24기 비단향 감정평가사님의 감정평가이론 시험 목차

실무관련 글 쓰고 직후에 이론도 쓰려고 했는 데.. 이래저래 늦었네요..

예상은 하고 있었지만 합격 후에도 생활이 여전히 헬게여서요^^;;;

 

저는 2년차때부터 이론을 너무너무 좋아했고, 책 읽는 것도 좋아하고 부동산에 관한 상상, 거짓말 하는 것도 좋아했습니다.

 

 

그래서 이론 점수도 2년차때부터 좋았?습니다. 어렵다고 한 시험이나 쉽다고 한 시험이나 항상 합격점보다 5점~10점이 높게 나왔었는데요.. 이번에는 저 점수네요. 핫핫..

제 목차를 보시면 왜 저 점수가 나왔는 지 알 수 있으실 거예요..;;

 

 

 

저는 10분정도 목차를 다 잡고 들어가는 스타일이었습니다.

 

 

답지가 7장 반이 되면서 15분정도 목차를 잡았고, 문제 순서대로 답안작성하였습니다.

 

 

목차개수 : 한바닥에 목차3개.. 서, 결 제외하고 10점당 목차 4개(15바닥*3-5), 1번 2번은 "서,결" 쓰고 3번은 정리만 쓰고 4번은 묻는 것만 목차로 보이자 (나머지5)

 

 

답안지 개수 : 한권에 무조건 끝낸다

 

 

목차 내 줄수 : 5줄을 넘지 않는다, 6줄되면 무조건 끝낸다. 한문장은 한줄반을 넘지 않는다

 

 

 

시간배분은 목차잡는시간 제외 한바닥에 5분, 문제당 +2분을 원칙으로 한바닥 넘어갈 때마다 시간을 체크했습니다.

 

 

10장 일때는 목차잡는 시간 제외 90분간 한바닥에 5분씩 정신없이 쓰면 시간이 대충 맞았는데, 답안지가 바뀌면서 이론, 법규 시간에 시간배분하랴, 분량조절하랴 시계만 10번 넘게 본 것같아요..;;

 

 

점수가 잘못나와 자신있게 추천하기는 어렵네요ㅠ 그래도 제가 점수 못받은 이유는 따로 있으니까요.. 참조하실분은 참조하시길.

 

 

 

문 1> 최유효이용

 

 

<1>서

감정평가의 의미, 감정평가의 가치전제(premise of value)인 최유효이용, 시장관련 최유효이용

 

 

 

<2>최유효이용의 개념과 성립요건(5)

1. 개념

2. 성립요건 : 물법합경, 효율을 위해 순차적 요건판단

 

 

 

<3>최유효이용을 전제로 판단하는 이유(10)

1. 부동산 가격을 판단하는 감정평가 : 부동산의 물, 법, 경 복합개념, 고부영개용병사

2. 최유효이용에의 할당 : 경제적인간, 고부영용

3. 최유효이용의 강제 : 부동산의 공공성, 부용

4. 최유효이용의 변화가능성 : 부동산과 인간과의 관계, 나지/건부지

 

 

 

<4>다른 원칙과 상호관련성(10)

1. 가격원칙의 의미 : 부동산복합개념, 물법경 측면에서 최유효이용중심 기초/외부/내부 원칙

2. 부동산가격의 기초적 측면에서 상호관련성 : 예변

3. 지역내 부동산가격의 외부적 측면에서 상호관련성 : 적외대경기수

4. 대상 내부적 측면에서 상호관련성 : 기수수균

 

 

 

<5>부동산시장 침체국면에서 최유효이용판단시 유의사항(15)

1. 부동산시장 침체국면의 특징 : 수요하락, 가격하락..

2. 장래상황의 예측에 유의

3. 중도적이용에 유의 : 나지/건부지 최유효이용 각각 기재

4. 성립요건 판단에 유의 : 법-경기부양정책, 확률분석에 유의

                                   합, 경-침체기의 시장참여자 심리, 낮은 흡수율에 유의

 

 

 

<6>결 : 가치전제인 최유효이용분석 경제성, 공공성 측면에서 중요 

기초, 외부, 내부 원칙간 상호관련성 참조하여 판단.

침체국면에서 변동가능성, 중도적이용, 성립요건의 판단에 특히 유의.

 

 

 

최유효이용은 제가 가장 좋아하는 주제였기에 정말 성심성의껏 열심히 썼습니다..

