감정평가에 관한 규칙 전부개정령 주요개정사항 및 개정 취지 (사견은 궁서체)

 

 

 

 

 

「감정평가에 관한 규칙」전부개정령 주요 개정사항 및 취지

 

 

 

주요 내용	관련 조문	개정사항 및 취지
1. 시장가치기준 원칙 도입 감정평가 관련 용어를 국제표준에 일치시키기 위하여 현행 정상가격이라는 개념을 국제적으로 널리 쓰이는 시장가치(Market Value)라는 용어로 대체하고, (월간 감정평가사의 이선영 평가사님의 시장가치 도입 개념비판 논문을 참조) 시장가치를 기준으로 감정평가하는 것을 원칙으로 하며, 시장가치 외의 가치로 감정평가를 하는 경우에는 그 이유 등을 감정평가서에 적도록 함	제2조(정의) 제1호     제5조(시장가치기준 원칙)       제13조(감정평가서 작성) 제2항제8호	- ‘정상가격’ → ‘시장가치’   - ‘정상임료’ → 삭제, 시장가치로 포섭 (한정된 기간에서의 시장가치라고 불러야 할지???)   - 기준가치를 시장가치와 시장가치 이외의 가치로 나누고, 시장가치를 기준으로 감정평가하는 것을 원칙으로 규정   - 시장가치 이외의 가치로 감정평가할 수 있는 경우를 제한적으로 규정하고, 이 경우에는 그 이유 등을 감정평가서에 적도록 함
2. 현황기준 원칙 명시 조건부 감정평가가 남용되는 것을 방지하기 위하여 감정평가는 대상물건의 현황을 기준으로 감정평가를 하도록 규정하되, 감정평가업자는 현황대로 감정평가하지 아니한 경우 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토하고, 감정평가서에 이를 적도록 하는 한편, 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 실현이 사실상 불가능하다고 판단하는 때에는 감정평가 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있도록 함	제6조(현황기준 원칙)                     제13조(감정평가서 작성) 제2항제9호	- 현황평가의 원칙과 그 예외(조건을 붙여 감정평가할 수 있는 경우)를 명확히 규정(제1항)하여, 감정평가업자가 임의로 조건을 부가하여 감정평가하는 것을 제한 - 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 사실상 실현불가능하다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있도록 하여 감정평가조건과 관련된 불필요한 논란을 방지하고자 함 (제4항) - 감정평가조건을 붙인 경우에는 그 이유 및 검토사항(합리성, 적법성 및 실현가능성)을 감정평가서에 적도록 함
3. 기본적 사항의 확정 감정평가와 관련된 감정평가업자와 의뢰인 등 이해관계자 간 분쟁을 최소화하기 위하여 감정평가업자가 감정평가를 의뢰받았을 때 의뢰인, 대상물건, 감정평가목적, 기준시점, 감정평가조건, 감정평가의 기준이 되는 가치, 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역에 관한 사항, 수수료 및 실비에 관한 사항 등 기본적 사항을 의뢰인과 협의하여 확정하도록 명시함	제9조(기본적 사항의 확정) 제1항	- 종전 감칙은 ‘기본적 사항의 확정’을 규정하고 있으나, 확정해야 할 기본적 사항이 무엇인지를 규정하지 않아 감정평가 완료 후 감정평가업자와 의뢰인 등 이해관계자 간의 분쟁의 소지가 있음 - 사전에 확정해야할 기본적 사항을 상세히 규정하고, 기본적 사항에 관해서는 의뢰인과 협의하여 결정토록 하여 분쟁의 소지를 최소화 함
4. 시산가액 조정 감정평가의 적정성을 확보하기 위하여 감정평가업자는 대상물건별로 적용된 감정평가방법에 따라 산정한 가액을 다양한 감정평가방법을 활용하여 조정하고 감정평가액을 결정할 수 있도록 하고, 그 가액 조정에 대한 근거를 감정평가서의 감정평가액 산출근거 및 결정 의견란에 적도록 함	제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액조정) 제2항ㆍ제3항         제13조(감정평가서 작성) 제3항제1호	- 감정평가 이론 및 외국의 평가기준에서는 시산가액 조정 절차를 가장 중요한 감정평가의 과정 중 하나로 인정하고 있으나, 종전 감칙은 시산가액 조정을 제한하는 문제점이 있었음   - 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 함으로써 감정평가업자들이 다양한 평가방법을 활용하여 감정평가의 적정성을 확보하도록 유도하고, 시산가액 조정에 대한 근거를 감정평가서에 기재하도록 하여 시산가액 조정이 남용되는 것을 방지하고자 함
