陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

수용대상토지의 보상가격 산정에 있어서 일반적인 토지보상평가의 방법에 대한 설명중 ‘토지의 보상액 평가는 가격시점에 있어서 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 하여야 할 것이라고 하였는바. 이것은 ‘공시지가를 기준으로 하되 공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서 현실적인 이용상황에 따라서 평가하여야 한다’는 의미입니다(대법원 2003.4.8. 선고 2002두4518 판결).

2) 무허가건물의 의미는 무허가 주택이외에 축사 및 미곡창고 등 부속건물을 포함하며(1999. 7. 5. 토관 58342-573), 수용대상 토지의 일부인 무허가건물 등의 부지를 현실적인 이용상황을 고려하여 평가하는 경우에는 그 일부에 대한 현실적인 이용상황을 고려하여 평가하여야 하며, 당해 무허가건물 이외에 무허가건물에 이르는 통로, 야적장, 마당, 비닐하우스, 천막부지, 컨테이너 적치장소, 주차장 등은 무허가건물의 부지가 아니라 불법으로 형질 변경된 토지인바 토지형질변경행위는 관할 관청의 허가 없이 하는 경우에도 도시계획법 제21조제2항에 위반한다고 할 수 없는 것이지만, 사업시행을 위한 손실보상계획 공고나 고시 시점을 기준으로 그 이후에 시장․군수에게 신고나 허가를 받지 아니하고 행한 경우에는 토지는 형질이 변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 할 것입니다(대법원 2002.10.11. 선고 2000도6067 판결).

3) 무허가건물의 경우에도 토지보상법상 보상금 지급을 금지하는 규정이 없으므로 손실보상의 대상이 되지만, 사업인정고시 이후 건축된 무허가건물의 경우에는 보상금지급대상이 아닙니다(

이 경우 주거이전비도 고시일 현재 건물소유자에게 가구원수에 따라서 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 하지만, 소유자가 당해 건물에 실제 거주하지 않은 경우 무허가건물(고시일 이후 건축된 건물의 경우를 의미함)경우에는 보상하지 않습니다

3) 무허가건물의 경우에도 토지보상법상 보상금 지급을 금지하는 규정이 없으므로 손실보상의 대상이 되지만, 사업인정고시 이후 건축된 무허가건물의 경우에는 보상금지급대상이 아닙니다

수용대상 토지의 소유자들이 헌법이 정하는 정당한 보상을 받기 위해서는 적정하고 합리적인 평가가 관건인데, 이러한 감정평가와 관련하여 판례상 문제가 된 몇가지 점을 짚어보고자 한다.

먼저 수용대상 토지의 손실보상액을 평가하는 방법을 살펴보면, 우선 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(標準地)를 선정한다. 그 표준지의 공시지가에다가 공시기준일로부터 수용재결시까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획 또는 당해 지역과 관계없는 인근 토지의 지가변동률·도매물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작한다. 당해 토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 비교분석 등 필요한 조정을 함으로써 관계 법령 소정의 모든 가격형성요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격으로 하여야 한다(대판 2002두4518).

이처럼 관계 법령에 따라 보상액을 산정하면 되고, 개별공시지가를 기준으로 산정하여야 하는 것은 아니므로 관계 법령에 따른 보상액이 개별공시지가를 기준으로 한 것보다 저렴하게 되었다는 사정만으로 그 보상액 산정이 위법한 것은 아니다(대판 2000두10106). 또한 보상액 산정시 인근 유사토지의 거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니고, 그 가격이정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있을 때만 참작할 수 있을 뿐이다(대판 2000두10106).

한편 비교표준지 선정방법을 보면, 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 한다. 그런 토지가 없다면 지목, 용도, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정하도록 하고 있다(대판 99두7968).

따라서 도시계획구역내에서는 특별한 사정이 없는 한 같은 용도지역의 비교표준지를 선정하여야 하고, 그 표준지가 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다(대판 2008두22129).

또 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인·고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 수용재결 당시의 가격을 기준으로 하여 산정함을 유의하여야 한다(대판 98두13850).

위암 : 노성훈 (연대 세브란스)

간암 : 유병철 (삼성의료원)

폐암 : 이진수 (국립암센터)

췌장암 : 김명환 (아산병원), 윤동성 (세브란스)

유방암 : 노동영 (서울대병원), 안세현 (아산병원), 백남선 (건대 병원), 문병인 (이대 목동병원)

대장암 :

암 방사선 치료 : 최은경 (아산병원)

위암의 최고 권위자 (연간 위암수술 집도 600여회로 국내 최다) : 연대 세브란스 노성훈 교수님

궤양형/ 돌출형

진행성 위암

림프절까지 절개

위암의 중요원인 : 헬리코박터  파일로리 균 (이의 유무를 검사하기 위하여 요소호기검사를 주로 시행함)

위암발견의 가장 좋은 방법은 위내시경 검사임

장상피화생,,,,,,,유선종

40세가 되면 무조건 위암 정기검진을 꼭 하라

●당뇨병을 물리치는 식습관

→ 과식하지 않는다

과식하면 혈당치가 갑자기 높아져 췌장에 무리가 간다. 또한 과식은 비만을 부르고, 비만은 당뇨병으로 이어질 수 있다.

→ 규칙적으로 식사한다

식사를 거르면 과식할 수 있을 뿐 아니라 식사시간이 불규칙하면 혈당치가 올라간다. 식사량을 정해두고 세끼 고르게 나눠 먹는 것이 좋다.

→ 골고루 먹는다

당뇨병에 걸렸다면 영양을 고루 섭취하는 것이 치료에 도움이 된다. 당뇨병의 적이라고 생각하기 쉬운 탄수화물과 지방도 필수 영양소이므로 필요한 만큼 먹어야 하며, 비타민과 미네랄도 충분히 섭취한다.

→ 단 음식을 피한다

단 음식은 혈당치를 급격히 올리고 이것이 반복되면 당뇨병으로 이어질 수 있다. 음식을 먹고 30분 뒤의 혈중 포도당량을 나타낸 수치를 혈당지수(GI : Glycemic Index)라고 한다. 혈당지수가 높은 식품은 피하는 것이 좋다.

→ 싱겁게 먹는다

음식이 짜면 밥을 많이 먹게 되어 혈당치가 높아질 수 있다. 또한 소금은 고혈압의 원인이 되며, 혈압이 높은 사람은 당뇨병에 걸릴 위험이 있다.

