미국의 부동산 종류

미국 부동산은 주거용 부동산과 상업용 부동산으로 대별되며   미국의 주택은 형태와 소유방식에 따라 단독주택, 타운하우스, 콘도, 코업등으로 구분된다.

1) 주거용 부동산 : 미국의 주택은 형태와 소유방식에 따라 단독주택, 타운하우스, 콘도, 코업등으로 구분된다. 단독주택 (Singel Family Home) : 한국의 단독주택과 동일한 개념임 주택 건물이 각각 떨어져 있고 개인 소유의 대지가 있는 형태를 말한다. 단독 주택은 트랙 홈(Tract home)과 커스텀 홈(Custom Home), 그리고 제조 홈(Manufactured Home)이 있다. 이는 건물의 형태가 아닌 건축 방법에 따라 달리 불리는 명칭이다.        (1) 트랙홈(Tract Home)        일반적으로 미국 단독주택은 주택개발 회사들이 몇 개의 모델 홈을 만든 후 일반인에게 분양하는데 이를 트랙 홈이라고 한다. 트랙 홈 단지 내 주택들은 서로 같은 구조의 주택들이 있으며 이 같은 트랙 홈 단지들은 세월이 흐를수록 개개인 주택 소유주들이 집 안팎의 구조를 바꾸면서 모습이 달라지는 것이다. 일률적으로 건축되는 것이라 개인이 집을 지을 경우보다 비용이 적게드는 것이 장점이다.              (2) 커스텀 홈 (Custom Home)         반면 커스텀 홈은 개인 건축업자를 고용해 개개인이 취향에 맞게 주택을 짓          는 것이다. 따라서 비용이 많이 들기 때문에 커스텀 홈은 대부분 고급주택이         많으며 최근에는 일부 대형 주택개발회사에서도 개인의 취향에 맞도록 커스          텀 홈 단지를 조성, 주문제작을 통해 커스텀 홈을 짓고 있기도 한다.             (3) 제조홈 (Manufactured Home) 제조 홈은 한인들에게는 친숙하지 않은 주택 형태인데 벽과 바닥, 지붕, 그리고 기타 주택구조에 필요한 모든 것이 제작된 후 운반돼 조립되는 것으로 일반 주택보다 건축비가 저렴한 것이 가장 큰 장점이다. 모빌 홈 역시 제조주택으로 일반 제조주택이 이동할 수 없는데 비해 모빌 홈은 이동이 가능한 제조주택이다. 다세대 거주 주택(Multi-Family Home) 개인 소유의 콘도미니엄 및 타운홈과 렌탈프라퍼티로 이용되는 아파트가 있다. 아파트는 다세대가 있는 건물을 한 개인이 소유하고 각각의 유닛을 개인에게 렌트해 주는 거주용 렌탈 프라퍼티를 말한다. 콘도미니엄 및 타운홈은 일반 단독주택과는 달리 건물은 각자가 소유하지만 기타 건물 인근의 프라퍼티는 공동으로 소유 및 관리하는 주택을 말한다. 따라서 콘도미니엄이나 타운홈은 주택소유주협회가 있고 협회는 매월 각자의 소유주가 내는 관리비로 단지를 관리,운영해나가고 있다.       이 중 콘도미니엄과 타운홈의 구분이 종종 혼동될 경우가 있다. 콘도미니엄과 타운홈은 소유권 형태의 차이에 따라 명칭이 달리 되는 것으로 외형상으로 나눌 수는 없다. 콘도미니엄과 타운홈의 형태를 복합한 콘도미니엄 타운홈도 있기 때문.       (1) 콘도미니엄 일반적으로 콘도미니엄은 각각의 유닛을 개인이 소유하고 부수적인 프라퍼티 즉 대지를 포함해 기타 공동이용 문화시설과 같은 부속물들은 다른 소유주들과 일정 비율로 소유하게 된다. 콘도미니엄은 계단이나 복도, 차고 등 공동 이용 공간이 많기 때문에 타운홈의 소유권보다 좀더 복잡하며 때론 불분명하기도 하다. 또한 콘도미니엄은 현관문 안 실내 공간에 대해서만 단독 소유권이 있으므로 실내를 제외한 외부 및 공동 이용 공간에 대해서는 개별적으로 페인트칠을 한다거나 시설물 들을 바꾸는 행동은 할 수 없다. 각 유닛의 소유주들은 전체 콘도 단지의 소유 및 투자에 대해 소유하고 있는 유닛의 크기에 비례해 소유권(master deed)을 갖고 있다.       (2) 타운홈  타운홈은 소유주가 각 유닛 뿐만 아니라 유닛의 대지도 함께 소유하게 되며 콘도미니엄과는 달리 지붕도 각각 따로 있다. 또한 단독 주택처럼 그라지와 개인이 관리할 수 있는 작은 마당이 있는 것이 대부분이다. 최근에는 소유 형태는 콘도미니엄이면서 건물 형태는 타운홈처럼 그라지와 패티오가 따로 있는 형태도 많이 볼 수 있는데 이러한 경우 대부분 지붕이 연결되어 있으며 지붕관리 또한 어소시에이션에서 하고 있다. 이러한 경우는 타운홈이라 불리지만 실제 법적으로 소유권 형태는 콘도미니엄이다. 타운하우스 (TownHouses) : 단독주택을 옆으로 쭉 붙여놓은 형태의 단층 또는 복 층으로 된 건물구조로 옆집과 벽을 맞대고 붙어 있는 형태이며 건물과 그에 따른 토지만 소유권이 있으며 그 외의 토지에 대하여는 공동 소유 이다. 콘도 (Condos, Condominiums) :콘도 하나하나의 소유권은 개인에게 귀속되지만 이는 건물에만 해당하는 것이고, 건물의 토지에 관한 소유권은 콘도 전체 소유권자들의 공동 소유 이다. 다시 말해 한국의 아파트 개념과 흡사하다. 콘도미니엄시장은 지난 1970년 말 경부터 주택구입연령에 찬 베이비부머들이 선호하기 시작하면서 시장이 형성됐다.아파트 개발업자들이 많은 도시에서 콘도를 과도하게 건축하면서 건물의 많은 유닛들을 빈채로 놔두기 보다는 유닛별로 매각을 하면서 시장이 확대됐다. 많은 사람들은 콘도에 산다는 것을 좁은 공간과 비싼 파킹비용 그리고 골치아픈 빌딩관리협의회에 참석하는 것을 떠올리지만 낮은 유지비용,편리함 그리고 도심에 위치해있다는 점이 베이비부머와 X세대들의 구미에 맞아 콘도시장은 점점 뜨겁게 달궈지고 있다.지금으로부터 10년전만 해도 그다지 주목을 받지 못했던 콘도시장은 수요급증과 낮은 모기지금리로 최근 주택시장을 선도해왔다. 전국 부동산협회에 따르면 콘도는 가격이 급상승하고있는 부동산시장에 처음으로 발을 딛고자 하는 많은여성과 처음으로 집을 사려는 사람들에게 인기가 있는 것으로 나타났으며 또한 단독주택에서 살 경우 집관리/유지로부터 자유로워질 수 없기 때문에 은퇴한 노년층과 자녀가 없는 부부들이 콘도를 선호하고 있다.미국 대도시지역과 마찬가지로 가주 로스엔젤레스 다운타운의 경우에도 도심 재개발 계획에 의해 그동안 사용되지 않고 방치됐던 많은 오피스 빌딩들이 콘도로 전환개발 되면서 새로운 주거지로 발돋움 하고 있는 상황이다. 코업 (Co-ups, Cooperatives) :공동주택의 소유권이 회사(Corporation)에 귀속되어 있고, 각 개인은 해당 회사의 지분을 매입하여 그 주택에 입주하게 되며 건물의 토지의 소유권 또한 회사에 있다.       2) 상업용 부동산 : 상업용 부동산은 수익성에 따라 임대 아파트, 상가, 사무실, 빌딩, 쇼핑센터, 등 그 종류도 다양하며 용도와 형태에 따라 수익성, 관리, 융자 조건들과 형식에 많은 차이가 있으며 수익의 투명성, 입주자의 임대계약상태, 관리 유지보수, 미래시장가치 등 여러 변수들이 작용하므로 상업용 부동산 투자는 무척 까다롭고 반드시 전문가의 정확한 분석과 도움이 필요하며 돌다리도 두드려보고 지나가는 자세가 필요하다. 사무실, 쇼핑 센터, 극장, 호텔, 주차시설 등의 영업용 부동산   3) 산업용 부동산 : 창고, 공장, 산업지역 내의 땅, 동력시설 등   4) 농업용 : 농장, 산림, 목축장, 과수원 등   5) 그외 특별용도 : 교회, 학교, 묘지 및 정부 소유지 등

 

 

제 1 장 . 미국 부동산의 종류와 특성

 

 

1. 농 경 지
미국의 농경지(Agricultural Land)는 대단히 광대할 뿐만 아니라 가격도 여러 층으로 나뉘어져 있어 투자 목적에 따라 그 대상이나 위치가 선택된다. 앞에서 언급한 바와 같이 외국인이 미국의 농토를 구입하는 데에는 각 주정부마다 서로 다른 제한 사항과 규정을 적용하고 있으나 대제로 별 어려움 없이 부동산을 매입할 수 있다.

