부동산의 개념

 

 

부동산의 개념

 

1. 부동산의 개념(법․제도적 개념)

 

⑴ 협의의 부동산 (민법 제99조 제1항) … 토지 및 그 정착물

 

1) 토지 : 일정범위의 지면에 정당한 이익 있는 범위 내 에서의 상하(지중과 지하)를 포함 (민법 제 212조 참조)

 

 

㉠ 토지의 구성물(흙, 지하수, 논둑 등) : 토지의 구성부분으로서 토지와 별개의 물건이 아니며, 토지소유권은 그 구성물에도 미친다.

 

 

㉡ 미채굴의 광물 : 국가가 광업권을 부여하는 권능을 갖고 있기 때문에 토지소유자의 소유권이 미치지 않는다.

 

 

 

★ 토지소유권의 공간적 범위 토지의 소유권은 정당한 이익이 미치는 범위내에서 토지의 상․하에 미친다. 따라서 공간으로서의 토지는 수평공간, 지 중공간, 공중공간으로 구분되기도 한다.     ① 지표권 지표권이란 지표상의 토지를 배타적으로 이용할 수 있는 권리 를 말한다.     지표권은 작물을 경작할 수 있는 권리, 건물을 신축할 수 있는 권리도 포함된다.       ② 지하권     지하권이란 소유권자의 토지구역의 지하공간으로부터 어떤 이익을 획득하거나 이를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 토지소유권은 토지의 구성부분과 토지로부터 독립성이 없는 부착물에도 그 효력이 미친다. 따라서 지하수도 토지의 구성부분이기 때문에 지하수를 이용하는 권리도 토지소유권의 내용에 포함된다. 그런데 우리나라에서는 광업권의 객체가 되는 지하에 있는 미채굴된 광물에 대해서는 광업권의 목적이 되므로 토지소유권자의 권리가 미치지 못하는 것으로 하고 있다.       ③ 공중권     공중권이란 소유권자의 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고 토지의 상층공간을 수평으로 구획하여 일정한 고도까지 포괄적으로 이용하고 관리할 수 있는 권리를 말한다.     ㉠사적 공중권 : 일조권   ㉡공적 공중권 : 항공기통행이나 전파의 발착 등에 주로 사용

 

 

 

2) 토지의 정착물 : 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동할 수 없는 물건으로서, 그러한 상태로 사용되는 것이 그 물건의 거래상의 성질로 인정되는 것을 말한다.

 

㉠ 독립물 : 건물, 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 예외적 인 경우 농작물과 미분리의 과실 등

 

 

㉡ 부속물 : 교량, 돌담, 도로의 포장, 터널 등

 

 

판자집, 가식중의 수목, 기계, 공중전화부스, 비닐하우스 경작수확물 등은 동산임 (정착물이 아님)

   복합부동산 : 감정평가상 고유의 용어로 토지와 건물이 결합된 상태 그대로 부동산 활동의 대상이 되는 경우의 부동산

 

 

★ 정착물을 구분하는 기준   ① 물건이 부동산에 부착되어 있는 방법   ② 물건의 성격 : 특정 위치나 특정 용도에 맞도록 고안   ③ 물건을 설치한 의도 : 항구적으로 부착할 의도   ④ 당사자들 간의 관계   임차인 정착물(賃借人 定着物)은 부동산정착물에 포함되지 않는다.

 

 

 

⑵ 준부동산(의제부동산)

 

사회통념상 부동산과 같이 규율할 필요가 있는 특정의 동산 또는 동산과 일체로 된 부동산의 집단

 

① 요건 : 등기․등록의 공시방법

② 종류 : 공장재단, 광업재단, 입목, 어업권, 항공기, 선박(20톤 이상), 자동차, 건설기계 등

 

 

(3) 광의의 부동산=협의의 부동산 + 준부동산

 

 

 

 

2. 복합개념의 부동산

부동산을 경제적․법률적․기술적 개념으로 이해하여 체계화한 것을 말한다.

 

 

 

	공학적 측면 : 부동산의 설계 유형적 측면 자연적 측면 : 지질, 지형 기술적 개념 물리적 측면 : 건축자재 무형적 측면 경제적 측면 : 경제, 경영, 사회, 심리, 인문지리 - 경제적 개념 법률적 측면 : 사법, 공법, 행정, 정치, 규범 - 법률적 개념

 

 

 

 

 

 

토지의 용어

 

 

1.부동산활동상의 분류

(1) 필지(筆地) : 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위임. 이는 측량 수로 및 지적에 관한 법률상 용어로서 토지 소유자의 권리를 구분하기 위한 표시이다.

