.

다음 부동산 가격형성의 일반적 요인 중 경제적 요인에 해당되는 것들로만 묶여진 것은?

㉮ 교통체계의 상태－도시형성 및 공공시설 등의 정비상태

㉯ 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태－국제화의 상태

㉰ 재정과 금융 등의 상태－택지 및 주택정책의 상태

㉱ 정보화진전의 상태－부동산에 관한 세제의 상태

㉲ 기술혁신 및 산업구조의 상태－세금부담의 상태

해설

㉲

㉯의 계획 및 규제, ㉰의 정책, ㉱ 조세제도라는 표현은 행정적 요인에 해당된다.

 

 

 

25.

지가고(地價高)가 주택에 미치는 영향에 대한 설명으로 맞는 것은?

㉮ 지가고가 직주분리를 초래하지는 않는다.

㉯ 높은 택지가격은 고층화를 야기한다.

㉰ 택지구입에 많은 비용이 소모된다고 건축의 질적 수준이 저하되는 것은 아니다.

㉱ 지가고는 토지이용을 질서정연하게 만든다.

㉲ 지가고가 택지취득을 어렵게 만들지는 않는다.

해설

㉯

㉮ 직주분리를 초래한다.

㉰ 질적 수준이 저하된다.

㉱ 토지이용의 비효율성을 초래하는 악영향을 끼친다.

㉲ 어렵게 한다.

 

 

 

 

26.

년간 예상총수익 100만원, 년간 예상총비용이 30만원, 년간 할인율과 자본회수율이 각각 5%와 2%라고 할 때, 수익환원방법을 이용하여 수익가격을 구하면 얼마인가?

㉮ 2,000만원㉯ 8,000만원㉰ 100만원

㉱ 1,000만원㉲ 500만원

해설

㉱

순수익 70만원

수익가격＝─────＝──────

자본환원율 (5%＋2%)

＝1,000만원

 

 

 

27

다음은 입지이론을 설명한 것이다. 맞는 것은?

㉮ 농업입지이론으로 튀넨(Thünen)의 고립국이론：토지이용의 양태(樣態)는 경작농산물의 생산비에 의하여 결정된다고 하고, 중심시장으로부터의 거리에 의한 동심원 지대(地帶) 모델을 제시하였다.

㉯ 상업입지이론으로 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론：중심지 계층간의 포섭원리로서 중심지는 중심성의 상대적 크기에 따라 고차 중심지와 저차 중심지로 구분되며, 고차일수록 저차보다 중심지 간의 거리가 더 멀고 규모가 크며 다양한 중심기능을 가진다.

㉰ 상업입지이론으로 레일러(W. Reilly)의 소매인력법칙：두 도시의 상거래흡인력은 인구에 반비례하고 두 도시 분기점으로부터의 거리의 제곱에 비례한다.

㉱ 공업입지이론으로 베버(A. Weber)의 최소비용이론：산업입지에서 가장 중요한 것은 수송비․임금․집적력 등인데 그 중에서 집적력이 가장 중요한 요소이다.

㉲ 상업입지이론으로 허프(D. Huff)의 중심지이론：소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있으므로 적당한 거리에 고차원 중심지가 있어도 인근의 저차원 중심지를 선택할 가능성이 커진다.

해설

㉯

㉮ 생산비 ⇨ 가격과 수송비

㉰ 반비례 ‘ 비례

㉱ 집적력 ⇨ 수송비

㉲ 고차원 ‘ 저차원

 

 

 

 

 

28.

매년 2천만원의 확정적 소득이 영구히 기대되는 주차장 용도의 토지가 있다. 시장에서 국공채이자율은 5%이고, 이 토지에 대한 위험할증률은 3%라고 한다. 이 토지의 투자가치는 얼마인가? (단, 물가는 안정적이라고 가정한다.)

㉮ 3억 5천만원㉯ 2억원㉰ 2억 5천만원

㉱ 3억원㉲ 4억원

해설

㉰

2천만원

투자가치＝───────────

요구수익률(5%＋3%)

＝2억 5천만원

 

 

 

 

 

29.

