陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

【문 1】 대화감정평가법인에서 수습중인 20기 정혜영씨는 수익성 복합부동산의 매도인으로부터 적정매도가격에 대한 평가의뢰를 받았다. 대상부동산의 정밀한 현지 조사를 마친 정 수습평가사는 수집한 자료 및 공부를 통해 다음과 같은 순서로 평가액을 도출하고자 한다. 각각의 물음에 답하시오 (40점)

(물음 1) 원가법에 의한 현 상태의 대상부동산 가격

(물음 2) 거래사례비교법에 의한 현 상태 대상부동산 가격

(물음 3) 수익환원법에 의한 현 상태 대상부동산의 가격

(물음 4) 증축의 타당성 여부와 적정 매도가격 제시

<자료 1> 평가대상 물건 개요

 1. 토지

    1) 소재지 : 서울특별시 영등포구 당산동 ‘은교’빌딩

    2) 용도지역 : 준주거지역

    3) 토지특성 : 대 1,000㎡, 정방형, 중로한면, 평지

2. 건물 : 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하 2층, 지상 6층, 연면적 2,400 ㎡

3. 조사기간 : 2008년 8월 24일 ~ 2008년 8월 31일

4. 감정평가 목적 : 매매참고용

<자료 2> 대상부동산 내역

대상부동산은 상업용 복합부동산으로 신축한 2003년도 당시에는 인근 지역의 표준적인 이용상황 및 규모에 부합하였다. 그러나 이후 당산역을 지나가는 지하철 9호선 공사계획이 발표되고 착공에 들어가면서 지가가 큰 폭으로 상승했고 9호선을 이용할 경우 잠실까지 소요시간이 25분에 지나지 않아 주거지로서의 메리트가 인정되면서 꾸준히 전입자가 늘어났다. 주거수요에 부응하여 당산역 인근에는 삼성 래미안 3차, 4차 아파트가 들어섰고 이에 발맞춰 2년전부터 지하 2층, 지상 8층 규모의 상업용 빌딩이 속속 건축되어 대상 건물은 더 이상 인근지역의 표준적인 규모에 부합하지 않게 되었고 최유효 신축건물에 비해 다소 임대료가 저렴한 수준에 속하게 된 것이 현실이다.

<자료 3> 공시지가 표준지 내역(영등포구)                   공시기준일  2008.1.1

주1) 표준지 모두 평지

<자료 4> 거래사례

1. 거래사례 #1

  1) 토지 : 영등포구 당산동 250번지, 대, 1050㎡, 준주거지역, 평지, 중로한면

  2) 거래일자 : 2008년 7월 1일

  3) 거래금액 및 거래조건

     ① 현금 20억원 일시지급, 매도자가 토지를 담보로 대출한 저당 잔금을 매수자가 인수하는 조건

     ② 저당대출조건

        담보대출총액 : 5억원

        대출기간 : 2005년 7월 1일 ~ 2015년 7월 1일

        상환방법 : 매년 원리금 균등상환

        이자율 ; 연 10%

        만기전 상환벌금 : 잔여저당총액의 1%

     ③ 저당인수시 시장의 합리적인 매수인을 가정할 것

  4) 토지형상

  중로에 면한 자루형 토지로서 장방형인 표준적인 획지의 개별평점을 100이라 할 때 노지상 부분(자루부분)은 80, 유효택지부분은 90이다.

2. 거래사례 # 2

  1) 토지 : 영등포구 신길동 23번지, 대, 950㎡ 준주거지역, 정방형, 평지, 중로한면

  2) 거래가격 : 25억원

  3) 거래일자 : 2008년 1월 31일

  4) 기타 : 정상적인 거래사례

3. 거래사례 # 3

  1) 토지 : 영등포구 신길동 78번지, 대, 900㎡, 준주거지역, 장방형, 평지, 중로한면

  2) 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 상업용 지하 2층 지상 6층, 연면적 2,800㎡

  3) 거래가격 : 42억 5천만원

  4) 거래일자 : 2008년 1월 31일

  5) 기타사항 : 토지와 건물은 최유효 이용상태이며 토지와 건물의 가격구성비는 거래 시점 당시 6:4, 가격시점은 7:3이다.

4. 거래사례 # 4

  1) 토지 : 영등포구 당산동 5가 34번지, 대, 1,000㎡ 준주거지역, 정방형, 평지,

           중로한면

  2) 건물 : 철근콘크리트조 슬래브지붕, 상업용, 지하 2층 지상 6층, 연면적 2,500㎡

  3) 거래가격 : 35억원

  4) 거래시점 : 2008, 6,30

  5) 기타사항 : 정상적인 거래사례로서 건물규모는 거래시점 당시 인근의 최유효이용인 지하 2층 지상 8층에 다소 미달되는 건물이다. 대상과의 일체 유사성이 인정되는 건물이다.

<자료 4> 건물자료

(주) 1. 모든 건축물의 주체 및 부대공사비의 비율은 7:3이다.

    2. 주체의 잔가율은 10%, 부대의 잔가율은 0이다.     

    3. 지하의 건축비는 지상층의 70%

    4. 최근 임대사례의 건축비는 지역내에서 표준적인 값이다.

