陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

 

보내신 쪽지 전문(全文)입니다.

 

 

안녕하세요? 음양화평지인님 (__)  무더운 날씨에 여러모로 고생이 많으십니다.

 

 

혹시나 멘토링을 받을수 있을까 싶어서  이렇게 쪽지를 올립니다.

 

 

예전에, 음양화평지인님께 한번의 멘토링을 받았습니다.

 

 

(19회 1차를 떨어져서, 앞으로의 공부에 대해서

ⓐ1차만할것인지ⓑ1차+개별스터디ⓒ1차+개별+학원스터디// 3개의 대안책으로 어떻게 해야할지, 물어본 친구입니다..)

 

 

음양화평지인님의 조언대로..

 

 

ⓑ안을 따라서.. 1차와 개별실무스터디를 열심히 하였습니다.

 

 

실무는 플러스 유형별(모의고사제외)문제 5회독

+ 패스 실무 2회독 /// 복기또한..100점이면 50분이상의 시간을 투자하였습니다.

 

 

올해 20회 1차 시험은 패스한 듯 보입니다.

 

올해 첨 시작하고 1차합격한 분들에 비해 ,

 

제가 약간 유리한 면(실무)이 있고, 그 점을 잘 활용하고 싶어서 이렇게 자문을 구합니다.

 

 

 

ⓐ 20회 2차 실무 시험만을 위하여, 남은 2개월동안 법규,이론을 보지 않고 오로지 실무(일반+보상)을 한다. 3~400점 정도 예상하고 있습니다.

 

 

 

ⓑ 어짜피 21회를 준비하는 것이므로,

3과목 배분하여 공부를 한다. (실이법 = 6 : 2 : 2)

 

 

이렇게 7~8월은 2가지 안 중에서...선택해야하는데... 결단을 못내리고 있습니다.

 

 

 

 

또한,

2차 시험후, 공부계획은 아래와 같습니다.

 

실무 : 시험 전날까지 꾸준히 200점 풀 생각입니다.

 

이론 : 9월 한달은 작년기초동강를 보고, 10월 동강 2 회독을 한 후, 11~12월은 교수님 책이나, 이론 베이스를 좀 더 탄탄히 다져볼 생각입니다.

 

 

법규 : 9~10월 작년기초동강 1+1회독 후, 그 후는 판례와 기본서를 계속 읽을 생각입니다

 

내년 1월부터는.. 학원스터를 할 생각입니다.

 

짧게나마라도..조언을 해주셨으면 감사하겠습니다. (__) 좋은하루되세요~

 

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보내신 쪽지는 잘 읽어보았습니다.

 

 

조언의 내용은 기억이 잘 안나지만 닉네임은 어렴풋이 기억이 나는 것 같네요

 

 

최근 감정평가 수험계는 타 시험과 비교했을 때 시험 주관처의 통일, 문제가 출제되는 형식적 측면에서 동질화되고 있지만 실질적

 

 

측면에서는 업계 환경의 변화에 맞추어 그 경향을 예측하기 힘들만큼 급격하게 변화하고 있습니다. 되도록 현재 수험계에 계신 전

 

 

문 강사분들이나 팀장님들, 학원 관계자분들에게 조언을 얻는 것이 수험 적합하다는 생각이 듭니다.

 

 

저는 이미 구시대 사람입니다. ^^

 

 

 

지금부터 제가 말하는 것은

 

 

1) 부활님 혹은 부활님과 같은 케이스에서만 적용되는 애기라는 것

 

 

2) 처음 1차를 합격하신 분들에게는 이 내용이 오히려 독(毒)이 될 수 있다는 것

 

 

3) 문제 예상 등과 관련해서는 철저한 제 사견(私見) 이므로 믿지 말 것

 

 

이 점을 명심하시길 바랍니다.

 

 

 

 

Ⅰ. 1차 시험 후 2달간의 활용방법

 

 

두 가지 대안을 제시하셨는데요. 제가 생각하기에는 부활님의 경우 ⓑ안을 선택하는 것이 바람직해 보입니다.

 

 

 

그렇게 판단한 이유는

 

 

 

1) 2달을 실무에 올인한다면 실무 실력은 물론 더 올라갈 수 있겠지만 실무라는 과목이 시간을 투자하는 것에 비례하여 실력이 향

 

 

상되는 것이 아니고, 단순히 문제를 이것저것 많이 푼다고 실무가 업그레이드 되는 것이 아닌, 민법, 부동산 관계법규, 감정평가이

 

 

론, 감정평가 및 보상법규 내용과 연결하여 실무를 볼 줄 아는 눈이 생길때에만 합격권에 들 수 있다는 점

 

 

 

2) 이번 시험에서 님 정도의 공부량으로 확률은 매우 낮지만 2차 생동차 합격을 노려볼만 하다는 점 때문입니다.

 

 

그렇다면 왜? 생동차 합격을 노려볼만 하느냐

 

 

 

첫째, 이번 20회 1차 시험의 경우가 4년전 16회 1차 시험의 진행패턴과 매우 유사한 양상을 띠고 있다는 점입니다. 물론 출원자수

 

 

의 차이는 있겠지만 합격률 면에서는 아직 결과가 나오지 않았지만 최근 어느 해 보다도 많은 수의 합격자가 배출될 가능성이 크

 

다는 것입니다.

 

 

16회 1차 시험에서는 총 3702명이 응시해 이 중 1708명이 합격하였고 (1차 합격률 : 46%경제원론 2문제 오류로 인한 추가합격자

 

 

제외) 16회 2차시험장에 들어가는 수험생들이 많았고 (제 기억으로는 2,071명 정도) 그 중에서 154명을 선발했었습니다. 약 7.4%

 

 

의 합격률이었죠.

