2002년 감정평가에 관한 규칙 전면 개정(안)에 대한 감정평가연구원의 보고서 내용 요약 3

 

 

? 감정평가기준의 개선 방향

 

(1) 기본방향

 

 

□ 개선목표     ◦ 감정평가 3방식의 적용 확대, 물건별 평가방식 구체화 등 평가기준 선진화를 통해 평가의 객관성 제고     ◦ 윤리규정 및 능력요건을 강화하여 평가의 전문성․공정성 제고 및 평가의 질 향상     □ 기본원칙   ◦ 감정평가실무 : 객관성, 일관성, 체계성   ◦ 감정평가서 : 신뢰성, 충분성, 명료성, 이해가능성

 

 

 

 

 

 

※ 감정평가실무의 일반원칙

 

- 객관성 : 동일한 사건에 대해서 동일하거나 유사한 측정치에 도달 해야 한다는 원칙

 

- 일관성 : 자산의 최유효이용을 전제로 시장가치를 평가할 때 토지와 건물을 동일용도로 가정하고 평가하여야 한다는 원칙

 

 

- 체계성 : 논리적이고 표준화된 절차나 형식에 따라 대상자산을 평가하여 감정평가사의 주관을 가능한 배제하기 위한 원칙

 

 

 

 

 

※ 감정평가서의 일반원칙

 

- 신뢰성 : 보고서의 내용은 믿을 수 있어야 함력을 강조하는 개념

 

 

- 충분성 : 정보이용자들의 의사결정에 영향을 미칠 가능성이 있는 모든 정보를 공시해야 한다는 원칙

 

 

- 명료성 : 정보이용자를 오도하지 않는 범위내에서 필요한 정보를 공시하자는 원칙

 

 

- 이해가능성 : 정보이용자가 쉽게 이해하여 의사결정에 유용하게 이용할 수 있어야 한다는 것

 

 

 

(2) 윤리강령의 개정방향

 

 

□ 윤리규정을 이원화하여 법령에서 최소한의 규범만을 설정하고, 협회 윤리강령을 통해 보다 구체적인 기준 설정

 

 

□ 윤리강령을 통해 어떠한 경우에는 비윤리적이며 또 어떠한 경우에는 윤리적인지를 상세히 규정하여 사소한 위반도 방지

 

 

 

 

(3) 감정평가기준의 개정방향

 

 

□ 잘못되거나 부적절한 표현이 사용된 경우 등 용어의 정비

 

 

□ 설명서 형태의 실무기준 마련 등 이해하기 쉽도록 규정

 

 

◦ 회계기준이나 평가기준 등 기술적인 사항을 정하는 실무기준은 설명서 형태로 제정하는 것이 세계적인 추세

 

 

◦ 다만, 법규인『감정평가에관한규칙』을 설명서 형태로 규정하는 것이 어려울 경우 시행세칙을 정하는 감정평가매뉴얼 등을 설명서 형태로 상세히 규정하는 방안 검토

 

 

 

□ 기준개정안의 체계

 

 

◦ 총론은 용어정의, 윤리규정, 능력규정, 감정평가기준위원회 설치 등을 명시

 

 

◦ 각론을 포괄적으로 규정할 경우 규칙과 세칙으로 구분

 

 

․규칙 : 포괄적이고 일반적인 사항만 규정

 

 

․시행세칙․실무지침 : 자세한 물건별, 목적별 평가기준제정

 

 

 

◦ 각론을 세부적으로 규정할 경우 규칙에서 일반적인 사항으로부터 구체적인 평가방법과 기법의 적용에 이르기까지 전반적인 사항을 세부적으로 제정

 

 

 

 

 

□ 규칙개정안의 내용과 범위

 

 

◦ “물건별 구분 방법”과 “부문별 구분 방법”이 있음

 

 

◦ 현행『감정평가에관한규칙』은 물건별로 구분되어 있으나, 부문별(부동산, 동산, 기업, 기타자산, 부동산 컨설팅 등)로 평가대상을 분류하는 것이 평가과제를 포괄적으로 분류하여 일반적인 평가원리에 따른 평가기준을 작성할 수 있음