<자료 5>최근 임대내역

1. 대상부동산

(1) 지불임료 등

(2) 필요제경비

 1) 감가상각비 : 정액법에 의함

 2) 유지수선비 및 공조공과 : 실질임료의 각각 3%, 2%

 3) 공실 및 불량부채 충당금 : 연지불임료의 5%

 4) 손해보험료 : 화재보험료로 3년치 20,000,000원을 선급

2. 임대사례

 (1) 지불임료 등

(2) 필요제경비

 1) 감가상각비 : 정액법에 의함

 2) 유지수선비 : 실질임료의 4%

 3) 공실 및 불량부채 충당금 : 연지불임료의 5%

 4) 손해보험료 : 화재보험료로 3년치 30,000,000원을 선급

 5) 공조공과 : 실질임료의 3%

<자료 6> 지역요인 및 개별요인 비교자료

1. 지역개황

  영등포구 내 당산동, 양평동, 대림동의 지가수준은 유사하나 신길동은 이에 비해 다    소 낮은 지가수준을 유지하고 있다.

2. 개별요인

 1. 도로

주1) 각지는 한면에 비해 10% 우세

2. 지세

3. 형상

   주어진 자료를 이용해 개별적으로 산정하여 적용할 것

4. 기타요인

<자료 7> 환원이율

1. 시장이자율 : 8%

2. 건물의 상각 후 환원이율 : 7%

3. 일시금 운용이율 : 10%

4. 최유효 상태의 상각 전 종합환원이율 : 6.5%

5. 현상태의 상각 전 종합환원이율 : 6%

<자료 8> 시점수정 자료

1. 지가변동률 (준주거, %)

주1) 2008년 8월 지가변동률은 미고시 상태

2. 생산자물가지수

3. 건축비 지수

<자료 9> 기타사항

1. 대상과 같이 최유효에 미달하는 복합부동산의 경우 토지에 건부감가가 반영되며 이는 현 상태, 최유효상태에서의 순수익의 차이를 최유효 기준 종합환원이율로 환원한 값으로 파악한다.(원가법 적용시) 이 때 최근임대사례의 순수익을 최유효상태의 순수익으로 가정한다.

2. 대상부동산을 일체로 비준하는 경우 거래사례와 대상의 일체품등비교치는 동일한 것으로 간주한다. 거래사례의 가격구성비는 건물의 적산가격을 파악하여 추출하며 건부감가된 상태의 토지를 비준함에 있어 기존 요인비교치외에 별도의 요인비교치는 적용하지 않는다

3. 수익환원법에 의한 대상부동산의 가격은 직접환원법, 부동산 잔여법에 의한 가격을 모두 고려하여 판정한다. 직접환원법 적용시 현상태의 순수익을 종합환원이율로 일체 환원하며 부동산 잔여법 적용시 고려할 사항은 다음과 같다. 대상부동산은 현 임대내역을 기준으로 향후 10년간 계속적인 임대가 가능할 것으로 판단되며 매년의 순수익은 현재의 순수익을 기준으로 2006.1.1~2007.12.31 기간의 연간 생산자물가상승률의 평균값 만큼 매기 증가하는 것으로 합리적으로 예측할 수 있다. 10년 후 토지가치는 현재상태의 가치에 비해 50% 정도 상승하는 것으로 가정한다. 시간에 대한 기회비용은 할인율을 적용한다. 단 10년 후 대상부동산의 가치는 토지가치로만 구성되는 것으로 간주한다.

4. 대상건축물을 인근의 표준적인 임대건물(지하2층 지상8층)로 증축하는 경우 소요되는 건축비는 ㎡당 800,000원이다. 증축 완료시 인근의 표준적인 임대사례(최근임대사례)와 동일한 수익이 즉시 발생하는 것으로 간주한다. 계산의 편의를 위해 리모델링에 소요되는 기간은 ‘0’으로 잡으며 증축 후의 복합부동산 가치는 일체로 한 수익환원법에 의한다.

【문 1】한국감정원 실무수습 감정평가사 유시민씨와 이정희씨는 지도감정평가사 정혜영씨로부터

대상 부동산의 감정평가액을 산정하여 감정평가보고서를 제출하라는 과제를 부여받았다. 주어진 자

료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. (40점)

물음 (1) 대상 부동산의 감정평가가격을 구하시오 (30점)

물음 (2) 감정평가에 관한 규칙 제9조에서 규정하고 있는 필수적 기재사항에 의거 주어진 서식에 따

            라 서술식으로 감정평가서를 작성하시오. (10점)

<자료 1> 감정평가의 기본적 사항

(1) 감정평가의뢰물건 : K구 P동 401번지 토지 및 위지상 건물㉮

     건물 연면적 600㎡ (토지의 물적사항은 각자 파악할 것)

(2) 감정평가 목적 및 의뢰일자 : 일반거래, 2011.02.20

(3) 현장조사일자 : 2011.02.21 ～ 2011.02.24에 현장조사를 하였으나 가격자 료수집이 미흡하여 2011.02.28에

                           재조사 완료하였음.  (재조사 완료일과 평가서 작성일자는 동일함)

(4) 평가의뢰인 : 베이글녀 유인나

<자료 2> 표준지 공시지가 자료

(공시기준일은 매년 1월 1일, 공시일은 매년 3월 1일)

※ 번호 2는 건부감가가 20% 존재하는 것으로 판단되며, 건물은 공실상태임

※ 번호 3은 40㎡가 도시계획도로에 저촉됨 (저촉감가율 30%)

※ 번호 4의 소유자는 2011.2.4에 인접한 422번지를 구입한 후, 가격시점 현 재 두 필지에 하나의 건물을 신

    축하기 위해 건축허가를 득한후 기초공사 중에 있다.

