Pass 감정평가실무 질문과 답변중 수정사항

질문 )

 

안녕하세요 김기태평가사님 패스풀다가 질문이 생겨서요.

문제는 3판2쇄 p508 페이지 리노베이션 입니다.

문제풀이에서 방당면적을 (726 x 500%) / 71로 해서 51m2 으로 되어있는데요.

현재 용적율 500% 대지면적 726 으로 총 3630m2 입니다.

여기서 6층이 330 이므로 1~5층 까지의 면적이 660 으로 나오는데요.

한층에 11개씩 (6층 5개)로 방크기를 60m2 으로 잡으면 방의 개수는 60개로 나옵니다.

월 임대료 400,000 으로 잡으면 51m2으로 잡은 임대료보다

51m 기준시 = 300,000 * 12 * 71 = 255,600,000

60m 기준시 = 400,000 * 12 * 60 = 288,000,000 으로 순수익이 더 커질뿐만 아니라 자본비 지출도 더 적게되어서

리노베이션으로 인한 타당성이 긍정되게 됩니다.

최유효 이용으로 상정하면 60m 으로 잡는것이 더 타당하지 않을까 생각됩니다.

물론 주차장확보도 가능하고요. 저는 이렇게 풀었는데 제가 잘못 푼것인지 잘 모르겠어요.

문제를 읽어봐도 잘 못 찾겠네요. ,,

답변)

 

저는 이 문제 만들 당시 주차장 규정과 관련해 방 수를 계산하길 원했고, 그러한 생각에서 (자료 6)의 "3. 원룸 개조시 건축가능 방수 산정을 위한 주차장 관련 규정"이라는 목차제목을 달았습니다. 이 문제를 시중에 공개 후 몇몇 분들이 다른 관점으로 방당 크기를 얘기하셨는데요, 컨설팅 문제에서는 여러가지의 관점이 존재한다고 생각합니다. 제가 처음 이 문제를 만들 당시에는 이런 생각으로 문제를 구성했는데, 다른 분이 다른 관점으로 얘기를 하시는 경우가 종종 있습니다. 만약 저와 생각이 다르다면 제 의도만 받아들이시고 넘어가는 것은 어떨까란 생각을 가져 봅니다.

 

 

이 문제를 김기태 평가사님 본인이 만들었다고 애기하고 있으나 이는 사실과 다르다

 

 

이 문제의 원전(原典)은 2003년 13기 전규성 평가사님 (그 당시 서울법학원 화,목요반 실무팀장)의 2기 3주차 스터디 문제였다.

 

 

그 당시 김기태 평가사님은 장발의 머리를 하고 다녔던 4년차 팀원이었다.

 

 

문제집에 제시된 것은 전규성 평가사님의 예시답안을 그대로 옮긴 것이다.

 

 

그래서 푸는 사람에 따라 생각의 차이가 발생하는 것이다.

 

 

일단 문제를 처음 만든 전규성 평가사의 의도대로 알아놓되 문제를 예시답안에 맞게 4판에서는 이 같은 사항이 보강되어야 할 것이다.