陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

Ⅰ. 기초적인 수익 방식의 흐름 검토

대상 물건이 장래에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서 평가가액을 산정하는 방법으로 대체의 원칙과 수익성의 사고를 기초로 합니다. 현재 중요시 되고 있는 방법이며 이론적 논의의 대립이 큰 부분이기 때문에 환원방법의 가정을 이해하는 것이 매우 중요하며 영구적으로 수익이 계속된다는 가정되는 “영구환원 방식”과 일정기간만을 임대자가 그 이익을 향유하고 미래의 매도시에 창출되는 자본이득을 현가하는 “유기환원방식” 으로 대별된다는 사실을 인지하여야 합니다.

Ⅱ. 순수익의 산정

1. 직접법에 의한 방법

(1) 총수익의 산정 (지.보.권.초.갱.타)

1)지불임료: 월지불임료 × 12월 (기초 보정시: 월지불임료 × 지불임료운용이익)

2)보증금 운용이익

3)권리금상각액. 미상각운용이익

4)공익비. 부가사용료 실비 초과액

5)귀속갱신료 : 선불적임료의 성격

6)기타 소득 : 주차장. 자판기

  .

(2) 필요제경비 (감. 유. 공. 손. 대. 공. 정)

1) 감가상각비

2) 유지관리비 : 부과사용료와 공익비는 인적 부담비로 포함되지 아니함

3) 공조공과 : 재산세. 도시계획세 포함, 종토세, 소득세 , 법인세 미포함

4) 손해 보험료

① 일시불의 경우 : 보험료×MC

② 계약만료시 일정금액 환급시 : 일시금×MC-환급액×SFF

③ 환급액이 약관금액에 의해 산정되는 경우

매기지급액-매기지급액×복리연금종가(보험이자율)×SFF(시장이자율)

5) 대손. 공실손실상당액 : 미국식에서는 V&LA 에서의 조정항목임

6) 정상운전자금이자 상당액 : 자기자본이자 등은 포함되지 않음

(3)순수익 ( (1)-(2) )

2. 간접법에 의한 산정

3. 순수익 산정시 유의 사항

① 최유효이용을 전제로 한 미래의 순수익에 기초한다.

② 시장의 전형적인 임대차를 기준으로 한다.

③ 임료의 지불시기에 주의 한다.

Ⅲ. 환원이율의 결정

1. 감칙의 태도 검토- 감칙 제13조의 삭제 이유

종전의 감칙상 요소구성법과 물리적 투자결합법만을 설명하고 있던 것으로 해석되었으나 13조의 삭제를 통하여 보다 현실적인 환원이율이 적용이 가능하도록 하였습니다.

2. 용어의 정리

(1) 자본회수와 자본수익

1) 전통적 소득접근법과 잔여환원법

물리적 실체를 평가하는 것이라고 생각하고 토지의 가치는 불변하고 건물의 내용년수가 다할 때까지 보유한다고 가정하는 바 매기 순수익에서 일정부분을 자본회수를 위해 공제해야 한다고 봅니다.

2) 저당지분환원법과 D.C.F법

이는 부동산 권익의 가치를 평가의 대상으로 보는 것으로 일정기간의 보유 후 저당의 효과를 고려한 평가액이 산정되어야 합니다. 따라서 자본의 회수는 불필요하다고 봅니다.

(2) 혼동되는 개념의 정리 (RATE OF RETURN(수익율) 의 종류)

1) 소득률 (INCOME RATE)- 직접환원법에 적용

한 해의 소득이나 여러 해의 평균소득을 가치와 비교한 비율

① 종합환원율: 한해의 소득과 부동산 가치의 비율을 의미

② 지분환원율 (지분 배당률): 한해의 세전현금수지와 지분투자액과의 비율

③ 저당환원이율: 저당지불액과 저당대부액의 비율

2) 수익률 (YIELD RATE)- 수익환원법에 적용

안정화되지 않은 개별적인 소득에 적용되는 비율

① 이자율, 할인율

② 내부수익률

③ 지분수익률: 매기간의 현금수지와 기말지분복귀액의 현가의 합을 지분투자액과 같게 만드는 비율

(3) 자본환원율의 의미

부동산의 가치에 대한 순수익의 비율을 의미

3. 자본환원이율의 결정방법 (시,조,투,엘,부)

(1) 시장추출법 (직접시장비교법, 투자시장질적비교법, 조소득승수법)

(2) 조성법 - 무위험률 + 위험할증률: 위․비․관․자(-) (20회 2번 기출)

(3) 투자결합법

1) 물리적 :

2) 금융적 : Ross 

                Kazdin 

(4) Ellwood법 (아직 미기출)

(5) Gettel법 (DCR법)

4. 자본환원율의 조정방법

(1) J계수 :

(2) K계수 :

Ⅳ. 환원방법

1. 직접환원법(전통적인 환원법, 잔여법)

(1) 의의 : 한해의 안정화된 소득을 환원이율로 환원시키는 방법

(2) 자본회수의 방법 (직, 상, 연)

1) 직선법 :

2) 상환기금법 :

3) 연금법 :

(3) 잔여법

1) 토지잔여법: 신,토,최,적

비판-최,가,한,분

2) 건물잔여법: 감,토,상

비판-인,직,가

3) 부동산 잔여법: 오래된, 건물만, 토큰, 연금

유용성- 연금성격이 강한 장기임대차 평가에 유용

한계- 건물의 가치가 보유기간말 ‘0’ 되는 경우가 드물고 투자자의 세후 현금흐름에 대한 관심을 고려할 때 현대 부동산 투자의 경우에는 적용하기 어렵다.

2. 수익환원법

(1) 저당지분환원법 (DCF 모형중 BTCF 모형)

투자가치 =  저당가치 + 지분가치

(2) DCF법

1) 의의 : 장래 매기간 기대되는 현금수지를 현재가치로 환원하여 대상부동산의 시장가치를 구하거나 투자액과비교하여 투자의사결정에 활용되는 기법

(NOI, BTCF, ATCF 모형이 있으며 직접환원법 모형은 DCF모형의 특수한 형태임)

2) 분석절차

①  저당가치

②  지분가치=현금흐름의 현가+복귀가치

③  투자가치(①+②)

토지에 원가 방식의 적용

Ⅰ.가산방식

준공 시까지의 투하된 비용을 합산하는 방법으로 시점수정치의 선택에 따라 다시 3가지 방식으로 구분됨

1. 준공시점에서 소지를 구입한 것으로 간주하는 방법

이는 소지 구입 시부터 토지공사 준공 시까지 지가변동률을 사용하고 이후도 역시 가격시점까지 지가변동률로 시점수정을 하는 방식입니다.

2. 착공시점에 소지를 구입한 것으로 간주하는 방법

이는 착공시점전까지는 소지를 구입하지 않은 것으로 하여 지가변동률 을 적용하고 이후에는 시공자의 투하자본이자율로 투하비용에 대한 기 회비용의 측면에서 시점수정을 하는 방법입니다.

3. 소지구입시점에 소지를 구입한 것으로 간주하는 방법

이는 소지구입시점부터 시공자의 기회비용을 고려하여 시점수정을 투하 자본이자율로 하는 방법입니다.

4. 방법의 결정

이는 논리상으로 약간의 차이는 있지만 어느 방법을 쓰던지 무방하다. 따라서 문제상 주어진 자료를 보고 적정한 판단을 내리는 과정이 보다 중요합니다.

Ⅱ. 공제방식

전통적인 공제방식과 개발법이 있습니다.

