陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

1. 일반평가에서의 <철거비>

(1) 공시지가 기준법에서의 철거비 보정 (pass 실무 4판 p38)

공시지가 기준가격은 이미 나지상정(=최유효이용)으로 된 적정가격이므로 공시지가 표준위 위에 오래된 건물이 있다 하더라도 철거비 보정 (= 이 경우는 건부감가 보정)은 하지 않습니다.

다만, p180에서 철거비를 차감한 것은 비교표준지 위에 오래된 건물이 있는 것이 아니라 대상 토지 위에 철거가 필요한 건물이 있는 경우이기 때문입니다 (pass p71에 나온 경우와 동일하다고 보면 됩니다)

(2) 거래사례바교법 에서의 철거비 보정 (pass 4판 p180)

거래사례비교법의 경우 <매수자>입장에서의 가격을 구하는 것을 암묵적 전제(premise)로 하고 있습니다.

(임대사례의 경우는 임대인 입장에서의 가격을 구하는 것을 전제로 합니다)

그렇기 때문에 거래사례의 거래시점당시 가격을 구하기 위해서는 매수자 입장에서 생각하면 됩니다.

문제에서는 매수자가 철거비를 부담한다고 되어 있으므로 철거비를 더해주는 것입니다.

매도자가 철거비를 부담하는 경우는 당연히 고려하지 않는 것입니다.

(3) 조성원가법에서의 철거비 보정 (기출 15회 1번)

조성원가법의 경우 역시 개발하는 사람이 조성 토지를 매입하는 매수자일 경우 거래사례비교법 방식과 동일하게 처리합니다.

(4) 분양개발법에서의 철거비 보정 (pass 4판 p58)

쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

분양사례로 제시된 토지위에 노후화된 건물이 있다고 하고 

분양하는 아파트가격 (1,000원) 건축공사비 (500원)  철거비(10원)이라고 할때

우선 첫째 분양사례 자체의 가격을 구해야 되잖아요.

그러면 분양사례토지자체의 가격은 1,000 - 500 - 10(철거비) = 490원이 되지요.

그런데 이것은 노후화된 건물이 있는 것을 고려한 분양토지가격(건부감가 있는 상태하의 토지가격)이기 때문에

이 가격을 다시 정상화하기 위해서는 추가적으로 철거비를 더하여 주어야 하고 이를 고려한 토지가격은

490원  + 10원 (철거비) = 500원이 됩니다.

그러면 아예 철거비를 뺐다 더했다 하는 번거로움을 줄이기 위해 분양사례에 낡은 건물이 있는 경우 그걸 정상화한 토지가격은 별도의 철거비를 고려하지 않은 가격과 동일한 값인 500원이 되는 것입니다.

일부 실무강사는 그래서 분양사례에 노후화된 건물있을시 그냥 철거비 고려하지 말라고 공식같이 애기하곤 합니다. 

응용사례 : (구) plus 감정평가실무 10회 1번 모의고사 (5판 기준)

이 경우에는 건축공사비에 철거비가 포함되었다고 나왔기 때문에 대상토지가격을 위해 사례토지가격을 비준할 때 철거비를 다시 더해주어야 합니다.

(책이 있다면 한번 확인해보세요.)

김기태 평가사는 이와 같은 논리를 

개발을 전제로 산정되는 사례가격은 정상가격으로 판단되어 철거비를 고려하지 않음이라는 문장으로 함축하여 표현한 것 같습니다만, 공부가 얼마 되지 않은 분들이 이 표현을 단박에 이해하기는 좀 어렵겠죠.

철거비에 대한 사항이 언급된 기출문제는 다음과 같습니다.

공인감정사 4회 4-1번

감정평가사 9회 1번

감정평가사 15회 1번

감정평가사 22회 1번

2. 보상평가에서의 <철거비>

건축물의 이전비 보상시 해체비는 포함하도록 되어있고 (토지보상법 시행규칙 제2조의 4) 철거비는 제외하도록 되어있습니다. (시행규칙 제 33조 제 4항) 

왜 해체비는 포함되고 철거비는 제외되는 것인가에 대하여 모르시는 분이 간혹 계십니다.