 

모 평가사님이 최가 나올가능성이 희박하다고 했다는 스터디 팀원의 구박?에도 저는 그냥 최가 좋아서 관련 책도 많이 보았었죠..

 

 

 

그런데 100점을 다쓰고 나니 3점 정도가 비었는데.. 소물음 3번에서 배점을 잘못봤더군요..ㅠㅠㅠㅠㅠ!!!!!

 

 

5점은 작은 점수지만 이문제에서 물음4의 중요성을 보았을 때 목차를 2개나 덜 썼다는 것은 정말 큰 감점이 있었을 것으로 생각됩니다ㅠ

 

 

그리고 최유효이용의 의의도 틀렸어요..;;

 

 

저는 이론을 공부하면 하루종일 이론만 보기때문에 이론은 의식적으로 공부를 안했습니다;; 이론과목의 특성상 전략과목으로 삼기에는 위험했고 4년차 이후 이론은 공부를 안해도 평균이상의 점수가 나왔기 때문에 외우는 것을 게을리 했어요(물론 2-3년차 때는 정말 토나오도록 외웠죠..;; 천성이 게으른 것은 안비밀입니다..;;) 이번에 이론때문에 떨어졌다면 의의공부를 게을리 한것을 뼈에 사무치도록 후회했겠죠..

 

 

 

공부를 열심히 했는데도 결과가 안좋은 경우.. 채점자와의 핀트가 안맞기때문입니다.

여태 의의를 대충써도 점수가 좋았었는데..쿨럭.. 관련개념의 정확도를 보았다라는 채점평에서도 보듯이 후회하지 않으려면, 힘들어도 "다년차일수록" "의의"는 정확히 외우도록 해야겠습니다.

 

 

 

 

문2> 시장분석, 지역분석

 

 

 

<1> 서

부동산 복합개념. 경제적 측면에서 시장분석, 물리적 측면에서 고정성으로 지역분석필요

부동산의 외연은 수요-공급작용의 경제재. 내포는 국토 공간으로서 특수한 분석필요. 감정평가시 중요.

 

 

 

<2>시장분석(market analysis)

1. 의의

2. 필요성 : 경제재, 자본시장과 통합, 동조화

3. 시장분석 6단계

(1)시장성분석

(2)시장획정

(3)수요분석 : 제품차별화(product distingution)/ 시장세분화(market segmentation)

(4)공급 분석

(5)균형분석(equlibrium analysis)

(6)포착률추계 : 장기 점유율, 단기 흡수율

 

 

 

<3>지역분석(regional analysis)

1. 지역분석에 대한 설명

(1)의의

(2)필요성

2.시장분석과 관계

(1)상호보완관계 : 부동산의 외연과 내포

(2)시장분석의 전제가 되는 지역분석

 

 

<4>결

 

 

 

얼마나 멍멍이처럼 쓰면 점수를 못받나 알게되는 목차입니다.

 

 

문제에서 영어 스멜을 느끼고 목차를 영어로 써야겠다는 용감한 생각을 했습니다. ㅡㅅㅡ;;

distingution -> disaggregation, equlibrium->equilibrium

 

 

스펠링이 기억안나서 시간은 잡아먹고 결국 틀려서 점수는 팍!팍! 깎였겠죠..

 

 

정말로 확실한 것 아니면 안쓰는게 좋다는 당연한 사실을 왜 시험장에서는 못하는 걸까요? -나만 그런가??,,;;

 

 

알듯 모를듯 쓸수 있을 것 같다는 욕심과 이런 노력이라도 가상하게 봐 주겠지라는 안일함 때문인 것 같습니다.

 

 

특히 이번 시험에는 정확함을 채점기준으로 했기 때문에 쓰는 족족 점수가 되는 것이 아니라 쓰는 족족 감점이 되었겠죠..

 

시험장에서는 시장성분석은 너도 모르고 나도 모르는 문제야. 대충쓰자 라고 생각했었는데,

 

 

시장성분석 나온다고 찍었다는 사람이 많아서 놀랐습니다. 나온다고 이야기 돌았다는 말을 왜 시험끝나고야 하는 지;;

 

 

하튼 이문제는 모범답안을 달달외워서 쓰면 점수를 잘받은 것 같습니다.

 

 

그러나 그 사람이 시장성 분석에 대하여 잘 알고 있느냐?? 제 주변만 그런 것인지는 몰라도 시장성분석을 잘 외우는 사람은 많아도 잘 아는 사람은 없었습니다.