양자 간의 차이는 현가화여부에 있으며 개발법은 가까운 시일내 착공을 하여 분양가액의 현가를 산정할 수 있는 경우에 주로 사용됩니다. (이와 관련된 자세한 내용은 이론 포스트 참조)

전통적인 공제 방식은 많이 사용되지 않고 있으므로 개념과 기본적인 문제만을 확인하셔도 충분하다고 보여집니다.

건물의 원가방식의 적용

Ⅰ. 재조달원가의 산정

1. 산식

표준적 건설비+통상적인 부대비용

2. 재조달원가의 종류

(1) 재생산비용

동일한 설계, 구조, 자재 등을 기준으로 산정된 비용

(2) 대체비용

동일한 효용을 발생한다는 가정에서 산정된 비용

Ⅱ.감가수정

1. 감칙의 태도

감칙 제11조 내용연수법, 관찰감가법 등을 상각의 방법으로 하되 경제적 내용연수를 기준으로 함

2. 감가의 요인

(1) 물리적 감가 (마, 작, 해)

시간의 경과로 인한 가치 손실로 마모, 구성요소의 작동, 재해 및 우발 손실 등

(2) 기능적 감가 (건, 설, 설, 형, 능)

건물과 부지의 부적응, 설계의 불량, 과잉 설비, 형식의 구식화, 능률의 저하 등

(3) 경제적 감가 (인, 환, 시)

인접지역의 쇠퇴, 부동산 주변 환경의 부적합, 시장성의 감퇴

.

3. 감가수정의 방법 (내, 분, 관, 시, 임)

(1) 직접법

1)내용년수에 의한 방법

정액법(주로 건물), 정률법(기계류), 상환기금법

※내용년수의 조정 (감가의 개별적 현상을 반영하기 위해 필요)

실제 연수법, 유효 연수법(증치물, 부가물), 미래 수명법(오래된 부동산)

2) 분해법

3) 관찰감가법

(2) 간접법

시장 추출법, 임대료손실 환원법

4. 분해법의 고찰

Ⅰ. 분해법의 개관

1. 의의

분해법이란 감가수정을 구하는 방법 중 하나로 재조달원가에서 감액해 야 할 요인을 물, 기, 경 요인으로 구분하고 이를 다시 치유가능, 치유 불능으로 구분하여 그 측정치의 합으로 구하는 방법입니다.

이러한 요인별로 산정된 감가액의 합은 발생감가액으로 이는 가격시점 의 재조달원가와 기존건축물의 시장가치와의 차액이 되며 감칙 제11조에서 규정하고 있는 감가누계액이 됩니다.

2. 단기내용년수항목과 장기내용년수 항목의 구분

분해법에서 장단기 항목의 구분은 건물 전체의 경제적 내용년수와 연관되어 구분됩니다. 즉 건물 전체의 내용년수와 비교하여 짧은 구성부 분은 “단기항목” 건물전체와 동일한 경제적 내용년수를 갖는 건물의 구성부분은 “장기항목”으로 구분됩니다.

3. 치유가능과 치유불능의 구분

치유가능의 판단기준은 크게 두가지로 구분됩니다.

①치유하는데 드는 비용과 가치증가분과의 비교

가치증분>치유비용 인 경우 치유가능으로 판단합니다.

②가치증가는 없는 경우

가치증분<치유비용이지만 다른 항목의 가치하락을 치유비용이상으로 방지가능한 경우에 치유의 타당성이 있다고 판단합니다. (건물 전체적 NPV=0  및 NPV>0인경우 )

Ⅱ. 물리적 감가액

1. 의의

물리적 감가란 유지보수의 연기 등으로 인해 발생하는 감가로 평가시 점 현재 수선을 요하는 항목에서 발생한다.

2. 치유가능감가

평가시점 현재 즉각적인 수리가 필요한 항목에 적용, 즉 이는 주체부분 이 아닌 항목의 경우에 발생하며 건물의 정상적인 기능을 계속하기 위 해서 반드시 교체되거나 수리되어져야하는 부분입니다. 이는 “교체의 실비” 로 감가액이 산정됩니다.

 ※ 문제 풀이시 유의 사항

3. 치유불능감가 중 단기항목

(1) 의의

평가시점 현재는 대체가 필요하지는 않지만 가까운 시일 내에는 교체 되어야하는 항목을 의미합니다.

(2) 감가액의 산정

평가시점 현재 각 단기 항목 교체비용(=단기항목의 재조달원가)*(경과 년수/전내용년수)

4. 치유불능감가 중 장기항목

(1) 의의

치유가능항목이나 치유불능 중 단기 항목에 포함되지 않는 항목이 장 기항목입니다.

(2) 감가액의 산정

(전체 재조달원가- 치유가능 항목에 대한 비용-단기항목 교체비용)* (경과년수/ 전내용년수)

5. 대상부동상에 대한 손상이나 반달리즘

손상이나 반달리즘은 물리적 퇴화로 인해 발생하는 감가가 아니기 때 문에 건축비용에 포함되어 있지 않으며 치유된다고 하더라도 새로워지 거나 수명이 늘지 않는다, 즉 기존 신축비용에는 없는 항목이지만 평가 시점 현재 치유되어야하는 감가액을 의미합니다. 그러한 예로 벽에 스 프레이칠을 한 경우가 있습니다.

Ⅲ. 기능적 감가

1. 의의

기능적 감가는 평가당시 최유효이용이나 가장 경제적인 기능적 설계와 비교할 때 그 구조나 설계의 불량 등 기능적 퇴화로부터 야기 되는 감 가액을 의미합니다. 경제적 감가가 외부적인 요인에 의한 것이라고 할 때 기능적 감가는 내부적인 결함 즉 결핍이나 과잉에 의해 발생합니다.

2. 치유가능 감가액의 산정

(1) 부족(결핍)설비에 의한 감가

유사부동산이 가지고 있는 어떤 부가물은 대상 부동산은 가지고 있지 않음으로 해서 발생하는 감가상각입니다.

감가액의 산정은 초과비용(치유비용-평가시점당시 신축시 설치비용) 으로 산정합니다.

(2) 대체 설비(기존 설치물의 대체나 현대화의 결핍)에 의한 감가

시장에 있는 다른 부동산과 비교하여 볼때 기준에 미치지 못하기에 다 른 대체물로 바꾸는 것이 평가대상 부동산에 올바른 기능을 하도록 도 움을 주는 경우에 발생하는 감가를 의미합니다.

감가액의 산정은 기-발+초과비용(치-신) 으로 산정합니다.

※치유비용

기존설비의 제거 비용- 기존설비의 폐제가치+적정항목의 설치비용

(3) 과잉 설비(경제적으로 치유 가능한 과잉에 의한 치유가능 기능적 감가상각)

시장에 있는 다른 부동산에 비해 비용을 초과 지출하였으나 그 비용이 그만큼 가치로 이어지지 않는 경우입니다.

감가액의 산정은 기-발+초과비용(치-신)

※ 논의의 심화

3. 치유불능의 기능적 감가

(1)부족설비(결핍,결함)- “치유시 증가가치 < 치유비용” 인 경우

유사부동산이 가지고 있는 부가물을 대상부동산이 가지지 못함으로 발 생하는 감가상각을 의미합니다.