 

․이에 기초하여 세부적인 실무지침을 물건별, 목적별, 용도별로 작성함으로써 체계화할 수 있음

 

 

 

(4) 기준의 향후 관리 및 운영 방향

 

 

□ 개정 규칙 시행에 필요한 세부지침을 마련하고, 향후 평가기준 개선 등 효율적인 운영을 위하여 관리체계를 구축할 필요

 

 

◦ 관리기구의 전문성과 중립성 보장을 위하여 독립적인

 

『감정평가기준위원회』를 상설기구화하는 방안을 검토

 

 

 

 

? 이번 개정안의 주요 내용 (2002년)

 

 

 

□ 잘못되거나 부적절한 표현이나 혼선을 주는 용어들을 적정 용어로 변경하고, 신규로 필요한 용어 정의를 신설     □ 추상적이었던 감정평가업자의 윤리조항을 구체적으로 규정하고 감정평가시 준수사항을 강화     □ 수익방식을 비롯한 감정평가 3방식을 적용하도록 하고, 서술형 평가보고서 작성 유도와 자료 및 산출과정의 명료화로 감정평가의 전문성을 제고     □ 감정평가기준위원회를 설치하여 급변하는 환경속에서 평가실무기준을 지속적으로 유지하고 보완

 

 

 

 

(1) 용어정의 변경 및 신설 (안 제2조)

 

 

 

□ 각 개별 평가방법 위주로 용어가 정의되어 있었는데 이를 비교방식, 원가방식, 수익방식 등으로 정의

 

 

◦ 이는 방법(method) 보다 방식(approach)이 보다 포괄적인 개념으로 각 방식에 다양한 방법과 기법이 포함되므로 규칙에서 포괄적인 용어로 규정하고 각 방식내의 방법 및 기법을 다양하게 적용할 수 있도록 하기 위함

 

 

 

◦ 기존의 복성식평가법, 적산법, 거래사례비교법, 수익환원법, 수익분석법 등의 평가방법들을 원가방식, 비교방식, 수익방식으로 포괄하고, 구체적 평가방법들은 실무매뉴얼 등에서 규정

 

 

 

◦ 수익방식은 순수익을 적정한 이율로 환원 또는 할인하여 경제적 가치를 산정하는 방식으로 규정하여 일기간의 순수익을 환원율로 환원하여 부동산의 수익가격을 구하는 직접환원법과 연속하는 복수의 기간에 발생하는 순수익 및 귀속가격을 그 발생시기에 대응하여 할인하고 이들을 합하여 부동산의 수익가격을 구하는 방법인 DCF법을 모두 포함하는 개념

 

 

 

□ 평가목적, 가정조건, 순수익, 할인율 등의 용어정의 신설

 

◦ 평가목적은 의뢰인이 제시한 평가결과의 용도를 말함

 

 

◦ 가정조건은 감정평가업자가 대상물건의 법적․경제적․물리적 특성 또는 외부적 조건 등 대상물건의 가치에 영향을 미치는 요인에 대해 가정한 조건을 말함

 

 

◦ 순수익은 대상물건을 통하여 획득할 수익에서 그 수익의 획득에 소요될 비용을 공제한 금액

 

 

◦ 할인율은 장래의 현금흐름을 현재가치로 환산하기 위해 적용하는 이율

 

 

 

 

 

(2) 감정평가업자의 윤리를 구체화하고 준수사항을 강화

 

 

 

□ 기존의 공정, 성실, 비밀누설금지, 이해관계와 능력부족시 평가금지 규정을 강화하였고, 일반적인 준수사항, 기록유지의무, 평가의 책임확보 규정은 신설하여 윤리성을 강화

 

 

 

□ 성실의무 (안 제12조)

 

 

◦ 감정평가업자는 업무를 수행함에 있어 공정하고 성실하게 평가하여야 하고, 특정인에게 유리한 방향으로 평가결과를 도출하는 행위를 하여서는 아니 됨.

