24기 곰길동 감정평가사님이 애기하는 이론 답안작성의 tip (음양화평지인 예상에는 이 분이 4~5년차 정도 되는 걸로 생각됨.)

 

안녕하세요 저는 24기 합격생입니다...

 

이론 과목은 수험기간 내내 고득점은 아니나 과락이 나온 적은 없고

올해 점수는 54.5로 그래도 합격 컷은 넘는 점수라 팁 드리고 싶어서 글 적어봅니다....

 

 

 

1. 묻는 물음에 충실히 답하라.

 

이론 문제는 1) 논하라 2)서술하라 로 나눠집니다.

 

1)논하라는 자신의 생각, 견해를 논하는 것입니다.

 

2)서술하라는 말 그대로 서술하면 됩니다 물음에 대해...

 

 

 

(1) 1) 을 쓸 때는 자신의 견해가 분명하여야 합니다.

(다만 문제를 잘 읽고! 그에 맞는 견해를 밝혀야 합니다.)

 

 

올해 24회 3번 문제 소물음인

 

표준지공시지가가 시장가치를 반영하지 못하는 경우,

표준지공시지가를 기준으로 해야하는 감정평가에서 발생하는 문제와 대책을 기술하라

는 1)유형이라고 생각합니다.

 

 

여기서 시장가치는 Market price가 아니라 Market value죠...넋놓고 보다가 시가 반영이라고 쓸 뻔 했습니다.

 

저는 간단하게 시장가치와 감정평가의 의의를 한번 언급하고,

 

시장가치의 성격에 착안해서 문제와 대책을 썼습니다.

 

(문제보다 대책에 중점을 뒀습니다, 관련 논문에서 보았으나 좀 다르게 서술하려고 노력했습니다)

 

 

 

 

표공과 시장가치의 의의를 생각하며 문제와 대책 뒤에는

 

표준지공시지가와 시장가치의 가격의 목적이 다르기 때문에

가격다원론을 언급하며 어느 정도 차이가 날 수 있다,

감정평가상 표준지공시지가의 비교표준지 가격으로써의 활용상 문제는

근본적으로 표준지공시지가의 현실화율을 높이거나,  사정보정을 통해 해결할 수 있다고 생각된다~ 서술했습니다. 

(가격의 일원론 이원론은 크게 고민하지 않았습니다. 견해를 밝히는 것이기 때문에 저와 달리 양자를 동일한 가격개념으로 보아 서술해도 상관없다고 생각합니다)

 

 

(2) 2) 를 쓸 때 출제자의 숨은 의도, 소물음 사이의 행간에 대해

고민을 지나치게 많이 하면 답안이 산으로 가는 것 같습니다..

저는 올해 2)유형 문제가 많이 출제되어 정직하게 아는 것을 썼습니다

 

 

최유효이용이나 시장분석에 대해 서브나 기본서에서 익힌 대로 서술하되, 소물음 간 고리가 어느 정도 연결 되도록 썼습니다.

 

(시장분석을 왜 냈을까 지역분석이랑 뭐가 다르지 내가 다른 수험자들과 다른 차별화된 답안을 보여주겠다

너무 많이 생각하면 답안이 위험하다고 생각합니다...)

 

 

2)유형은 키워드의 의의, 서브 또는 이론서에 기반한 정직한 서술,

 

더불어 해당되는 감칙과 법조문만 적시해준다면 정말 훌륭한 답안이 된다고 생각합니다. 

 

(물론 시험장에서 뭐가 나올지 모르는데 완벽히 서술하긴 어렵습니다...)

 

 

 

2)에서 잘 모르는 의미를 서술해야한다면 (예: 동적DCF, 비상장주식)

 

애초부터 배점 비중을 작게 두어

 

다른 문제에서 자신 있는 논점을 비중 있게 다루시고, 

 

최대한 감칙에 있는 걸 활용하여 서술하시면 될 것 같습니다.

 

(전 21회때 비상장주식 문제에서 감칙 조문조차 서술하지 못했습니다.

 

다만 뭐 남들도 잘 모를거야, 라고 생각했고 다른 제가 아는 논점을 잘 서술하려 노력했습니다..)