 

(2) 획지(劃地) : 행정적․법률적․인위적․자연적․물리적 기준에 따라 다른 토지와 구별되어 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면적이 되는 일단의 토지로서, 등가격수준을 갖는 경우도 있다.

 

 

★ 필지와 획지의 비교 ① 개념 필 지 획 지 ∙측량 수로 및 지적에 관한 법률 (또는 부동산 등기법) 상의 용어   ∙하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위   ∙토지의 법률적인 최소등록단위로 하나의 같은 지번으로 에워싸인 토지   ∙토지소유자의 권리를 구분하기 위한   법적 개념   ∙인위적․법률적․자연적․물리적․행정적 기준에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한(등가격수준을 가지는)일단의 토지     ∙하나의 거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면적이 되는 일획의 토지     ∙가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념 ② 필자와 획지와의 관계 ㉠ 필지와 획지가 같은 경우(1필지 = 1획지) ㉡ 하나의 필지가 여러 개의 획지가 되는 경우 ㉢ 여러 개의 필지가 하나의 획지를 이루는 경우

 

 

 

2. 대지 ,택지, 부지

 

 

(1) 대지(垈地) : 영구적 건축물 등의 지상물에 제공되는 토지

 

 

(2) 택지 : 주택, 점포, 공장, 기타 여러 가지 건물의 부지 로 사용하거나 사용되는 것이 사회적․경제 적․행정적으로 합리적이라고 인정되는 토지

 

 

(3) 부지 : 어떤 일정한 용도에 제공되는 토지를 뜻하는 것으로, 예를 들어 건부지, 도로부지, 하천부지, 철도부지 등이 있음

대(垈) 택지 부지

 

 

3. 도로조건에 따른 분류

(1) 대지(袋地) : 좁은 통로에 의해 접속면을 갖는 자루형의 모양을 띠게 되는 토지

(2) 맹지(盲地) : 타인의 토지에 둘러 쌓여 도로에 어떤 접면도 갖지 못하는 토지

 

 

 

4. 나지, 갱지, 건부지, 공지

 

(1) 나지(裸地) : 건축물이 없는 토지로서, 공법적 규제는 있고 사법상 제한을 받지 않는 토지(보상평가지 침 제3조의 5호)

 

(2) 갱지(更地) : 건축물이 없는 토지로서, 공법적 규제는 받지만 사법상 제한을 받지 않는 토지

 

(3) 건부지 : 건축물의 용도로 제공되는 토지를 말한다.

 

(4) 공지(空地) : 건물이용에 필요하다고 인정되는 건부지면적을 제외한 잔존부분의 토지를 말함.

 

 

 

5. 용도에 따른 분류

 

(1) 후보지(候補地) : 택지지역, 농지지역, 임지지역의 대분류 상호간에 전환되는 용도적지역 내의 토지

 (예 : 농지에서 택지로의 전환)

 

(2) 이행지(移行止) : 동일 용도적 지역 내의 소분류 상호간에 이행되는 토지

(택지내 공업지에서 주택지로의 이행)

 

 

6. 권리관계에 따른 분류

 

(1) 포락지 : 지반이 절토되어 무너져 내린 토지 즉, 개인의 사유지로서 전․답 등이 하천으로 변한 토지

 

(2) 법지 : 택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과의 경사된 토지부분을

말하며, 법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지이다.

 

 

(3) 빈지 : 일반적으로 바다와 육지사이의 해변토지이며, 공유수면관리법에서는 만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 말한다. 법지와 반대되는 개념이다.

 

 

7. 기타

 

(1) 소지(素地) : 택지 등으로 개발되기 이전 상태의 토지

 

 

(2) 공한지(空閑地) : 주로 도시 내의 택지 중에서 건물을 짓는 등 토지 이용계획에 부합된 용도로 사용하지 않고, 장기간 방치하고 있는 토지로서 주로 지가상승을 기대한 토지투기 목적을 이용되며, 국가 사회적으로

해악이 되므로 규제대상이 됨

 

(3) 선하지(線下地) : 고압선 아래의 토지

 

(4) 한계지 : 택지이용에 있어서 최원방권에 있는 토지