<자료 3> 거래사례 자료

1. 거래사례 -1

(1) 토지 : K구 P동 404번지 240㎡

(2) 용도지역 : 일반상업

(3) 이용상황 : 상업용 건부지, 중로각지, 세장형

(4) 거래시점 : 2011.02.01

(5) 거래내역

 1) 저당권의 미상환 잔액은 매수자가 인수하는 조건임

 2) 거래금액 중 300,000,000원은 거래시점에 지불된다.

 3) 거래시점으로부터 5년전 연 이자율 9%로 10년 동안 매월 원리금 균등 상환조건으로 200,000,000원에

    저당권(抵當權)이 설정되었음. 단, 거래시점 현재 지불이 지체된 금액은 없음

 4) 기타

  ① 현재 거래 잔액과 동일한 금액을 기준으로 동일한 조건으로 대출을 받 는 경우 연 12%의 금리로 대출 받

      을 수 있다.

  ② 인수자는 3년 후에 당해 부동산을 매각하고자 한다. (저당 또한 상환함)

2. 거래사례 -2

(1) 사례토지 개황

K구 Q동 100번지에 소재하는 대지로 북측으로 지방2급 하천에 접한 노 폭 3m 포장도로와 서측으로 노폭 4m의 도로에 접하고 있는 289㎡의 정 사각형 토지위에 다음에 제시된 건축계획대로 상가를 신축하여 분양하 고자 2010년 11월 1일자로 개발업자가 구입한 사례이다.

(2) 건축계획

※ K구청장은 하천과 연접한 구역의 미관증진을 위해 별도로 당해 건축 지정선을 지정하였다.

(3) 공사비 등 (공사기간 : 12개월)

 1) 개발업자는 구입직후 공사를 시작할 계획이다.

 2) 공사비지불 : 공사비는 297,000원/㎡이 소요되며, 착공 3개월 후 25%, 6개월 후 25%, 준공시 잔액을 지불

     함.

 3) 분양수입 : 착공 6개월 후 총액의 60%, 준공시 잔액을 수주하게 됨.

 4) 판매관리비 : 분양수입의 15%이며, 착공 6개월 후 40%, 준공시 잔액 을 지불함.

 5) 정상이윤 : 공사비의 20%로 준공시 전액 지불되는 것으로 함.

 6) 투하자본수익률 : 연 12%

(4) 분양계획

지상 1층의 분양가격을 기준으로 표준적인 층별효용에 따라 분양함.

3. 거래사례-3

(1) 거래물건 : K구 R동 130번지, 대, 200㎡

(2) 현실이용상황 : 상업용 나지 , 장방형

(3) 용도지역 : 일반상업지역

(4) 거래일자 : 2011.02.28

(5) 거래내역

 1) A지 소유자가 B지를 매입한 사례로 현 상태하의 B지의 단가는 A지 의 1/2수준이며, 병합 후 획지단가는

    현상태에서의 A지 가격의 4/5가 됨

 2) A지 소유자는 B지를 병합함으로써 발생하는 예상증분가치의 3/4를 B 지에 배분한다는 전제하에 이를 구

    입한 사례로 전체 지불가격은 235,700,000원임.

(6) 지적상황

<자료 4> 최근 임대사례

1. 토지 : K구 R동 406번지, 대, 상업용, 200㎡ (20㎡ 도시계획도로 저촉)

2. 건물 : 위 지상 철근 콘크리트조 슬래브 지붕 상업용 3층건 연면적 650㎡

3. 최근 임대수지 내역

4. 금융조건

(1) H은행으로부터 부동산가격의 60% 대부가 가능하며 이자율 12%, 대부 기간 15년, 매월 원리금 균등상환 조건임

(2) W은행으로부터 부동산가격의 10% 추가대부가 가능하며 이자율 8%

대부기간 10년, 매년 이자만 상환, 기간말 원금일시상환조건임

5. 향후 5년간 토지가치는 15% 정도 증가하나, 건물가치는 10%정도 하락할 것으로 전망된다. 아울러 지분투자액에 대한 요구수익률은 시장의 전형적 인 조건인 13%임.

