12회 감정평가이론 강평

 

[제12회 감정평가사자격 제2차 시험문제 :감정평가이론 과목]에 대한 소견

 

 

 

 

1. 20점짜리 이상의 문제는 크게 논술의 형식 즉,서론 본론 결론 형식에 의해 답안이 작성되어야 할 것입니다.

 

1번문제는 최근 부동산업계의 최대의 화두인 부동산증권화와 관련된 REITs법에 대한 문제였습니다. 부동산투자회사제도와 관련되어서는 1)그 배경 2) 일반론 3) 이것이 미치는 영향 (①부동산시장에 미치는 영향 ② 자본시장에 미치는 영향 ③감정평가업계에 미치는 영향)이 있는 바, 이상의 큰 논점에 맞추어 답안을 작성하되 구체적으로 물어보는 의의 및 부동산시장에 미칠 영향을 부각시키는 방식이 되어야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

Ⅰ서론: 유동화(증권화)제도와 관련하여 부동산투자회사법이 도입된 배경과 목적을 개관하면서, 서술방향을 제시한다.

 

 

 

Ⅱ부동산투자회사제도의 의의

 

1. 부동산투자회사의 개념(이론상, 현행법상)

 

2. 부동산투자회사제도의 도입배경 및 목적

 

3. 부동산투자회사제도의 특징

 

4. 부동산투자회사제도의 내용

 

 

 

Ⅲ 부동산투자회사제도도입이 부동산시장에 미칠 영향

 

 

 

Ⅳ 결론

 

제도도입의 다른 영향과 함께 제도적 의의를 정리

 

현행법제도의 문제점 및 개선방안

 

감정평가업계의 대응방안

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 2번 문제는 전통적인 감정평가이론의 총론부분에서 ‘부동산의 특성으로 인한 부동산의 가격형성과정과 그에 대한 법칙성으로서의 가격제원칙‘에 관련된 문제입니다.

 

여기에서 논점은 1) 부동산특성인 자연적특성과 인문적 특성간의 관계 2) 부동산특성과 가격제원칙의 관계 3) 가격제원칙 상호간의 관계로 나누어 볼수 있는데, 당해 문제는 논점2)를 물어보는 문제였습니다.

 

 

 

 

부동산의 자연적 특성인 개별성으로 인해 부동산은 비대체성을 갖으나, 인문적 특성인 용도의 다양성의 관점에서 대체가 가능한 재화로 기능하게 됨을 기초로 하여, 대체의 원칙의 의의 근거 내용을 개괄하면서 1) 감정평가3방식의 성립근거로의 대체의 원칙, 2) 가격제원칙과의 관련하에의 대체원칙의 중요성을 설명하고, 감정평가 3방식에서 활용에 대한 내용을 기술하면 될 것입니다.

 

 

 

 

 

3. 3번문제는 먼저, 부동산시장의 특성과 관련된 토지시장의 특성을 설명하면서 불합리한 거래사례가 존재할 수 있음을 언급하여야 할 것입니다. 현실적으로 보정을 요하는 요인에 대해서는 출제자가 생각하는 내용을 확인할 수는 없지만, 이제까지 공부해온 것을 중심으로 자신의 생각을 가다듬어 정리하시면 무난하리라 봅니다.

 

 

 

 

전통적인 일본이론에 의하면, ①특수한 사정이 개입된 거래, ②개별적인 동기가 개재된 거래, ③시장에 정통하지 못한 당사자에 의한 거래를 들 수 있습니다. 출제위원으로 거명되고 있는 분의 교재를 보면 구체적으로, 1) 부동산권리 2) 융자조건 3) 거래조건 이 언급되어 있습니다. 기타 급매, 경매, 친인척간 거래 등을 들 수 있을 것입니다. 사례선택의 기준인 위치적 동일성, 물적동일성, 시점수정가능성, 사정보정의 가능성이라는 관점에서 확장시켜볼수 있을 것입니다.

 

 

 

안정근교수님 교과서에서는 ①정부에 의한 거래 ②관련당사자에 의한 거래 ③당사자간의 편의에 의한 거래라는 대표성이 없는 사례라는 대표성이 없는 사례부분과, 비교요소 중에서 사정보정에 해당하는 요소로서 금융조건 매매상황, 매수직후지출 등과 나머지 비교요소를 위치적동일성 물적동일성 시점수정의 관점내지 사시지개의 관점에서 생각해 볼 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

4. 4번의 문제들은 이제까지 스터디 등에서 정리해온 방식대로 충실히 요약 정리하면 될 것입니다.

