23회 고득점 합격생 exit_me님의 실제 답안작성 목차 (고득점에는 다 이유가 있다)

 

 

 

 

 

※ 최대한 실제 시험장에서 쓴 내용을 솔직히 복원하려고 하였습니다. 추가 삽입이나 허세․허영류의 목차나 내용은 없습니다. 따라서 아래의 목차는 23회 이론 시험의 ‘모범적인 예시답안’이 절대 아닙니다. 단지 제가 시험장에서 썼던 목차일 뿐입니다. 보면 아시겠지만 실제로 제가 시험장에서 쓴 내용은 허접하기 짝이 없습니다. 이 정도로 논점이탈을 하고 목차도 별 볼일 없어도 몇 가지 원칙만 지킨다면 과락을 넘길 수 있다는 점을 보여드리기 위한 것입니다. 멋지고 화려한 목차를 기대하셨던 분들에게는 죄송한 마음뿐입니다.

 

 

 

 

 

● 1번

Ⅰ. 서   ▶ 평가액은 다양하게 표현될 수 있으며,   ▶ 최근 감칙 개정으로 가치기준인 시장가치에 통계학적 개념이 정착됨에 따라   ▶ 기존 평가영역 뿐만 아니라 컨설팅, 기업가치, 무형자산 등의 평가 수요에 적극 대응할 수 있게 되었음.           Ⅱ. 시장가치 개념의 변천과정   1. 시장가치의 의미   ▶ 감칙 개정 언급, 바뀐 감칙상 시장가치 정의 정확히 써줌       2, 시장가치개념의 변천과정   1) 개설(물리적 실체에서 권리평가로, 통계적 개념의 정착화) (논점 가져오기)   2) 측정기준   3) 평가대상   4) 균형가격인지 여부   5) 정의에 대한 변천   6) 검토 (논점 가져오기, 개설과 연결시킴)     (1) 권리평가의 중요성 대두 ▶ 권리평가는 본 문제의 주 논점은 아님     (2) 통계적 의미의 가격개념 정착 (링크목차 삽입) ▶ 통계학적 개념 정착이 평가액 표현방법과 관련이 있다고 언급           Ⅲ. 시장가치 정의의 통계학적 의미   1. 가치정의의 통계학적 의미 (논점 가져오기) ▶ '성립될 가능성이 가장 높은 가격=최빈값' 이라고 정리함       2. 최종평가가치의 표현방법   1) 특정 값으로 표현하는 방법(point estimate) (영어삽입)   2) 일정 범위로 표현하는 방법(interval estimate)   3) 특정 상하관계로 표현하는 방법(relation value)   ▶ 의의뿐만 아니라 “유용성과 한계”를 자세히 서술하였음       3. 최근 시장가치 정의의 통계학적 의미   ▶ 다목차 전략으로 갔음.   ▶ 가설검정, 구간추정, 확률분석 몬테카를로 시뮬레이션 분석(Monte-calo) 상관분석, 회귀분석 등 통계적 용어를 최대한 기술   ▶ 정규분포 그래프를 그릴까 하다가 미리 연습해둔 그래프가 아니라 포기     1) 확률적 의미의 가치개념의 정착   2) 평가 RISK 체계적 분석 가능   3) 보다 유연한 가격개념 도입과 그 효과   4) 업무영역의 확대 효과 (논점이탈 목차라고 생각됨)   5) 평가의 공신력 제고 효과     Ⅳ. 결 (뭐라 썼지만 기억나지 않음)   ▶ 부동산 시장의 불확실성 증대, 감정평가 역할 중요해짐 ▶ 동적DCF, 리얼옵션평가 등 보다 높은 수준의 평가기법 수요가 있음. ▶ 최근 감칙 개정과 더불어 더 발전하고 노력해 나가야함.

 

 

 

 

 

 

 

 