→ 기름은 아주 조금만 먹는다

조리할 때 구이나 찜 등의 조리법을 사용해 기름을 쓰지 않는 것이 좋고, 기름을 넣을 때는 계량스푼으로 필요한 만큼만 넣는다. 지방이 들어 있는 식품도 주의한다.

→ 채소·버섯·해조류를 많이 먹는다

이들 식품은 칼로리가 낮고 비타민과 미네랄, 식이섬유가 풍부하다. 특히 식이섬유는 포도당이 흡수되지 않고 배변으로 빠져나가게 해 혈당치가 올라가는 것을 막아주는 효과가 있다. 감자와 고구마는 탄수화물이 많으므로 주의한다.

→ 인스턴트식품을 멀리한다

인스턴트식품은 대부분 칼로리가 높고 염분이 많아 비만의 원인이 된다. 비만인 사람이 당뇨병에 걸릴 확률은 정상인 사람의 3~5배나 높다.

●당뇨병에 좋은 식품 Best 10

→ 대두

필수아미노산이 풍부하고 특히 식물성 단백질에 부족하기 쉬운 리신이 많이 들어 있다. 콜레스테롤이 없고 지방이 적으며, 지방의 대부분이 불포화지방산이어서 콜레스테롤과 중성지방이 늘어나는 것을 막는다. 혈당지수가 낮아 식사 후 혈당에 미치는 영향이 매우 적다.

…효과적으로 먹으려면?

익혀 먹으면 소화율이 65%로 높아지고, 된장의 소화율은 80%, 두부의 소화율은 95%이다. 살짝 익혀서 갈아 마시면 좋고 두부, 비지, 된장, 청국장 등 콩으로 만든 식품을 다양하게 먹는다.

→ 마늘

소화를 돕고 혈당을 줄인다.

실험용 토끼에 30g의 마늘즙을 투여한 실험 결과, 혈당치를 억제하는 효과를 보였다. 혈전을 녹이고 혈압을 조절해 동맥경화나 고혈압 등을 예방하고 피로 회복에 좋으며 해독작용도 한다.

…효과적으로 먹으려면?

생마늘을 그냥 먹거나 즙을 내어 마시면 혈당치와 혈압이 내려가는 효과가 있다. 하지만 위벽을 자극할 수 있으므로 빈속에 먹지 말고, 위가 약한 사람은 구워 먹는다. 꿀과 함께 먹으면 약효가 떨어질 수 있다.

→ 녹두

단백질 함량은 대두와 비슷하며 필수아미노산이 풍부하고 지방이 적다. 아연이 췌장의 인슐린 작용을 높여 당뇨병 치료를 돕는다. 열을 내리고 갈증을 멎게 하며 콜레스테롤 수치를 낮춘다. 위와 간을 보호하고 해독효과도 있다.

…효과적으로 먹으려면?

달이거나 즙을 내어 마시면 효과를 볼 수 있다. 삶거나 죽을 쑤어 먹어도 좋고, 녹두가 자란 숙주를 먹어도 좋다. 숙주는 비타민 A가 녹두의 2배, B는 30배, C는 40배 정도 많다.

→ 검은깨

비타민 E가 풍부해 췌장 세포를 보호하고 혈당치를 내린다.

신진대사와 혈액순환을 돕는 레시틴이 들어 있으며, 지방이 많지만 대부분 리놀산, 올레인산 등의 불포화 지방산이어서 혈중 콜레스테롤을 줄인다. 신경 계통의 증상을 완화하는 데도 도움을 준다.

…효과적으로 먹으려면?

팬에 기름 없이 볶아 먹는다. 가루를 내어 두었다가 음식 에 넣어 먹거나 우유, 두유 등에 타 먹으면 좋다.

→ 팥

칼로리가 적고 비타민 B₁이 많아 당질대사를 돕는다. 비타민 E가 풍부하고 칼륨, 마그네슘, 인, 아연 등의 활성 성분이 들어 있어 혈당치와 혈압을 낮춘다. 갈증을 풀고 이뇨작용이 뛰어나 부종을 없애며 해독효과도 있다.

…효과적으로 먹으려면?

푹 삶아 먹는다. 다시마와 호박을 함께 넣고 삶으면 더 좋다. 처음 삶은 물을 버리고 다시 물을 부어 삶아야 떫은맛이 나지 않는다.

→ 호박

비타민과 미네랄 등이 골고루 들어 있고 특히 비타민 A와 C가 풍부하다.

당분의 흡수를 늦춰 식사 후 혈당이 올라가는 것을 막고, 인슐린 분비를 정상화하는 데 도움을 준다. 혈액순환을 돕고 동맥경화와 고혈압을 예방하며, 부기를 없애고 피로 회복에도 효과가 있다.

…효과적으로 먹으려면?

국에 넣거나 죽을 쑤어 먹는다. 늙은 호박일수록 비타민 A와 C의 함량이 늘어나고 소화가 잘되며 약리작용이 뛰어나다. 호박씨를 먹어도 좋다.

→ 양파

채소 중 단백질이 많은 편이고, 칼슘과 칼륨도 풍부하다. 인슐린 분비를 촉진하여 혈당치를 내리고, 세포를 도와 포도당을 효과적으로 이용하게 한다.

혈전을 녹이고 콜레스테롤 수치와 혈압을 내려 고혈압과 고지혈증 등의 합병증을 예방한다. 이뇨작용도 강하다.

…효과적으로 먹으려면?

생으로 샐러드나 샌드위치에 넣어 먹으면 좋다. 껍질을 벗기고 물에 담가두면 매운맛이 없어진다.

→ 미역

칼로리가 거의 없고 비타민, 미네랄, 식이섬유가 풍부해 당뇨병의 예방과 치료에 도움을 준다.

신진대사를 돕고 피를 맑게 하며 콜레스테롤과 중성지방을 없애 동맥경화, 고혈압 등에도 효과

가 있다. 다시마, 파래, 김 등 해조류는 모두 당뇨병에 좋은 식품이다.

…효과적으로 먹으려면?

불릴 때 물에 30분 이상 담가두면 영양이 빠져나간다. 알칼리성 식품이므로 산성 식품인 고기나 생선 등과 함께 먹으면 균형을 이룰 수 있다. 식초와도 잘 어울린다.

→ 무

갈증을 풀고 이뇨작용을 하며 혈당치를 내린다.

지방대사를 촉진해 비만을 막고 혈중 콜레스테롤을 줄여 고혈압을 예방하는 효과도 있다. 칼슘

이 풍부해 당뇨병 환자의 골다공증을 개선하는 데 도움을 준다.

…효과적으로 먹으려면?

