[부동산학개론]
1】주택시장분석에서 주택저량(住宅貯量)과 주택유량(住宅流量)의 개념에 대한 설명 중 맞는 것은?
① 주택유량의 공급량 - 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양
② 주택저량의 수요량 - 일정시점에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양
③ 주택저량의 수요량 - 일정기간에 시장에 존재하는 주택의 양
④ 주택유량의 공급량 - 일정기간에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양
⑤ 주택유량의 수요량 - 일정기간에 시장에 존재하는 주택의 양
해설 주택저량(住宅貯量 : housing stock)의 공급량이란 ‘일정시점에’ 시장에 존재하는 주택의 양이고, 주택저량의 수요량이란 ‘일정시점에’ 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양을 말한다. 주택유량(住宅流量 : housing flow)의 공급량은 ‘일정한 기간 동안에’ 시장에 공급되는 주택의 양이고, 주택유량의 수요량은 ‘일정한 기간 동안에’ 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양이다.
정답 ②
2】크리스탈러, 뢰쉬 등에 의해 발전된 고전적인 상점분포이론에 의할 때, 비내구적 일용품을 취급하는 상점의 분포특성 및 소비자의 행태로 볼 수 없는 것은?
① 소비단위가 많을수록 구매주기가 짧다.
② 저장비용이 클수록 구매빈도가 낮다.
③ 교통비가 클수록 구매빈도가 낮다.
④ 근린상가에서는 높은 신선도를 유지하여야 하는 식품 등을 취급하는 상 가가 많아진다.
⑤ 고전적 상점입지이론은 상품의 혼재를 특징으로 하는 대형 쇼핑센터나 대형 할인점의 입지를 잘 설명해 준다.
정답 ⑤
3】사과나 볼펜, 자동차나 책상 등 일반재화들과 비교해 볼 때, 부동산이 가진 독특한 특성과
의미를 설명한 것 중 가장 타당한 것은?
① 일반재화의 배분은 시장에 맡겨도 좋지만 부동산은 총공급량이 고정되어 있으므로 시장의 기능을 가능한 제약해야 한다.
② 일반재화는 전국적인 시장에서 거래되지만, 한 지역의 부동산 시장은 위치의 고정성으로 인해 멀리 떨어진 다른 지역의 시장과 연계관계가 적다.
③ 일반재화는 특성에 따라 가격차이가 크지만 부동산은 용도가 다양하므로 그 가격은 현재의 이용이나 규제 상황과 무관하다.
④ 일반재화에 비해 부동산은 고가이므로 국가경쟁력을 높이기 위해서는 개인이나 기업의 부동산 취득에 비해 정부의 보조나 저리 융자가 필수적이다.
⑤ 일반재화는 사용에 따라 효용이 감소하지만 부동산은 영속성을 가지고 있으므로 그 가격이 반드시 물가상승률 이상으로 오른다.
해설 ① 공급의 제한성으로 시장의 기능을 제약한다. ② 위치의 고정성으로 시장이 국지적이다. ③ 용도의 다양성으로 인하여 현재의 용도와 함께 미래의 용도도 고려해야 한다. ④ 부동산은 고가이므로 금융지원이 필요하다. ⑤ 지가상승률이 일반적으로 물가상승률보다 높아서 투자의 대상으로 선호된다.
정답 ②
(감정평가사 연수 종합문제 유사)
4】다음은 주택의 종류를 설명한 것이다. 틀린 것은?
① 다중주택은 학생이나 직장인등의 다수가 장기간 거주할 수 있는 구조의 주택으로 연면적이 660제곱미터 이하이고 3층 이하인 주택을 말한다.
② 다가구주택은 3층 이하이이고, 주택의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주하는 구분소유권 등기가 불가능한 주택이다.
③ 다세대주택은 연면적이 660제곱미터 이하의 주택으로 4층 이하이며 구분소유권 등기가 가능한 공동주택이다.
④ 연립주택은 연면적이 660제곱미터를 초과하고 4층 이하이며 구분소유권 등기가 가능한 공동주택이다.
⑤ 아파트는 5층 이상인 주택으로 구분소유권 등기가 가능한 주택이다.
해설 다중주택은 학생 또는 직장인 등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로 연면적 330㎡ 이하인 3층 이하이다.
정답 ①
5】부동산이 국민생활에 미치는 영향을 설명한 것 중 가장 타당한 것은?
① 부동산이 국부의 상당부분을 차지하고 있기 때문에 부동산 가격의 상승은 모든 국민들의 생활수준을 높인다.
② 부동산이 국부의 상당부분을 차지하고 있으나 부동산을 수출할 수는 없으므로 부동산 가격의 상승이 투자, 소비, 저축에 아무런 영향을 미치지 못한다.
