제21회 감정평가이론 시험 총평 (손기영 평가사님)

2010년 제21회 감정평가이론 총평

 

 

 

먼저 제21회 감정평가사 시험에 응시하셨던 많은 수험생들의 노고에 격려를 드리며 무사히 시험을 마치신 것을 축하드립니다. 금번 감정평가이론은 평소 수험가에서 논의되었던 논점들로 구성되어 불의타라 할 수 있는 문제는 없었으나, 기본 이론의 심도 있는 이해와 부동산 현상의 해석을 필요로 하는 난이도가 높은 문제였습니다. 기본이 충실한 분들에게 유리한 좋은 문제였다고 생각되어 집니다.

 

 

 

<문제1>

 

 

문제1번의 경우 부동산 가격형성요인을 묻되, 가격형성요인이 부동산 가격형성과정 속에서의 역할을 묻는 일반론적 문제가 아닌, (물음1)에서는 사회에서 나타나는 구체적인 현상으로서 출생율 저하, 핵가족화 같은 구체적인 사회현상이 주거용 부동산에 미치는 영향을 묻고, 주거용 부동산 평가의 유의사항을 같이 묻고 있습니다. (물음2)의 경우 기회변화 즉, 자연현상이 부동산가격형성요인에 어떠한 영향을 미치는지 묻고 있습니다.

 

 

 

서는 부동산 평가이론의 뼈대가 되는 가격형성요인과 관련된 물음인바, 문제에서도 언급되었듯이 “먼저 부동산가격은 다양한 가격형성요인의 상호작용에 의해 영향을 받음을 언급합니다. 그다음 가격형성요인은 일반적요인, 지역적요인, 개별적요인이 있고 이 중 일반적요인은 일반 경제사회의 부동산 상태 및 그 가격 수준에 영향을 주는 요인으로 거시적인 요인이며 추상적이나 지역지향성으로 인해 지리적 특성과 결합하여 지역적 요인으로서 지역적 차원에서 구체적으로 나타나기도 함“을 언급해주어야 할 것이다.

 

 

 

(물음1)의 출생율은 “인구의 상태”에 영향을 주며 핵가족화는 “가족구성 및 세대분리의 상태”에 영향을 주어 모두 일반적 요인 중 사회현상으로서 사회적 요인에 해당된다. 이러한 사회현상의 변화에 따른 가격형성요인의 변화가 주거용 부동산 시장이라는 부동산 시장의 부분시장에서 어떻게 가격에 영향을 미치게 되는지 서술하는 것이 문제의 관건이라 보여 집니다. 따라서 단순히 누구나 생각할 수 있는 출생율의 감소를 수요의 감소로, 핵가족화를 가구수의 증가를 통한 수요 증가로 설명하는 수요공급 분석보다는, 주거용 부동산 시장을 중대형 부동산 시장과 소형 부동산 시장으로 나누어 개별 부분시장에 동 가격형성요인의 변화가 부동산 시장의 수요공급에 어떻게 영향을 달리 미치는지 분석하는 것도 의미 있을 것이라 보입니다.

 

 

 

유의사항 역시 주거용 부동산의 경우 부동산의 규모, 수요층의 차이에 따라 가격형성요인이 달리 적용됨에 주의하여야 함을 중심으로 논해주고, 이는 최근의 대형평형 중심의 아파트 가격의 하락이란 부동산 현상을 언급해 주셔도 좋을 것입니다.

 

 

 

(물음2)의 기후변화는 자연현상으로서 일반적요인 중 자연요인에 해당됩니다. 물음은 기후변화가 부동산가격형성요인에 미칠 영향을 묻고 있으므로, 가격형성요인은 상호영향을 주고 받음을 전제로 다른 일반적요인과의 영향(건축양식의 변화), 지역적요인과(지리적 위치)의 영향, 개별적요인(향, 일조)과의 영향을 언급해주고 이는 결국 부동산 시장의 수요공급에 영향을 주어 부동산 가격의 변화를 줄 것임을 언급해 주면 될 것입니다.

 

 

 

<문제2>

 

 

문제2의 경우

 

 

비상장주식의 평가방법을 묻고 있습니다. A주식회사는 특허권과 관련된 공장과 임대업으로 사용되는 업무용빌딩으로 자산이 구성된 법인으로 각각 50억 원과 20억 원의 당기순익을 얻고 있는 비상장법인입니다.

 

 

 

(물음1)의 경우 감정평가규칙 제31조 (주식 등의 평가) 2호의 비상장주식의 2가지 평가방법을 묻고 있으므로, 첫 번째 방법으로 자산 ․ 부채 및 자본항목을 평가하여 수정대차대조표를 작성하여 자산에서 부채를 공제한 기업체의 순자산가치를 당해 주식수로 나누는 방법과 두 번째 방법으로 수익환원법에 의한 수익가격산정방법을 열거하고 각 방법의 장단점을 본건 평가와 관련하여 논하여주면 되는 문제였습니다.