<자료 5> 지가변동률 등

1. 지가변동률 (월말에 지가변동률을 발표한다고 간주, 단위 : %)

2. 생산자물가지수

3. 건축비 변동률

최근 10년간 보합세로 봄

<자료 6> 개별요인비교자료

1. 도로접면 (각지는 한면보다 3% 우세함)

2. 형상

<자료 7> 표준건축비 등

1. 표준건축비와 내용년수

2. 건물의 개별격차 등

3. 대상 건물 중 300㎡가 도시계획도로에 저촉되며 조사결과 저촉되지 아니 한 잔여부분은 건물로서

   효용가치가 없다고 판단됨

<자료 8> 지역요인 비교자료 및 유의사항

1. K구 같은 동의 사례는 지역요인이 동일함

2. K구 P동과 Q동은 인근지역으로서 지역요인이 동일하나, P동과 Q동을 기 준으로 한 R동과 S동은 동일수

   급권내 유사지역으로서 지역요인이 상이하 고 그 격차를 알 수 없음

3. 건물의 경우에는 지역격차를 별도로 고려하지 아니함

4. 시장이자율 : 연 12%

5. 토지가격 평가시 공시지가기준으로 결정하되, 거래사례등과 비교한 가격과의 격차율을 기타요인보정치

   로 반영할 것

  <자료 9> 감정평가서 양식

1. 감정평가표

   (아래 표 중 감정평가에 관한 규칙 제9조에서 규정하고 있는 필수적 기재사항에 해당하는 사항만 간단히

    답안에 기술할 것)

2. 평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견

<자료 10> 평가대상 부동산의 공부(公簿) 등 기타자료

1. 토지이용계획확인원 - 일반상업지역, 도시계획도로저촉 (50㎡)

2. 토지대장

3. 토지 등기부등본

피검사, 암진단 넘어 예측까지 한다 (한국일보 기사)

유행하는 음식이나 운동을 설명할 때 흔히 붙이는 수식어가 있다. 바로 '피를 맑게 해준다'는 구절이다. 피는 온 몸을 돌아다니며 영양소를 공급하기에 혈액순환이 잘 돼야 건강하기 때문이다.

혈액으로 몸 곳곳의 이상 징후를 파악할 수 있다. 그래서 건강검진에 혈액검사가 필수적으로 포함돼 있다. 혈액검사를 통해 간염에서부터 간암, 대장암, 췌장암, 폐암, 갑상선암, 방광암, 유방암 등 암의 징후까지 포착한다.

분자진단기술 발달로 피에서 유전자를 뽑아내 어떤 질병에 취약한지, 어떤 약에 잘 반응하는지도 알아내 질병 예방과 진단뿐만 아니라 치료효과도 알아낼 수 있다. 혈액검사로 얼마나 많은 질병 정보를 알아낼 수 있을까?

병뚜껑 정도의 피로 갖가지 병 검진

예전에는 혈액검사는 피가 담긴 튜브의 뚜껑을 열고, 검사별로 혈액을 필요한 양만큼 나누어 모든 과정을 수작업으로 진행했다. 이런 탓에 한 번에 검사할 수 있는 종류가 제한되고 검사에 필요한 혈액량도 많이 필요하고 시간도 오래 걸렸다.

요즘에는 대부분의 혈액검사과정이 자동화ㆍ전산화돼 검체 처리가 신속해졌다. 대학병원 등 큰 병원에서는 대부분 혈액

의 검체를 나르는 것부터 모든 검사과정을 로봇시스템으로 빠르고 정확히 진행한다. 응급 검사의 경우 1시간 이내에 결

과를 알 수 있을 정도다. 임지향 서울성모병원 진단검사의학과 교수는 "첨단 진단검사의학 기술의 발전으로 병뚜껑(7~8

㎖) 만큼의 혈액만 있어도 간, 콩팥, 당뇨병 등 생화학검사와 간염, 후천성면역결핍증(AIDS), 심혈관 질환, 갑상선, 종양

표지자 검사 같은 면역검사를 한번에 할 수 있게 됐다"고 말했다.

피 한 번 뽑아 암 여부 알아내

'건강 염려증'이 생기는 40대가 되면 피를 뽑아서 하는 종양표지자 검사가 필요하다. 이 검사는 암세포가 있을 때 혈액에 분비되는 단백질(종양표지자)을 측정해 암 여부를 알아내는 것이다. 종양표지자로는 30개 정도가 있는데, 전립선특이항원(PSA), 태아성암항원(CEA), CA-125, AFP 등이 대표적이다.
(참고로 췌장암의 경우 CA-19)

PSA검사는 전립선암 여부를 진단하는 것이다. 전립선비대증이나 전림선염이 있어도 PSA 수치가 올라간다. 수치가 5ng/㎖가 넘으면 전립선암일 수 있으므로 초음파검사를 받아야 한다. 개원한 비뇨기과에서 1만5,000원만 들이면 간단히 검진받을 수 있으므로 50세 이상은 1년에 한 번 검사 받는 것이 좋다.

CEA는 정상적인 태아에게도 나타나는 종양표지자로, 대장암과 폐암을 판별하는 데 쓰인다. 위나 십이지장 궤양, 장염이 있어도 CEA 수치가 증가한다. CEA 수치가 10ng/ml이 넘으면 복부 컴퓨터단층촬영(CT)과 대장내시경 등 정밀검사를 받아봐야 한다.