다음 중 부동산의 법률적 하자에 해당하는 것은?

㉮ 견고성의 오판㉯ 인수불가능㉰ 관리비용의 비표준성

㉱ 입지선정의 실패㉲ 거래가격의 불합리

해설

㉯

㉮ 기술적 하자 ㉰㉱㉲ 경제적 하자

 

 

 

 

30.

다음은 지역분석과 개별분석에 관한 설명이다. 가장 올바른 것은?

㉮ 개별분석은 당해 지역의 표준적이용의 장래의 동향을 명백히 하고 지역분석은 지역적 특성하에서의 당해 부동산의 최유효이용을 판정하는 것이다.

㉯ 지역분석은 개개 부동산의 가격을 판정하는 것을 말하며, 개별분석은 그 지역에 속하는 부동산의 가격수준을 판정하는 것을 말한다.

㉰ 부동산 감정평가에 있어 지역분석이 중요시 되는 이유는 부동산의 가격은 그 부동산의 최유효이용을 전제로 하며 파악되는 가격을 기준으로 당해 부동산의 최유효 이용을 판정하기 때문이다.

㉱ 범위와 분석 방법상으로는 지역분석은 부분적․국지적인 개념인 데 비하여, 개별분석은 지역적․광역적인 개념이다.

㉲ 지역분석에서 사용되는 유사지역은 특성이 인근지역과 유사하여 인근지역과 가격면에서 대체관계가 성립될 수 있는 지역을 말한다.

해설

㉲

㉮ 개별분석 ‘ 지역분석

㉯ 지역분석 ‘ 개별부동산

㉰ 지역분석(×) ⇨ 개별부동산(○)

㉱ 지역분석 ‘ 개별분석

 

 

 

 

 

 

 

31.

한 은행이 어떤 개인에게 고정금리로 연 8%로 아파트 담보대출을 시행하였다. 대출이 시행된 이후에 예상보다 인플레이션이 높았다고 하자. 이 때 예기치 못한 인플레이션으로 인해서 은행과 차입자의 손익은?

㉮은행－손해, 차입자－이익

㉯은행－이익, 차입자－이익

㉰은행－이익, 차입자－손해

㉱은행과 차입자 모두 이익도 손해도 없다.

㉲은행－손해, 차입자－손해

해설

㉮

 

 

 

 

 

 

 

 

32

재산관리 수단인 부동산 신탁제도에 관한 설명으로 가장 옳은 것은?

㉮ 신탁기간 중 상속이 발생할 경우 세금면에서 불리하나 수익권의 처리는 용이하다.

㉯ 임대형 신탁개발은 토지를 처분하지 않으나 인근의 지가앙등은 필수적이라 할 수 있다.

㉰ 신탁관계는 위탁자와 수탁자 간의 계약에 의하여 설정되어야 하며, 위탁자의 유언에 의해서는 설정될 수 없다.

㉱ 부동산 신탁은 공공기관에 한하여 허가되고 있다.

㉲ 수탁자 개인의 채권자나 다른 신탁재산의 채권자가 신탁재산을 강제집행하거나 경매할 수 없다.

해설

㉲

㉮ 불리 ⇨ 유리

㉯ 지강앙등은 필수적이라 할 수 있다. ⇨ 지가앙등을 초래하지 않는다.

㉰ 유언에 의해서는 설정될 수 없다. ⇨ 유언에 의해서도 설정될 수 있다.

㉱ 신탁법과 신탁업법에 의하여 행위능력자이면 할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

33.

부동산조세의 기능으로 잘못 설명된 것은?

㉮ 주택문제해결 수단의 기능을 갖는다.

㉯ 부동산자원을 배분하는 기능을 갖고 있다.

㉰ 부동산자원을 공공부문에서만 활용할 수 있도록 제한하는 기능을 갖는다.

㉱ 지가안정수단의 기능을 갖고 있다.

