<기본강의 감정평가>, 이창석, 리북스, 2013.3.28

 

 

 

 

[머 리 말]

 

감정평가(鑑定評價)는 오늘날 전문화되고 있는 부동산 중개·관리·컨설팅·권리분석·개발 등 여러 부동산이론의 응용분야들처럼 학제간(學際間)의 협동을 바탕으로 하여 고유한 영역으로 등장된 분야이다. 그러므로 감정평가에 깊은 조예를 갖는다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 이미 영․미국 뿐만 아니라 일본에서는 이 분야에 대한 연구업적이 날로 증대되고 있다. 그러나 우리나라에서는 체계적인 평가에 관한 이론이 구축되어 있지 않아 능률적 진전이 이루어지지 못하고 있다. 먼저 감정평가는 다음과 같은 두 가지의 핵심적 사항을 명확하고 구체적으로 밝히는 데서 시작되고 끝난다.

 

 

하나는 감정평가란 무엇인가를 규명하는 작업의 영역이다. 그것의 뜻, 기능, 수행절차 등을 논리적으로 규명하여 체계적 정리를 해가는 영역이다.

 

또 다른 하나는 값이란 무엇인가를 밝히는 작업영역이다. 마찬가지로 부동산 값의 뜻, 결정, 형성, 변동 그리고 그것을 어떻게 평가할 것인가에 대하여 논리적 규명과 체계적 정리를 수행해가는 영역이다.

 

이와 같은 평가원리의 불명료성 때문에 기초분야와 이론적인 영역부분에 대한 체계적인 연구개발을 어렵게 한다. 감정평가에 대한 기본적인 개념에 대하여 명확한 정의 등이 행해져야 한다. 그러나 감정평가의 기본원리를 작위적(作爲的)으로 왜곡함으로써 기초적으로 정립되어야 할 개념들에 있어 적정하지 못한 정의들마저 적정한 것처럼 간주되기도 한다.

 

 

대상물의 가격 부문도 마찬가지다. 명확한 정의가 이루어지지 아니하는 부분들이 많다. 특히 가격을 평가하는 방식 부분이 더욱 그러하다. 기본원리가 왜곡됨으로써 각 평가방법들의 기능이 제대로 해석될 리가 없다. 그러다보니 제대로 된 논리적 근거도 없이 인접과학에서 쓰는 분석 도구들을 무차별적으로 베껴쓰는 일까지 횡행한다. 특히 최근에는 ‘경영학의 재무분석 이론’들이 마치 분석도구인양 무작위적으로 도입해 씀으로써 평가론의 영역과 위상마저 의심받고 있다. 뿐만 아니라 탐구되어야 할 방향성을 상실함으로써 필수적으로 걸어가야 할 이론개발행위를 외면하는 결과를 빚고 있다.

 

무릇 일정한 영역을 탐구하는 이론에 있어 그 영역의 핵심이론이 되는 부분에 대한 원리는 그 분야의 체계적 성과를 구축해 내는 토대다. 그럼에도 불구하고 감정평가방식의 근거를 밝히는 평가원리가 불분명함으로써 평가이론의 전개에 있어서도 체계적인 구성이 형성되지 못하고 있다.

 

 

그리하여 최근에는 재무분석(財務分析)의 일부를 감정평가이론인 것처럼 가져다 쓰는 일들이 빈번해지고 있다. 그러다보니 미래가치를 평가하는 일부 경영학이론가들은 부동산감정평가도 경영학의 일부인 것처럼 호도하는 경우마저 있다. 나아가 공인회계사 업무영역 일부에 당연히 부동산감정평가가 포함되어 있다고 하는 주장들도 빈번하게 제기되고 있다. 그리하여 부동산감정평가활동이 독립된 전문영역으로 존립하는 근거마저 흔들릴 수도 있는 위기적 상황이 올 수도 있다.

 

이러한 관점에서 이 책에서는 ‘감정평가’의 체계화를 시도하였다. 감정평가의 기본적이고도 중요한 원칙과 내용, 그 개념과 기초적인 것부터 차근차근 이해될 수 있도록 쉽게 설명하였다. 또한 최근 AI이론, 일본의 감정평가기준과 국내외에서 논의되는 논점을 최대한 살려 대학학부과정과 대학원과정 및 감정평가사 수험생들에게 활용될 수 있도록 집필하였다. 특히, 그 동안 대학의 강의 뿐만아니라 감정평가사시험 출제위원을 여러 번 수행하면서 총정리하는 차원에서 정리하였다.