5. 감정평가서 작성원칙 규정 감정평가 의뢰인과 이해관계자를 보호하기 위하여 감정평가업자는 감정평가서를 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성하도록 함	제13조(감정평가서 작성) 제1항
6. 토지의 감정평가 방법 법 제21조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여 감정평가액을 결정할 수 있으나, 법 제21조 제1항 단서에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법만을 적용하지 않고, 다른 감정평가방법의 적용을 통하여 합리성 검토, 시산가액 조정 등의 과정을 통하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 함. 즉, 공적평가시에는 공시지가기준법만을 적용할 수 있으나, 사적평가시에는 공시지가기준법을 주된 방법으로 적용하여야 한다는 것임. 또한, 감정평가 기준의 명확성을 강화하기 위하여 비교표준지 선정 및 시점수정 등 공시지가기준법에 따른 감정평가 세부기준을 정함.	제14조(토지의 감정평가) 제1항ㆍ제2항               제14조(토지의 감정평가) 제3항제2호 본문           제14조(토지의 감정평가) 제3항제2호 가목             제14조(토지의 감정평가) 제3항제5호	- 일반적인 토지의 감정평가는 공시지가기준법만을 적용하여 감정평가액을 결정하나, 감정평가의 합리성을 제고하기 위하여 담보권의 설정ㆍ경매 등을 위하여 토지를 감정평가할 때에 공시지가기준법을 적용하되 시산가액 조정 등의 과정에서 다른 감정평가방법을 적용할 수 있음을 명확히 함   - 공시지가기준법 적용시 시점수정방법을 비교방식의 일반원리에 맞게 평가대상토지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구의 지가변동률에서 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 지가변동률을 적용하도록 변경함   - 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률도 적용할 수 있도록 함으로써 관리지역 미세분 지역 등의 지가변동률 적용문제를 해결함   - 그 밖의 요인 보정(기타요인 보정)의 구체적 내용은 「감정평가실무기준」(이하 “실무기준”)에서 규정할 것임
7. 「감정평가실무기준」제정 근거 마련 이 규칙에서 감정평가를 할 때 준수해야 할 기본적인 원칙과 기준들을 규정하고 세부적ㆍ구체적인 사항은 국토해양부 훈령인 감정평가실무기준에서 정하여 고시할 수 있는 근거를 마련함	제28조(그 밖의 감정평가 기준)	- 실무기준은 개정 감칙의 시행 시기에 맞추어 제정ㆍ시행하려 하였으나 그 시기가 2013년 2월 중순경으로 미뤄짐 (개정 감칙의 경과조치와 배치되는 부분의 처리는 어떻게 할지???)
8. 기타 용어 변경 및 신설 사항	제2조(정의) 제2호 제2조(정의) 제3호	- ‘가격시점’ → ‘기준시점’으로 변경 - ‘기준가치’ 신설, ( )감정평가표에 ‘기준가치’란 신설
9. 별지서식 관련	제13조(감정평가서 작성) 제4항	- 감칙 별지 서식 신ㆍ구대비표 참조
10. 경과조치 개정 감칙은 2013. 1. 1 부터 시행 단, 제5조 (시장가치 기준원칙), 제6조(현황기준원칙), 제9조(기본적 사항의 확정), 제10조(대상물건의 확인), 제12조부터 제26조까지(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정~ 그 밖의 감정평가), 별지 제1호서식 및 별지 제2호서식의 개정규정은 이 규칙 시행 후 감정평가를 의뢰받은 경우부터 적용	부칙 <제508호, 2012.8.2> 제1조(시행일)   제2조 (시장가치기준 원칙 등에 관한 적용 례)

 

 

출처 : 감정평가협회의 내용을 필자가 적절히 가감하여 재작성