陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

분양가상한제와 감정평가

1. 분양가상한제의 의의

(1) 분양가상한제의 개념

1) 분양가상한제의 뜻

① 특정한 아파트의 건설공급에 따른 분양가격을 결정함에 있어 단위면적 또는 아파트 별로 분양가 최고한도 이내를 정하여 시행하도록 하는 제도. 강제적 구속력을 가지 는 경우와 행정지도에 의하는 경우가 있음.

② 자유주의 시장경제에 있어 이 제도는 시장실패(market failure)를 명분으로 하여 이 루어지는 정부개입(public power)에 의한 가격통제(price control)의 한 방법이므로 원가공개제도나 원가연동제와 함께 직접적인 분양가규제를 형성함.

③ 이 제도가 구속력을 가지는 경우 계약자유의 원칙에 비추어 보면 계약내용결정을 통 제하는 것이어서 소유권규제에 해당하므로 법적 근거 필요함. 현재는 주택법에 근거 두고 있음.

④ 과거에는 1977년부터 1988년까지의 기간 중에 이 제도를 당시의 주택건설촉진법에 의거하여 시행했던 적 있음.

⑤ 2007년 2월 15일 현재는 주택법 제38조의 2에 의거 2005년 3월 9일 이후 사업승 인 신청분 부터 공공 택지 안에서 건설 · 공급하는 85㎡이하의 주택에 적용되고 있 음. 앞으로는 이 제도를 확대 실시하겠다고 하는 정부의 계획이 발표되었음.

2) 원가연동제와의 구별

① 과거 분양가상한제의 실시로 인한 획일적인 분양가 규제대책이 장기간 지속됨에 따 라 주택공급이 위축되어 주택가격이 상승조짐을 보이고 주택의 품질이 저하되는 문 제점이 발생하자 이를 막기 위해 1989년 11월부터 원가연동제로 전환된 적 있음.

② 우리나라 IMF 사태 이후 분양가자율화로 원가연동제를 유보해 오다가 최근 수도권 집값 급등으로 2005년 3월부터 공공택지 85㎡(25.7평)이하 아파트에 대해서 원가연 동제의 시행을 재개함.

③ 수도권 인기지역 중심으로 국지적인 집값상승이 계속되자 2006년 2월부터는 85㎡ (25.7평) 초과아파트에 대해서도 원가연동제와 주택채권입찰제를 병행시행.

④ 원가연동제는 택지비에 적정이윤이 포함된 표준건축비 등 원가의 증감에 분양가격을 연계하는 것. 분양가상한제는 원가주의와 시가주의를 사안에 따라 적정하게 배분 · 고려하는 데 비하여 원가연동제는 원가주의적 논리에 기초하므로 분양가상한제보다 완화된 가격규제로 보는 경우 많으나 정부가 분양가격의 인상시기, 인상폭, 인상대 상 등을 결정한다는 점에서 분양가상한제와 유사한 강력한 가격규제로 봄.

3) 분양원가공개제와의 구별

① 분양되는 부동산을 생성하는데 쓴 비용에 시행 및 시공사의 적정이윤을 합한 금액 을 분양원가로 보고 이를 공개하도록 하는 제도를 분양원가공개제도라 할 수 있는 데, 이 제도에 의하면 택지비는 소지(素地)값에 조성비용을 합산하는 걸 원칙으로 함.

② 일정한 경우의 공공택지를 조성하여 분양할 경우에는 택지의 분양원가를 공개하도 록 하는 제도적 근거를 두어 시행중.

③ 공공택지는 저렴하게 공급되는데 비해 분양가는 시세에 따라 결정되어 시행사 및 주택건설업체들이 과도하게 이익을 향유하고 있다는 사회적 비판이 확산되면서 공 동주택분양원가 공개논란이 2002년 서울시 동시분양 아파트의 분양가를 분석하는 소비자 운동으로부터 시작되었으며, 2004년 초 서울시 도시개발공사가 마포구 상 암지구의 분양원가를 공개한 이후 사회적 이슈로 대두됨. 이와 더불어 여러 시민단 체를 중심으로 분양원가공개요구가 계속되었으며, 이를 둘러싼 찬반 논쟁이 지속되 고 있음.