 

본서는 크게 3편 16장으로 구성되어 있다. 제1편은 현대사회와 부동산, 제2편은 감정평가의 기초부문, 제3편은 감정평가이론의 내용을 설명한 것으로, 총 16장으로 구성하였다. 그리고 부록으로 감정평가에 관한 규칙, 감정평가서 양식, 도량형환산표와 감정평가수학, 감정평가론의 연습문제, 감정평가 기출문제를 수록하였다.

 

결국 본서는 실과 바늘이 같이 엮이듯이 감정평가의 기초이론을 토대로 감정평가이론을 이해토록 했다. 또한 다소 어려운 개념들은 사례와 연습문제를 통하여 보충설명을 함으로써 책을 이해하는데 크게 도움이 되도록 하였다.

 

 

감정평가이론의 최대한 많은 영역을 다루면서도 이 정도의 분량으로 정리할 수 있게 된 것이 한편으로 큰 다행으로 생각한다.

 

 

이 책의 특징

 

감정평가활동은 인간의 심장활동에 비유할 만큼 부동산 활동분야 중 매우 중요한 위치를 차지하고 있다. 특히 최근 부동산시장의 대·내외 환경변화는 감정평가활동이 부동산학계 뿐만 아니라 감정평가업계에도 새로운 변화를 요구하고 있다. 따라서 시장의 변화에 부응하는 새로운 감정평가활동이 절실히 요구되고 있는 때이기도 하다.

이와같이 변화에 대한 요구에 따라 본서는 대학교재 및 감정평가사 수험준비서로서 다음과 같은 몇 가지 특징을 가지고 편찬하였다.

 

 

1. 본서의 ‘체계와 내용’은 PART 01 ｢현대사회와 부동산｣, PART 02 ｢감정평가의 기초｣, PART 03 ｢감정평가이론｣, ｢부록｣으로 나누었고, 범위를 설정함에 있어 모든 사항을 반영하되 되도록 분량을 최소화하여 간결․명료함을 추구하였다. 그리고 각 장(chapter)마다 흐름이나 논리의 연결과 분석에 초점을 맞추어 쉽게 이해하고 응용할 수 있도록 배려하였다.

 

2. PART 03 ｢감정평가이론｣의 설명에 앞서 PART 01 ｢현대사회와 부동산｣, 부동산학의 총론격인 PART 02 ｢감정평가의 기초｣를 수록하였다. ｢감정평가의 기초｣는 부동산학 전반에 걸쳐 기초를 설명하고 있는 것으로, 부동산 특성에서 비롯되는 부동산만이 가지는 독특한 설명을 담고 있다. ｢감정평가의 기초｣에는 부동산학의 3측면을 토대로 살펴보는 부동산현상과 부동산활동 뿐만 아니라 부동산제활동에 관한 포괄적인 기초지식을 총망라하여 기술하였다.

 

3. PART 03 ｢감정평가 이론｣편에는 이론의 배경과 이론의 체계적인 개념을 정리하였다. 최근 관심의 대상이 되고 있는 이론을 논리적으로 정립할 수 있도록 하였으며, 외국제도와 관련내용과도 비교분석 하였다. 그리고 최근 제시되고 있는 미국․일본․중국 등 외국 학계에서도 논의되고 있는 새로운 이론과 제도 등을 설명함으로써 폭넓은 이해를 돕도록 하였다.

 

4. 부록편에는 ‘감정평가 관련 법규’와 ‘감정평가 관련 수학’, ‘연습문제’ 및 ‘기출문제’를 수록하였다. 아울러 ‘찾아보기’를 두어 본문의 내용을 쉽게 접할 수 있도록 배려하였다.

 

 

5. 각 장(chapter)별로 쉽게 학습할 수 있도록 내용과 ‘용어의 해설’을 곁들였다. 아울러 감정평가사 수험준비생들을 위해 ‘주요용어’와 ‘Case Study’를 소개함으로써 정리하여야 할 사항을 빠짐없이 다시금 조명, 학습할 수 있도록 하였다.

