陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

안녕하세요.

박상봉입니다.

이번에 김정선 평가사와 함께 「감정평가 총론(일본 부동산감정평가 기준), 우리나라 최근 5년간 감정평가이론 기출문제 해설, 일본 최근 8년간 감정평가이론 해설」을 출간하였습니다.

『감정평가 총론』은 일본 부동산감정평가 기준의 총론 부분과 지역·개별요인·시장분석 부분에 대한 해설서입니다. 기존의 「요설 부동산 감정평가기준」이라는 교재가 『일본 부동산감정평가 기준』에 대한 해설서로서 역할을 하고 있었습니다.

이에 저희는 동일한 『일본 부동산감정평가 기준』에 대한 해설로서 감정평가사 시험이 개념적 질문에서 점차 실무적 질문으로 구체화 되는 경향을 고려하여 『일본 부동산감정평가 기준』에 대하여 이론적 해설과 실무적 해설로 구분하여 설명하였습니다.

이론적 해설은 기준의 각 내용이 어떠한 감정평가 일반이론적 배경을 갖고 있는지 설명하고 있으며, 실무적 해설은 기준의 각 내용이 실무에서 어떻게 활용되며, 활용할 수 있는지 설명하고 있습니다.

『우리나라 최근 5년간 감정평가이론 기출문제 해설』은 2009년 부터 2013년 까지의 우리나라 기출문제에 대한 해설, 해답(예), 관련 법령 등, 관련한 시사자료 및 해당 문제와 관련된 일본 기출문제 등을 문제별로 정리하였습니다.

특히 해답(예)는 과거와 같이 수석 답안지를 알 수 없는 사정이 있어 중상급자를 기준으로 수험장에서 기술할 수 있는 정도로 만들었습니다. 물론 수준에 따라 다른 내용과 구성으로 더 훌륭한 답안이 존재할 수 있음을 말씀드립니다. 감정평가사 자격 공부를 처음 시작하거나, 이론답안지 작성에 기준을 고민하는 수험생에게 도움이 될 것입니다.

『일본 최근 8년간 감정평가이론 해설』은 2006년부터 2013년 까지의 일본 부동산 감정사 감정평가이론 문제에 대한 해설서로서 일본 출제위원의 해설서를 번역하고 우리나라 실정에 맞게 설명을 추가하였습니다. 책의 구성은  해답(예), 문제해설, 박상봉의 지상강의(조금 더 자세한 해설), 문제와 관련된 감정평가 총론과 감정평가실무기준 규정, 관련된 일본 부동산감정평가기준 등을 문제별로 정리하였습니다.

일본기출문제는 문제의 관점, 이론적 사항 등에서 우리나라 기출문제 보다 몇 년 정도 앞서는 것으로 판단됩니다. 감정평가이론에 대한 공부가 일정한 수준에 이른 경우 기존의 학원스터디로 만족하지 못하는 수험생이나, 감정평가이론의 수준을 높이려는 수험생에게 도움이 될 것입니다.

본 세권의 서적은 「감정평가 실무기준해설(각론)」과 더불어 감정평가이론의 체계를 이룹니다. 즉, 총론과 각론, 우리나라 기출문제와 일본 기출문제를 순서로 공부하는 것이 효율적인 방법이라고 생각합니다.

미리 말씀드릴 사항은 우리나라 감정평가이론 시험은 일본과 달리 시사적, 제도적인 문제가 간혹 출제된다는 것입니다. 이에 대한 준비는 학원스터디 자료를 이용하면 될 것입니다. 그리고 시사적·제도적인 문제는 감정평가이론 공부가 끝난 후 추가하여도 될 것입니다. 주종을 바꿔 공부하지 않았으면 합니다.  

여러분들의 수험공부에 조금이라도 도움이 되길 원하며, 하나님의 은혜가 가득하시길 기원합니다.

