제13회 공인중개사 1차 부동산학개론 기출문제 및 해설

제13회 공인중개사 1차시험

부동산학개론

1.

이자율의 하락이 부동산시장에 미치는 영향으로 타당한 것은? (단, 이자율 상승 이외에 부동산의 수요와 공급에 영향을 미치는 요인들의 변화는 없다고 가정한다.)

 

㉮ 생산비 하락으로 신규주택의 공급이 장기적으로 감소한다.

㉯ 전세금의 기회비용이 하락하면서 전세수요가 감소한다.

㉰ 투자에 따른 기회비용의 감소로 부동산에 대한 수요가 증가한다.

㉱ 경기가 위축되면서 부동산의 공간서비스에 대한 수요가 감소한다.

㉲ 전세금의 운용수익이 줄어들면서 월세공급이 감소한다.

 

해설

㉰ 이자율이 하락하면 부동산수요와 공급은 모두 증가한다.

 

 

 

 

2.

부동산의 위치(접근성)에 대한 평가는 용도에 따라 그 기준이 다르다. 다음 부동산의 위치에 관한 설명 중 가장 타당한 것은?

 

 

㉮공공용부동산의 위치에 대한 평가는 주민의 편리성, 공익성, 주변경관과 안식, 인구의 사회적 지위 등이 그 판단기준이 된다.

㉯ 부동산의 가치에 상당한 영향을 미치는 것은 접근성이지만 농업용부동산에서는 기후, 강수량, 재해위험성 등이 중요하므로 위치관계는 중요하지 않다.

㉰ 부동산의 현재 위치에서의 용도사용이나 다른 용도로의 전환은 주변의 토지이용의 상태로 판단하기보다는 토지이용의 주체에 의하여 많은 영향을 받게 된다.

㉱ 일반적으로 주거용은 거주자의 사회환경과 매물습관, 상업용은 배후지를 둘러싼 공익시설의 배치상태, 공업용은 소득수준과 개발비용 등이 부동산의 위치가치의 판단기준이 된다.

㉲ 위치는 절대적 위치와 상대적 위치가 있다. 부동산 간에는 상대적 위치에 따라 효용성에서 차이가 있으며, 효용성이 유사한 부동산 간에는 상호대체관계가 인정된다.

해설

㉲

㉮ 인구의 사회적 지위는 판단기준(×)

㉯ 위치관계는 중요하지 않다.(×)

⇨ 위치관계가 중요하다.(○)

㉰ 주변의 토지이용의 상태로 판단하여야 하며 토지이용의 주체에 의해서도 많은 영향을 받게 된다.

㉱ 주거용(×) ⇨ 상업용(○)

공업용(×) ⇨ 주거용(○)

 

 

 

 

3.

최근 도심의 오랜된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득층에서 중․고소득층으로 유입, 대체되는 현상을 말하는 것은?

㉮ 집중반전현상㉯ 공동화현상㉰ 도시회춘화현상

㉱ 직․주접근현상㉲ 도심고등현상

해설

㉰

 

 

 

 

 

4.

특정 토지에 인접하여 도시계획도로가 개설되었다면, 부동산의 특성 중에서 어떤 것에 가장 큰 영향을 미치게 되는가?

㉮ 내구성㉯ 접근성㉰ 물리적 개별성

㉱ 부동성㉲ 부증성

해설

㉱

㉯의 접근성에 가장 큰 영향을 미치는 것은 ㉱의 부동성이다. 부동산의 특성에서 찾으라는 문제이다.

 

 

 

 

 

5.

 

 

다음은 부동산금융에 관련된 기초 용어의 설명이다. 이들 중 틀린 것은?

㉮ 잔금비율(propotion outstanding)은 저당대출액에 대한 미상환된 원금의 비율을 말한다.

㉯ 저당상수(mortgage constant)에 대출원금을 곱하면 매년(또는 매월) 갚아야 할 상환액이 계산된다.

㉰ 상환조견표(amortization schedule)를 통해 저당대출에 대한 원금상환분과 이자지급분이 시간에 따라 어떻게 달라지는지 볼 수 있다.

㉱ 채무불이행위험(default risk)은 대출자(은행)에게 그리고 조기상환위험(prepayment risk)은 차입자에게 부담이 되는 위험을 말한다.

㉲ 상환비율은 1에서 잔금비율을 차감한 값이다.

해설

㉱ 대출자(은행) ‘ 차입자

 

 

 

 

 

6.

부동산에 관한 의사결정에 있어서 관련조세는 경제적 관점에서 고려하여야 하는 요소이다. 다음 부동산관련 조세 중 취득․보유․양도 모든 과정에 관련되는 것으로 맞는 것은?