 

 

결론은 너도 모르고 나도 모르는 것은 잘 외우는 것이 장땡이다.입니다,

 

 

말은 쉽게 할 수 있지만, 실제로 자기가 모르는 것을 잘 아는 것처럼 보일 수 있도록 달달 외우는 사람은 많지 않은 것도 사실입니다.

 

 

 

문 3> 토지평가방법 중 표준지공시지가 기준방법

 

 

<1>토지 평가시 3방식에 의한 가격과 공시지가 기준 가격과의 관계

1. 토지 가격 평가의 주안점 : 토지의 공공성, 공시지가의 규준성

2. 3방식에 의한 토지가격 : 원가방식-비용성, 비교방식-시장성, 수익방식-수익성

3. 공시지가 기준 가격 : 감칙 2조 9호

4. 양자의 관계 : 감칙 제14조, 부감법21조, 토지가격평가의 원칙, 감칙 12조 시산가액조정

 

 

 

<2>공시지가기준시 발생가능한 문제와 대책

1. 공시지가가 시장가치를 반영하지 못하는 경우 : 시장가치개념. 적정가격은 sollen성격

2. 발생가능문제 : 거래지표x, 가격의 신뢰성x, 정당보상x, 공평과세x

3. 대책

(1)공시지가의 시장가치반영도 적정화 : 공시지가 평가의 전, 조, 판, 경

(2)그밖의 요인의 보정 : 평가서에 근거기재

 

 

<3>정리

공시지가기준법 원칙. 공시지가 평가시 전문성발휘, 기타요인보정시 근거적시,

공시지가의 중요성. 감정평가사는 갈등조정자가 되어야 함.

 

 

이문제는 최대한 감칙을 많이 이용하자라고 생각했습니다. 스터디에서 워낙 많이 써 본 문제라 아무 생각없이 쓰고 시간세이브 했네요.

 

 

 

 

문 4> 법인형태의 부동산업에 대한 주식가치평가

 

1. 법인형태의 부동산업 :  임대업, 종합부동산회사, 실물자산, REITs등 유가증권, 채권, 무형자산

2. 주식가치평가 (감칙 24조 1항) : 상장/ 비상장, 기업가치는 수익환원법 원칙

3. 실물자산의 수익환원법 : 대상, 운영기간에 따라 직접환원법, DCF

4. 유가증권, 무형자산평가 등 : 감칙 24조 2항 거래사례비교법, 수익환원법, 감칙 23조 수익환원법

 

 

이문제도 감칙을 많이 이용하자라고 생각했습니다. 1번에서 배점실패를 했기 때문에 답지가 많이 남아서 생각보다 충분하게 썼습니다. 그래도 2번문제에서 시간을 많이 허비하며 15쪽은 1/3정도 쓰고 답안지를 제출했습니다.

 

 

 

이론 과목은 부족하다고 생각하지 않았기 때문에 실무처럼 생명의 은인?인 강사님은 없습니다..;;

 

그래도 일타강사인 정명선평가사님, 김지연 평가사님의 기본강의는 들었습니다.

 

기타 많은 강사님들도 강의력이 높고, 나올만한 문제도 잘 찍었다는 이야기를 들었습니다.

 

개인적으로 이론은 기본강의 듣고, 많이 써보는 것이 좋은 점수에 도움이 된다고 생각합니다.

책을 읽는 것만으로는 부족해요.

 

 

 

그리고 공부를 많이 하십시요.

 

실무는 싫어해도 억지로 하는 데, 이론은 억지로 하다가도 포기하더라고요.

 

 

혹시라도 다년차분들중에 이론때문에 매년 발목잡히는 분이 있다면 형식연습, 글씨연습을 추천드립니다.

 

 

잘 나오다가 한번 이론에 발목잡히신 분은 실력이 모자라서가 아니라 운이 없어서 라고 생각하고 너무 스트레스 받지 마시기를 조언드립니다.

 

 

 

요번같은 문제는 잘 외우면 되는 문제라 2년차들의 점수가 좋더군요.

 

 

그러나 책에 안나오는 문제가 나와서 외운것을 쓸 건덕지가 없는 문제가 나왔다면 점수는 달라졌겠죠.

 

 

1. 어떤 유형의 문제가 나오든 쓸 수 있는 자기만의 형식

 

 

2. 써브의 암기

 

 

이 두가지를 기본적으로 하시고 우리 시험이 도깨비 시험이라고 불리는 이유인 이론을 전략과목으로 삼지는 마세요..^