선택의 지표로서의 가격이론 (일본 부동산 감정평가기준 p33)

 

기준에 나와있는대로

 

 

 

 

부동산의 상태 (원래 예전 1963년 기준에서는 부동산의 <이용방법> 이었으나 추후 개정으로 상태라는 용어로 바뀜)는 부동산이 어떻게 구성되고 어떻게 공헌하고 있는가를 의미합니다.

 

 

 

사실, 부동산의 구성이라는 개념은 예전 농,임업적 사용을 배경으로 하는 이념에 근거한 단어로서 걸맞지 않다는 비판이 있으나 그냥 직관적으로 이해하세요.

 

 

 

 

부동산의 상태라는 의미는 완전히 들어맞지 않으나 <용도>라는 의미로 치환하여 생각하면 직관적 이해에 도움이 됩니다.

 

 

 

 

본 문구의 이해가 어려운 것은 가격과 수량 , 가격과 용도에 대한 논의를 분리하지 않고 하나에 묶어서 설명하고 있기 때문입니다.

 

 

 

 

선택의 지표로서의 가격이론은 과거의 가격이론이 “교환의 비율”이라고 해석하는 것에 대하여, 가격을 시장참여자의 선택에 중점을 두는 가격이론입니다.

 

 

 

 

선택의 지표라고 하는 가격은 객관적으로 성립하는 가격이 아니고, 시장참여자 (경제주체)의 측면에서 “가격이 얼마라면 매수하겠다 / 매도하겠다”하는 것처럼 상징되는 “주관적 성격의 가격”입니다

 

 

 

원래 선택의 지표로서 가격이론은 미시경제학상 가격과 수량과의 관계에 대한 이론을 함축적으로 표시한 것이고, 원래 용도의 개념까지 포괄하는 이론은 아닙니다.

 

 

 

그런데, 기준에서는

 

 

 

부동산의 상태는 그 부동산의 경제가치를 구체적으로 나타내는 가격을 선택의 주요 지표로 하여 결정한다고 하여 용도의 개념까지를 포괄하여 제시하고 있죠. 그래서 이해가 어렵습니다.

 

 

 

 

가격과 용도와의 관계는 가격이 먼저 있고 그 다음 용도가 결정된다고 보기 어렵습니다.

 

 

여기서의 가격은 용도를 상정하여 공급자가 생각하는 가격을 의미합니다.

 

 

 

 

토지를 매각하는 경우, 그것이 나지라고 해도 공급자가 용도(혹은 그 용도에 대한 수요자)를 먼저 상정 혹은 결정하고 공급가격을 제시하는 것입니다.

 

 

 

 

공급자가 용도를 상정 혹은 결정 (이때 용도를 결정하는 것은 현실적으로 지역지구제와 행위제한, 입지조건에 의합니다. 입지조건은 자, 사, 경, 행정적 요인의 상호작용에 따라 수시로 변하고 결정됩니다)하여 가격을 제시하고 수요자는 공급자가 제시하는 값이 자신의 예산에 적합한가의 여부에 의해 구입할 것인지를 결정하는 것입니다.

 

 

 

 

기준은 선택의 지표로서 가격을 용도와의 관계선상에서 논하고 있으나, 선택의 지표로서 가격은 경제주체의 소비량에 관한 것입니다.

 

 

 

 

미시경제학상의 가격의 결정 논리를 용도와의 개념까지 포괄하여 논하다 보니 이해가 어렵게 된 것으로 보입니다.

 

 

 

 

어려우시죠? 일본 기준은 우리 기준이 아니기 때문에 함축적 이고 추상적인 이론에 대해 논리적 구성까지 완벽히 이해하려고 하지 마세요. 수험용으로 이같은 논의는 합격에 절대 도움이 안됩니다.

 

 

 

 

다만, 이런 의미가 있다. 너무 깊게 파면 위험하다라는 의미로서 말씀드린 것이니 이 정도 수준에서 고민을 멈추시길 권합니다.

 

 

 

 

감정평가에 관한 규칙, 감정평가실무기준 및 관련 법령을 항상 1순위 기준으로 하여 이해하려고 노력하세요.