감가액의 산정은

①부족한 경우

가치손실분(결핍된 부가물설치시 가치 증가분)-신축시 설치 비용

②대체가 필요한 경우

대체를 요하는 항목의 (기-발)+가치 손실분(부족부분으로 인한 손 실액)-신축시 설치비용

(2) 과잉 설비(과잉으로 인한 치유불능 기능적 감가)

과잉부분에 대한 (기-발)+가치손실분(과잉부분으로 인해 발생하는 손실)

4. 기능적 감가의 정리

(1) 치유가능 기능적 감가상각의 측정방법

(2)치유불능 기능적 감가상각의 측정방법

Ⅳ. 경제적 감가액

1. 의의

당해 부동산 자체에서 발생하는 것이 아니라 외부적인 요인에 의해 발 생하는 감가액으로 당해부동산을 치유한다고 해서 경제적감가가 치유 될 것은 아니므로 “치유불능”의 감가액만이 존재합니다. 구체적인 예로 는 지역지구제에 의한 제한, 토지 이용규제 등이 있습니다.

2. 산정방법 (r:종합환원이율, n:건물환원이율)

(1) 비교적 단기항목의 경우

수익감소액 * PVA(r,n) * 건물가치구성비

(2) 영구적인 항목인 경우

수익감소액÷r × 건물가치구성비

3. 토지와 건물에 배분시 유의 사항

(1) 순수익 구성비가 주어지는 경우

순수익 손실 × 건물순수익구성비 × 1/건물환원이율

(2) 가격 구성비가 주어지는 경우

순수익손실 × 1/종합환원이율 × 건물가격구성비

(3)토지의 경제적 감가 고려여부

토지의 경제적 감가의 고려는 일반적으로 개별요인에서 그 불리한 정도를 고려하여 산정하므로 따로 그 배분을 고려 감가해 줄 필요는 없 습니다.

Ⅴ.목차의 정리 

■ 감정평가의 개념

- 토지등의 경제적가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시한 것

■ 부동산의 가격 발생 요인

① 효용(유용성, Utility) - 위치, 부동산의 구조 등

② 상대적희소성(Scarcity)- 공급량

③ 유효수요(Effective demand) - 실 구매력

■ 감정평가의 3방식 6방법

■ 감정평가시 필요서류

■ 토지이용계획확인원

토지이용확인계획서.hwp

■ 감정평가의 방식

- 거래사례비교법(토지)

거래사례비교법이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성 있는 다른 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말한다

※ 표준지공시지가(사례가격)× 사정보정× 시점수정× 지역요인비교× 개별요인비교× 면적비교=감정평가액

- 원가법(건물)

원가법이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재

의 가격을 산정하는 방법을 말한다. 감가수정이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요

인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재

조달원가에서 공제하여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다.

원가법은 대상물건의 신축.조성.매립 등 재조달에 소요되는 원가에 주목하여 대상부동산의 가격을 구하는

방법으로,일종의 공급가격으로서의 특성을 가지고 있다

- 수익환원법

수익환원법이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익 또는 미래현금흐름을 적정한

율로 환원, 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다. 수익환원법의

적용방법으로는 수익을 환원이율로 직접환원하는 방법(직접환원법)과 미래의 현금흐름을 적절한 율로 할

인하는 방법(할인현금수지분석법)이 있다.

■ 지역분석과 개별분석

(1) 지역분석의 방법

1) 용도성 판단 : 지역의 용도를 판단

2) 지역특성 파악 : 인근지역의 범위를 설정, 지역특성을 파악

3) 지역의 경제적 기반 분석 : 총생산, 인구동향, 소득수준, 소비동향, 산업활동 등 경제활동 분석

4) 수요와 공급의 분석 : 같은 용도의 부동산을 중심으로, 미분양부동산, 공실률 등 조사

5) 지역변화 동향의 분석 : 사회적, 경제적, 행정적 위치는 끊임없이 발전, 쇠퇴, 변화한다. 담보평

가의 경우 현재의 상태와 향후 변화예측이 중요하다. 대출기간동안 담보대상 부동산이 속해 있는 지

역의 쇠퇴로 인하여 담보가격이 하락할 가능성이 있기 때문이다.

(2) 개별분석의 방법

1) 최유효이용 상태의 판정

2) 객관적으로 보아 일반적인 양식과 통상의 사용능력을 가진 사람의 합리적 합법적인 최고.최선의 사용방법

3) 사용.수익이 장래 상당한 기간에 걸쳐 지속할 수 있는 사용 방법일 것.

4) 최유효이용을 충분히 발휘하는 시점이 예측할 수 없는 장래가 아닐 것.

※ 지역분석을 통하여 인근지역의 가격수준을 파악하고,개별분석을 통하여 최유효이용을 판정하여 그 가격 수준 중에 있는 개별부동산의 가격을 판정하여야 한다.

■ 감정평가와 담보의 취득

● 담보취득 금지 물건

○학교교육에 직접 사용되는 학교법인 (또는 사립학교경영자)의 재산

사립학교법 제28조(재산관리)-매도하거나 담보에 제공할 수 없다.

사립학교법 제51조(준용규정)-제28조 매도,담보금지규정은 사립학교경영자에게도 이를 준용.

사립학교법 적용일 받는 학교-초.중등교육법제2조, 고등교육법 제2조에 규정된 학교

***등기예규:유치원을 경영하는 사인도 사립학교경영자라면 그 유치원은 매도,담보제공금지

***등기예규: 건축물대장, 등기부 용도가 ‘유치원’이라 하더라도 그 소유자가 사립학교경영자의 소유가 아니라면 매도하거나 담보제공할 수 있다.

○국유재산 중 행정재산과 보존재산

○신탁재산

○보험회사의 소유재산

● 담보취득 제한물건

○ 학교법인의 기본재산 → 관할청의 허가 시 담보취득 가능

***관할청 허가에 관한 규정은 학교법인이 아닌 사립학교경영자에 대하여는 적용되지 않음.

따라서, 사립학교경영자의 보유재산 중 학교교육에 직접사용되는 것(교지, 교사 등)만 담보로

제공 할 수 없을 뿐, 그 이외의 것은 담보로 제공하는데 제한 규정 없음.

○ 공익법인의 기본재산 → 주무관청의 허가 시 담보취득 가능

***등기부등본 갑구소유자가 공익법인 ->정관징구 -> 기본재산여부확인

○ 의료법인의 기본재산 → 시. 도지사의 허가 시 담보취득 가능

***의료법상 의료법인인지 여부 확인(법인등기부등본, 법인설립허가서)->기본재산확인(정관)

○ 사회복지법인의 기본재산 → 보건복지부장관의 허가 시 담보취득 가능

***사회복지법인의 경우 부동산은 100%기본재산에 해당

○ 전통사찰의 재산 → 문화체육부장관의 허가 시 담보취득 가능

○ 향교재산 → 시.도지사의 허가 시 담보취득 가능

○ 외국투자가 또는 외국인투자기업이 관세등을 면제받아 도입한 자본재 → 산업자원부장관에게 신고

○ 국가유공자등예우및지원에관한법률에 의한 대부재산 → 본인이 직접대부를 받기위한 경우만 가능

○ 5.18민주유공자예우에관한법률에의한대부재산 → 본인이 직접대부를 받기위한 경우만 가능

○ 주택법에 의하여 건설된 주택 및 나지 → 입주자모집공고승인신청일 이후 소유권이전등기를 할 수 있는 날로부터 60일까지의 기간동안 입주예정자의 동의없이는 저당권,가등기담보권설정할 수 없다.