㉮ 지역개발세․공동시설세․지방교육세

㉯ 취득세․재산세․양도소득세

㉰ 부가가치세․농어촌특별세․인지세

㉱ 면허세․도시계획세․주민세(소득할)

㉲ 인지세․사업소세(재산할)․법인세

해설

㉰

 

 

 

 

 

7.

다음 설명 중 가장 올바른 것은?

㉮ 호수(戶數)밀도란 주택수의 대지(용지)면적에 대한 비율의 개념이다.

㉯ 건축면적은 건물의 전 층수 평균바닥면적을 말한다.

㉰ 건폐율은 건축면적의 총건축면적에 대한 비율로서 건축밀집도를 나타낸다.

㉱ 건축연면적은 지하층을 제외한 지상건축총면적을 말한다.

㉲ 용적률이란 지하층을 포함한 건축연면적의 토지면적에 대한 비율을 말한다.

해설

㉮

㉰ 건물의 바닥에 대한 비율

㉱ 지하층을 포함

㉲ 지하층을 제외

 

 

 

 

 

 

 

8.

부동산컨설팅에서 컨설턴트와 의뢰인과의 관계를 설명한 것이다. 적절하지 못한 것은?

㉮ 의뢰인은 컨설턴트가 제출한 보고서나 연구결과물에 대해 기밀을 유지해야 한다.

㉯ 의뢰인은 컨설턴트에게 처음부터 사실관계의 정보를 제공할 필요는 없다.

㉰ 컨설턴트는 의뢰인에게 최선의 이익이 될 수 있는 해결대안과 행동방안을 제시해야 한다.

㉱ 컨설턴트는 의뢰인이 안고 있는 문제의 본질이나 관련 부동산 현상을 정확하게 파악하여야 한다.

㉲ 컨설턴트는 자신의 능력을 벗어나는 과제는 원칙적으로 수락해서는 안 된다.

해설

㉯ 의뢰인은 상담계약서에 명시된 자료와 정보를 제공하여야 한다.

 

 

 

9.

우리 나라에서 부동산거래사고가 많은 일반적 원인이 아닌 것은?

㉮ 지적(地籍) 및 등기제도의 일원화에 의한 취약점

㉯ 토지이용규제에 관한 법률이 많고 규제내용이 복잡

㉰ 대상부동산에 관한 권리분석기관의 부재

㉱ 한국동란으로 등기부 소실 및 소유자 행방불명

㉲ 등기공무원은 원칙적으로 실질적 심사권이 없고 등기의 공신력 불인정

해설

㉮ 일원화(×) ⇨ 이원화(○)

 

 

 

 

 

 

 

10.

다음 감가상각과 감가수정에 대한 설명 중 틀린 것은?

㉮ 감가수정 방법 중 정액법은 계산이 가장 간편하나, 실제의 감가와 일치되지 않는 단점이 있기 때문에 관찰감가법과 병용하여 쓰이며, 건물과 구축물 등의 평가에 적용한다.

㉯ 감가수정은 취득가격을 기초로 하는 데 반하여, 감가상각은 재조달원가를 기초로 한다.

㉰ 감가요인 중 경제적 감가요인으로는 인근지역의 쇠퇴, 부동산과 부근 환경과의 부적합, 당해 부동산과 부근의 다른 부동산과의 비교에 있어서 시장성의 감퇴 등을 들 수 있다.

㉱ 감가수정 방법 중 상환기금법은 건물 등의 내용년수가 만료하는 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용년수로 상환하는 방법이다.

㉲ 감가수정은 관찰감가법을 인정하는 데 반하여, 감가상각은 이를 인정하지 않는다.

해설

㉯ 취득가격 ⇨ 재조달원가

 

 

 

 

 

 

 

11.

 

토지의 자연적 특성인 부증성(不增性)에 대한 설명으로 볼 수 없는 것은?

㉮ 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니며 용도전환을 의미하는 것이다.

㉯ 생산비를 투입하여 물리적으로 양을 늘릴 수 없다.

㉰ 부증성은 면적의 유한성이라고도 한다.

㉱ 매립 등으로 농지의 양이 증가된 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다.

㉲ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급과 용도적 공급이 불가능하다.

해설

㉲ 물리적 공급은 불가능하지만 용도적 공급은 가능하다.

 

 

 

 

 

 

 

12.

다음은 거래사례자료의 수집기준에 관한 설명이다. 가장 옳지 않은 것은?