CA-125는 난소암과 자궁내막암, 몇몇 림프종이 있을 때 수치가 늘어나는 종양표지자다. 자궁근종, 난소낭종 등 양성종양이나 자궁내막증과 골반염이 있을 때, 생리 중일 때에도 수치가 높아진다.

이 수치가 높으면 더 정밀한 검사가 필요하다. 자궁에 혹이 생겼으면 주기적으로 관찰해 수술 여부를 결정한다. 임 교수는 "혈액을 이용한 종양표지자 검사는 암 발생 가능성을 1차적으로 판별할 수 있는 간단하고 유용한 검사"라며 "특히 암 진단 후 치료효과를 추적하는 데 매우 우수하다"고 말했다.

질환 예측해 개인별 맞춤 치료도

질병 가운데 가장 무서운 병은 암이다. 특히 암 가족력이 있으면 자신도 암에 걸리지 않을까 노심초사하게 된다. 실제로 상당수 암이 유전자 이상으로 발생한다는 데 전문의들은 입을 모은다. 특히 유전성 암의 대표가 바로 유방암과 대장암이다. 유방암은 전체 환자의 5~10%가 유전적 요인으로 생긴다. 대장ㆍ직장암은 전체 환자의 5~15%가 유전과 관련이 있다.

이 같은 유전성 암을 예방하려면 유전자검사가 필요하다. 유전자검사란 특정질환이나 병원체에 나타나는 공통된 유전자(DNA) 변이가 환자에게 존재하는지 확인해 병을 진단하거나 발생 위험을 예측하는 것이다.

김종원 삼성서울병원 진단검사의학과 교수는 "가족 가운데 2명 이상이 같은 암에 걸렸을 경우, 가족 구성원이 50세 이전에 암을 진단받았거나 희귀 암을 진단받은 경우, 한 사람이 2가지 이상 암을 진단받았다면 유전성 암을 의심할 수 있다"며 "이럴 경우 암 유전상담을 통해 암과 관련된 유전자검사를 할 필요가 있다"고 말했다.

임 교수는 "혈액을 이용한 유전자검사는 암을 조기 진단하기 위한 계획된 개인형 맞춤 진료를 가능케 해 암의 공포에서 벗어날 수 있게 해줄 것"이라고 말했다. 최근에는 암 이외에도 노인성 치매(알츠하이머병)와 당뇨병, 관절염, 심혈관질환도 혈액검사로 예측할 수 있다. 앞으로 혈액검사를 통해 진단 가능한 질환은 더 늘어날 것으로 보인다.

보충자료를 보면 자본수익율은 잔여법에, 지분수익률은 DCF법등에 쓰인다고 나와있는데 이것의 정확한 의미가 무엇인가요?

자본수익률은 부동산에 지분, 저당의 개념이 들어가지 않은 것입니다.

우리가 알고 있는 부동산잔여법은 저당을 통해 자금을 동원하는 방법이 아니기에 "자본"이라는 단어를 사용했구요.

DCF법에서는 보통 저당을 통해 자금 동원을 하기에 저당과 지분을 구분해 지분수익률이라고 하는 것입니다.

둘 다 yield rate라는 점에서는 같으나 저당을 고려했느냐, 하지 않았느냐의 차이에서 "자본" 수익률, "지분" 수익률의

개념 차이가 발생합니다.

그 분은 아마..8회때부터 시험보셨분을 알고 있습니다..

소위, 명문대를 나오셨다는 그분은 공부 5년차쯤..짜쯩나서..딴곳으로 갔다가..

 17회부터 ..다시 공부하셨는데.. 공부한 횟수로 치면..한 십년차입니다..

실무는 18회, 70점, 19회도 71점,, 20회  즉 합격한 해는 68점입니다..

옆에서 지켜봤는데..이론법규는 소수설을 너무좋아하셔서..

ㅋㅋ..떨어진것 같습니다...

이번에도..이론 법규 40점대 맞고..실무에서 퍼줘서...합격했습니다..

하고 싶은 말은

그분은 학원 실무 문제를 거의 1번만 풀고 다 못푼다는 것입니다..

면제자이시기도 하지만,,(집안이 어려워서..일하면서 공부했습니다...그냥..이름만 올려서

 공부하는 면제자와는 다릅니다..)

도저히.. 유명한 학원 실무문제들이 납득이 안간다는겁니다..

자신도..현업에 들어가기 전에는 디시에프니..동적 옵션까지 준지했

다지만.. 현업한 5년 하고 보니, 다 까먹었을 뿐더라..

실전에서는 이걸 구분평가 해야하나,, 이걸 평가해야하나..

마나하는 대상확정에서 다들 걸린다고 했습니다..

실전에서는 항상 다푸시고, 학원 실무문제는 다 못풉니다.

문득, 그런 생각이 듭니다.. 우리는 과연 실무공부를 합격할 수 있게 공부하는가의 문제입니다.

19회 이후, 학원에서는 다행히 도면과..기타 등등 말 그대로 현업으로 평가할수 있게 문제를 주지만,

'주관성'또는 팀장들과 다년차들의 기싸움..

 쉽게내면 우습게 보는  경향들이 합쳐쳐

과연, 우리가 실무공부를 하고 있는건지..의문이 생겼다는 겁니다.