 

 

20회 감정평가사 선발의 경우 올해 최소인원합격자 선발로 합격자 명수는 늘어났지만, 기존의 유예생 및 법정면제자를 포함하면

 

 

대략 1,000여명 정도가 되고 이번 시험의 합격자가 최소 1,000명이상이라는 의견이 지배적인 것을 고려하면 채점에 따른 출제위

 

 

원들의 시간적 압박 및 채점부담 및 합격자수를 고려하여 (물론 300여명정도 뽑으면 애기가 달라지겠지만 그렇게 될지는 ^^;;) 16

 

 

회 2차 시험과 매우 유사한 패턴(그때 실무과목은 공부를 한 사람이나 안한사람이나 별 차이가 없게 만든 황당 그 자체였다는...)

 

 

으로 출제가 이루어질 가능성이 크다는 애기입니다.

 

 

 

그때당시 2년차 합격생들이 대거 합격하였고 부활님이 2년차는 아니지만 실무의 기본실력이 있다는 전제하에서 실무에서 의외의

 

 

성과를 거둔다면 합격의 가능성을 아주 무시할 수는 없을 것 같습니다.

 

 

 

물론, 이론과 법규가 걸리지만 실무과목에 비하면 법규과목은 어느정도 예측가능성이 있고

 

 

이론의 경우는 쉽지 않겠지만 의외로 총론위주로 시험에 나온다면 어느정도 서술이 가능하다는 측면에서 (2차 처음 경험한 분들

 

 

이 의외로 이론점수가 잘나오는 경우가 있습니다 ^^) 충분히 기대해 볼만 합니다. 선발인원이 많아지면 그만큼 더 확률이 높아지

겠죠?

 

 

 

설사, 이 시도가 허망하게 끝난다고 하더라도 내년 시험을 위해서 공부를 실전과 같이 했다는 그 경험만으로도 21회 시험 합격확

 

 

률을 크게 올릴 수 있습니다.

 

 

(끝까지 한번 물고 늘어진 경험을 한 사람과 기본강의 한번 듣고 적당히 가서 시험 경험 한 사람과는 확연히 차이가 납니다)

 

 

하지만 그렇다고 해서 2차 시험이 57일 남은 시점에서 전 범위를 다 공부할 수는 없는 노릇이고 제가 제 입으로 바람직하지 않은

 

 

일종의 도박을 추천한 마당에서 그냥 알아서 해라라고 말씀드리기도 뭐하고 하니, 제 나름대로 출제 유력한 문제를 선정해 드리고

 

 

자 합니다. 모두(冒頭)에서 말한바와 같이 절대 신뢰해서는 안되며 참고만 하셔야 합니다.

 

 

 

일단, 기본적으로 중요하다고 애기하는 테마는 전부 하셔야 합니다.

 

 

제가 제시하고자 하는 것은 소위 뽀록을 위하여 특별히 대비했으면 좋겠다는 것을 말씀드리려는 것입니다.

 

 

 

어느 시험이든 기출문제분석이 가장 중요하다는 점.

 

 

 

실무, 법규의 경우 출제위원이 누구인지가 그리 중요한 것은 아니나, 이론의 경우 출제위원에 따라 문제 성향이 극명하게 달라진다는 점,

 

 

17회이후 출제위원 명단을 수험계에서 잘 알고 있지 못한다는 점을 고려하여 기출문제 분석표를 중심으로 문제를 선정하고자 합니다.

 

 

 

1. 감정평가 실무의 경우 (최근 11년간 실무 기출문제 분석)

 

※ J x x 평가사님의 경우 본인이 출제위원사실을 극구 부인하고 계셔서 부득이하게 이니셜 로 표기함

 

 

 

 

기출문제 분석표에서 보듯이 최근 기출문제를 보면

 

 

① 일반평가의 경우 출제되는 그 해 혹은 2 ～ 3년 전부터 업계의 이슈가 되었던 논점 및 앞으로 평가업계가 미래의 환경변화에 대

 

     응하여 갖추어야 할 능력을 테스트 하는 방향으로 문제가 출제되고 있으며

 

 

 

② 법정평가(보상평가 및 기타)의 경우는 항상 <당해> 개정되거나 이슈가 되는 부분이 출제되는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

③ 기본적인 3방식, 타당성분석, 목적별 평가의 큰 틀을 유지하는 선에서 2~3년전 다루었던 테마는 되도록 배제하는측

 

   면을 보인다는 점을 보이고 있습니다.

 

 

 

위의 기출문제에서는 나와 있지 않으나 일반적으로 보상평가가 1번으로 크게 출제시 그 다음해는 보상평가의 비중이 낮은 점을

 

 

볼 때 19회 1번이 크게 보상평가 종합문제가 나왔으므로 상대적으로 20회 1번은 일반평가일 확률이 매우 크다는 점, 현재 출제위

 

 

원으로 위촉되고 있는 평가사님들이 40대 초중반의 젊은 분들 위주인 점을 감안, 15년 이상의 풍부한 경험이 요구되는 보상평가

 

 

쪽 보다는 일반평가쪽을 선호하신다는 점을 고려한다면

 

 

 

 

20회 시험은 일반평가위주로 구성될 확률이 크며 , 약술문제가 출제될 것이며

 

보상평가의 경우 19회 출제된 논점을 제외한 부분에서 출제될 확률이 큽니다

 

 

 