무즙을 달여 꿀을 타서 마시거나 죽을 쑤어 먹는다. 껍질에 비타민이 2배나 많으므로 깎아내지 말고 조리한다. 소화효소가 있어 고기와 함께 먹으면 좋고, 밀가루 독을 없애는 효과가 있어 밀가루와도 궁합이 좋다.

→ 오이

비타민과 무기질이 풍부하고, 칼륨이 몸속 나트륨과 노폐물을 내보내 피를 맑게 한다.

당분과 지방이 거의 없고 활성 성분이 몸속에서 당이 지방으로 바뀌는 것을 막아 당뇨병의 발생과 진행을 막는다. 열을 식히고 갈증을 풀며 이뇨작용을 한다.

…효과적으로 먹으려면?

꼭지 부분에 영양이 많으므로 잘라내지 말고, 익혀 먹으면 이뇨작용이 강해진다.

당근은 비타민 C를 파괴하는 효소가 들어 있으므로 함께 먹지 않는 것이 좋으며,함께 조리할 때

는 식초를 넣으면 효소의 작용을 줄일 수 있다.

주의해야 할 식품

→설탕｜흡수가 빨라 혈당치를 갑자기 높인다. 조리할 때 되도록 적게 쓰고, 설탕 대신 인공감미료를 넣는 것도 좋은 방법이다. 인공

감미료의 종류와 사용량 등은 의사와 상의하는 것이 좋다. 꿀이나 물엿 등도 설탕과 마찬가지다.

→밀가루｜많이 먹으면 칼로리 섭취가 많아지고 성인병을 일으킬 수 있다. 밀가루 대신 도정하지 않은 통밀가루나 잡곡가루를 쓰는

것이 좋다. 껍질을 벗기지 않은 통밀가루는 영양성분과 식이섬유가 남아 있어 당뇨병 치료에 도움을 준다.

→과일｜비타민 등이 풍부해 적당히 먹으면 도움이 되지만, 당분도 많아 주의가 필요하다. 과일에 들어 있는 과당과 포도당은 몸에

쉽게 흡수되어 혈당치를 급격히 올린다. 특히 말린 과일은 당분이 농축되어 있고 많이 먹을 우려가 있어 피하는 것이 좋다.

→고기 &해물｜고기의 지방과 간, 곱창 등은 포화지방산과 콜레스테롤이 많으므로 피한다. 버터와 치즈, 달걀노른자, 장어, 새우,

오징어 등도 주의해야 할 식품이다. 콜레스테롤 수치가 높아지면 협심증, 심근경색증 등의 합병증이 올 수 있다. 고기는 살코기

만 먹고, 육수는 기름을 완전히 걷어낸다. 달걀은 일주일에 두 개, 해물은 일주일에 두세 번만 먹는 것이 좋다.

【문 1】당해 부동산 소유자 A씨는 현재 모텔로 이용중인 대상부동산의 유효활용방안을 찾기 위해 Q감정평가법인에 컨설팅을 의뢰하였다. Q감정평가법인에 소속된 당신은 A씨 부동산의 유효활용방안을 찾기 위하여 관련 자료를 수집 정리하였다. 제시된 자료를 활용하여 아래 각 물음에 답하시오 (40점)

(1) 현재 상태의 대상부동산 가격을 산정하되, 이중 수익환원법에 의한 양 시산가격이 차이가 발생하는 이유와 최유효이용과 관련한 양 시산가격의 상관관계를 간단히 언급하시오.

(2) ① 대상 부동산의 증축 방안 ② A씨가 개발업자들로부터 제시받은 개발방안 ③ 현 상태로 계속 이용 등을 모두 고려하여 최유효이용 방안을 제시하시오

<자료 1> 평가대상물건 개요

 1. 토지

  (1) 소재지 : S시 K구 A동 200번지

  (2) 도시관리계획사항 : 중심상업지역

  (3) 토지특성 : 대, 500㎡, 가로장방형, 평지, 소로한면

 2. 건물 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상6층 건물 1개동

3. 자료수집 및 조사기간 : 2010년 9월 1일 ～ 2010년 9월 5일

4. 기타사항

 대상 건물 신축시 자금난으로 당시 건축중이던 6층까지로 서둘러 완공하는 바람에 주변 건물에 비해 층수가 낮은 편이며 이로 인해 건부감가가 발생하는 것으로 조사되었다.

<자료 2> 인근지역 거래사례

1. 거래사례 (1)

(1) 사례부동산

 ① 토지 : S시 K구 A동 300번지 대, 500㎡, 가로장방형, 평지, 소로한면

 ② 건물 : 위지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상9층

           (상업용, 연면적 2,350㎡)

(2) 거래시점 : 2010년 8월 15일

(3) 거래가격 : 3,300,000,000원

(4) 도시관리계획사항 : 중심상업지역

(5) 기타사항 : 당해 사례는 거래당시의 제반 상황이 반영되어 정상적으로 매매가 이루어진 전형적인 거래사례로 조사되었음.

2. 거래사례 (2)

(1) 사례부동산

 ① 토지 : S시 K구 A동 120번지 대 550㎡, 가로장방형, 평지, 소로한면

 ② 건물 : 위지상  철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 (상업용, 연면적 2,000㎡)

(2) 거래가격 : 1,890,000,000원

(3) 거래시점 : 2010년 7월 5일

(4) 도시관리계획사항 : 중심상업지역

(5) 기타사항 : 당해사례는 거래당시의 제반 상황이 반영된 거래사례임.

3. 토지 ․ 건물가격구성비

   현황을 기준으로 사례(1)은 4 : 6, 사례(2)는 7 : 3인 것으로 조사되었으나, 대상 부동산은 파악이 곤란한 상황임.

<자료 3> 대상 및 사례건물상황

<자료 4> 지가변동률 및 건축비지수

1. 지가변동률 (S시 K구, 단위 : %)

2. 건축비지수

  건축비지수는 2008년 상승이후 2009년 1월 1일부터 향후 3년간은 보합세를 유지할 것으로 조사됨.

<자료 5> 최근 대상부동산 임대자료

 1. 인근 임대관행 및 본건 임대차계약 내용

  인근의 숙박시설 임대관행은 숙박시설 전체를 임대하되, 숙박시설 운영과 관련된 제반 경비는 임차인이 부담하여 운영하는 것으로 함.

 2. 본건 임대차계약 내용

  (1) 대상부동산은 조사한 결과 최근에 계약갱신된 임대자료가 포착되었으며 이는 현황을 기준한 일반적인 수준으로 판단됨.

  (2) 보증금은 19억원을 임대개시시점에 일시불로 지급함.