이전비의 범위에 건물철거 및 해체비가 포함되는지 여부

간단하게 말하면

시행규칙 제 33조 제4항  물건의 가격으로 보상한  건축물의 철거비용은 사업시행자부담으로 한다라는 것은 <취득보상>을 하는 경우 지장물소유자가 당해 건물등을 철거할 의무가 없다는 말입니다. 즉, 지장물소유자는 건물값 받고 그냥 나가면 그만이고, 사업시행자가 사업시행을 위해 대상 건물등을 철거할 의무가 있다는 말이죠

이에 비해 <해체비, 해체 철거비>는 <이전보상>에서 등장하는 개념입니다. 즉, 이전을 위해 기존 구조물을 해체하고, 폐자재를 치우는데 드는 비용입니다. 따라서, 이는 이전을 하게되는 경우 발생하는 비용이고, 이는 이전보상액에 포함되어야 합니다. 다시 말해 철거비라는 것은 <이전보상>에서 등장하면 안되는 말입니다.  

해체비나 해체철거비는 이전에 소요되는 실비이니까 이전보상액에 포함되는 것이고

철거비는 취득보상의 경우 거론되는 항목으로, 사업시행자가 자비(自費)로 자신이 직접철거해야할 의무가 있으니, 피수용자에게 그 의무를 지워서도 안되고, 그 비용을 피수용자에게 지불할 이유도 없습니다.

문제에서 이전비용항목에 <철거비> <해체비>라고 동시에 제시되는 때에는 철거비는  배제하여야하고,

이전비용항목에 <해체철거비>로 자료가 제시된 때는 이전에 소요되는 실비로 판단하여 이전비 항목에 포함시키면 됩니다.

(감정평가사 3회 1번 기출문제를 보면 확인할 수 있습니다) 

응급의료비 대불제도

사고나 응급질환으로 병원으로 갔는데, 수중에 돈이 없는 경우

국가가 응급의료비를 대신 내주고 나중에 환자가 국가에 상환하는 제도이다

국가가 먼저 내준 병원비를 12개월 분할상환하면 된다

대불제도는 전 국민 누구나 법률이 정한 응급상황에 해당하면 이용가능하다.

응급실 창구 직원에게 환자의 신분을 알려주고

<응급의료비 대불제도를 이용하겠다>고 말하고

병원에 준비된 응급진료비 미납확인서를 작성하면 된다

만약 병원이 이를 거부시

건강보험심사평가원 의료급여 관리비(20-705-6119)나

건강세상 네트워크(02-2269-1901~5)로 연락해 도움을 청하면

담당자가 병원에 진료를 받아들이도록 조치해준다

실무문제 채점에 대하여 
 (허장식, 김상윤, 김계호 감정평가사 일동)

- 이 글이 여러분의 마음을 더욱 아프게 하지나 않을까 걱정을 하면서도 우리 출제위원들의 뜻을 전하는 것이 도리일 것 같아 올립니다.  
 

- 먼저 안타깝게도 이번 시험에서 합격하지 못한 모든 수험자께 심심한 위로의 뜻을 전합니다.  
 

- 합격하지 못한 여러분의 마음은 이루 말할 수 없이 아플 것입니다. 그러나 여러분은 장래 감정평가업계에서 평가업계의 발전을 위해 함께 힘쓸 우리의 동료들입니다. 익명의 인터넷이라고 하여 점잔하지 않은 문구를 절제없이 사용한 것을 보고 출제위원 모두는 매우 가슴 아파했습니다. 평가업계를 사랑하는 마음을 가지고 교양 있고 성숙된 모습을 보여 주기를 간절히 바랍니다.  
 

