<실무 기본이론> 1. 거래사례비교법

 ◎ 거래사례 선택의 종합 (수험용) 

1ST. 먼저 용도지역, 이용상황이 유사한 사례를 선택합니다.

2ND. 다음으로 요인비교자료로 이동하여 지역요인의 비교가능성을 검증합니다.

3RD. 이후 시점 수정치자료로 이동하여 사례의 거래시점부터 대상의 가격시점까지 시점 수정이 가능한지를 먼저 검토합니다. 보통 2년전의 사례를 선택하지 못하는 것으로 나와있는데 감칙상 명시적으로 나와있는 것은 아니며 토지보상평가지침의 내용을 유추하여 적용하고 있다. 선택하지 못한다는 의미가 아니라, 사례 거래시점이 가격시점으로부터 멀리 떨어져 있는 경우 그 가격의 정확도에 문제가 있기 때문에 사례를 배제하여야 하는 것뿐이다. 수험 문제상에서는  1년정도의 시점 수정자료만을 주어 사례의 시점 수정을 불가능 하게 만드는 경우가 대부분이므로 이러한 자료를 항상 먼저 확인하면 될 것이다 

4TH, 마지막으로 개별적 유사성을 검토하십시오.

     이때 우선적으로 검토되어야 하는 부분은 면적입니다. 면적은 그 면적에 따라 가격의 차이가 발생할 수있는 개별 요인 중 가장 큰 요인이므로 (광평수 토지에서도 문제됨) 유사한 사례를 선정하여야 합니다.

 

 

 

<사정보정치>

 

사정보정치 및 사정보정률의 경우 5회 1번에서 기출되었으나 개인적으로 앞으로는 기출될 가능성이 거의 없다고 본다. 현업에서는 쓰이고 있지 않다. 수험용으로만 의미가 있다.

 

【사정보정치】다음 거래사례자료를 통해서 ‘을’지의 정상가격대비 사정보정치를 산정하시오. (5점)

1. 소재지등 : 경기도 부천시 원미구 역곡동 3번지(주거지역)의 가장형 평지

 

 

2. 거래내용

8M 도로
	갑 180㎡
	을 200㎡
4M 도로

 

 

1) ‘갑’토지 소유자가 단독주택을 신축하기 위하여 인근의 일반주거지역내에 인접한 ‘을’지를 2009. 8. 11 매

     입한 사례이며, 매매당사자간에는 경제적 합리성이 인정되는 것으로 판단됨.

2) ‘갑’지 소유자는 가치증감분을 병합 전 토지가격 구입한도액비로 분배 하였으며 이는 경제적 합리성이

     있다고 판단됨.

획지	갑	을	갑+을
평점	90	75	100

 3) 거래대금은 22,500,000원이고 매입즉시 현금납입조건임.

 

4) “을”토지 위에는 노후화된 목조 건물이 위치하고 있는바 철거비는 매도인 부담으로 이루어지기로 합의됨.

 

 

◎ 문제 해결을 위한 노력

 

한정가격의 증분가격의 배분은 총 8가지 종류가 있으나 주로 “총액비”와 “구입한도액비”를 이용한 배분이

 

문제가 된다. 총액비의 경우 쉽게 접근할 수 있지만 “구입한도액비”로 배분액을 산정하는 경우 주의한다.

  

① 목차의 구성   

 

이 부분은 전형적인 목차의 암기로 해결될 수 있는 부분이다. 

      

Ⅰ. 사례토지의 정상화 가격  1. 사정보정치   (1) 가치 증분액   (2) 가치 증분액의 배분   (3) 사정보정치의 산정  2. 사례토지의 정상화 가격

 

 

② 문제 풀이 요령

  첫째, 먼저 어느 토지를 구입하는지를 확인 결정하십시오

  

  둘째, 정해진 목차에 대입하여 답안을 작성합니다. 

Ⅰ. 사례토지의 정상화       1. 사정 보정치의 산정         (1)가치 증분액           100*380-90*180-75*200          =6800             (2)가치 증분액의 배분          1)배분비의 산정(구입한도액비에 의함)             380*100 - 180*90          -------------------                      = 0.487             380*100*2 - 180*90 - 200*75                   2) 가치 증분액            6800 * 0.487                      = 3112           (3)사정보정치 산정           1)사정보정률 산정             3112/(75*200)                  =0.207(약 21% 고가 구입)               2) 사정보정치              100            -------                            = 0.826              100 + 21         2. 사례 토지의 정상화        22,500,000*0.826         Ⅱ. 대상토지의 정상가격       철거비의 고려를 각주로 결정하시거나 목차화 한다.

   

  ③ 생각해 봅시다.

   - 한정가격의 취지

     한정가격은 당사자간의 거래조건에 의해 일반적인 정상가격보다 고가나 저가로 고려되는 경우를 의미

     합니다. 따라서 사례의 선정시 원칙적으로 배제되어야 하는 사례이지만 그 보정치를 산정하여 정상가  

    격으로 만들 수 있는 경우에는 배제 사유가 아님을 꼭 기억해 주세요.

  

   -사례의 정상화에 보정요인

     일반적으로 금,사,철의 순서인지 금,철,사의 순서인지 논란이 있다.

     그러나 이러한 논의는 무의미하며 절대 시험문제에서 논점이 되지 못한다. 단지 자신에게 빠른

     방법이라고 판단되는 방법으로 선정하여 구하는 것이 무난하다.

※전세금의 처리

 사례에 전세금 승계조건이 있는 경우 그 현가화 방법에 논란이 있다.

 

1안 현가화(할인)를 해야한다는 입장

  단순히 계약기간 만료시에 반환되는 것을 기초로 현가화하여야 한다는 방안

 

 

2안 현가화(할인) 하지 않는다는 입장

 

(1) 거래의 대상은 완전소유권을 기준으로 가격이 결정된다. 그러므로 임대차 계약의 특성상 계약기간동안

 

임차자는 배타적 용익권을 갖기 때문에 그로인한 소유자의 불이익이 발생하고 그것이 화폐의 시간가치를

 

상계시킨다는 것

 

 

(2) 일반적인 거래관행으로 볼 때 매매 당사자는 보증금이나 전세금의 시간가치 고려없이 액면금액만을 염

 

두해 두고 거래하는 것이 보통이며 대부분의 거래에서 임차자와의 협의하에 잔금지급일을 기준으로 당

 

해 계약을 해지하는 것이 일반적인 관행이기 때문에 시간가치를 고려할 필요가 없다는 점을 논거로 제시 

 

 

 

최적의 방안

  

두 가지 논의 중 어느 것을 선택하여도 무방하다고 판단된다. 그러나 만약 이 부분을 논점으로 물어

 

본다면 당연히 1안보다는 2안의 논리를 의도로 하여 물을 가능성이 많다고  판단된다. 따라서 이때

 

는  현가화시키지 않는 방향으로 논리를 잡고 각주로 전세금  현가화시키지 않는 논리를 부각시키

 

는 것이 득점에 조금더 유리하지 않을까 생각한다. (실제 시험에서 논점화 되기는 힘들다)