 

 

 

첫 번째 방법의 경우 수정대차대조표 작성 시에 개별 자산을 평가하여 수정된 자산항목을 평가하는바 이해하기 쉽고, 기업소유의 모든 자산을 고려한다는 장점이 있으나, 개별자산의 가치 합이 전체 회사의 가치와 일치하는가에 대한 비판이 존재하고 본건과 같이 특허권에 의한 초과 이익이 창출되어 유무형 자산의 결합편익이 발생하고 있는 경우 이를 반영하기 어렵다는 단점이 있습니다.

 

 

 

두 번째 방법의 경우 발생하는 당기순익을 환원하는 방법으로 당 회사의 무형의 자산가치를 포함하여 평가되므로 별도로 무형자산 가치를 고려치 아니해도 된다는 장점이 있으나, 미래수익의 추계 및 수익창출가능기산의 추정 등 주관개입 위험이 있고, 수익의 예측 및 자본환원이율 산정의 어려움이 있다는 단점이 있습니다.

 

 

 

(물음2)의 경우 감점평가 규칙에 규정하고 있지 않은 주식평가방법을 묻고 있기에 비상장주식의 가치산정을 하고 있는 신용평가회사, 증권회사, 회계법인 등에서 사용되고 있는 방법을 다양하게 설명해 주면 될 것입니다.

 

 

보통 실무적으로 상속세 및 증여세법과 소득세법 관련 조항에 따라 비상장주식의 가치 산정을 하는 경우 순손익가치와 순자산가치를 가중 평균하여 산정하는 방법을 사용하고 있습니다.

 

 

가. 순손익가치 1주당가액＝1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액÷금융기관이 보증한 3년 만기회사채의 유통수익률을 감안하여 국세청장이 정하여 고시하는 이자율 나. 순자산가치 1주당가액＝당해법인의 순자산가액÷발행주식총수 다. 평가방법 - 일반법인 주식=((순손익가치x3)+(순자산가치x2))÷5 - 부동산 과다보유법인 주식=((순손익가치x2)+(순자산가치x3))÷5

 

 

이 외에 장외시장에서 거래되어 참고가격이 있는 경우 이를 이용하여 산정하는 방법도 있습니다.

 

 

문제에서 언급된 (양 방법을 혼합한 방법) 이란 상속세법등에서 언급된 위의 방법을 말하는 것으로 보이며 위의 방법은 자산근거접근법과 소득접근법에 의한 가치를 단순 가중평균한다는 점에서 적정한 가치 추계방법인지에 대한 의문을 지적하면 될 것입니다. 또한 이러한 비상장주식의 평가로 인해 실제가치와의 괴리로 수많은 분쟁이 있어왔음을 지적하고, 전문가에 의한 비상장주식의 가치평가 필요성을 언급해주셔도 좋을 듯 합니다.

 

 

 

<문제3>

 

 

부동산 가격에 관련된 물음들로서 평의한 수준의 문제였으나 부동산 가격과 관련된 주요 논점들을 모두 건드린 좋은 문제였습니다.

 

 

(물음1)은 부동산 가격의 본질의 경우 일반재화의 그것과 달리 장래이익의 현재가치로서 소유권 기타 권리이익에 대한 가격임을 언급해주시면 될 것입니다.

 

 

(물음2)는 부동산 가격의 특징을 부동산의 자연적 제 특성으로부터 도출하시고 이러한 부동산의 자연적 제 특성으로 인해 가격수준(고정성,지역성)이 형성되고 개별 구체적 가격(개별성)으로 나타나는 부동산만의 고유한 가격형성원리를 설명해주시면 됩니다.

 

 

(물음3)은 부동산 가격과 가격시점간의 관계로 부동산 가격의 경우 부동산 가격발생요인과 가격형성요인의 부단한 변동과정속에서 유동성을 띠고 그로 인해 가격시점 당시의 부동산 가격은 그 시점에서만 의미를 가진다는 점을 지적해 주시면 됩니다.

 

 

(물음4)은 특정가격과 한정가격의 비교로서 감칙 규정상의 정상가격주의의 예외로서 양자의 개념을 정상가격과의 비교하면서 그 개념을 명확히 할 수 있을 것입니다.

 

 

 

전체적으로 기본적인 내용을 중심으로 물었으나, 그 깊이의 수준이 높았던 문제였습니다. 논점의 일탈이 일어 날 수도 있는 다양한 논점들이 언급되었기에, 물어보는 핵심적 내용을 중심으로 서술해주셔야 좋은 점수 획득이 가능하지 않았을까 합니다.