㉮ 거래사례는 인근지역이나 유사지역 내의 사례, 즉 동일수급권 내의 거래사례로서 지역요인의 비교가 가능한 사례자료를 수집하여야 한다.

㉯ 시점수정의 가능성이란 시간적 유사성을 뜻하며, 대상물건의 가격시점과 유사한 시점의 거래사례일수록 효과적이다.

㉰ 거래사례는 위치에 있어서 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 지역 내에 소재되는 거래사례를 선택하여야 한다.

㉱ 거래사례는 관계자의 특수한 사정, 또는 개별적 동기가 개재되기 쉽기 때문에 특수한 사정이 개재되지 않는 거래사례이어야 한다.

㉲ 대상물건과 개별요인의 비교가 가능해야 하며, 거래사례는 대상물건과 상호대체, 경쟁의 관계가 성립되고 가격은 상호 관련이 유지되어야 한다.

해설

㉱

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13.

외환위기 이후 외국인의 서울지역 대형 오피스 빌딩의 매입이 크게 늘어나고 있다. 이들이 오피스 빌딩을 매입할 때에는 타인자본을 적절하게 조달하여 자기자본대비 투자수익률을 높이는 것으로 알려져 있다. 만약 연초에 외국인이 300억 원의 자기자본과 연 7%로 타인자본을 700억원 조달하여 1,000억 원 상당의 오피스 빌딩을 매입하였다고 하자. 그리고 연말까지 순영업소득(net operating income)을 100억 원을 올렸다면 이 외국인 투자자의 1차연도 자기자본대비 투자수익률은 어느 정도인가? (단, 1년 후의 매매가격은 변동이 없다고 가정한다.)

㉮ 연 17%㉯ 연 15%㉰ 연 10%

㉱ 연 13%㉲ 연 19%

해설

㉮

현금수지 100억원－49억원

자기자본대비 투자수익률＝─────＝─────────

자기자본 300억원

51

＝───＝0.17＝17%

300

 

 

 

 

 

 

 

 

14.

부동산시장의 효율성에 관한 설명이다. 옳은 것은?

㉮ 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체없이 가격에 반영하는가 하는 것을 시장의 효율성이라 하고, 정보가 지체없이 가치에 반영된 시장을 효율적 시장이라 한다.

㉯ 강성 효율적 시장에서는 이미 모든 정보가 가격에 반영되어 있으므로 투자분석만 잘하면 정상 이상의 초과이윤을 얻기가 쉽다.

㉰ 어떠한 형태의 효율적 시장이 부동산시장에 존재하는가는 나라마다 비슷하며, 효율성의 정도도 거의 같다.

㉱ 과거의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 기술적 분석이라 하는데, 약성 효율적 시장에서는 기술적 분석을 통해 초과 이윤을 얻기가 쉽다.

㉲ 준강성 효율적 시장은 새로운 정보가 공표되는 즉시 가격에 반영되는 시장으로, 공표된 자료를 토대로 투자분석을 하면 초과이윤을 얻기가 쉽다.

해설

㉮

㉯㉱㉲ 얻기가 쉽다 ⇨ 얻을 수 없다

㉰ 나라마다 다르며, 효율성의 정도가 다를 수 있다.

 

 

 

 

 

15.

부동산의 진정한 소유자를 확인하는 방법에 관한 다음 설명 중 가장 올바른 것은?

㉮ 권원보험(Title Insurance)은 등기의 공신력을 보완하는 장치이다.

㉯ 토렌스제도(Torrens system)는 시간과 비용이 가장 적게 든다는 장점이 있다.

㉰ 토렌스제도(Torrens system)는 영국에서 주로 채택하고 있으며 형식적 심사주의에 해당된다.

㉱ 형식적 심사주의는 신속성이 저해되고 실질적 심사주의는 확실성이 없다는 단점이 있다.

㉲ 우리 나라 등기는 실질적 심사주의를 채택하고 있다.

해설

㉮

㉯ 적게 ⇨ 많이 ㉰ 형식적 ⇨ 실질적 ㉱ 형식적 ‘ 실질적 ㉲ 실질적 ⇨ 형식적

 

 

 

 

16.

가격시점에 있어서 대상부동산의 정상가격이 50,000,000원이고 상각후 세(稅)공제 전 기대이율이 연 5%이며, 부동산을 임대차함에 따라 임료에 포함되어야 할 감가상각비 등 필요제경비가 연 700,000원인 경우, 이 부동산의 적산임료는 얼마인가?