  (3) 월지불임료는 5,000,000원

     (부가가치세 (VAT : Value Added Tax) 10%가 포함된 금액임)

 3. 영업경비자료

  (1) 손해보험료 : 30,000,000원 (3년분이며 일시불로 기초에 지불하고, 그 중 40%는 비소멸성이며 보험만료기간은 3년임)

  (2) 공조공과 : 20,000,000원/년

  (3) 공실손실상당액 : 2,500,000원/월

  (4) 유지관리비 : 50,000,000원/년

  (5) 영업경비비율

상기 (1)～(4) 내역을 포함하여 인근의 표준적인 경비비율을 분석한 결과 영업경비비율은 임차인과 임대인부담에 따라 아래와 같이 조사되었으며, 이는 적정한 것으로 판단되어 순수익 산정시 이를 적용함이 타당시 됨.

     ※ 상기 영업경비비율에는 감가상각비가 포함되어 있지 아니하였음.

<자료 6> 대상부동산의 매출액 기준 수익환원법 관련 자료

 1. 숙박요금 등 (1일 기준)

※ 대실의 경우 인근의 유사 숙박시설과 유사하게 1.5회전 정도 가능한 것으로 조사됨

 2. 인근 숙박시설은 성업중으로 통상 새벽 1～2시 이전에 만실이 되나, 통상적인 공실률 및 요일별 편차를 고려할 때 공실률은 5%가 적정한 것으로 조사되었으며, 이러한 공실률은 숙박 및 휴게매출 전체 기준임.

 3. 연간매출액은 1달 30일, 12개월 기준이며, 숙박시설의 경우 매출액에 계절적인 편차는 없는 것으로 조사됨.

 4. 운영경비자료

  (1) 국세청 고시 숙박업 기준경비율 및 단순경비율은 각각 28%, 72%임.

  (2) 기준경비율 관련 주요경비

  (3) 운영경비비율은 기준경비율과 단순경비율을 기준으로 산정한 요율의 산술평균치를 적용하는 것이 객관적이고 합리적인 것으로 판단됨.

 5. 환원이율 관련자료

자산의 대부분이 고정자산인 부동산으로 구성된 숙박시설의 경우 50%내외의 저당대부를 수반하는 것이 일반적이고 환원이율을 산정하는 여러 이론적 방법의 장단점을 종합적으로 참작하여 Ross법을 환원이율로 적용함이 타당한 것으로 판단됨.

 6. 매출액 기준 수익가격은 유효총수익에서 운영경비를 차감한 예상순영업소득 (순수익: NOI)을 환원이율로 환원하여 산정함.

<자료 7> 대상 부동산 증축 방안

  1. 증축 후 규모 : 지하 1층 ～ 지상 12층 

  2. 증축 면적 : 지상 7～12층, 각 층 바닥면적 2～6층과 동일

  3. 증축부분 이용계획 : 각 층 스위트룸 2호, 호별 임대면적 100㎡

  4. 소요 기간 : 지반 보강 공사 1개월, 증축 공사 15개월

  5. 소요비용

   (1) 건축비 : ㎡당 750,000원으로 공사 착수시, 공정 1/3, 2/3, 완료시 각각 균등 지급

   (2) 지반보강 공사비

      현 건물을 신축시 최대 10층 이하의 건물까지 하중을 지지할수 있도록 ‘파이’를 설치했으나 10～20층 규모의 건물을 지지하기 위해서는 마이크로 파일공법을 통해 시멘트 정화제를 고압분사해야 하며 소요비용은 ㎥당 180,000원이다. 분사가 필요한 부피는 〔지상 건축물의 바닥면적 × 증축 후 지상건축물높이 × 0.4〕이다. 공사완료 후 일괄지급한다.

   (3) 건축법 제64조에 의한 엘리베이터 설치비

      대형 30인승 1기 300,000,000원, 비상용 승강기 1기 100,000,000원으로 공사 착수시, 공정 1/3 , 2/3 , 완료시 각각 균등 지급

   6. 증축 후 임대 계획  

    (1) 증축 부분 임대료 등

      <자료 5> 대상 부동산 임대자료의 보증금 및 월지불임료를 각각 2배씩 올려 임대할 계획이며 영업경비비율 및 적용할 자본환원이율은 기존과 동일하다. 

    (2) 증축기간동안 숙박시설 운영에 지장이 없어 이에 따른 손실은 발생하지 않고 증축완료와 동시에 임대가 가능하다고 가정한다.

<자료 8> A씨가 개발업자들로부터 제시받은 개발방안 자료

(자료 8-1) 개발계획안 1

1. 건물구조 및 층수 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 10층 건물 1개동

2. 면적 : 지하 280㎡, 지상 각층 340㎡

3. 이용상황 : 업무용 (오피스 빌딩)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 8개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 완공시 100%지급함.

6. 건축 후 임대계획 : 건물건축과 동시에 국내유명보험회사의 지역영업본부에 임대할 예정이며 임대조건은 총임료 700,000,000원 지급, 계약기간은 5년임

7. 추가조건 : 5년 임대후 보험회사에 채권 6억과 현금 40억원에 매각함

  (채권은 한국은행이 2005년 7월5일 발행한 만기10년, 복리이자율 5%, 만기일시지급 조건의 채권임)

8. 영업경비 : 연간 총 임료의 30%수준

(자료 8-2) 개발계획안 2

1. 건물구조 및 층수: 철근 콘크리트조 슬래브 지붕 지하2층 지상 13층 건물 2개동

2. 면적 : 각동 각층 175㎡

3. 이용상황 : 상업용 (위락시설)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 10개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공부터 완공까지 순차적으로 지급하는 조건임.

6. 건축 후 분양계획 : 착공과 동시에  분양을 시작하며, 착공과 준공시 각각 50%씩 분양되며, 분양가액은 동당 10억원임.

