주택법 시행령 개정 공포 (2012.9월 2차 이론 시험에서 10점 정도로 출제 가능)

 

주택법 시행령

[시행 2012.7.27] [대통령령 제23988호, 2012.7.24, 일부개정]

 

 

【제·개정이유】

• [일부개정]
  

◇ 개정이유
 

 

 세대수를 증가시키는 수평·별동 증축 및 세대분할 행위를 리모델링의 범위에 포함시키고, 주택건설사업자가 주택단지를 공구(工區)별로 분할하여 건설·공급할 수 있도록 하며, 사업계획승인권자가 공동위원회를 두어 사업계획승인과 관련된 사항을 통합하여 심의할 수 있도록 하는 등의 내용으로 「주택법」이 개정(법률 제11243호, 2012. 1. 26. 공포, 7. 27. 시행)됨에 따라 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 정하고, 과도하게 제한된 수도권 주택 전매제한기간을 합리적으로 조정하며, 주택수요의 다양화에 맞추어 단독주택의 사업계획승인 대상을 완화하고, 입주자의 재산권을 보장하기 위하여 하자보수보증금 청구절차를 간소화하는 한편, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것임.

 

 

◇ 주요내용

 

  가. 리모델링 관련 규정 정비

(현행 제4조의2 삭제, 안 제15조제1항, 제24조제1항 및 제40조제1항, 안 제47조의3 신설)
   

 

 

 세대수를 증가시키는 리모델링이 허용됨에 따라 세대수가 증가하는 리모델링 시 수립하는 권리변동계획에 리모델링 전후의 대지와 건축물의 권리변동 명세, 조합원의 비용분담, 사업비 등을 포함하도록 하고, 20세대 이상 세대수가 증가하는 리모델링은 사업계획승인 대상으로 하며, 20세대 이상 세대수가 증가하는 리모델링을 추진하는 리모델링주택조합은 설립인가 후 2년 이내에 사업계획승인을 신청하도록 하고, 100세대 이상 세대수가 증가하는 리모델링사업은 간선시설(幹線施設) 설치의무 대상사업으로 함.

  

 

나. 공구의 기준과 공구별 분할 건설·공급할 수 있는 주택단지의 규모 설정

(안 제4조의4 및 제15조의2제1항 신설)
    

 

 

전체 세대수 1천세대 이상 또는 대지 면적 5만제곱미터 이상의 주택건설사업을 하는 경우에는 입주자 보호와 원활한 공사 진행을 위하여 주택단지 안의 도로, 주택단지 안의 지상에 설치되는 부설주차장 등의 시설을 설치하거나 공간을 조성하여 6미터 이상의 폭으로 공구 간 경계를 설정하고, 공구별 세대수를 300세대 이상으로 하여 공구를 분할할 수 있도록 함. 

  

 

 

다. 위탁관리 부동산투자회사에 대한 주택건설사업자 등록기준 완화(안 제10조제3항제2호 신설)
    

 

위탁관리 부동산투자회사의 주택건설사업 시장 진입규제를 완화하기 위하여 위탁관리 부동산투자회사가 주택건설사업자 등록을 하려는 경우 사업을 실질적으로 관리하는 자산관리회사가 보유하고 있는 기술인력 및 사무실 면적을 주택건설사업자의 기술인력 및 사무실 면적에 포함하여 산정하도록 함.

 

 

 

 라. 단독주택 사업승인 대상 완화(안 제15조제1항)
    

 

다양한 수요에 맞는 주택공급을 활성화하기 위하여 단독주택은 20호 이상 건설 시 모두 사업계획승인 대상이던 것을 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별필지로 구분하지 아니하고 일단의 토지로 공급받아 단독주택을 건설하는 경우에는 30호 이상 건설 시 사업계획승인 대상으로 함.

  

 

 

마. 공동위원회 구성 및 통합심의의 방법 및 절차(안 제18조의2 및 제18조의4 신설)
    

사업계획의 통합심의를 위한 공동위원회는 위원장 및 부위원장 각 1명을 포함하여 25명 이상 30명 이하로 구성하되, 위원장은 공무원이 아닌 위원 중에서 호선(互選)하고, 중앙건축위원회 등 관련 위원회의 위원이 각각 5명 이상이 되도록 하며, 회의의 일시, 장소 및 상정 안건 등 회의 내용을 공동위원회 개최 7일 전까지 위원에게 알리도록 하고, 사업계획승인과 관련된 사항 등을 종합적으로 검토하여 심의하도록 함.