 

부동산소유 후 직접 경작을 할 수도 있고, 또는 투자 목적으로 상당 기간소유하면서 지역 농부들과 임대 계약을 맺어 최소한의 수입을 올릴 수도 있다. 특히 농토 구입의 목적이 경작이 아니라 장래 개발을 위한 것일 때에는 다음과 같은 내용들을 고려해야 한다.

 

- 장래 토지의 사용 목적 변경 가능 여부(관할 지방 행정당국에 확인할 것)
- 교통의 편리성과 현재 연결돼 있는 도로의 종류, 그리고 장래도로 신설 계획(대부분 미국은 수십 년 후까지의 도로 계획이 돼있음)
- 각종 토질 검사를 통해 장래 목적에 적합한 토지인지의 여부
- 홍수 지역 여부
- 그리고 특히 미국 환경청에서 요구하는 규정에 대한 위반 사항유무 확인

 

따라서 이같은 농토 가격은 물론 주위 여건에도 많은 영향을 받겠으나, 특히 건축 규제에 따른 조우닝(Zoning; 지대설정)에 따라 그 가격이 아주 다르다. 후에 대정부 보고에서 볼 수 있듯이, 미 면방정부 당국은 외국인이 미국 농토를 구입할 때에는 복잡한 보고를 하도록 규정하고 있으나 외국인 소유권에 대해서는 절대적으로 안전하다고 하겠다.

 

또한 외국인이 농토를 구입하여 직접 농작물을 경작할 경우, 고도로 전문화된 기술과 저리 융자까지 정부 당국으로부터 지원받을 수 있다. 아무튼 외국인이 미국 내 농토를 구입하는 것은 실질적으로 자국의 영토를 외국에 그만큼 신장하게 되는 것과 마찬가지여서, 특히 한국과 같이 토지가 협소한 나라에서는 외국 투자를 적극 장려할 필요가 있다.

 

 

2. 상공용 부동산미국의 상공용 부동산(Commercial and Industrial Real Property)은 통상 주택용 부동산을 제외한 일체를 의미한다. 예를 들면 사무실용,창고, 공장 건물, 쇼핑 센터 호텔, 극장 그리고 광산 등이 여기에 속한다.

 

(1) 쇼핑 센터


일반적으로 쇼핑 센터는 내외국인을 막론하고 투자가들이 즐겨 찾는 투자 대상이다. 특히 미국 세법의 대폭적인 개정(1986년)은 그 동안 많은 투자가들이 세금상 혜택을 받을 목적으로 부동산에 투자했던 소위 택스 쉘터Tax Shelter)를 할 수 없게 되자 부동산 투자 중 현금 유통(Cash Flow) 수입이 비교적 높은 쇼핑 센터가 자연히 인기있는 부동산 투자 대상으로 각광을 받게 되었다.

다른 부동산 투자와 비교해 볼 때, 쇼핑 센터의 특성은 우선 비교적 유리한 조건의 융자가 가능하다는 것이다. 왜냐하면 대부분의 쇼핑 센터는 그 규모에 상관없이 임차인crenant)이 기본 임대료(Base Rent) 외에 각종 세금, 보험료, 광열비(Utility) 그리고 공용시설 관리비까지 모두 부담하기 때문에 세금이나 물가 상승에 따른 위험 부담이 없고, 건물주의 수입이 확실할 뿐만 아니라, 다른 부동산에 비해 임대 기간이 길다. 게다가 일단 사업을 시작하게 되면 자연 영업권이 형성되기 때문에 임차인이 쉽게 임차권을 포기하고 타 장소로 이전하는 경우가 적은 장점이 있다.

물론 다른 부동산도 마찬가지 겠으나 특히 쇼핑 센터는 비교적 여러 종류의 많은 임차인으로 구성되므로, 부동산을 구입하고자 할 때에는 임차인들의 구성 내역(Tenant Mix)과 임대 계약 조건 등을 세밀히 검토해야 한다. 왜냐하면 상술한 바와 같이 임대 기간이 비교적 장기간이기 때문에 한번 잘못 산정된 임대 내용을 수정할 기회가 적은 단점이 있기 때문이다.