㉮ 3,200,000원㉯ 1,800,000원㉰ 2,500,000원

㉱ 43,000,000원㉲ 2,465,000원

해설

㉮

적산임료＝(기초가격으로서의 정상가격×기대이율)＋필요제경비

＝(50,000,000×5%)＋700,000

＝3,200,000원

 

 

 

 

 

 

17.

공동중개위임제(Multiple Iisting service)의 도입효과와 관계가 먼 것은?

㉮ 중개정보의 개방화와 중개시장의 광역화를 유도한다.

㉯ 매물을 보다 신속하고, 최선의 가격으로 처리할 수 있다.

㉰ 매수자에게 부동산 매물의 선택기회를 확대하여 준다.

㉱ 소비자는 중개수수료를 이중으로 부담하여야 한다.

㉲ 중개정보의 대량화(집중화)로 중개비용을 절감할 수 있다.

해설

㉱ 소비자는 기타 다른 listing과 마찬가지로 중개수수료를 이중으로 부담하지 않는다.

 

 

 

 

 

 

 

18.

정부는 주택에 부과하는 재산세를 상승시켰다고 가정할 경우, 단기적으로 주택시장에 나타나는 현상에 관한 설명이다. 가장 적합한 것은? (단, 다른 조건이 일정할 경우임)

㉮ 임대인과 임차인은 부과되는 재산세를 절반씩 부담한다.

㉯ 재산세의 귀착 문제는 수요의 탄력성과 공급의 탄력성의 상대적 크기에 따라 다르게 나타난다.

㉰ 주택의 임대료는 상승하고, 공급량은 증가한다.

㉱ 주택 가격에 일률적으로 같은 세율을 적용하는 재산세는 누진세적인 효과를 나타낸다.

㉲ 수요가 완전 탄력적일 경우 재산세 상승분은 전부 임차인에게 귀착된다.

해설

㉯

㉰ 수급량은 감소한다.

㉱ 누진세적인 효과 ⇨ 역진세적인 효과

㉲ 전부 임차인 ⇨ 전부 임대인

 

 

 

 

 

19.

저당상환방법에 대한 다음의 설명들 중 맞는 것은?

㉮ 원리금균등분할상환(CPM：Constant Payment Mortgage Loan)은 점증상환대출(GPM：Graduated Payment Mortgage)에 비해 상대적으로 초기에 자금회수가 늦다.

㉯ 원리금균등분할상환(CPM：Constant Payment Mortgage Loan)은 대출기간 내내 동일한 금액을 납부한다.

㉰ 점증상환대출(GPM：Graduated Payment Mortgage)은 미래에 소득이 보장되는 젊은 부부에게 상대적으로 불리하다.

㉱ 원리금균등분할상환(CPM：Constant Payment Mortgage Loan)에 의하면 대출기간 중 매월 납부하는 원리금상환액 중 대출원금분할상환액의 규모는 점점 줄어든다.

㉲ 점증상환대출(GPM：Graduated Payment Mortgage)은 주택의 보유예정기간이 긴 사람에게 유리하다.

해설

㉯

㉮ 원리금균등분할상환 ‘ 점증상환대출

㉰ 불리 ⇨ 유리

㉱ 줄어든다 ⇨ 늘어난다. 이자상환액이 줄어든다.

㉲ 유리 ⇨ 불리

 

 

 

 

 

 

 

20.

다음은 부동산감정평가방식 중 비교방식의 거래사례비교법에 관한 설명이다. 가장 타당한 것은?

㉮ 임대사례부동산과 감정평가 대상부동산에 대한 원가법과 적산법 등을 비교대조해서 부동산의 적산가격을 구하고자 하는 수법으로서, 이론적 근거는 예측의 원칙이다.

㉯ 거래사례부동산과 감정평가 대상부동산에 대한 순수익, 환원이율을 적용하여 부동산의 가격을 구하고자 하는 수익방식으로서, 이론적 근거는 수익체증체감의 원칙이다.

㉰ 임대사례부동산과 감정평가 대상부동산에 대한 품등․시점 등을 비교해서 부동산의 임료를 구하고자 하는 실증적 수법으로서, 이론적 근거는 최유효이용의 원칙이다.

㉱ 거래사례부동산과 감정평가 대상부동산에 대한 수익환원법과 수익분석법을 적용하여 부동산의 비준임료를 구하고자 하는 수법으로서, 이론적 근거는 수요공급의 원칙이다.

㉲ 거래사례부동산과 감정평가 대상부동산에 대한 품등․시점 등을 비교대조해서 부동산의 가격을 구하고자 하는 실증적 수법으로서, 이론적 근거는 대체의 원칙이다.