감정평가이론_논점별_문제모음-최종원고.hwp

【답안 작성에 있어서 Point】.hwp

답안 작성방법 1,2순환 공통.hwp

이론의의.hwp

(자유롭게 편집해서 사용)

실무관련 글 쓰고 직후에 이론도 쓰려고 했는 데.. 이래저래 늦었네요..

예상은 하고 있었지만 합격 후에도 생활이 여전히 헬게여서요^^;;;

저는 2년차때부터 이론을 너무너무 좋아했고, 책 읽는 것도 좋아하고 부동산에 관한 상상, 거짓말 하는 것도 좋아했습니다.

그래서 이론 점수도 2년차때부터 좋았?습니다. 어렵다고 한 시험이나 쉽다고 한 시험이나 항상 합격점보다 5점~10점이 높게 나왔었는데요.. 이번에는 저 점수네요. 핫핫..

제 목차를 보시면 왜 저 점수가 나왔는 지 알 수 있으실 거예요..;;

저는 10분정도 목차를 다 잡고 들어가는 스타일이었습니다.

답지가 7장 반이 되면서 15분정도 목차를 잡았고, 문제 순서대로 답안작성하였습니다.

목차개수 : 한바닥에 목차3개.. 서, 결 제외하고 10점당 목차 4개(15바닥*3-5), 1번 2번은 "서,결" 쓰고 3번은 정리만 쓰고 4번은 묻는 것만 목차로 보이자 (나머지5)

답안지 개수 : 한권에 무조건 끝낸다

목차 내 줄수 : 5줄을 넘지 않는다, 6줄되면 무조건 끝낸다. 한문장은 한줄반을 넘지 않는다

시간배분은 목차잡는시간 제외 한바닥에 5분, 문제당 +2분을 원칙으로 한바닥 넘어갈 때마다 시간을 체크했습니다.

10장 일때는 목차잡는 시간 제외 90분간 한바닥에 5분씩 정신없이 쓰면 시간이 대충 맞았는데, 답안지가 바뀌면서 이론, 법규 시간에 시간배분하랴, 분량조절하랴 시계만 10번 넘게 본 것같아요..;;

점수가 잘못나와 자신있게 추천하기는 어렵네요ㅠ 그래도 제가 점수 못받은 이유는 따로 있으니까요.. 참조하실분은 참조하시길.

문 1> 최유효이용

<1>서

감정평가의 의미, 감정평가의 가치전제(premise of value)인 최유효이용, 시장관련 최유효이용

<2>최유효이용의 개념과 성립요건(5)

1. 개념

2. 성립요건 : 물법합경, 효율을 위해 순차적 요건판단

<3>최유효이용을 전제로 판단하는 이유(10)

1. 부동산 가격을 판단하는 감정평가 : 부동산의 물, 법, 경 복합개념, 고부영개용병사

2. 최유효이용에의 할당 : 경제적인간, 고부영용

3. 최유효이용의 강제 : 부동산의 공공성, 부용

4. 최유효이용의 변화가능성 : 부동산과 인간과의 관계, 나지/건부지

<4>다른 원칙과 상호관련성(10)

1. 가격원칙의 의미 : 부동산복합개념, 물법경 측면에서 최유효이용중심 기초/외부/내부 원칙

2. 부동산가격의 기초적 측면에서 상호관련성 : 예변

3. 지역내 부동산가격의 외부적 측면에서 상호관련성 : 적외대경기수

4. 대상 내부적 측면에서 상호관련성 : 기수수균

<5>부동산시장 침체국면에서 최유효이용판단시 유의사항(15)

1. 부동산시장 침체국면의 특징 : 수요하락, 가격하락..

2. 장래상황의 예측에 유의

3. 중도적이용에 유의 : 나지/건부지 최유효이용 각각 기재

4. 성립요건 판단에 유의 : 법-경기부양정책, 확률분석에 유의

                                   합, 경-침체기의 시장참여자 심리, 낮은 흡수율에 유의

<6>결 : 가치전제인 최유효이용분석 경제성, 공공성 측면에서 중요 

기초, 외부, 내부 원칙간 상호관련성 참조하여 판단.