어찌되었든,

우리 과목은 기준성이 모호하다는데 있는데.

기본적으로 '개별성''용도의 다양성' 등등의 기본적인 특성으로 우리 시험이

여전히 갈피를 못잡고 있는 실정이 아닌가 합니다.

가격다원론이 올해 시험이 이슈였습니다.

19회 2번을 필두로, 작년에는 성숙도를 기분으로 꼬았지만,

평가외의 도로부분으로 점수가 달라졌따고 합니다.

또,이번에는 시간이 아닌 평가목적상의 개념으로 공법상 제한, 개발이익부분,,

그리고 논란이 있는 부분은  구분평가의 확정 문제등등

거기서 판가름이 날듯 한데,

1번이 틀리면, 뒤에 평가심사의견은 뭐,보지도 않을 듯합니다..

이렇듯, 늘 시험은 우리가 예상하는 것과는 다르게,,, 설사 예상해도,,

(이번에 일단지가 나올거라고 생각해서,,일단지로 보신분들이 꽤 많거든요..ㅜ.ㅜ)
늘 비틀려서 나오는 지라,,

참..실무란 과목이 난제입니다.

어써빨리, 실무이론의 감칙 규정세분화는 단지, 평가사의 업무차원이 아닌

수험생의 길잡이가 될수 잇는 부분이라고 생각해서..

감칙이 세분화되고,, 용어가 정확히 기술되어서

실력있는 분들이 어서빨리 나가아가는 하는 바램입니다.

안녕하세요...반갑습니다.

개별공시지가업무를 보고 있는 현직 시설직(지적직류)공무원입니다.

4월 26일부터 5월 17일까지 20일간 2010년 1월 1일기준 정기분 개별공시지가

열람및 의견제출기간인데요

2년내내 묶여있던 공시지가가 올해는 제곱미터당 4천원씩 떨어진것과 관련하여

개별공시지가의 산정은 연초에 발표되는 표준지 공시지가를 기준으로 각 지역별

비준표에 의한 비준율에 의해서 산정되는데요. 지가균형에 맞게 적정한 표준지를

섰는지와 토지특성이 어떻게 들어가냐에 따라서 지가가 달라지는데요.

컴퓨터가 자동으로 산정하는게 아니고 사람이 지가균형을 보는데 용도지역별 가격별

토지이용상황별 가격을 보고 표준지를 선정하여 각종 인허가자료를 바탕으로 현지

출장을 통한 토지특성 21개 항목을 결정해서 KLIS(한국토지정보시스템)에 전산입력및

산정을 하게 됩니다.

얼마전에 관리지역 세분화가 되어서 2009년에도 관리지역세분화때문에 지가균형이

다 흐트러져버려서 한번에 잡지는 못하고 조금씩 지가균형을 잡아가고 있는데

사람이 하는터라 미진한 사항이 있을겁니다. 의견제출기간이니 가격에 이의가 있을경우

의견제출을 내시라고 권해드리고 싶네요.

관리지역세분화는 기존에는 관리지역하나였던 용도지역이 계획관리지역,생산관리지역

보존관리지역, 관리미지정, 이렇게 바뀌어 버려서 각 관리지역별 비준율까지 먹고 있는터라

같은 관리지역이라도 계획관리지역은 비싸고 보존관리지역은 많이 싼편이라 관리지역세분화

때문에 지가균형을 잡으면서 가격이 틀어졌을 확률이 높아요.

보상과 관련된 곳이라 감정평가사님들도 세세하게 보셨으리라 생각되지만

자치단체별로 개별공시지가 검증업무 스타일이 달라서 저희 같은 경우는

감정평가사님들이 검증업무를 보시는데 불편함이 없도록 최대한 보조를 해주지만

타 시군 직원들과 얘기를 해보면  평가사님께 모두 맡겨버리는 경우도 있더라구요.

표준지선정이나 토지이용상황같은걸 잘못 정하면 가격이 많이 틀어져요.

표준지의 경우도 매년 상상하면 상승했지 특별한 경우 아니면 떨어지는 경우가 없는데

저희꺼 토지가 그렇게 나왔다면 저라도 의견제출을 내보겠습니다.

더더구나 보상과 관련되어 있으니깐요.

보상은 표준지가를 통해서 결정이 된다고 하던데 개별지와 상관이 없다더라구요.

그래도 표준지였던게 개별지도 됐다가 개별지였던게 표준지도 되므로...

전혀 상관이 없진 않을것 같구요. 그렇기때문에 보상관련 지역의 개별공시지가

검증작업시에 감정평가사님들도 신경을 많이 쓰세요.

보상쪽은 개별공시지가 담당자입장에서 할 얘기가 아니고 업무볼때 민원인들이

보상쪽 말씀을 하시면 건설과 보상담당 토목직들이나 감정평가사님들이 보상가를 매기시기에

보상관련해서는 말을 아끼는 편이구요. 별로 아는바가 없네요.

 구청에 전화하시면 비교표준지 알려주는거 맞구요.

비교표준지의 용도지역, 토지이용상황, 기타 특성및 가격에 대해서 물어보세요.