구체적으로 살펴보면

 

 

1. 일반평가쪽에서는

 

① 수익환원법 중 환원이율 등 각종 률 산정

 

② 주택담보대출 관련 Leverage effect 논리

 

③ PF 관련한 개발법논리

 

④ 선박평가

 

⑤ IFRS 관련한 자산재평가 및 NPL평가(2009년 출제 0순위) 및 분해법

 

⑥ 가격산정 및 타당성 분석 혼합문제로 비교표준지 및 사례선택을 어렵게 내는 유형

 

⑦ MAI COURSE BOOK 문제를 한국식으로 응용하여 출제하는 유형

 

⑧ 구분소유권의 임료평가

 

 

 

 

2. 보상 등 공적평가쪽에서는

 

① 표준지 공시지가 평가 (일반토지 아닌 기타 골프장평가)

 

② 토지보상법 제 70조 제5항 관련한 적용공시지가 선정 문제

 

③ 잔여지 (개정법률 중심) (잔여건축물은 실제 사례가 부재하여 문제화되기 어려움)

 

④ 어업보상 (12회 이후 미출, 태안반도 피해보상 관련)

 

정도를 생각해 볼 수 있겠습니다.

 

 

 

 

 

  2. 감정평가 이론의 경우 (최근 6년간 이론 기출문제 분석) 

 

	감정평가이론	관련논문 서적 사건
14회 (2003) 김태훈 노태욱 나상수	1. 시장·,시장성분석,생산성분석(40) 2. Leverage 효과 관련 3. 담보가치 평가방법 4. 위험과 불확실성, IRR 장단점	1. 국제평가기준(IVS) 2000년판, AI 12판 (2001년) 2,3 노태욱 월간감정평가사 2002문제 4. 부동산투자분석과 가치평가 Phil Holmes著 나상수譯 2002.1.10
15회 (2004) 김태훈 노태욱 노용호	1. 부동산 시산가격검토 (40) 2. 시장가격이 없는 부동산등 가치 평가하는 방법(20) 3. 감 분류목적(5) 감칙 15조 분류 사례 설명(15) 5. 부동산 정책 정부개입이유	2. 동대문운동장 공원화의 경제성분석 - 노태욱 2002년 5. 토지의 이용규제와 제도의 실제에 대한 고찰 / 노용호 2002년
16회 (2005) 장희순 최태규 양원진	1. 직업윤리 강조 이론적근거, 법률 적근거, 공인의 직업윤리, 토지소 유자추천제 의의 및 직업윤리 (30)   2. 토양오염이 R가치 미치는 영향과 평가시 유의사항 (20)   3. 기타요인 보정의 개념 기술 및 타당성(20)   6. 재건축사업 미동의자 매도청구 및 시가 개념(10)	1. 15기 연수 종합시험 문제 (토지소유자 추천제 관련 직업윤리)   2. 오염부동산가치평가-2003.7/8월호 (일본 감칙 개정내용 2003년, 한 일감정평가협력회의 주제 최태규 평가사 참여)     3. 감정평가 가격형성요인의 기타요인 보정 문제 / 이동과 (2004년 타 학회지발표 감정평가학회지 2007 년 재발표)     4. 재건축사업의 경제성과 시가개념의 정립에 관한 연구 장희순 2002년
17회 (2006) 이창석 경응수 장희순	1. 종별과 유형   2. 시장가치, 투자가치, 계속기업가 치, 담보가치 설명, 비교, 가격다 원론 관점 논의(30)   3. 가형요 중 거래규제 내용설명 후 감 미치는 영향(20)   5.(1) 비상장주식의 평가(5)   5.(2) 사모주식투자펀드(PEF)(5)	1. 해설일본감정평가기준 (장희순, 방경식) 2005   2. 감 가격개념 정립-2006.7/8월호 IVS 2005 국제기준 시장가치, 투 자가치, 계속기업가치, 담보가치   3. 부동산유통규제 -2007.11/12월호   4. 적산임료평가-2003.5/6월호   5. 비상장주식평가모형 -2005.9/10월
18회 (2007) 서동기 AXX BXX	1. 통계적 방법에 의한 가격이 전통 3방식가격보다 정상가격과 차이 가 크게 나타날 가능성 이유 (30)   3. 표공, 표주가격의 비교(20)   4.(2) 동DCF/정DCF 비교(10)	1.AVM(자동평가모형)-2007.1/2월호   3. 16기 협회연수자료 (서동기 2005) 공시제도도입평가 - 2006.7/8월호 - 2006.1/2월호   4. 동DCF,정DCF - 2005.5/6월호
19회 (2008) 조주현 민태욱 H X X	1. 일괄평가 논의 및 표준주택 일괄 평가시 3방식 적용의 타당성   2. 부동산 가격지수 관련 반복매매 모형(Repeat Sale Method) 및 HPM비교   3. 무형자산 및 기업가치평가 사례   4. 보상평가가격, 적정가격, 실거래 가가격의 차이비교   5. HUFF 모형	1. 표준지 공시지가 3방식 적용관련 소송 및 표준주택 가격공시 논의 (2007)   2. 실거래가격지수 산정 관련 (2008) (월간 감정평가사 2008.7월호)   3. 무형자산 평가 (수험가에서 매년 출제 0순위)   4. 민태욱 적정가격과 시가보상론 (2005)   5. 조주현 교수님 2003년 건대 특강 문제

 

 

- 감정평가이론의 경우 기출문제표에서 보듯이 출제위원의 성향에 따라 문제 스타일이 극명하게 엇갈리기 때문에 기출문제 분석 

 

 

    에 그리 큰 의미를 둘 필요는 없습니다.