③ 유동자산을 취급하는 금융기관들은 부동산 시장으로부터 절연되어 있으므로 부동산 가격의 등락은 금융시스템의 안정성과 무관하다.
④ 외국인의 부동산 취득은 국부의 유출을 의미하기 때문에 선진국들은 가능한 외국인의 시장접근을 제한하고 있다.
⑤ 장기적으로 일반 물가가 오르는 가운데 부동산 가격이 오르지 않는다면, 부동산 소유자들의 자산이 실질적으로 줄어드는 것이며 이는 국가 경제적으로 나쁜 영향을 미칠 수 있다.
해설 ① 부동산의 가격상승은 부동산 소유자에게 유리하겠지만 무주택 서민에게는 오히려 주택 구입기회를 감소시킨다. → 소득의 비효율적 배분을 초래함
② 부동산 가격의 변화는 투자, 소비, 저축과 밀접한 관련성을 가진다.
③ 부동산 가격이 상승할수록 부동산 금융은 더욱 요구된다.
정답 ⑤
6】다음의 ㉠~㉣은 경제기반승수(Locational Quotient : LQ) 기법에 관한 설명이다. 가장 적합한 것은?
㉠ 주어진 지역의 수출기반산업을 알아보기 위한 것이다.
㉡ LQ >1인 산업은 그 지역의 수출기반산업이다.
㉢ LQ <1인 산업은 그 지역의 비수출기반산업이다.
㉣ LQ = (국가전체의 X산업에 대한 고용수/국가전체의 전산업에 대한 고용수)
(A지역의 X산업에 대한 고용수/A지역의 전산업에 대한 고용수)
① ㉠-㉡-㉢ ② ㉠-㉡-㉣
③ ㉠-㉢-㉣ ④ ㉡-㉢-㉣
⑤ ㉠-㉡-㉢-㉣
해설 ㉣은 분모와 분자가 바꾸었음.
정답 ①
7】다음의 입지에 관한 설명이다. 맞는 것은?
① 입지조건은 자연조건과 인문조건으로 구분되고, 전자는 인간의 힘으로 어느 정도 극복할 수 있는 것이며, 후자는 극복하고 통제하기 어려운 것이다.
② 주거지, 상업지, 공업지 및 농업지 등 용도지역의 쾌적성을 최대로 만족시킬 수 있는 입지조건을 찾는 것이 입지주체의 목적이다.
③ 주거지로서 우뚝 솟은 봉우리는 바람받이가 되어 나쁘나, 반대로 움푹 파인 소형분지는 안정감이 있어 좋다.
④ 집재성(集在性) 점포는 백화점, 고급음식점, 대형서점, 영화관, 극장 등으로서 도심부에 입지한다.
⑤ 공업지의 입지조건은 시장의 접근성, 원재료 및 노동력의 확보의 난이, 지방세 감면, 교통ㆍ통신 및 재해유무 등이 중요하다.
해설 ① 인간의 힘으로 어느 정도까지는 극복가능한 것이 인문적 조건이고 통제하기 어려운 것은 자연적 조건이다.
② 주거지 → 쾌적성, 상업지 → 수익성, 공업지 →생산성
③ 소형분지도 좋지 못하고, 완만하게 경사진 구릉지가 좋다.
④ 집심성 점포의 예에 해당된다.
정답 ⑤
8】다음은 투자를 선택한 것인가, 기각할 것인가를 판단하는 기준이다. 투자를 선택할 경우 가
장 타당한 것은?
① 요구수익률 ＜ 내부수익률, 순현가(NPV) ＞ 0
② 요구수익률 ＞ 내부수익률, 순현가(NPV) ＜ 0
③ 요구수익률 = 내부수익률, 순현가(NPV) = 0
④ 요구수익률 ＞ 내부수익률, 순현가(NPV) ＞ 0
⑤ 요구수익률 ＜ 내부수익률, 순현가(NPV) ＜ 0
정답 ①
9】자본시장에서 이자율이 연 8%로 결정되어 있고, 부동산 투자자들이 부동산의 위험과 유동성 제약에 대해 연 2%의 수익률 프리미엄을 요구한다고 하자. 세금을 전혀 고려하지 않을 때, 매년 3%씩 가격이 상승하는 부동산의 임대료 연 수익률(투자액 대비 순운영수입의 비율)은 최소 얼마가 되어야 투자가치가 있는가?
① 5% ② 6%
③ 7% ④ 8%
⑤ 10%
정답 ③
10】민간에 의한 부동산 개발방식을 설명한 것 중 가장 타당하지 않은 것은?
① 자기자금과 관리능력이 충분하고 사업성이 양호하다면 자체사업이 적합하다.