㉲사회계층 간의 소득격차를 좁히는 기능을 갖는다.

해설

㉰ 공공부문에서만 ⇨ 공공부문뿐만 아니라 민간부문에서 활용할 수 있도록 배분하는 기능을 갖는다.(○)

 

 

 

 

 

34.

다음은 부동산감정평가원리에 관한 설명이다. 가장 옳은 것은?

㉮ 기여의 원리란 부동산의 가치는 각 구성부분의 생산비를 전부 합한 것이라는 원리이다.

㉯경쟁의 원리란 부동산이 가지는 제 특성은, 그것이 시장수요와 일치되거나 주변의 토지이용과 어울릴 수 있을 때 높은 가치를 창출하게 된다는 원리이다.

㉰ 잉여생산성의 원리란 부동산의 가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 원리이다.

㉱ 적합의 원리란 부동산이 최대의 가치를 구현하기 위해서는, 투입되는 생산요소의 결합비율이 적절한 균형을 이루고 있어야 한다는 원리이다.

㉲예상의 원리에 의해 부동산의 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라고 정의할 수 있다.

해설

㉲

㉮ 생산비(×) ⇨ 생산성(○)

㉯ 경쟁의 원리(×) ⇨ 적합의 원리

㉰ 잉여생산성의 원리(×) ⇨ 수요공급의 원리

㉱ 적합의 원리 ⇨ 균형의 원리

 

 

 

 

 

35.

부동산시장의 활성화방안으로 저당의 유동화를 들 수 있다. 다음 설명 중 가장 타당한 것은?

㉮ 민간주택자금의 장기․안정적인 확보를 위해서는 시장의 실세금리를 적용하고, 대출자의 소득수준, 주택규모, 대출금액, 대출기간, 최초주택구입 여부 등에 구별 없이 대출금리를 동일하게 적용하여야 할 것이다.

㉯ 부동산저당담보채권의 유동화는 1, 2차 저당시장에서 이루어진다.

㉰ 2차 저당시장은 1차 저당시장에서 일단 이루어진 저당을 1차 저당대출자가 팔게 되는 시장을 말하므로 일반투자자들은 자신들에게 필요한 저당을 사고 팔 수 있다.

㉱ 저당의 유동화는 대출자인 금융기관들이 많은 재원으로 일부 수요자나 공급자들에게 자금을 제공하여 부동산시장의 활성화에 기여한다.

㉲2차 저당시장은 주로 부동산을 담보로 저당대출을 원하는 수요자들과 융자를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장을 말한다.

해설

㉱

㉮ 구별 없이 대출금리를 동일하게 적용하여야 할 것이다. ⇨ 구별하여 대출금리를 달리 적용하여야 한다.

㉯ 1, 2차(×) ⇨ 2차(○)

㉰ 사고 팔 수(×) ⇨ 팔 수(○)

㉲ 2차저당시장(×) ⇨ 1차저당시장

 

 

 

 

36.

부동산가격의 제 원칙에 대한 다음 설명 중 가장 바르게 설명한 것은?

㉮ 부지(敷地)와 건물 등 구성요소 간의 적응상태를 분석하는 것이 적합의 원칙이다.

㉯ 토지, 자본, 노동 및 경영의 각 생산요소에 의하여 발생하는 총수익은 이들 제 요소에 배분되는데 자본, 노동 및 경영에 배분된 몫 이외의 잔여액은 그 배분이 정당하게 행하여지는 한 토지에 귀속된다는 것이 기여의 원칙이다.

㉰ 부동산의 유효성이 최고도로 발휘되기 위하여는 그 부동산이 속한 지역의 환경에 적합하여야 한다는 것이 최유효이용의 원칙이다.

㉱ 초과이윤은 경쟁을 야기하며 경쟁은 결국 초과 이윤을 감소 또는 소멸시킨다는 것이 수익체증, 체감의 원칙이다.