 

 

 

- 이론 출제위원이신 교수님들은 대부분 감정평가를 부동산학의 작은 일부로 생각하여 감정평가에 관한 세부적인 내용을 출제하

 

 

   시는 경우가 적으며 대부분 부동산학 중 자신의 관심 분야에 감정평가 관련 내용을 가미하여 출제하는 경우가 대부분입니다.

 

 

- 따라서 문제를 예상하는 것의 의미가 없으므로 서브내용에 대한 개략적 설명이나 의의 정도만 암기하고 각 테마에 관하여 감정

 

 

   평가의 중요내용을 어떻게 논리적으로 배열할 것인가가 핵심이라고 할 수 있습니다

 

 

 

  일단, 우리나라의 감정평가는 통칭해서 법정평가라고 할 수 있으므로

 

 

(일반평가 → 감칙, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 기타 → 각종 지침등)

 

각 테마와 관련된 관련 법규정을 숙지하시고 (서브 같은데 잘 나와있겠죠?)

 

 

거기 나와있는 의의는 반드시 토씨하나 틀리지 않게끔 외우세요

 

 

(감정평가이론의 기본 베이스는 부동산학이며 부동산학은 사회과학의 학문이므로 사회과학의 특성상 관점에 따라 여러 논의가

 

 

가능하기 때문에 정의를 명확히 내려야 그 이후 논리전개가 가능해 집니다. 그래서 의의가 가장 중요하구요. 기존의 개념으로

 

 

자신의 견해를 설명할수 없을시 신조어가 나오는 것이기도 하구요. 철학에서 M.Heidegger의 세계-내-존재(In-der-welt-sein)

 

 

나 질 들뢰즈의 '리좀(Rhizom), 자크 데리다의 차연(差延, difference)같은 게 예가 될 수 있겠죠)

 

 

 

 

부동산 특성 (특히 고정성) , 가격 (정상가격주의) , 최유효이용

 

 

이 세 가지를 항상 염두에 두고 시사적 내용 (ex, 감정평가사의 사회적 책임과 윤리)에 이

 

 

같은 사항을 어떻게 응용할 수 있을까를 고민하는 것이 바람직 할 것 같네요.

 

 

(서브로 개략적 내용을 파악한 후 관련 기본서로 논의를 다지는 방법이 좋겠네요)

 

 

각론의 경우 실무지식으로도 웬만한 문제는 다 쓰실 수 있으니 너무 큰 비중을 두지는 마세요.

 

 

- 예측이 의미가 없지만 그래도 굳이 문제를 선정한다면

 

 

출제위원을 수차례 역임하셨던 노용호 평가사님 (가온감정평가법인)의 말씀에 따르면 출제시 일본 기출문제를 참고하

 

 

신다고 합니다. 우리나라 감정평가이론이 대부분 일본의 이론을 그대로 수입한 면이 있기 때문에 일본기준의 개정이 우리나라

 

 

평가이론에 미치는 영향을 결코 간과할 수 없습니다.

 

 

 

- 따라서 최근 일본 기출문제 및 일본 부동산 감정평가기준의 개정사항과 관련한 문제 및 우리나라 감정평가에 관한

 

 

   규칙 및 각종 지침등의 제정 및 개정과 관련한 문제들이 문제화 될 가능성이 높습니다.

 

    (아마 4기 스터디때 모든 학원 팀장님들이 줄기차게 다룰 겁니다. 한번 알아보세요)

 

 

 

 

구체적으로 살펴보면

 

1. 총론

 

① IFRS 및 IVS , AI 관련한 가치논의 (공정가치 와 시장가치의 동일여부, 비시장가치논의)

 

 

② 지역분석시 시장분석을 가미한다는 일본 감칙 개정내용

 

 

③ 변화하는 부동산 환경에 따른 가격형성요인의 추가논의 (환율 및 일본 감칙 개정관련)

 

 

④ 지역분석과 시장분석의 비교

    (경응수 평가사님 감정평가론 참조, 얼마전 경응수 평가사님 모친이 별세하셨죠. 삼가 고인의 명복을 빕니다)

 

 

⑤ 타당성 분석 과 최유효이용분석의 비교 (나상수 감정평가이론강의 참조)

 

 

⑥ 감정평가사의 책임과 윤리 (감정평가업자의 윤리)관련한 문제

 

 

⑦ 지대이론을 바탕으로 한 최유효이용 및 각종 평가논리 도출 문제

 

 

⑧ 경기변동 관련한 이론적 내용

 

 

 

 

2. 각론 및 부동산학 개론

 

 

① 시산가격 조정논의

 

 

② 표준지공시지가법 과 거래사례비교법의 논리 비교

 

 

③ 수익환원법 중 DCF 논리 및 환원이율, 수익률 내용

 

 

④ 조소득승수법에 대한 논의

 

 

⑤ IFRS 관련한 기본적 상식 내용

 

 

⑥ 개정법률에 관한 내용

(정당보상 관련한 개발이익배제 및 환수, 도시정비사업과 관련한 감정평가이론내용)

 

 

⑦ TDR 관련한 용적률 거래제 (용적률 인센티브제) → 감정평가이론과 필히 연계해서 생각

 

 

⑧ PF, PFV 등의 기본적 용어 및 부동산 금융, 투자, 개발의 기본적 내용

(구체적이고 자세한 내용은 시험에 나오기 어렵습니다)

 

 

⑨ 경매평가 와 소송평가의 비교

 

 

 

 

 

3. 감정평가 및 보상법규의 경우

 

 

법규의 경우는 기출문제가 반복하여 기출되는 편입니다. 법규는 예측가능성이 비교적 큰 과목이기는 하나 일정정도 실

 

 

력이 있어야 소기의 성과를 달성할 수 있습니다. 부활님에게는 찍는다는 것 자체가 그리 큰 의미가 없을 것 같습니다.