침체국면에서 변동가능성, 중도적이용, 성립요건의 판단에 특히 유의.

최유효이용은 제가 가장 좋아하는 주제였기에 정말 성심성의껏 열심히 썼습니다..

모 평가사님이 최가 나올가능성이 희박하다고 했다는 스터디 팀원의 구박?에도 저는 그냥 최가 좋아서 관련 책도 많이 보았었죠..

그런데 100점을 다쓰고 나니 3점 정도가 비었는데.. 소물음 3번에서 배점을 잘못봤더군요..ㅠㅠㅠㅠㅠ!!!!!

5점은 작은 점수지만 이문제에서 물음4의 중요성을 보았을 때 목차를 2개나 덜 썼다는 것은 정말 큰 감점이 있었을 것으로 생각됩니다ㅠ

그리고 최유효이용의 의의도 틀렸어요..;;

저는 이론을 공부하면 하루종일 이론만 보기때문에 이론은 의식적으로 공부를 안했습니다;; 이론과목의 특성상 전략과목으로 삼기에는 위험했고 4년차 이후 이론은 공부를 안해도 평균이상의 점수가 나왔기 때문에 외우는 것을 게을리 했어요(물론 2-3년차 때는 정말 토나오도록 외웠죠..;; 천성이 게으른 것은 안비밀입니다..;;) 이번에 이론때문에 떨어졌다면 의의공부를 게을리 한것을 뼈에 사무치도록 후회했겠죠..

공부를 열심히 했는데도 결과가 안좋은 경우.. 채점자와의 핀트가 안맞기때문입니다.

여태 의의를 대충써도 점수가 좋았었는데..쿨럭.. 관련개념의 정확도를 보았다라는 채점평에서도 보듯이 후회하지 않으려면, 힘들어도 "다년차일수록" "의의"는 정확히 외우도록 해야겠습니다.

문2> 시장분석, 지역분석

<1> 서

부동산 복합개념. 경제적 측면에서 시장분석, 물리적 측면에서 고정성으로 지역분석필요

부동산의 외연은 수요-공급작용의 경제재. 내포는 국토 공간으로서 특수한 분석필요. 감정평가시 중요.

<2>시장분석(market analysis)

1. 의의

2. 필요성 : 경제재, 자본시장과 통합, 동조화

3. 시장분석 6단계

(1)시장성분석

(2)시장획정

(3)수요분석 : 제품차별화(product distingution)/ 시장세분화(market segmentation)

(4)공급 분석

(5)균형분석(equlibrium analysis)

(6)포착률추계 : 장기 점유율, 단기 흡수율

<3>지역분석(regional analysis)

1. 지역분석에 대한 설명

(1)의의

(2)필요성

2.시장분석과 관계

(1)상호보완관계 : 부동산의 외연과 내포

(2)시장분석의 전제가 되는 지역분석

<4>결

얼마나 멍멍이처럼 쓰면 점수를 못받나 알게되는 목차입니다.

문제에서 영어 스멜을 느끼고 목차를 영어로 써야겠다는 용감한 생각을 했습니다. ㅡㅅㅡ;;

distingution -> disaggregation, equlibrium->equilibrium

스펠링이 기억안나서 시간은 잡아먹고 결국 틀려서 점수는 팍!팍! 깎였겠죠..

정말로 확실한 것 아니면 안쓰는게 좋다는 당연한 사실을 왜 시험장에서는 못하는 걸까요? -나만 그런가??,,;;

알듯 모를듯 쓸수 있을 것 같다는 욕심과 이런 노력이라도 가상하게 봐 주겠지라는 안일함 때문인 것 같습니다.

특히 이번 시험에는 정확함을 채점기준으로 했기 때문에 쓰는 족족 점수가 되는 것이 아니라 쓰는 족족 감점이 되었겠죠..

시험장에서는 시장성분석은 너도 모르고 나도 모르는 문제야. 대충쓰자 라고 생각했었는데,

시장성분석 나온다고 찍었다는 사람이 많아서 놀랐습니다. 나온다고 이야기 돌았다는 말을 왜 시험끝나고야 하는 지;;

하튼 이문제는 모범답안을 달달외워서 쓰면 점수를 잘받은 것 같습니다.