 

 

 

 바. 하자보수보증금 청구·지급절차 완화(안 제59조의2제3항 신설)
    

 

입주자의 재산권을 보호하기 위하여 사업주체가 하자분쟁 조정결과를 이행하지 아니하여 입주자대표회의 등이 직접 하자보수를 실시하고 하자보수보증금을 청구하는 경우에는 보증금 예치 금융기관이나 보증서 발급기관은 입주자대표회의 등에 하자보수보증금을 청구일부터 30일 이내에 지급하도록 함.

  

 

 

사. 수도권 주택 전매제한기간 완화(안 별표 2의2 제1호)
   

 

 수도권 주택시장의 정상화를 위하여 일반 공공택지 내 85제곱미터 이하 주택의 전매제한기간은 현행 3년에서 1년으로 완화하고, 개발제한구역을 해제하여 개발된 공공택지 내 85제곱미터 이하 주택의 전매제한기간은 보금자리주택의 경우 현행 7년에서 10년까지에서 4년에서 8년까지로, 보금자리주택 외의 주택은 현행 5년에서 7년까지에서 2년에서 5년까지로 각각 완화함.

 

 

 

<법제처 제공>

【제·개정문】

 

• 국무회의의 심의를 거친 주택법 시행령 일부개정령을 이에 공포한다.
            대통령        이명박 (인)
      2012년 7월 24일
            국무총리        김황식
            국무위원 국토해양부 장관        권도엽
  
  ⊙대통령령 제23988호
  주택법 시행령 일부개정령
  
  주택법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.
  
  제4조의2를 삭제한다.
  
  제4조의4를 다음과 같이 신설한다.
  
• 제4조의4(공구의 구분 기준) 법 제2조제17호에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 다음 각 호가 기준을 모두 충족하는 것을 말한다.
    1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설을 설치하거나 공간을 조성하여 6미터 이상의 폭으로 공구 간 경계를 설정할 것
      가. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제26조에 따른 주택단지 안의 도로
      나. 주택단지 안의 지상에 설치되는 부설주차장
      다. 주택단지 안의 옹벽 또는 축대
      라. 식재, 조경이 된 녹지
      마. 그 밖에 어린이놀이터 등 부대시설이나 복리시설로서 사업계획승인권자가 적합하다고 인정하는 시설
    2. 공구별 세대수는 300세대 이상으로 할 것
  
  제9조 각 호 외의 부분 중 “시·도”를 “특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 “시·도”라 한다)”로 한다.
  
  제10조제2항 각 호 외의 부분 후단을 삭제하고, 같은 조 제3항 및 제4항을 각각 제4항 및 제5항으로 하며, 같은 조에 제3항을 다음과 같이 신설한다.
    ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자본금, 기술인력 또는 사무실 면적을 제2항 각 호의 기준에 포함하여 산정한다.
    1. 「건설산업기본법」 제9조에 따라 등록한 건설업자(건축공사업 또는 토목건축공사업으로 등록한 자만 해당한다)가 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하려는 경우: 이미 보유하고 있는 자본금, 기술인력 및 사무실 면적
    2. 「부동산투자회사법」 제2조제1호나목에 따른 부동산투자회사가 주택건설사업의 등록을 하려는 경우: 「부동산투자회사법」 제22조의2제1항에 따라 해당 부동산투자회사가 자산의 투자·운용업무를 위탁한 자산관리회사가 보유하고 있는 기술인력 및 사무실 면적
  
  제12조 각 호 외의 부분 중 “주택조합(리모델링주택조합을 제외한다)”을 “주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외한다)”으로 한다.
  
  제15조제1항 각 호 외의 부분 중 “법 제16조제1항 본문”을 “법 제16조제1항 각 호 외의 부분 본문”으로, “20호”를 “20호(법 제2조제5호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별필지로 구분하지 아니하고 일단(一團)의 토지로 공급받아 단독주택을 건설하는 경우에는 3一團)”로, “20세대(다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 30세대)”를 “20세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수가 20세대, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 30세대)”로 하고, 같은 조 제3항 전단 중 “제2항 각 호 외의 부분의 규정에 의한”을 “제2항 각 호 외의 부분에 따른”으로, “「건축법」 제2조제1항제12호의 규정에 의한”을 “「건축법」 제2조제1항제12호에 따른”으로, “공구로”를 “구역으로”로, “건설하고자 하는 때”를 “건설하려는 경우”로, “공구의”를 “구역의”로 하며, 같은 항 후단 중 “공구를”을 “구역을”로 한다.
  