 

 

별도의 기출문제 분석은 하지 않겠습니다.

 

 

 

다만, 참고로 할 사항은

 

 

 

1) 제가 2차 게시판 11289번 제 51회 사법고시 행정법풀이에 댓글을 달았지만 그해 사법고시 시험 문제는 감평시험에

 

 

같은 논의가 출제되기는 어렵습니다. 그러므로 해당되는 테마는 비중을 덜 두고 공부하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

2) 다만, 시중 문제와 동일한 문제가 출제되지는 않기 때문에 문제를 그대로 몇십개 암기해서 가는 것은 큰 의미가 없

 

 

    을 듯 하구요. 관련되는 내용의 기본목차 및 법리 관련 판례를 잘 암기해 가시면 될 것입니다.

 

 

 

 

3) 기존의 중요한 논의들이 거의 출제되었으므로 앞으로는 토지보상법 및 부동산 공시법 상 내용에 최근 중요한 판례

 

 

    법리를 응용하여 출제될 가능성이 높기 때문에 중요판례들의 법리를 잘 챙겨놓으시길 바랍니다.

 

 

① 2003두1684 전원합의체

 

 

② 2006두330 전원합의체등

 

 

③ 2007두13845판례

 

(비교표준지결정의 위법을 수용재결에서 다툴 수 있는지 여부 : 하자승계)

 

 

 

④ 토지보상 관련 2007.7.12 2006두 11507 / 2008.4.11 2007두 24524

 

 

⑤ 생활보상 과 이주대책 관련 2008.5.29 2007다 8129 / 2007.11.29 2006두8495

 

 

⑥ 제재적 행정처분의 재량건의 일탈, 남용 기준 과 제재적 행정처분기준이 부령에 규정되 어 있는 경우 재량권의 일탈, 남용기준 (2007.9.20 2007두6946)의 법리

 

 

 

4) 간접손실보상 (최근 학회에서 많이 논의되고 있는 주제)

 

 

 

5) 행정행위 철회와 하자있는 부관의 독립쟁송가능성 관련한 사례 (집행정지논의도 같이)

 

 

 

6) 경업자 소송에서의 원고적격 과 항고소송의 대상이 되는 행정처분의 판단기준

 

 

 

7) 직권철회의 법리

 

 

8) 토지보상법 상 <공탁> <대집행> , 부동산 가격 공시법 상 <과징금> 논의

 

 

 

기타 출제 가능성이 높은 것들은 4기 스터디 자료 등을 통해 확인하시면 될 겁니다.

 

 

 

 

Ⅱ. 2차 시험 후 계획에 관하여

 

1. 실무의 경우 좋은 계획인 것 같구요. 다만, 기출문제를 아껴두지 마시고 꼭 반복해서 풀어보시구요. 그것과 더불어 최대한 다양

 

 

    한 문제를 많이 푸시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

2. 이론의 경우 동강은 너무 많이 볼 필요는 없습니다. 기초동강이네 심화동강이네 다 학원의 상술입니다. 기본동강정도면 충분하

 

 

며 기본서를 회독하는 시간을 늘리세요. 이 때 아니면 여유있게 기본서를 정독하면서 논리를 형성할 시간이 없습니다. 실무랑 병

 

 

행하면서 기본서를 보시면 시너지 효과가 클 것입니다. 다만, AI 혹은 IVS의 경우 혼자 보시기에는 내용이 생경하면서 어려울 것이

 

 

므로 관련 책을 다루는 강좌가 있을시에는 추가로 강의의 도움을 받는 것이 좋을 겁니다. 기본서는 <경응수 평가사님의 감정평

 

 

가론> <안정근 교수님의 부동산 평가이론> <일본 부동산감정평가기준> 등이 좋을 것 같습니다. 그 외 책은 발췌독으로

 

 

도 충분할 겁니다. 시간 되는대로 보시면 될 겁니다.

 

 

 

 

3. 법규의 경우는 행정법 기본서의 회독을 최소 3회독 정도 하셔야 하구요. 보상법규의 경우 제대로 된 기본서가 부재한 현실이기

 

 

때문에 시중에 출간된 혹은 출간될(EX, 강병운, 나채준, 이승민강사등)의 교재중 취사선택하셔서 보시면 될 겁니다.

 

 

 

실무 : 이론 : 법규 의 공부 비중은 부활님의 공부량 기준으로 = 5 : 2 : 3 정도면 될 것 같습니다.

 

(본인의 진도에 따라 적절히 조절하시면 될 겁니다)

 

 

 

 

Ⅲ. 마무리 하며

 

쓰고 보니 소설 , 혹은 약장사 같이 되버렸네요. 찍기강좌 비슷하게도 보이구요.

 

 

절대 맹신하지 마시구요. 상담은 상담일뿐 오해하지 마시길 ^^

 

 

마지막으로 글 제목을 독(甕)안에서 별(星)을 헤다라고 했는데요. 제가 인정하는 보수주의 성향의 서울대 송호근 교수

 

 

님의 최근 칼럼집의 책 제목을 따왔습니다. 본래의 뜻과는 거리가 멀지만 과거에서 날아온 별빛 (과거 기출문제)를 제

 

 

한된 공간(철저히 업계내부의 논의만 고려)에서 예상문제를 뽑았다는 의미에서 붙인 것입니다.