그러나 그 사람이 시장성 분석에 대하여 잘 알고 있느냐?? 제 주변만 그런 것인지는 몰라도 시장성분석을 잘 외우는 사람은 많아도 잘 아는 사람은 없었습니다.

결론은 너도 모르고 나도 모르는 것은 잘 외우는 것이 장땡이다.입니다,

말은 쉽게 할 수 있지만, 실제로 자기가 모르는 것을 잘 아는 것처럼 보일 수 있도록 달달 외우는 사람은 많지 않은 것도 사실입니다.

문 3> 토지평가방법 중 표준지공시지가 기준방법

<1>토지 평가시 3방식에 의한 가격과 공시지가 기준 가격과의 관계

1. 토지 가격 평가의 주안점 : 토지의 공공성, 공시지가의 규준성

2. 3방식에 의한 토지가격 : 원가방식-비용성, 비교방식-시장성, 수익방식-수익성

3. 공시지가 기준 가격 : 감칙 2조 9호

4. 양자의 관계 : 감칙 제14조, 부감법21조, 토지가격평가의 원칙, 감칙 12조 시산가액조정

<2>공시지가기준시 발생가능한 문제와 대책

1. 공시지가가 시장가치를 반영하지 못하는 경우 : 시장가치개념. 적정가격은 sollen성격

2. 발생가능문제 : 거래지표x, 가격의 신뢰성x, 정당보상x, 공평과세x

3. 대책

(1)공시지가의 시장가치반영도 적정화 : 공시지가 평가의 전, 조, 판, 경

(2)그밖의 요인의 보정 : 평가서에 근거기재

<3>정리

공시지가기준법 원칙. 공시지가 평가시 전문성발휘, 기타요인보정시 근거적시,

공시지가의 중요성. 감정평가사는 갈등조정자가 되어야 함.

이문제는 최대한 감칙을 많이 이용하자라고 생각했습니다. 스터디에서 워낙 많이 써 본 문제라 아무 생각없이 쓰고 시간세이브 했네요.

문 4> 법인형태의 부동산업에 대한 주식가치평가

1. 법인형태의 부동산업 :  임대업, 종합부동산회사, 실물자산, REITs등 유가증권, 채권, 무형자산

2. 주식가치평가 (감칙 24조 1항) : 상장/ 비상장, 기업가치는 수익환원법 원칙

3. 실물자산의 수익환원법 : 대상, 운영기간에 따라 직접환원법, DCF

4. 유가증권, 무형자산평가 등 : 감칙 24조 2항 거래사례비교법, 수익환원법, 감칙 23조 수익환원법

이문제도 감칙을 많이 이용하자라고 생각했습니다. 1번에서 배점실패를 했기 때문에 답지가 많이 남아서 생각보다 충분하게 썼습니다. 그래도 2번문제에서 시간을 많이 허비하며 15쪽은 1/3정도 쓰고 답안지를 제출했습니다.

이론 과목은 부족하다고 생각하지 않았기 때문에 실무처럼 생명의 은인?인 강사님은 없습니다..;;

그래도 일타강사인 정명선평가사님, 김지연 평가사님의 기본강의는 들었습니다.

기타 많은 강사님들도 강의력이 높고, 나올만한 문제도 잘 찍었다는 이야기를 들었습니다.

개인적으로 이론은 기본강의 듣고, 많이 써보는 것이 좋은 점수에 도움이 된다고 생각합니다.

책을 읽는 것만으로는 부족해요.

그리고 공부를 많이 하십시요.

실무는 싫어해도 억지로 하는 데, 이론은 억지로 하다가도 포기하더라고요.

혹시라도 다년차분들중에 이론때문에 매년 발목잡히는 분이 있다면 형식연습, 글씨연습을 추천드립니다.