  제15조의2를 다음과 같이 신설한다.
  제15조의2(주택단지의 분할 건설·공급) ① 법 제16조제2항에 따라 공구별로 분할하여 주택을 건설·공급할 수 있는 주택단지의 주택호수 및 대지규모에 관한 기준은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다.
    1. 전체 세대수가 1천세대 이상인 주택단지
    2. 대지 면적이 5만제곱미터 이상인 주택단지
    ② 제1항의 경우에 사업계획승인권자는 지역별 인구 및 주택수요 등을 고려하여 제1항 각 호에 따른 기준의 100분의 10의 범위에서 해당 시·도 또는 시·군의 조례로 완화하여 정할 수 있다.
    ③ 제1항 및 제2항 외에 주택단지의 공구별 분할 건설·공급의 절차와 방법에 관한 세부기준은 국토해양부장관이 정하여 고시한다.
  
  제17조제3항 중 “법 제60조의 규정에 의한”을 “법 제60조에 따른”으로, “법 제16조제3항의 규정에 의한”을 “법 제16조제5항 본문에 따른”으로, “당해”를 “해당”으로 하고, 같은 조 제4항 중 “법 제16조제3항”을 “법 제16조제5항 본문”으로 하며, 같은 조 제5항 각 호 외의 부분 중 “법 제16조제6항의 규정에 의한”을 “법 제16조제8항에 따른”으로 한다.
  
  제18조 각 호 외의 부분 중 “법 제16조제7항 단서에서 “대통령령이 정하는 정당한 사유”라 함은”을 “법 제16조제9항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 정당한 사유”란”으로 한다.
  
  제18조의2부터 제18조의4까지를 각각 다음과 같이 신설한다.
  제18조의2(공동위원회의 구성) ① 법 제16조의2제3항에 따른 공동위원회(이하 “공동위원회”라 한다)는 위원장 및 부위원장 각 1명을 포함하여 25명 이상 30명 이하의 위원으로 구성한다.
    ② 공동위원회 위원장은 법 제16조의2제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 위원회의 위원장의 추천을 받은 위원 중에서 호선(互選)한다.
    ③ 공동위원회 부위원장은 사업계획승인권자가 속한 지방자치단체 소속 공무원 중에서 위원장이 지명한다.
    ④ 공동위원회 위원은 법 제16조의2제3항 각 호의 위원회의 위원이 각각 5명 이상이 되어야 한다.
  제18조의3(위원의 제척·기피·회피) ① 공동위원회 위원(이하 이 조 및 제18조의4에서 “위원”이라 한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공동위원회의 심의·의결에서 제척(除斥)된다.
    1. 위원 또는 그 배우자나 배우자이었던 사람이 해당 안건의 당사자(당사자가 법인·단체 등인 경우에는 그 임원을 포함한다. 이하 이 호 및 제2호에서 같다)가 되거나 그 안건의 당사자와 공동권리자 또는 공동의무자인 경우
    2. 위원이 해당 안건의 당사자와 친족이거나 친족이었던 경우
    3. 위원이 해당 안건에 대하여 자문, 연구, 용역(하도급을 포함한다), 감정 또는 조사를 한 경우
    4. 위원이나 위원이 속한 법인·단체 등이 해당 안건의 당사자의 대리인이거나 대리인이었던 경우
    5. 위원이 임원 또는 직원으로 재직하고 있거나 최근 3년 내에 재직하였던 기업 등이 해당 안건에 대하여 자문, 연구, 용역(하도급을 포함한다), 감정 또는 조사를 한 경우
    ② 해당 안건의 당사자는 위원에게 공정한 심의·의결을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우에는 공동위원회에 기피 신청을 할 수 있고, 공동위원회는 의결로 이를 결정한다. 이 경우 기피 신청의 대상인 위원은 그 의결에 참여하지 못한다.
    ③ 위원이 제1항 각 호에 따른 제척 사유에 해당하는 경우에는 스스로 해당 안건의 심의·의결에서 회피(回避)하여야 한다.
  제18조의4(통합심의의 방법과 절차) ① 법 제16조의2제3항에 따라 사업계획을 통합심의하는 경우 사업계획승인권자는 공동위원회를 개최하기 7일 전까지 회의 일시, 장소 및 상정 안건 등 회의 내용을 위원에게 알려야 한다.
    ② 공동위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의(開議)하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.
    ③ 공동위원회 위원장은 통합심의와 관련하여 필요하다고 인정하는 경우 또는 사업계획승인권자가 요청한 경우에는 사업계획승인을 받으려는 자 등 당사자 또는 관계자를 출석하게 하여 의견을 듣거나 설명하게 할 수 있다.
    ④ 공동위원회는 사업계획승인과 관련된 사항, 당사자 또는 관계자 등의 의견 및 설명, 관계 기관의 의견 등을 종합적으로 검토하여 심의하여야 한다.
    ⑤ 공동위원회는 회의내용을 녹취하고, 회의록을 작성하여야 한다.
    ⑥ 공동위원회의 회의에 참석한 위원에게는 예산의 범위에서 수당 및 여비를 지급할 수 있다. 다만, 공무원인 위원이 그 소관업무와 직접 관련되어 위원회에 출석하는 경우에는 그러하지 아니하다.
    ⑦ 이 영에서 규정한 사항 외에 위원회의 운영에 필요한 사항은 위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정한다.
  