해설

㉲

㉮ 임대사례부동산과 감정평가 대상부동산에 대한 거래사례 등을 비교대조해서 부동산의 비준가격(혹은 유추가격)을 구하고자 하는 수법으로서, 이론적 근거는 대체의 원칙 및 수요공급의 원칙이다.

㉯ 수익환원법에 대한 설명이다.

㉰ 임대사례비교법에 대한 설명이다.

 

 

 

 

 

21.

다음은 정부가 아파트의 분양가를 규제하는 경우에 대한 설명이다. 맞는 것은?

㉮ 가수요를 진정시키고 실수요자 중심의 시장이 형성된다.

㉯ 채권입찰제를 병행하면 규제가격과 시장가격의 차액은 실수요자의 몫이 된다.

㉰ 부동산경기가 과열된 경우에는 최고가격제를 시행한다.

㉱ 수입이 안정되므로 아파트 건설업의 생산성이 향상된다.

㉲ 아파트 공급시장이 활성화되며 공급량이 증가한다.

해설

㉰

㉮ 가수요 ‘ 실수요

㉯ 실수요자 ⇨ 분양받은 가수요자

㉱ 향상 ⇨ 저하

㉲ 활성화 ⇨ 채산성의 악화, 증가 ⇨ 감소

 

 

 

 

 

22.

오피스 빌딩, 아파트, 호텔 부동산에 대해서 경제환경변화를 시나리오별로 나누어서 향후 5년간의 수익률을 추정한 결과는 아래와 같았다. 모든 투자자가 위험 회피적이라고 할 때 다음의 설명 중에서 적절치 않은 것은?

	기대수익률──────	표준편차 ─────
오피스 빌딩 아파트 호 텔	18.52% 15.00% 20.00%	8.02% 3.54% 9.68%

㉮ 오피스 빌딩과 호텔에 비해서 아파트의 실제 수익률이 기대수익률에 가까울 가능성이 크다.

㉯ 기대수익률이 가장 높은 것으로 추정된 호텔 부동산에 우선적으로 투자한다.

㉰ 부동산 유형별로 위험이 클수록 더 높은 기대수익률을 얻을 수 있다.

㉱ 아파트 투자의 경우, 기대수익률 단위당 위험도가 가장 낮았다.

㉲ 세 가지 유형의 부동산 수익률이 완전히 상호 연관되어 있지 않다면, 부동산에 분산 투자하면 위험이 감소될 수 있다.

해설

㉯ 위험회피적 투자자이므로 고수익, 고위험을 갖는 호텔에 우선 투자한다고 볼 수 없다.

 

 

 

23.

용도지역지구제 등과 같은 토지이용에 관한 공법적 규제가 필요한 이유로서 부적당한 것은?

㉮ 토지자원의 개발과 보전의 적절한 조화를 위함.

㉯ 토지이용에 따른 부(負)의 외부효과의 발생을 사전에 방지하기 위함.

㉰ 토지자원을 보다 효율적이고 합리적으로 이용하기 위함.

㉱ 도시 내의 지가를 합리적으로 조정하기 위함.

㉲ 토지자원의 활용측면에서 세대 간 형평성을 유지하기 위함.

해설

㉲ 형평성을 잃게 된다.

 

 

 

24.

다음 부동산 가격형성의 일반적 요인 중 경제적 요인에 해당되는 것들로만 묶여진 것은?

㉮ 교통체계의 상태－도시형성 및 공공시설 등의 정비상태

㉯ 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태－국제화의 상태

㉰ 재정과 금융 등의 상태－택지 및 주택정책의 상태

㉱ 정보화진전의 상태－부동산에 관한 세제의 상태

㉲ 기술혁신 및 산업구조의 상태－세금부담의 상태

해설

㉲

㉯의 계획 및 규제, ㉰의 정책, ㉱ 조세제도라는 표현은 행정적 요인에 해당된다.

 

 

 

25.

지가고(地價高)가 주택에 미치는 영향에 대한 설명으로 맞는 것은?

㉮ 지가고가 직주분리를 초래하지는 않는다.

㉯ 높은 택지가격은 고층화를 야기한다.

㉰ 택지구입에 많은 비용이 소모된다고 건축의 질적 수준이 저하되는 것은 아니다.

㉱ 지가고는 토지이용을 질서정연하게 만든다.

㉲ 지가고가 택지취득을 어렵게 만들지는 않는다.

해설

㉯

㉮ 직주분리를 초래한다.

㉰ 질적 수준이 저하된다.

㉱ 토지이용의 비효율성을 초래하는 악영향을 끼친다.

㉲ 어렵게 한다.

 

 

 

 

26.