(자료 8-3) 개발계획안 3

1. 건물구조 및 층수 : 철골조 슬래브 지붕 지하4층 지상7층 건물1개동

2. 면적 : 지하 각 300㎡, 지상 1층 210㎡, 지상 2층～7층 각각 600㎡

3. 이용상황 : 지하 3～4층은 주차장 , 지하 1～2층은 점포, 지상층은 상업용 멀티플렉스 복합영화관

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 12개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 완공시 개발부동산을 담보로 S은행으로부터 전액 대출받아 지급한다. 대출조건은 저당기간 10년 기준으로 임대기간 동안 매년 원리금을 균등 분할하여 상환하는 방식 (CPM : Constant Payment Mortgage)되, 부동산 처분 시에는 잔금을 일시 상환하는 조건임 (S은행 대출이자율 6%)

6. 건축 후 임대계획 

   “X 시네마”를 유치할 예정이며, 임대주인 건축주는 유치조건으로 옥상에 가로 8m, 세로 5m의 대형광고스크린을 건물 완공과 동시에 설치해 주기로 하였다 (완공시 설치비용 4억원 발생). 임차인은 매월초에 월 2,200만원의 임대료를 지불하되, 영화관 매출액의 10%를 추징임대료(overage rent)로  지불하여야 한다. 영화관의 매출액은 년 20억원 수준으로 예상되며, 대상부동산의 관리에 따른 영업경비는 총임료의 25%수준이다. 또한 5년 임대계약 후엔 24억원에 임차인에게 매각하는 조건으로 임대차계약이 가능함.

7. 기타 : 현재 영화산업의 침체기가 향후 4～5년간은 지속될 것으로 예측되어 매년 영화 관람자수는 보합세를 유지할 것으로 예상하고 있다. 그러나 ‘X 시네마’측은 영화관람료를 2년에 한번 500원 인상할 계획이다. 가격시점 현재 영화 관람료는 1인당 7,000원이며 영화관의 매출액 산정시 관람료를 제외한 부수적 수입은 전체 매출에서 차지하는 비중이 미미하여 편의상 고려하지 않는다.

(자료 8-4) 개발계획안 4

1. 건물구조 및 층수 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상6층 건물 1개동

2. 이용상황 : 지하 1～2층 주차장, 지상1층 대형마트, 지상2층～6층 주거용 오피스텔 (각층 7개호)

3. 면적 : 지하 , 지상 각 350㎡

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 15개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공시 50%,

                   완공시 50%를 지급함.

6. 건축 후 분양계획 : 대형마트는 보증금 없이 매월 임대료 1천만원에 임대한 후 10년뒤 9억원에 임차인에게 매각할 예정이고, 주거용 오피스텔은 착공과 동시에 분양이 완료되며, 주거용 오피스텔은 분양가는 2층 기준 1호당 4천5백만원에 분양할 예정이고, 주거용 오피스텔 분양가를 기준한 층별효용비는 다음과 같음.

(자료 8-5) 개발계획안 5

1. 건물구조 및 층수 : 철골조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건물 1개동

2. 면적 : 지하 각 350㎡, 지상 1층 300㎡, 지상 2층～10층 각각 350㎡

3. 이용상황 : 지하1층 ～ 지하2층은 주차장, 지상 각층은 상업용 쇼핑몰

             (지상1층은 대형 점포1개, 2～10층은 각층 소형점포 15개)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 3개월, 공사기간 15개월

5. 공사비 지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공시 60%, 완공시 40%를 지급함.

6. 건축 후 분양계획 : 착공시 100% 분양되며, 1층 대형점포의 분양가액은

   7억5천만원, 소형점포의 분양가액은 층별로 차이가 없이 층당 6억원이며, 완공시에 분양완료가 됨.

(자료 8-6) 개발계획안 6

1. 건물구조 및 층수 : 철근콘크리트조 지하2층 지상9층 건물 1개동

2. 면적 : 지하 각 500㎡, 지상 1층 750㎡,지상 2층～9층 각 400㎡

3. 이용상황 : 지하1층～지하2층은 주차장, 지상 각층은 컨벤션센터

              (연수 및 행사전용)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 3개월, 공사기간 17개월

5. 공사비 지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공시 50%, 완공시 50%를 지급함

6. 건축 후 임대계획

  행사용 공간으로 특화시키기 위해 공연 및 전시기획 전문회사 (주)陰陽’과  전속 계약을 맺을 계획이며 예상되는 매년 수입은 10억원 정도, 이중 10%는 기획 전문사에 귀속될 예정이다. 10년간 운영할 예정이며 이후 공연기획사 등을 물색하여 75억원 정도에 매각할 계획이다. 영업경비비율은 30%임

7. 부지 매입 : 대상토지에 인접해 있는 근린생활시설 부지를 매입할 예정이다. 평균 매입단가는 가격 시점 현재 대상 토지의 적정가격(건부감가 고려한)에 10%를 가산한 금액이며 매입 부지 면적은 500㎡이다.

(자료 8-7) 기타자료

1. 개발안 중 건물을 임대하는 경우는 건물 완공시에 사용승인 및 임대가 완료되는 것으로 가정함.

2. 모든 개발계획안에 있어 지하층 중 1개층은 주차장 설치가 필수적임.

3. 개발계획에 있어 건축허가 및 설계기간이 완료되면 즉시 착공하는 것으로 가정함.

4. 건물은 착공과 동시에 철거하되, ㎡당 60,000원이 소요되고 , 잔재가치는 없는 것으로 조사되었음

<자료 9> 시장분석 및 S시 건축 및 도시계획 관련 조례

(자료 9-1) 인근지역의 지역분석 및 시장분석

1. 지역 개황

당해 부동산이 속한 S시 K구 A동은 상업․업무기능이 표준적 이용인 IT벤처

및 금융의 중심지이다. 하지만 거주지 교통이 불편한 관계로 이 지역에 출퇴근하는 미혼직장인들의 거주지로도 호평을 받고 있다. 주위에 대형 빌딩이 있으나 오피스텔 빌딩의 신축도 활기를 띄고 있다. 또한 임대료도 유사지역에 비해 저렴한 수준이어서 소규모 오피스 공간에 대한 수요도 꾸준한 편이다. 대상 지역의 지질 및 지반상태는 대부분 연암으로 구성되어 있다. 

2. 편의시설 등

유동인구에 비해 편의시설은 많이 부족한 편이다. 대형마트가 멀리 떨어져 있어 도보로 쇼핑을 하기에는 다소 거리가 있으며 멀티플렉스 영화관도 거의 없어 주말 영화관람차 대다수의 직장인이 차를 이용해 타 지역으로 이동하는 것으로 조사되었다.

3. 인접지역 개황

도심에는 대규모 행사와 관련한 장소로 2곳의 컨벤션센터가 위치하고 있으나, 상당히 원거리인 관계로 당해 지역에 자체적으로 기업설명회, 주주총회 및 대형 행사등의 활용용도로 대규모 건물의 수요가 있는 것으로 파악된다.

(자료 9-2) 건축비 및 경제적 내용년수

※ 건축비자료는 지상 ․ 지하층 (주차장부분 포함) 구분없이 적용 가능함.