  제24조제1항 중 “대통령령이”를 각각 “대통령령으로”로, “100호”를 “100호(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수가 100세대)”로 한다.
  
  제26조제4항 중 “법 제16조제8항의 규정에 의하여”를 “법 제16조제10항에 따라”로 한다.
  
  제34조제1항 중 ““대통령령이 정하는 경우에”라 함은 제15조제4항 각호에”를 ““대통령령으로 정하는 경우”란 제15조제4항 각 호에”로 하고, 같은 조 제2항부터 제4항까지를 각각 제3항부터 제5항까지로 하며, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제4항(종전의 제3항) 중 “제2항의 규정에 의한”을 “제3항에 따른”으로 한다.
    ② 법 제29조제1항 단서에서 “사업계획승인 조건의 미이행 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
    1. 사업계획승인 조건의 미이행
    2. 하나의 주택단지의 입주자를 분할 모집하여 전체 단지의 사용검사를 마치기 전에 입주가 필요한 경우
    3. 그 밖에 사업계획승인권자가 동별로 사용검사를 받을 필요가 있다고 인정하는 경우
  
  제40조제1항 중 “법 제16조의 규정에 의한”을 “법 제16조에 따른”으로, “리모델링주택조합”을 “20세대 이상 세대수가 증가하지 아니하는 리모델링”으로, “법 제42조제3항의 규정에 의한”을 “법 제42조제3항에 따른”으로 한다.
  
  제47조의3을 다음과 같이 신설한다.
  
• 제47조의3(권리변동계획의 내용)

① 법 제42조의2에서 “기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
  1. 리모델링 전후의 대지 및 건축물의 권리변동 명세
  2. 조합원의 비용분담
  3. 사업비
  4. 조합원 외의 자에 대한 분양계획
  5. 그 밖에 리모델링과 관련한 권리 등에 대하여 해당 시·도 또는 시·군의 조례로 정하는 사항
  

 

② 제1항제1호 및 제2호에 따라 대지 및 건축물의 권리변동 명세를 작성하거나 조합

 

원의 비용분담 금액을 산정하는 경우에는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법

 

률」에 따른 감정평가업자가 리모델링 전후의 재산 또는 권리에 대하여 평가한 금액

 

을 기준으로 할 수 있다.

 

 

제59조의2제3항을 제4항으로 하고, 같은 조에 제3항을 다음과 같이 신설한다.
  

 

③ 제2항에 따라 입주자대표회의등이 하자보수보증금을 청구한 경우 현금을 보증금으로 예치한 금융기관 또는 하자보수보증금의 보증서 발급기관은 입주자대표회의등에 법 제46조제2항의 사업주체가 예치한 보증금 또는 보증서의 보증금액의 범위에서 하자보수보증금을 청구일부터 30일 이내에 지급하여야 한다.