 

 

 

참고하셔서 올해 혹은 내년 21회 시험에서 합격의 영광을 얻는데 도움이 되시길 바랍니다

 

 

 

이 글은 자유게시판과 수험상담란에 동시에 게재할 것이며 의뢰당사자인 부활님이 이 글을 보셨다는 연락이 오면 자유게시판에

 

있는 글은 삭제하고 원래 글이 있어야 할 수험상담란에만 남기도록 하겠습니다

 

 

陰陽和平之人이었습니다. 열심히 하시고 파이팅 하세요  ^^/

 

 

 

국사 암기하다가 재밌는 두문자를 발견했네요.

 

역시 개경(역분전 -> 시정 전시과 -> 개정 -> 경정)

 

<왜변시리즈>

세종(이) 쓰시(와) 삼계약(탕을 먹었다.) => (세종 때 쓰시마 정벌 => 삼포개항 => 계해약조)

중3 왜 임신(해서) 절반 사진 왜? (중종 때 3포왜란 => 임신약조(계해약조 때에 비해 세견선 등이 절반) => 사량진왜변)

명정을 왜 선임(해서) 광기(를 일으켰나) => (명종 때 정미약조 => 을묘왜변 => 선조 때 임진왜란 => 광해군 때 기유약조)

 

한 곰웅(熊) 부사(사과)성

(한성시기 => 곰을 거꾸로 하면 문이니까 문주왕 때 곰(공)주 웅진 천도 => 부여 사비에 성왕이 천도)

 

정재준 두문자가 이렇다던데 중복일지도 모르겠네요.

제가 그 책을 안 보는지라.

 

여튼 이런거 만들고 흐뭇해하면서 놀고 있답니다.ㅋ

그리고 저 두문자에 계속 내용 확장..

 

아흠..

이제 글이나 덧글은 안 남기려구요.

 

뭐 하나 남기면 확인한답시고 접속해서

짧게는 10분에서 길게는 1시간까지 인터넷질이니...-.-;;

국사 암기하다가 재밌는 두문자를 발견했네요.

 

역시 개경(역분전 -> 시정 전시과 -> 개정 -> 경정)

 

<왜변시리즈>

세종(이) 쓰시(와) 삼계약(탕을 먹었다.) => (세종 때 쓰시마 정벌 => 삼포개항 => 계해약조)

중3 왜 임신(해서) 절반 사진 왜? (중종 때 3포왜란 => 임신약조(계해약조 때에 비해 세견선 등이 절반) => 사량진왜변)

명정을 왜 선임(해서) 광기(를 일으켰나) => (명종 때 정미약조 => 을묘왜변 => 선조 때 임진왜란 => 광해군 때 기유약조)

 

한 곰웅(熊) 부사(사과)성

(한성시기 => 곰을 거꾸로 하면 문이니까 문주왕 때 곰(공)주 웅진 천도 => 부여 사비에 성왕이 천도)

 

정재준 두문자가 이렇다던데 중복일지도 모르겠네요.

제가 그 책을 안 보는지라.

 

여튼 이런거 만들고 흐뭇해하면서 놀고 있답니다.ㅋ

그리고 저 두문자에 계속 내용 확장..

 

아흠..

이제 글이나 덧글은 안 남기려구요.

 

뭐 하나 남기면 확인한답시고 접속해서

짧게는 10분에서 길게는 1시간까지 인터넷질이니...-.-;;

1. 소득모델, 재산모델의 의미

 

모든 유형의 소득흐름에 대한 현재가치는 컴퓨터를 이용한 할인현금흐름분석법(DCF)으로 구할 수 있습니다. 하지만, 1960년대 ~ 70년대 당시 컴퓨터가 충분히 보급되지 못한 현실에서 복잡한 소득흐름에 대한 할인계산을 간단히 하기 위한 방식들이 연구되었습니다. 그래서 이를 위해 수익과 원본이 일정한 패턴에 따라 변동하는 특정모형을 상정하고 각 모형에 일치하는 간단한 계산방식(공식)을 고안하게 되었는데요. 이것이 AI기준 수익환원법 즉, 평가모형(할인모형)에 의한 평가방법입니다.

 

 

평가모형은 장래의 수익발생에 대한 예상에 맞추어 다양한 형태로 고안되어 있으며, 소득모형과 재산모형으로 대별될 수 있습니다. 당연히 DCF법보다 적은 가정을 전제(premise)로 하며, 적은 자료가 필요하므로, 이 방식이 투자자와 부합한다면 즉, DCF법 대신 간편하게 적용할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

 

소득모형과 부동산모델에 대하여 상세하게 가르치는 실무강사는 아마 없을 겁니다.

 

 

이 모형은 DCF모형의 특수한 형태이기 때문에 특별히 공식을 사용하지 않고 DCF법으로 풀면 전부다 해결되기 때문에 특별히 공부할 실익이 없기 때문입니다.

 

(그래서 소득모델 재산모델 관련 문제의 경우 DCF법을 적용하지 말 것이라는 멘트가 나오는 것입니다)

 

 

 

이 모형에 대한 공부는 수험목적의 효율성을 고려할 때 깊게 하지 않는 것이 좋겠습니다.

 

 

 

감정평가실무과목에서 AI기준 수익환원법(소득모델, 부동산모델) part를 다루게 된 계기는 1993년 한철호 CPA가 지은 <소득접근법의 이해>라는 책을 임재만 평가사님(17회 실무출제위원, 現 세종대학교 산업대학원(eMA) 부동산학과 주임교수)께서 수정, 보완하여 낸 개정판이 1999년에 나오면서 부터입니다.

