2001년 당시 감정평가에관한규칙개정(안)입법예고에 따른 공청회 자료

 

 

감정평가에관한규칙개정(안)입법예고에 따른 공청회

 

1. 주제발표(공청회 자료 참고)

(감정평가에관한규칙개정(안)의 개정사유 및 주요골자)

 

 

 

 

△ 임재만연구원(감정평가연구원)

 

°감정평가에관한규칙개정(안)의 개정사유 설명

 

- 부실금융 및 부실회사의 주 원인중 하나로 “감정평가”가 대두됨으로써 감정평가에관한규칙을 국제적인 수준으로 개정하여 질적 향상을 도모하고자 함.

 

 

 

- 현재까지 1970년대의 감정평가실무와 관행이 지속되어 온 바, 개방화 및 국제화에 따른 시대적 요청에 상대적으로 낙후되어 외국자본 등에 대한 감정평가서비스의 신뢰성을 회복할 수 없으며 국내시장의 수요자에게도 고품질을 제공할 수 없는 실정임.

 

 

 

 

- 1990년 이후 유럽을 중심으로 감정평가에관한규칙에 대하여 국제적인 기준으로의 지향에 대한 강한 의지가 발출되었으며, 특히 유럽연합(EU)의 탄생 등은 이러한 노력에 박차를 가할 수 있는 계기가 되었음. 특히 IVSC의 탄생에 따라 감정평가에관한기준(규칙)을 통일화시켜 매년 공표하고 있는 실정이며, 아시아권에서도 중국 등은 이러한 기준을 자국의 기준에 도입하여 경쟁력을 확보하고 있음.

 

 

 

- 현재 국제적인 기준이란 미국의 기준이라고 할 수 있으므로 미국의 USPAP에 대하여 제반사항을 설명함(공청회 자료 참고).

 

 

 

 

 

°감정평가에관한규칙개정(안)의 주요내용 설명

- 용어정의

- 윤리규정의 강화

- 평가원칙 등

 

 

 

 

°21세기 기획단 장기발전소위원회의 회의요지 간략히 설명

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 지정토론(업계 및 학계)

 

 

 

 

 

 

 

1) 업계 발표

 

 

 

 

 

△ 김학규평가사(한국감정원 부동산감정부)

 

 

 

 

°현재의 감정평가에관한규칙이 국제적 기준수준으로 개정하는 근본취지에는 동감하는 바이며, 이를 통한 감정평가업계의 질적 향상을 도모하는 것은 바람직한 것임. 그러나 주위여건을 감안할 경우 당장 시행하는 것은 문제가 있음.

 

 

 

 

 

 

 

°평가원칙

- 현재의 여러 여건을 감안할 경우 감정평가3방식을 모두 적용하는 것은 다소 무리가 있으므로 물건별로 규정을 하여 이 규정을 완화하는 것이 효율적일 것임.

 

 

 

 

 

°윤리규정

- 지가공시법령 등에 의해서도 감정평가업자들은 상당한 부담이 가중된 윤리규정을 강요당하고 있는 실정이므로 본 개정(안)에 별도로 규정되어 있는 윤리규정은 다소 완화할 필요성이 있으며, 특히 제30조의 평가의 책임확보에 대한 규정에 있어서 각서의 제출은 불필요한 절차이며, 오히려 근본취지를 왜곡시키는 것이라 할 수 있음.

 

 

 

 

 

 

 

 

△ 곽욱탁평가사(미래감정평가법인)

 

 

 

 

 

 

°용어의 정의

- 개정(안)의 용어는 현재 사용되고 있는 용어와의 혼란을 초래할 가능성이 매우 높으며, 오히려 강학상의 개념에 의하여 재정립하려는 것들은 감정평가실무에서 전혀 문제시 되지 않는 것임.

- 개정(안)에 사용되어진 용어의 다수가 매우 추상적인 사항으로 규정되어 있으므로 불명확성에 따른 문제가 발생할 수 있음.

 

 

 

 

 

°규칙개정(안)의 구조적 문제에 대한 지적

- 일반적 준수사항의 장을 삽입하여 각 장에서 언급되어진 준수사항 등을 일괄 규정하는 것이 체계상 더욱더 합리적일 것임.

- 규칙개정(안)에는 세칙 혹은 하위 기준 등에 포함되어야 할 세부적인 사항들이 과다하게 포함되어 있음.