④ 2004년 정부는 민간아파트 분양원가공개불가원칙을 천명한 바 있었으나, 2005년 초 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 전용면적 85㎡ 이하 공동주택은 분양가상한 제를 시행하고 분양원가를 공개하는 것으로 주택법을 개정하였음.

⑤ 개정된 주택법에 따르면 주택건설업체가 입주자모집승인을 얻은 때에는 입주자모집 공고사항에 분양가격을 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비 및 가산비용으로 구분 하여 총 5개 항목을 공개하도록 하였음. 2006년 1월부터는 택지비, 직접공사비, 간 접공사비, 설계비, 감리비, 부대비 및 가산비용으로 구분하여 총 7개 항목의 분양 가격을 공개하도록 하였음.

⑥ 논쟁은 분양가가 집값상승의 원인인지 여부, 원가공개가 분양가인하를 유도하는지 의 여부, 소비자의 알권리에 부응하기 위한 사안인지 여부, 기업의 투명성 측면, 주 택의 공공성 측면, 분양원가의 영업비밀 인정여부, 원가공개의 법률적 적합성, 원가 공개의 회계적 가능성 등으로 다양하게 이루어짐.

⑦ 최근에는 한국토지공사와 지방자치단체의 도시개발공사가 일부 개발지구들에 대한 원가공개를 자율적으로 시행함으로서 분양원가 공개논쟁은 새로운 국면으로 접어든 면이 있음.

⑧ 결국 분양원가공개는 주택공급에 있어 공급자의 폭리를 인정하지 않겠다고 하는 의 지를 구현하려는 것으로 부동산공급가격의 구성을 원가주의적 논리에 의해 관찰하 려는 측면이 강함. 따라서 원가연동제와 비슷함. 그러나 분양가상한제는 어느 경우 에나 원가주의적 논리로 부동산공급가격을 접근한다고는 볼 수는 없다고 하는 면에 서 상호구별될 수 있음.

4) 분양가상한제의 핵심요소로서 택지비

① 아파트분양가를 구성하는 양대 축은 건축비와 택지비임. 그런데 건축비는 지역에 따른 격차가 거의 없음에 비하여 택지비는 지역, 단지 등에 따라 천차만별임. 따라 서 천차만별인 택지비의 적정가격이 얼마 인가를 결정하는 것이 분양가상한제의 핵 심사항으로 볼 수 있음.

② 원가주의적 논리에 기초하는 분양원가공개에 따라 택지비를 구성하는 항목을 관련 규정을 기초로 하여 아래와 같이 택지매입원가, 매입이자비용, 매입 필요경비, 조성 부가비용, 명의변경비용, 기타추가비용을 합한 비용으로 나누어 볼 수도 있음.

ⓐ 택지매입원가 : 주택건설사업주체가 택지를 공급받은 가격

ⓑ 매입이자비용 : 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일로부터 입주자모집 공고일 이후 6월까지의 택지대금에 대한 기간이자(보통 이자율은 '은행법'에 의하여 설립된 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율로부 그 납부일이 속하는 달의 금리를 기준으로 계산)

ⓒ 매입 필요경비 : 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비

ⓓ 조성부가비용 : 국가, 공공기관 또는 '엔지니어링기술진흥법'에 따라 해당부문의 기술용역업체로 등록된 업체(당해 사업주체와 동일계열의 업체를 제외)가 산정 한 연약지반 공사비와 암석지반 공사비

ⓔ 명의변경비용 : 택지의 명의변경에 따른 추가비용(당해 주택사업자가 검인계약 서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우 인정)

ⓕ 기타 추가경비 : 그 밖에 증빙할 수 있는 택지와 관련된 경비

③ 개발사업을 위한 토지관련비용의 투입은 대부분 입주자모집공고시점 이전에 이루어 지므로 분양가격 산정시 투입된 택지비를 토지관련 비용들을 모두 포함하여 제시할 필요가 있음.

④ 물론 상한가결정을 위한 택지비는 택지조성의 경로에 의거 원가주의와 시가주의를 사안에 따라 적절히 고려하고, 필요에 따라 절충주의를 적용하여 적정가격을 판단 해야 할 것임.

(2) 분양가규제의 변천

- 분양가에 관한 시장규제수단들이 그 동안 어떻게 시행해왔는가를 다음과 같이 살펴봄.