5월 17일까지 의견제출기간이니 의견제출서에 요구사항을 상세하게 적으셔서

제출하시면 부동산평가위원회에서 감정평가사님들이 다시 확인하시거든요.

그리고 개별공시지가 담당공무원 입장에서도 사람이 하는일이라 누락되는부분도

있을수 있어서 의견제출과 더불어 이의신청기간을 두어서 재차 확인하는 과정을

거치는것이구요. 의견제출서를 내신다고 100%다 민원인 말씀대로 바뀌는건

아니구요. 심의때 부동산평가위원및 감정평가사님들이 지가산정에 오류가 있었다는것을

인정하신다면 바뀌는거에요.

 저희 개별공시지가 담당 공무원은 회사원과 같은 월급쟁이 일뿐이구요.

잘하든 못하든 똑같은 월급을 받고 이왕이면 민원인들에게 쓴소리를 적게 들을려고

노력하는데 하는일이 국세및 지방세의 기초자료가 되는 개별공시지가 업무라 좋은 소리를

못듣고 사는 형편이네요 ㅠㅠ. 잘못된게 있으면 의견제출,이의신청을 통해서 심의하도록

하면 되구요. 제출하신 의견제출,이의신청은 심의결과에 따라서 기각될수도 있으니 이점

이해해주세요.ㅠㅠ

저도 감정평가사가 되는게 꿈인 월급쟁이 공무원입니다. 근데 요즘 공부도 제대로 못하고 있는

판국에 지나다가 제가 답변드릴 내용이 있는것 같아서 답변을 달았는데 더 궁금하신게 있으시면

말씀하세요. 최대한 알아보고 답변드릴께요.

의견제출건은 잘 처리 되셨으면 좋겠구요. 하시는 공부 잘 되셔서 감정평가사 꼭 합격하시길 바래요 ^^

<질문 1> 에 대하여

거래사례 및 조성사례 에서의 철거비 고려에 대해서는 기본적인 내용이므로  잘 이해하고 계실 겁니다.^^

분양사례에 철거비가 들어가 있을 경우 공부한지 얼마 안되신 분 혹은 무작정 문제만 돌리시는 분들은 잘 이해가 안되는 부분입니다. 분양사례에 철거비가 들어가 있는 경우는 아직 기출문제에 나온적이 없습니다. 과거 일본 실무문제집에서 copy했거나 혹은 한국 수험가에서 만든 문제라고 할 수 있습니다.  

쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

분양사례로 제시된 토지위에 노후화된 건물이 있다고 하고 

분양하는 아파트가격 (1,000원) 건축공사비 (500원)  철거비(10원)이라고 할때

우선 첫째 분양사례 자체의 가격을 구해야 되잖아요.

그러면 분양사례토지자체의 가격은 1,000 - 500 - 10(철거비) = 490원이 되지요.

그런데 이것은 노후화된 건물이 있는 것을 고려한 분양토지가격(건부감가 있는 상태하의 토지가격)이기 때문에

이 가격을 다시 정상화 하기 위해서는 추가적으로 철거비를 더하여 주어야 하고 이를 고려한  토지가격은

490원  + 10원 (철거비) = 500원이 됩니다.

그러면 아싸리 철거비를 뺐다 더했다 하는 번거로움을 줄이기 위해 분양사례에 낡은 건물이 있는 경우 그걸 정상화한 토지가격은 별도의 철거비를 고려하지 않은 가격과 동일한 값인 500원이 되는 것입니다.

일부 실무강사는 그래서 분양사례에 노후화된 건물있을시 그냥 철거비 고려하지 말라고 공식같이 애기하곤 합니다. 

이와 같은 사례가  plus 감정평가실무 10회 1번 모의고사 (5판 기준)에도 나와 있습니다.

근데, 거기에는 나중에 철거비를 가산하는 것으로 나옵니다. 그 이유는 문제에서 공사비에 철거비가 포함되었다고 나왔기 때문입니다. (책이 있다면 한번 확인해보세요)

pass에서는  이와 같은 논리를 

개발을 전제로 산정되는 사례가격은 정상가격으로 판단되어 철거비를 고려하지 않음이라는 문장으로 함축하여 표현한 것 같습니다만, 모든 이들이 단박에 이해할 만한 명확한 표현이라고는 볼 수 없겠죠. 하지만 출제위원님들은 아시겠죠 ^^ 

일단지에 대한 기출문제

1. 감정평가사 12회 4번 약술

2. 감정평가사 이론 20회 3번 문제

일단지의 경우 유도은 평가사님 (18기, 서울법학원 실무강사)의 스터디 문제에서 이 같은 사항을 다른 분보다 자주 다루고

있으니 문제를 찾아서 보면 도움이 될 것입니다.

<일단지와 관련한 논의의 확장 1>

도시재개발법에 의한 불량주택재개발사업이나 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에 의하여 기존건축물을 철거하고 새로이 아파트 등을 신축하는 경우에는 그 사업부지를 일단지로 조사하며 사업부지가 건축물의 존재여부와 상관 없이 용도상 불가분의 관계에 있는 토지로써 관계법령에 의하여 행위허가 등을 받고 착공신고 후 실공사를 착수한 때를 기준으로 일단지로 보아 토지특성을 조사합니다.

