24회 합격생의 이론공부방법

올해 문제가 어떻게 보면 스터디에 나오는 서브형 문제인 것 같긴하지만

저 같은 경우에는 항상 문제를 보면서 별도의 출제의도를 찾고자 노력했고

그게 맞는지 틀린지는 몰라도 생각건데 100부의 답안중에 튀는 답안처럼 보였을수도 있을 것 같단 생각이 듭니다.

참고로 아직 출제위원님께서 올리신 채점평은 아직 읽어보지 않았습니다.

그냥 이론 공부량에 비해 매년 비교적 점수가 괜찮게 나왔던 제 방법을 말씀드리는 것이니

취하실 부분은 취하시고 버리실 부분은 버리셨음 합니다.

(참고로 재작년엔 50점 후번 작년에도 이론은 50점대였고 올해도 50점 후반대를 맞았습니다.

평소에 이론 공부는 거의 하지 않았어요. 대신 실무 법규에 시간 투자를 많이 했어요)

저는 문제를 풀면서 항상 세가지를 생각햇습니다.

1. 먼저 문제를 보실때 설문에서 약하게 쓸 부분과 강하게 쓸 부분을 선택하십시오.

2. 문제에서 중요한 것은 지식의 내용이 아니라 이 지식이 왜 필요한가 입니다.

3. 문제에 달려있는 전제에 대해서 왜 이런 전제를 굳이 달아준건지를 고민해 보세요.

각 문제별로 설명해볼께요. 위에 방법대로 각 문제를 접근해볼게요.

올해 문제 1번)

1. 저는 약하게 쓸 부분은 설문 1,2,3으로 잡았고 승부는 설문 4에서 난다고 생각했습니다.

왜냐면 설문 1,2,3은 특별히 차별화되게 쓸 내용이 없습니다.

왜냐하면 아무런 전제도 달려잇지 않거든요.

설문 1,2,3은 아무리 열심히 써도 목차만 보고 안에 내용은 대충 훑고 말거라고 생각해서

대충 빠르게 발랐어요. 목차만 명확히 뽑고 안에 내용은 뻔한 얘기 썼습니다. 여기서 시간을 버는거예요.

대신 설문 4는 "부동산국면 시장이 침체일 때"라는 전제를 달아놓았습니다.

설문 4에서 승부를 보자 생각하고 시간을 충분히 투자해서 생각했습니다.

2. 왜 하필이면 침체 국면을 언급하는 것일까.

생각해보면 요즘 재개발 사업들이 다 중단되고 향후 어떻게 될 것인지 전망이 불투명하지요.

그만큼 시장이 불확실하고 비관적이라는 것인데, 그럴 경우 개별 부동산의 사업성 판단이나

중도적 이용상태에 있는 부동산을 어떻게 처리해야 할 것인지 관련해 최유효이용 판단이 문제 되는 것입니다.

저는 이 부분을 서론에 살려 쓰기 위해 노력했습니다.

3. 전제에서 침체국면일때로 전제를 달아준 것은, 종전의 호황시장과는 

확실히 다른 시각으로 최유효이용을 접근되어야 한다는 것입니다.

그러면 어떻게 접근하여야 하는가 그게 문제되는 거죠.

솔직히 내용은 아무거나 막 써도 상관없습니다. 그냥 문제의식을 가지고 있다는 것만 보여주시면 됩니다.

저같은 경우는 설문4에 첫 목차를 "호황시장과의 구별함에 유의"라고 뽑고

이런 내용을 아무렇게나 막 썼습니다.

(그렇다고 아무렇게나 막 쓰진 않았겠지만 하여튼 지금와서는 구체적인 내용은 잘 기억나지 않네요.)

올해 문제 2번)

1. 설문 1은 그냥 답이 있는 문제 입니다. 생시수공균포 의의 대충 쓰면 된다고 생각했습니다.

대신 설문 2가 문제의 핵심관건이라 생각했습니다.

채점자는 설문 1은 목차만 대충보고 설문 2만 주의깊게 읽어볼 것이다! 라고 생각했어요.

2. 사실은 문제 1과 2가 연결되는 문제라고 보았습니다.

문제 1번에서 시장이 불확실성을 띄고 최유효판단이 어렵기 때문에 결과적으로 시장분석과 지역분석이 필요한 것이지요.

나아가 종전에는 개략적인 지역분석만이 필요한 것이었다면,

최근 시장상황에선 보다 구체적이고 포괄적인 분석이 필요하다.

그래서 저난 지역분석과 시장분석을 다른 개념으로 판단했습니다.

이러한 내용을 서에 써줬으요.  구체적으로 어떤 개념인지는 중요하지 않습니다.

제가 쓴게 맞을 수도 틀릴수도 있지만, 어쨌든 문제의식을 명확히 보여주는 것이 서에서의 핵심이라고 생각했습니다.

3. 잘 보시면 설문 2는 지역분석은 부동산 감정평가에서 행하는 지역분석, 이라고 써잇고

시장분석은 그냥 시장분석이라고 쓰여있어요.

이런 전제에 의구심을 가지셔야 합니다.  

결과적으로 저는 시장분석을 일반적인 부동산 투자분석방법의 한 종류라고 명확히 햇어요.

지역분석은 가치분석을 위한 우리의 감정평가도구로서 이용되는 것이구요.

시장분석과 지역분석은 분석 대상도 다르고 목적도 다르다고 봤습니다.