② 등가교육방식은 토지소유자가 소유한 토지 위에 개발업자가 자금을 부담하여 건축한 건물의 건축면적을 토지소유자와 개발업자가 전체 투입자금 비율로 나누는 공동사업 유형이다.
③ 개발신탁(또는 토지신탁)에서는 신탁회사에 소유권을 넘기고 신탁회사가 자금을 조달하여 사업을 시행한다.
④ 신차지방식은 개발업자가 토지를 임차하여 개발하는 방식으로서, 계약기간 중에는 소유자에게 지대가 지급되며 계약기간 종료시점에서 건물이 무상으로 양도된다.
⑤ 대규모 개발사업에서는 법인간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 수행하는 것이 적합하다.
해설 신차지방식
1) 차지권자, 토지소유자 공동사업방식 : 차지계약시 권리금 없음
2) 차지계약기간 중 차지권자는 토지소유자에게 고액의 차지료 지불(이익배분 성격)
3) 차지계약 종료시 토지는 무상으로 건물은 시가로 토지소유자에게 양도
정답 ④
11】부동산 경기순환을 설명한 것 중 가장 적합한 것은?
① 부동산 경기란 주로 건물의 재건축 경기를 말하는 것이며, 공업ㆍ상업ㆍ주거용 재건축 경기가 있다.
② 부동산 경기는 상향시장, 하향시장, 회복시장, 후퇴시장 국면이 순차로 순환하며, 이 순환주기 국면사이에 안정시장이 있다.
③ 경기순환의 측정지표의 하나로 재고량 대조법이 있으며, 이것은 미래의 주택재고를 예측하여 현재의 주택재고를 뺀 것을 미래의 주택수요로 보는 방법이다.
④ 건축허가량을 알면 경기순환 국면을 예측할 수 있고, 그 허가량은 자재별ㆍ용도별ㆍ연면적별로 파악할 수 있다.
⑤ 부동산 시장이 일반 경기의 확장국면에 해당하는 경우에는 호황국면으로, 일반 경기의 수축국면에 해당하는 경우에는 불황국면으로 표현할 수 없다.
해설 ① 부동산 경기는 건축 경기를 말하며 일반적으로 주거용 부동산 건축 경기를 말한다.
정답 ④
12】다음은 부동산의 활동을 에워싼 환경관계를 설명한 것이다. 연결이 가장 타당하지 않은 것은?
① 제도적 환경 - 정치 및 행정 상태
② 사회적 환경 - 부동산거래 및 사용수익의 관행
③ 문화적 환경 - 학교 등 교육환경
④ 경제적 환경 - 조세부담의 상태
⑤ 기술적 환경 - 건축자재의 표준화
해설 학교 등 교육환경은 사회적 환경이다
정답 ③
13】다음은 부동산업에 종사하는 자의 윤리를 설명한 것이다. 가장 타당하지 않은 것은?
① 부동산활동은 사회성ㆍ공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업윤리가 중요시되고 있다.
② 부동산기업을 경영하는 자는 동업자의 이익 및 사회의 이익 증진을 위해 노력하는 자세를 견지해야 한다.
③ 부동산윤리는 고용윤리, 조직윤리, 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며, 이중 조직윤리란 기업내부 조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다.
④ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며, 금전적인 것은 물론 비금전적인 것도 고려해야 한다.
⑤ 부동산기업가는 일반공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야 하는데, 이것을 부동산기업가가 수행하는 활동이 직접ㆍ간접으로 일반공중에게 영향을 미치기 때문이다.
해설 부동산윤리의 유형
1) 조직윤리 : 동업자간의 관계
2) 고용윤리 : 종업원과의 관계
3) 서비스윤리 : 의뢰자와의 관계
4) 공중윤리 : 공중과의 관계
정답 ③
14】다음의 내용 중 틀린 것은?
① 감채기금계수는 연금의 내가계수의 역수이다.
② 연금의 현가계수는 이자율이 r이고 기간이 n일 때, 매년 1원씩 n년 동안 받게 될 연금을 일시불로 환원한 액수이다.
③ 연금의 내가계수는 매년 1원씩 받게 되는 연금을 이자율 r로 계속해서 적립했을 때 n년 후에 달성하게 되는 금액을 말한다.
④ 저당대부액 중 미상환된 원금을 잔금이라 하고, 잔금이 차지하는 비율을 잔금비율이라 한다.
⑤ 내부수익률은 투자에 대한 현금유입의 미래가치와 현금유출의 미래가치를 같도록 하는 할인율로서, 투자사업의 순현가를 0으로 만드는 할인율이다.
정답 ⑤
15】우리 나라 부동산정책의 전개과정에 관한 설명 중 가장 타당한 것은?