● 2번

Ⅰ. 서 ▶ 최근 부동산 시장 침체로 전세레버러지가 감소하여, 전세를 월세를 전환하는 경우가 늘고 있음   ▶ 이에 따라 수익환원법 적용 시 자료의 수집과 순수익․현금흐름․환원율 등의 산정시 주의해야야 함.   ▶ 보증금의 성격을 명확히 하여 평가의 객관성을 높여야 함.         Ⅱ. 수익성 부동산의 평가절차     ▶ 구 감칙 제8조상 평가절차와 수익부동산 평가방법에 근거한 절차 사이에 고민끝에 보수적으로 감칙상 절차를 중심으로 씀.     ▶ 대신 내용은 최대한 수익성 부동산의 ① 수익비용 ② 환원방법 ③ 환원율 등과 관련시켜 서술하려고 노력함.     1. 수익환원법의 의미 (구 감칙 제2조 및 12조)   2. 수익성 부동산의 평가절차   1) 기본적 사항의 확정과 처리계획의 수립   2) 대상부동산 확인과 가격형성요인 분석   3) 평가방법의 선정 및 시산가격의 조정         Ⅲ. 보증금의 처리방법과 문제점   1. 보증금의 의의   ▶ 보증금은 전세금, 전세보증금, 보증금 등 다양하게 통용되며, 사안에서 평가상 ‘전세보증금’ 을 중심으로 서술한다고 언급   ▶ 문제에서는 보증부월세의 수익성 부동산의 평가를 물어본 것이므로 솔직히 ‘전세보증금’은 논점이탈에 해당함.       2. 보증금의 성격   ▶ 배점상 목차는 따로 잡지 않고 칸을 띄워서 서술   ▶ 사금융적 성격, 안전자산적 성격, 투자포트폴리오의 성격         3. 보증금의 처리방법   1) 예금적 성격, 선불적 성격의 처리방법 (실무문제풀이의 내용 적시)   2) 보증금운용이율의 산정 (링크목차 삽입)     ▶ 보증금의 성격이 명확하지 않음     4. 문제점   1) 보증금의 성격과 운용이율 산정의 관계   2) 보증금운용이율의 전환율과의 관계   3) 객관적인 자료, 지표의 부재   4) 층별, 위치별 보증금 및 이율의 차이       Ⅳ. 결(뭐라 썼는지 기억 안남)   ▶ 미국의 BOMAI 같은 객관적인 자료수집이 요구됨.   ▶ 상위 문제점 정리하며 앞으로 더 연구가 필요하다 결론.

 

 

 

 

 

● 3번

문3-1 실물옵션   ▶ 개인적으로 승부수를 띄운 문제.   ▶ 비록 10점이지만 최대한 많은 내용을 담을 욕심으로 다목차를 씀.     Ⅰ. 실물옵션의 의의   ▶ 금융옵션과의 차이 강조     Ⅱ. 실물옵션의 가치구성요소과 그 영향   ▶ 기대 현금흐름의 현재가치, 투자비용, 투자기회의 수명, 투자가치(프로젝트)의 불확실성, 시간흐름에 따른 화폐가치   ▶ 가치구성요소의 변화에 따른 실물옵션가치 변화 언급       Ⅲ. 실물옵션의 종류   ▶ 수험계의 흔한 7가지 실물옵션 서술     Ⅳ. 실물옵션의 평가방법   1. 블랙-숄즈법, 이항분포모형   2. 몬테카를로 시뮬레이션, 루에르만 7단계 방법론     ▶ 거의 언급만 하는 수준     Ⅴ. 실물옵션의 평가시 활용(실물옵션평가법)   ▶ 종전DCF법 보완, 무형자산, 개발프로젝트 등의 평가시 활용된다 언급.   ▶ 실물옵션평가법 산식 적시     Ⅵ. 소결(직무교육과 자료축적이 요구됨)         문3-2) 재건축문제   ▶ 개인적으로 불의타 문제였음.   ▶ 어쩔 수 없이 배점을 줄여 7~8점 분량 적시   ▶ 당연히 논점 이탈이며, 답안은 진짜 허접하였음.       Ⅰ. 의의   Ⅱ. 강제성 여부   Ⅲ. 평가의 필요성   1. 사업수행의 신속성   2. 이해관계의 합리적 조절     Ⅳ. 소결(재건축사업시 감정평가 필요함)

 

 

 

 

 

● 4번

▶ 문3-2에서 불의타를 맞아, 마지막 문제에 특히 신경을 씀.   ▶ 수험계의 흔한 논점이었기 때문에 더 자세히 쓰려고 노력함.   ▶ 목차가 많기 때문에 2개목차를 1개로 묶어서 서술하여 분량 조절함.       Ⅰ. 개설       Ⅱ. 실거래가 자료축적의 의의   1. 실거래가제도의 이해   2. 실거래가 자료축적의 의의   1) 부동산 자료축적과 그 분석   2) 공적가격의 검증   3) 통계처리와 부동산업의 발전       Ⅲ. 한계   1. 비합리적 요소의 개입   2, 다양한 허위신고의 존재   3. 특정부동산(APT)위주의 자료   4. 외국의 사례(캐나다 사례)     Ⅳ. 한계극복을 위한 감정평가사의 역할   1. 실거래가 조정의 주체   2, 실거래가 없는 공백 극복   3. 실거래가의 검증 주체     Ⅴ. 소결(기존 공적가격과의 상생관계의 추구)