㉲ 부동산의 가격도 일반재화와 마찬가지로 가격형성요인의 변화에 따라 상호 인과관계의 변동과정에서 형성된다는 것이 변동의 원칙이다.

해설

㉲

㉮ 적합의 원칙(×) ⇨ 균형의 원칙(○)

㉯ 기여의 원칙(×) ⇨ 수익배분의 원칙(○)

㉰ 최유효이용의 원칙(×) ⇨ 적합의 원칙(○)

㉱ 수익체증체감의 원칙(×) ⇨ 경쟁의 원칙(○)

 

 

 

 

 

37.

다음 중 상업지역의 지역요인이 아닌 것은?

㉮ 번화성의 정도 및 성쇠의 동향

㉯ 영업의 종별 및 경쟁의 상태

㉰ 고객 교통수단상태

㉱ 상점가의 배치상태

㉲ 배후지 및 고객의 질과 양

해설

㉱

 

 

 

 

 

 

 

38.

최근 주택자금대출은 변동금리로 이루어지는 경우가 많다. 일반적으로 만기가 동일한 경우 변동금리로 차입하는 것이 고정금리로 차입하는 것보다 이자율이 낮다. 그 이유로 타당한 것은? (단, 대출일을 기준으로 한다.)

㉮ 변동금리는 차입자가 금리위험을 부담하기 때문

㉯ 향후 이자율이 하락할 것이라는 기대가 형성되어 있기 때문

㉰ 변동금리에 대한 수요가 고정금리에 대한 수요보다 많기 때문

㉱ 변동금리에는 유동성 위험이 없기 때문

㉲ 변동금리로 자금을 빌리는 가계는 상대적으로 신용이 좋기 때문

해설

㉯ ｢변동금리<고정금리｣라는 것은 예상물가상승률이 하락하리라는 예측 때문이다.

㉮는 물가상승이 예측될 때이다.

 

 

 

 

 

 

 

39.

부동산을 공간개념으로 인식할 때, 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?

㉮ 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념, 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다.

㉯ 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다.

㉰ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에 상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차제도라 한다

㉱ 공중공간은 주택․빌딩․기타 공중을 향하여 연장되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다.

㉲ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나 인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서, 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이 첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다.

해설

㉰ 공중임대차(×) ⇨ 개발권 양도(TDR)(○)

 

 

 

 

 

 

40.

저당채권유동화의 도입에 따른 파급효과로서 기대하기 어려운 것은?

㉮ 저당채권유동화는 부동산 금융 활성화에 기여할 수 있다.

㉯ 저당채권유동화는 금융기관의 유동성 위험을 증가시킨다.

㉰ 저당채권유동화는 침체된 주식시장의 자금흐름의 왜곡을 방지할 수도 있다.

㉱ 저당채권유동화는 투자자에게 자산포트폴리오 구성을 다양하게 한다.

㉲ 저당채권유동화가 활성화되기 위해서는 저당투자에 따른 위험부담을 최소화하여야 한다.

해설

㉯ 증가(×) ⇨ 감소(○)

 

 

 

 

 

 

 

 

필자는 이미 blog.daum.net/dmadidxormr/59에서 이미 김승연 평가사님에 대한 평가를 한 바 있다.

 

 

 

 

부동산의 개념

 

1. 부동산의 개념(법․제도적 개념)

 

⑴ 협의의 부동산 (민법 제99조 제1항) … 토지 및 그 정착물

 

1) 토지 : 일정범위의 지면에 정당한 이익 있는 범위 내 에서의 상하(지중과 지하)를 포함 (민법 제 212조 참조)

 

 

㉠ 토지의 구성물(흙, 지하수, 논둑 등) : 토지의 구성부분으로서 토지와 별개의 물건이 아니며, 토지소유권은 그 구성물에도 미친다.

 

 

㉡ 미채굴의 광물 : 국가가 광업권을 부여하는 권능을 갖고 있기 때문에 토지소유자의 소유권이 미치지 않는다.