1) 1977년 - 1988년까지의 분양가규제 : 분양가상한제적용시기

① 신규분양주택에 대한 분양가규제는 1970년대 중반 민영주택까지 주택가격이 크게 오르자 이를 투기의 결과로 보고 1977년도부터 시행되기 시작. 가격규제방법을 보 면 주택건설사업계획서에 주택가격을 포함시키게 하여 분양가격이 정부가 정한 상 한선보다 낮아야 사업계획을 승인하는 방식으로 분양가격을 통제하기 시작하였음.¹

각주 1) 윤주현, 신석하 주택분양가격규제의 시장효과 및 관련 제도 연구 , 국토개발연구원 1994. 7-8쪽

② 1977-1981년까지는 주택규모에 관계없이 주택의 평당 분양가격 상한선을 매년 시 장가격에 연동시켜 고시하여 규제.

③ 1982년부터는 국민주택규모 이하와 초과로 구분하여 85㎡ 이하는 평당 105만원, 85㎡ 초과는 134만원의 상한선을 정하였음. 특히 1988년까지 민간부문이 주로 건 설하는 85㎡ 초과의 분양주택에 대하여 가격인상을 불허함으로서 민간의 주택건설 을 위축시키는 요인이 되기도 하였음 (<표 1>참조)

<표 1> 주택분양가 상한선 추이('77~'88)

(단위 : 만원/평)

2) 1989년 - 1988년까지의 분양가규제 : 원가연동제 적용시기

① 이러한 획일적 분양가격 규제를 탈피하기 위하여 1989년부터 1998년까지 건설원 가를 기준으로 하는 원가연동제가 실시되었음. 원가연동제는 분양가격을 택지비와 건축비(적정이윤 포함)에 연동시켜 결정하는 제도. <표 2>에서 보는 바와 같이 주 택규모를 3가지로 구분하고 또한 각 규모 내에서 15층 이하와 16층 이상으로 나누 어 건축비상한선을 설정하여 시행.

<표 2> 표준건축비 상한선 추이 ('89~'99)

(단위 : 만원/평)

자료 : 건설교통부, 표준건축비(건축비 상한가격) 현황, 2003. 1.

3) 1995년 11월 -1998년까지 분양가격 규제완화 추진 : 분양가 부분적인 자율화

① 분양가격 제한은 1995. 11부터 단게적으로 완화되었음. 당시 강원, 충북, 전북, 제 주 등 4개 지역의 85㎡ 초과 중대형 주택과 수도권 이외의 지역에서 공공택지 및 국민주택기금의 지원 없이 건설된 주택으로서 건축공정 80% 이후에 분양되는 주 택에 대해서는 사업주체가 자율적으로 분양가격을 결정하도록 완화.

② 나아가 1996. 7에는 단독주택, 연립주택 및 85㎡를 초과하는 철골아파트의 분양가 격을 자율화 하였으며, 1997. 1. 1부터는 일정지역의 중 · 대형아파트까지 자율화 를 확대.

③ 이어 1997년 외환위기를 계기로 경제 자율화 정책이 추진됨에 따라 신규 공급주택 의 분양가 책정이 단계적으로 자율화됨.

④ 자율화로 인한 급격한 주택가격 급등의 부작용을 줄이기 위해 지방에서 우선적으로 분양가가 자율화 되었고, 1998년 말 「주택분양가원가연동제시행지침」을 폐지한 이후 전면 자율화됨. 이와 같은 자율화 과정은 <표 3>과 같이 요약 할 수 있음.

<표 3> 1995년 11월~ 1998년까지 시기별 분양가자율화 변천과정

4) 1999년 1월 이후 - 2005년 3월 이전까지 분양가 전면 자율화

① 1999년 이후에는 국민주택기금이 지원되는 전용면적 18평 이하 주택에 원가연동제 방식으로 분양가격을 규제하였음.

② 2002년 이후 주택가격이 급등함에 따라 신규 공급주택의 고분양가가 재고주택의 가격을 견인한다는 주장이 제기되면서 분양원가 공개에 대한 논의가 재개됨.

③ 분양가의 적정성에 대한 논란 과정에서 시민단체를 중심으로 한 원가 공개 요구가 있었으나, 2004년 정부는 분양원가 공개물가 원칙을 천명하고 이에 대한 대안으로 2005년 초 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 아파트에 대해 사실상 원가연동제와 같은 분양가상한제를 시행하는 것으로 일단락되었던 적 있음.