 

 

 

이후 2001년 PLUS감정평가실무, 2003년 鑑定評價實務講義책등에 수록되게 된 것입니다. 이 부분을 어렵고 중요한 것처럼 생각하기 쉬우나 감정평가이론에서는 연혁적 의미를 둘 수 있겠지만 감정평가실무에 있어서는 특별한 의미를 가지고 나온 것은 아니라는 점을 아셨으면 합니다.

 

 

 

소득모형(Income Models)이란 소득흐름의 현재가치를 구하고, 소득흐름에 포함되지 않은 복귀액이나 처분정리비 등은 따로 현가를 구하여 소득흐름의 현가에 더하거나 차감하여 부동산가치를 구하는 방법이라는 것, 소득모형은 소득흐름에만 적용되는 모형이므로 소득흐름에 포함되지 않은 복귀가치 등은 별도로 현재가치를 구하여 소득흐름의 현재가치에 합산하여야 한다는 것은 책에 나와있으니 아실 겁니다.

 

 

 

정액소득증감모델에 대한 증명은 시중 실무책 중 PLUS 감정평가실무 P89(5판기준)에 수록되어 있습니다. 제가 게시판에 수식으로 적기에는 한계가 있으니 찾아보시구요.

 

 

 

 

2. 소득모델 중 정액 증감모델과 J-factor 와의 차이점

 

 

(1)  정액증감모델의 경우 소득이 매기 정액으로 증감한다는 것입니다  (소득 증감형태가 직선형)

 

예를 들어 첫해의 순영업소득이 10만원이고 매년 1만원씩 증가한다고 할 때

 

2년째에는 11만원 , 3년째에는 12만원이 되는 식입니다

 

 

 

 

(2)  J-계수의 경우는 저당지분환원법에서 순영업소득 혹은 환원이율을 안정화시킬 때 사용되는 것으로서 순영업소득이 감채기금형식으로(반드시 이 표현이 들어가야 함) 매기 일정액씩 누적적으로 증감(기간말 몇 %증감했는지 여부가 꼭 표현되어야 함.

 

 

이 사항을 전제로 하여야 J계수를 적용할 수 있음)하는 경우 활용하는 것입니다. (일정액이라는 표현을 썼으나 감채기금형식으로 누적적으로 증감하므로 실제 소득증감형태는 곡선형이 됩니다)

 

 

 

지분수익률을 0%로 단순화 하여 생각해보면

 

 

0기 소득이 100,000원

 

기간말 재매도시 전체 소득의 변화율은 50%라 하면

 

(즉, 10기 소득은 150,000원)

 

 

매기 증가되어야 할 순영업소득은

 

감채기금형식으로 증가한다고 하면

 

 

(여기서 감채기금형식으로 증가한다는 의미는 자본회수법중 감채기금법 재투자 형식과 논리가 유사한 모습을 보이기 때문에 감채기금형식으로 증가한다고 표현한 것)

 

 

5,000원에다가 SFF(0%,10) (FVF(0%,10)=5이므로 이의 역수인 1/5)를 곱한 500원이 매기 순영업소득의 증가분이 됩니다

 

 

따라서 매기 500원씩 증가하면

 

 

1기 소득은 10,500원

2기 소득은 11,000원

3기 소득은 11,500원

...

9기 소득은 14,500원

10기 소득은 15,000원 이 되는 것이죠

 

 

예를들어 2기 순영업소득 11,000원은

 

△a * SFF(0%,10) = 500

 

2기 순영업소득의 증가분 1,000원은

 

1기 소득의 500원, 2기 소득의 500원을 합쳐 나오게 됩니다

 

 

즉, △a * SFF(0%,10) * FVAF(0%,2)의 의미입니다

 

 

1기 소득의 500원, 2기 소득의 500원 4기 소득의 500원을 더한 2,000원만큼

 

순영업소득이 증가한다는 의미입니다. 즉 4기라면 FVAF(0%,4)를 곱하는 것이죠.

 

 

지분수익률을 10%라고 하고 이를 일반형으로 표시하면

 

 

t기의 순영업소득 증가분 = (n기 순영업소득 - 0기순영업소득) * SFF 10%,n * FVAF10%,t

 

 

의 형태가 될 것입니다.

 

 

이 의미를 이해하고 나서 J-계수의 유도식을 보면 이해가 되실 것으로 생각됩니다

 

 

간단한 애기를 습관처럼 불필요한 내용을 곁들여 쓸데없이 길게 썼습니다

 

 

마지막으로 불필요한 J,K 계수의 도출식을 첨부합니다. ^^

 

 

감정평가실무공부에 도움이 되셨길 바랍니다

 

J계수K계수도출식.hwp

안정근 교수님이 <부동산 평가이론> 과 <현대 부동산학>에 대하여 최근 개정판을 내셨네요 (얼마전에 알았습니다)

 

 

개정판을 내신 이유는 정확히 알 수 없으나 그 동안 안정근 교수님의 책에 대한 전반적 교정 및 편집을 담당하시던 법문사 송병량

 

 

차장님이 독립하여 양현사의 사장님이 되면서 개인적인 친분이 작용하지 않았나 조심스레 추측해 봅니다.