 

 

 

★ 토지소유권의 공간적 범위 토지의 소유권은 정당한 이익이 미치는 범위내에서 토지의 상․하에 미친다. 따라서 공간으로서의 토지는 수평공간, 지 중공간, 공중공간으로 구분되기도 한다.     ① 지표권 지표권이란 지표상의 토지를 배타적으로 이용할 수 있는 권리 를 말한다.     지표권은 작물을 경작할 수 있는 권리, 건물을 신축할 수 있는 권리도 포함된다.       ② 지하권     지하권이란 소유권자의 토지구역의 지하공간으로부터 어떤 이익을 획득하거나 이를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 토지소유권은 토지의 구성부분과 토지로부터 독립성이 없는 부착물에도 그 효력이 미친다. 따라서 지하수도 토지의 구성부분이기 때문에 지하수를 이용하는 권리도 토지소유권의 내용에 포함된다. 그런데 우리나라에서는 광업권의 객체가 되는 지하에 있는 미채굴된 광물에 대해서는 광업권의 목적이 되므로 토지소유권자의 권리가 미치지 못하는 것으로 하고 있다.       ③ 공중권     공중권이란 소유권자의 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 토지의 상층공간을 수평으로 구획하여 일정한 고도까지 포괄적으로 이용하고 관리할 수 있는 권리를 말한다.     ㉠사적 공중권 : 일조권   ㉡공적 공중권 : 항공기통행이나 전파의 발착 등에 주로 사용

 

 

 

2) 토지의 정착물 : 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동할 수 없는 물건으로서, 그러한 상태로 사용되는 것이 그 물건의 거래상의 성질로 인정되는 것을 말한다.

 

㉠ 독립물 : 건물, 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 예외적 인 경우 농작물과 미분리의 과실 등

 

 

㉡ 부속물 : 교량, 돌담, 도로의 포장, 터널 등

 

 

판자집, 가식중의 수목, 기계, 공중전화부스, 비닐하우스 경작수확물 등은 동산임 (정착물이 아님)

   복합부동산 : 감정평가상 고유의 용어로 토지와 건물이 결합된 상태 그대로 부동산 활동의 대상이 되는 경우의 부동산

 

 

★ 정착물을 구분하는 기준   ① 물건이 부동산에 부착되어 있는 방법   ② 물건의 성격 : 특정 위치나 특정 용도에 맞도록 고안   ③ 물건을 설치한 의도 : 항구적으로 부착할 의도   ④ 당사자들 간의 관계   임차인 정착물(賃借人 定着物)은 부동산정착물에 포함되지 않는다.

 

 

 

⑵ 준부동산(의제부동산)

 

사회통념상 부동산과 같이 규율할 필요가 있는 특정의 동산 또는 동산과 일체로 된 부동산의 집단

 

① 요건 : 등기․등록의 공시방법

② 종류 : 공장재단, 광업재단, 입목, 어업권, 항공기, 선박(20톤 이상), 자동차, 건설기계 등

 

 

(3) 광의의 부동산=협의의 부동산 + 준부동산

 

 

 

 

2. 복합개념의 부동산

부동산을 경제적․법률적․기술적 개념으로 이해하여 체계화한 것을 말한다.

 

 

 

	공학적 측면 : 부동산의 설계 유형적 측면 자연적 측면 : 지질, 지형 기술적 개념 물리적 측면 : 건축자재 무형적 측면 경제적 측면 : 경제, 경영, 사회, 심리, 인문지리 - 경제적 개념 법률적 측면 : 사법, 공법, 행정, 정치, 규범 - 법률적 개념

 

 

 

 

 

 

토지의 용어

 

 

1.부동산활동상의 분류

(1) 필지(筆地) : 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위임. 이는 측량 수로 및 지적에 관한 법률상 용어로서 토지 소유자의 권리를 구분하기 위한 표시이다.

 

(2) 획지(劃地) : 행정적․법률적․인위적․자연적․물리적 기준에 따라 다른 토지와 구별되어 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면적이 되는 일단의 토지로서, 등가격수준을 갖는 경우도 있다.