잘 나오다가 한번 이론에 발목잡히신 분은 실력이 모자라서가 아니라 운이 없어서 라고 생각하고 너무 스트레스 받지 마시기를 조언드립니다.

요번같은 문제는 잘 외우면 되는 문제라 2년차들의 점수가 좋더군요.

그러나 책에 안나오는 문제가 나와서 외운것을 쓸 건덕지가 없는 문제가 나왔다면 점수는 달라졌겠죠.

1. 어떤 유형의 문제가 나오든 쓸 수 있는 자기만의 형식

2. 써브의 암기

이 두가지를 기본적으로 하시고 우리 시험이 도깨비 시험이라고 불리는 이유인 이론을 전략과목으로 삼지는 마세요..^

감정평가이론은 현업에서 평가실무를 수행시에 필요한 논리, 이론을 공부하는 과목입니다. 이는 후일 평가사가 되어 각종 민원에 대한 대처나, 관련이론을 논리적으로 설득력 있게 당사자에게 설명하기 위해서 필요한 것입니다. 따라서 암기보다는 논증이 필요한 과목이라고 생각합니다. 물론 논증을 펼치기 위해서는 암기가 필수적이지만 주객이 전도되어 있는 수험생들이 많은 것이 현실입니다.

저 또한 암기가 잘 안되서 고생을 많이 하였고, 학원스터디 시험에서도 성적이 저조했지만, 늘 철저한 논증위주로 문제를 풀어나갔고, 시험 당일날에도 그대로 하였습니다. 특히 실전 시험에서는 반드시 쉬운 문제라도 출제의 배경이 있다고 생각이 듭니다.

따라서 수험가에서는 굉장히 기본적인 이론이라도 이것이 현업에서 문제의 소지가 있는 경우 출제되는 경우가 있다고 보입니다. 따라서 실전에 임할 때 쉬운 문제라도 출제의 배경을 철저히 생각해 봐야 합니다. 이를 위한 사전준비로는 신문이나, 매체의 감정평가 관련 보도내용이나, 논문 등을 대략적 (너무 많은 시간을 여기에 할애할 필요는 없고 뭐가 문제가 되는 지 정도만)으로는 알고 있어야 합니다. 이것과 관련해서 약간의 시간만을 할애해도 시험에는 큰 요소로 다가오는 것 같습니다.

저는 실전에서 본론의 내용은 빈약했지만 출제의 의도는 서론과 결론에서 어느 정도 잡아내었던 것 같습니다. 그 결과 66점을 받았습니다. 이론 공부시 봤던 책은 일본감정평가기준해설서, AI12판, 부동산금융과투자, 방경식,장희순 교수님의 부동산학 개론, 안정근 교수님의 평가이론, 현대 부동산학 등이 있습니다. 저는 특히 일본기준해설서와 AI12판이 가장 도움이 되었던 것 같습니다.

감정평가 이론과목은 3과목 중 답안지의 기술방식이 가장 중요한 방법이라고 생각합니다. 공부방법은 우선 기본강의를 들으시는 것을 추천하되, 이때에도 기본강의를 너무 오랫동안 듣지는 마시고 빠른 시간에 들을 수 있도록 시간안배를 하시기 바랍니다.

하루에 3강씩 들으면 2달 강좌도 10일정도면 모두 다 들으실 수 있습니다. 그리고 꼭 예습보다는 복습을 하시기 바랍니다. 만약 기본강의를 8~9월 정도에 들으셨다고 한다면 이때부터는 이론은 단독으로 공부하시는 것이 아니라 실무를 통해서 공부를 한다는 생각으로 기본강의 들으셨던 것을 조금씩 맞춰 나가는 방법을 사용하면 좋겠습니다.

저의 경우도 실무를 풀고 이와 관련한 이론의 궁금증이 생기면 이론책을 보는 방법을 사용했습니다. 물론, 하루에 30분~1시간 정도는 평가이론 책을 읽어보았습니다. 그리고 4월 정도부터는 조금씩 암기를 하기 시작했는데, 시중의 스터디 자료들을 통해서 보완해야겠다고 생각하는 부분은 스스로 보충을 하는 방법을 사용하면서 시중의 서브를 저만의 책으로 만들어 나갔습니다. 