- 금번 2차 시험에는 1,860명이 응시하였고 그 중 183명만이 합격을 하였습니다. 알다시피 감정평가사 시험은 절대평가가 아니고 상대평가입니다. 필히 불합격자는 생기는 것이고 합격한 사람이 우연하게 합격한 것도 아닐 것입니다. 과감하게 패배를 승복할 수 있는 용기도 한편 필요하다고 생각합니다.  
 

- 실무 과목은 출제위원 3명이 공동으로 출제하였고, 그 중 2인이 채점위원으로서 약 3개월간 면밀하고 공정하게 채점에 임하였습니다.  
 

- 실무문제 1번은 감정평가업계가 컨설팅 등 새로운 시장으로 업무를 확대해 가려면 투자타당성 분석은 필수적이고 앞으로 우리 모두가 더욱 관심을 가지고 분석능력을 배양하여야 할 것이라는 의도에서 출제위원 전원의 합의 하에 출제하였습니다.  
 

- 1번 문제는 기출문제나 시중에 있는 문제집에는 없는 유형이라는 점과 답하는 시간이 많이 소요될 것이라는 예측 하에 그 난이도를 낮추고 가능한 한 문제를 단순화시키려고 노력하였습니다. 

따라서 자료의 양이 줄여지게 되었는바, 주어지지 않은 자료가 있다면 그를 무시하라는 의도이었고 임의로 자료를 상정하여 문제를 푼 경우에도 모두 맞는 것으로 처리하였습니다.  
 

- 많은 수험자가 "관리비" 항목에서 적지 않은 고민을 하였을 것이라고 생각됩니다.  
 

- 주어진 자료는 임대시장에서 흔히 접하는 유형으로 하였고 그들 시장자료를 전문적으로 분석하고 판단하는 능력을 파악하고자 하였습니다.  
 

- 투자타당성의 유무 등 제반 실무문제 풀이에 있어서는 그 결과만이 중요한 것이 아니라 결론을 도출하여 가는 과정이 더욱 중요합니다. 평가실무과목의 경우 많은 계산과정을 거쳐야 하는바 계산 또는 수치의 정확성보다도 결론을 도출해가는 과정에 대한 큰 흐름을 얼마나 잘 이해하고 있는가에 주안을 두었으므로 계산상의 약간의 오류나 수치의 정확성 여부가 득점에 결정적인 영향을 미쳤다고 볼 수는 없습니다. 전체 과정을 끝까지 풀어 각 과정에 대하여 확실하게 이해하고 있다는 것을 나타내는 것이 중요하다고 생각합니다.  
 

- 수험자는 합격을 위하여 너무나 오랜 시간동안 피나는 노력을 기울여 왔고 또한 각 당사자에게는 이번 시험이 너무나 중요하다는 것을 채점위원들은 잘 알고 있습니다. 따라서 공정을 잃지 않고 누구에게도 불이익이 가지 않도록 철저하게 각 문항별로 배점기준에 맞추어 채점하였다는 것을 다시 한번 말씀드립니다.  
 

- 안타깝게 불합격한 여러분 모두에게 내년에는 필히 좋은 결과가 있기를 진심으로 기원합니다.  

예시답안.pdf

건축물의 이전비 보상 시 해체비는 포함하도록 되어있고 (토지보상법 시행규칙 제2조의 4) 철거비는 제외하도록 되어있습니다. (시행규칙 제 33조 제 4항) 

왜 해체비는 포함되고 철거비는 제외되는 것인가에 대하여 모르시는 분이 간혹 계십니다.