그러나 양자는 본래 다른 목적에서 사용된 것이지만 일부 비슷하고 중첩되는 부분이 있고,

최근 시장상황을 보건대 부동산 감정평가에서 시장분석을 통한 미국식 투자분석 툴을 보다 연구해서 지역분석의 방법을 조금더 발전시킬 필요가 있다.

뭐 이런식으로 쓴거 같아요.

출제 의도랑 틀렸을 수도 있어요. 그런데 점수받는데는 문제가 없을거라고 확신합니다.

올해 문제 3번)

이쯤되니 시간도 많이 흐르고 정신이 없어서 3번은 뭐라고 쓰는지도 모르고 막 발랏어요.

시험전에 비슷한 논문을 본 것 같은데 명확이 접근이 안되서 대충 칸만 채웟네요.

올해 문제 4번)

1. 설문이 1개이니 선택과 집중을 할 것이 없습니다.

2. 사실 10점짜리 문제까지 왜 냈는지 판단할 겨를도 없고, 판단했다 하더라도

이것을 쓸 분량의 여유가 없어요. 단지 지식으로 문제만 풀면 돼요.

3. 이문제는 달려있는 전제가 문제의 전부인 문제라 생각했습니다.

"부동산업을 법인형태로 영위하는 경우"라고 쓰여있어요.

아마 대개의 수험생들이 감칙 조문만 쓰고 말았을 겁니다.

점수를 잘 받으시려면 그러시면 안돼요 ㅠ

부동산업을 법인형태로 운영할 경우 법인이 여러 형태가 있을 수 있어요.

실무로 잘 나오는 리츠도 있을 수 있고 부동산 투자회사도 있을테고 단순 운영임대한 회사도 잇을거고

모텔도 있고 개발해서 사고파는 회사도 잇고 하여간 다양하게 많습니다.

저는 실무자가 아니니까 사실 구체적으로 뭐가 있는지는 몰라요 그래도 하여간 다양하다는 점만 강조하시면 됩니다.

이러한 다양한 법인들을 한가지 방법으로만 평가할 수 있을까요?

이부분을 써주셔야 했다고 생각합니다.

저 같은 경우는 서는 아예 안쓰고 감칙의 규정을 먼저 발랐습니다. 간략하게 24조 1항이랑 3항이요.

감칙같은 경우는 토씨하나도 틀리면 안됩니다.

그 뒤에 구체적인 법인기업의 평가방법으로서 거원수를 쓰는데

그 안에 법인의 예를 하나하나 들면서 이런 법인이라면 거사비가 유용하다

이런 법인은 물건별 평가를 위한 원가법이 유용하다 이런식으로 발랐어요.

그방법이 맞는 건지 틀린건지는 중요하지 않다고 생각했어요.

마지막 문제에서 이만큼 생각한 수험생은 거의 없을거라 생각했습니다.

그리고 마지막에 결론은 써줬는데 아무래도 부동산업이다보니 보유하고 있는 부동산이 유용하다보니

원가법으로 접근하는 방식이 유용하게 쓰이지만, 경우에 따라 기업의 장래가치가 중시된다면

수익환원법이 보다 월등할수 있다 이에 3항의 도입이유가 있다

뭐 이런식으로 써줬네요.

결과적으로는 합격했어요.

이게 하루아침에 되는 거는 아니예요.

평소에 문제를 푸실 때 답이 없는 문제를 일주일에 백점정도라도 고민해서 풀어보시고

답이 맞든 틀리든 그건 상관 없습니다. 문제 접근하는 훈련이 필요한 것이니까요.

정확하게 답을 요구하는 문제는 외워서 푸시고 아닌 문제는 구별해서 차별화를 해주시면 됩니다.

생각해보면 저는 이론에 대해 그렇게 많이 알고있지 않고 서브로 공부한 적은 단 한번도 없어요.

그냥 매번 이런 방식으로 접근하는 훈련만 열심히 했습니다.

그런데 초년차때 이렇게 공부하시면 안될 것 같아요. 기본적으로 외우는 것이 우선이구요.

제 방법은 이미 외울건 다 외웠는데 아무리 해도 점수가 안나오는 다년차들이 고민해보셔야할 문제 같아요.

근데 이게 틀린 내용을 막 바르는 거일지라도 점수는 항상 잘 나오더군요... 스터디든 시험장이든이요.

저같은 경우는 경응수책 뒤에 있는 기본문제랑 기출문제를 답이 없다 생각하고 매번 고민했습니다.

그리고 한림의 남준형 평가사님 문제는 답이 있는 문제라 생각해서 기본적으로 외워가며 공부했고

하우패스의 김수유 평가사님 문제는 답이 없이 문제접근방법을 훈련하는 문제라 생각하여

이리저리 고민하며 공부했습니다.

김수유 평가사님께 개별적으로 찾아가서 제 답안지를 많이 보여드리고 상담도 많이 받았구요.

결과적으로 수험생들이 그냥 그런문제는 10이면 10 다 똑같이 풀기 때문에

답안지 쭉 쌓아놓고 보면 채점하는 사람들은 읽지도 않습니다. 

제가 다른 사람들 답안지를 봐도 그렇더라구요. 똑같은 말만 있는데 읽기가 피곤해요. ㅠㅠ

기회가 되신다면 다른 사람 답안지를 많이 보시고, 

되도록이면 잘못쓴 친구의 답안지를 골라서 직접 첨삭해주세요.

많은 도움이 되실겁니다.

부족한 글 읽어주셔서 감사하고 모쪼록 도움이 되었으면 하는 바램입니다.