흡수율분석

 

 

공실률, 흡수율로 시장분석

부동산의 공실률(Vacancy Rate)과 흡수율(Absorption Rate)을 정확히 예측할수 록 투자의 성공률은 높아진다. 왜냐하면 부동산 시장의 수요와 공급 상황에 따르는 결과를 미리 파악할 수 있기 때문이다.   또한, 공실률과 흡수율에 대한 정확한 관측은 부동산 시장의 주기적인 변화(Cycle)와 가격, 임대료 등에 대한 중요한 안목을 제공하게 된다.     공실률(Vacancy Rate)은 건물 하나에서부터 지리적으로 크고 작은 부동산 시장 전체까지 계산할 수 있다.   특정한 건물의 공실률은 임대되지 않고 비어있는 면적을 임대가 가능한 총 건물 면적으로 나눈 수치이다. 지리적으로 한정된 특정 지역의 부동산 시장 공실률을 구하고자 할 때는 두 가지 접근 방법이 있다.         하나는 그 지역 부동산 시장의 비어있는 총 면적을 전체의 총 공급 면적으로 나누는 것이고, 다른 하나는 지정된 시장 안에 위치한 개개 건물의 공실률을 구한 후 평균을 내는 방법이다.       우리가 흔히 시장조사 보고서에서 접하는 공실률은 대개 후자에(개개 건물의 공실률을 평균낸 것) 해당되는데 조사 대상 건물의 선택여부에 따라서 달라질 수 있다는 점에서 다분히 주관적인 수치라 할 수 있다.     반면에 시장 내의 총 면적 기준으로 계산한 공실률은 보다 정확하고 객관적인 수치임이 분명하나 조사 과정이나 절차가 더 길고 어려운 점이 있다.   흡수율(Absorption Rate)은 대체로 1년을 기준으로 비어 있는 공간이 얼마나 임대되는가를 보여주는 수치다. 구체적으로 말하면 1년 동안 임대된 총 면적을 연초에 비어 있던 총 면적으로 나눈 수치다. 그러므로 흡수율은 일정 기간의 공실률 변동을 반영하게 된다.     흡수율도 공실률과 마찬가지로 개개의 건물에서부터 지리적으로 지정된 시장 전반에 걸쳐 모두 계산해 낼 수 있다. 흡수율은 특별히 부동산 개발업자에게 중요한 수치인데 이것을 기준으로 개발 여부와 개발을 한다면 어느 정도 크기를 어떤 속도로 개발할지를 결정하게 된다.       미래의 공실률과 흡수율을 관측하는 방법으로는 과거의 자료(Historical Data)를 기준으로 분석해 보는 법이 있는데 상대적으로 쉬운 반면 다소 부정확한 단점이 있다. ‘       과거의 공실률이 이러이러하게 변천해 왔으므로 앞으로는 이렇게 될 것이다’라는 식의 분석은 주식시장의 과거 역사를 돌아보면서 미래를 예측하는 것과 흡사하기 때문이다. 이보다 효과적이고 정확한 방법은 미래의 특정한 시점에서의 공급(Supply)과 수요(Demand)량을 각각 별도로 예측해서 공실률을 계산해 내는 것이다. 이 접근 방식은 몇 가지의 단계를 거쳐야 한다.       첫째는 지정된 시장의 경제 기반 분석을 통해 미래의 고용 창출, 인구와 가구 증가율을 예측한다.       두 번째로는 첫 단계에서 추출한 자료를 토대로 주택, 상가, 사무실, 산업용 부동산의 수요량을 계산해 낸다. 세 번째로 미래의 특정 시점에 있을 공급량을 계산한다.     미래 특정 시점의 공급량은 시장 내 기존의 총 공급면적에 현재부터 미래의 특정 시점까지 완성될 신축과 증축 면적을 더한 후 철거되거나 용도변경이 되는 면적을 빼서 구하게 된다. 마지막으로 이상에서 구한 수요와 공급에 대한 자료를 가지고 공실률을 결정하게 된다.     미래의 특정한 시점에서 예견된 공실률은 흡수율(Absorption)과 신축 등으로 인한 공급률 변화와의 상호 작용에 기인한 결과라고 할 수 있다.     일반적으로 새로 짓는 면적보다 흡수(Absorption)가 많으면 공실률(Vacancy Rate)이 줄어들게 되고 반대로 공급량에 수요가 따르지 못하면 공실률은 올라가게 된다.     공실률과 흡수율 변화에 대한 정보는 전반적인 부동산 시장 자체의 변화에 대한 구체적인 안목을 갖게 한다.     부동산 가격과 임대료의 등락도 바로 이러한 공실률과 흡수율의 변화에 기인하므로 미리 이것을 예측하는 것이 부동산 투자 성공의 핵심이다.