2002년도 서울법학원 특강문제(서동기 평가사님)

(문1) 순임료와 지불임료의 상관관계를 설명하라.

(문2) 지역분석이 개별분석에 선행해야 하는 이유를 설명하라.

(문3) 건부증가와 관련 있는 부동산가격제 원칙을 설명하라.

(문4) 실거리와 운임거리를 중시하는 입지이론을 하나씩 들고 설명하라.

(문5) 부동산에만 있는 고유한 가격원칙을 2가지 들고 설명하라.

(문6) 사권제한의 유무에 따른 감정평가금액의 차이점에 대하여 설명하라.

(문7) 시산가격을 조정하는 이유를 설명하라.

(문8) 직주분리의 원인을 설명하라.

(문9) 완전경쟁시장과 강성 효율적 시장을 비교 설명하라.

(문10) 경과년수를 조정할 수 있는 상황을 설명하라.

(문11) 기능적 감가수정의 성립논리를 설명하라.

(문12) 한계심도와 한계효용총수를 설명하라.

(문13) 부동산시장에서 수요와 공급의 증감에 따른 비준가격과 복성가격의 차이를 비교하라.

(문14) 토지와 건물로 구성된 복합부동산의 감정평가에서 거래사례의 적용시 유의할 사항을 설명하라.

(문15) 표준지공시지가의 평가특성을 설명하라.

(문16) 시장성을 기준으로 감정평가할 때 거래사례의 수집기준을 설명하라.

(문17) 절대적 희소성과 상대적 희소성을 설명하라.

(문18) 투자가치와 시장가치를 비교 설명하라.

(문19) 평가목적이 감정평가서의 필수적 기재사항으로 하는 이유를 설명하라.

(문20) 한정가격의 감정평가 성격을 설명하라.

(문21) 경기순환의 각 국면에서 거래사례비교법을 적용할 경우에 유의할 사항을 설명하라.

(문22) 거래사례비교법, 노선가식평가법 및 공시지가표준지비준법을 비교 설명하라.

(문23) 유사지역분석의 성립논리를 설명하라.

(문24) 거래사례비교법에서 거래사례를 정상화하는 방안을 설명하라.

(문25) 최유효이용의 원칙이 협의의 가격을 구하는 감정평가3방식의 성립논리가 되는 이유를 설명하라.

(문26) 계속임료와 한정임료를 비교 설명하라.

(문27) 상권분석에 있어 Christaller의 중심지이론을 설명하라.

(문28) 인플레이션과 디플레이션이 예상될 경우의 환원이율의 조정을 설명하라.

(문29) 배분법과 잔여법을 비교 설명하라.

(문30) 토지감가의 성격에 대하여 설명하라.

(문31) 부동산관리의 유형과 부동산관리방식의 장단점을 설명하라.

(문32) 지가구배(지가기울기)에 따른 도시규모를 설명하라.

(문33) 협의의 가격과 임료의 상관관계를 설명하라.

(문34) 수익환원방법 중 Inwood방식과 Hoskold를 비교 설명하라.

(문35) 적산법에서 산출된 임료의 성격을 설명하라.

(문36) NPV법과 IRR법을 비교 설명하라.

(문37) 임료산정에 있어 부가사용료와 공익비를 설명하라.

(문38) GIM법과 PB(payback period)법을 설명하라.

(문39) 부동산감정평가의 사회성, 공공성과 이와 관련된 감정평가사의 직업윤리를 설명하라.

(문40) 균형의 원칙과 적합의 원칙에서 균형과 적합의 판정기준을 설명하라.

(문41) 토지의 정착물은 독립된 부동산으로 취급할 수도 있고 그렇지 않은 경우도 있는데 이를 감정평가의 입장에서 설명하라.