그리고 건물 관리인(Building Manager) 선정 또한 매우 중요하다. 쇼핑 센터를 그 규모나 성격에 따라 다시 세분해 보면 다음과 같다.


① 스트립 센터(Strip Center):

인근 동네를 상대로 한 생필품 및 서비스를 제공할 수 있는 소매상이나 서비스업(예: 보험, 부동산업, 회계사, 치과, 세탁소 안과, 지압사 등) 등이 임대한 소규모의 상점으로 점포 수가 10개 내외인 것이 보통이다. 이같은 센터는 개인 투자가가 흔히 찾는 부동산으로 대략적인 매매 가격은 건물의 수명, 위치 그리고 건물의 구조 상태에 따라 차이는 있겠으나 연간 순수입의 8 배 내지 10배 정도면 적합하다고 볼 수 있다.


② 리저널 센터(Regional Center)이 종류의 쇼핑 센터는 주로 몇 동네가 함께 이용하게 되는 곳으로, 대개의 경우 수퍼마켓을 중심으로 30개 내지 40개 정도의 소매점포들이 모여 있으며, 총 건평 규모는 3 만 평방피트 내지 10 여만 평방 피트의 크기이다.


③ 쇼핑 몰(Shopping Mall) : 쇼핑 몰은 통상 대도시를 중심한 외곽도시로서 교통이 편리한 곳에 위치한다. 또한 대형 주차장을 구비하고 각종 유명 백화점들이 각종 소매 점포들과 함께 한 지붕아래에서 장사를 함으로써, 고객이 필요로 하는 물건들을 한 곳에서 모두 구입할 수 있는 대규모의 쇼핑 센터를 말한다.

이같은 쇼핑 몰은 1960년도 말부터 1970년도 초기까지 많은 대도시 주민들이 점차적으로 복잡한 도시를 떠나 교외 지역으로 이주함으로써 대도시 주변의 새로운 위성 도시 발전으로 생긴 쇼핑 센터라고 할 수 있다. 쇼핑 몰은 다소의 차이는 있겠으나 통상 수십만평방 피트 규모의 건물과 광대한 주차장 시설을 갖추고 있으며,필수적으로 교통이 편리한 위치여야 한다는 공통점을 가지고 있다.

 

 

(2) 사무실용 건물


개인이나 대규모 부동산 전문 회사를 막론하고 일반적으로 미국부동산 투자를 거론할 때에는 기존 또는 신축된 사무실용 건물에 투자하는 것이 정통적인 투자인 것처럼 생각할 정도로 투자 비중이 절대적이었다. 그러나 최근에 와서 이같은 생각이 점차 바뀌어 투자 대상이 다양성을 보이고 있는 경향을 나타내고 있다.

1970년대 이후, 큰 도시 주변에 위성 상업도시가 형성되면서 많은 사무실용 건물들이 신축됬다. 대도시로부터 위성도시의 사무실을 임대하여 이전해 오는 사례가 많아 대도시 건물주들을 위협하기까지 했으나, 현재는 역시 큰 도시 중심지에 위치한 건물들이 교외에 새로이 신축된 건물보다 비교적 건물 가격이 높은 편이다. 아무튼 사무실용 건물은 아직까지 부동산 투자 대상 중 가장 대표적인 투자라고 할 수 있다.

 

(3) 호텔 및 골프 클럽


외국 투자가들은 그 동안 부동산에 직접 투자하여 얻은 경험을 살려, 단순한 부동산 투자뿐만 아니라 그 부동산과 관련된 사업에까지 진출하기 시작하면서 기존 호텔이나 모텔 등을 매입 또는 신축, 부동산 소유는 물론 직경 경영하는 사례를 종종 볼 수 있다.

또한 골프열풍을 타고 특히 일본인 들이 골프 클럽을 매입하는 요즈음의 경향은 그 동안 외국인의 부동산 투자에서 볼 수 없었던 새로운 투자 양상이라고 할 수 있다. 그리고 후에 주거용 건물에서도 다시 언급이 되겠으나,1986년도의 세법 개정에서 주택 소유에 부여한 세금상의 혜택으로 인해 골프코스가 개발되면서 그 주변에 고급 주택을 함께 신축하게 된 경향 또한 특이한 현상이라고 하겠다.