 

 

(지극히 개인적인 생각임을 밝힙니다)

 

 

이렇게 생각이 든 이유중의 또 다른 이유는 교수님은 상당한 변화라고 하지만 제가 보기에는 개정이라 하기에는 그 양이 너무나

 

 

적기 때문입니다. 학문적 성과 부분은 평가이론의 경우 제가 자세히 본 것은 아니지만

 

 

USPAP 개정내용 (실제 시험에 얼마나 큰 영향이 있는지는 제가 내공이 부족하여 잘 모르겠습니다)

 

 

2006년 부동산분석학회에 게제된 안정근 교수님의 논문 <기계,설비류의 평가방법>의 내용을 요약해 놓은 것이 전부인 것 같

 

 

고 그 외에 편집스타일 그림 몇 개, 표 몇개 , 간단한 법령개정 등 소소한 것들의 변화가 대부분이기 때문입니다.

 

(다만, 편집스타일 글씨 , 그림, 표 등에 대해서는 정성이 담겨있다는 느낌을 받았습니다)

 

 

부동산 평가이론의 경우 4판에 비해 가격을 10,000씩이나 인상한 것도 송병량 사장님과의 개인적인 이유가 더 크게 작용했을 것 같은 느낌이 듭니다.

 

 

자세히 본 것은 아니라는 전제하에서 말씀드리면

 

 

1. 부동산 평가이론의 개정부분

 

문장을 일부 매끄럽게 수정, 수익환원법 일부 개정 및 목차의 논리성 강화 정도입니다

 

 

 

2. 현대 부동산학의 개정부분

 

일단, 편집스타일이 보기 편하게 되어있고, 이해를 돕기위해 그림 과 표가 일부 추가되었으며

 

 

지대, 지가론에 대한 논의 (도시성장이론 등)

 

 

투자론 부분에서 포트폴리오 등의 재무관리등을 포함한 심화된 부분까지 언급 (감정평가실무에서 다루는 영역까지 확장)

 

금융론 부분에서 <부동산 금융과 투자>에 나오는 주택금융, 저당종류 등에 대한 깊이있는 논의 (개인적으로 이 부분 맘에 듭니다)

 

 

평가론 부분에서 본인의 <부동산평가이론>의 일부내용을 추가부분 정도입니다

 

 

그럼 개정된 내용을 구입해야 하는지 여부

 

 

판단하기 참 애매한 부분입니다. 최종적으로는 개인이 직접 보고 판단하는 것이 가장 좋습니다

 

 

제 의견을 말씀드리면

 

 

 

1. 3년차 이상의 다년차 분들이라면

 

 

부동산 평가이론은 굳이 구입하지 않아도 될 것 같습니다 (X)

 

현대 부동산학의 경우는 구입하는 것이 좋을 것 같습니다. (O)

 

 

 

 

2. 2년차 혹은 생동차 분들의 경우

 

옛날책을 보면서도 새책에 대하여 자꾸 신경이 쓰이고 팀장 혹은 강사님들이 개정내용을 정리해 준다고 하더라도 새책을 보지 않

 

 

는다는 불안감을 계속 끌어안고 갈 확률이 큽니다. 괜히 쓸데없는 것에 공부의 집중력을 흐트려놓을 필요는 없습니다

 

 

과감하게 두 책 모두 구입하시는 것이 좋을 것 같습니다. (O , O)

 

 

기존에 현대부동산학 3판 및 평가이론 4판을 소지하고 계신 분들이라면 헌책방 등에 빨리 파셔서 얼마라도 건진다음 새 책을 구입

 

 

하시면 조금이나마 저렴한 값에 책을 구입할 수 있을 것으로 생각합니다.

 

 

쪽지등으로 문의한 경우가 많아 부득이 하게 개인적 의견이 많이 들어갔음에도  제 개인의견을 밝혔습니다.

 

 

실제로 책을 보고 판단하는 것이 가장 좋은 방법입니다

 

 

도움이 되셨길 바랍니다

감정평가논집에 실려있는 김용창 교수님의 논문을 말씀하시는 것 같습니다

 

 

제목은  <부동산시장 및 타당성 분석체계에 대한 연구> 입니다. 2001년도에 나온 논문입니다

 

 

김용창 교수님은 세종사이버대학교 부동산경영학과 교수셨다가 현재 서울대학교 지리학과 조교수로 재직중이십니다

 

 

박사학위 논문이 지대,지가론과 관련된 것이라 시험에 들어가시면 시장론, 지대, 지가론 문제 나온다라고 애기들을 많이 합니다

 

 

이 논문에서 인용되고 있는 AI내용은 10여년 전 것이기 때문에 논문 보실때 이 점을 참고하시구요

 

 

이 부분외에 시장분석에 대하여 더 잘 알기 위해서

 

 

AI 12th  Chapter 11 시장분석

 

 

김지현 교수님의 <부동산경제학의 이해> p65 ~ p100

 

 

나상수 평가사님의  <鑑定評價理論講義> p159~244 등을 발췌독하여 보시면 이해가 깊어지실 수 있을 것으로 생각됩니다

 

 

 

기타 전문적 자료가 몇개 있으나 (정창무 교수님 자료 등 부동산 개발론 전공 교수님들 자료) 이는 수험범위를 넘어서는 것이므로 보실 필요까지는 없고 관심이 있으시면 현재 감정평가이론을 강의하고 있는 강사님들에게 개인적으로 문의하시면 될 것입니다

 

 

 

 김용창 교수님 논문 파일첨부합니다. 파이팅 하세요 ^^/

 

 

 

부동산시장_및_타당성_분석체계에_대한_연구.hwp

 

 

 

부동산시장_및_타당성_분석체계에_대한_연구.hwp

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