 

 

★ 필지와 획지의 비교 ① 개념 필 지 획 지 ∙측량 수로 및 지적에 관한 법률 (또는 부동산 등기법) 상의 용어   ∙하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위   ∙토지의 법률적인 최소등록단위로 하나의 같은 지번으로 에워싸인 토지   ∙토지소유자의 권리를 구분하기 위한   법적 개념   ∙인위적․법률적․자연적․물리적․행정적 기준에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한(등가격수준을 가지는)일단의 토지     ∙하나의 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면적이 되는 일획의 토지     ∙가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념 ② 필자와 획지와의 관계 ㉠ 필지와 획지가 같은 경우(1필지 = 1획지) ㉡ 하나의 필지가 여러 개의 획지가 되는 경우 ㉢ 여러 개의 필지가 하나의 획지를 이루는 경우

 

 

 

2. 대지 ,택지, 부지

 

 

(1) 대지(垈地) : 영구적 건축물 등의 지상물에 제공되는 토지

 

 

(2) 택지 : 주택, 점포, 공장, 기타 여러 가지 건물의 부지 로 사용하거나 사용되는 것이 사회적․경제 적․행정적으로 합리적이라고 인정되는 토지

 

 

(3) 부지 : 어떤 일정한 용도에 제공되는 토지를 뜻하는 것으로, 예를 들어 건부지, 도로부지, 하천부지, 철도부지 등이 있음

대(垈) 택지 부지

 

 

3. 도로조건에 따른 분류

(1) 대지(袋地) : 좁은 통로에 의해 접속면을 갖는 자루형의 모양을 띠게 되는 토지

(2) 맹지(盲地) : 타인의 토지에 둘러 쌓여 도로에 어떤 접면도 갖지 못하는 토지

 

 

 

4. 나지, 갱지, 건부지, 공지

 

(1) 나지(裸地) : 건축물이 없는 토지로서, 공법적 규제는 있고 사법상 제한을 받지 않는 토지(보상평가지 침 제3조의 5호)

 

(2) 갱지(更地) : 건축물이 없는 토지로서, 공법적 규제는 받지만 사법상 제한을 받지 않는 토지

 

(3) 건부지 : 건축물의 용도로 제공되는 토지를 말한다.

 

(4) 공지(空地) : 건물이용에 필요하다고 인정되는 건부지면적을 제외한 잔존부분의 토지를 말함.

 

 

 

5. 용도에 따른 분류

 

(1) 후보지(候補地) : 택지지역, 농지지역, 임지지역의 대분류 상호간에 전환되는 용도적지역 내의 토지

 (예 : 농지에서 택지로의 전환)

 

(2) 이행지(移行止) : 동일 용도적 지역 내의 소분류 상호간에 이행되는 토지

(택지내 공업지에서 주택지로의 이행)

 

 

6. 권리관계에 따른 분류

 

(1) 포락지 : 지반이 절토되어 무너져 내린 토지 즉, 개인의 사유지로서 전․답 등이 하천으로 변한 토지

 

(2) 법지 : 택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과의 경사된 토지부분을

말하며, 법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지이다.

 

 

(3) 빈지 : 일반적으로 바다와 육지사이의 해변토지이며, 공유수면관리법에서는 만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 말한다. 법지와 반대되는 개념이다.

 

 

7. 기타

 

(1) 소지(素地) : 택지 등으로 개발되기 이전 상태의 토지

 

 

(2) 공한지(空閑地) : 주로 도시 내의 택지 중에서 건물을 짓는 등 토지 이용계획에 부합된 용도로 사용하지 않고, 장기간 방치하고 있는 토지로서 주로 지가상승을 기대한 토지투기 목적을 이용되며, 국가 사회적으로

해악이 되므로 규제대상이 됨

 

(3) 선하지(線下地) : 고압선 아래의 토지

 

(4) 한계지 : 택지이용에 있어서 최원방권에 있는 토지