5) 2005년 3월 이후의 분양가규제 : 원가연동제

① 2005년 3월부터 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 25.7평 이하 아파트에 대하여 원가연동제를 실시하고, 일반지역에서는 공공택지 25.7평 초과 아파트에 대해 택지 채권입찰제를 적용하며 투기우려지역에서는 분양가 · 채권 병행입찰제를 실시.

② 「8.31 대책」 이후 2006년 2월부터 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 25.7평 이 하 아파트에 원가연동제가 적용되었으며, 전용면적 25.7평 초과 아파트에 대하여 는 원가연동제와 주택채권입찰제를 병행하여 실시.

6) 여기에서 살펴 본 분양가규제에 관한 변천과정과 분양관련 다른 규제들을 <표 4>와 같이 요약 할 수 있음.

<표 4> 주택분양가격 관련 정책의 연혁

자료 : 건설교통부 주택국 주택정책과(2005), 「2005년도 주택업무편람」, pp.74-85

2. 분양가상한제의 파생효과

(1) 긍정적인 측면

- 이 제도를 시행해야 경제적 형평성에 부합한다고 주장하는 측에서는 일반적으로 다음과 같은 긍정적인 측면을 강조함.

1) 가격조절의 기능

부동산 값의 변동양상이 심한 아파트시장(가격)에서 대량의 신규공급가격(정책가격)은 아파트 값의 수준을 형성시켜가는 선도역할을 하므로 이러한 역항을 상한제를 통해 가격조절기능으로 활용. 즉, 불안정한 아파트시장에서는 상한제를 실시함으로서 공급아파트의 값을 낮출 수 있고 이로 인해 기존 아파트 값까지 하락시키는 효과를 유도함.

2) 공급업자의 적정이윤 보장기능

신규아파트 분양가격을 시가에 의거 시장의 자율로 방임하면 주택공급가격에 과도한 개발이익이 내재될 가능성이 더욱 커져 자칫 개발이익이 사업시행자에게 독과점되는 현상을 야기. 아파트분양가 상한제의 실시로 과도한 개발이익의 유도 및 편중을 방지함으로서 궁극적으로 공급자에게는 적정이윤이 귀속되게 하는 효과 발휘.

3) 분양받는 자에게 주택구입비용 지원효과

분양받는 주택수요자는 분양가격의 과다여부에 따라 주택구입부담의 정도가 결정됨. 분양가상한제의 실시로 시장가격보다 더욱 저가로 분양아파트를 분양함으로서 이를 분양받은 자에게 주택구입을 위한 부담을 경감해주게 되어 분양자에게 주택구입지원효과를 향유하게 됨.

4) 저소득계층 내집마련의 기회 확대

신규주택의 공급가격을 상한제에 의해 인하하게 하고, 이로 인해 기존주택의 가격을 하락시키게 되면 주택의 수요자는 시가보다 낮은 가격으로 주택을 구입할 수 있기 때문에 특히 저소득층의 주택구입 기회가 확대됨.

5) 무분별한 주택건설의 억제

주택가격이 불안정적 불균형변동을 보이면 주택에 따라 주택의 공급이 과잉이나 과소가 될 우려가 높아짐. 따라서 아파트분양가격상한제를 실시하여 분양가격을 안정시킴으로서 주택경기의 호불황이 불안정하게 교차하는 경우 과잉공급이나 과소공급을 완화하게 되어 무분별한 주택건설이 억제됨.

(2) 부정적인 측면

분양가상한제의 실시는 득보다 실이 훨씬 크다고 하는 입장 때문에 이의 시행을 반대하는 측에서는 일반적으로 다음과 같은 부정적인 측면들을 지적해오고 있음.

1) 장기적으로 아파트가격 상승과 주거복지의 악화 유인

가격통제는 공급자의 이윤을 떨어뜨려 장기적으로 시장에서 아파트공급물량을 감소 시키므로 아파트 가격 상승요인이 됨. 그리하여 무주택자의 내 집 마련을 더욱 악화 시킴.

2) 아파트품질의 저하

주택건설업체의 초과이윤을 축소시킴으로서 기술개발을 소홀히 하고, 더 나아가 기업 의 생산비용 최소화를 추구함으로서 주택의 품질이 저하될 가능성이 커져 주택의 저급 평준화 가속. 공급자는 기술개발을 통한 비용 최소화보다는 저 품질 또는 규격미달의 자재를 사용함으로서 비용축소를 추구하고, 결과적으로는 부실시공 등의 사회문제를 야기.