 

 

- 그리고 청탁 또는 외부의 압력 등이 있는 경우에도 독립적인 지위에서 객관적으로 업무를 수행해야 함

 

 

◦ 기존 규칙에서 추상적으로 규정되어 있던 공정성, 성실성 등의 윤리를 구체화하여 불편부당(不偏不黨)한 감정평가를 유도

 

 

 

□ 업무수행능력 규정 (안 제13조)

 

 

◦ 감정평가업자는 사전에 평가목적, 업무의 내용 및 평가의 난이도 등을 확인하여야 하고, 자기능력에 의한 업무수행이 불가능하거나 극히 곤란한 경우 또는 이해관계 등의 사유로 자기가 평가함이 타당하지 아니하다고 인정되는 경우 평가하여서는 안됨

 

 

◦ 대상물건의 평가업무수행에 필요한 시장상황 등에 대한 지식과 숙련도, 관련 법규에 대한 지식이 있을 경우에만 평가하도록 유도하여 부실 감정평가를 방지

 

 

◦ 시대적 상황에 맞춰 새로운 평가방법과 기법들이 고안됨에 따라 감정평가사들이 이전에 지녔던 기술과 지식을 단순히 유지하는 것을 지양하여 지속적으로 기술을 증진시키도록 유도

 

 

 

□ 기록유지 의무 (안 제15조)

 

 

◦ 평가서 원본, 조사분석자료, 기타 참고자료 등을 기록 및 유지하여야 하고 자료를 작성하는 과정에서 인용한 정보 및 문헌에 대하여는 그 출처를 명시하여야 함. 또 의뢰인 또는 기타의 경우로서 자료의 공개를 요구한 때에는 이를 공개

 

 

◦ 평가과정, 참고자료 등의 기록을 유지하고, 의뢰인 또는 정당한 법적 절차에 의해 자료의 공개가 요구되어질 경우 공개함으로써 감정평가에 대한 객관성과 공정성 그

리고 신뢰성을 제고

 

 

 

□ 일반적인 준수사항 (안 제16조)

 

 

 

◦ 업무내용 및 작업범위를 사전에 확인할 것, 신뢰할 수 있는 평가결과를 도출하는데 필요한 평가방식을 정확하게 이해하고 적용할 것, 합리적이고 적정한 범위 내에서 가정조건을 취하고 그 내용을 명시할 것 등

 

 

 

◦ 사전확인과 평가방식의 이해를 바탕으로 평가하도록 하여 업무수행능력 규정을 재차 확인하며, 평가업자가 가정조건을 합리적 근거 없이 자의적으로 취할 경우 비윤리적임을 명시

 

 

 

□ 평가의 책임확보 강화 (안 제17조)

 

 

 

◦ 감정평가서의 내용이 진실하며 정확하다는 것과 가정조건에 의해서만 제한을 받으며, 감정평가사 본인의 공정하고 합리적인 전문가적 판단에 따른 것이라는 것 등을 감정평가서에 첨부

 

 

 

◦ 감정평가서의 진실성, 정확성, 공정성, 합리성 등에 대한 감정평가사의 책임을 강화

 

 

 

(3) 전문성을 제고하는 방향으로 평가원칙의 개선

 

 

 

□ 감정평가 3방식 적용, 실지조사 강화, 감정평가서 작성에서 명료성 및 이해성을 높이고 서술형 보고서 및 일괄평가를 활성화하여 감정평가의 전문성을 제고

 

 

 

□ 기존의 정상가격주의에서 적정가격주의로 변경 (안 제4조)

 

 

◦ 적정가격 평가를 원칙으로 하고, 성격상 적정가격 평가가 적정하지 아니하거나 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적, 성격이나 조건에 맞는 가격으로 결정

 

 

◦ 지공법 제2조 제2항에서 Market Value 개념으로 개정한 만큼 규칙에서 굳이 정상가격이란 용어를 사용하여 혼란을 초래할 필요가 없다고 판단