****[금지사항등기]등기원인 : 주택건설사업계획승인

금지사항 - 이 토지는 당해 주택을 공급받은 자들의 동의 없이는 양도 또는 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 등을 할 수 없는 재산임.***

● 기타 담보로서 안정성, 환가성이 곤란하여 담보취득 금지 또는 제한대상물건

○ 공부상의 내용과 실제가 현저히 달라서 동일성을 인정하기 어려운 물건

○ 지상에 담보로 제공되지 아니하는 독립성이 인정되는 건물(미등기건물포함)이 소재하는 경우

○ 공법상규제가 강하여 건축이 엄격히 제한되는 경우

   (예:개발제한구역내 나지, 공원보호구역내 등)

○ 도시계획시설(공원, 광장, 녹지, 도로)등에 과반수이상이 저촉되는 토지 및 건물

○ 지적도상 맹지로서, 관습상도로, 사도 등 통로가 확보되지 않은 현황 맹지

○ 위치확인이 불가능하여 향후 분쟁이 야기될 수 있는 공유물건

○ 건물의 부지로 이용되는 토지와 함께 담보로 제공되지 아니하는 건물

○ 휴업,폐업중인 공장으로서 타용도로의 전용이 불가능하다고 판단되는 공장

○ 공해유발정도가 심한 공해공장

○ 기계기구-소유권유보부기계기구, 점유개정의 방법으로 양도담보된 기계기구

리스기계기구, 과잉유휴설비, 제작일로부터 장기간경과한 기계기구,

제작일, 제작처가 불분명한 기계기구, 분리 및 이동이 용이한 기계기구 등

○ 등기. 등록되지 않은 선박, 자동차, 건설기계, 항공기

○ 기타 담보로서 부적격한 물건 또는 담보가치가 없다고 인정되는 물건

● 등기부에 등제되지 않는 부동산 물권

○ 유치권

- 채권이 유치물의 목적물에 관하여 생긴 것

- 채권이 변제기에 있어야

- 반드시 점유가 전제되어야

- 점유가 불법행위로 인한 경우가 아니어야

- 당사자간에 유치권발생을 배제하는 특약이 없어야

○ 법정지상권

- 저당권 설정 당시에 토지 위에 건물이 존재 하여야

- 저당권설정 당시에 토지와 건물이 동일한 소유자에 속하고 있어야

- 토지와 건물의 어느 한쪽이나 또는 양자 위에 저당권이 설정되어야

- 저당권의 목적으로 되어있는 토지나 건물이 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라져야

- 강행규정으로서, 당사자의 특약으로 법정지상권성립을 막을 수 없다.

○ 분묘기지권

- 토지소유자의 승낙을 얻어 그의 소유지 안에 분묘를 설치한 때

- 승낙없이 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온.공연하게 분묘의 기지를 점유함으로써 시효로 취득

함.

● 저당권을 침해하는 우선특권의 존재 여부

○ 임대차보호법상 최우선 변제권

○ 임금채권

○ 당해세

- 국세, 지방세 완납증명 징구

-주택임대차보호법

○ 주택임대차보호법과 관련된 주요 판례등

• 간이인도에 의한 임대차의 경우 대항력 발생시기(대법원2000.2.11 선고99다9306판결)

- 갑이 을에게 주택을 매도함과 동시에 임차하기로 약정하고 임대차계약을 체결하였다면, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 을 명의의 소유권이전 등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

• 임차인만 주민등록을 일시 이전한 경우 (대법원1989.1.17 선고88다카143판결)

- 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

• 임차인이 가족과 함께 주민등록을 일시 이전한 경우 (대법원1998.1.23 선고97다43468판결)

- 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 전출당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되어, 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다

• 저당권설정등기 이후 임차보증금을 증액한 경우 (대법원1990.8.14 선고90다카11377판결)

- 저당권설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 그 합의의 당사자 사이에만 효력이 있는 것이고, 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로, 증액한 임차보증금으로써 소유자에게 대항할 수 없는 것이다.

• 낙찰대금지급기일 이전에 선순위근저당권이 소멸한 경우 (대법원1998.8.24판결)

- 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위근저당권이 소멸하면 후순위 임차권도 선순위 근저당권의 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만 ,낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고, 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다. 낙찰인은 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

• 임차인이 채권자에게 자신은 임차인이 아니라는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우

- 채권자에게 자신은 임차인이 아니고, 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용을 확인서로 작성하여 준 경우, 그 후에 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다.(대법원 2000.1.5 자99마4307결정)

• 대지에 관한 저당권설정 후 건물이 신축된 경우 (대법원1999.7.23 선고99다25532판결)

- 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 할 것이나,이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권의 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에 까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야한다.

• 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 전세권자가 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물 부분에 대하여 경매신청을 할 수 있는 여부(소극)(대법원2001.7.2 자2001마212결정)

- 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우, 전세권자로서 후순위권리자보다 우선변제를 받을 권리가 있고, 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있는 것이나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로 위와 같은 경우 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이므로, 그 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할 할 수 없고 따라서 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 

직장  바로 앞에 있어서 전립선

전립선 비대증 VS 전립선 암

(양성)                  (악성)

전립선 암 대표증상

뼈에 전이(뼈통), 허리 , 골통, 하지 감각이상, 마비, 골절

임파선 전이, 통증, 저림

옆구림 통증 (요관압박), 하지부종 (임파선 압박), 배뇨장애, 혈뇨

40세 이상 남성은 매년 PSA(Prostate Specific Antigen)의 전립선암 표지자를 확인해야 한다

고기를 많이 먹으면 잘 생긴다. 비만의 경우에도 잘 생긴다.

제 1강. 기본개념

1. 소지(素地)

소지란 원재료(素材)가 되는 토지. 즉, 조성상태의 토지에 대응되는 개념으로서, 조성지(택지)로 개발하기 전

자연상태 그대로의 토지를 일컫는 말이며, 원지(原地)라고도 한다.

2. 후보지와 이행지

☞ 이행지(transitional land 또는 land in transition): 기존의 이용에서 최고최선의 이용으로 용도가 바뀌어 가고 있는 토지를 말하

    며 그래서 중도적 이용을 이행적 이용이라고도 한다.

3. (조성)택지

  택지라 함은 주거,상업,공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용을 목적으로 조성된 토지를 말한다.

  즉, 건축법상 대지와 유사한 개념이다.

4. 종별과 유형 (17회 이론 1번 기출) 

 부동산의 종류란 부동산의 종별 및 유형 두가지 면에서 성립하는 복합적인 부동산의 개념을 나타낸 것이다. 이

부동산의 종별 및 유형이 부동산의 경제가치를 근본적으로 결정하기 때문에 이러한 양 측면을 분석해야

비로소 부동산 감정평가의 정확도를 높일 수 있다.

* 갱지≒나지,

* 저지: 차지권(지상권 또는 임차권)이 부착되어 있을 때 당해 택지의 소유권을 말한다.

* 대가 및 그 부지: 토지,건물의 소유자는 동일하나 건물이 임대차에 제공되고 있는 당해 건물 및 그 부지를 말함

후보지(예정지) 및 이행지의 평가

1. 의의

2. 지역요인 분석

  전환 또는 이행(이하 ‘전환’)될 것으로 예정되는 예정지 및 이행지의 경우 지역분석 시 전환후,이행후의 용도

적 지역요인을 보다 중시해야 한다. 그러나 전환의 정도가 낮은 경우, 즉 성숙도가 낮은 경우는 전환전의 지역

요인을 보다 중시해야 한다.

3. (택지예정지) 성숙도 판단

4. (택지예정지) 평가방법

 가. 공시지가 기준평가 : 성숙도에 따라 전환 전,후의 이용상황에 공시지가 선정 + 성숙도 고려

 나. 비교방식: 위물시사가 가능한 택지예정지의 거래사례를 선정 + 성숙도 비교

 다. 원가방식(공제방식이 주방식)

① 성숙도가 높은 경우(공제방식)

② 성숙도가 낮은 경우 비준가격을 표준으로 하고, 전환전의 토지 종별에 기초한 가격에 택지가 될 기대성을 감미하여 얻은 가격을 비교,판단하여 결정한다.(일본기준)

 라. 수익환원법 적용곤란

5. 평가시 유의사항

 1) 성숙도 판단시 고려사항과 동일       

 2) 조성 후 시장에서의 흡수율분석을 한다면 보다 좋을 것이다.