① 60년대의 급격한 도시화ㆍ산업화는 광범위한 토지투기를 가져왔으며, 이를 억제하기 위해 60년대 말 토지거래신고제가 시행되었다.
② 도시인구가 늘고 주택수요가 팽창하자 택지공급을 확대하기 위한 대규모 공영개발사업들이 70년대 중반부터 본격적으로 시행되었는데, 서울 강남지역이 공영개발방식에 의한 개발의 대표적인 사례이다.
③ 80년대 말 주택 200만호 건설계획의 일환인 수도권 신도시 개발에 의해 도시용지로 전용된 농자와 임야의 면적은 국토면적의 1%에 달한다.
④ 90년대 말 중반의 부동산실명제와 함께 토지소유의 편중현상이 밝혀졌고, 그 후 토지소유에 대해 누진과세하는 종합토지세가 토지분 재산세로 대체되었다.
⑤ 1997년 이후의 경제위기 기간 중 토지와 주택에 관련된 규제들이 대폭 완화되었으며, 특히 외국인이 국내 부동산을 실수요용 이외에도 토지용으로 매입하는 것이 허용되었다.
해설 ① 토지거래신고제는 1984년에 시행되었다. ② 1970년대는 토지투기가 광역화되었으며, 이에 대한 투기억제시책이 다양하게 시행되었다. 부동산공영개발은 1980년대에 실시되었다. ③1983년 부동산중개업 허가제, 채권입찰제, 공영개발(목동ㆍ안산)등이 추진되었고, 1984년 토지거래 신고제가 실시되었으며, 주택문제의 근본적인 해결을 위해 주택 200만호 건설계획(1988~1992)을 발표하였다. ④ 1990년대 초반에는 토지초과이득세, 택지소유상한제, 개발부담금제 등 토지공개념 관련법이 제정ㆍ실시되었으며, 종합토지세 제도가 도입되었다. 1993년 이후 토지이용규제 시책이 추진되었으며, 1995년 부동산실명제가 실시되었다.
정답 ⑤
16】부동산투자를 설명한 것이다. 가장 적합하지 않는 것은?
① 미래는 불확실하므로 투자가는 위험을 분산시키고 수익률을 높이기 위해 분산투자를 한다.
② 부동산투자에 대한 의사결정의 주요변수는 운용비용, 융자비율, 유효총수익, 가격상승률, 대출이자 및 구입가격 등이다.
③ 통화가 안정되고 안정기조의 경제성장 및 생산성이 향상될 때는, 경제가 안정되어 있어 부동산 투자에 유리한 시기이다.
④ 부동산투자의 장점으로는 지렛대효과, 절세, 구매력 보호, 사업이윤 발생, 소유의 긍지, 인적통제 등이 있다.
⑤ 투자의 위험을 피하고 안전한 수익을 얻기 위해서는 고전이론에 따라 자산 3분법을 이용하는 것이 합리적이다.
정답 ③
17】매장용 부동산의 분석에 대한 설명이다. 다음 ㉠~㉤ 중 가장 적합한 것은?
㉠ 대안부지의 가능 매상고는 거래지역의 크기, 접근성, 소비자의 지출능력, 경쟁력, 통행량, 가시성, 매장 이미지, 시장점유율 등 여러 요인과 밀접한 관계가 있다.
㉡ 가능매상고를 추계하는 방법에는 비율법(Ratio Technique), 유추법(Analog Method), 중력모형법, 회귀분석법 등이 있다.
㉢ 매장용 부동산에 대한 체크리스트 활용은 사전적 예비수단으로 대안부지의 여러 가지 특성을 다각도로 활용할 수 있는 장점이 있다.
㉣ 수정이미지 계수(Adjustment Image Factor)란 개별점포의 실제매상고와 이론적 매상고간의 차이를 말한다.
㉤ 회귀분석법은 매상고에 영향을 주는 여러 가지 변수들을 설정하고, 이 변수들로 경쟁점포의 예상매상고를 추계하는 방법이다.
① ㉠-㉡-㉢-㉣ ② ㉠-㉡-㉢-㉤
③ ㉠-㉡-㉣-㉤ ④ ㉠-㉢-㉣-㉤
⑤ ㉡-㉢-㉣-㉤
해설 ㉤은 경쟁점포를 대상점포로 수정하면 옳다.
정답 ①
18】다음의 ㉠~㉤은 부동산 개발과정의 각 단계이다. 순서적으로 가장 적절한 것은?