 

 

 

 

2. 출제자의 객관적인 의도 파악

 

1.과 중복되는 내용이기도 하지만 강조하기 위해 재서술합니다.

 

복사집이나 서점에 가면 이론 기출문제 및 모범답안, 출제위원의 강평이 수록된 책을 구할 수 있습니다.

(아직 없는 분들은 꼭 구하시길...)

 

그 중 서동기평가사님의 강평을 보면

 

이론문제는 출제의도라는 것이 출제자의 주관적인 의도를 말하는 것이 아니고 객관적인 의도를 말하는 것이다라고 쓰여있습니다...

 

 

시험장에만 가면 문제 잘 읽다가 욕심내는 분들 있으십니다.

 

문제에 숨은 출제자의 의도파악하여, 시사성 있는 논문과 관련지어 잘 썼다고 나오는 분들 중에 과락 여럿 봤습니다.

 

 

 

(1) 객관적인 의도

 

23회 문제의 경우 시장가치개념의 발전과정이었는데

 

저는 사실 이 문제가 의도하는 것을 도무지 몰라서 지대지가론을 썼습니다.

 

 

 

(23회 합격생 중에도 지대지가론을 쓴 분이 꽤 있다고 들었습니다.)

 

 

 

 

물론 정확한 의도는 통계학적인 가격으로의 변천, 발전과정이 되겠지만

 

수험생이 지대지가론으로 받아들일 수 있겠구나 라고 생각하면

무조건 넌 올해 불합격(과락)을 주지 않는다고 말하고 싶어서 예를 들었습니다. 

의의를 완벽하게 서술하되, 큰 맥락을 벗어나지 않는다면 과락을 줄 수 없을 것입니다.

(23회 문제의 경우 논란이 많아 제가 언급하기 송구스럽습니다...

 

그리고 올해부터는 채점이 과락을 주지 않는 채점으로 바뀌어서 내년에도 그럴 것이라 전망됩니다....)

 

 

 

(2) 논문

 

특히 관련 논문의 경우 참고하기 위험합니다.

 

알더라도 그 논문의 주제와 시험장에서의 물음은 항상 일치하지 않음을 유의하셔야 합니다.

 

시험장 문제를 논문에서 본 것 같으면 아 출제자의 숨은 의도가 이거였구나 꽂히는 경우가 더러 있습니다

 

그런 분들과 시험장에서 얘기 나누면(본인이 그  논문을 모를 경우) 주눅듭니다 근데 결과는 ㅜㅜ

 

시험장 문제는 절대 논문에서 그대로 나오는 법은 없는 것 같습니다

 

비슷하더라도 조금 더 다른 시각으로 접근하여 서술하여야 할 것 같습니다

 

문제를 그대로 읽으시는 게 출제자의 객관적인 의도를 파악하는 가장 좋은 방법이라고 생각합니다

 

 

 

 

3. 기타 - 저의 공부방법

 

1) 저는 선암기 후이해, 후암기 선이해든 우선 감칙과 법전(토지보상법, 부감법),

 

이론 의의는 무조건 다 외워서 이론 답안에 활용하도록 노력했습니다.

 

2) 다년차다보니 시중에 있는 기본서는 거의 다 읽어보았습니다.

 

물론 대부분의 책은 이론 과목을 이해하기 위한 흝어보기 수준의 속독이었고(이론 강의를 안 들었기 때문입니다),

 

 

경응수평가사님 감정평가론과 일본 요설을 기본으로 하여 공부했습니다.

 

 

3) 개인 서브는 만들지 못했고, A+나 스터디 팀장 서브를 활용했습니다.

당연히 못 외우니까 자주 보도록 노력했습니다.

 

 

4) 일본식 미국식 이런 건 머리가 나빠서 나누지 못합니다ㅜㅜ

 

 

5) 학원 성적에는 연연하지 않았습니다. 특히 올해는 유난히 점수가 나빴습니다.

 

 

6) 논문은 한국감정평가학회 http://www.kas.re.kr/

에 있는 논문 중 스터디 팀장님이 강조하는 부분들만 참고해서 읽었습니다.

 

 

다 쓰고 보니 다들 아시는 내용인데 줄줄 쓴 거 같기도 합니다

작게 나마 도움이 되셨으면 합니다.ㅜㅜ