2002년 감정평가에 관한 규칙 전면 개정(안)에 대한 감정평가연구원의 보고서 내용 요약 2

 

 

 

? 감정평가기준 현황 및 문제점

 

(1) 외국의 감정평가기준

 

 

① 미국의 감정평가기준 현황

 

 

□ 미국의 감정평가제도의 변천 과정

 

 

◦ ’30년대 대공항기에 부동산가치가 폭락하고 부실감정에 대한 비판이 높아짐에 따라 AIREA, SRA 두 기관 탄생

 

 

․미국감정평가사협회(AIREA: American Institute of Real Estate Appraisers, 1932)

 

 

․주택감정평가사협회(SRA: Society of Residential Appraisers, 1935)

 

 

 

 

 

◦ ’80년대 금융위기 이후 정비방향은 감정평가기준의 정교화와 연방관련 감정평가업무의 통일성 확보였음

 

 

◦ 감정평가의 전문성 제고를 위해 연구와 교육이 증가되었고, 각종 평가기법의 발달이 진행되어 ’80년대 이후 할인현금흐름분석이 널리 사용

 

 

 

□ 감정평가기준의 정비

 

 

◦ '89년 『금융기관개혁법』제정 이전에는 각 개별법령이나 감정평가 관련기관의 내부규정에 따라 나름대로 감정평가기준을 보유

 

 

◦『금융기관개혁법』에 따라 탄생한 통일전문평가실무기준(USPAP : Uniform Standard of Professional Appraisal Practice)은 원래 금융기관만을 포괄하는 것이었지만, ’92년부터 연방행정관리국이 보상업무와 대출업무에서 본 기준을 따를 것을 요구

 

 

 

 

□ 통일감정평가기준(USPAP)

 

 

◦ 기준의 주요 목적은 부동산처리에서 통일성과 공정성임

 

 

◦ 평가업무 범위에 제약을 가할 목적은 아니며, 최대한 유연성을 보장하기 위해 일정 환경하에서 수정적용 가능

 

 

․부동산, 동산 및 기업가치평가에 대한 기준을 담고 있으며, 평가업무의 수행이나 평가보고서 작성에 대한 최소한의 기준을 설정

 

 

◦ 그러나, ’92년부터 실질적으로는 본 기준을 준수

 

 

◦ 서론, 평가기준 1～10, 평가기준에 대한 해설로 구성되어 있으며, 각 기준은 하부로 몇 개의 기준세칙을 포함

 

 

 

․서론과 기준 1～3은 부동산평가에 직접적인 영향을 미치며, 전문, 윤리규정, 능력규정, 이탈규정, 관할권 예외규정, 보충규정, 정의로 구성된 서론은 USPAP의 적용에 대한 포괄적 원칙을 담고 있음

 

 

 

◦ 평가기준 내용은 부동산평가, 업무의 수행, 검토평가, 컨설팅, 대량평가, 동산평가, 기업평가 등으로 구성

 

 

 

◦ 평가기준 해설은 법률로 권위가 인정되며, USPAP를 명확하게 하고, 이를 해설․설명함

 

 

 

◦ 또 자문의견도 발간되고 있는데, 이는 법적 의견을 구성하지 않지만, 특수한 상황에서 평가기준의 적용가능성을 예시하고 평가상의 쟁점과 문제를 해결하기 위해 발간

 

 

 

USPAP 기준

기준	주요내용
기준1 기준2	․부동산평가의 수행과 전달(Communication)에 관한 사항
기준3	․평가검토와 검토보고에 관한 지침을 설정
기준4 기준5	․평가사가 행하는 여러 가지 부동산컨설팅 기능의 수행과 전달에 관한 사항
기준6	․과세목적의 대량평가나 부동산(동산) 모집단의 기타 목적 대량평가의 수행과 보고에 관한 준거를 설명
기준7 기준8	․동산평가를 수행하고 전달하는 지침
기준9 기준10	․기업평가를 수행하고 전달하는 지침

 

 

 

 

 

② 영국의 감정평가기준 현황

 

 

□ 부동산 경기와 감정평가기준의 정비

 

 

 

◦ 부동산경기의 침체를 계기로 정비되어 왔음

 

 

․'80년대에 들어서면서 기존의 투자분석 및 평가방법에 대한 비판이 고조되었고 부동산시장과 자산평가방법에 대한 조사연구 증가

 

 

◦ 왕립평가협회(RICS : Royal Institution of Chartered Surveyors)의 자산가치평가지침, 일명 Red Book 탄생

 

 

․이 기준은 강고한 규칙이 아니라 안내지침이며, 평가사들은 재량권과 유연성을 가지고 평가보고서를 작성

 