 

 

□ 기존 물건확인 원칙에서 실지조사 원칙을 강화 (안 제5조)

 

◦ 실지조사에 의해 대상물건을 확인해야 하는 것으로 실지조사를 강화함. 다만 신뢰할 수 있는 객관적인 자료가 충분한 경우에는 실지조사 생략이 가능

 

 

 

□ 감정평가서 작성의 원칙으로 명료하고 이해할 수 있도록 작성함 (안 제9조)

 

 

◦ 평가목적, 평가방식, 평가가액의 산출과정 및 산출의 기초가 된 정보와 가정조건 등을 명료하게 이해할 수 있도록 감정평가서를 작성하고, 의뢰자의 요구에 따라 서식형, 서술형의 형태로 작성할 수 있음

 

 

 

◦ 기존의 평가서는 가치추계 및 평가과정이 생략된 채, 평가결과만 간단히 서식형으로 작성되는 경우가 많았으므로 산출과정 및 기초자료를 분명하게 제시하도록 함

 

 

- 또한, 서술형 평가서의 활성화도 가능하도록 하였음

 

 

 

 

□ 평가방식 적용에서 기본적으로 3방식을 적용 (안 제10조)

 

 

 

◦ 감정평가는 원가방식, 비교방식 및 수익방식을 적용하여 평가하고 각 평가가액을 평가방식의 적절성, 평가에 이용한 자료의 신뢰성 등을 기준으로 조정하여 최종 평가결과를 도출함

 

 

- 다만 평가방식을 모두 적용하는 것이 곤란하거나 적절하지 않는 경우에는 일부 평가방식을 적용하지 아니할 수 있는데, 이 경우 그 사유를 기재

 

 

 

◦ 기존 거래사례비교법 위주의 평가관행과 물건별 주방식과 부방식으로 규정되었던 문제점을 보완하여

 

 

- 가능한 한 3방식 적용을 원칙으로 하여 감정평가의 신뢰성 및 전문성을 높이고 국제적인 기준에 맞추고자 하였음

 

 

 

 

 

□ 개별평가위주에서 일괄평가의 강화 (안 제11조)

 

 

 

◦ 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우 일괄평가

 

 

 

◦ 토지, 건물을 일체로 한 부동산에서 발생하는 수익성이 중요시됨에 따라 이를 평가하도록 함으로써 토지의 공시지가 기준 평가, 건물의 원가법에 의한 평가방식을 지양하고 오피스 빌딩과 같은 수익성부동산의 경우 실질적으로 수익방식을 적용할 수 있도록 한 조치

 

 

 

 

 

(4) 부문별 평가원칙의 신설

 

 

 

□ 기업평가 (안 제39조～제41조)

 

 

◦ 기업평가시 확인사항 및 자료분석으로 부동산감정평가 조항을 준용하고, 기업자산 및 지분, 기업의 특성, 산업 및 경제상황 등 기업평가 고유의 분석사항을 규정

 

 

◦ 청산평가를 하는 경우에는 청산가치와 계속가치를 비교하도록 하였음

 

 

 

□ 부동산컨설팅 및 보고 (안 제47조～제56조)

 

 

◦ 부동산 컨설팅에서의 확인사항으로 부동산 감정평가 조항을 준용하고, 의뢰인의 목적을 달성할 수 있는 하나 또는 둘 이상의 대안을 비교분석하도록 하였음

 

 

◦ 지역경제분석,

 

 

시장분석, 시장성분석, 현금흐름분석, 위험분석 등에 대해 규정하고, 컨설팅 보

 

고서의 작성으로 부동산의 감정평가 조항을 준용

 

 

 

 

(5) 감정평가기준위원회 설치 (안 제58조)

 

 

□『감정평가에관한규칙』시행에 필요한 실무지침 마련 및 운영을 위하여 감정평가기준위원회를 설치

 

 

 

 

① 대안 검토

 

 