성숙도 (20회 감정평가실무 1번문제의 논점)

1. 성숙도

성숙도라 함은 토지의 용도가 어떤 용도에서 다른 용도로 변화하고 있는 과정에 있는 경우 그 다른 용도로의 변

화의 정도가 어느 정도인가를 나태내 주는 지표 즉, 이행 또는 전환의 정도를 의미하는 것으로 부동산이 소재하

는 지역의 특정용도에 대한 성숙의 정도를 말하며, 이는 후보지(예정지) 및 이행지의 평가시 고려하여야 할

중요한 사항이다.

2. 성숙도의 판단(시 고려사항)

  ① 다른 용도로 전환되어 이용될 수 있는 지형, 지세 등 토지의 물리적, 자연적 측면과 사(인구, 도시화) , 경

(소득수준) , 행(토지이용계획, 규제의 강화 및 완화) 측면에서 택지화되기까지의 기간 및 택지화의 개연성을 종

합적으로 판단

② 이를 자세히 설명하면 : (후) 행 공 난 건 유

3. 성숙도 수정

 토지의 용도가 어떤 용도에서 다른 용도로 전환하고 있는 과정에 있는 경우 전환 전 토지를 기준으로 전환의 정

도를 가치에 반영하거나, 특정용도로 전환된 후 시간의 경과에 따른 특정용도로서의 성숙도 증가에 따른 성숙도

가산을 말하는 것으로써, 2.에 열거된 요소들의 변화가 가격수준에 영향을 주고 있다고 인정되는 경우에 지역요

인으로 변화 정도에 따른 증가액을 성숙도로서 가산할 수 있다. 이는 조성택지를 평가하는 가산방식에 주로

적용되는 개념이다.

제 2강. 원가방식 및 관련 평가기법(이하 ‘원가방식’에 의한 토지의 평가

1. 원가방식은 총액으로 전개하자

  토지가격을 산정하는 경우 단가로 전개해야 비교가 쉽다. 그러나 원가법의 경우에는 총액으로 전개한 후 마지막 가격결정 단계에서 단가를 구하자.

2. 1획지 단위 요인비교(특히 면적)

  조성택지가 일정규모의 획지로 나누어지는 경우 1획지단위를 기준으로 개별요인을 비교하자.

3. 투하자본수익률

  조성비용을 미래가치화 시키는 율로서 조성비용이 준공시점 이전에 투하되면 준공시점까지 시점수정할 때 사용된다. 준공시점 이전에 투하된 조성비용을 투하자본수익률로 준공시점까지 시점수정할 경우에는 조성비용에 이미 투하자본 이자상당액이 포함되게 되므로 투하자본 이자상당액은 조성비용에 포함되지 않는다. 즉 별도로 조성비용에 투하자본이자 상당액을 산입할 필요가 없다.

4. 유효택지율과 감보율

 ※ 문제에 주어진 것이 유효택지율인지 감보율인지 정확히 확인하자. 덜렁대지 말자.

5. 사업계획표(Time schedule)를 잘 보고 판단한다.

 ※ 예를 들면 위 표에서 총구간이 4개월인지 해당구간이 각각 1,2,3,4개월(총 10개월) 소요되는 것인지 잘 살펴보자. 통상 순차적이면 총구간이 4개월로 이해하자.

6. 대상이 조성지와 미조성지로 구분된 경우의 원가(가산)방식 적용시 유의사항

 가. 조성지와 미조성지로 구분하여 평가: 구입비도 조성지와 미조성지로 배분하여 비교한다.

 나. 조성사례가 조성지와 미조성지로 구분된 경우에 대상의 조성택지 가격을 산정하기 위해서는 개별요인 비교 시 조성지만을 기준으로 비교한다.

Ⅰ. 조성지(or 매립지)의 평가: 가산방식(준공시점기준)

   소지가격에 조성비용을 더한 것이 조성택지가격이라는 개념을 기본바탕으로 원재료가 되는 토지의 표준 취득

원가에 당해 토지의 표준 조성비와 도급인이 직접 부담해야 할 통상의 부대비용을 가산한다. 먼저 공사준공시점

의 택지가격을 구한 후 가격시점까지 시점수정한다. 가산방식에서 조성된 택지가격을 가격시점까지 시점수정

하는 과정을 특별히 “성숙도수정”이라한다.

1. 준공시점에서의 토지가격 = 가 + 나

 가. 소지가격

  여러 필지의 토지를 단계별로 구입한 경우 면적, 구입시기 등을 고려하여 대상의 구입가격을 결정한다.

1) 소지가격을 준공시점으로 시점수정하는 방법(투하자본이자를 계상하는 방법)

    토지구입비를 비용으로 처리할 시점을 결정하는 문제이며, 토지를 어느 시점에 구입한 것으로 가정하느냐에 따라 다음과 같다.

   ① 소지구입 시점 ~ 공사준공 시점 : 지가변동률에 의하는 경우

   ② 소지구입 시점 ~ 공사착공 시점 : 지가변동률,

      공사착공 시점 ~ 공사준공 시점 : 투하자본이자율에 의하는 경우

   ③ 소지구입 시점 ~ 공사준공 시점 : 투하자본이자율에 의하는 경우

2) 문제풀이시 적용방법

   ① 소지가격은 부대비용(등록세, 취득세, 대체조성비, 전용부담금 등)을 포함한다.

② 1)에서 만약 문제에서 별도로 투하자본이자를 계상하라는 기간이 주어지면 그 기간만 투하자본이자율을 적용하고 다른 기간에 대해서는 지가변동률을 적용한다. 또한 문제에 아무런 언급이 없으면 “소지구입액은 구입시점부터 조성완료시점까지 투하자본비용으로 인식한다.”라고 주석처리하고 위 표의 통상적인 방법을 택한다.[1) ③방법]

 나. 조성비용(투하자본이자율에 의함)

  ① 조성공사비[수급인(건설업자)의 적정이윤 포함, 즉, 조성공사비와 수급인의 적정이윤이 같이 나오면 수급인의 적정이윤을 별도 고려할 필요가 없다.]

  ② 각종부담금: 공공공익시설부담금(도로, 상하수도시설 등의 기반시설에 대한 공사비), 개발부담금등(분할비용)

  ③ 개발로 인한 지가상승분: 이를 조성비용에 포함시켜야 토지가격 상승분이 가산방식에 의한 조성택지가격에 포함되고 공제방식에 의한 후보지가격에서 제외된다.

  ④ 판매와 일반관리비

  ⑤ 개발업자(도급인)의 적정이윤(기업이윤 + 투하자본이자) : 발생시점(지급시점)은 별도의 언급이 없으면 준공시점으로 간주한다.(개발법은 특별한 언급이 없으면 분양완료시점에 발생하는 것으로 본다.)

2. 가격시점에서의 조성택지가격 : 1 × 지가변동률 (준공시점~가격시점: 성숙도수정)

3. 조성택지 재조달원가(원/㎡) = 2 ÷ 유효택지면적

Ⅱ. 후보지(=예정지 =가망지)의 평가 : 공개구착후 (분양) 수비총

1. 공제방식

   택지후보지를 택지화된 후의 나지로 상정하고 창출될 부가가치(총수입 or 총분양수입)에서 투입될 원가(총비용 or 조성비용)를 공제하여 후보지의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

 1) 총분양가격(총분양)수입

 2) 조성비용: 공부상 판적이 투

   공제방식은 금리(투하자본이자)를 반드시 직접 비용으로 처리한다.