3) 주택건설업체의 자율성 위축

주택건설업체가 이윤을 극대화하기 위해서는 자율성이 부여되고 동기를 유인하는 장 치가 필요하나 분양가격이 규제된 상태에서는 동기부여가 부족하고, 획일적인 주택만 을 대량생산하는 결과를 초래하게됨. 더불어 급속한 주택산업환경의 변화에 대한 신 축적인 대응력이 약화됨.

4) 비효율적인 토지이용을 유발

신규주택과 중고주택 간의 가격차이로 중고주택수요를 신규주택수요로 이동하게 하며, 규모별 주택수요를 왜곡시키는 결과를 초래. 즉, 대형주택일수록 분양에 따른 기대이 익이 크기 때문에 대형주택에 대한 수요를 증가시키는 반면 소형주택수요를 감소시키 는 요인으로 작용. 결과적으로 주택시장을 왜곡시켜 토지이용의 비효율성을 가중시킴.

5) 계층간 주거형평성의 악화

분양을 받은 자의 수혜가 커짐으로서 분양을 받지 못한 자 와의 절대적 불평등이 발생 하고, 개발이익이 많은 아파트와 적은 아파트와의 분양받은 자들 사이의 상대적 불평 등을 발생시켜 주거의 형평성을 악화시킴.

(3) 긍정적인 측면과 부정적인 측면에 대한 소견

제도의 변화가 경제에 미치는 영향을 정밀하게 계량화하기가 쉽지 않기 때문에(A. North) 제도변화를 둘러싸고 상호 상반되는 논리가 대립되는 경우가 있음. 분양가상한제를 놓고 벌이는 긍·부정적인 입장의 대립 또한 이와 같은 문제를 그대로 반영. 그러므로 이러한 대립적 논쟁에 대한 이해를 분석하는데 도움을 주기 위해 몇 가지 소견을 보충의견으로 제시함.

1) 긍정적인 측면과 부정적인 측면이 모든 아파트의 신규공급과 관련하여 동일하게 나타나는 현상으로 보는 건 무리가 있음

아파트의 신규공급을 예로 들면 그들 공급경로가 동일하지 않음. 크게 구분하면 토지이용전환(土地利用轉換)을 수반하여 개발밀도를 폭증시켜 공급되는 아파트가 있는가 하면, 토지이용전환이나 이행(移行)을 수반함이 없을 뿐만 아니라 개발밀도의 변화가 거의 없이 공급되는 아파트가 있음. 이들과 같이 다른 두 경로를 통한 공급아파트들에 대하여 동일한 잣대를 적용하여 가격변동의 메커니즘을 부여하는 것은 부적절함.

2) 공익사업에 의한 신 개발형 아파트공급에서는 강제적 택지조성이 가능하고, 조성을 위한 택지 취득에 있어 어느 정도 개발이익을 배제하는 보상에 의거하므로 순기능이 더욱 크게 부각되는 경우가 많을 것임.

개발과정에 있어 일반적인 토지개발의 과정을 통하여 향유할 수 있는 개발이익은 개발자의 개발이윤으로 보장되는 게 원칙. 그러나 일반적인 개발과정이라고 볼 수 없는 특혜적 개발이 존재하는 경우에는 그 특혜의 결실이 크면 클수록 그로 인한 개발이익의 사회적 의무부담도 더 높아짐. 따라서 이와 같은 개발에 대한 상한제실시의 긍정적 효과는 커짐.

3) 공익사업에 의하지 않는 신 개발형 아파트공급이나 재개발 · 재건축에 의한 공급부문은 특혜적 개발이익이 거의 없거나 미미한 경우가 대부분이므로 부정적 효과가 더 크게 부각될 것임.

개발과정의 토지이용 면에서 현상 유지적이고 개발밀도의 증가가 없거나 미미한 경우에는 분양가상한제가 자칫 부정적인 측면만 크게 부각시킬 우려 높음. 즉, 강제적 택지조성수단에 의하지 아니하고, 매입 및 각종 행정비용이 많거나 또는 종래 활용되지 않고 있던 미이용 용적율을 활용하는 경우 등에 비추어 볼 때 신 개발형 공익사업에서처럼 개발이익이 존재하지 않고 생성되는 개발이익은 거의 대부분 개발위험의 상쇄이윤의 성격을 지니므로 부정적인 면이 더욱 크게 부각되는 경우가 많을 것임.