(문42) 권리분석의 성립논리를 설명하고 권리분석의 범위설정에 있어 광의의 권리분석과 협의의 권리분석을 설명하라.

(문43) 감정평가방법을 사용할 경우의 간접법의 필요성을 설명하라.

(문44) 다핵심이론에서의 핵성립의 원인을 설명하라.

(문45) 거래사례비교법에서의 사정보정작업과 복성식평가법에서의 감가수정 작업을 비교 설명하라.

(문46) 부동산시장의 성격 중 시장의 추상화와 국지화를 설명하라.

(문47) TDR(이전개발권)을 설명하라.

(문48) 수익환원법의 적용에 있어서의 저당상수의 역할을 설명하라.

(문49) 참모평가와 공인평가를 비교 설명하라.

(문50) 배후지와 가로의 분석에 있어서 양적 분석과 질적 분석을 설명하라.

문1)

Ⅰ. 서설

Ⅱ. (물음1)

1. 최유효이용 개념

2. 성립요건

Ⅲ. (물음2)

1. 부동산가격판단의 의미

2. 최유효이용 전제 이유

(1) 시장 참가자의 합리성추구

(2) 토지할당이론

(3) 부동산의 특성(비가역성, 악화성향, 부증성)-정책적강제

(4) 가격 개념에 부합

Ⅳ. (물음3)

1. 가격제원칙의 의의,중요성

2. 최유효이용 원칙의 의의

3. 가격제원칙의 종류(나열만함)

(1) 내부적측면

(2) 외부적측면

(3) 근본적측면

4. 상호 관련성(도표그리고, 최유효가 최상위개념 관계, 비례반비례관계, 포함관계 등등 급하게 통목차로 나열함)

Ⅴ. (물음4)

1. 침체국면의 의미

(경기변동의의, 침체국면의미)

2. 판단시 유의사항

(1) 시장측면 ①과거사례는 상한임 ②변동

(2) 정책적측면 ①잦은정책변경 ②정책성격을 이해

(3) 부동산특성측면 ①물건별 지역별 상이 ② 용도의가변성, 사회적경제적 변동가능성

Ⅵ. 결어

문3)

Ⅰ. 서설

Ⅱ. (물음1)

1. 3방식의 의의 종류(11조)

2. 공시지가기준평가의 의의(2조9호)

3. 관계

(1) 감칙11조2호 검토

(포함관계)

(2) 시산조정시 관계(12조)

(3) 피드백관계

Ⅲ. (물음2)

1. 공시지가제도의 현황

(시가반영 못해서 문제)

2. 표공을 기준으로 해야하는 감정평가

①감칙14조②부공법21조③보상법70조④개별지가산정(부공법11조3항)

3. 발생가능한 문제점

(1) 시가미달이 적정평가인지

(2) 기타요인보정의 문제

(3)

4. 대책

(1) 현실화율조정

(다만 현실적문제)

(2) 기타요인보정 명문화

(3) 시산조정으로 적정성보완

(4) 그밖의 구체적기준 마련

Ⅳ. 결어

문4)

1. 서설(법인의 의의)

2. 주식가치의 의의

3. 주식가치 평가의 필요성

4. 평가방법(감칙24조1항)

(1) 상장법인

(2) 비상장법인

5. 결어(조사사항 등)

문2)

 Ⅰ. 서설

Ⅱ. (물음1)

1. 시장분석의 의의

2. 시장분석의 필요성

3. 시장분석 6단계

(1) 개요(다양하게 분류가능)

(2) 지역획정

(3) 시장차별화

(4) 시장세분화

(5) 수요분석

(6) 공급분석

(7) 균형분석

Ⅲ. (물음2)

1. 지역분석

(1) 의의

(2) 필요성

2. 시장분석과의 관계

(1) 목적상 관계 - 가치추계 vs 비가치추계

(2) 대상상 관계 - 비교적 거시vs미시

(3) 가격제원칙상 관계 - 지역성, 대체경쟁등 공통점

(4) 감정평가절차상 관계 - 사전적&사후적

Ⅳ. 결어