 

(4) 생산 공장 및 창고용 건물


도시 주변에 주로 발달된 공업 단지 건물들로서 생산을 위한 공장과 생산품을 저장하는 창고로 대략 구분되겠으며, 사무실용 건물에 대한 투자 다음으로 대규모 투자 대상으로 인기가 있다. 특히 요즘 많은 외국 생산 공장들이 미국 내 진출이 많아지면서 직접 자기 자본으로 필요 건물을 신축하거나 또는 기존 건물을 매입, 사용 목적에 적합하도록 개조해서 사용하는 사례를 많이 볼 수 있다.

한 가지 과거에 비해 특이한 현상은, 전통적인 공장 건물은 10% 정도가 사무실이고 나머지 90% 는 웨어하우스(Warehouse: 창고)로 쓰도록 설계되었는데 요즘은 생산품과 그에 따르는 마케팅과 서비스 분야의 변화로 말미암아 사무실용과 웨어하우스 부분이 50% 씩 각각 점유하는 사례가 많으며,

]심지어는 사무실 점유비율이 50% 이상이 되는 경우도 있다. 특히 이같은 경향은 일본 생산 공장들이 미국 내로 이전해오면서 더욱 현저하게 나타났는데, 그 이유는 다음과 같은 장점이 있기 때문이다.


- 생산 공장에서 생산뿐만 아니라 시장 처리(Marketing)까지 할 수 있다.
- 임대료가 대도시 사무실보다 저렴하다.
- 교통이 복잡한 대도시보다 고객 접촉이 용이한 시장 효과를 거둘 수 있다.


따라서, 미국 시장 진출에 있어서 곡 대도시같이 임대료가 비싼 장소에 있어야 하는 필수적인 이유가 없는 한, 생산 및 시장 개척을 한 곳에서 할 수 있고, 경비를 절약할 수 있는 공업용 건물(Industrial Building)에서 사업을 운영하는 것도 현명한 처사라고 말할 수 있다.

 

 

3. 주거용 건물


미국의 주거용 건물(Residential Building)을 구조별로 분류하면 다음과 같이 구분할 수 있다.
- 단독 주택(Single House)
- 연립 주택(Multi-Unit Home)
- 이동 주택(Trailer Home)
- 아파트(Apartment)
- 코-압(Cooperative Housing)

사실상, 아파트는 한국과는 달리 주거용 건물이라기보다는 성격상 상용 건물(Commercial Building)로 분류되는 사례가 많다.현재까지는 외국 투자가들이 이같은 주거용 건물에 대거 투자한 예는 많지 않지만 미국 내에 거주하는 개인들이 세를 드는 것보다 소유하는 것이
여러 면에서 유리하다고 판단되어 주택을 구입하는 경향이 많아졌으며, 이같은 현상은
앞으로 외국 투자가들이 주거용 건물에 대규모 투자 또는 주택 개발에 직접 참여하게 되는 동기가 될 것으로 예상된다.

현재도 많은 외국 자본이 주택과 관련된 융자나 주거용 건물 신축에 간접적인 수단으로 투자된 사례는 많다. 그리고 과거의 경험으로 볼 때, 미국 내 주택 경기는 계속 호조를 보일 것으로 판단되며, 다른 부동산에 비해 위험 부담이 적고, 특히 1986년도의 세법 개정 이후 그 동안 허용되었던 부동산 투자에 따른 택스 쉘터(Tax Shelter)가 대부분 폐지되거나 대폭 개정되었지만 주택 소유에 따른 세금 혜택은 오히려 증가되었다.

즉, 직접 거주할 주택 구입시 모기지(Mortgage) 분이 1 백만달러까지 되는 것은 지불한 이자 분에 대해서 아무런 제한 없이 세금을 보고 할 경우 경비로 공제할 수 있도록 허용하였다. 또한 집을 담보로 다시 추가로 융자할 때, 이를 에퀴티론(Equity Loan)이라고 하여 10 만 달러까지 융자하여 지불한 이자 분까지도 공제를 허용하고 있다. 이로 인해 세법 개정 후, 미국 전역에 걸쳐 대단히 값이 비싼 호화 고급 주택 신축이 성행하게 된 계기가 되기도 했다.

그리고 주거용 건물로 휴가 주택(Vacation Home)을들 수 있는데,이는 특정 기간 동안 평상시 살고 있는 주거지를 잠시 다른 곳으로 옮겼다고 간주, 제 2의 주거용 건물로 취급하여 앞에서 언급한 모든 세법상의 혜택을 받을 수 있도록 하였다.

 

 

4. 기타 종류의 부동산


기타 종류의 미국 부동산으로는 특별한 목적에 의하여 형성된 부동산 형태들로서 교회, 공원, 묘지 공용시설, 클럽 등을 들 수 있다.