평범한 대학생 츠네오와 장애를 가지고 살아가는 조제 (사강의 책에서 이름을 따옴)의 사랑이야기

사랑을 통해 장애를 가진 한 여인이 세상과 만나게 되고 성장하게 되고 그것이 바로 우리의 삶이라는 것을 보여주는 영화.

츠네오와 조제의 마지막 이별여행에서 물고기의 城 이라는 여관에서 조제가 한 말이 여운을 남긴다 (서로의 사랑을 확인한 후 남자가 생기면 제일 무서운 것을 보겠다고 다짐한 것이 호랑이, 이별여행에서 보고 싶어했던 물고기를 보지 못하자 저녁 돌아오는 길에 물고기의 성이라는 여관으로 가게 된다)

눈감아봐. 뭐가보여?

그냥 깜깜하기만 해

거기가 옛날에 내가 살던 곳이야

어딘데 깊고 깊은 바다속 난 거기서 헤엄쳐 나왔어

왜?

너랑 세상에서 가장 야한 섹스를 하려고

그랬구나 조제는 해저에서 살았구나

그곳은 ....빛도 없고 바람도 안 불고 비도 안와. 정적만이 있을 뿐이지

외로웠겠다

별로 외롭지도 않아

처음부터 아무것도 없었으니까 그냥 천천히 시간이 흐를뿐이지

난 두 번다시 거기로 돌아가진 못할거야

언젠가 네가 사라지고 나면 난 길 잃은 조개껍질처럼 혼자 깊은 해저에서 데굴데굴 굴러다니겠지 그것도 그런데로 나쁘

진 않아

처음에는 대학입학 후 첫미팅때 만났던 그녀와 우에노 쥬리와 너무나도 닮았다.... 

조제를 만나고 (조제) → 사랑의 정점에서 호랑이를 보게 되고 → 이별의 순간의 물고기들

영화가 끝나고 엔딩 자막이 올라가고도 한동안 자리에 앉아 눈물, 콧물을 닦느라 정신이 없었다.

스승의 가없는 사랑에 힘입어 운동선수들이 성장하는 과정을 그린 영화의 내용은 삶의 성장과정과 다르지 않아 무척 공감이 되었다.

인생의 변곡점을 꿈꾸는 나

영화속의 킹콩과 같은 스승(이범수 분)은 없지만, 대신 내 안에 숨어 있는 킹콩을 마음을 다해 불러보고 싶다. 

“사람을 바보처럼 노려보는 텅 빈 캔버스를 마주할 때면 그 위에 무엇이든 그려야 한다. 너는 텅 빈 캔버스가 나를 얼마

나 무력하게 만드는 지 모를 것이다. 비어있는 캔버스가 날 뚫어지게 쳐다보며, "넌 아무 것도 할 수 없어"라고 말하는

듯하다. 캔버스의 백치 같은 마법에 홀리면 화가들은 결국 바보가 되어버리고 말지. 많은 화가들이 캔버스 앞에 서면 그

래서 두려워하지. 반대로 텅 빈 캔버스는, "넌 아무 것도 할 수 없어" 라는 마법을 깨부수려는 열정적인 화가를 가장 두

려워한다.”

- 반 고흐, 동생 테오에게 보낸 편지 중

요즘은 무언가에 관해 글을 쓰고 싶은 마음이 솓구쳐 오른다.

하지만 글을 쓴다는  것이 얼마나 힘든지 쓰면 쓸수록 느껴진다.

그냥 쓰면 될 것을... 이리저리 왔다갔다....하는 일 없이 돌아다니다가 다시 들어와서 파이팅을 외치고 모니터 앞에 앉아 보지만, 텅

빈 컴퓨터 스크린 앞에 서면 머리속이 하애진다.

누가 시켜서 글을 쓰는 것은 아니지만 앞으로 writing 능력이 앞으로의 나의 career에 결정적인 역할을 할 것이라는 생각 때문에 지금부터라도 빨리 준비해야 겠다는 생각에 시간 날때마다 하염없이 자판을 두드려 보지만...