년간 예상총수익 100만원, 년간 예상총비용이 30만원, 년간 할인율과 자본회수율이 각각 5%와 2%라고 할 때, 수익환원방법을 이용하여 수익가격을 구하면 얼마인가?

㉮ 2,000만원㉯ 8,000만원㉰ 100만원

㉱ 1,000만원㉲ 500만원

해설

㉱

순수익 70만원

수익가격＝─────＝──────

자본환원율 (5%＋2%)

＝1,000만원

 

 

 

27

다음은 입지이론을 설명한 것이다. 맞는 것은?

㉮ 농업입지이론으로 튀넨(Thünen)의 고립국이론：토지이용의 양태(樣態)는 경작농산물의 생산비에 의하여 결정된다고 하고, 중심시장으로부터의 거리에 의한 동심원 지대(地帶) 모델을 제시하였다.

㉯ 상업입지이론으로 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론：중심지 계층간의 포섭원리로서 중심지는 중심성의 상대적 크기에 따라 고차 중심지와 저차 중심지로 구분되며, 고차일수록 저차보다 중심지 간의 거리가 더 멀고 규모가 크며 다양한 중심기능을 가진다.

㉰ 상업입지이론으로 레일러(W. Reilly)의 소매인력법칙：두 도시의 상거래흡인력은 인구에 반비례하고 두 도시 분기점으로부터의 거리의 제곱에 비례한다.

㉱ 공업입지이론으로 베버(A. Weber)의 최소비용이론：산업입지에서 가장 중요한 것은 수송비․임금․집적력 등인데 그 중에서 집적력이 가장 중요한 요소이다.

㉲ 상업입지이론으로 허프(D. Huff)의 중심지이론：소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있으므로 적당한 거리에 고차원 중심지가 있어도 인근의 저차원 중심지를 선택할 가능성이 커진다.

해설

㉯

㉮ 생산비 ⇨ 가격과 수송비

㉰ 반비례 ‘ 비례

㉱ 집적력 ⇨ 수송비

㉲ 고차원 ‘ 저차원

 

 

 

 

 

28.

매년 2천만원의 확정적 소득이 영구히 기대되는 주차장 용도의 토지가 있다. 시장에서 국공채이자율은 5%이고, 이 토지에 대한 위험할증률은 3%라고 한다. 이 토지의 투자가치는 얼마인가? (단, 물가는 안정적이라고 가정한다.)

㉮ 3억 5천만원㉯ 2억원㉰ 2억 5천만원

㉱ 3억원㉲ 4억원

해설

㉰

2천만원

투자가치＝───────────

요구수익률(5%＋3%)

＝2억 5천만원

 

 

 

 

 

29.

다음 중 부동산의 법률적 하자에 해당하는 것은?

㉮ 견고성의 오판㉯ 인수불가능㉰ 관리비용의 비표준성

㉱ 입지선정의 실패㉲ 거래가격의 불합리

해설

㉯

㉮ 기술적 하자 ㉰㉱㉲ 경제적 하자

 

 

 

 

30.

다음은 지역분석과 개별분석에 관한 설명이다. 가장 올바른 것은?

㉮ 개별분석은 당해 지역의 표준적이용의 장래의 동향을 명백히 하고 지역분석은 지역적 특성하에서의 당해 부동산의 최유효이용을 판정하는 것이다.

㉯ 지역분석은 개개 부동산의 가격을 판정하는 것을 말하며, 개별분석은 그 지역에 속하는 부동산의 가격수준을 판정하는 것을 말한다.

㉰ 부동산 감정평가에 있어 지역분석이 중요시 되는 이유는 부동산의 가격은 그 부동산의 최유효이용을 전제로 하며 파악되는 가격을 기준으로 당해 부동산의 최유효 이용을 판정하기 때문이다.

㉱ 범위와 분석 방법상으로는 지역분석은 부분적․국지적인 개념인 데 비하여, 개별분석은 지역적․광역적인 개념이다.

㉲ 지역분석에서 사용되는 유사지역은 특성이 인근지역과 유사하여 인근지역과 가격면에서 대체관계가 성립될 수 있는 지역을 말한다.

해설

㉲

㉮ 개별분석 ‘ 지역분석

㉯ 지역분석 ‘ 개별부동산

㉰ 지역분석(×) ⇨ 개별부동산(○)

㉱ 지역분석 ‘ 개별분석

 

 

 

 

 

 

 

31.

한 은행이 어떤 개인에게 고정금리로 연 8%로 아파트 담보대출을 시행하였다. 대출이 시행된 이후에 예상보다 인플레이션이 높았다고 하자. 이 때 예기치 못한 인플레이션으로 인해서 은행과 차입자의 손익은?