(자료 9-3) S시의 건축 및 도시계획관련 조례

1. 대지의 최소면적 : 상업지역 150㎡

2. 건축물의 최고높이 : 인근 상업지역은 최근 초고층 빌딩 건축허가를 계기로 주변 도시경관조성을 위하여 높이조정이 필요하다고 인정되는 구역으로 지정되어 시(市) 조례를 통하여 건축물의 높이를 45m이하로 제한하되, 이는 광고탑, 송신탑 등과 같은 옥상구조물의 높이를 포함한 것임.

3. 건폐율 : 중심상업지역 80%이내 (최대치 적용)

4. 용적률 : 중심상업지역 1,000%이내 (최대치 적용)

5. 층고 : 3.5m

(자료 9-4) 지반에 따른 건축가능층수

<자료 10> 보증금 운용이율등

 1. 보증금 운용이율 : 연 7%

 2. 저당대부이자율 : 연 6%

 3. 지분수익률 (요구수익률) : 12%

 4. 보험만기 약정이자율 : 연 4%

 5. 임대수익 환원이율 (현황기준) : 7% (상각후), 8% (상각전)

 6. 인근지역의 표준적인 토지이용규모는 500㎡～1,200㎡임

보내신 메일 全文입니다.

평가사님 안녕하세요..

평가사님께 질문이 있어서 이렇게 염치불구하고 이메일을 보내게 되었습니다.

다름이 아니라, "부동산 금융과 투자"라는 책에 대해서 문의 드릴려구요..

이 책에서 "실무"과목에 도움되는 파트가 따로 있는지 해서요..

아니면 책 전체가 다 수험생에게 도움이 되는가 해서 이렇게 메일을 쓰게 되었습니다..^^

추우신데 감기 조심하세요..

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답장이 늦었습니다.

Brueggeman, William B. Fisher, Jeffrey D 의 책 부동산 금융과 투자

이 책은 현재 원서로는 13th까지 발간된 상태며 번역본은 12th까지 나와있습니다.

이 책은 부동산 관련 대학원의 석사과정 혹은 환경대학원 박사과정에서 세미나 교재로 쓰이는 대부분이 학부출신인 수험생들이 보기에는 어려운 책입니다. 

수험가에서 이 책이 본격적으로 소개된 것은 2007년입니다.

당시 삼일한성학원 토요반 실무팀장이었던 김성호 평가사 (前 전문강사, 17기)가 실무문제에 이 책의 내용을 반영하면서 팀원들이 보기 시작한 것이 시초입니다.

이와 동시에 당시 서울법학원 금요반 이론팀장이었던 17기 김지연 평가사님 (現 한림법학원 이론강사)이 미국식 이론의 최고 바이블이라고 소개하여 당시 그 반 팀원들을 중심으로 몇몇이 보기 시작했습니다.

그 후 1년간은 이 책에 대한 관심이 크지 않았다가 김지연 평가사님의 PASS-click 감정평가이론에 이 책의 일부 내용의 강의, 2009년 19기 김사왕 평가사가 실무 스터디 문제에 이 책의 내용 중 김성호 평가사가 다루지 못한 부분을 문제화 하면서 다시 수험생들의 관심을 받고 있는 것으로 알고 있습니다.

(대표적인 것으로 鑑定評價實務演習에 수록되어 있는 한계수익률(MRR)문제를 들 수 있으며 이 문제는 17기 금현태 평가사의 1기 스터디 그래프 자료를 응용하여 한계수익률 개념을 이해시키기 위한, 내용에 충실한 문제임 

이 책이 정말 훌륭한 책이라는 것에는 이견이 없지만 과연 이 책이 감정평가사 시험 특히 실무에 얼마나 도움이 될 것인가에 대해서는 생각을 좀 해봐야 할 것 같습니다.

이 책은 철저히 미국식 이론에 기초하여 쓰여진 책이기 때문에 미국의 모기지 제도 및 각종 미국의 부동산제도에 대한 이해가 없이는 이해가 힘든 책입니다. 이것을 제대로 이해하고 설명할 수 있는 분도 그렇게 많지 않구요.

(바이블임에도 불구하고 각 학원에서 강의교재로 선택하지 않는 이유는 바로 여기에 있습니다.)

이 책에서 감정평가실무에 활용가능한 부분은 앞의 1,2장을 제외하고는 모든 장이 도움이 됩니다. 이 내용들이 대체로 17,18,19기 팀장들에 의해서 문제화 되었습니다.

PLUS 감정평가실무 (원금거치 대출, 지분전환대출 등...)

2007 삼일한성 김성호 평가사 1기 4주차 1번 문제 (GPM, PLAM, 증분 IRR)

2007 삼일한성 김성호 평가사 3기 1주차 1번 문제 (프로젝트 파이낸싱)

2007 삼일한성 - 한솔 김성호 평가사 매실 문제 (소유 - 임차 분석)

2008 베리타스 법학원 김성호 평가사 단과스터디 1기 4주차 문제

2008 베리타스 법학원 김광천, 김성유, 김성호 평가사 문제 (포트폴리오)

2008 합격의 법학원 이선호 평가사 2기 스터디 문제 (GPM)

2008 베리타스 법학원 이용훈 평가사(現 한림) 3기 5주차 스터디 문제 (REIT'S)

2009 삼일한성 김사왕 평가사 鑑定評價實務演習 수록 문제 (위에서 언급)

기타 등등

아직 수험가에 문제화 되지 않은 부분은 (최근 문제화 되었을지도 모르겠네요..)

레버리지 부분중 BER (Break Even Rate)관련 내용등으로

이 부분은 20기 같은 삼일한성 팀장인 정혜영 평가사가 문제화 할 것으로 기대해 봅니다.

만약 님께서 2년차이시라면 이 책을 보는 것은 말리고 싶습니다.

단 4년차이상 유예생 이라면 일독을 권합니다.

최근 미국식 이론을 공부하신 평가사님들이 실무시험에 들어가면서 (20기 실무 출제위원 김양수 (1번 출제), 주창규

(3번 출제), LOO 평가사님) 이 책의 내용이 조만간 기출될 여지가 없는 것은 아니지만 시험 합격을 위해서 이 책을

정독하는 것은 현재로서는 득보다는 실이 더 클 것으로 생각합니다.

시험에 필요한 내용이 있다면 요약자료 혹은 관련문제를 통해서 실무 팀장들이 설명을 해줄 겁니다.

너무 이 책에 대하여 부담은 가지지 않으셔도 될 것 같습니다.