 

 

◦ 아울러 RICS는 '80년에 모든 평가와 관련하여 강제력이 없는 안내지침서인 White Book을 작성

 

 

 

․White Book은 Red Book의 평가기초외에 평가사가 평가에서의 문제점에 대응 및 해결하는데 지침이 되는 실무논문을 싣고 있음

 

 

 

□ 종합감정평가지침(RICS Appraisal and Valuation Manual)의 발간

 

 

◦ '95년 상기의 두 지침을 통합한 종합감정평가지침이 감정평가매뉴얼로서 개정

 

 

 

◦ 매뉴얼의 주요 목적

 

 

․평가사들이 처음부터 의뢰자의 요구와 요구조건을 주의 깊게 확정하고 이해하는데 도움을 주며, 만족스런 기준으로 이들의 요구에 부응할 수 있다는 자신감을 심어줌

 

 

․평가금액을 산정할 때에 일관성 있는 기준과 가정을 제시할 수 있도록 하고, 의뢰자의 적절한 요구를 충족시킬 수 있는 평가금액 산정유형을 선택하는데 도움을 줌

 

 

․평가사들이 감정평가할 때 높은 수준의 전문성을 발휘할 수 있도록 도움을 줌

 

 

․감정평가 보고서의 이용자들이 필요로 하는 자문과 정보를 제공하고, 불편부당하고 종합적인 감정평가보고서를 제출할 수 있도록 함

 

 

 

․평가를 위해 공개된 자료들은 오해의 소지가 없도록 분명하고, 정확하며, 충분한 정보를 포함하도록 함

 

 

 

◦ 본 매뉴얼은 평가이론이나 방법에 대한 것이 아니라 평가업무 수행과 관련한 정보

 

의 수집, 해석, 보고 등을 포함하는 실무절차에 대한 것임

 

 

 

◦ 종합감정평가지침은 서론, 용어의 정의, 제1부 실무지침 및 부록, 제2부 안내지침 및 부록으로 구성

 

 

 

◦ 본 지침의 준수는 거의 대부분의 평가사들에게는 의무사항이며, 정당한 사유가 있을 때에는 이탈할 수 있는 권리가 있음

 

 

 

 

 

종합감정평가지침 제1부 실무지침

 

 

실무 지침	주요내용
1조	․제1부가 적용되는 상황을 정의
2조	․평가사가 수행해야 할 서비스를 명확히 하는 것에 대해
3조	․특정목적을 위해 평가할 때 사용되는 평가가치의 종류를 구체화
4조	․평가가치의 종류 및 그에 따른 가정을 정의
5조	․각 평가의 책임은 평가업무 수행능력이 있는 평가사에게 달려 있음을 분명히 하는 것이며 아울러 자격요구조건을 규정
6조	․제1부를 적용하는 평가를 수행할 때 필요한 조사와 자료조건을 구체화
7조	․의뢰인에 대한 보고서의 기본적 내용과 반드시 지켜야 할 보고서 작성기준을 제시

 

 

 

◦ 제2부 안내지침은 추가적인 일반안내지침과 물건의 유형에 따라 또는 목적에 따라 또 다른 안내지침이 수록

 

 

 

③ 일본의 감정평가기준 현황

 

 

 

□ 최근 부동산감정평가기준의 개정 배경

 

 

 

◦ 일본의 감정평가제도는 현행 한국의 제도와 거의 유사한 형태로 발전되어 왔음

 

 

- '61년 『부동산의감정평가에관한법률』의 제정에 의해 부동산감정평가제도를 창설하여 감정평가기준을 책정하였고, '90년에 토지기본법의 제정에 따라 개정

 

 

 

◦ 최근 부동산의 수익성을 중심으로 평가하기 위한 평가방법의 필요성과 평가과정을 명확히 설명할 수 있도록 하기 위해 부동산감정평가기준의 개정을 추진

 

 

 

□ 부동산감정평가기준의 주요한 개정사항

 

 

◦ 가격의 성격에 대한 정리

 

 

․부동산 증권화 등 새로운 동향을 중심으로 일반적인 감정평가가격 이외에 증권화대상 부동산과 같이 부동산의 현금흐름을 전제로 가격을 평가하는 것이 요구될 때 가격의 성격을 정리하여 명확히 함

 

 

 

 

◦ 수익환원법의 체계적 정리

․부동산의 수익성을 중심으로 감정평가를 할 경우 부동산의 현금흐름을 부동산 가격에 정확하게 반영시킬 수 있는 DCF법을 보강하는 등 수익환원법을 명확하고 체계적으로 정리