㉠ 건설단계 ㉡ 타당성 분석의 단계
㉢ 부지모색 및 확보단계 ㉣ 아이디어의 단계
㉤ 마케팅단계 ㉥ 예비적 타당성 분석의 단계
① ㉣-㉥-㉢-㉡-㉠-㉤
② ㉥-㉣-㉡-㉢-㉤-㉠
③ ㉣-㉥-㉡-㉢-㉠-㉤
④ ㉥-㉣-㉢-㉡-㉠-㉤
⑤ ㉢-㉣-㉥-㉡-㉠-㉤
정답 ①
19】투자금액이 1억원으로 동일한 두 임대용 부동산 “가”와 “나”는 운영경비를 제외한 향후 1
년간의 순운영수입(NOI)이 각각 1천만원과 8백만원이다. 양자의 투자가치를 평가할 때 다음 중 가장 타당하지 않은 것은?
① 두 부동산의 위치나 유형, 기타 특성이 거의 같다면 “가”가 더 나은 투자대상이다.
② “나”의 장래 순운영수입 증가율이 “가”보다 더 크다면 어느 쪽이 더 나은 투자대상인지 분명하지 않다.
③ “나”의 자산가치 증가율이 “가”보다 더 크다면 어느 쪽이 더 나은 투자대상인지 분명하지 않다.
④ 두 부동산의 상대적 투자가치는 현재의 소유자들이 각각 어떤 특성을 가지고 있는가, 예컨대 법인인가 개인인가 등에 의해 결정된다.
⑤ “나”와 유사한 인근의 부동산들이 투자액 대비 1년간 순운영수입의 비율이 6%라면 “나”는 투자가치가 높다가 잠정적으로 결론을 내릴 수 있다.
정답 ④
20】우리 나라 주택정책의 현황 및 전망에 대한 설명 중 가장 타당하지 않은 것은?
① 90년대 중반 이전의 우리 나라 주택정책은 기존 주택시장의 관리ㆍ통제보다는 주택의 신규건설과 분양에 대한 적극적인 개입이라는 특징을 가지고 있다.
② 저소득층을 위해 임대주택의 재고를 확충하는 것이 중요한 정책방향이므로, 소형임대주택은 민간이 건설ㆍ운영하더라도 국민주택기금의 융자를 받을 수 있다.
③ 전국적인 주택보급률은 수년 내에 100%에 달할 것이며, 노후ㆍ멸실 주택을 대체하는 수준 이상의 신규주택을 건설하는 정책은 필요 없게 된다.
④ 저밀도 아파트지구의 재건축이 완료되면 재건축이 어려워질 것이므로 주택의 유지ㆍ보수 및 리모델링을 장려하는 정책이 필요하다.
⑤ 특별히 고가ㆍ대형주택이 아니더라도 1가구 1주택에 대한 양도차익의 크기 등과 무관하게 양도소득세를 비과세하는 것은 형평성 측면에서 개선될 여지가 있다.
해설 우리 나라의 주택보급률은 도시화가 진전되면서 낮아지는 추세였으나, 1980년대 말 주택 200만호 건설계획의 추진으로 급격히 개선되고 있으며 2995년경에는 100%의 보급률을 달성할 것으로 예상된다. 그러나 노후ㆍ멸실주택을 대체하는 신규주택건설이외 인구의 증가나 핵가족화, 결혼의 증가 등에 따른 새로운 주택을 건설하는 정책은 지속되어야 할 것이다.
정답 ③
21】다음은 부동산금융을 설명한 것이다. 틀린 것은?
① 부동산금융에서 변동이자율을 적용하는 융자는 대출자를 인플레 위험으로부터 보호해 준다.
② 동일한 조건 하에서 부동산가격에 대한 융자비율이 높을수록 부동산 수요는 감소한다.
③ 일반적으로 대출 상환기간이 길수록 자금 수요자는 매번 상환부담이 가벼워져 부동산 수요는 증가한다.
④ 일반적으로 융자기간이 짧고 융자비율이 낮을수록 대출기관의 위험도는 낮다고 볼 수 있다.
⑤ 융자금의 금리가 낮을수록 자금 수요자의 부담이 줄어들어 부동산 수요는 늘어난다.
정답 ②
22】부동산거래의 안정성을 제고하기 위해 미국에서 보편화되어 있는 에스크로우(escrow)제
도가 도입되어야 한다는 공감대가 형성되고 있다. 이 제도에 대한 설명 중 맞지 않는 것은?
① 부동산 거래계약의 이행행위를 대행하는 부동산업의 한 종류이며, 에스크로우업자(escrow holder)는 거래 당사자간에 불편부당한 입장을 가져야 한다.
② 에스크로우업자가 반드시 변호사 자격증을 가지고 있을 필요는 없으며, 권원분석 및 보험 등 다른 업종의 부동산업을 겸할 수 있다.
③ 에스크로우의 종료를 위해서는 부동산의 권리관계에 대한 철저한 조사가 필수적이다.