이 책의 요약 내용은 패스클릭 감정평가이론 혹은 제가 개인적으로 요약한 자료를 20기 실무팀장하시는 분 중 한분에게 드릴 테니 추후에 복사집 혹은 학원에서 찾아보시면 될 것입니다.

답변이 되셨는지 모르겠네요.

陰陽和平之人이었습니다. 열심히 하시고 파이팅 하세요 ^^/  

Ⅰ. 기업가치의 평가 (19회 이론 3번 문제, 향후 출제 가능성 높음)

1. 이론적인 기업가치의 평가 방법

(1) 의의

기업의 권익을 평가하여 그 경제적 가치를 산정하는 방법으로 이때 기업의 권익가치란 그것의 소유자에게 발생하는 장래의 편익을 현재가치로 환원한 값을 의미한다.

(2) 평가의 방법

1) 어림셈법에 의한 평가 (매, 회, 투, 자)

이는 해당사업의 종사자나 관계자들의 평가에 기반을 둔 것으로서 시장감각적 가격결정도구로 정의된다. 이에는 매상배수법(수년간의 매상고의 평균에 일정한 배수를 곱하여 산정), 투자회수기간법(투자회수기간동안의 현금수지를 대상기업의 매수가격의 상한선으로 잡는 방법), 회계수익률법(사전의 회계 수익률을 기준으로 매수가격의 상한선을 정하는 방법), 자산평가법(유형자산의 가치에 영업권을 합산하는 방법) 이 있다.

2) 자산근거접근법 (자,초)

기업평가목적으로 수정된 대차대조표를 근거로 하여 기업가치를 추계하는 방법으로 자산누적법(개별자산가치-개별부채가치)와 초과이익환원법(순유형자산의 합+영업권가치) 으로 산정할 수 있다.

3) 소득접근법 (소,할)

기업의 소득창출능력을 추계하여 기업가치를 구하는 방법으로 미래의 소득에 근거하여 소득환원법과 할인현금수지분석법으로 산출한다.

4) 시장접근법(지,인)

충분한 비교가능성이 있는 유사기업의 재무제표나 판매량등을 조사하고 경비비율등 각종비율에서 유사성 있는 회사와 비교하여 접근하는 방법이다. 이러한 기준의 산정방법으로는 지침회사법(주식가격을 기준으로 비교회사와 가치측정변수로 주당가치를 계산, 대상회사에 적용하는 방법), 인수합병법(기업전체나 중요권익의 매도가격에 관한 사례를 비교분석하여 대상기업의 시산가치를 추계하는 방법) 이 있다.

2. 실무문제의 풀이시 기업가치의 평가

- 소득접근법(할인현금수지분석법)

(1) FCFF(free cashflows to firm)산정 ( 이, 자, 감, 추)

FCFF=EBIT X (1-법인세율) + 감가상각비 - 자본적지출 - 추가운전자본

① 법인세

기업외부로 현금이 유출되어 정부의 몫이 되므로 기업고유의 가치로 볼 수 없으므로 배제하여야함

② 감가 상각비와 무형자산의 감모손실

이는 손익계산서상의 비용으로 세금을 공제받을 수 있는 비용이며 실제로 현금유출이 수반되지 않는 비용임에도 불구 비용으로 계상, 영업이익을 줄이는데 기여한다. 따라서 영업활동으로부터의 현금흐름을 구하는데 있어 감가상각비는 다시 가산되어야한다.

③ 자본적지출

새로운 자산을 구입하기 위한 재투자를 의미하는 것으로 이는 실제적으로 비용이나 마찬가지 이므로 차감

④ 추가운전자본

운전자본이란 유동자산과 유동부채의 차이를 의미한다. 이에 추가적으로 소요되는 운전자본은 유출로 (-), 감소되는 운전자본은 현금유입(+)로 처리해야한다.

⑤ EBIT( earning before interest, taxs)

이자 및 세전의 영업이익을 의미하는 것으로 감가상각비 등의 절세효과를 반영하기 위하여 EBIT 를 사용함

(2) WACC (가중평균자본비용)

① 자기자본비용의 산정 (ke)

투자자가 기업에 자기자본을 투자한 대가로 요구하는 수익률이다. 이를 산정하는 방법으로는 자본자산가격결정모형(CAPM)을 활용하는 방법과 배당할인모형(DDM) 및 APT모형이 있으나 일반적으로 CAPM을 활용하여 산정한다. 

(단, 학원 스터디 문제에서는 3가지 방법을 모두 적용하는 문제를 접하게 될 것이다)  

②  (세후) 타인자본비용의 추정

사업에 투자하기 위하여 조달한 부채에 대해 지급하는 자본비용으로 다음과 같이 산정합니다.

(3) 기업가치의 평가

① 안정성장 (1단계 모형)

② 2단계 성장모형

고속성장기 안전성장기

기업가치 3단계 모형은 나상수, 고규봉, 이홍규 공저 감정평가실무강의 책에 수록되어 있으나 실제 이 같은 모형은 이론적인 것으로 잘 쓰이지 않는다.

(4) 기업가치의 전형적인 목차

Ⅱ. 매후환대차 (Sales-lease back)

1. 의의

토지, 건물을 보유하고 있는 개인 또는 기업이 토지,건물을 매도하면서도 건물은 계속 사용하고자 할때 맺는 임대차로 통상 계속 보유하는 경우와 매도후 임대하는 경우를 비교분석하여 결정하는 것으로 계약시 많은 조건이 따르므로 각각의 제조건의 분석하여 그 타당성을 검토하여야 한다.

2. 목적

(1) 소유자 (토지․건물의 원소유자)

① 기업의 구조조정 목적

② 재무구조개선의 효과

③ 부동산이 재무재표에 잡히지 않으므로 기업사냥꾼으로부터의 매력상실 ④ 실제로는 돈을 빌리는 것과 같은 효과를 발생

⑤ 매도액으로 새로운 투자, 부채상환 등이 가능

(2) 투자자 (매입후 환대차를 하는 자)

① 투자자는 매입후 새로운 임차차를 구할 필요가 없어 안정적인 임대수입 향유

② buy back 조건을 전제할 경우는 이후 부동산의 하락에 대한 위험도

감소시킬 수 있어 안정적인 투자가 가능.