 

제62조의4제5항에 후단을 다음과 같이 신설한다.
  

 

 

이 경우 당사자가 제60조에 따른 하자보수보증금으로 하자를 보수하는 것으로 조정조서를 작성할 경우에는 하자보수보증금의 보증서 발급기관의 의견을 들을 수 있다.

 

제73조제1항제2호 중 “제1호에 따른 공동주택”을 “법 제16조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 50세대 이상의 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축한 건축물 중 주택이 50세대 이상 300세대 미만인 건축물을 포함한다)”으로 한다.

 

제106조제1항제1호 각 목 외의 부분 중 “법 제16조제1항 본문”을 “법 제16조제1항 본문 또는 같은 조 제3항”으로 한다.

 

제107조에 제3항을 다음과 같이 신설한다.
  ③ 대한주택보증주식회사는 법 제77조제1항제1호, 제2호 및 이 조 제1항 각 호에 따른 보증에 관한 사무를 수행하기 위하여 불가피한 경우 「개인정보 보호법 시행령」 제19조제1호, 제3호 또는 제4호에 따른 주민등록번호, 운전면허의 면허번호 또는 외국인등록번호가 포함된 자료를 처리할 수 있다.

 

 

별표 1 제2호아목4)부터 15)까지를 각각 5)부터 16)까지로 하고, 같은 목에 4)를 다음과 같이 신설한다.

• 
  별표 2의2를 별지와 같이 한다.
  
  별표 3 제7호 리모델링 공동주택의 허가기준란의 가목을 다음과 같이 한다.
      가. 수평 또는 별도의 동의 증축 및 세대 분할 외의 방법으로 세대를 증가시키거나 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것. 다만, 세대의 일부 또는 전부를 부대시설 및 복리시설 등으로 이용하기 위하여 1층을 필로티 구조로 전용하면서 최상층 상부에 1개층을 증축하는 경우는 제외한다.
  
  별표 13 제2호가목 중 “법 제16조제8항”을 “법 제16조제10항”으로 한다.
  
            부칙
  제1조(시행일) 이 영은 2012년 7월 27일부터 시행한다.
  제2조(사업계획의 승인 대상에 관한 적용례) 제15조제1항의 개정규정은 이 영 시행 후 사업계획승인을 신청하는 경우부터 적용한다.
  제3조(주택단지의 분할 건설·공급에 관한 적용례) 제15조의2제2항의 개정규정에 따라 조례에 위임된 사항은 해당 조례가 제정되거나 개정된 후 법 제16조에 따른 사업계획승인을 신청(착공신고 이전에 변경승인을 신청한 것을 포함한다)하는 경우부터 적용한다.
  제4조(주택관리사 자격증 취득을 위한 근무경력 인정에 관한 적용례) 제73조제1항제2호의 개정규정에 따른 근무경력은 2010년 7월 6일 이후 근무경력 분부터 인정한다.
  제5조(주택단지의 공구 분할에 관한 경과조치) 이 영 시행 당시 사업주체가 종전의 제15조제3항에 따라 일단의 주택단지를 여러 개의 공구로 분할하고 전체 공구의 주택건설호수 또는 세대수의 규모를 기준으로 사업계획을 승인받은 경우에는 제15조제3항의 개정규정에 따라 일단의 주택단지를 여러 개의 구역으로 분할하고 전체 구역의 주택건설호수 또는 세대수의 규모를 기준으로 사업계획을 승인받은 것으로 본다.
  
  

 

 

 

리모델링에서 세대 분할 및 수평 별동증축이 허용되어 권리변동 및 리모델링으로 인한 추가 비용분담이 문제되었는바, 이를 해결하기 위한 기준으로서 <감정평가액>을 적용가능하도록 하는 점에서 의의가 있다.

 

 

수험입장에서는

 

 

1. 리모델링과 관련한 관련 법규정 및 리모델링으로 인한 감정평가사의 역할

 

 

2. 리모델링 감정평가시 유의사항

 

 

3. 리모델링 활성화 방안을 제시 정도로 대비하면 충분할 것이다

 

(ex) 기존의 고비용 증축형 리모델링 보다는 저비용 수선형 리모델링을 활성화)

 

 

만약, 학원에서 이를 이슈로 다루고 대비해준다면 출제가능성은 매우 떨어지니 이점은 감안하길 바란다.