 

 

 

 

 

 

 

°실지조사의 원칙은 의뢰목적 및 데스크review 등을 원천적으로 봉쇄할 소지가 있으며, 감정평가3방식의 적용은 양식 혹은 서식 등의 미지정과 같은 제반 여건의 불완비에 따라 업계의 혼선을 유도할 수 있음.

 

 

 

 

 

°업무수행능력에 대한 규정은 현행 지가공시법에 의하여 취득한 전문자격증에 대하여 사회적 오해를 유발시킬 가능성이 있음.

 

 

 

 

 

 

△ 임재만연구원(감정평가연구원)

 

 

 

 

 

°용어의 정의

- 내용상의 변화가 추가되지 않는 이상 용어의 정의에 대해서는 그렇게 민감하게 반응할 필요는 없다고 생각함.

 

 

 

 

 

°규칙개정(안)의 체계

- 일반적 준수사항을 별도의 장으로 구성하는 것은 매우 좋은 의견이라고 생각함.

- 규칙개정(안)에서 규정되어진 세부적인 사항은 개연성을 저하시킬 수 있으므로 세칙에서 규정하는 것이 합리적이라고 생각함.

 

 

 

 

 

 

 

°평가방식

- 준비되지 않은 상황에서의 3방식적용에 따른 혼란은 동감하지만 업계의 발전을 위해서는 감수해야할 부분이며 철학적 문제로서 정도의 차이일 뿐임

- 실지조사에 대한 규정은 감정평가사의 신뢰성을 강화하고 업계의 미래를 위해서는 올바른 방향이라고 판단됨

 

 

 

 

 

°윤리규정

- 감정평가사의 불쾌한 심정을 이해할 수 있으며, 선언적․포괄적인 의미에서 규정하는 것이 바람직하며 세부적인 사항은 세칙에서 논의하는 것임 합리적이라고 생각함.

 

 

 

 

°평가결과의 검토

- 보상평가 등과 관련하여 건설교통부에서 검토하고 있는 사항이므로 삽입된 것으로 판단됨.

 

 

 

 

 

°업무능력

- 어업권 등에 대한 부분에서 현지 실무자의 의견을 준수한 것으로 판단됨.

 

 

 

 

 

 

 

 

2) 학계 발표

 

 

 

 

 

△ 안정근교수(한성대 부동산학과)

 

 

 

 

 

°감정평가에관한규칙개정(안)

- 초기 Task-Force팀에서 작성된 감정평가에관한규칙은 국제 기준에 적합한 자료로서 분량이 70-80쪽 정도의 분량이었으나 입법예고에 따른 규칙개정(안)은 본인의 의견이 대부분 제외된 것으로서 상당히 유감임

 

 

 

 

 

°용어의 정의

 

 

 

 

- 회계학의 “감가상각”과 감정평가의 “감가수정”에 대한 용어의 사용은 그리 중요한 것이 아니며, 회계학에서는 “원가”개념을 사용하나 감정평가에서는 원래의 가격이 아닌 현재의 재생산비용, 즉 “비용”개념을 사용하므로 “감가수정”을 사용하기 위해서는 “비용”이란 단어를 사용하는 것이 바람직하다고 생각함.

 

 

 

 

- 현재 감정평가사와 공인회계사의 업무영역이 중복되는 부분이 많은 가운데 기업가치 등과 같은 분야에서 공인회계사들이 사용하는 용어와 동일하게 사용한다면 마치 대등한 관계가 아닌 수직적 관계, 즉 주종의 관계로 인식이 될까봐 우려가 되며 이번 기회에 “원가”라는 개념을 모두 삭제했으면 하는 바램임.

 

 

 

 

 

 

 

°평가방식

 

 

 

- 감정평가3방식에 대해서도 예전과 동일하며, 현재 지가공시법에서도 3방식을 모두 적용하게 되어 있음(주방식과 보조방식). 단 예외조항으로 생략가능 조항도 있음.

 

 

 

 

- 감정평가3방식에 대해서는 20여년 전부터 사용하도록 하였으나 그 실정이 미비한 단계이며, 오히려 예외조항에 따른 생략이 마치 원칙화되어 버린 실정임.

 

 

 

 

- 현재 국제사회에서는 모두 3방식을 적용하여 평가하고 있으나, 이번 규칙개정(안)에서의 평가방식 사용에 대한 규정은 예전과 동일함.