이전비의 범위에 건물철거 및 해체비가 포함되는지 여부

〔1〕이전비의 범위는 물건의 해체비 및 건축비와 적정거리까지의 운반비를 포함한다

〔2〕건물의 철거비는 사업시행자가 부담하도록 별도로 명시하고 있다

      <1997.3.31. 토정 58342-406>

간단하게 말하면

시행규칙 제 33조 제4항  물건의 가격으로 보상한  건축물의 철거비용은 사업시행자부담으로 한다라는 것은 <취득보상>을 하는 경우 지장물소유자가 당해 건물등을 철거할 의무가 없다는 말입니다. 즉, 지장물소유자는 건물값 받고 그냥 나가면 그만이고, 사업시행자가 사업시행을 위해 대상 건물등을 철거할 의무가 있다는 말이죠

이에 비해 <해체비, 해체 철거비>는 <이전보상>에서 등장하는 개념입니다. 즉, 이전을 위해 기존 구조물을 해체하고, 폐자재를 치우는데 드는 비용입니다. 따라서, 이는 이전을 하게되는 경우 발생하는 비용이고, 이는 이전보상액에 포함되어야 합니다. 다시 말해 철거비라는 것은 <이전보상>에서 등장하면 안되는 말입니다.  

해체비나 해체철거비는 이전에 소요되는 실비이니까 이전보상액에 포함되는 것이고

철거비는 취득보상의 경우 거론되는 항목으로, 사업시행자가 자비로 자신이 직접철거해야할 의무가 있으니, 피수용자에게 그 의무를 지워서도 안되고, 그 비용을 피수용자에게 지불할 이유도 없습니다.

문제에서 이전비용항목에 <철거비> <해체비>라고 동시에 제시되는 때에는 철거비는  배제하여야하고,

이전비용항목에 <해체철거비>로 자료가 제시된 때는 이전에 소요되는 실비로 판단하여 이전비 항목에 포함시키면 됩니다.

(감정평가사 3회 1번 기출문제를 보면 확인할 수 있습니다) 

쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

분양사례로 제시된 토지위에 노후화된 건물이 있다고 하고 

분양하는 아파트가격 (1,000원) 건축공사비 (500원)  철거비(10원)이라고 할때

우선 첫째 분양사례 자체의 가격을 구해야 되잖아요.

그러면 분양사례토지자체의 가격은 1,000 - 500 - 10(철거비) = 490원이 되지요.

그런데 이것은 노후화된 건물이 있는 것을 고려한 분양토지가격(건부감가 있는 상태하의 토지가격)이기 때문에

이 가격을 다시 정상화 하기 위해서는 추가적으로 철거비를 더하여 주어야 하고 이를 고려한  토지가격은

490원  + 10원 (철거비) = 500원이 됩니다.

그러면 아싸리 철거비를 뺐다 더했다 하는 번거로움을 줄이기 위해 분양사례에 낡은 건물이 있는 경우 그걸 정상화한 토지가격은 별도의 철거비를 고려하지 않은 가격과 동일한 값인 500원이 되는 것입니다.

일부 실무강사는 그래서 분양사례에 노후화된 건물있을시 그냥 철거비 고려하지 말라고 공식같이 애기하곤 합니다. 

이와 같은 사례가 (구) plus 감정평가실무 10회 1번 모의고사 (5판 기준)에도 나와 있습니다.

근데, 거기에는 나중에 철거비를 가산하는 것으로 나옵니다. 그 이유는 문제에서 공사비에 철거비가 포함되었다고 나왔기 때문입니다. (책이 있다면 한번 확인해보세요)

pass에서는  이와 같은 논리를 

개발을 전제로 산정되는 사례가격은 정상가격으로 판단되어 철거비를 고려하지 않음이라는 문장으로 함축하여 표현한 것 같습니다만, 모든 이들이 단박에 이해할 만한 명확한 표현이라고는 볼 수 없겠죠. 하지만 출제위원님들은 아시겠죠 ^^ 

철거비에 대한 사항이 언급된 기출문제는 다음과 같습니다. 꼭 정리하고 넘어가세요

공인감정사 4회 4-1번

감정평가사 9회 1번

감정평가사 15회 1번

2008년 실무단과 강의계획서.hwp

강의계획서-단과시작.hwp