㉮은행－손해, 차입자－이익

㉯은행－이익, 차입자－이익

㉰은행－이익, 차입자－손해

㉱은행과 차입자 모두 이익도 손해도 없다.

㉲은행－손해, 차입자－손해

해설

㉮

 

 

 

 

 

 

 

 

32

재산관리 수단인 부동산 신탁제도에 관한 설명으로 가장 옳은 것은?

㉮ 신탁기간 중 상속이 발생할 경우 세금면에서 불리하나 수익권의 처리는 용이하다.

㉯ 임대형 신탁개발은 토지를 처분하지 않으나 인근의 지가앙등은 필수적이라 할 수 있다.

㉰ 신탁관계는 위탁자와 수탁자 간의 계약에 의하여 설정되어야 하며, 위탁자의 유언에 의해서는 설정될 수 없다.

㉱ 부동산 신탁은 공공기관에 한하여 허가되고 있다.

㉲ 수탁자 개인의 채권자나 다른 신탁재산의 채권자가 신탁재산을 강제집행하거나 경매할 수 없다.

해설

㉲

㉮ 불리 ⇨ 유리

㉯ 지강앙등은 필수적이라 할 수 있다. ⇨ 지가앙등을 초래하지 않는다.

㉰ 유언에 의해서는 설정될 수 없다. ⇨ 유언에 의해서도 설정될 수 있다.

㉱ 신탁법과 신탁업법에 의하여 행위능력자이면 할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

33.

부동산조세의 기능으로 잘못 설명된 것은?

㉮ 주택문제해결 수단의 기능을 갖는다.

㉯ 부동산자원을 배분하는 기능을 갖고 있다.

㉰ 부동산자원을 공공부문에서만 활용할 수 있도록 제한하는 기능을 갖는다.

㉱ 지가안정수단의 기능을 갖고 있다.

㉲사회계층 간의 소득격차를 좁히는 기능을 갖는다.

해설

㉰ 공공부문에서만 ⇨ 공공부문뿐만 아니라 민간부문에서 활용할 수 있도록 배분하는 기능을 갖는다.(○)

 

 

 

 

 

34.

다음은 부동산감정평가원리에 관한 설명이다. 가장 옳은 것은?

㉮ 기여의 원리란 부동산의 가치는 각 구성부분의 생산비를 전부 합한 것이라는 원리이다.

㉯경쟁의 원리란 부동산이 가지는 제 특성은, 그것이 시장수요와 일치되거나 주변의 토지이용과 어울릴 수 있을 때 높은 가치를 창출하게 된다는 원리이다.

㉰ 잉여생산성의 원리란 부동산의 가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 원리이다.

㉱ 적합의 원리란 부동산이 최대의 가치를 구현하기 위해서는, 투입되는 생산요소의 결합비율이 적절한 균형을 이루고 있어야 한다는 원리이다.

㉲예상의 원리에 의해 부동산의 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라고 정의할 수 있다.

해설

㉲

㉮ 생산비(×) ⇨ 생산성(○)

㉯ 경쟁의 원리(×) ⇨ 적합의 원리

㉰ 잉여생산성의 원리(×) ⇨ 수요공급의 원리

㉱ 적합의 원리 ⇨ 균형의 원리

 

 

 

 

 

35.

부동산시장의 활성화방안으로 저당의 유동화를 들 수 있다. 다음 설명 중 가장 타당한 것은?

㉮ 민간주택자금의 장기․안정적인 확보를 위해서는 시장의 실세금리를 적용하고, 대출자의 소득수준, 주택규모, 대출금액, 대출기간, 최초주택구입 여부 등에 구별 없이 대출금리를 동일하게 적용하여야 할 것이다.

㉯ 부동산저당담보채권의 유동화는 1, 2차 저당시장에서 이루어진다.

㉰ 2차 저당시장은 1차 저당시장에서 일단 이루어진 저당을 1차 저당대출자가 팔게 되는 시장을 말하므로 일반투자자들은 자신들에게 필요한 저당을 사고 팔 수 있다.

㉱ 저당의 유동화는 대출자인 금융기관들이 많은 재원으로 일부 수요자나 공급자들에게 자금을 제공하여 부동산시장의 활성화에 기여한다.

㉲2차 저당시장은 주로 부동산을 담보로 저당대출을 원하는 수요자들과 융자를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장을 말한다.

해설

㉱

㉮ 구별 없이 대출금리를 동일하게 적용하여야 할 것이다. ⇨ 구별하여 대출금리를 달리 적용하여야 한다.