 

 

4-2번 가격시점의 필요성: 가격시점은 감정평가의 절차상 기본적 사항의 확정과 관련되며, 그 필요성에는 ① 변동의 원칙과 관련하여 부동산가격은 변동의 과정에서 결정되므로, 부동산가격은 그 판정기준이 된 시점에서만 타당하다는 점 ② 감정평가사의 책임의 범위한정 ③ 감정평가실무상의 관점에서 행위규범성 등이 있으며, 관련문제로 가격시점을 과거와 장래의 시점으로한 경우의 유의사항, 감칙개정에서의 논의 등을 들수 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

 

4-4번

 

 

 

Ⅰ개설: age cycle 개관(인근지역의 성쇄과정을 생태학적과정으로 파악. 장숙쇠천악의 5단계의 일정한 주기)

 

 

 

Ⅱ Age cycle의 각단계별 감정평가시 유의사항(대충 요약하면)

1.성장기

①과거의 사례가격은 새로운 거래의 하한선 ② 활발한 건물신축시기로 재조달원가신뢰성인정, 투기에 대한 사정보정작업 유의 ③ 개발에 따른 지속적인 수익상승정도예측

2.성숙기

①자료수집용이, ②재조달원가수준은 최고 ③수익안정 ④쇠퇴기도래에 대한 예측중요 ⑤사례가 새로운 거래의 하한선

3.쇠퇴기

①과거사례는 현재거래의 상한선 ②경제적 내용년수의 경과로 인한 감가액 증가 ③ 수익하락

4.천이기

①거래사례가 많이 있을 수 있느나, 지가하락기의 일시적현상 ②과거사례는 새로운 거래시 상한선 ③경제적내용년수만료로 잔존가격만 ④수익급락

5.악화기

재건축이나 재개발 가능성을 예측함으로써 부동산가격예측가능

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(이론 2차시험 준비에 대한 소견)

 

우리 시험에는 이미 전통적인 일본식의 입론만이 아닌 미국식의 입론이 그림자를 짙게 드리우고 있습니다. 하지만, 이 이론을 전면화시키기에는 이제까지의 우리 감정평가업계의 관행과 현실이라는 조건이 문제인 것 같습니다.

 

 

 

그래서 수험생에게 안교수님으로 대표되는 미국식 이론은 어찌보면, ‘양치기소년의 늑대’일지 모릅니다. 올해 시험을 보면서 수험생들은 과연 무엇을 생각하십니까? 양치기소년의 거짓말을 믿고 계속 미국식을 공부해야 할까요, 아니면 ......I

 

 

 

 

하지만, 아직 내부 논의에 발목이 잡혀있는 (개정)감정평가규칙의 실시는 이제까지의 전통적 입론에 갖힌 우리 이론에 변화의 시작을 의미합니다. 물론 전면적인 변화를 의미하는 것은 아닐지라도, 그 논의의 시작

을 공식화한다는데 의의가 있을 것입니다.

 

 

 

 

9회 10회 시험에서는 현실과 관련된 시사적인 문제라든지, 비록 출제방식에 있어 문제가 있었지만 그래도 새로운 업무분야인 컨설팅 등과 시장분석, 시장성분석, portfolilo이론 등은 전통적인 가치추계이론을 뛰어넘는 내용들입니다. 이번 시험은 이런 새로운 경향에 대한 숨고르기의 의미가 아닐까요.

앞으로도 출제경향은 출제자의 의도에 따라 부침을 겪을 수밖에 없을 것입니다.

 

 

 

새로운 것과 낡은 것이 충돌하는 격변의 시기에 감정평가업계는 도전을 받고있습니다. 하지만, 업계의 새로운 인력을 공급하는 pool로서의 수험계는, 자신의 운명을 결정할 어떠한 권한도 없습니다. 늑대를 지키기 위해서는 양치기소년에 의지해야 하는 운명인지도 모릅니다.

 

 

 

 

때문에 우리 수험생들은 전통적인 입론에다가 양치기 소년의 거짓말까지도 자신의 문제로 받아들여야 할 운명인 것 같습니다.