Re: 소득모델 중 정액증감모형과 J-factor의 차이점

1. 소득모델, 재산모델의 의미

 

모든 유형의 소득흐름에 대한 현재가치는 컴퓨터를 이용한 할인현금흐름분석법(DCF)으로 구할 수 있습니다. 하지만, 1960년대 ~ 70년대 당시 컴퓨터가 충분히 보급되지 못한 현실에서 복잡한 소득흐름에 대한 할인계산을 간단히 하기 위한 방식들이 연구되었습니다. 그래서 이를 위해 수익과 원본이 일정한 패턴에 따라 변동하는 특정모형을 상정하고 각 모형에 일치하는 간단한 계산방식(공식)을 고안하게 되었는데요. 이것이 AI기준 수익환원법 즉, 평가모형(할인모형)에 의한 평가방법입니다.

 

 

평가모형은 장래의 수익발생에 대한 예상에 맞추어 다양한 형태로 고안되어 있으며, 소득모형과 재산모형으로 대별될 수 있습니다. 당연히 DCF법보다 적은 가정을 전제(premise)로 하며, 적은 자료가 필요하므로, 이 방식이 투자자와 부합한다면 즉, DCF법 대신 간편하게 적용할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

 

소득모형과 부동산모델에 대하여 상세하게 가르치는 실무강사는 아마 없을 겁니다.

 

 

이 모형은 DCF모형의 특수한 형태이기 때문에 특별히 공식을 사용하지 않고 DCF법으로 풀면 전부다 해결되기 때문에 특별히 공부할 실익이 없기 때문입니다.

 

(그래서 소득모델 재산모델 관련 문제의 경우 DCF법을 적용하지 말 것이라는 멘트가 나오는 것입니다)

 

 

 

이 모형에 대한 공부는 수험목적의 효율성을 고려할 때 깊게 하지 않는 것이 좋겠습니다.

 

 

 

감정평가실무과목에서 AI기준 수익환원법(소득모델, 부동산모델) part를 다루게 된 계기는 1993년 한철호 CPA가 지은 <소득접근법의 이해>라는 책을 임재만 평가사님(17회 실무출제위원, 現 세종대학교 산업대학원(eMA) 부동산학과 주임교수)께서 수정, 보완하여 낸 개정판이 1999년에 나오면서 부터입니다.

 

 

 

이후 2001년 PLUS감정평가실무, 2003년 鑑定評價實務講義책등에 수록되게 된 것입니다. 이 부분을 어렵고 중요한 것처럼 생각하기 쉬우나 감정평가이론에서는 연혁적 의미를 둘 수 있겠지만 감정평가실무에 있어서는 특별한 의미를 가지고 나온 것은 아니라는 점을 아셨으면 합니다.

 

 

 

소득모형(Income Models)이란 소득흐름의 현재가치를 구하고, 소득흐름에 포함되지 않은 복귀액이나 처분정리비 등은 따로 현가를 구하여 소득흐름의 현가에 더하거나 차감하여 부동산가치를 구하는 방법이라는 것, 소득모형은 소득흐름에만 적용되는 모형이므로 소득흐름에 포함되지 않은 복귀가치 등은 별도로 현재가치를 구하여 소득흐름의 현재가치에 합산하여야 한다는 것은 책에 나와있으니 아실 겁니다.

 

 

 

정액소득증감모델에 대한 증명은 시중 실무책 중 PLUS 감정평가실무 P89(5판기준)에 수록되어 있습니다. 제가 게시판에 수식으로 적기에는 한계가 있으니 찾아보시구요.

 

 

 

 

2. 소득모델 중 정액 증감모델과 J-factor 와의 차이점

 

 

(1)  정액증감모델의 경우 소득이 매기 정액으로 증감한다는 것입니다  (소득 증감형태가 직선형)

 

예를 들어 첫해의 순영업소득이 10만원이고 매년 1만원씩 증가한다고 할 때

 

2년째에는 11만원 , 3년째에는 12만원이 되는 식입니다

 

 

 

 

(2)  J-계수의 경우는 저당지분환원법에서 순영업소득 혹은 환원이율을 안정화시킬 때 사용되는 것으로서 순영업소득이 감채기금형식으로(반드시 이 표현이 들어가야 함) 매기 일정액씩 누적적으로 증감(기간말 몇 %증감했는지 여부가 꼭 표현되어야 함.

 

 

이 사항을 전제로 하여야 J계수를 적용할 수 있음)하는 경우 활용하는 것입니다. (일정액이라는 표현을 썼으나 감채기금형식으로 누적적으로 증감하므로 실제 소득증감형태는 곡선형이 됩니다)

 

 

 

지분수익률을 0%로 단순화 하여 생각해보면

 

 

0기 소득이 100,000원

 

기간말 재매도시 전체 소득의 변화율은 50%라 하면

 

(즉, 10기 소득은 150,000원)

 

 

매기 증가되어야 할 순영업소득은

 

감채기금형식으로 증가한다고 하면

 

 

(여기서 감채기금형식으로 증가한다는 의미는 자본회수법중 감채기금법 재투자 형식과 논리가 유사한 모습을 보이기 때문에 감채기금형식으로 증가한다고 표현한 것)

 

 

5,000원에다가 SFF(0%,10) (FVF(0%,10)=5이므로 이의 역수인 1/5)를 곱한 500원이 매기 순영업소득의 증가분이 됩니다

 

 

따라서 매기 500원씩 증가하면

 

 

1기 소득은 10,500원

2기 소득은 11,000원

3기 소득은 11,500원

...

9기 소득은 14,500원

10기 소득은 15,000원 이 되는 것이죠

 

 

예를들어 2기 순영업소득 11,000원은

 

△a * SFF(0%,10) = 500

 

2기 순영업소득의 증가분 1,000원은

 

1기 소득의 500원, 2기 소득의 500원을 합쳐 나오게 됩니다

 

 

즉, △a * SFF(0%,10) * FVAF(0%,2)의 의미입니다

 

 

1기 소득의 500원, 2기 소득의 500원 4기 소득의 500원을 더한 2,000원만큼

 

순영업소득이 증가한다는 의미입니다. 즉 4기라면 FVAF(0%,4)를 곱하는 것이죠.

 

 

지분수익률을 10%라고 하고 이를 일반형으로 표시하면

 

 

t기의 순영업소득 증가분 = (n기 순영업소득 - 0기순영업소득) * SFF 10%,n * FVAF10%,t

 

 

의 형태가 될 것입니다.

 

 

이 의미를 이해하고 나서 J-계수의 유도식을 보면 이해가 되실 것으로 생각됩니다

 

 

간단한 애기를 습관처럼 불필요한 내용을 곁들여 쓸데없이 길게 썼습니다

 

 

마지막으로 불필요한 J,K 계수의 도출식을 첨부합니다. ^^

 

 

감정평가실무공부에 도움이 되셨길 바랍니다

 

J계수K계수도출식.hwp