㉯ 1, 2차(×) ⇨ 2차(○)

㉰ 사고 팔 수(×) ⇨ 팔 수(○)

㉲ 2차저당시장(×) ⇨ 1차저당시장

 

 

 

 

36.

부동산가격의 제 원칙에 대한 다음 설명 중 가장 바르게 설명한 것은?

㉮ 부지(敷地)와 건물 등 구성요소 간의 적응상태를 분석하는 것이 적합의 원칙이다.

㉯ 토지, 자본, 노동 및 경영의 각 생산요소에 의하여 발생하는 총수익은 이들 제 요소에 배분되는데 자본, 노동 및 경영에 배분된 몫 이외의 잔여액은 그 배분이 정당하게 행하여지는 한 토지에 귀속된다는 것이 기여의 원칙이다.

㉰ 부동산의 유효성이 최고도로 발휘되기 위하여는 그 부동산이 속한 지역의 환경에 적합하여야 한다는 것이 최유효이용의 원칙이다.

㉱ 초과이윤은 경쟁을 야기하며 경쟁은 결국 초과 이윤을 감소 또는 소멸시킨다는 것이 수익체증, 체감의 원칙이다.

㉲ 부동산의 가격도 일반재화와 마찬가지로 가격형성요인의 변화에 따라 상호 인과관계의 변동과정에서 형성된다는 것이 변동의 원칙이다.

해설

㉲

㉮ 적합의 원칙(×) ⇨ 균형의 원칙(○)

㉯ 기여의 원칙(×) ⇨ 수익배분의 원칙(○)

㉰ 최유효이용의 원칙(×) ⇨ 적합의 원칙(○)

㉱ 수익체증체감의 원칙(×) ⇨ 경쟁의 원칙(○)

 

 

 

 

 

37.

다음 중 상업지역의 지역요인이 아닌 것은?

㉮ 번화성의 정도 및 성쇠의 동향

㉯ 영업의 종별 및 경쟁의 상태

㉰ 고객 교통수단상태

㉱ 상점가의 배치상태

㉲ 배후지 및 고객의 질과 양

해설

㉱

 

 

 

 

 

 

 

38.

최근 주택자금대출은 변동금리로 이루어지는 경우가 많다. 일반적으로 만기가 동일한 경우 변동금리로 차입하는 것이 고정금리로 차입하는 것보다 이자율이 낮다. 그 이유로 타당한 것은? (단, 대출일을 기준으로 한다.)

㉮ 변동금리는 차입자가 금리위험을 부담하기 때문

㉯ 향후 이자율이 하락할 것이라는 기대가 형성되어 있기 때문

㉰ 변동금리에 대한 수요가 고정금리에 대한 수요보다 많기 때문

㉱ 변동금리에는 유동성 위험이 없기 때문

㉲ 변동금리로 자금을 빌리는 가계는 상대적으로 신용이 좋기 때문

해설

㉯ ｢변동금리<고정금리｣라는 것은 예상물가상승률이 하락하리라는 예측 때문이다.

㉮는 물가상승이 예측될 때이다.

 

 

 

 

 

 

 

39.

부동산을 공간개념으로 인식할 때, 이에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?

㉮ 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념, 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다.

㉯ 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다.

㉰ 상부 미이용공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용공간에 상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 공중임대차제도라 한다

㉱ 공중공간은 주택․빌딩․기타 공중을 향하여 연장되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다.

㉲ 지하공간은 경제적 이용이 가능한 범위 내에서 지표면 하부에 자연적으로 형성되었거나 인위적으로 조성한 일정 규모의 공간자원으로서, 이 공간자원 내에 일정 목적의 시설이 첨가된 경우가 지하시설 또는 지하시설공간이다.

해설

㉰ 공중임대차(×) ⇨ 개발권 양도(TDR)(○)

 

 

 

 

 

 

40.

저당채권유동화의 도입에 따른 파급효과로서 기대하기 어려운 것은?

㉮ 저당채권유동화는 부동산 금융 활성화에 기여할 수 있다.

㉯ 저당채권유동화는 금융기관의 유동성 위험을 증가시킨다.

㉰ 저당채권유동화는 침체된 주식시장의 자금흐름의 왜곡을 방지할 수도 있다.

㉱ 저당채권유동화는 투자자에게 자산포트폴리오 구성을 다양하게 한다.

㉲ 저당채권유동화가 활성화되기 위해서는 저당투자에 따른 위험부담을 최소화하여야 한다.

해설

㉯ 증가(×) ⇨ 감소(○)