 3) 후보지가격 = [ 총분양수입 - 조성비용 ] / 총사업면적

2. 개발법(Development Method)

DCF원용 ⇒ 일본에서 복합부동산의 평가로도 활용되었었으며 타당성분석에도 활용

개발법이라 함은 다음과 같은 2가지 방법에 의해 인근의 표준적인 토지면적보다 큰 택지후보지의 가격을 구하는

방법을 말한다.[일체로 이용하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 가격시점의 당해 후보지에 최유효사용의

건물이 신축될 것을 상정하고, 판매총액에서 통상의 건물 건축비상당액 및 도급인이 부담해야 할 통상의 부대비

용을 공제하여 구하는 방법 ② 분할하여 이용하는 것이 합리적이라고 인정될 때는 가격시점의 당해 후보지를 구

획 분할하여 표준적인 택지로서 상정하고, 판매총액에서 통상의 조성비상당액 및 도급인이 직접부담해야 할 통

상의 부대비용을 공제하여 구하는 방법]

 개발법은 전통적인 공제방식과 달리 시장이자율(or 요구수익률) 등과 같은 적정한 율로 예상되는 현금유입(총분

양수입)과 현금유출(조성비용 등)을 할인하여 후보지의 가격을 산정한다. 개발법은 이러한 현가화 과정에서 토지

구입액 및 조성비용에 대한 금리가 할인율에 의해 반영되므로 별도로 투하자본이자 성격의 금리부담분을 조성비

용에 포함시키지 않는다.

※ 시장가치(적산가격)를 구하는 경우 시장이자율로, 타당성을 분석하는 경우 요구수익률로 할인한다.

 가. 총분양수입의 현가

  1) 분양(예정)가능면적 또는 분양필지수 산정: 총분양수입 보다 반드시 먼저 구한다.

  2) 총분양수입

   가) 분양가격 산정(명목상금액)

    ①가격시점 등 특정시점에서 명목상 금액을 구한다.

    ②산정시점과는 무관하게 분양수입이 들어오는 시점에서 가격시점까지 현가화 한다.

   나) 총분양수입 산정: 분양가격 x 분양면적(또는 분양필지수)

  3) 분양수입의 현가

나. 조성비용(개발비용)의 현가: 조성비용 각 항목을 산정한 후 현가화한다.

   ① 수익방식의 필요제경비와 같이 기준이 같은 것으로 묶는다.

② 조성비용 등이 분양수입의 일정률로 주어진 경우 기준이 되는 분양수입은 현가화하기 전의 명목상 분양수입이다.

 ③ 그러나 조성비용(정상이윤 등)이 분양수입의 일정률로 주어지고 현금흐름이 분양수입의 유입과 비례하여 발생하는 경우에는 별도로 현가화할 필요없이 분양수입의 현가액에 일정률을 곱하여 한 번에 구한다.

 다. 소지가격(원/㎡) = (분양수입의 현가 - 조성비용의 현가) / 총사업면적

3. 공제방식과 개발방식 비교

 가. 공통점

  양자 모두 개발을 전제하여 개발 후 토지가격에서 개발에 소요되는 조성비용을 차감하여 개발 전 토지(특히 후보지)의 가격을 구하는 방식으로 가산방식과 역의 관계에 있다.

나. 차이점[토지구입액 등 제반 투입비용에 대한 이자(금리) 반영 방법]

   공제방식은 토지구입액 등 제반 투입비용의 이자(금리)를 별도 비용항목으로 처리하여 조성비용에 포함시키나, 개발법은 제반 투입비용을 시장이자율(또는 요구수익률)로 할인하는 DCF방식을 원용하고 있어 토지구입액 등 제반 투입비용의 이자(금리)를 조성비용에 별도로 포함시키지 않는다.

 다. 관계

  ①양자의 기본가정이 합리적이라면 공제방식과 개발법에 의한 후보지 평가액은 일치한다.

  ②전통적인 공제방식은 주로 후보지의 가격산정에 한정되나, 개발법은 DCF를 원용하고 있는 현대식 기법으로 개발을 전제로 하는 감정평가 및 타당성분석 등에 폭넓게 이용된다.

※ 개발법은 DCF를 원용하고 있다. 따라서,시험에서 개발법문제를 주고 “DCF방식을 이용하여 NPV를 구해 타당성을 분석하라”하는 것은 개발법에 의해 타당성을 분석하라는 것과 동일하다.

(21회 시험에서 나올 가능성이 있다)

Ⅲ. 원가방식에서 각종 시점

  각종 시점에 대해 발생시점 등이 별도 언급이 없는 경우 다음과 같이 의제한다.

※ 개발법은 ‘착공시점 기준으로 문제를 풀어라’는 말이 있다. 이는 가격시점에서 공사착공시점까지가 개월수로 딱 떨어지지 않는 경우, 먼저 공사착공시점 기준으로 가격을 구한 후 일제히 가격시점으로 시점수정하라는 것이다. 그러나 가격시점에서 공사착공시점까지 개월수가 딱 떨어지면 처음부터 가격시점 기준으로 구한다.(실전에서 시간을 줄이기 위해 반드시)

Ⅳ. 원가방식에서의 유의사항

1. 개발법 관련 문제에서 표준지 공시지가가 자료로 주어진 경우

  표준지를 이용하여 택지후보지 가격을 구할 수 있는지, 택지화된 후의 토지가격을 구할 수 있는지를 먼저 판단한 후 문제의 전개 방향을 결정한다. 즉, ① 택지후보지와 용도지역, 이용상황 등이 유사하여 비교가능한 표준지가 있으면, 별도로 공시지가를 기준으로 택지후보지 가격을 구하여 원가방식에 의해 구한 가격과 시산조정하고 ② 택지화된 나지(분양토지)와 비교가능한 표준지가 있으면 표준지 공시지가는 분양가를 산정할 때 이용한다.

※ 같은 맥락에서 아파트시세 등 최근 가격자료는 분양가 산정과 밀접한 관계가 있는 자료임을 놓치지 말자!!

2. 직접법 vs 간접법(재조달원가를 구하는 방식)

 조성사례가 대상인지, 유사토지인지를 확인하자!!! 특히 가산방식의 경우도 마찬가지

 가. 대상의 조성사례인 경우: 조성사례 x 사정보정 x 시점수정

 나. 사례의 조성사례인 경우: 조성사례 x 사 x 시 x 지 x 개 x 면

3. 면적관련 주의사항

4. 문제풀이 시 개발법에서 분양필지수를 구해야 하는 경우

 가. 총분양수입을 구하기 전에 먼저 필지수를 구한다.

 나.「토지(후보지)면적 x 유효택지율 ÷ 1획지 분양면적」까지 한 번에 계산한다.

5. 개발법과 철거비

 가. 원칙: 대상의 철거비는 개발법에선 고려하지 않고 시산가격조정후 대상의 가격결정시 반영한다.

 나. 사례의 철거비는 공사비에 철거비가 포함되어 있지 않은 경우에 한하여 개발법에서 조성비용 항목으로 반영한다. 즉, 공사비에 이미 철거비가 포함된 경우에는 별도 고려할 필요가 없다. 