④ 에스크로우업자는 최소한 부동산의 권리관계 조사, 물리적 하자여부 조사, 매수자의 신용도 조사를 자체적으로 수행할 능력을 갖도록 규제되어 있다.
⑤ 우리나라에 에스크로우제도를 도입하면 부동산 거래사고가 줄어들지만 거래비용은 증가할 것이다.
정답 ④
23】우리나라의 주택금융 시장구조에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 국민주택기금은 공공주택금융의 대표적인 기금이다.
② 국민주택기금은 주택은행이 위탁받아 관리하고 있다.
③ 은행권의 민간주택금융은 주택은행이 담당하도록 규제되고 있다.
④ 전세는 비공식적인 주택금융 수단이라고 할 수 있다.
⑤ 주택건설업자의 주택선분양은 비공식적인 주택금융의 일종이다.
(정답) ③
해설 (해설) 민간부문의 주택금융기구에는 한국주택은행의 민영주택자금, 시중은행의 민영주택자금, 보험회사의 주택자금 등이 있다.
정답 ③
24】다음은 부동산정책에 관한 설명이다. 가장 적합하지 않은 것은?
① 생산자와 소비자 사이에 세금이 어느 정도로 배분되는가는 수요와 공급곡선의 탄력성에 달려 있다.
② 지역지구제의 효과는 부의 외부효과를 제거하거나 감소시켜 사회의 자원배분을 보다 효율적으로 하기 위함이다.
③ 지역지구제의 실시는 생산요소의 가격이 일정하다면, 원래의 주택가치 수준에서 그 지역의 주택공급량을 감소시킨다.
④ 일반적으로 주택수요는 탄력적이지만 주택공급은 상대적으로 비탄력적이다.
⑤ 공공임대주택의 공급은 사적(私的) 임대시장에서 수요의 탄력성을 높일 수 있다.
해설 (해설) 지역지구제의 실시는 생산요소가격이 일정하다면, 새로운 공급자가 시장에 진입함에 따라 원래 주택가치 수준에서 그 지역의 주택공급량을 증가시킨다.
정답 ③
25】부동산 투자의 지렛대 효과(leverage effect)에 대한 다음 설명 중 틀린 것은?
① 지렛대 효과는 부동산 투자가 금융기관 융자 등 차입을 동반하여 이루어질 때 발생한다.
② 지렛대 효과는 순자산 또는 지분투자액(equity) 대비 투자수익률의 진폭을 크게 한다.
③ 투자금액 대비 차입비율(Loan To Value ratio : LTV)이 클수록 지렛대 효과가 크다.
④ 부동산 소유권을 취득하는 지분투자자(equity investor)가 지렛대 효과를 이용하면 투자의 위험을 낮출 수 있다.
⑤ 전세를 안고 집을 사는 것도 지렛대 효과를 활용하는 투자의 한 예이다.
해설 ④ 금융부채의 활용은 지분수익률을 증대시키는 반면 금융상 위험도 증가한다.
정답 ④
26】2차 저당시장 및 관련 상품에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 선진국의 경우 2차 저당시장의 발달은 대출기관의 융자여력을 높여서 주택금융을 활성화하는데 크게 기여하였다.
② 2차 저당시장이 활성화되기 위해서는 주택대출 상품과 대출심사 기준을 표준화하는 것이 필요하다.
③ 주택저당대출채권의 집합(pool)으로부터 유가증권을 발행할 때 대출채권의 상환기간보다 단기에 원금과 이자의 상환이 완료되는 채권도 만들 수 있다.
④ 선진국에서는 일반적으로 2차 저당시장에서 발행되는 투자상품은 주택 대출금리보다 더 높은 액면 금리를 가진다.
⑤ 우리나라의 경우 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo)가 설립되어 저당대출의 유동화를 담당하고 있다.
정답 ④
27】다음은 개발이익의 환수 필요성과 정책수단에 대한 설명이다. 가장 타당한 것은?
① 개발이익은 도시화ㆍ산업화ㆍ경제성장 등의 거시적 요인에 의해 발생하며, 토지이용 규제의 변화와 같은 미시적 요인과 무관하다.
② 주거용지를 상업용지로 변경시킨다면 언제 어디서든지 개발이익이 발생한다.
③ 개발부담금 외에도 양도소득세와 간은 조세, 토지구획정리사업이나 공영개발에 의한 기반시설 확충 등도 개발이익 환수수단이다.
④ 수도권정비계획법에 의한 과밀부담금은 개발이익의 크기에 따라 부담금의 액수가 달라지므로 개발이익 환수수단이다.
⑤ 공공의 개발사업자가 토지를 개발할 때는 개발이익이 발생하지 않는다.