3. 효과분석

4. 전형적인 목차의 분석

Ⅲ. 주식 및 채권의 평가

1. 주식의 평가

(1) 증권거래소의 시세 있는 상장주식

1) 원칙

① 실물거래에 대한 가격시점 이전 30일간의 가중산술평균가격

2) 예외

가격시점 이전 30일 기간 중 증자․합병․이익이나 이자의 배당 및 잔여재산의 분배청구권 또는 신주인수권에 관하여 상법 354조에 의한 기준일등의 사유발생시 그 사유가 발생한 다음날부터 가격시점까지의 실물거래가격의 가중산술평균가격

(2) 증권거래소의 시세 없는 주식과 비상장주식 (2회, 18회 기출)

① 주당가격 : 순자산가치 ÷ 발행주식수

② 주식가격 : 주당가격 × 의뢰주식수

2. 채권의 평가

(1) 개념

채권은 발행자가 자금을 조달하기 위하여 발행한 유가증권으로 일정한 이자를 지급함과 동시에 일정기간 후에는 약속한 금액을 상환할 것을 약속한 증서로 발행자에 따라 국공채 회사채 특수채 등으로 구분된다.

(2) 종류

1) 순수할인채권

이는 이자 없이 만기에 액면가만 한번 지급하는 채권으로 이자지급이 없기 때문에 무이표채권이라고도 함

2) 이표채

이는 만기 이전에는 매기간 마다 일정액의 이자를 지급하고 만기에는 마지막기의 이자와 액면금액을 함께 지급하는 채권입니다.

3) 영구채권

만기가 없이 매기간 마다 일정한 금액의 이자를 영구히 지급하는 채권입니다.

(3) 채권의 평가 방법

1) 증권거래소의 시세있는 채권

증권거래소의 시세있는 증권과 동일

2) 증권거래소의 시세없는 채권

① 상환일에 지급받게 될 원금과 이자를 적정수익률로 가격시점에서

상환일까지의 일수를 적용한 현가화한 가격으로 한다.

③ 채권평가는 날짜계산시 한편넣기

Ⅰ. 공장 및 기계의 평가 (20회 기출)

1. 공장의 평가

(1) 감칙 제22조의 검토 (유,무,합,계,수,수)

공장평가와 관련하여 유형자산과 무형자산과의 합계액으로 평가하는 것을 주방식으로 보고 계속적인 수익이 예상되는 경우에는 일체수익환원법에 의합니다.

(현업에서는 주로 물건별 평가에 의해서 평가한다. 수익환원법은 잘 쓰이지 않는다. 하지만, 수험목적상으로는 공부해 놓아야 한다)

(2) 물건별 평가

1)유형자산

① 토지

a. 공시지가기준방식 및 감정평가 3방식

b. 조성지 또는 매립지인 경우에는 원가법 고려

※ 공장에 기여되는 정도가 적은 경우 과잉유휴토지로도 판단 가능

(pass 실무 3판 및 plus감정평가실무 5판 등에 관련 문제 있으니 참고바람)

② 건물

a. 원가법

b. 단 적산가격이 비준가격과 차이가 있는 경우에는 비준가격

③ 구축물 및 공작물

a. 원가법

b. 감가수정은 정률법 및 관찰감가법

④ 기계기구 및 설비

⑤과잉유휴시설의 처리

a. 경매, 보험료 산정, 기업체 매매(경보기)

타용도로 전용가능여부를 참작하거나 해체처분 등을 고려하여 평가함

b. 담보평가, 임료산정, 재평가(담임재) : 평가에서 제외

2) 무형자산

① 무형자산의 처리

a. 일반평가 : 공장평가시에 무형자산을 계상함

b. 담보평가 : 안정성을 위해 무형자산을 일반적으로 평가에서 제외함

② 영업권

a. 수익환원법 원칙

b. 적정하지 아니하는 경우에는 거래사례비교법 또는 원가법 가능

③ 기타의 무형자산

a. 종 류 : 특허권, 실용신안권, 의장권, 상표권 등의 산업재산권

b. 평가방법 : 영업권 평가방법 준용

(2) 수익환원법

1) 순수익 산정방법

① 직접법

② 간접법

가. 요인비교

a.토지비교 : 사례토순구 × 시(지가변동률) × 지 × 개 × 면

b.건물비교 : 사례건순구 × 시(건축비지수) × 개 × 잔 × 면

c.기계비교 : 사례기순구 × 시(기계가격보정지수) × 개 × 잔 × 규모

나. 산정방법

사례공장전체 순수익 × 사 × [ 토비 + 건비 + 기비]

2) 환원방법

① 직접환원법

(정상 영업이익+감가상각비) ÷ 상각전 환원이율 + 영업권가치

② 연금법 or 부동산잔여법

a. (정상 영업이익+감가상각비) × PVAF + 복귀가치 × PVF

b. 영업권가치는 별도로 고려함

c. 할인율은 자본수익률 또는 상각 후 환원이율

2. 목차의 검토

Ⅱ. 노선가식 평가방법

1. 노선가

가로계수 + 접근계수 + 택지계수(≒획 + 환⋅행⋅기)

2. 평가방법 (기본단가 + 가산단가)

노선가 × 깊가체 × 삼각지보정율 × 간구협소보정률 × 깊이장대보정율

※삼각지보정율 : MAX [면적보정률, 각도보정률]

역삼각지 : 언제나 대각으로 봄

Ⅲ. 회귀분석법

1. 선형회귀분석

회귀식 :

2. 다중회귀분석

3. 회귀분석(HPM)의 활용

(1) 감칙 §31의 2 내용

소음⋅진동⋅일조침해 또는 환경오염 등으로 인한 토지등의 가치하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 관계법령에 의한 소음 등의 허용기준, 원상회복비용 등을 고려하여야 한다

(2) 일조평가 : Hedonic Price Method의 활용

※ 관련판례

(사회통념상 수인한도를 초과하는 일조권의 침해와 위자료 청구권자의 범위)

서울동부지법 2004. 2. 12. 선고 2002가합2919 판결 손해배상(기)

【재판요지】

[1] 주택에 있어서 일조·조망·사생활의 보호 등은 쾌적하고 건강한 주거생활을 영위하기 위한 필요불가결의 요소로서 당연히 보호되어야 하는 환경권이라 할 것이나, 그 침해가 피해의 정도, 침해되는 이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려할 때 사회통념상의 수인한도를 초과하지 아니하는 경우에는 위법성이 조각된다고 할 것인데,

특히 일조량은 인공적으로 이를 증가시킬 수 없는 것으로서 동지일을 기준으로 09:00부터 15:00까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 08:00부터 16:00까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어 4시간 이상 확보되는 경우에는 일조권의 침해가 수인한도 내라고 할 것이고, 위 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 경우에는 일조권의 침해가 수인한도를 초과한다고 봄이 상당하다.

(3) 시점수정치 산정

(4) 연간 감가율의 산정 (건물가격 산정)

4. 목차의 검토