 

 

 

 

- 수익방식과 관련한 자료는 감정평가법인에서 수집해야하며 이러한 경쟁의 논리에 따른 자료 및 방식에 대한 노력은 4-5년 정도가 축적되면 각 법인에서 충분히 활용할 수 있는 유용한 자료가 될 것임.

 

 

 

 

 

- 10여년전에는 아시아권에서 가장 뒤쳐진 중국이 경쟁력을 확보하기 위하여 국제적 기준에 적합한 노력을 실시한 결과 현재는 아시아권에서 가장 우월한 수준으로 도약했음.

 

 

 

 

 

- 회계법인들이 국제회계기준을 준수하듯이 국제평가기준도 준수해야만 하는 시대가 도래함에 따라 우리나라의 감정평가규칙도 국제적 수준에 걸맞는 방향으로 개정할 필요가 있으며, 특히 개방화, 국제화, 다국적화 등에 따라 외국기업 등은 그러한 국제적 기준에 적합한 수준을 요구하고 있음.

 

 

 

 

 

 

- 현재 이러한 국제적 수준의 보고서는 외국계 컨설팅 관련 기업에서 행하고 있으므로 감정평가업계의 범위가 상당한 위기에 봉착해 있는 것이며, 전문자격사들간의 업무영역 중복 등에 따른 업계의 위기도 매우 심각한 수준임.

 

 

 

 

- 그러므로 감정평가업계의 자구적 노력이 수행되지 않으면 현재 감정평가업계에서 수행하고 있는 시장을 잠식당할 가능성이 높으며, 최종적으로는 공시지가만이 존재할 것임.

 

 

 

 

- 결국 업계의 위기를 극복하느냐, 아니면 기존의 시장을 잠식당할 것이냐는 업계의 자구적 노력 여하에 달려 있는 것임.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

△ 정창무교수(서울시립대 도시공학과)

 

 

 

°컨설팅 등과 관련하여 현재 작성되는 감정평가보고서는 경제적 가치로서 유용한 자료가 아니라고 생각함.

 

 

 

 

°규칙개정(안)과 관련하여 수행가능 업종에 선언적 의미로 “환경권(개발제한구역의 가치)”과 “(부동산과 관련한)사업계획에 대한 심사”분야가 추가되었으면 함.

 

 

 

 

 

°평가방식

- 현재상황에서는 어려움이 대두되지만 이와 관련한 조항을 강제조항으로 규정하는 것이 미래 업계의 발전을 위해서는 바람직한 것임.

 

 

 

°검토평가제

- 감정평가보고서를 선별적으로 검토할 수 있는 제도적 장치를 마련함으로써 감정평가업계의 질적 수준을 향상시킬 수 있으며, 이와 관련한 조항은 세칙에 포함될 사항은 아니라고 생각함.

 

 

 

 

 

°컨설팅 절차

- 지역경제분석이 먼저 실시되어야 하며, 시장성분석이 이루어져야 함

- 시장성 분석, 투자분석, 현금흐름분석 등 사업타당성 검토의 절차를 명확하게 해야함.

 

 

 

 

 

°시행세칙 관련

- 검토평가에 따른 수수료 요율을 명확하게 산정하여 투명성을 제고해야 함.

- 사업타당성 검토와 관련한 수수료 요율도 명확하여야 하며, 비밀준수사항을 제외한 부분에 대해서는 반드시 재검토 할 수 있어야 함.

 

 

 

 

 

 

△ 임재만연구원(감정평가연구원)

 

 

 

 

°앞에서도 언급했듯이 이 규칙개정(안)은 초기 Task-Force팀에서 논의되었던 부분이 상당히 삭제된 개정(안)이며, 보고서에 대해서도 서술형 등의 형태에 대해서 논의하였으나, 아직까지 관계부처에서는 적극적으로 수용할 수 없는 상태임.

 

 

 

 

 

°수수료 요율

- 감정평가에 관한 수수료는 감정평가업자의보수에관한기준에 적용을 받는 바, 컨설팅과 관련한 수수료가 산정이 되면 본 기준에 삽입하는 것이 바람직하다고 생각함.

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 종합토론

 

 

 

 

 

△ 임봉주평가사(경일감정평가법인)

 

 

 

 

 

°용어의 정의

- 감정평가는 재조달원가에서 상각하므로 “감가수정”이란 용어가 적합하다고 생각함.