해설 개발이익이란 개발사업의 시행 또는 공공사업의 시행, 토지이용계획의 변경, 기타 사회경제적 요인에 의하여 정상지가상승분을 초과하여 귀속되는 토지가액의 증가분이다.
① 토지이용규제ㆍ계획의 변경 등도 관련된다.
② 정상지가상승분을 초과하여야 한다.
④ 과밀부담금은 인구의 과밀을 억제할 목적으로 시행하는 부담금이다.
⑤ 공공사업의 시행도 개발이익을 발생시킬 수 있다.
정답 ③
28】인근지역의 사이클패턴 유형은 성장, 성숙, 쇠퇴, 천이, 악화기 등의 단계로 구분된다. 인근지역의 변화에 따른 지가의 변동추이와 특징을 설명한 것 중 가장 타당하지 않은 것은?
① 성장기에는 지가가 상승하고 새로 입주하는 자는 젊고 교육수준이 높다.
② 성장기에는 토지 투기현상이 발생할 수 있다.
③ 성숙기에는 부동산의 가격이나 기능이 정상(頂上)이며 지역주민의 사회적□경제적 수준도 최고로 높고 안정적이다.
④ 성숙기에는 지가가 비교적 안정되며 신축부동산의 거래가 부동산시장의 중심을 이룬다.
⑤ 쇠퇴기에는 지역의 건물들이 점차 노후하기 시작하여 새로운 건축은 불리하고 지가는 낮아진다.
정답 ④
29】다음은 우리나라 부동산 투자회사와 관련된 내용이다. 가장 적합하지 않은 것은?
① 회사의 설립 - 건설교통부장관의 인가로 설립하고, 500억원 이상의 자본금과 설립시 자본금의 100분의 30 이상을 일반인의 청약에 우선적으로 제공하여야 한다.
② 자산의 구성 - 매 분기말 현재 총자산의 100분의 90 이상을 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금으로 구성하고 총자산의 100분의 70 이상은 부동산이어야 한다.
③ 1인당 주식소유 한도 - 발행주식 총수의 100분의 10을 초과하지 못한다.
④ 합병 - 부동산 투자회사는 부동산 투자회사가 아닌 회사와 합병할 수 없다.
⑤ 배당 - 당해 연도 이익배당한도의 100분의 95 이상을 주주에게 배당하여야 한다.
해설 ⑤ 운영수익의 90% 이상을 배당하여야 함.
정답 ⑤
30】다음은 부동산 포트폴리오 이론에 관한 설명이다. 가장 거리가 먼 것은?
① 여러 개의 자산을 소유함으로써 하나에 집중되어 있을 때 발생할 수 있는 불확실성을 제거하기 위하여 분산투자한다.
② 위험과 수익을 평가하는 방법으로 평균-분산법(mean-variance method)이 있다.
③ 포트폴리오 관리란 투자대안이 가지고 있는 위험과 수익을 분석하여 불필요한 위험을 제거하고 최선의 결과를 얻을 수 있는 포트폴리오를 선택하는 것이다.
④ 효율적 전선(efficient frontier)이 우상향하는 경우, 주어진 위험에서 투자자는 이 이상의 수익률을 얻을 수 없기 때문에, 더 높은 수익률을 얻기 위해서는 더 많은 위험을 감수해야 한다.
⑤ 부동산 투자의 위험에는 피할 수 있는 위험과 피할 수 없는 위험이 있는데, 전자를 체계적 위험이라고 하고 후자를 비체계적 위험이라 한다.
해설 ⑤ 체계적 위험 : 분산 불가능 위험(피할 수 없는 위험)
비체계적 위험 : 분산 가능 위험(피할 수 있는 위험)
정답 ⑤
31】지역요인의 비교항목으로 분류되지 않는 것은?
① 환경조건 ② 획지조건
③ 행정적 조건 ④ 가로조건
⑤ 접근조건
정답 ②
32】다음 ( )에 들어갈 적당한 용어를 선택하시오.
총임료 수입(PGI : Potential Gross Income)
- ( )
+ 기타 수입(OI : Other Income)
- 운영경비(OE : Operating Expenses)
= 순운영소득(NOI ;Net Operating Income)
① 공실 및 대손충당금 (V & LA) ② 세공제 전 현금흐름(BTCF)
③ 유효조소득(EGI) ④ 세공제 후 현금흐름(ATCF)
⑤ 대출금의 원리금 상환액(DS)
정답 ①
33】외환위기 이후, 주택산업의 침체를 극복하기 위해 공급자 금융에 대한 새로운 방식인 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)기법이 도입되었다. 이 기법에 대한 설명 중 가장 적합하지 않은 것은? <제12회 공인중개사>
① 반드시 담보대출을 통해 대량의 자금을 조달하여야 한다.