Ⅴ. 개발법을 이용한 타당성분석 ( ★★★)

  토지가격을 모르는 경우는 단순히 개발법을 이용하여 토지가격을 산정하는 문제로 이해하고, 토지(후보지)가격을 알 수 있는 경우(매수제안가격이 주어진 경우, 토지가격을 공시지가나 거래사례 등 타방식을 통해 산정이 가능한 경우)는 개발법을 이용해서 타당성을 분석하는 문제로 이해하자

1. 타당성분석 방법 (방법 1을 이용하는 것이 좋다)

2. 개발법에 의한 적산가격 산정과 타당성분석의 목차 비교 (수비가 / 입출N토비)

3. 등가교환방식과 개발법 (11회 이론기출문제) : 등가청산 입출N

Ⅰ. 청산금: 제공하는 토지의 정해진 기준시점 가격- 분양가격(명목상)

 Ⅱ. 현금유입의 현가: (총분양수입 - 현금등가교환대상 분양수입^①) x 현가화

 Ⅲ. 현금유출의 현가: 통상비용 + 청산금(교부 +, 징수 -)^②

 Ⅳ. 타당성검토(NPV) = 2 - 3

4. 택지개발분양 + 건축시공분양의 2단계 타당성분석

 Ⅰ. 택지분양시 NPV

   1. 현금유입의 현가(분양수입의 현가)

   2. 현금유출의 현가: ① 토지가격 + ②조성비용

   3. NPV

Ⅱ. 아파트분양시 NPV

   1. 현금유입의 현가(분양수입의 현가)

   2. 현금유출의 현가

    ① 택지분양시 현금유출 - 택지분양시 판관비 및 개발이윤    ② 공사비용

   3. NPV

 Ⅲ. Ⅰ.과 Ⅱ.의 NPV 중 큰 것이 타당

※택지분양할 때 계상되는 판관비 및 개발이윤은 건설분양(아파트분양 등)할 때 제외한다.

5. 부지매입(보상)후 분양과 임대의 타당성 분석 (분양의 경우를 먼저 분석할 것)

 Ⅰ. 보상액 산정

Ⅱ. 타당성 분석

   1. 분양 시 NPV

    가. 현금유입의 현가

    나. 현금유출의 현가(①부지보상액 ②조성비용)

    다. NPV

   2. 임대 시 NPV

    가. 현금유입의 현가

    나. 현금유출의 현가(①부지보상액 ②조성비용: 건축비, 조성비)

      ☞ 분양과 관련된 비용(예. 판매관리비) 등은 제외시켜야 한다.

    다. NPV

   3. 타당성 검토

※ 분양과 임대의 타당성을 비교할 때, 분양 시 현금유출중 판관비는 임대 시 현금유출에서 제외한다.

【문】부동산회사인 K개발은 2007년 12월 12일 Y시 소재의 잡종지를 구입한 후, 2009년 9월 10일부터 택지조성공사를 착수하여 2010년 9월 10일에 완공하였다. 이와 관련한 다음 물음에 답하시오. (15점)

 1. 다음과 같이 수집된 자료를 바탕으로 조성택지의 감정평가액을 구하시오.

 2. 자료3과 같은 택지후보지의 성숙도를 판단하는데 고려해야 할 사항은 무엇인지 설명하시오.

(자료 1) 의뢰내용

  가. 대상부동산

   ① 소재지 : Y시 Z동 98번지

   ② 지목 : 잡종지(현황 대지)

   ③ 면적 : 30,000㎡

  나. 가격시점 : 2010년 11월 1일

  다. 유형 : 나지

  라. 의뢰목적 : 일반거래

  마. 구하는 가격 : 정상가격(총가격, 분양예정토지의 필지당 가격 및 ㎡당 가격)

(자료 2) 가격시점 현재 택지분양 계획 및 조사내용

  가. 소재지 : Y시 Z동 98번지외(가상분할)

  나. 교통 : 전철A역에서 1㎞지역의 주택단지

  다. 도시계획관계 : 일반주거지역

  라. 설비 : 전기, 상하수도, 도로포장, 공원 등 완비

  마. 규모 등

   ① 택지비율 : 65%

   ② 1획지당 표준면적 : 300㎡(최유효면적임)

(자료 3) 대상부동산의 매매자료

  가. 매매시점 : 2007년 12월 12일

  나. 유형 : 택지후보지

  다. 매입가격 : 30,000원/㎡

  라. 면적 : 30,000㎡

  마. 이용상황 : 잡종지

  바. 주변의 토지이용상황 : 성숙도가 높은 택지후보지

  마. 기타 : K개발이 주택분양을 목적으로 구입한 것으로 매매에 특수한 사정은 없었으나, 해당지역의 용도지역은 2005년 9월 30일에 자연녹지지역에서 일반주거지역으로 변경되었다.

(자료 4) 택지조성 내용과 비용

  가. 조성공사비 : 405,000,000원(공사기간 중 12회의 균등지불 조건임.)

  나. 부대비용 : 81,000,000원(공공공익시설부담금 등으로 완공시점 기준 인식.)

  다. 조성공사의 내용 및 공사비와 부대비용은 표준적인 것으로 인정됨.

  라. 토지구입비를 제외한 투하자본의 수익률은 년12%이며, 공사기간 중에만 계상한다.

(자료 5) 본건 조성택지는 조성 후 2010년 6월 집중호우로 지반이 침하되어 인근의 분양가능한 택지와 동일수준으로 원상회복하기 위해서는 가격시점 현재 150,000,000원의 추가비용이 소요될 것으로 판단된다.

(자료 6) 지가지수 및 기타사항

  가. 지가지수           (매년 1월 1일 기준임)

 ※미발표된 지수산정은 전년도 지가지수 상승률을 고려하여 기간계산은 일단위로 한다.

나. 각 단계별로 백원단위에서 반올림할 것.

다. 지가변동률은 소수점이하 5째자리에서 반올림.

<풀이>

Ⅰ. 평가개요

 1. 가격시점: 2010년 11월 1일

 2. 평가목적: 일반거래(정상가격)

 3. 평가방법: 조성택지인 대상토지의 가격을 가산방식으로 평가하되, 재조달원가는 직접법으로 산정한 후 지반침하로 인한 물리적 감가액을 차감하여 대상토지의 적산가격을 구한 후 이를 기초로 분양예정토지의 가격을 산정함.

Ⅱ. 조성택지가격

 1. 재조달원가

  가. 준공시점 토지가격

   1) 소지가격

     30,000 x 1.000 x 1.10544 x 30,000≒994,896,000원

       *시점수정: (2010.9.10/2007.12.12, 주거지역) =

            [276 + (276 - 258) x 253/365] / [242 + (262 - 242) x 347/366]

 2) 조성공사비 등

    가) 405,000,000 x 1/12 x FVA(1,12) ≒428,034,000원

    나) 부대비용: 81,000,000

    다) 소계: 428,034,000원 + 81,000,000 = 509,034,000원

3) 합계994,896,000원 + 509,034,000원 = 1,503,930,000원

  나. 가격시점 재조달원가

     1,503,930,000원 x 1.07146 ≒1,611,401,000원

      *시점수정(2010.11.01/2010.09.10):

            [276 + (276-258) x (365 +306)/365] / [276 + (276-258) x 253/365]

 2. 감가누계액: 150,000,000원 (지반침하로 인한 물리적 감가)

 3. 적산가격 = 1,611,401,000원 -150,000,000원 = 1,461,401,000원

Ⅲ. 분양예정토지가격

 1. 분양가능토지 필지수: (30,000 x 0.65)/300 = 65필지

 2. 필지당 가격: 적산가격 / 65 ≒ 22,483,000원

 3. ㎡당 가격: 필지당 가격 / 300 ≒75,000원

 ◎ 거래사례 선택의 종합 (수험용) 

1ST. 먼저 용도지역, 이용상황이 유사한 사례를 선택합니다.

2ND. 다음으로 요인비교자료로 이동하여 지역요인의 비교가능성을 검증합니다.