<일단지와 관련한 논의의 확장 2>

20회 이론시험에서 일단지 문제가 나왔으니 20기 실무팀장인 정혜영, 전현호, 김범영, 이숭우님들이 2기때 한번 문제화 하는 것도 괜찮지 않을까 생각합니다.

표준지 평가에서

표준지 조사평가기준에 의한 경우 택지개발지구내에 표준지가 선정된경우 공시기준일이 사업인정과 확정예정지번부여 사이에 있는 경우, 종전이용상황이 농경지일때 사업지구 전체를 농지로 보고 일단지로 평가해야 하는지가 문제될 수 있습니다.

 「표준지 조사ㆍ평가 기준」제20조에서는 2필지 이상의 일단의 토지(이하 ‘일단지’라 함)가 용도상 불가분의 관계에 있는 경우(사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우) 일단지로 조사하도록 규정하고 있으며, 개발사업시행예정지의 경우 동조 제3항에서는 사업인정이 있기 전에는 일단지로 보지 아니한다고 규정하고 있으나 표준지의 적정가격 평가를 위해서는 단순히 사업인정 전ㆍ후 여부만을 고려하여 일단지를 판단하여서는 아니될 것이며 개발사업의 진행단계 등을 전반적으로 고려하여 일단지 조사 여부를 판단하여야 합니다.

  택지개발사업시행지구내 토지의 이용상황 조사방법과 관련하여서는 동기준 제34조 제2호에서는 확정예정지번이 부여되기 이전인 경우에는 종전의 토지이용상황 등을 기준으로 조사ㆍ평가하도록 규정하고 있으며, 택지개발사업실시계획의 승인고시일 이후에 택지로서의 확정예정지번이 부여된 경우에는 환지방식에 의한 사업시행지구 안의 토지로서 환지예정지로 지정된 경우의 평가기준을 준용하도록 규정하고 있습니다.

따라서 사안의 경우에는 표준지의 적정가격 평가를 위한 일단지 평가의 궁극적 취지 등을 전반적으로 고려시 단순히 대규모 개발사업으로서 사업인정고시가 행해졌다는 사실만으로 당해 표준지를 일단지로 조사하여서는 아니될 것으로 판단되며, 토지의 이용상황은 확정예정지번이 부여되기 이전인 이용상황을 기준으로 평가하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

질문에 답변이 되셨으면 좋겠네요. 열심히 하시고 화이팅 하세요 ^^/

질문한 문제가 최초로 게재된 것은

최신 감정평가론 (백영준, 백일현, 신종웅, 양우석 공저)에서 였고

이후 나상수, 고규봉, 이홍규 共著 감정평가실무강의 책에서 이 문제를 copy하였고

다음 권경미, 박시우, 김기태 共著 pass 감정평가실무 (3th edition 2쇄 기준) p277에도 99.99% 동일하게 문제를 copy하고 있습니다. 

이 문제는 정액법, 정률법, 상환기금법에 대한 이해를 물어보려고 출제한 문제입니다. 문제를 만드는 과정에서는 각 방식별

로 딱 맞게 수치가 주어졌다면 풀이상 오해가 없었을 텐데 문제를 만드는 과정에서 해석의 오류가 생긴 경우입니다. 정률법

사용시 내용년수 만료시 잔가율 과 매년감가율이 동시에 주어진 자료처럼 보인 것이 문제라는 것이죠.

이 문제에서 출제자의 의도는 내용연수 만료시 잔가율 10%는 정률법에서는 사용하지 말라는 것입니다. 내용연수

만료시 잔가율 10%는 정액법과 상환기금법에서만 사용하라는 뜻입니다. 그래서 문제에서 매년 감가율 15% (정

률법) -> 즉, 정률법에서는 이것을 활용하라 라고 친절하게 제시한 것입니다. 0.85^10 = 0.1969 자료가 주어진

것으로도 알 수 있습니다.

문제를 제대로 만들었다면 전 내용연수 와 경과연수가 다 제시되었기 때문에 어느 방법을 기준으로 하던 답이 같아야 정상입니다.

문제를 위한 문제를 만들다 보니 숫자가 제대로 맞지 않게 되어버린 경우입니다.

문제 풀면서 고민고민하였을 님의 모습이 떠오릅니다.

이 기회에 정률법에 대하여 확실히 알았다는 것으로  생각하세요.

사실 정률법에 의한 계산부분은 굉장히 많이 기출된 내용입니다.

노파심에서 말씀드리면

전년대비 잔가율 과 최종 경제적 내용연수 만료시 잔가율을 동일한 것으로 파악하지 않도록 주의하시고요 

마지막으로 기출문제를 통하여 확실히 개념을 정립하시길 바랍니다.

공인감정사 1회 1번 (꼭 풀어보세요)

공인감정사 2회 2번

공인감정사 4회 3번

공인감정사 8회 3번

공인감정사 10회 2번

감정평가사 2회 1번

감정평가사 6회 3번

감정평가사 9회 5번

감정평가사 12회 3번

감정평가사 17회 4번

열심히 하시고 화이팅 하세요 ^^/