한 문장을 쓰고 나면 ‘이게 뭐야. 이것밖에 못해?’라고 울려 나오는 목소리를 무시하지 못하고 백 스페이스를 자꾸 누르게 된다.  

이때 줄리아 카메론의 <모닝 페이지>에 나오는 방법처럼 글을 쓰기 전에 한두 페이지 정도 의식에 떠오르는 모든 생각들

을 적어보고 그렇게 해도 써야할  말이 생각나지 않을 때에는 그저 ‘할 말이 없다. 할 말이 없다.’ 라고 적기만 해야하나?

그런데 신기하게도 이런 방법이 의외로 통할지도 모른다는 생각을 하게 된다.

조셉 캠벨은 “나는 본질적으로 인간이며, 신의 은총을 입음으로써 신이 된다”라고 했다. 

언제쯤 나는 신의 은총을 입어 어떤 주제가 주어지든지 간에 텅 빈 백지를 자유자재로 부릴 줄 아는 그런 글쟁이가 될 수 있을까?

조금씩 조금씩 글쓰기 신의 경지를 향해 나아가고 싶다. 

법규의 경우는 신진교수님들이 들어간 것으로 추정되어 어떻게 나올지는 장담하기 어려우나
 
20회 문제 패턴이 17회때와 유사하다고 가정시, 사전결정에 대한 내용을 수험생이 거의 적지 못하여 나머지 2,3,4번으로 채점 법규점수의 하향평준화를 기록했던 17회와 유사하게 나올 수 있으며 1번 이주대책 문제 특히 1-2번 2009년 최신판례를 정확히 쓴 분이 많았다면 종전처럼 1번기준으로 채점하되 작년(19회)기준으로 점수를 후하게 줄 가능성도 있습니다. 예시답안과 채점기준표가 공개되면 아마도 학원다닐 필요가 많이 없어질 겁니다. 이점이 감평시험의 학원의존도가 타시험에 비해 유독 강한 이유중 하나일 겁니다. 합격자 발표전까지 결과는 그 누구도 예측할 수 없습니다.차분하고 겸허한 마음으로 기다리면 좋은 결과 있을겁니다
 
 
수석 답안 (사시는 없음. 변시의 경우는 각 과목별 성적우수 합격자 중 한명의 답안을 선정하여 발표하는 것으로 알고 있음) 혹은 채점기준표는 모든 시험이 공개하지 않는 것으로 알고 있습니다만, 사시처럼 출제위원 강평만이라도 있어야 할 것입니다. 감평역시 12회 까지는 출제위원 강평을 하였으나 13회 부터 나오지 않고 있습니다. 5회(1994년) 시험때 합격자가 19명 나왔을 당시 수험생들이 출제위원인 故 류지태 교수님을 상대로 소송을 제기하였고 1996년 판단여지의 논리로 기각되었습니다. 이후 13회 시험때 다시 117명으로 합격자가 전년도에 비해 대폭 감소한 것을 이유로 다시 故 류지태 교수님을 상대로 소송을 제기하였고 그때
 
 
곤욕을 치르신 류지태 교수님께서 그해 출제위원 강평을 내지 않기로 하였고 이에 다른 과목 출제위원님들도 같이 강평을 내놓지 않으셨죠. 그 후 어영부영 계속 8년동안 출제위원 강평이 나오지 않고 있습니다. 주관처가 산업인력관리공단으로 변경된 19회 시험부터는 출제위원 강평의 부활을 기대했으나 오히려 채점결과 합산이라는 모양으로 점수추정의 여지마저 없어졌죠. 기준이 없기 때문에 이게맞다 저게 맞다. 누구 들어갔대 뭐봐야되? 식의 소위 ~카더라 통신이 난무하고, 수험가에서는 1~12회까지 나온 철지난 강평이나 출제위원님들이 사석에서 한 애기를 참조하여 공부하고 있는 실정입니다. 출제위원 강평이 부활하길 기대해봅니다.

어렸을때 100번은 넘게 본 영화

지금 다시봐도 그 감동은 잊을 수 없다

이 영화만 보면 힘이 샘솟는다

상상력이 돋보인 영화

영화 마지막이 좀 아쉽다

감독의 센스는 인정

최강희의 연기가 돋보였음

b급 영화치곤 나름 나쁘지는 않았음