- 평가시점과 가격시점은 엄청난 차이가 있으므로 이 부분에 대해서는 검토해야 함.

- “가정조건”의 용어 사용에 따라 법적, 경제적, 환경적 범위를 초월하여 악용될 소지가 있음.

 

 

 

 

 

°평가검토제

- “감정평가결과의 검토”에 대해서 구체적인 사항, 즉 대상, 주체, 시기, 비용, 결과조치 등에 대한 불명확성에 따라 부작용이 발생될 우려가 많으므로 차라리 현재의 심판제를 강화하는 것이 바람직하다고 생각함.

 

 

 

 

 

 

 

°방식적용

- 각 국의 문화적 차이에 따른 부동산의 개념이 상이하므로 평가방식을 일괄적으로 3방식을 적용하는 것은 불합리하다고 생각하며, 차라리 가장 유용한 방법을 사용하되 타 방법으로 검토할 수 있도록 하는 것이 합리적이라고 생각함.

- 의뢰자의 평가서 사용시점과 관련하여 적절한 시기에 감정평가서를 제출하는 것이 부담스러울 수 있음

 

 

 

 

 

°윤리규정

- 기존의 금지규정(친인척 등의 물건에 대한 평가 금지)이 생략되어 있음

 

 

 

 

°부칙관련

- 부칙과 관련하여 “공포한 날로부터 시행한다.”라는 규정은 이러한 제도변화에 따른 준비기간이 미흡하므로 이 부분을 수정할 필요성이 있음.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

△ 변길호평가사(코리아감정평가법인)

 

 

 

°본 규칙개정(안)에 대해서 개인적으로 매우 많은 문제점들이 내포되어 있는 것 같아 우려가 됨.

 

 

 

 

 

 

 

°규칙과 관련한 명칭

- “감정”과 “평가”의 논란이 다양한 시점에서 “자산등의평가에관한규칙” 등으로 명칭을 개정했으면 하는 바램

 

 

 

 

 

°윤리규정

- 감정평가에 관한 방법을 규정하는 규칙에서 윤리규정 존재가 필요한지 의문사항임.

 

 

 

 

 

° 평가검토제

- 구체적인 사항에 대해서 규정화 되어 있지 않으므로 부작용이 초래될 소지가 있으며, 현재 협회내에 심사위원회가 존재함에 따라 고려할 사항이라고 생각함.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

△ 정창무교수(서울시립대 도시공학과)

 

 

 

 

 

°평가검토제

- 전체 감정평가서를 검토한다는 것은 매우 어려운 일이며, 본 규칙개정(안)에서의 평가검토제는 의뢰자가 판단하여 검토를 요할 시에만 적용함

 

 

 

 

△ 안정근교수(한성대 부동산학과)

 

 

 

 

 

° 평가검토제

- 본 규칙개정(안)에서 규정하고 있는 평가검토제는 금융권에서 의뢰할 가능성이 가장 높으며, 이것은 가격이 옳고 그름을 판단하는 것이 아니며 검토보고서를 제출했을 경우 최종 선택은 의뢰자가 판단하는 사항이므로 업계의 시장을 확대시킬 수 있는 방안임.

 

 

 

 

 

 

 

° 국제적 기준 준수 강조

- 공인회계사의 국제회계기준의 적용 등과 같이 감정평가업계에서도 이러한 국제적 수준을 준수하지 않을 경우 전문자격사들의 중복된 업무범위(기업가치평가 등)는 국제사회에서 요구하는 수준에 적합한 업계로 이전되는 것은 당연하므로 자구적 노력이 가장 절실한 시점임.

 

 

 

 

 

 

△ 김학규평가사(한국감정원 부동산감정부)

 

 

°국제적 수준으로의 추진 방향에 대한 당위성은 인정하지만 부칙에 일정기간을 두어 업계가 다소 준비할 수 있는 기간을 주는 것이 바람직하다고 판단됨.

 

 

 

 

°총칙 제7조의 규정에 있어서 원칙은 개별평가로 하되, 예외로 일괄평가로 하는 것이 바람직하다고 생각하며, 제12조 감정평가서 작성의 원칙에 있어서도 전산화일과 관련한 부분은 전자거래법 및 전자서명법 등 관련 법령을 검토할 사항이라고 판단됨.