 

6. 본서의 특징 중 하나는 대학교재 또는 수험용을 위해 최대한 효과적인 학습이 되도록 편찬하였다. 각 장별로 시작하기 전에 관련부분의 문장을 정리하였고, 본문의 내용에 ‘추가적인 보충정리를 하여 심화학습’을 도모하였다. 또한 깔끔한 편집과 간결한 내용정리를 통해 보다 용이하게 내용을 파악할 수 있도록 하였다. 그리고 각 페이지의 ‘하단에 각주를 두어 본문내용을 보충하거나 출처를 밝혀 관련 내용을 확인, 체크할 수 있도록 함으로써 효율적인 학습활동에 도움이 되도록 하였다.

 

 

 

이 책의 학습요령

 

 

본서는 앞에서 설명한 내용과 같이 여러 가지를 고려하였다. 이에 본서를 통한 효율적인 학습을 위해 몇 가지 학습요령을 정리하면 다음과 같다.

 

1. 학습에 있어 처음부터 암기 위주로 접근하지 말고 해당 장(chapter)의 포괄적인 내용을 이해하는 방법으로 공부하여야 한다. 이를 위해 ‘기본서를 수회 정독’한다. 평가이론은 어떤 개념도 과정을 무시하고 결과만 암기하는 것이 아니라 충분한 과정의 이해를 바탕으로 자연스럽게 결과가 머릿 속에 남을 수 있도록 차근차근 학습토록 한다.

 

 

2. ‘수험생의 경우’ 기본이론에 대하여 명확히 이해한 후에 기출문제에 대한 분석이 필요하다. 기출문제야 말로 가장 좋은 문제이다. 그러므로 출제 경향을 무시한 공부는 시험에 통하지 않는다. 부록의 예상문제도 함께 파악하여 어떠한 문제가 출제 되더라도 쉽게 응용할 수 있도록 하여야 한다.

 

 

3. ‘독학의 경우’와 ‘학원강의를 수강하는 경우’ 및 ‘동영상 강의를 통하여 공부하는 경우’ 등 어떠한 환경이라도, 학습은 무엇보다 여러 차례 반복만이 정확한 이해가 보장된다. 기본서를 계속 반복하여 읽고, 쓰고, 암기하는 것은 자연스럽게 빠른 적응력을 길러주기 때문이다.

 

본서가 대학교재 또는 수험서로서 감정평가론의 학습에 유용하게 활용되기를 바란다.

 

부단히 공부하는 자에게는 이 책이 분명히 쉽고도 알찬 책이 될 것이라고 믿는다. 공부라는 것은 성실히 노력하는 것이지 그 이상도 그 이하도 아닐 것이다. 삶이란 성실히 일하는 것, 바로 그것이라고 본다.

 

특히, 수험생의 경우 시험의 최종합격이라는 마지막 순간까지 든든한 동반자가 되기를 바라며 우수한 성적으로 합격의 영광이 있기를 진심으로 기원한다.

 

 

 

 

 

[목   차]

 

PART 01현대사회와 부동산

Chapter 01현대사회와 관심분야의 특징

Chapter 02현대사회와 부동산활동

 

 

 

PART 02감정평가의 기초

Chapter 03부동산학의 이해

Chapter 04부동산 문제와 부동산의 의의 및 분류

Chapter 05부동산의 본질적 가치와 특성

Chapter 06감정평가와 부동산학의 기초분야

Chapter 07감정평가와 부동산현상

Chapter 08감정평가와 부동산활동

 

 

 

 

PART 03감정평가 이론

Chapter 09감정평가의 의의와 연혁 및 분류

Chapter 10부동산가격의 기초

Chapter 11부동산가격의 원리 : 형성요인과 제원칙

Chapter 12지역분석과 개별분석

Chapter 13감정평가의 3방식

Chapter 14물건별 감정평가

Chapter 15부동산가격 공시제도 등 평가

Chapter 16감정평가의 절차

 

 

 

부록
Ⅰ. 감정평가에 관한 규칙

Ⅱ. 감정평가서 양식

Ⅲ. 도량형 환산표와 감정평가수학 등

Ⅳ. 기본강의 감정평가의 연습문제

Ⅴ. 감정평가 기출문제

 

 

참고문헌

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