 

 

 

 

 

◦ 광역적인 지역분석의 중시

 

 

․부동산의 가격이 근린지역 뿐만 아니라 시장동향 등에 영향을 받을 경우 대상부동산의 수익성

 

 

에 영향을 미치는 광역적인 수급동향을 분석하도록 함

 

 

 

 

◦ 상세조사의 충실

․부동산의 수익에 영향을 미치는 요인을 정확하게 파악하기 위해 조사항목을 추가하고, 타 분야의 전문가에 의한 조사를 활용하는 경우를 정리

 

 

 

◦ 감정평가서의 설명성 향상

․의뢰자와 일반투자가가 평가의 전제와 과정을 잘 이해할 수 있도록 하기 위해 조사와 분석결과 및 그 한계 그리고 최종적인 감정평가액 결정과정을 감정평가서에 명확하게 기재하도록 함

 

 

 

 

(2) 우리나라의 감정평가기준

 

 

□ 감정평가기준 관련 개별법 : 지공법 등

 

 

 

◦ 감정평가 및 기준에 관한 일반적 법률로서 지공법이 있으며, 보상평가방법과 보상기준 등에 관하여『토지수용법』및 『공공용지의취득및손실보상에관한특례법』이 있음

 

 

․보상에 대해 현재 『토지수용법』 및 『공공용지의취득및손실보상에관한특례법』으로 이원화되어 있으나 2003. 1월부터 『공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률』로 일원화될 예정

 

 

◦ 그 밖에 개별 법률에서 필요에 따라 별도로 규정하고 있는데, 감정평가기준에 관한 내용이 흩어져 있어 체계적이지 못함

 

 

․상속세및증여세법, 소득세법시행령, 지방세법시행령 등

 

 

◦ 각 법률마다 재산가치를 평가하는 방법을 달리하고 있어 행정력의 낭비, 납세자의 혼란 등을 야기

 

 

 

 

□ 『감정평가에관한규칙』 : 건설교통부령

 

 

 

◦ 지공법 제22조에 의거 감정평가에 있어서 그 공정성과 합리성을 보장하기 위해 감정평가업자가 준수하여야 할 원칙과 기준은 건설교통부령으로 정하도록 되어 있음

 

 

 

◦ 현행 『감정평가에관한규칙』에는 용어정의 수준의 내용과 물건별로 주된 방식과 부수적인 방식으로 적용해야할 평가방법을 정하고 있음

 

 

 

․평가과정에서 거쳐야 할 추론과정과 수집, 분석하여야 할 자료 및 정보에 관한 구체적인 기준과 내용은 없음

 

 

 

◦ 감정평가업자의 기본윤리로 공정․성실의무, 비밀누설 금지의무, 이해관계 개입 금지만을 추상적으로 규정하고 있는 실정

 

 

 

 

『감정평가에관한규칙』

 

 

구분	주요내용	세부내용
서론	목적	․업무수행시 준수해야 할 원칙과 기준을 정함
	기본윤리	․공정, 성실, 비밀유지
	적용범위	․능력 밖의 업무 및 이해관계상 불공정 우려 업무 수행 금지
기본 이론	용어정의	․정상가격, 평가방법, 감가수정
	정상가격주의	․정상가격평가 원칙, 특수한 조건 수반시 특정가격 평가 가능
	물건확인의 원칙	․실지조사 의무, 단 신뢰 가능한 자료 존재시 생략 가능
	가격시점	․가격조사완료일자, 사전결정 가능(소급, 미래)
	평가절차에 관한 규정
평가방법	평가방법	․가장 적정한 방법 적용, 개별평가 원칙
	평가기법	․감가수정방법, 환원방법, 환원이율, 기대이율
	물건별 평가방법	․부동산, 동산, 광산/어장, 무형자산, 임대료, 유가증권
평가보고서	기재사항	․업자의 사무소 명칭, 평가의뢰인, 평가목적 등, 평가가액, 산출근거 및 그 결정에 관한 사항 등
	자격의 표시 및 서명날인

 

 

 

 

□ 한국감정평가협회의 보상평가지침 등

 

 

◦ 협회에서 자체적으로 보상평가지침을 제정하여 감정평가사로 하여금 실무에 활용하도록 하고 있음

 

․토지, 영업손실, 어업권등, 광업권등의 보상 및 분묘이장비산정 등

 

 

◦ 그 밖에 협회에서 발간한 지침서로서『원감정실무』가 있으며, 소송 및 경매 감정평가에 대한 내용이 수록

 

 

□ 한국감정평가협회의 윤리강령

 

 