3RD. 이후 시점 수정치자료로 이동하여 사례의 거래시점부터 대상의 가격시점까지 시점 수정이 가능한지를 먼저 검토합니다. 보통 2년전의 사례를 선택하지 못하는 것으로 나와있는데 감칙상 명시적으로 나와있는 것은 아니며 토지보상평가지침의 내용을 유추하여 적용하고 있다. 선택하지 못한다는 의미가 아니라, 사례 거래시점이 가격시점으로부터 멀리 떨어져 있는 경우 그 가격의 정확도에 문제가 있기 때문에 사례를 배제하여야 하는 것뿐이다. 수험 문제상에서는  1년정도의 시점 수정자료만을 주어 사례의 시점 수정을 불가능 하게 만드는 경우가 대부분이므로 이러한 자료를 항상 먼저 확인하면 될 것이다 

4TH, 마지막으로 개별적 유사성을 검토하십시오.

     이때 우선적으로 검토되어야 하는 부분은 면적입니다. 면적은 그 면적에 따라 가격의 차이가 발생할 수있는 개별 요인 중 가장 큰 요인이므로 (광평수 토지에서도 문제됨) 유사한 사례를 선정하여야 합니다.

<사정보정치>

사정보정치 및 사정보정률의 경우 5회 1번에서 기출되었으나 개인적으로 앞으로는 기출될 가능성이 거의 없다고 본다. 현업에서는 쓰이고 있지 않다. 수험용으로만 의미가 있다.

【사정보정치】다음 거래사례자료를 통해서 ‘을’지의 정상가격대비 사정보정치를 산정하시오. (5점)

1. 소재지등 : 경기도 부천시 원미구 역곡동 3번지(주거지역)의 가장형 평지

2. 거래내용

1) ‘갑’토지 소유자가 단독주택을 신축하기 위하여 인근의 일반주거지역내에 인접한 ‘을’지를 2009. 8. 11 매

     입한 사례이며, 매매당사자간에는 경제적 합리성이 인정되는 것으로 판단됨.

2) ‘갑’지 소유자는 가치증감분을 병합 전 토지가격 구입한도액비로 분배 하였으며 이는 경제적 합리성이

     있다고 판단됨.

 3) 거래대금은 22,500,000원이고 매입즉시 현금납입조건임.

4) “을”토지 위에는 노후화된 목조 건물이 위치하고 있는바 철거비는 매도인 부담으로 이루어지기로 합의됨.

◎ 문제 해결을 위한 노력

한정가격의 증분가격의 배분은 총 8가지 종류가 있으나 주로 “총액비”와 “구입한도액비”를 이용한 배분이

문제가 된다. 총액비의 경우 쉽게 접근할 수 있지만 “구입한도액비”로 배분액을 산정하는 경우 주의한다.

① 목차의 구성   

이 부분은 전형적인 목차의 암기로 해결될 수 있는 부분이다. 

② 문제 풀이 요령

  첫째, 먼저 어느 토지를 구입하는지를 확인 결정하십시오

  둘째, 정해진 목차에 대입하여 답안을 작성합니다. 

  ③ 생각해 봅시다.

   - 한정가격의 취지

     한정가격은 당사자간의 거래조건에 의해 일반적인 정상가격보다 고가나 저가로 고려되는 경우를 의미

     합니다. 따라서 사례의 선정시 원칙적으로 배제되어야 하는 사례이지만 그 보정치를 산정하여 정상가  

    격으로 만들 수 있는 경우에는 배제 사유가 아님을 꼭 기억해 주세요.

   -사례의 정상화에 보정요인

     일반적으로 금,사,철의 순서인지 금,철,사의 순서인지 논란이 있다.

     그러나 이러한 논의는 무의미하며 절대 시험문제에서 논점이 되지 못한다. 단지 자신에게 빠른

     방법이라고 판단되는 방법으로 선정하여 구하는 것이 무난하다.

 사례에 전세금 승계조건이 있는 경우 그 현가화 방법에 논란이 있다.

1안 현가화(할인)를 해야한다는 입장

  단순히 계약기간 만료시에 반환되는 것을 기초로 현가화하여야 한다는 방안

2안 현가화(할인) 하지 않는다는 입장

(1) 거래의 대상은 완전소유권을 기준으로 가격이 결정된다. 그러므로 임대차 계약의 특성상 계약기간동안

임차자는 배타적 용익권을 갖기 때문에 그로인한 소유자의 불이익이 발생하고 그것이 화폐의 시간가치를

상계시킨다는 것

(2) 일반적인 거래관행으로 볼 때 매매 당사자는 보증금이나 전세금의 시간가치 고려없이 액면금액만을 염

두해 두고 거래하는 것이 보통이며 대부분의 거래에서 임차자와의 협의하에 잔금지급일을 기준으로 당

해 계약을 해지하는 것이 일반적인 관행이기 때문에 시간가치를 고려할 필요가 없다는 점을 논거로 제시 

최적의 방안

두 가지 논의 중 어느 것을 선택하여도 무방하다고 판단된다. 그러나 만약 이 부분을 논점으로 물어

본다면 당연히 1안보다는 2안의 논리를 의도로 하여 물을 가능성이 많다고  판단된다. 따라서 이때

는  현가화시키지 않는 방향으로 논리를 잡고 각주로 전세금  현가화시키지 않는 논리를 부각시키

는 것이 득점에 조금더 유리하지 않을까 생각한다. (실제 시험에서 논점화 되기는 힘들다)

1. 키와 무관하게 허리둘레 남자 90, 여자 85센치 이상이면 비만으로 인한 당뇨의 확률이 높다.

2. 당뇨의 3대 부작용 : 실명, 신부전증, 족부괴양

3. 혈당수치

공복시 100  식후 2시간 140미만

당뇨병 환자의 경우

공복시 126이상, 식후 2시간 혈당 200이상이다

4. 당뇨의 종류

type 1, 2

기타 당뇨병, 임신형 당뇨병

5. 장우회 문합술 (인하대 병원에서 시술했으며, 원래 비만수술의 일종으로 위에 연결되어 있는 십이지장 부분을 떼어 소장에 바로 연결하여 소장에 바로 연결하는 방법)

6. 당뇨치료제 (동물실험만 성공한 상태며, 현재 임상실험중)

7. 당뇨병은 유전소인이 강하다. 

1. 하루 8회 미만으로 1,600미리리터 정도가 적당함

2. 남자의 요도 길이는 25센치미터인 반면 여자의 요도의 길이는 4센티미터에 불과하다

그래서 남자가 여자보다 소변을 더 잘 참는다

3. 사구체

4. 소변은 투명할수록 좋다. 소변의 색이 진한 이유는 요소(분해된 단백질)의 배출이 많기 때문이다.

5. 소변량 증가시 : 당뇨, 요붕증

    소변량 감소시 : 신장 이상

소변횟수 많을 시 : 과민성 방광, 전립선염, 요석등을 의심

소변횟수 적을 시 : 방광기능의 이상을 의심

6. 소변거품의 이유

(1) 물리적 낙차에 의한 거품

(2) 당, 단백질이 소변에 섞여 있는 경우 (이 때는 당뇨, 염증, 신장이상을 의심)

7. 전립선 비대증 : 지속적으로 평생약을 먹어야 진정, 약에 대한 큰 부작용은 없음

8. 여자의 경우 40대 이후 대부분이 방광염 증상이 나타나니 주의할 것

9. 좋은 운동법

(1)  < (몸을 반으로 접는 연습)

(2)  엉덩어 쭉 빼고 케겔운동

10. 추후 요로법의 책을 통해 구체적 보완할 예정