② 프로젝트 자체로부터 발생하는 현금흐름을 근거로 필요자금을 조달한다.
③ 사업시행자의 원리금상환은 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존한다.
④ 통상적으로 대규모 자금이 소요되고 공사기간이 장기인 사업에 적합한 자금조달수단이다.
⑤ 다양한 사업주체가 참여하고 이해당사자간에 위험배분이 가능하다.
해설 부동산의 담보대출 대신 해당사업자체에서 발생하는 수익성을 담보로 하여 자금을 조달한다.
정답 ①
34】대상부동산이 거래사례 부동산보다 개별요인에서 10% 우세하다고 할 때, 이를 보정하기 위해 가장 일반적으로 이용되는 방법은? <제12회 공인중개사>
① 대상부동산 = 거래사례 ÷ (1+10%)
② 대상부동산 ÷ 거래사례 = 110/100
③ 대상부동산 × (1-10%) = 거래사례
④ 대상부동산 ÷ 거래사례 = 100/90
⑤ 대상부동산 × (1+10%) = 거래사례
해설 사정보정치 = 대상물건 / 사례물건 = (100±α%)/100% = 110/100
정답 ②
35】다음은 현금할인방식(DCF)에 의한 수익가격 산 정시 전제조건으로 고려하여야 할 사항을 열거한 것이다. 가장 거리가 먼 것은?
① 보유기간 또는 분석대상 기간의 결정
② 할인율의 결정
③ 임대수입의 연간 변동률 추정
④ 운영경비의 연간 변동률 추정
⑤ 환원이율(going-in capitalization rate)의 결정
정답 ⑤
36】지역분석과 개별분석의 관계를 설명한 것 중 가장 타당하지 않은 것은?
① 지역분석은 균형의 원칙과 관련이 있고, 개별분석은 적합의 원칙과 관련이 있다.
② 개별부동산의 최유효이용 판정은 인근지역의 지역적 특성의 제약하에 있으므로 인근지역의 표준적 이용과의 상관관계를 명백히 하여야 한다.
③ 부동산의 감정평가액을 구할 때에는 먼저 지역분석을 통하여 인근지역의 가격수준을 파악하고 그 가격수준 중에 잇는 개개 부동산의 가격을 판단하여야 한다.
④ 지역분석은 표준적 이용의 현상과 장래의 동향을 명확히 하고, 개별분석은 대상부동산의 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 것이다.
⑤ 지역분석은 전체적□광역적인 개념인데 비하여 개별분석은 부분적□국지적인 개념이다.
해설 지역분석은 적합의 원칙, 개별분석은 균형의 원칙과 관련이 있다.
정답 ①
37】수익분석법이란 순이익에 임대차하는데 필요한 비용을 합산하여 대상부동산의 임료를 산정하는 방법을 말한다. 필요제경비에 포함되는 것은?
① 법인세 ② 종합토지세
③ 종합소득세 ④ 소득세
⑤ 공익비와 부가사용료
정답 ②
38】부동산의 계량적 평가와 관련된 다음 설명 중 그 내용이 가장 타당하지 않은 것은?
① 최빈매매가능가격(most probable selling price)은 평가가격에 확률개념을 도입한 것이다.
② DCF에 의한 부동산의 수익가격 산정시 모의실험(simulation)기법 등을 이용하여 수익가격을 확률 분포로 나타낼 수 있다.
③ 부동산 가격형성요인 중 일반적 요인은 요인분석 등의 통계적 기법을 이용하여 확인할 수 있다.
④ 노선가식 평가는 통계적 기법을 응용한 평가기법 중의 하나로 볼 수 없다.
⑤ 개별공시지가 산정시 활용되는 비준표는 회귀분석 기법을 이용하여 산정된다.
정답 ④
39】다음 중 수익가격 산정시 운영경비(operation expenses) 항목으로 분류하기 가장 어려운 것은?
① 건물 유지수선비
② 공실 및 대손충당금
③ 각종 부담금
④ 건물분 재산세, 종토세 등 각종 제세공과금
⑤ 화재보험료 등 건물유지□보수와 관련된 각종 보험료
정답 ②
40】다음은 환원이율을 구하는 방법이다. 해당되지 않는 것은?
① 요소구성법 ② 내구성분해방식 ③ 투자결합법
④ 시장추출법 ⑤ CAPM 모형에 의한 방식
해설 환원이율을 구하는 방법에는 시장추출법(시장비교방식), 요소구성(조성법), 투자결합법, 저당지분방식(엘우드법), 부채감당법(Gettel법), 자본자산가격 결정모형(CAPM)에 의한 방식 등이 있다. 내구성분해방식은 복성식 평가법에서 감가수정의 방법에 속한다.
정답 ②
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