◦ 협회에서는 윤리연수위원회를 설치하는 한편 감정평가사의 윤리강령을 선언적으로 제시하였고, 윤리규정을 제정하여 포상, 징계 등에 대해 규정

 

 

․'90.9 ～ '99.5월 기간 중 주의 131건, 경고 345건 등이 있었으나 그 정도는 매우 약하여 실질적이고 합리적인 운영성과는 거의 이루어지지 않았다고 볼 수 있음

 

 

협회의 윤리강령	․공정거래의 기초 확립, 복지사회 건설   ․성실 공정한 직무수행으로 국가와 사회에 봉사   ․전문성․신뢰성 제고, 업계발전에 이바지   ․관련법규와 질서 준수, 우애와 신의 존중, 상부상조와 협동   ․기여성, 성실성, 신뢰성, 공정성 및 비밀엄수, 불의와 부정 배격, 명 예와 품위 보전   ․근면, 검소, 성실을 신조로 민주시민의 모범   ․국제 감정평가업계와 친선도모, 세계평화에 이바지
윤리규정	․법규준수, 기본윤리, 업무의 수임, 수수료 청구, 부당경쟁금지   ․윤리 조정위원회 설치   ․포상, 청문, 징계

 

 

 

 

(3) 현행 감정평가기준의 문제점

 

 

 

□ 일반적인 문제점

 

 

◦ 규칙 형식이 법조문으로 되어 있어 자세한 설명이 없음

 

․이를 보완하기 위해 질의회신과 같은 제도가 있으나 그 내용이 규칙의 내용과 크게 다르지 않음

 

 

 

◦ 기준이란 평가 관련 이론, 실무적인 절차 등에 관한 총론적인 내용을 담고 있어야 하는데 단순히 평가절차를 나열하거나 물건별 평가방식을 용어만으로 정하고 있음

 

 

 

◦ 감정평가기준을 실질적으로 제정하고 수정, 보완, 유지할 전문기관이 없음

 

 

 

 

 

□ 용어상의 문제점

 

 

◦ 각 기준에서 사용하고 있는 용어가 이론적이지 못하고 통일성이 없음

 

․가치와 가격 개념 그리고 감정, 평가, 감정평가를 구별없이 혼용

 

 

․지공법 제2조에서 “적정가격”으로 정의하고 있으나 『감정평가에관한규칙』에는 “정상가격”이라는 용어를 사용하여 혼란 야기

 

 

 

◦ 평가방법에 대한 용어정의에 있어서 복성석평가법, 적산법, 거래사례비교법, 수익환원법, 수익분석법 등 평가방법 위주로 정의하여 신규 개발되고 있는 다양한 평가방법의 적용을 어렵게 함

 

 

 

 

 

□ 윤리 규정의 문제점

 

 

◦ 윤리조항의 규정이 지나치게 추상적이며, 이로 인해 실제 실무에서 구체적으로 어떤 행동이 비윤리적인지 판단할 수 없는 경우가 있음

 

 

․일례로, 매매사례비교방식으로 부동산을 평가할 경우 매매사례에 관한 정보를 정확하게 제시하지 않고 평가보고서를 작성하는 행동을 비윤리적이라고 인식하는 것은 현재 상황으로서는 어려움

 

 

◦ 과정보다는 결과 중심적인 윤리규정으로 평가의 결과에 의해서만 평가사의 윤리성을 평가

 

 

․지가공시법은 고의 또는 과실로 적정가격과 현저한 차이가 있게 평가한 경우에 손해배상책임이 있다고 규정함으로써 평가과정에서 불공정하고 불성실한 평가기법을 채용하고 비합리적인 결론을 도출하였다 하더라도 평가가액이 적정가격과 현저한 차이만 없으면 아무런 문제가 없음

 

 

◦ 평가사의 비윤리적인 행위에 대한 사전적인 예방이나 사후적으로 시정이 가능한 시스템이 없음

 

 

 

□ 평가원칙의 문제점

 

 

◦『공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률』시행

규칙(안) 제19조에서는 평가자가 실지조사를 반드시 하도록 되어 있으나, 규칙에는 객관적 자료 존재시 생략 가능

 

․기준의 통일이 있어야 하고, 실지조사를 강화하는 방향이 필요

 

 

 

◦ 물건별 평가방식에 대해 특정한 평가기법, 특히 거래사례비교법 위주로 사용하도록 규정하고 있어 다양한 평가방법의 적용이 제한

 

 

 

◦ 감정평가서의 기재사항으로 “평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견”이 규정되어 있으나, 규정의 추상성으로 인해 현실에서는 평가과정이 생략된 채 평가결과만 작성되는 경우가 많음