◦ 제1안 : 감정평가협회에 위원회를 설치하는 방안

- 업무위탁근거 마련을 위해 지공법 개정 필요

- 전문성 제약 및 재정적 안정 확보 곤란

 

 

◦ 제2안 : (재)한국감정평가연구원에 위원회 설치 방안

- 업무위탁근거 마련을 위해 지공법 개정 필요

- 별도의 민간기관에 위탁하는 방안으로 전문성 확보가 가능하나, 재정적 안정을 위한 분담금 등 제도 장치 필요

 

 

◦ 제3안 : 건교부내 소위원회로 설립하는 방안

-『감정평가에관한규칙』개정으로 가능하므로 절차 간단

- 기존 중앙토지평가위원회의 소위원회 형식으로 운영

 

 

 

② 추진방향

 

 

◦ 조속한 시행을 위해 우선 제3안으로 추진하되, 중․장기적으로 민간전문기관에 위탁하는 방안을 지속 검토추진

 

 

◦ 규칙의 지속적인 관리유지를 위한 기구로서, 구체적인 물건별 평가방식 및 감정평가서식의 개발 등 실무지침 및 평가매뉴얼을 제정할 예정

 

 

 

 

< 참고자료 >   ※ 우리나라 기업회계기준의 경우 - 주식회사의외부감사에관한법률 제13조에 의거 회계처리기준은 금융감독위원회가 증권선물위원회 심의를 거쳐 정함     - 또 전문성을 갖춘 민간법인 또는 단체에 회계처리기준의 제정, 개정과 해석업무를 위탁할 수 있도록 하였음     - 이에 따라 한국회계연구원이 ’99년에 개원하고 동시에 회계기준위원회가 발족     - 금융감독원이 증권거래법의 규정에 의하여 징수하는 분담금의 5%를 초과하지 않는 범위안에서 회계기준제정기관을 지원할 수 있도록 하였음       ※ 미국의 통일감정평가기준의 경우 - 미국의 감정평가협회, 금융기관 등이 후원하여 ’87년 설립한 감정평가재단에서 감정평가 기준을 관장함 - ’89년 금융기관개혁법이 제정되면서 감정평가재단 산하 감정평가기준위원회에 감정평가기준 제정과 개편에 관한 권한이 부여됨

 

 

 

 

? 향후 보완 및 추진 과제

 

 

□ 개정(안)에 물건별 평가기준이 불필요하게 상세히 규정되어 있는데, 이는 세부지침이나 매뉴얼에서 다룰 필요

 

 

□ 평가 3방식중 “수익방식”의 경우 실무에 바로 적용하기 위한 업계의 사전준비 및 여건조성이 미흡한 실정

 

 

◦ 수익성 부동산의 임대료, 관리비용, 환원율 조사 등 관련자료의 정비․구축 그리고 평가전례자료 공유, 자료의 표준화 등을 위한 감정평가정보체계의 구축 등이 시급히 이루어져야 함

 

 

 

 

□ 감정평가기준위원회의 설치와 활동이 시급히 이루어져야 하는데, 구체적인 절차나 향후 액션 프로그램이 미흡

 

 

◦ 규칙개정 이후 세부 고려사항, 수익방식 등 실무매뉴얼과 평가서식의 개발이

 

나 이에 대한 교육 및 연수 실시 등 액션 프로그램을 시급히 마련할 필요

 

 

․감정평가사에게 실무메뉴얼에 대한 레벨(Level)별 의무교육과 추가적인 자율교육을 통한 실

 

무메뉴얼의 숙지

 

 

․감정평가기준위원회에 상설 상담기구를 설치하여 구체적인 실무에서의 제반문제를 적시적으로 해결

 

 

․관련기관 및 학계 그리고 연구원 등과의 제휴를 통해 이론적, 실무적 전문성을 지속적으로 제고

 

 

□ 또한, 중장기적으로 지공법을 비롯한 각 개별 법률에 흩어져 있는 감정평가와

 

관련된 규정들에 대해 체계적으로 규정하는 법체계를 갖출 필요